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1、柳葉湖國際會展（中心）酒店項目可研報告 第一章總論一、項目名稱柳葉湖國際會展（中心）酒店二、項目承辦單位及基本情況1、項目承辦單位名稱常德市新城投資有限公司2、項目承辦單位基本情況常德市新城投資有限公司由湖南維一實業(yè)集團組建，于2002年8月經(jīng)工商注冊登記成立，注冊資金1億元人民幣。法人代表肖勇。公司主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)投資、酒店建設(shè)投資、建筑材料、裝飾材料、機電設(shè)備及配件經(jīng)銷。投資方湖南維一實業(yè)集團成立于1997年，由湖南五強產(chǎn)業(yè)集團公司和長沙維一置業(yè)有限公司共同組建，注冊資本1.5億元。三年來，集團依托雄厚的資金實力、人才實力和技術(shù)實力，按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范企業(yè)運作，相繼開發(fā)出

2、一系列符合市場需求，滿足消費者需要的房產(chǎn)精品，取得了驕人業(yè)績。公司成功開發(fā)運作了航空母艦、白沙苑、維一星城等項目。公司已躍居湖南省民營企業(yè)500強（列房地產(chǎn)類第一名）。三、項目提出背景常德市旅游資源豐富，是正在建設(shè)和發(fā)展中的國家優(yōu)秀旅游城市。常德經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，綜合經(jīng)濟實力排在全省第二位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，發(fā)展酒店業(yè)的前景十分廣闊。柳葉湖省級旅游度假區(qū)是常德市重要的開發(fā)建設(shè)地段，因其得天獨厚的自然條件，良好的區(qū)域優(yōu)勢，無可爭議的投資經(jīng)商環(huán)境，從94年開發(fā)建設(shè)以來，已先后建成了比賽起點、終點、觀禮臺、禮賓廣場、高標(biāo)準(zhǔn)賽道等體育運動設(shè)施，還建成了湖心島娛樂城、金柳葉度假中心、柳葉湖賓館等旅游服務(wù)設(shè)施

3、，已初步具有集吃、游、娛于一體的綜合服務(wù)功能。但同時柳葉湖度假區(qū)的開發(fā)尚未形成足夠的市場牽引力，綜合性的、上檔次、上規(guī)模的綜合旅游服務(wù)設(shè)施還是一個空白。常德市新城投資有限公司在廣泛的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，為加快柳葉湖旅游度假區(qū)的開發(fā)速度，完善旅游服務(wù)設(shè)施，擬在常德市柳葉湖旅游度假區(qū)戴家崗地段，建設(shè)柳葉湖國際會展（中心）酒店。四、研究依據(jù)及范圍1、研究依據(jù)1.1常德市規(guī)劃局四分局規(guī)劃設(shè)計要點及土地藍線圖；1.2旅游涉外飯店星級的劃分及評定；1.3旅館建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ62-90）；1.4建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；1.5工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。2、研究范

4、圍依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注1 總用地面積 M2 164502 折合247畝2 總建筑面積 M2 110272 3 容積率 0.67 4 綠化系數(shù) % 40 5 建設(shè)工期 年 4 6 建設(shè)投資 萬元 18446 六、研究結(jié)論與建議1、研究結(jié)論1.1項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進常德市建設(shè)國家級優(yōu)秀旅游城市的步伐，開發(fā)常德市旅游資源，提高旅客接待能力，更好地滿足游客餐飲、住

5、宿、娛樂、購物的需求。1.2項目建設(shè)是以旅游帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，能有效地促進常德市的經(jīng)濟發(fā)展，改善投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟振興。1.3本項目建設(shè)條件成熟，客源市場充足，從財務(wù)分析結(jié)果看，項目具有良好的經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力。2、建議從建設(shè)項目的諸多方面的研究情況表明，本項目的投資開發(fā)切實可行，建議有關(guān)部門對該項目的建設(shè)給予大力支持，為該項目的建設(shè)營造一個寬松的外部環(huán)境，以吸引更多的外商來常德投資興業(yè)。第二章項目建設(shè)必要性一、發(fā)展旅游娛樂休閑業(yè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，

6、伴隨著生活品質(zhì)的提升，旅游、休閑進入人們的生活。我國已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略地位，國務(wù)院和湖南省政府已制定了關(guān)于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關(guān)決定，把旅游列入重要發(fā)展行業(yè)，要求辦成“三頭”（龍頭、帶頭、牽頭）產(chǎn)業(yè)，并出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵發(fā)展。這為開發(fā)建設(shè)柳葉湖國際會展（中心）酒店帶來了良好的契機。二、項目建設(shè)能促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會的發(fā)展柳葉湖國際會展（中心）酒店的營業(yè)收入由娛樂、住宿、餐飲及其他服務(wù)項目構(gòu)成，通過豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實實在在的高品位的消費。上述服務(wù)項目均是高效經(jīng)濟的項目，均易獲得較好的經(jīng)濟效益。同時柳葉湖國際會展（中心）酒店建設(shè)在市區(qū)，可為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利

7、于維護社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的振興。三、項目建設(shè)是常德市創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，開發(fā)常德市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要常德市委、市政府把旅游業(yè)作為一個重要的新興產(chǎn)業(yè)，決心花大力氣建設(shè)國家級優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅游業(yè)，完善服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，吸引外地客人前來休閑、娛樂、觀光、購物，擬建項目地處柳葉湖畔是常德市柳葉湖省級旅游度假區(qū)的重點建設(shè)地段，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)。第三章市場分析與預(yù)測一、常德市旅游賓館設(shè)施現(xiàn)狀常德市位于洞庭湖西岸，轄6縣2區(qū)1市，人口600萬左右。

8、改革開放以來，以“長沙的后花園，張家界的生活服務(wù)基地”為旅游發(fā)展坐標(biāo)的常德旅游賓館設(shè)施有了較快的發(fā)展。1、星級酒店的數(shù)量現(xiàn)在全市共有星級酒店20家，其中四星級2家，三星級5家，兩星級13家。客房總數(shù)為1599間，床位總數(shù)為3115個。常德市市區(qū)主要星級酒店一覽表名稱 地理位置 星級標(biāo)準(zhǔn) 客房數(shù) 床位數(shù)華天大酒店 市武陵大道南段 4 218 410芙蓉大酒店 市洞庭大道西段 4 125 235華都大酒店 市人民中路 3 112 215金海大酒店 市建設(shè)路 3 98 174宏大賓館 市武陵大道中段 3 99 164八百里大酒店 市武陵大道北段 3 63 126芷園賓館 市芷園路 2 107 235

9、桃林賓館 市建設(shè)東路 3 63 126凱利大酒店 建設(shè)西路 2 88 174星宇大酒店 市人民西路 2 48 98華云賓館 市人民中路 2 91 187金宇宙大酒店 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 50 105朗州賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 79 240金葉賓館 市武陵大道南段 2 44 88交通賓館 市洞庭大道西段 2 64 120橋南賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 41 90金山賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 33 73金鳳賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 33 51玉園賓館 市建設(shè)西路 2 60 1102、客房出租率高于同行業(yè)水平，常德市酒店市場的平均出租率為75%，2001年呈現(xiàn)高峰。目前呈持續(xù)上升發(fā)展的趨勢。常德市近年酒店平均

10、出租率年份 1997年前 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均出租率 40-50% 50-60% 55-60% 70-75% 70-75% 70-80%3、經(jīng)營價格情況常德市星級酒店客房平均價星級 客房平均價（元/間.天）4 3183 2682 208常德市酒店平均房價變化表年份 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均房價上漲率% 15 15 8.6 3.7 7.4 7.6常德市在1996年、1997年和1998年處于酒店建設(shè)的高潮期，在這三年間新建和新開漲的酒店星級較高，規(guī)模較大，因此對酒店整體房價的提升作用較大。4、區(qū)域分布情況

11、常德市的酒店主要集中在常德市江北城區(qū)，分布集中，本項目所處的柳葉湖度假區(qū)位于常德市城區(qū)東北的城鄉(xiāng)結(jié)合部，正逐漸成為常德市民旅游休閑的新興地帶，但缺乏高水準(zhǔn)的酒店物業(yè)。二、常德市旅游量的現(xiàn)狀情況1、游客2000年全年接待國內(nèi)旅游者249.5萬人次，比上年增長19.3%，接待入境旅游者1.5萬人次，增長49.6%；2001年全年接待國內(nèi)旅游者301萬人次，比上年增長20.6%，接待入境旅游者1.82萬人次，增長21.3%。2、旅游收入2000年全年旅游總收入12.5億元，增長11.6%，旅游創(chuàng)匯670萬美元，增長21.8%；2001年全年旅游總收入15.7億元，增長25.6%，旅游創(chuàng)匯830萬美元

12、，增長23.9%。3、客源根據(jù)常德市旅游局提供的數(shù)據(jù)表明，常德市旅游客源的構(gòu)成基本上為常德市本地游客、國內(nèi)其他地市游客和港澳臺、國外入境游客，結(jié)構(gòu)比為50%、30%、20%。4、花費花費表單位：元常德市內(nèi)旅游者 國內(nèi)其他地市旅游者 入境旅游者 返鄉(xiāng)旅游者人均天花費 50 300 500 3005、停留時間2001年常德市外來旅游者平均停留時間為1.6天，其中團體旅游者停留1.8天，散客平均停留3.7天。6、行程特點常德市本地游客主要行程特點為當(dāng)天出游，當(dāng)天返回，并且出游地點主要集中于市內(nèi)的幾大城市公園和常德市境內(nèi)的花巖溪、桃花源、太陽山等景點。國內(nèi)游客主要為過境游旅客居多，多為途徑常德的旅游團

13、在常德市區(qū)酒店逗留一天，其他為直接去常德市的下屬縣市的旅游景點旅游。入境旅游者與國內(nèi)游客的行程特點相似。7、住宿設(shè)施的選擇特點由于本地游客的逗留時間在一天以內(nèi)，因此不會選擇住宿設(shè)施。國內(nèi)和入境游客多選擇常德市內(nèi)的高星級酒店，主要原因是旅行社與這些酒店有協(xié)議，其次是這些酒店客房數(shù)較其他酒店客房數(shù)較多些，有足夠的能力來接待團體游客。8、現(xiàn)有景區(qū)接待情況桃花源：53萬人次/年；花巖溪：12萬人次/年；柳葉湖：47萬人次/年。2001年接待國內(nèi)旅游者301萬人次，大部分為長沙客源。接待入境旅游者18200人次。二、市場需求預(yù)測常德市酒店業(yè)的客源主要有以下幾個方面：1、常德市區(qū)的客源常德市區(qū)現(xiàn)有人口40

14、多萬，加上外來人口達50多萬。根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃，到2020年常德將成為100萬人口的大城市。市區(qū)住戶1999年的實際收入為5650元/人，其中用于文化娛樂的66.5元/人，全年賓館收入3.5億元。常德素有“魚米之鄉(xiāng)”的美譽，歷來是國家重要的農(nóng)產(chǎn)品基地，糧、棉、油、干鮮水果產(chǎn)量居全省首位，工業(yè)已形成煙業(yè)、酒業(yè)、米業(yè)、制造業(yè)、紡織業(yè)和造紙等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。常德卷煙廠、中國糧食第一股金健米業(yè)、中國淡水養(yǎng)殖第一股洞庭水殖及德山酒業(yè)、國人啤酒、恒安紙業(yè)等一系列特大型企業(yè)和企業(yè)集團為城市的發(fā)展注入強勁的活力。1999年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值31.6億元，經(jīng)濟總量位于全省第二，僅次于省會長沙。市民對餐飲文

15、化娛樂休閑的需求較高，目前僅武陵區(qū)就有各類茶樓、餐廳千余家，全市出租車的人均占有量和營業(yè)收益也列全省首位，這些都為常德市柳葉湖國際會展（中心）酒店的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。2、外地來常德旅游的客源旅游經(jīng)濟正成為第三產(chǎn)業(yè)中引入注目的經(jīng)濟增長點，旅游消費正成為一種時尚。以旅游、娛樂、休閑為明顯特征的新經(jīng)濟走勢強勁，其中起龍頭作用的是旅游。所以旅游作為朝陽產(chǎn)業(yè)正日益被各地所倚重，常德的旅游也隨著這種氣候熱了起來。常德位于湖南省城幾大旅游熱點的中心，距張家界、衡山、韶山、長沙、岳陽都只有百余公里，是各旅游點之間的中轉(zhuǎn)站。常德市區(qū)域也具有豐富的旅游資源，包括有地處武陵區(qū)深腹，與世隔絕世外桃源桃

16、花源；有風(fēng)光旖旎、湖面開闊、湖岸逶迤曲折，面積達17平方公里的柳葉湖；有湖光山色、林豐葉茂、白鷺起舞的花巖溪風(fēng)景名勝區(qū)；有佛教禪宗祖庭，李自成禪隱山夾山寺風(fēng)景名勝區(qū)；有江澤民主席題詞的城頭山古文化遺址；有“生物基因”寶庫湖南屋脊壺瓶山森林公園；常德人還擁有全長3公里，撰詩一萬余首，刻嵌壁畫43幅，榮獲吉尼斯紀(jì)錄的中國常德詩墻?？梢栽O(shè)想，不遠的將來，來常德觀光的游客將絡(luò)繹不絕。常德市的旅游業(yè)這幾年得到了飛快的發(fā)展：年份游客類別 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 年平均增長率接待入境旅游者（人次） 3200 5000 6100 10028 15000 1820

17、0 35%接待國內(nèi)旅游者（萬人次） 120 140 168 209 249.5 301 20%按上述增長速度預(yù)測到2006年柳葉湖國際會展（中心）酒店營業(yè)之際，常德市接待入境旅游者為6萬人次，接待國內(nèi)旅游者為624萬人次，必將形成較大的旅游市場，為柳葉湖國際會展（中心）酒店提供了可靠的客源。3、商務(wù)客商及會展、運動會帶來的客源目前常德市“三資企業(yè)”已達200多家，主要是與港澳臺商合作，這些客商勢必帶來可觀的境外商務(wù)客源，據(jù)統(tǒng)計常德去臺人員7000余人，加上第二、三代人數(shù)已達3萬人左右，形成了較大的境外客源市場。常德市有一流的國際標(biāo)準(zhǔn)的水上運動場地，每年在柳葉湖都要舉辦國際、國內(nèi)的比賽。常德市還

18、有一流的體育場地設(shè)施，先后承辦省全運會和國內(nèi)單項比賽，因體育比賽每年帶來的客源有5萬人次左右。常德市每年都要舉辦大型的桃花節(jié)和承辦一些物資交易會。節(jié)展會展吸引外地客商，每年帶來的客源有20萬人次左右。三、本項目利弊分析優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢：柳葉湖度假區(qū)作為常德市旅游業(yè)發(fā)展的重要依托，位于常德城郊接合部，風(fēng)光優(yōu)美，距市區(qū)僅3公里之遙，將成為常德市民與外來游客旅游度假的重要去處，而擬建項目是目前柳葉湖地區(qū)包括常德地區(qū)唯一的五星級酒店。因此，地理位置的優(yōu)越性和一定時期的壟斷性和稀缺性是未來客房出租率的有利保障。客源優(yōu)勢：柳葉湖離市區(qū)近，是休閑度假和商務(wù)活動的良好平臺，柳葉湖酒店的高品質(zhì)可以保證吸引足夠的

19、客源。政策優(yōu)勢：柳葉湖的開發(fā)得到了常德市政府的重視，政策給予極大扶持，而開發(fā)商擁有柳葉湖地塊土地一級開發(fā)的權(quán)利。產(chǎn)品優(yōu)勢：柳葉湖酒店式公寓作為常德尚未出現(xiàn)的具備休閑度假功能投資產(chǎn)品，具備一定的市場吸納力。劣勢柳葉湖度假區(qū)的建設(shè)投資目前尚未形成規(guī)模優(yōu)勢，市場潛力尚未充分挖掘，而且商業(yè)配套有待完善。目標(biāo)市場中的會議份額在前期可能需要較高的營銷投入來獲得市場的認(rèn)知。在項目開業(yè)前期，對隨機性的目標(biāo)客源尚有一段時間的認(rèn)知過程。機會在我國進入WTO的大背景下，隨著常德市的經(jīng)濟發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，常德的城市品味將得到極大的提升，大規(guī)模接待散客旅游者的條件日趨成熟。常德市區(qū)（包括武陵區(qū)、鼎

20、城區(qū)）酒店數(shù)量供不應(yīng)求，在未來競爭環(huán)境中，仍會有實體不斷尋求市場機會進入酒店業(yè)。本項目具有一定的時效性，但目前仍有從容騰挪的時間來準(zhǔn)確確立自身的市場競爭策略?？紤]到柳葉湖成功舉辦國際賽事的經(jīng)驗，未來也具備舉辦國際賽事的可能，帶來入境客源的增加；隨著柳葉湖開發(fā)過程中新型旅游產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保柳葉湖酒店的出租率持續(xù)攀升。競爭對手目前常德市內(nèi)部分酒店（如華天、芙蓉）由于長時間的知名度，會在項目經(jīng)營前期吸納部分潛在客源。近年內(nèi)出現(xiàn)的其他投資者興建的五星級酒店將以競爭姿態(tài)出現(xiàn)。四、小結(jié)1、市場調(diào)研情況表明。到2005年常德市應(yīng)接待國內(nèi)外游客630萬人次

21、，其中過夜旅游者按50%計，則過夜旅游者315萬人次。平均停留16天，有效需求為504萬人次。柳葉湖旅游度假區(qū)距常德市區(qū)僅3公里之遙，具備輻射常德市區(qū)的潛力。如預(yù)計吸納常德市15%的有效需求，則其市場發(fā)展空間有75.6萬人次，可見柳葉湖國際會展中心具備較大的市場潛力。2、目前，常德市區(qū)雖有星級賓館20家，但高檔賓館較少，僅有四星賓館兩家，且規(guī)模不大，配套設(shè)施不完善，由于柳葉湖國際會展中心周邊環(huán)境優(yōu)美，同時具備會議會展、商務(wù)接待、娛樂休閑的功效，隨著常德市企業(yè)、政府接待規(guī)格的提升，高級商務(wù)會議也將考慮在高標(biāo)準(zhǔn)酒店舉行。本項目的建設(shè)彌補了常德市在五星級酒店的欠缺，有望成為常德市酒店業(yè)的新“明星和龍

22、頭”企業(yè)。3、隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國家地位的加強及中國加入世貿(mào)組織，國際國內(nèi)商務(wù)活動的日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展推動常德旅游業(yè)，尤其是酒店業(yè)繼續(xù)繁榮、興旺。4、隨著常德市城市化進程的加快，在2020年以前常德將為擁有城市人口100萬的大城市，縱觀國內(nèi)現(xiàn)有的大城市，基本上都建有多座五星級酒店，因而做為新興發(fā)展的城市，常德建設(shè)一座五星級酒店是必要的也是可行的。第四章建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容1、建產(chǎn)權(quán)式酒店（度假別墅）。2、建五星級賓館2.1建設(shè)原則a、完善柳葉湖度假區(qū)的服務(wù)功能；b、與周邊自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，具備文化內(nèi)涵；c、確保軟硬件的一流水準(zhǔn)，具備舉辦大型會展、休閑度假的功能，要求

23、功能齊全、便利、舒適。2.2經(jīng)營內(nèi)容a、會議服務(wù)。為國際、國內(nèi)不同規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務(wù)。產(chǎn)品設(shè)計上考慮大、中、小會議中心。會議類型具體包括：商務(wù)會議技術(shù)交流與推廣會議學(xué)術(shù)會議政務(wù)會議新聞發(fā)布會；b、客房服務(wù)為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國際、國內(nèi)商務(wù)客人服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）為國家首腦與世界性組織機構(gòu)首腦服務(wù)（總統(tǒng)套房）；c、餐飲服務(wù)為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧特色經(jīng)營：風(fēng)味廳、食街等；d、康體娛樂

24、經(jīng)營為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)經(jīng)營主業(yè)：游泳、垂釣、網(wǎng)球、壁球、臺球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等根據(jù)市場變化開展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務(wù)。如：近期流行的沙壺球；e、其他服務(wù)美容、美法服務(wù)保健服務(wù)（桑那、按摩等）商務(wù)中心金融服務(wù)交通服務(wù)旅游代理。二、建設(shè)規(guī)模擬建項目總占地247畝，總建筑面積110272平方米。擬建項目由度假別墅和賓館兩部分組成。其中度假別墅占地121817平方米（折合182畝），總建筑面積85272平方米；賓館占地43290平方米，總建筑面積25000平方米。第五章項目建設(shè)條件一、區(qū)域位置柳葉湖國際會展（中心）酒店位于柳

25、葉湖畔戴家崗地區(qū)，柳林路與柳明路的東南角，處于柳葉湖的中心地段，地理位置優(yōu)越，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。因為距城區(qū)較近，風(fēng)光旖旎而成為常德市的一個良好的旅游休閑去處，適宜建設(shè)酒店。二、自然條件1、氣象條件年平均氣溫16.7，極端最低氣溫-13.2，極端最高氣溫40.1，年平均總降雨量1372.8mm，相對濕度平均79%，風(fēng)速年均3.4m/s，常德夏天主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)。2、地形地貌常德市城區(qū)屬平原崗地類型，江北城區(qū)及近郊地形平坦，為河流崗地沖積平原，平原區(qū)是構(gòu)成常德市城區(qū)最主要的地貌類型。擬建的項目位于常德市城區(qū)的東部，地勢平坦，海拔高層31米左右，現(xiàn)狀主要為稻田和魚塘，其地貌單

26、元屬沅江北岸級階地范疇。地表上無古樹名木和其他文物古跡。3、水文地質(zhì)擬建項目場地內(nèi)有賦薦于雜填土中的滯水及賦薦于圓礫-卵石層的孔隙潛水兩種。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源。潛水賦薦于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型，但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕，但地下水位較高，應(yīng)注意對地下室的防水處理。4、工程地質(zhì)擬建場地尚未進行地質(zhì)勘探，參考臨近場地的地質(zhì)資料，地基土層由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)粉土、圓礫卵、卵石組成。圓礫石作為建筑物的持力層，fk=300kpa。5、工程抗震常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城常德地震帶，屬中強

27、地震活動區(qū)，但活動頻率較低，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建項目按基本烈度七度抗震設(shè)防。三、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施擬建場地現(xiàn)有地形平坦，臨柳林路呈矩形，已完成三通一平等前期工作，道路網(wǎng)絡(luò)和給排水管及電力、電訊均可依托柳林路配套齊全。第六章主要技術(shù)方案一、總平面布置方案1、柳葉湖國際會展（中心）酒店綜合體設(shè)計上綜合考慮別墅區(qū)（產(chǎn)權(quán)式酒店）與賓館的功能要求，力圖成為一個綜合性區(qū)域，道路應(yīng)根據(jù)每個單元的布局來設(shè)計?？梢钥紤]其明顯的特征在于，整個酒店區(qū)被分割成圍繞一個巨大中心區(qū)的不同的建筑個體，從而營造一個富于親情的綜合環(huán)境。設(shè)計一個象島一樣的環(huán)繞所有建筑物的開放空間。柳葉湖酒店的建造位置位于柳葉湖地區(qū)戴家崗一帶，緊鄰柳葉湖

28、的西岸線，一個鮮明的特點是地塊內(nèi)水面較多且臨近柳葉湖西岸線。柳葉湖酒店的設(shè)計可以考慮創(chuàng)造一個會議、住宿、餐飲、康體娛樂等集聚的小世界，一組覆蓋不同區(qū)域開放空間、同時圍繞著游泳池、或湖面的各式各樣的大廈，而碧波蕩漾的游泳池與天然池塘是酒店為各方游客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的標(biāo)志。根據(jù)對這個建筑綜合體巨大體量的嚴(yán)格限制，可以選擇建設(shè)成為兩個中心區(qū)：其中一個中心區(qū)建一個大型游泳池，周邊建筑包括會議與餐飲中心、綜合商務(wù)樓、旅館客房等等；而另外一個區(qū)域根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的需求可以設(shè)計成一個傳統(tǒng)的花園，并布置風(fēng)格各樣的別墅群。2、基地內(nèi)賓館的客房、會議、休閑中心、歌舞廳、餐廳均設(shè)有單獨的分區(qū)，并有明顯的獨立出入口，各功能

29、區(qū)均可單獨對外，互不干擾。3、在主樓的東側(cè)設(shè)有1500平方米的停車場。4、做好綠化設(shè)計，基地綠地率不低于45%。二、建筑方案1、賓館1.1賓館建筑物擬建12層（不包括地下一層），總建筑面積25000平方米，床位250張，按五星級標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計建設(shè)。1.2建筑物地下層為設(shè)備用房層，設(shè)置空調(diào)機房、發(fā)電機房、配電室、鍋爐房、水泵房、中水處理間、消防水池等，第一層設(shè)商場、賓館大堂、餐廳；第二層設(shè)女賓桑拿洗浴中心和卡拉0K歌廳；第三層設(shè)男賓桑拿洗浴中心和舞廳；第四層設(shè)健身中心和美容美發(fā)中心；第五層為中心的辦公層；建筑物的第六層第十二層為客房部。1.3建筑物總高度45米。建筑物1-4層層高4.5米，5-12

30、層層高3.5米。1.4建筑物外觀充分體現(xiàn)濱湖城市的景觀特征。象座正在行駛的豪華客輪，使建筑風(fēng)格既有時代氣息又有地域特點。在色彩上不求過多的變化，以白色和灰藍色相間為主調(diào)。2、度假別墅（產(chǎn)權(quán)式酒店）2.1公寓式花園洋房有獨體和聯(lián)排別墅兩種形式。2.2公寓式花園洋房采用現(xiàn)代歐式風(fēng)格，創(chuàng)造一種異國情調(diào)。2.3公寓式花園洋房層數(shù)為二三層。三、結(jié)構(gòu)方案1、地震烈度按七度進行抗震設(shè)防。2、賓館采用框架、剪力墻結(jié)構(gòu)，度假別墅采用磚混結(jié)構(gòu)。3、所有樓面為鋼筋混凝土現(xiàn)澆板。4、基礎(chǔ)采用樁基。四、供電1、用電負(fù)荷等級為二級，并自備應(yīng)急發(fā)電機組，其發(fā)電機容量應(yīng)能滿足消防用電設(shè)備及事故照明的使用負(fù)荷?？偟挠秒娯?fù)荷約為

31、5000KVA。2、照度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按現(xiàn)行的民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。3、走道、門廳、餐廳、宴會廳、電梯廳等公共場所應(yīng)設(shè)供清掃設(shè)備使用的插座。插座回路（包括客房插座）宜設(shè)漏電保護開關(guān)。供移動電器使用時，應(yīng)選用帶接地孔的插座。4、照明裝置選用高效光源及燈具。5、重視建筑物的外觀照明，設(shè)置建筑輪廊燈和泛光照明燈具。五、弱電工程1、大樓設(shè)自動交換機，每間客房裝設(shè)電話分機，其分機號碼宜與房間號一致。建筑物的門廳、餐廳、宴會廳等公共場所及各設(shè)備用房值班室宜設(shè)電話分機。裝機容量為500門。2、大樓內(nèi)設(shè)廣播系統(tǒng)，其緊急廣播應(yīng)符合現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計規(guī)程的規(guī)定。廣播系統(tǒng)饋電回路按用戶的性質(zhì)分配，應(yīng)急廣播線路應(yīng)按樓層和

32、消防區(qū)分配。3、大樓內(nèi)設(shè)有線電視系統(tǒng)，并應(yīng)能接收VHF及UHF全部電視頻道的節(jié)目，并能調(diào)頻廣播。4、大樓內(nèi)設(shè)閉路電視設(shè)備，有使用要求時可設(shè)自播節(jié)目設(shè)備及節(jié)目制作用房。5、大樓內(nèi)設(shè)保安監(jiān)視閉路電視系統(tǒng)。6、大樓內(nèi)設(shè)電子計算機管理系統(tǒng)。六、給排水工程1、水源來自城市市政管網(wǎng)，大樓內(nèi)設(shè)水泵站。2、采用生活和消防用水共用系統(tǒng)，并在大樓內(nèi)調(diào)置蓄水池。3、用水定額按400升/最高日.每床計算。4、排水系統(tǒng)采用雨污分流制。5、大樓內(nèi)的生活廢水應(yīng)經(jīng)過生物處理達到國家排放標(biāo)準(zhǔn)后再排入水體。6、大樓集中供應(yīng)熱水，熱水定額按65，熱水150升/最高日.床計算。七、暖通空調(diào)1、大樓內(nèi)設(shè)集中式空調(diào)系統(tǒng)；2、采用溴化鋰吸

33、收式制冷機；3、大樓內(nèi)設(shè)防排煙系統(tǒng)。八、消防工程1、室外設(shè)消防栓6座。2、大樓內(nèi)的客房、大型廳室、疏散走道及重要的公共用房等處的建筑裝修材料，采用非燃燒材料和難燃材料。并嚴(yán)禁使用用燃燒時產(chǎn)生有毒氣體及窒息性氣體的材料。3、大樓內(nèi)設(shè)火災(zāi)事故照明及明顯的疏散指示標(biāo)志。4、電力及照明系統(tǒng)應(yīng)按消防分區(qū)進行配置，以便在火災(zāi)情況下進行分區(qū)控制。5、大樓內(nèi)設(shè)消防報警、自動噴淋系統(tǒng)。6、各樓層按規(guī)定配置干粉滅器和室內(nèi)消防栓。第七章環(huán)境保護與節(jié)能一、環(huán)境保護本項目為民用項目，屬非生產(chǎn)性項目，在建設(shè)和使用過程中，只有少量的建筑垃圾、辦公和生活垃圾及生活污水。固定廢棄物通過在大樓內(nèi)調(diào)置密閉式垃圾收集點，然后送至城市

34、的垃圾處理場集中處理。生活廢水排入城市市政管網(wǎng)后，統(tǒng)一送到城市污水凈化中心處理。鍋爐采用油鍋爐。二、節(jié)能為減少能源消耗，建議采取以下措施：1、采用無功補償功能措施，減少線路中無功電流傳輸，降低電能損耗。2、選用節(jié)能電氣產(chǎn)品，節(jié)電、發(fā)電效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。第八章項目組織管理、勞動定員與培訓(xùn)一、組織管理機構(gòu)為了對柳葉湖國際會展（中心）酒店進行管理，提高經(jīng)營效率，規(guī)劃建立一個由投資公司直接領(lǐng)導(dǎo)的管理機構(gòu)，堅持精簡、高效的企業(yè)管理原則，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，所屬員工實行按事定崗、按崗定員、全部實行聘任制。以下是管理組織機構(gòu)示意圖。二、勞動定員項目定員500人，除技術(shù)人員外，其余人員從項

35、目所在地?fù)駜?yōu)錄用。三、人員培訓(xùn)為保證服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平和經(jīng)濟效益，所有經(jīng)營管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員都要經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，并具有一定的文化水平，所有人員在上崗前計劃安排接受培訓(xùn)，確保項目建成后能順利高效地運行。第九章實施進度計劃本項目擬按工期進行工程建設(shè)，一期建設(shè)度假別墅（產(chǎn)權(quán)式酒店），二期建設(shè)賓館部分。度假別墅2003年開始建設(shè)，至2006年銷售完畢，賓館部分2004年開始建設(shè)，2006年底試運營。一、具體進度計劃安排具體進度計劃安排見下表。具體進度計劃表序號 工程項目 2002 2003 2004 2005 200612 1 2 3 4 5 6 7 8 11 12 1 2 3 4 5

36、 11 12 1 2 3 4 10 11 12 1 121 可研及審批 2 設(shè)計及審批 3 征地拆遷 4 度假別墅建設(shè) 5 賓館建設(shè) 6 竣工驗收 7 職工培訓(xùn)及試營業(yè) 第十章投資估算與資金籌措一、投資估算1、投資概況本投資估算為柳葉湖國際會展（中心）酒店項目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、其他費用以及不可預(yù)見費用等。項目總投資為18446萬元，其中賓館總投資9703萬元，度假別墅總投資8743萬元。詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。2、編制依據(jù)2.1土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價。2.2安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。2.3

37、土地取得費用參照本市目前土地出讓價格。2.4銷售費用、管理費用并列。2.5財務(wù)費用按同期銀行貸款利率估算。2.6其它費用根據(jù)常德市相關(guān)政策計列。二、資金籌措本項目估算總投資額為18446萬元，其具體資金籌措方式如下：1、開發(fā)公司自籌13446萬元；2、銀行貸款5000萬元；賓館投資估算表序號 項目名稱 建筑面積（平方米） 估算價值（萬元） 備注一 主要工程(設(shè)備) 1 主要建筑工程 25000 6700 1.1 土建工程 25000 2500 1000元/m21.2 精裝修 25000 2000 800元/m21.3 給排水工程（消防） 25000 125 50元/m21.4 電氣工程 250

38、00 100 40元/m21.5 采暖通風(fēng)控制 25000 75 30元/m21.6 弱電工程 25000 50 1.7 電梯工程 600 6部電梯2 酒店家具費 1250 二 附屬工程 650 1 公用工程 150 2 停車場、道路 120 3 綠化工程 200 4 圍墻大門（m） 30 5 大市政工程費 150 配套建設(shè)柳明路三 土地開發(fā)費 1 征地、拆遷、安置費 817 折合65畝四 其他費用 788 1 市政設(shè)施配套費 183 2 勘察設(shè)計費 120 3%3 工程監(jiān)理費 60 1%（占工程費用）4 報建費 305 5%5 職工培訓(xùn)費 120 五 基本預(yù)備費 448 5%六 鋪底流動資金

39、 300 共計 9703 度假別墅投資估算表序號 項目名稱 建筑面積（平方米） 估算價值（萬元） 備注1 工程費用 85272 5104 1.1 土建 85272 3837 450元/平方米1.2 給排水（消防） 85272 426 50元/平方米1.3 電氣工程 85272 341 40元/平方米1.4 弱電工程 85272 200 1.5 停車場、道路、圍墻 300 2 其它費用 3223 2.1 土地費用 2293 折合182畝2.2 市政配套費 191 2.3 報建費 319 2.4 勘察設(shè)計費 120 2.5 監(jiān)理費 100 2.6 綠化 200 3 預(yù)備費 416 4 合計 874

40、3 第十一章經(jīng)營方式與經(jīng)營策略一、經(jīng)營方式1、整體經(jīng)營方式度假別墅采取全部銷售的經(jīng)營方式，賓館部分將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建有限責(zé)任公司。企業(yè)整體經(jīng)營方式，是在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會的監(jiān)督下實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。企業(yè)整體將實行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式。2、分體經(jīng)營方式客房經(jīng)營：委托“酒店管理集團”按照國際化的管理集團經(jīng)營模式進行總包式的管理經(jīng)營。會議經(jīng)營：引進高水準(zhǔn)的國際會議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行分包式的一體化管理經(jīng)營。商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行承包式的管理經(jīng)營。餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行承包式的管理經(jīng)營；特色餐飲在企業(yè)監(jiān)督管理下進行隨租式

41、管理經(jīng)營。娛樂經(jīng)營：在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行承包式管理經(jīng)營；時尚性項目在企業(yè)監(jiān)督管理下進行承租經(jīng)營。其他服務(wù)項目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進行分包式的管理經(jīng)營。二、經(jīng)營策略1、產(chǎn)品策略（經(jīng)營項目選擇）在保障經(jīng)營主業(yè)（客房、餐飲、會議）一體化運行的前提下根據(jù)市場需求變化，適時推出時尚性項目。2、價格策略該項目市場定位為高檔位，在主業(yè)之外適當(dāng)設(shè)定中檔位消費項目，以為高消費新生代預(yù)留價格空間。3、促銷策略利用本公司以往房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的良好業(yè)績，影響市場、親近顧客、樹立形象。利用項目所在地的區(qū)位優(yōu)勢，在周邊進行項目功能性、效用性宣傳。采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊機會）、分價制、優(yōu)惠制、會員制、加

42、盟制的方式吸引客戶和培養(yǎng)長期固定的消費群體。三、產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假（度假別墅出售后考慮其功能而謀劃未來的經(jīng)營方式）1、產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”（中文譯為“泰慕賽爾”），即“時空共享”，其共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種既是消費又是薦儲，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，

43、無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機。2、產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)在于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與普通商品住宅和商務(wù)寫字樓又有明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險小，回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。3、分時度假業(yè)在我國的發(fā)展我國分時度假業(yè)起步要比歐美地區(qū)的發(fā)達國家晚20

44、-30年，這決定了不可能完全重復(fù)西方國家的發(fā)展歷史，在發(fā)展階段上會形成自己的特色。根據(jù)特殊的發(fā)展環(huán)境和對國內(nèi)分時度假企業(yè)的調(diào)查了解，分時度假在我國會經(jīng)歷“概念主導(dǎo)、法規(guī)主導(dǎo)和市場主導(dǎo)”的“三步曲”。3.1概念主導(dǎo)階段：90年代后期，分時度假開始在一些旅游業(yè)發(fā)達的省區(qū)出現(xiàn)。發(fā)展之初，消費者對分時度假概念還很陌生，嘗試引入這一經(jīng)營機制的企業(yè)首先要學(xué)習(xí)和了解分時度假概念，向消費者推廣時，也要在要在概念傳播方面投入很多的時間和精力。新聞媒體也集中對分時度假新概念進行了一輪輪介紹和推廣。在概念主導(dǎo)階段，企業(yè)只要立足于引入新概念就能形成創(chuàng)新優(yōu)勢，也就是“人無我有”優(yōu)勢，或通過將度假村房產(chǎn)改造，推出符合國際

45、分時度假交換網(wǎng)絡(luò)標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)，或干脆代理銷售國外的分時度假地。有些企業(yè)甚至將分時度假與傳統(tǒng)經(jīng)營模式中的概念分拆，創(chuàng)造出基于分時度假概念之上的相關(guān)產(chǎn)品，也打著分時度假的旗號對外宣傳和銷售。概念主導(dǎo)階段也是分時度假業(yè)發(fā)展的教育和啟蒙階段。引入分時度假業(yè)務(wù)的企業(yè)多出于嘗試的心態(tài)，分時度假產(chǎn)品與國際市場“形似神不似”，市場規(guī)模較小。3.2法規(guī)主導(dǎo)階段：市場開發(fā)前期，分時度假在沒有相應(yīng)法規(guī)的環(huán)境中發(fā)展，引發(fā)了一系列的問題，在消費者當(dāng)中產(chǎn)生不良影響。政府管理部門開始關(guān)注分時度假行業(yè)，并醞釀建立法律規(guī)范。在法規(guī)出臺前后的這一階段，分時度假管理法規(guī)本身成為對行業(yè)發(fā)展主導(dǎo)作用的因素。3.3市場主導(dǎo)階段：我國的分時

46、度假業(yè)將全面融入世界分時度假業(yè)大潮當(dāng)中，分時度假會員國際性流動更加自由。產(chǎn)業(yè)銷售不僅覆蓋全國主要城市，而且延伸到周邊地區(qū)。分時度假的經(jīng)營模式也和國際接軌，整個行業(yè)進入平穩(wěn)增長時期。4、柳葉湖產(chǎn)權(quán)式酒店投資開發(fā)模式4.1產(chǎn)品形態(tài)柳葉湖產(chǎn)權(quán)式酒店主要建筑形態(tài)主要為花園洋房公寓及其他配套設(shè)施等。根據(jù)別墅的市場銷售情況，預(yù)備部分別墅納入產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營范疇內(nèi)的可能性。由200套花園式多層公寓（3-4層小戶型公寓）組成。4.2投資經(jīng)營模式，純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。在柳葉湖會展中心酒店

47、規(guī)劃中，考慮在一部分產(chǎn)品形態(tài)采用，主要是花園洋房。但也不排除根據(jù)市場的需求狀況，進行有效的動態(tài)調(diào)整，這部分產(chǎn)品將采用產(chǎn)權(quán)分割后實行市場銷售的方法，消費者通過購買產(chǎn)權(quán)式酒店的單位，可以選擇委托酒店經(jīng)營或者選擇自住。選擇自住的可以獲得酒店提供的高檔酒店服務(wù)，享受高質(zhì)生活。第十二章招投標(biāo)方案一、招標(biāo)范圍勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理，以及重要設(shè)備、材料采購等方面為擬招標(biāo)的范圍；涉及招標(biāo)資金金額為13054萬元，占項目固定資產(chǎn)投資總額的70.77%。二、招標(biāo)組織形式對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料采購等各項招標(biāo)活動擬采用委托招標(biāo)。三、招標(biāo)方式對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料采購等各項招標(biāo)活

48、動擬采用公開招標(biāo)。四、招標(biāo)公告發(fā)布根據(jù)國家招投標(biāo)法，擬在省、地市級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)。五、如果該項目經(jīng)有關(guān)部門特批后，也可以采取議標(biāo)的形式。第十三章經(jīng)濟評價一、度假別墅部分經(jīng)濟分析1、經(jīng)濟評價主要依據(jù)：1.1建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）；1.2國家有關(guān)商品房政策；1.3項目設(shè)計方案；1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查。2、營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算根據(jù)本項目設(shè)計方案，結(jié)合有關(guān)國家有關(guān)商品房定價原則，確定除物業(yè)管理房外采取全部出售的經(jīng)營方式。2.1營業(yè)收入估算項目新建建筑面積85272平方米。參照項目周圍商品房的銷售行情，住宅及商業(yè)網(wǎng)點銷售價平均按1425元/平方米估算，總的銷售營業(yè)收入為121

49、51萬元。2.2營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)現(xiàn)行財稅制度，項目須繳納5%的營業(yè)稅，城市維護和教育費附加分別按營業(yè)稅的5%和2%征收。項目開發(fā)完成后，總營業(yè)稅及附加為650萬元。3、總成本費用估算項目成本費用主要有開發(fā)建設(shè)成本、管理費用等。3.1開發(fā)建設(shè)成本項目開發(fā)建設(shè)成本包括建安工程費及其它費用，詳細(xì)內(nèi)容構(gòu)成見投資估算一章。3.2管理費用管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用，主要包括銷售廣告費、工資及其它管理費。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合常德的實際情況綜合按收入的1%估算，計121萬元。3.3項目總成本費用 上述一、二之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用8864萬元。4、財務(wù)效益分析4.1利潤

50、估算項目的營業(yè)收入扣除總成本費用及營業(yè)稅、即得利潤總額。項目計算期內(nèi)利潤總額為2637萬元。據(jù)此計算項目投資利潤率、投資利稅率和銷售利潤率。投資利潤率=利潤總額/總投資=2637/8743=30.16%投資利稅率=利稅總額/總投資=（2637+650）/8743=37.60%銷售利潤率=利潤總額/總收入=2637/12151=21.70%5、經(jīng)濟評價結(jié)論綜上分析，項目主要財務(wù)評價指標(biāo)如下：投資利潤率：30.16%投資利稅率：37.60%銷售利潤率：21.70%因此，項目財務(wù)能自我平衡，有一定的經(jīng)濟效益，具有償還能力。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，其財務(wù)上基本可行。二、賓館部分經(jīng)濟分析1、經(jīng)濟效益估算與分

51、析1.1本次可研按相應(yīng)的投資、成本計算經(jīng)濟效益。1.2固定資產(chǎn)投資9403萬元，流動資金300萬元，年經(jīng)營成本費用5110萬元。1.3計算期為16年，其中基建期4年，經(jīng)營期12年。1.4生產(chǎn)負(fù)荷：投產(chǎn)第1年80%，其余各年100%。1.5稅率：取綜合稅率5.65%。2、銷售收入及稅金正常年營業(yè)收入為7300萬元，正常年需繳納稅金412萬元。3、財務(wù)盈利能力計算分析3.1損益分析項目投資利潤率為18.32%，投資利稅率為22.57%。3.2現(xiàn)金流量分析項目全部投資回收期（所得稅前）9.52年（含基建期4年），財務(wù)內(nèi)部收益率為11.9%。賓館部分現(xiàn)金流量分析單位：萬元序號 經(jīng)營期 2003 200

52、4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20181 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 73006 85481.1 營業(yè)收入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 73006 73001.2 回收固定資產(chǎn)余值 9481.3 回收流動資金 3002 現(xiàn)金流出 3703 2000 2000 2000 4718 5522 5522 5522 5522 55226 55222.1 固定資產(chǎn)投資 3703 2000 2000 2000 2.2 流動資金投資 300 2.3 經(jīng)營成本 0 0 0 0 4088 5110 5110 5110 5110 51106 51102.4 稅金 0 0 0 0 330 412 412 412 412 4126 4123 凈現(xiàn)金流量（稅前） -3703 -2000 -2000 -2000 1778 1778 1778 1778 1778 17786 30264 累計凈現(xiàn)金流量 -3703 -5703 -7703 -9703 -7925 -6147 -4369 -2591 -813 9855 12881財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）：11.19%；投資回收期9.52年；