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1、5 物業(yè)管理制度5.1 物業(yè)管理制度引述5.1.1 物業(yè)管理的產(chǎn)生每一個物業(yè)的所有權(quán)人被稱為業(yè)主。在一般情況下，業(yè)主即是自己的物業(yè)的管理人，無需法律作特別的安排。即使業(yè)主因某種原因不能管理而讓別人代管，其法律關(guān)系可以通過一般的民事法律規(guī)范加以解決和調(diào)整，無需專門的物業(yè)管理制度。因此，物業(yè)管理顯然不是針對單獨(dú)所有的物業(yè)而言的?，F(xiàn)代物業(yè)管理制度產(chǎn)生于兩個因素有關(guān)：區(qū)分所有，社區(qū)。（一）區(qū)分所有與物業(yè)管理現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生于業(yè)主不僅享有專有空間而且還存在共有和共用部分，產(chǎn)生于物業(yè)之間相結(jié)合成為一個整體或者相互關(guān)聯(lián)的整體，這種情況稱為“區(qū)分所有”。區(qū)分所有是一種復(fù)合型所有權(quán)，它既區(qū)別于獨(dú)有，有區(qū)別于共有

2、。每個業(yè)主對自己特定的空間擁有獨(dú)立的所有權(quán)，但同時，因建筑物和土地的不可分割，以及其共有部位和設(shè)施的存在，使得每一個業(yè)主必須負(fù)擔(dān)共有部分的維護(hù)。由于業(yè)主共同維護(hù)和管理就需要協(xié)商和談判，形成共同意志，并且觀測貫徹實(shí)施各項(xiàng)措施，所有這些不僅有一個組織問題而且還有一個人力、物力、財(cái)力問題。顯然，既是我們承認(rèn)個業(yè)主對于這些共有部分享有共同所有權(quán)，民法上的共有規(guī)則難以解決共有部分及整個物業(yè)的管理和利用問題。因此，現(xiàn)代物業(yè)管理制度是在單個業(yè)主所有權(quán)及共有權(quán)均難以解決的物業(yè)管理問題的情況下，產(chǎn)生的一種特殊的法律制度安排。從某種意義上說，現(xiàn)代物業(yè)管理制度是區(qū)分所有權(quán)的一個必要的組成部分或必然結(jié)果，二者相伴而生

3、，密不可分。在區(qū)分所有的情況下，若沒有將各業(yè)主組織起來共同解決物業(yè)管理的機(jī)制，沒有專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，各物業(yè)主就就不可能建立共同物業(yè)利用的秩序。因此，區(qū)分所有產(chǎn)權(quán)制度能夠很好地實(shí)行的前提是具備良好的物業(yè)管理制度。當(dāng)然，單獨(dú)所有也并不絕對不產(chǎn)生物業(yè)管理。在商用樓宇情況下，也許只有一個業(yè)主，但使用人（如承租人）可能有許多個，這時，物業(yè)的維護(hù)和管理一般也是通過專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理企業(yè)來完成的。它體現(xiàn)了現(xiàn)代社會分工深化、專業(yè)化趨勢。因此，一幢物業(yè)是否需要物業(yè)管理，與其說是看其產(chǎn)權(quán)主體多寡，不如說是取決于使用人多少。（二）社區(qū)與現(xiàn)代物業(yè)管理社區(qū)是城市生活最小的單位，其本質(zhì)上是有一定的人口因生活

4、在一起而形成的生活單位，構(gòu)成社區(qū)的兩個要素為：特定范圍的居住空間和居住其中的人口。由于共同居住自然會產(chǎn)生各種矛盾，其可能產(chǎn)生于各自所有的建筑物利用問題，也可能產(chǎn)生于共用部分利用和維護(hù)問題，還可能產(chǎn)生于相鄰關(guān)系或共同居住關(guān)系。因此，要建立一個物的利用和共同生活的秩序。這種秩序的建立也不宜由政府直接參與形成，一般由業(yè)主自己解決，即走自治管理的道路。因此，物業(yè)管理制度的本質(zhì)是社區(qū)生活自治管理的反映。因此，現(xiàn)代物業(yè)管理制度與區(qū)分所有密切相關(guān)，但是區(qū)分所有不是它的唯一基礎(chǔ)，物業(yè)管理具有它的社區(qū)自治功能?，F(xiàn)代社會自治可能最主要物業(yè)管理自治上。（三）物業(yè)管理的沿革陳信勇房地產(chǎn)法原理P3583595.1.2

5、物業(yè)管理制度的本質(zhì)和基本框架業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎(chǔ)專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)（受托）的管理服務(wù)是物業(yè)管理的外在表現(xiàn)我國物業(yè)管理法律制度的主要目的規(guī)范物業(yè)管理活動明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境5.1.3 物業(yè)管理的概念和法律特征一、定義根據(jù)2007年8月26日修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例第二條，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 二、基本內(nèi)涵1、物業(yè)管理關(guān)系的主體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

6、業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動，具有獨(dú)立的法人資格的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立，既要符合法律規(guī)定的有關(guān)企業(yè)設(shè)立的一般標(biāo)準(zhǔn)，又要滿足針對物業(yè)管理的所設(shè)定的特殊條件（如物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)）。2、物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)隊(duì)伍也進(jìn)行綜合服務(wù)管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)

7、業(yè)主的要求。三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容A.按管理對象可分為兩方面：1、物的管理。指對建筑物、基地、附屬設(shè)施的保護(hù)、改良、利用乃至處分等所為的物理管理。原則上僅限于建筑物的共用部分，不包括專有部分。2、人的管理。指對區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）相鄰生活或工作關(guān)系所為的社區(qū)管理。其管理對象不限于居住或工作于社區(qū)的業(yè)主的行為，而是凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物的人的行為。管理內(nèi)容一般包括：對建筑物的不當(dāng)損毀行為的管理、對建筑物的不當(dāng)使用行為的管理、對生活或工作妨害行為的管理。B.物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為三大類：1、常規(guī)性的公共服務(wù)。主要有：房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；房屋設(shè)備、設(shè)施的管理

8、；環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；車輛道路管理；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。2、針對性的專項(xiàng)服務(wù)。日常生活類；商業(yè)服務(wù)類；文化、教育、衛(wèi)生、體育類；金融服務(wù)類；經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；社會福利類。3、委托性的特約服務(wù)。第（1）類是最基本的工作，是必須做好的工作。第（2）、（3）類，可根據(jù)自身能力和業(yè)主的要求，確定其中的具體服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為本做好管理與服務(wù)工作，并不斷拓展廣度和深度。四、物業(yè)管理的法律特征1、物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主自治權(quán)。業(yè)主們因購買了相同一幢或一個小區(qū)的物業(yè)而聚集在一起，它們之間不僅存在建筑物上的自然聯(lián)

9、結(jié)關(guān)系，而且存在契約上的法律聯(lián)結(jié)。自然的和法律上的聯(lián)結(jié)，使樓宇單元房屋的購買人形成了法律上的團(tuán)體，并因此而具有主體資格。業(yè)主團(tuán)體通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會形成全體業(yè)主的遺志，實(shí)現(xiàn)自治。物業(yè)管理的重大事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體決議。這里，建筑物的自然聯(lián)結(jié),是因?yàn)槊總€業(yè)主的物業(yè)與其他業(yè)主的物業(yè)在結(jié)構(gòu)上和功能上連接在一起，不可分離，同時對于各自物業(yè)的利用都離不開對共用和公用物的利用。這種連接具有強(qiáng)制性，不宜業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移。所謂契約的聯(lián)結(jié)，是個業(yè)主在購買各自物業(yè)的同時，共同簽署了一份公共契約，即業(yè)主公約。這份公約使它們之間建立一種法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并因此構(gòu)成一個業(yè)主團(tuán)體，該團(tuán)體即成為業(yè)主自治的機(jī)構(gòu)。2、物業(yè)

10、管理關(guān)系是一種民事合同關(guān)系。物業(yè)管理不同于房地產(chǎn)的行政管理，物業(yè)管理雖然也稱為“管理”，但實(shí)質(zhì)上并非行政意義上的管理與被管理關(guān)系，而是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間形成的一種平等的民事合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主團(tuán)體簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，使雙方權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)。3、物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。物業(yè)管理是通過營利性的企業(yè)專業(yè)化的物業(yè)管理公司來實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)管理企業(yè)為了自身的生存和發(fā)展，在提供物業(yè)管理服務(wù)的同時，必須獲得對價，即物業(yè)管理活動是有償?shù)摹?、物業(yè)管理具有專業(yè)性物業(yè)管理中的各事項(xiàng)均要求一定的專業(yè)技術(shù)，否則難以勝任。因此，現(xiàn)代區(qū)分所有制下的物業(yè)小區(qū)不可能靠業(yè)主們自己管理，只有依賴專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)提供管

11、理服務(wù)。5.2 我國現(xiàn)行物業(yè)管理法律制度5.2.1 業(yè)主及業(yè)主大會一、業(yè)主及其權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主1、業(yè)主的定義。物業(yè)管理?xiàng)l例第六條第一款規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。如上述，業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。2、業(yè)主的分類。自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主（包括法人和非法人組織）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)業(yè)主與共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主。公房業(yè)主與私房業(yè)主。（二）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)1、業(yè)主的權(quán)利物業(yè)管理?xiàng)l例第六條第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修

12、改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2、業(yè)主的義務(wù)物業(yè)管理?xiàng)l例第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主

13、大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任）（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。注：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。（物業(yè)管理?xiàng)l例第四十八條）二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1、業(yè)主大會的設(shè)立和組成按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。同一個物業(yè)管理區(qū)域

14、內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。這里，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2、應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3、業(yè)主大會

15、的會議形式、表決規(guī)則和議事規(guī)則會議形式。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。表決規(guī)則。 當(dāng)表決上述7項(xiàng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)時，決定第（5）、（6）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)

16、專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其余5項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。4、業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。具體地，業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資

17、金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（二）業(yè)主委員會1、業(yè)主委員會的產(chǎn)生業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街

18、道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的備案。2、業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。三、管理規(guī)約1、管理規(guī)約的概念管理規(guī)約，是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。管理規(guī)約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，是全體業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度，是各個業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”。以書面形式設(shè)定的

19、業(yè)主公約，是依據(jù)私法自治原則衍生出來的規(guī)約自治原則而制定的，只要不違反法律之強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。管理規(guī)約作為最高自治規(guī)則，具有如下特征： 業(yè)主意思自治。是業(yè)主約定彼此相互關(guān)系的民事協(xié)定，由業(yè)主自己執(zhí)行，無需國家強(qiáng)制力來保證實(shí)施。 訂立程序嚴(yán)格。其訂立、變更均通過業(yè)主大會進(jìn)行，并且作為特別決議事項(xiàng)，遵守更為嚴(yán)格的程序。 約定效力至上。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定均不得違反業(yè)主公約，否則無效。2、管理規(guī)約的內(nèi)容雖然管理規(guī)約的具體內(nèi)容由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，應(yīng)包括以下內(nèi)容：物業(yè)基本情況簡介；業(yè)主共同事務(wù)管理；違反

20、規(guī)約的處置。物業(yè)管理?xiàng)l例第十七條規(guī)定，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 5.2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件1、主體性質(zhì)。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條第一款規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。依據(jù)的建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法第二條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。”這就是說，非法人的企業(yè)由于不具備法人資格，依法就不能再從事物業(yè)管理活動。但是，目前一些物業(yè)管理地方法規(guī)，如重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例，無此規(guī)定；而在重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管

21、理規(guī)定中規(guī)定，各資質(zhì)等級均需具有獨(dú)立法人資格。注：我國民法通則只賦予了自然人和法人的民事主體資格。然而，在我國的現(xiàn)實(shí)生活中，存在著大量的不具備法人資格的組織體，如非法人企業(yè)，主要有：非法人私營企業(yè)、合伙企業(yè)、非法人集體企業(yè)、非法人外商投資企業(yè)等。這些非法人組織的主要特征是：須具有穩(wěn)定的人合組織體。由多數(shù)人組成的，不是臨時的、松散的。須有自己特定的經(jīng)營范圍。這與法人一樣。須有能夠由自己支配的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)。與法人不同的是，此財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)僅僅需非法人組織可以獨(dú)立支配即可，而不要求須與其成員的財(cái)產(chǎn)截然分開、由非法人組織享有所有權(quán)。須設(shè)有代表人或管理人。與法人組織不同的是，不必按照法律規(guī)定的組織形式，只要求

22、設(shè)有代表人或管理人。2、主體資質(zhì)。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條第二款規(guī)定，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（2004年5月1日起施行）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，按照注冊資金、專業(yè)人員水平和數(shù)量、所管理物業(yè)的種類數(shù)及相應(yīng)建筑面積，分為三個等級：一級、二級、三級。其中注冊資金要求，一級為人民幣500萬元以上、二級為人民幣300萬元以上、三級為人民幣50萬元以上。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，

23、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。自2001年6月1日起施行的重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定中分為四個等級：一級、二級、三級、臨時資質(zhì)（有效期為二年）。注冊資金的要求是，一級為300萬元以上、二級為100萬元以上、三級為50萬元以上、臨時資質(zhì)為10萬元以上。一、二級資質(zhì)由物業(yè)管理企業(yè)向注冊地區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門申報(bào)，區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門根據(jù)所報(bào)資料及實(shí)地初審合格后報(bào)市國

24、土房管局審批。三級資質(zhì)和臨時資質(zhì)由區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門審批，并報(bào)市國土房管局備案。經(jīng)審批確認(rèn)資質(zhì)等級的企業(yè)，由市國土房管局頒發(fā)相應(yīng)等級的重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。二、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理

25、部門報(bào)告。5.2.3 物業(yè)管理服務(wù)一、 物業(yè)管理企業(yè)的選聘一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。（一） 前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。（二） 物業(yè)管理企業(yè)的選聘物業(yè)管理企業(yè)的選聘，由業(yè)主大會決定。二、 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂物

26、業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。三、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1、應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2003年11月13日，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。2、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。5.2.4 物業(yè)的使用與維護(hù)（略）