《華潤(rùn)置地·中央公園《工程管理策劃書》企業(yè)管理》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《華潤(rùn)置地·中央公園《工程管理策劃書》企業(yè)管理（59頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、華潤(rùn)置地*項(xiàng)目工程管理(一期)策劃書 華潤(rùn)置地*項(xiàng)目部二00七 年 十二 月目 錄第1章項(xiàng)目工程概況5工程概況5項(xiàng)目位置5場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境7平面圖7原始地貌圖7用地紅線圖7規(guī)劃總平面圖8分區(qū)開發(fā)圖8第2章工程管理難點(diǎn)及重點(diǎn)分析9外部協(xié)調(diào)9總平面布置9對(duì)合作單位的管理10市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的管理難點(diǎn)10銷售配合11使用華潤(rùn)建筑牌照管理難點(diǎn)11施工難重點(diǎn)11第3章施工范圍劃分13標(biāo)段劃分13標(biāo)段劃分原則13標(biāo)段劃分圖13分包工程14工程分包原則14總承包的承包內(nèi)容14分包工程清單15總承包管理范圍和管理深度17業(yè)主指定分包的范圍及模式17第4章施工總平面布置18布置原則18總平面布置圖18臨時(shí)道路布

2、置18辦公及生活區(qū)布置19臨時(shí)用水及雨、污水排放布置19臨時(shí)用電布置20場(chǎng)內(nèi)土方平衡20分階段場(chǎng)地布置20其它布置21第5章工程施工進(jìn)度策劃22施工進(jìn)度計(jì)劃策劃22施工進(jìn)度計(jì)劃編制內(nèi)容22施工進(jìn)度計(jì)劃編制原則22施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施管控措施23一期總體進(jìn)度安排23中央公園展示區(qū)及一期開發(fā)計(jì)劃編制說(shuō)明23中央公園項(xiàng)目開發(fā)工期規(guī)劃24第6章采購(gòu)與招標(biāo)27總包招標(biāo)27總包招標(biāo)計(jì)劃27入圍資格27其它要求27分包工程與部品招標(biāo)28分包工程招標(biāo)計(jì)劃28集團(tuán)戰(zhàn)略化采購(gòu)物品清單28甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單28第7章牌照使用管理策劃30管理模式的特點(diǎn)30使用華潤(rùn)建筑牌照管理模式的優(yōu)點(diǎn)30使用華潤(rùn)建筑牌照管理模式

3、的應(yīng)注意的問(wèn)題30牌照管理職責(zé)30華潤(rùn)置地利潤(rùn)中心的職責(zé)30上市公司工程管理部職責(zé)31管理流程31印章管理31合同管理31項(xiàng)目管理操作流程33財(cái)務(wù)發(fā)票管理34項(xiàng)目三方協(xié)議備忘錄36第8章工程質(zhì)量策劃39工程質(zhì)量策劃內(nèi)容39設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善39合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求41方案審查及技術(shù)交底42樣板先行確認(rèn)43關(guān)鍵質(zhì)量指標(biāo)的監(jiān)控及檢驗(yàn)辦法45施工驗(yàn)收及工序控制45聯(lián)合驗(yàn)收46防滲漏、防沉降、防開裂專項(xiàng)策劃46售樓工程質(zhì)量專項(xiàng)策劃478.1.10質(zhì)量通病的預(yù)控以及處理478.1.11日常質(zhì)量管理478.1.12設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問(wèn)題478.1.13質(zhì)量事故處理478.1.14入住前質(zhì)量檢查和維修47工程質(zhì)量目標(biāo)49

4、總體目標(biāo)49最終目標(biāo)49第9章安全文明施工管理目標(biāo)51安全文明施工管理目標(biāo)51安全施工管理目標(biāo)51文明施工管理目標(biāo)51售樓環(huán)境的文明施工要求51工程安全文明施工管理措施52施工現(xiàn)場(chǎng)CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)52施工主入口大門52施工主入口形象要求52臨時(shí)圍墻設(shè)計(jì)53施工單位現(xiàn)場(chǎng)辦公時(shí)要求53項(xiàng)目中心人員配備要求53現(xiàn)場(chǎng)道路53衛(wèi)生間53過(guò)程管理53第1章 項(xiàng)目工程概況1.1 工程概況1.1.1 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于*市新區(qū)規(guī)劃之核心地段，北鄰漢江，月湖以西，東起*路，西接船舶職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南望*路，北臨月湖*路?？傆玫孛娣e為。項(xiàng)目基地位于*新區(qū)北端，與漢江相鄰，其地處市中心，距離現(xiàn)有的中心的*商圈、*的*商圈

5、、*金融一條街、*中央商務(wù)區(qū)都只有3-6公里距離，車行6-8分鐘可到達(dá)。隨著梅子路的修建，距離經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)僅10公里，而其東面的“文化藝術(shù)中心”已進(jìn)入實(shí)施階段，其地理位置優(yōu)越。本工程總建筑面積423964 ，其中地上355727 ，地下建筑面積68237，包括：2233層高層住宅樓（最大建筑高度不超過(guò)100m），5層住宅樓，地下車庫(kù)，配套商業(yè)、幼兒園、會(huì)所等。本項(xiàng)目計(jì)劃分為一、二、三期開發(fā)，一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：建設(shè)一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)單位總建設(shè)用地面積54034總建筑面積152081其中地上建筑面積119890其中住宅建筑面積112270其中高層住宅計(jì)容面積92984高層住宅不計(jì)容面積1978

6、多層住宅面積17307公共配套建筑面積7620其中商業(yè)45008班幼兒園2400其他配套720地下建筑面積（不計(jì)容）32192其中住宅地下部分面積5858其他住戶地下室面積2520自行車車庫(kù)面積1015其他2322地下車庫(kù)面積26334計(jì)容總建筑面積117911容積率建筑占地面積12637建筑密度23.4%居住戶數(shù)1128戶居住人數(shù)3610人機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)643輛其中地上停車位數(shù)70輛地下停車位數(shù)573輛自行車停車面積1015其中地上停車面積0地下停車面積1015一期總建設(shè)用地面積54034 ，總建筑面積152081 ，其中地上建筑面積119890 ，地下建筑面積32191 ，由六棟5層多層住

7、宅和六棟33層高層住宅（4#樓待定）及部分2層商鋪組成。工程名稱：華潤(rùn)置地*公園業(yè) 主：華潤(rùn)置地（*）發(fā)展設(shè)計(jì)單位：*建筑設(shè)計(jì)研究院監(jiān)理單位：湖北*工程建設(shè)監(jiān)理*市屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明，總體氣候環(huán)境良好。近30年來(lái)，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月，年均氣溫，年無(wú)霜期一般為211天-272天。1.1.2 場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境整個(gè)項(xiàng)目用地按城市規(guī)劃道路分為兩塊，西側(cè)地塊先行開發(fā)，為A地塊；東側(cè)地塊較大，按項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及方案設(shè)計(jì)，分為兩個(gè)獨(dú)立小區(qū)，分為兩塊用地，北側(cè)為B地塊，南側(cè)為C地塊；C地塊南側(cè)設(shè)計(jì)有6棟多層住宅與A地塊一起先行開發(fā)，為一期工程。每地塊形狀

8、呈較規(guī)則四邊形，A地塊南北長(zhǎng)約163米，東西寬約189米；B地塊南北長(zhǎng)約100米，東西寬約244米；C地塊南北長(zhǎng)約322米，東西寬約213米。整個(gè)地塊內(nèi)渣土堆及建筑垃圾較少，但舊房拆遷后留下的小型基礎(chǔ)較多，A地塊北側(cè)還有一棟活動(dòng)鋼板房待搬遷，C地塊內(nèi)還有待拆高壓線從場(chǎng)區(qū)內(nèi)經(jīng)過(guò)。地塊處于新區(qū)新城區(qū)，周邊供水、供電等配套齊全，但接駁距離較遠(yuǎn)。場(chǎng)區(qū)外附近無(wú)現(xiàn)成的排水管網(wǎng)。給水需從琴臺(tái)路上的市政給水管網(wǎng)接駁，污水排放也需排至琴臺(tái)路上的市政排水管網(wǎng)，現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃路（景觀大道）下有DN300排水管。臨時(shí)用電從*大道上的10KVA高壓線接入，從接駁點(diǎn)至一期用地約340米遠(yuǎn)，臨時(shí)變壓器的安裝要綜合考慮整個(gè)開發(fā)周期

9、內(nèi)的臨時(shí)用電需求，同時(shí)還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對(duì)工期的影響。1.2 平面圖1.2.1 原始地貌圖見附圖一：原始地貌圖1.2.2 用地紅線圖見附圖二：用地紅線圖1.2.3 規(guī)劃總平面圖見附圖三：規(guī)劃總平面圖1.2.4 分區(qū)開發(fā)圖見附圖四：*公園分區(qū)開發(fā)方案第2章 工程管理難點(diǎn)及重點(diǎn)分析2.1 外部協(xié)調(diào)1、*公園項(xiàng)目地處新城區(qū)，臨時(shí)用水、用電、排污等接駁離場(chǎng)區(qū)較遠(yuǎn)，場(chǎng)地內(nèi)舊房拆除后留下的小型基礎(chǔ)較多，場(chǎng)地內(nèi)原臨建未按期拆除，場(chǎng)地內(nèi)還有高壓電線從場(chǎng)地內(nèi)經(jīng)過(guò)，這些都要求項(xiàng)目各個(gè)部門之間（工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、報(bào)批報(bào)建）積極主動(dòng)與相關(guān)部門聯(lián)系、用盡一切資源推動(dòng)場(chǎng)地的移交。2、本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緊，樁

10、基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為07年12月15日，多層要求在08年10月1日前達(dá)到開盤條件，所以項(xiàng)目各個(gè)部門之間（工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、報(bào)批報(bào)建）一定要做好搭接工作，不能有任何延誤。需要和政府、行業(yè)部門溝通、合作的，各部門一定要提前準(zhǔn)備，避免因外部協(xié)調(diào)延誤而耽誤開發(fā)進(jìn)度。特別是報(bào)建部門一定要在開盤前拿到樓盤的預(yù)售許可證。3、周邊居民的協(xié)調(diào)，避免民擾事件的發(fā)生，一方面要合理安排施工時(shí)間，盡可能少的進(jìn)行深夜作業(yè)，另一方面與居委會(huì)、公安派出所等政府單位保持密切聯(lián)系。 2.2 總平面布置總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度?？偲矫娌?/p>

11、置存在以下幾大難點(diǎn)：1、 臨時(shí)辦公及生活區(qū)設(shè)置：項(xiàng)目占地面積大，開發(fā)周期長(zhǎng)，分三期開發(fā)，總開發(fā)周期約6年時(shí)間，臨時(shí)辦公及生活區(qū)的布置要綜合考慮整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)合理布置，達(dá)到既能節(jié)約成本又能滿足開發(fā)周期內(nèi)的正常生產(chǎn)和生活。2、 臨時(shí)施工道路設(shè)置：項(xiàng)目場(chǎng)地較大，但場(chǎng)地?zé)o現(xiàn)成的道路可利用；場(chǎng)地東側(cè)有一規(guī)劃道路，但無(wú)車輛出入口；且場(chǎng)地內(nèi)A地塊與B、C地塊之間有一條規(guī)劃道通過(guò)；場(chǎng)地南側(cè)為臨時(shí)售樓部，亦有一規(guī)劃道路；西側(cè)有一車輛出入口通過(guò)一期用地，但一期開工后，此路被切斷；故施工車輛只能從北側(cè)月湖大道上進(jìn)入。3、 臨時(shí)用電：用電接駁只能從*大道上10KVA高壓線接入，從接駁點(diǎn)至一期用地約340米遠(yuǎn)，臨時(shí)變壓

12、器的安裝要綜合考慮整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)的臨時(shí)用電需求，同時(shí)還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對(duì)工期的影響。4、 臨時(shí)用水：臨時(shí)用水只能從琴臺(tái)路上的市政給水管網(wǎng)接入，用水要考慮整個(gè)三期開發(fā)的用水量，如何做到少改管線，滿足用水需求，也需全盤考慮。5、 臨時(shí)排水：現(xiàn)場(chǎng)排水不暢，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)成形的排水管網(wǎng)，排水只能排至琴臺(tái)路上的市政雨水管網(wǎng)，則場(chǎng)地內(nèi)的污水需先進(jìn)行沉淀，設(shè)置沉淀池；生活污水排到西側(cè)船校污水管網(wǎng)。6、 高壓管線遷移難度較大。綜上分析，因項(xiàng)目地塊所處的特殊位置及用地面積較大等原因，前期臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、臨時(shí)排水的投入相當(dāng)大，需全盤考慮滿足三個(gè)開發(fā)周期內(nèi)的需求，又要考慮達(dá)到最優(yōu)成本，難度確實(shí)較

13、大，需進(jìn)行多種方案的比選分析，才能最終確定。2.3 對(duì)合作單位的管理本工程的開發(fā)周期長(zhǎng)，進(jìn)度較緊，分期開放展示區(qū)，合作單位較多，要求合作單位的配合和投入較多，如何對(duì)這些合作單位進(jìn)行有效的管理是本項(xiàng)目工程管理的難點(diǎn)。2.4 市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的管理難點(diǎn)目前受政府宏觀調(diào)整房地產(chǎn)政策影響，房?jī)r(jià)有可能不再上漲，大幅下跌的可能性存在。所選總包商投標(biāo)承諾在實(shí)施中不能實(shí)現(xiàn)，如人員配置、資金投入、信譽(yù)度低等，從而對(duì)項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、安全大打折扣或出現(xiàn)較大的質(zhì)量問(wèn)題、安全問(wèn)題及工期拖延。項(xiàng)目地處*江邊，受夏季洪澇自然災(zāi)害的可能性較大，特別是在地下室施工階段。地質(zhì)條件復(fù)雜，(事后評(píng)估時(shí)大家一致認(rèn)為此部分風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估嚴(yán)重不

14、足！)基坑支護(hù)方案的選用是否適當(dāng)及支護(hù)的施工質(zhì)量均較重要。現(xiàn)在農(nóng)民工維權(quán)意識(shí)提高,工資看漲，且農(nóng)民工資源短缺，工程的施工人工成本較前兩年有一定幅度的提高，故工程的總體成本較兩年前不同。夏季農(nóng)忙季節(jié)及春節(jié)為短工期，對(duì)工程施工進(jìn)度有一定程度的影響。由于市場(chǎng)波動(dòng)造成原材料價(jià)格起伏很大（如鋼材），在材料采購(gòu)上和辦理我方與施工單位價(jià)格差價(jià)結(jié)算上造成諸多不便。2.5 銷售配合銷售配合的難點(diǎn)主要是工程要保證營(yíng)銷順利推進(jìn)。因此項(xiàng)目工程部門和營(yíng)銷部門之間一定要多溝通，營(yíng)銷部門在做營(yíng)銷變更之前要先和工程部門專業(yè)工程師溝通，了解此變更的可行性。1、前期同政府的協(xié)調(diào)工作難度較大，臨時(shí)用水用電及排污接駁，周邊環(huán)境復(fù)雜，

15、場(chǎng)地內(nèi)原有舊房基礎(chǔ)未清理完畢，還有建筑沒(méi)有拆遷，報(bào)建手續(xù)、規(guī)劃道路的施工等滯后。2、多項(xiàng)目運(yùn)作及項(xiàng)目制管理模式在武漢公司是剛開始運(yùn)作。管理流程還不盡完善、項(xiàng)目人員的組建逐步形成。3、建筑物業(yè)為：多層、高層、人防地下車庫(kù)等多種物業(yè)并存。4、樣板示范區(qū)部分要求分多次開放。2.6 使用自有總包牌照管理難點(diǎn)（由于諸多原因后期未實(shí)施！）采用以自有建筑牌照?qǐng)?bào)建，通過(guò)工程總承包的轉(zhuǎn)換，可以縮短開發(fā)總工期，方便稅務(wù)籌劃，快速進(jìn)行項(xiàng)目竣工備案，早日向小業(yè)主提供房產(chǎn)證等優(yōu)點(diǎn)。在管理模式上，比直接發(fā)包的總承包模式復(fù)雜，項(xiàng)目部自身需要組織較強(qiáng)、較多的工程管理人員；在管理流程上，該管理模式在各城市公司剛剛開始使用，需要

16、有一個(gè)熟悉、探索的過(guò)程，管理過(guò)程中，會(huì)遇到一些新問(wèn)題，管理流程需要不斷完善。使用自有總包牌照，對(duì)轉(zhuǎn)換的實(shí)際總包單位的管理、協(xié)調(diào)能力要求較高；需要加強(qiáng)合同的管理，最大限度避免出現(xiàn)合同、法律方面的風(fēng)險(xiǎn)，造成集團(tuán)品牌的不良影響。2.7 施工難重點(diǎn)1、地下室面積大，該項(xiàng)目在地下室施工期間，若遇上長(zhǎng)江的汛期，對(duì)工程有潛在影響。2、該項(xiàng)目一期具備樁基施工條件的棟號(hào)同時(shí)開工。總共6棟高層單體建筑、6棟多層單體建筑及二個(gè)地下室總計(jì)約6萬(wàn)平方米。工期緊，任務(wù)重，質(zhì)量要求高，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備調(diào)配，土方調(diào)配，施工場(chǎng)地布置難度較大。3、地處原住民居住區(qū)，對(duì)安全文明施工的要求較高，夜間施工受限制，在項(xiàng)目開放的同時(shí)要考慮周圍居民

17、的通道問(wèn)題，項(xiàng)目施工必然給原來(lái)居民帶來(lái)非常大的干擾，構(gòu)成了工程進(jìn)度的潛在風(fēng)險(xiǎn)。第3章 施工范圍劃分3.1 標(biāo)段劃分3.1.1 標(biāo)段劃分原則1、 根據(jù)目前公司的長(zhǎng)期合作單位資源情況，每個(gè)標(biāo)段的總建筑面積控制在5-8萬(wàn)平方米。2、 根據(jù)場(chǎng)地移交的先后順序。3、 同類型物業(yè)優(yōu)先作為一個(gè)標(biāo)段。3.1.2 標(biāo)段劃分圖一期工程根據(jù)場(chǎng)地特點(diǎn)、設(shè)計(jì)平面布局及現(xiàn)場(chǎng)施工平面布置、工程量大小等情況按三個(gè)標(biāo)段劃分：第一標(biāo)段：六棟多層及地下車庫(kù)。第二標(biāo)段：A區(qū)大地庫(kù)及與地庫(kù)相連的上部高層建筑。第三標(biāo)段：A區(qū)地庫(kù)之外的高層建筑。*公園標(biāo)段規(guī)劃劃分分期工程標(biāo)段棟號(hào)建筑面積（）建筑類型備注一期一標(biāo)段DC-16#樓30000多

18、層二標(biāo)段A3、5、6#樓，商鋪S-2#樓及大地庫(kù)67000高層三標(biāo)段A1、2、4#樓（規(guī)劃待定），商鋪S-1#樓，幼兒園53000高層2.市政標(biāo)段：一期暫按兩個(gè)標(biāo)段考慮： 一期：暫按兩個(gè)標(biāo)段考慮。3.2 分包工程3.2.1 工程分包原則在保證工程質(zhì)量、進(jìn)度及設(shè)計(jì)效果的前提下，本著專業(yè)人做專業(yè)事的原則，選擇專業(yè)性較強(qiáng)，且總包不具備相應(yīng)資質(zhì)的工程由專業(yè)分包商承包，如室外園林景觀施工、電梯施工等。3.2.2 總承包的承包內(nèi)容1、按照前期討論的結(jié)果，土建和安裝一起打包作為總承包的工作內(nèi)容。2、土建方面，除主體土建工程外，還包含以下內(nèi)容：（1）土方工程：直接納入總承包工作內(nèi)容，在總承包招標(biāo)時(shí)確定。（2）

19、人防工程：地方專營(yíng)性強(qiáng)，從目前了解的情況看，只有兩家單位可以施工，可作為總承包工作內(nèi)容在總包招標(biāo)時(shí)確定（取決于出圖時(shí)間，若總承包施工時(shí)尚無(wú)圖紙，無(wú)法定判，則作為暫定項(xiàng)目納入總包合同內(nèi)容，但與土建配合密切的門框安裝等需要在總包招標(biāo)時(shí)確定）。（3）防水工程、保溫工程：屬于關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn)，同時(shí)與總承包土建工作內(nèi)容密切相關(guān)，建議納入總包工作內(nèi)容。但由于總包招標(biāo)時(shí)，相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及工藝可能尚未確定，建議作為暫定金額項(xiàng)目。在招標(biāo)文件中明確，分包單位由業(yè)主選擇確定后，再與總承包單位簽訂施工合同。（4）煙道供應(yīng)：在總包招標(biāo)時(shí)由業(yè)主指定2-3家品牌，由投標(biāo)單位自行填報(bào)。納入總包工作內(nèi)容。3、安裝方面，主要包括主體水電

20、安裝。前期提到的專變出線工程，由于在總承包招標(biāo)時(shí)相應(yīng)的圖紙尚不能提供，建議納入業(yè)主指定分包，圖紙確定后由業(yè)主招標(biāo)確定施工單位，總包單位視情況可參與投標(biāo)報(bào)價(jià)。工程承包范圍內(nèi)建筑、結(jié)構(gòu)、水電施工圖中除甲方另行分包、甲供材料設(shè)備所列項(xiàng)目以外的工程內(nèi)容及甲方分包所列項(xiàng)目中的預(yù)埋（留）件、暗配及構(gòu)件（或設(shè)備、部件等）安裝后的堵補(bǔ)。室外散水坡、首層陽(yáng)臺(tái)主體及裝飾工程、私家花園圍墻主體及裝飾、私家花園內(nèi)、室外樓梯鋪裝工程及室外樓梯上的花池主體和裝飾工程、私家花園土方回填至園建圖紙要求標(biāo)高、竣工后的建筑垃圾及時(shí)清理、成品保護(hù)、竣工前和移交給物業(yè)公司前的外墻面磚的清洗、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)、現(xiàn)場(chǎng)配合驗(yàn)收、保修期內(nèi)維修和保修

21、、因質(zhì)量問(wèn)題引起的維修和更換、技術(shù)指導(dǎo)及技術(shù)培訓(xùn)等。3.2.3 分包工程清單參照鳳凰城項(xiàng)目的合約模式，*項(xiàng)目合約分判可分為業(yè)主獨(dú)立分包工程、總承包工程、業(yè)主指定分包工程以及政府專營(yíng)分包工程四大類。項(xiàng)目的合約總體結(jié)構(gòu)形式如下圖所示：3.2.4 總承包管理范圍和管理深度1、總承包工作范圍包括兩種形式：（1）總承包只管理樓棟以內(nèi)以及出外墻一定距離的范圍；（2）總承包管理樓棟以內(nèi)及室外總體等全部范圍，即管理紅線以內(nèi)的工程。按照鳳凰城項(xiàng)目的實(shí)際操作情況以及本工程特點(diǎn)，確定采用方式（1）。即總承包主要負(fù)責(zé)樓棟以內(nèi)的工程，主體水電安裝及外管網(wǎng)劃分明確的工作界面（如鳳凰城為出外墻）。2、總承包管理深度：樓棟以

22、內(nèi)，總承包一方面對(duì)自身承建的工程負(fù)責(zé)，另一方面對(duì)樓棟以內(nèi)與總包土建工程密切相關(guān)的業(yè)主指定分包工程進(jìn)行管理，如消防、電梯、弱電、門窗、精裝修等，合約模式為業(yè)主、總包、分包簽訂三方協(xié)議，總包行使對(duì)業(yè)主指定分包的全面管理，指定分包等同總包的自有分包，業(yè)主唯一責(zé)任是在總包、監(jiān)理確認(rèn)后直接向分包單位支付工程款。三方協(xié)議文本在總承包招標(biāo)時(shí)一并提供。室外總體分部工程，如園林景觀及部品、市政道路、室外給排水管網(wǎng)、供電、燃?xì)獾扔蓸I(yè)主直接對(duì)分包單位進(jìn)行管理，業(yè)主與分包直接簽訂施工合同，分包單位與總包不發(fā)生合約關(guān)系。但總包單位須提供水電配合及工作面移交工作。3.2.5 業(yè)主指定分包的范圍及模式1、業(yè)主指定分包工程的

23、范圍詳見上圖中的業(yè)主指定分包工作內(nèi)容。2、政府專營(yíng)分包工程，如供電、燃?xì)獾扔蓸I(yè)主直接對(duì)分包進(jìn)行管理。3、業(yè)主指定分包的合約模式按照工程特性，分為以下兩種形式：（1）樓棟以內(nèi)與總包土建密切相關(guān)的指定分包工程，由業(yè)主招標(biāo)確定單位后，業(yè)主、分包、總包簽訂三方協(xié)議。總包對(duì)分包進(jìn)行全部管理，業(yè)主職責(zé)為支付工程款。（2）室外總體部分的指定分包工程，由業(yè)主直接與分包單位簽訂施工合同，業(yè)主對(duì)各分包單位進(jìn)行全面管理。第4章 施工總平面布置4.1 布置原則各項(xiàng)目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬(wàn)別，再加上設(shè)計(jì)方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對(duì)性很強(qiáng)，差異性較大，通用的原則并不多。根

24、據(jù)以往項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，施工總平面布置應(yīng)滿足以下要求：1、 根據(jù)設(shè)計(jì)要求及房屋構(gòu)造特點(diǎn)合理安排布置；2、 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際地形，最大限度利用施工場(chǎng)地；3、 與總包單位協(xié)調(diào)，確保機(jī)械擺放、材料堆放及材料加工場(chǎng)位置滿足施工要求，同時(shí)不妨礙施工通道，不影響銷售展示；4、 現(xiàn)場(chǎng)辦公室區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)域有一定的隔離；5、 水電接口應(yīng)靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時(shí)應(yīng)盡量避免管線交叉；6、 應(yīng)滿足文明施工及消防要求；7、 對(duì)分期銷售分期入伙的項(xiàng)目，要根據(jù)其不同階段銷售及住戶對(duì)未完工部分的要求確定其分期的施工總平面布置。4.2 總平面布置圖4.2.1 臨時(shí)道路布置一期工程場(chǎng)地內(nèi)提供A地塊與BC地塊間

25、的南北臨時(shí)道路、C地塊南側(cè)一期與二期之間的東西臨時(shí)道路。A地塊與B、C地塊之間南北方向的規(guī)劃道路長(zhǎng)約455m；C地塊一期與二期之間的用地分界線上的臨時(shí)道路長(zhǎng)約198m長(zhǎng)。路幅寬度均為6m。臨時(shí)道路做法為：250mm厚6%水泥石粉渣穩(wěn)定層，200mm厚C20素混凝土層。在臨時(shí)道路兩側(cè)設(shè)置300mm(b)400mm(h)排水溝，隔50m每側(cè)設(shè)置500mm500mm800mm集水井（兼作沉淀池用），在出入口距大門約15m處設(shè)置洗車池。臨時(shí)道路布置詳見附圖五:臨時(shí)施工道路平面圖；洗車池詳見附圖六:洗車池詳圖。4.2.2 辦公及生活區(qū)布置一期工程按照三個(gè)標(biāo)段兩家總包單位進(jìn)行臨建區(qū)布置，臨時(shí)辦公及生活區(qū)均

26、布置在三期場(chǎng)地上，業(yè)主辦公區(qū)域已規(guī)劃好，正在施工中；其它兩家總包單位的辦公及生活區(qū)由業(yè)主指定用地范圍，由兩家總包單位自行布置，但布置方案須滿足業(yè)主單位現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理的要求，并報(bào)業(yè)主審批。業(yè)主在生活區(qū)為各區(qū)域留置水電及排污接入口，辦公及生活區(qū)內(nèi)的水電布置及排污設(shè)施由各標(biāo)段總包單位完成。臨時(shí)辦公及生活區(qū)場(chǎng)地須硬化，辦公及生活用房須彩鋼活動(dòng)板房，不允許使用水泥板房、竹棚房、石棉瓦房等造價(jià)低廉、影響美觀的臨時(shí)用房。臨時(shí)辦公及生活區(qū)的位置布置詳見附圖五。4.2.3 臨時(shí)用水及雨、污水排放布置1、臨時(shí)生產(chǎn)及生活用水布置：臨時(shí)用水從琴臺(tái)路上的市政給水管網(wǎng)接入，管徑DN50mm，主供水管沿B、C地塊東側(cè)的臨

27、時(shí)圍墻布置；在接入口裝一總水表，然后接入一期場(chǎng)地分為三路接入各總包單位，各裝一分水表。主供水管沿東側(cè)圍墻布置，在一、二期場(chǎng)地之間接入DN40mm管道后分三路供三個(gè)標(biāo)段使用；主供水管同時(shí)沿二、三期場(chǎng)地之間布置接入臨時(shí)辦公及生活區(qū)。如此則主供水管布置考慮了整個(gè)三期開發(fā)的供水。詳見附圖七：施工給水和排水平面圖。2、臨時(shí)排污布置：辦公及生活區(qū)的排污接入船校排污管網(wǎng)，一期生產(chǎn)污水及雨水排入*路上的市政排水管網(wǎng)，管徑DN300mm。主排水管分兩條布置，一條主排水管沿A地塊與B、C地塊之間南北方向的規(guī)劃道路和C地塊一期與二期之間的用地分界線上的臨時(shí)道路布置，排入*路上的市政排水管網(wǎng)；一條主排水管沿A區(qū)高層?xùn)|

28、側(cè)和南側(cè)布置，排入A區(qū)西南角市政排水管網(wǎng)。一期的生產(chǎn)污水通過(guò)沉淀池沉淀后才可接入排污管網(wǎng)。詳見附圖七：施工給水和排水平面圖。4.2.4 臨時(shí)用電布置臨時(shí)用電從月湖大道上的10KVA高壓線接入，從接駁點(diǎn)至一期用地約340米遠(yuǎn)，臨時(shí)變壓器的安裝要綜合考慮整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)的臨時(shí)用電需求，同時(shí)還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對(duì)工期的影響。現(xiàn)場(chǎng)配置一臺(tái)800KVA的變壓器；我單位另租用漢鋼一臺(tái)800KVA的變壓器。在第一標(biāo)段多層結(jié)構(gòu)施工完成前，現(xiàn)場(chǎng)利用我單位配置一臺(tái)800KVA的變壓器作為主變，我單位租用漢鋼一臺(tái)800KVA的變壓器作為輔助供電，可以滿足現(xiàn)場(chǎng)用電需要；在第一標(biāo)段多層結(jié)構(gòu)施工完成后，現(xiàn)場(chǎng)利用我

29、單位配置一臺(tái)800KVA的變壓器，可以滿足現(xiàn)場(chǎng)用電需要。詳見附圖八：臨時(shí)用電布置圖。4.2.5 場(chǎng)內(nèi)土方平衡協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測(cè)算，優(yōu)化方案；根據(jù)總平圖中最終場(chǎng)地標(biāo)高、現(xiàn)有場(chǎng)地標(biāo)高及地下室開挖的體量，支護(hù)方式及回填土方量等可以估算出挖方量及填方量，確定場(chǎng)內(nèi)土方平衡方案。一期開挖出的土方，根據(jù)整個(gè)地塊平面回填量及一期基坑周邊回填量，將開挖出需要用于回填的土方堆放在三期地塊東側(cè)和二期地塊東北側(cè)，多余土方及土渣運(yùn)到場(chǎng)外指定棄土場(chǎng)地。堆土區(qū)域防排水及防浮塵措施由各標(biāo)段總包單位負(fù)責(zé)。4.2.6 分階段場(chǎng)地布置由于營(yíng)銷和分期開發(fā)的需要及場(chǎng)地條件的制約，項(xiàng)目的總平面管理策劃應(yīng)分階段進(jìn)行完善

30、，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅及地下室施工階段，各階段的總平面策劃均應(yīng)重點(diǎn)考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地布置。項(xiàng)目部根據(jù)售樓區(qū)域的要求及時(shí)跟進(jìn)滿足售樓區(qū)域開放區(qū)域的封閉管理。4.2.7 其它布置其它施工機(jī)械布置，鋼筋加工及鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)布置，特殊部位腳手架的搭設(shè)布置，施工順序安排等具體方案由總包單位根據(jù)業(yè)主提供的條件進(jìn)行布置，體現(xiàn)在總包單位投標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)中。第5章 工程施工進(jìn)度策劃5.1 施工進(jìn)度計(jì)劃策劃 5.1.1 施工進(jìn)度計(jì)劃編制內(nèi)容 在施工進(jìn)度計(jì)劃策劃中，對(duì)項(xiàng)目分期分區(qū)的開工、主體封頂、達(dá)到預(yù)售條件、竣工驗(yàn)收等主要進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了明確。為了更好地對(duì)工程施工進(jìn)度進(jìn)行中間控

31、制，在工程施工前項(xiàng)目部需要編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃，以便對(duì)各項(xiàng)工程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、施工順序進(jìn)行細(xì)化分解和合理安排。隨著施工進(jìn)度計(jì)劃策劃的調(diào)整，項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃也需要定期進(jìn)行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度。通過(guò)施工進(jìn)度計(jì)劃策劃的編制，項(xiàng)目部可對(duì)總分包單位的施工總進(jìn)度計(jì)劃、單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃、各專項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審核和中間控制，確保工程施工按照進(jìn)度計(jì)劃要求如期推進(jìn)。5.1.2 施工進(jìn)度計(jì)劃編制原則 （1）項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃中的各項(xiàng)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要滿足施工進(jìn)度計(jì)劃策劃的進(jìn)度要求，特別是要對(duì)售樓區(qū)內(nèi)各項(xiàng)工程的施工順序進(jìn)行精心策劃，為各項(xiàng)工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，力爭(zhēng)按期達(dá)到預(yù)售條件。（2）在

32、編制目施工總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，應(yīng)對(duì)各分部分項(xiàng)工程進(jìn)行細(xì)化分解，具體分解成多少中間控制節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目施工特點(diǎn)、建筑物業(yè)形式、分期銷售節(jié)點(diǎn)、合約標(biāo)段劃分等實(shí)際情況進(jìn)行確定。（3）在編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證施工進(jìn)度計(jì)劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計(jì)劃滯后。（4）在編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，還需考慮當(dāng)?shù)亟ㄖこ淌袌?chǎng)的進(jìn)度控制水平，各分部分項(xiàng)工程的工期安排要合理可行，合理工期時(shí)間需要保證，否則將無(wú)法有效保證設(shè)計(jì)效果和工程質(zhì)量。 5.1.3 施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施管控措施 （1）工程進(jìn)度獎(jiǎng)金制度為了充分調(diào)動(dòng)施工單位加強(qiáng)進(jìn)度管理的積極性，公司可對(duì)項(xiàng)目總包工程、精裝修

33、工程、園建工程設(shè)立工程進(jìn)度獎(jiǎng)金制度。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，總包工程進(jìn)度獎(jiǎng)可細(xì)化分解為開工、主體封頂、售樓工程進(jìn)度、樣板房毛坯移交、拆外架、竣工驗(yàn)收等中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)，園建工程可按區(qū)域劃分為若干區(qū)域完成時(shí)間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)，精裝修工程原則上不設(shè)中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)而約定為工程竣工后一次性給付。工程進(jìn)度獎(jiǎng)原則上按設(shè)定的各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)來(lái)分階段給付獎(jiǎng)金，每按時(shí)完成一個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)給付一次進(jìn)度獎(jiǎng)。如未按照約定時(shí)間完成各項(xiàng)工程中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，但施工單位采取切實(shí)有效措施在約定時(shí)間內(nèi)趕上進(jìn)度，也可對(duì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)金進(jìn)行補(bǔ)發(fā)。（2）審核施工進(jìn)度計(jì)劃，完善進(jìn)度保證措施 在工程施工前，項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)總分包施工單位的施工進(jìn)度計(jì)劃和勞動(dòng)力、材料供應(yīng)、機(jī)

34、械設(shè)備投入等資源投入計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計(jì)劃是否合理，有無(wú)可能實(shí)現(xiàn)，是否適合工程的實(shí)際條件和現(xiàn)場(chǎng)情況，避免以空洞的不切實(shí)際的工程進(jìn)度計(jì)劃來(lái)指導(dǎo)施工。 為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括：有無(wú)制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無(wú)擬定雨季、高溫、臺(tái)風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補(bǔ)救預(yù)案，對(duì)外墻磚、石材等訂貨期較長(zhǎng)的材料設(shè)備有無(wú)提前訂貨措施等。 5.2 一期總體進(jìn)度安排5.2.1 *公園展示區(qū)及一期開發(fā)計(jì)劃編制說(shuō)明1、售樓處2008年5月1日完工對(duì)外展示，DC-2#樓實(shí)體樣板房2008年10月1日完工對(duì)外展示，高層實(shí)體樣板房2009年4月份完工對(duì)外展示。2、本計(jì)劃中未

35、考慮圖審時(shí)間。3、本計(jì)劃中將一期多層劃分為一個(gè)標(biāo)段，A區(qū)大地庫(kù)及與地庫(kù)相連的上部高層建筑劃分為一個(gè)標(biāo)段，A區(qū)地庫(kù)之外的高層建筑劃分為一個(gè)標(biāo)段，各標(biāo)段同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。4、本計(jì)劃多層部分外墻裝飾按面磚考慮，高層部分外墻裝飾按面磚考慮。5、若出圖及招標(biāo)按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，多層區(qū)域2008年10月1日前可完成主體結(jié)構(gòu)施工。春節(jié)前（2008年2月7日春節(jié)）高層部分將無(wú)法動(dòng)工建設(shè)（土方開挖），地下室結(jié)構(gòu)封頂將延遲至2008年7月份，2008年10月1日高層部分方可達(dá)到結(jié)構(gòu)完成15層的預(yù)售條件。6、受場(chǎng)地地質(zhì)條件的限制，根據(jù)2007年11月8日專家論證會(huì)的意見，一期多層及高層區(qū)域均采用鉆孔灌注樁，樁基礎(chǔ)施工工期大

36、大增加，該棟樓在2008年5月1日前將無(wú)法達(dá)到結(jié)構(gòu)完成15層的銷售條件。5.2.2 *公園項(xiàng)目開發(fā)工期規(guī)劃一、售樓處104、外立面裝飾完成：2004.28二、DC-2#樓（聯(lián)庭別墅）4、外立面裝飾完成：2009.25三、一期多層（DC-1#、DC-3、4、5、6#樓）四、一期高層（A5#6#樓、S2#樓及地車庫(kù)）五、一期高層（A1、2、3、4#樓、S1#樓及幼兒園）1、2#3#樓2、4#樓3、1#樓4、幼兒園4.1 4.2 六、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表1、主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃詳見附表一：華潤(rùn)置地.中央公園一期工程主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表第6章 采購(gòu)與招標(biāo)6.1 總包招標(biāo)6.1.1 總包招標(biāo)計(jì)劃一期總包招標(biāo)完成時(shí)間

37、2008年3月10日。6.1.2 入圍資格根據(jù)項(xiàng)目的工程規(guī)模、特點(diǎn)、工期、質(zhì)量等方面綜合考慮，應(yīng)保證入圍的單位具備相應(yīng)的業(yè)績(jī)實(shí)力和配合意識(shí)，在市場(chǎng)上信譽(yù)優(yōu)良，有類似的工程規(guī)模經(jīng)驗(yàn)。因此對(duì)總包單位的入圍資格可從以下幾方面進(jìn)行規(guī)定：1) 房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)資質(zhì)。2) 公司近三年入選*市優(yōu)秀施工企業(yè)，同類工程獲得過(guò)黃鶴杯獎(jiǎng)。3) 項(xiàng)目經(jīng)理近三年內(nèi)累計(jì)同類工程建筑面積5萬(wàn)m2以上；并有同類高層項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)，不容許同時(shí)兼管多個(gè)項(xiàng)目。4) 項(xiàng)目經(jīng)理近三年來(lái)在武漢市施工企業(yè)質(zhì)量與安全業(yè)績(jī)考核中無(wú)重大不良記錄。5) 項(xiàng)目部管理人員構(gòu)架組成在三年以上。項(xiàng)目五大員均要求持證上崗。6) 項(xiàng)目部

38、有長(zhǎng)期合作的勞務(wù)班組，作業(yè)人員基本固定，有組織在春節(jié)期間加班的經(jīng)歷。勞務(wù)班組來(lái)源地為川、贛、皖可考慮加分。6.1.3 其它要求1) 對(duì)總包單位的組織架構(gòu)進(jìn)行審查，要求總包單位配備足夠的施工管理人員；必須配備技術(shù)負(fù)責(zé)人、專職的質(zhì)量監(jiān)督員，工作年限不少于5年。2) 自有機(jī)械設(shè)備須有塔吊、施工電梯。3) 對(duì)總包單位的施工管理人員進(jìn)行考核，及時(shí)調(diào)整不合格的施工管理人員。6.2 分包工程與部品招標(biāo)6.2.1 分包工程招標(biāo)計(jì)劃對(duì)于小區(qū)內(nèi)市政配套工程：供水、供電、燃?xì)?、有線電視工程，應(yīng)盡可能采取“貨比三家”招標(biāo)、比價(jià)方式確定承建商、供應(yīng)商；部分配套工程由于受到社會(huì)資源的限制，可以直接委托，但費(fèi)用審核和管理仍

39、服從統(tǒng)一協(xié)調(diào)；項(xiàng)目部應(yīng)盡可能直接與市政配套主管部門溝通，充分了解、理解各配套主管部門的業(yè)務(wù)操作流程和規(guī)定，做到“有章可循”，避免信息不對(duì)稱帶來(lái)的被動(dòng)局面，防止人為操作。6.2.2 集團(tuán)戰(zhàn)略化采購(gòu)物品清單以下實(shí)行集團(tuán)戰(zhàn)略化采購(gòu)的物品由集團(tuán)確定采購(gòu)價(jià)格，再由項(xiàng)目公司以甲購(gòu)形式進(jìn)行采購(gòu)。1、 電梯日立電梯2、 玻璃南玻集團(tuán)股份3、 開關(guān)面板西門子6.2.3 甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，與公司設(shè)計(jì)部、成本部進(jìn)行溝通，了解確定甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備的種類，并列出清單。及時(shí)跟進(jìn)了解甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)情況。要根據(jù)圖紙進(jìn)行修改甲購(gòu)材料設(shè)備清單序號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備）名稱序號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備

40、）名稱1室外工程的環(huán)境雕塑、小品、體育、游戲、休閑設(shè)施等3室外木制構(gòu)件工程2消防報(bào)警設(shè)備4室外特種石材甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單序號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備）名稱序號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備）名稱一建筑裝飾材料一建筑裝飾材料1住宅外墻磚20鋁型材2會(huì)所外墻磚21鋁合金門窗玻璃3電梯廳及前室地磚22五金配件4電梯廳及前室墻磚5架空層地磚二安裝材料6架空層墻磚23母線槽7玻璃磚24電纜橋架（A*B）8泳池專用瓷磚25三箱（電表、照明、動(dòng)力）9室外鋪地水泥磚26應(yīng)急照明10室外石材27出口指示燈（單、雙面）11外墻涂料28風(fēng)機(jī)12陽(yáng)臺(tái)欄桿及防腐涂料工程29潛污泵13入戶門30泡沫罐14電梯前室門31減壓閥15管井門32消火栓

41、16入戶門鎖33開關(guān)插座17防火卷簾34PVC電線管18屋面保溫材料35電梯廳、住宅大堂燈具19鋼制防火門36廚房煙道第7章 牌照使用管理策劃7.1 管理模式的特點(diǎn)7.1.1 使用自有總包牌照管理模式的優(yōu)點(diǎn)1.1縮短開發(fā)總工期。在實(shí)際招標(biāo)條件不具備時(shí)提前報(bào)建總承包，并可分階段招標(biāo)基礎(chǔ)、主體、粗裝等分包單位，縮短設(shè)計(jì)影響及技術(shù)間歇時(shí)間；1.2節(jié)約無(wú)資質(zhì)但有實(shí)力的建筑實(shí)體掛牌其它社會(huì)單位的費(fèi)用，降低工程成本；1.3快速進(jìn)行項(xiàng)目竣工備案，早日向小業(yè)主提供房產(chǎn)證，避免其它社會(huì)總包單位借業(yè)主急需辦理房產(chǎn)證而要挾結(jié)算高價(jià)；1.4方便稅務(wù)籌劃。7.1.2 使用自有總包牌照管理模式的應(yīng)注意的問(wèn)題管理比原模式復(fù)

42、雜，自身需要組織較強(qiáng)、較多的工程管理人員。對(duì)轉(zhuǎn)包單位即實(shí)際總包單位的管理、協(xié)調(diào)能力要求較高；施工單位選擇面比較窄，一些優(yōu)秀企業(yè)由于資質(zhì)較高的原因無(wú)法參與投標(biāo)；具備勞務(wù)資質(zhì)的公司由于其自身實(shí)力的原因大多無(wú)法采用；2.4一些對(duì)名義較重視的施工單位可能不愿意選擇掛牌下的總包，更愿意使用自己牌照?qǐng)?bào)建總包；存在違規(guī)轉(zhuǎn)包的法律風(fēng)險(xiǎn)；一旦產(chǎn)生合同糾紛和重大安全事故，我司可能比較被動(dòng)，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)空間很小。7.2 管理流程7.2.1 印章管理建筑的公章、財(cái)務(wù)專用章、發(fā)票專用章及銀行賬戶印鑒由利潤(rùn)中心向工程管理部辦理領(lǐng)用備案手續(xù)后使用。7.2.2 合同管理*7.2.3 自有總包項(xiàng)目管理操作流程3.1關(guān)于人員：總包單

43、位現(xiàn)場(chǎng)所有人員均應(yīng)以建筑員工身份出現(xiàn)，代表建筑簽署各項(xiàng)文件，各類涉及歸檔的會(huì)議紀(jì)要中出席人均應(yīng)為建筑。對(duì)應(yīng)應(yīng)付備案以及對(duì)外需要的資料、驗(yàn)收記錄、試驗(yàn)紀(jì)錄、會(huì)議紀(jì)要等，總包人員均代表建筑在施工單位一欄簽字。對(duì)于使用建筑簽名章，均由建筑專人辦理簽字手續(xù)。3.2變更洽商流程：總包單位代表建筑在施工單位一欄簽字，其他程序與我公司其他工程相同。3.3蓋章流程：需加蓋建筑公司章的文件，由項(xiàng)目部填寫呈閱件，由建筑駐場(chǎng)人員負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)呈*3.6工程中各項(xiàng)驗(yàn)收：總包單位以*建筑名義組織進(jìn)行。項(xiàng)目管理模式工作流程圖總包備案置地公司、監(jiān)理公司名義總包轉(zhuǎn)換的總分包商（勞務(wù)分包）實(shí)際總包甲指、專業(yè)分包轉(zhuǎn)換的總分包商總包分包（

44、砼、塔吊、腳手架等）勞務(wù)備案分包備案總包合同分包合同三方合同三方合同7.2.4 財(cái)務(wù)發(fā)票管理*7.2.5 項(xiàng)目三方協(xié)議備忘錄本項(xiàng)目總承包工程總包單位為建筑（簡(jiǎn)稱總包），轉(zhuǎn)換的總分包為（中標(biāo)單位）（簡(jiǎn)稱中標(biāo)單位）。為協(xié)調(diào)業(yè)主、總包、轉(zhuǎn)換的總分包單位之間的關(guān)系，三方特訂立如下協(xié)議：（1）利潤(rùn)中心為發(fā)包方，建筑為總包人，中標(biāo)單位為本工程的轉(zhuǎn)換的總分包方，置地與建筑按招標(biāo)辦提供的標(biāo)準(zhǔn)合同格式簽署總承包合同，用于確認(rèn)業(yè)主與總包的關(guān)系；置地、建筑、中標(biāo)單位簽署本三方協(xié)議，用于確認(rèn)業(yè)主、總包、中標(biāo)轉(zhuǎn)換的總分包單位的三方關(guān)系；建筑與中標(biāo)單位簽署必要的勞務(wù)分包合同，該勞務(wù)分包合同文件僅在建筑處留存，用于政府部門

45、過(guò)程檢查，不作為結(jié)算依據(jù)。（2）中標(biāo)單位自行負(fù)責(zé)就本工程承包內(nèi)容與利潤(rùn)中心的合同談判，合同金額為人民幣 元；中標(biāo)單位并對(duì)最后的結(jié)算價(jià)格（包含需建筑配合采購(gòu)部分）、質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等所有總包責(zé)任向置地利潤(rùn)中心負(fù)責(zé)。本工程的工程質(zhì)量保證書由中標(biāo)單位簽署。（3）混凝土供應(yīng)合同由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)談判，建筑出面簽署（工程收尾時(shí)期數(shù)量不大的主材可由中標(biāo)單位自行采購(gòu)），并協(xié)助中標(biāo)單位辦理相關(guān)備案手續(xù)。鋼筋、混凝土供應(yīng)商的貨款由中標(biāo)單位確認(rèn)后，建筑從業(yè)主支付的工程款中支付給供應(yīng)商，供應(yīng)商提交發(fā)票給建筑。（4）防水材料、外腳手架、塔吊、施工電梯/物料提升機(jī)/井架等需在當(dāng)?shù)卣块T備案的材料供應(yīng)、設(shè)備租賃合

46、同及專業(yè)分包合同由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)談判，建筑出面簽署備案合同。備案合同簽署完畢后，除用于辦理政府部門手續(xù)以外，備案合同原件全部由建筑保管。實(shí)際的采購(gòu)和專業(yè)分包合同及相應(yīng)工作由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)完成。（5）中標(biāo)單位給建筑發(fā)擔(dān)保函，保證在施工期間完成合同規(guī)定的內(nèi)容，在質(zhì)量、進(jìn)度、安全、勞資糾紛方面不發(fā)生損害建筑聲譽(yù)的事故，并與建筑簽訂安全保證協(xié)議。（6）置地收取中標(biāo)單位合同金額10的履約保證金，若發(fā)生質(zhì)量、安全、進(jìn)度、勞資糾紛等事故，中標(biāo)單位未及時(shí)妥善處理而需建筑出面處理時(shí)，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主補(bǔ)償給建筑或由建筑從中標(biāo)單位工程款中扣除。（7）中標(biāo)單位承擔(dān)項(xiàng)目前期建筑辦理招投標(biāo)、招標(biāo)代理、施工許可證等的費(fèi)用；

47、開工前后需要辦理的其他相關(guān)手續(xù)及需要支付的費(fèi)用，由中標(biāo)單位以支票的形式支付給建筑，建筑背書后支付給政府相關(guān)部門并收取相應(yīng)的發(fā)票。建筑開具收據(jù)給中標(biāo)單位，并附上發(fā)票復(fù)印件。（8）工程進(jìn)度款中標(biāo)單位按合同條件自行向業(yè)主申請(qǐng)，業(yè)主審批后將審批單保存，抄送華潤(rùn)建筑，置地利潤(rùn)中心直接代管建筑付款，扣除所有需代付或代繳的貨款、工程稅金、規(guī)費(fèi)、政府罰款等款項(xiàng)后支付工程款予中標(biāo)單位。中標(biāo)單位收款時(shí)提交全額工程稅務(wù)發(fā)票予建筑。（9）項(xiàng)目管理部指派專人常駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)監(jiān)管施工質(zhì)量和安全、撥付工程、材料款及質(zhì)保資料的蓋章工作，唯中標(biāo)單位仍對(duì)本工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等所有總包責(zé)任負(fù)全責(zé)。（10）中標(biāo)單位負(fù)責(zé)工

48、程的竣工驗(yàn)收及保修工作，并負(fù)責(zé)處理好一切自有采購(gòu)、分包工程的結(jié)算及付款，不得產(chǎn)生任何針對(duì)建筑的糾紛，在工程保修金支付時(shí)，中標(biāo)單位須向建筑提供無(wú)法律、商務(wù)糾紛擔(dān)保函。此外，項(xiàng)目管理部根據(jù)需要派出技術(shù)、質(zhì)量、財(cái)務(wù)等人員到現(xiàn)場(chǎng)，以配合政府部門檢查驗(yàn)收、辦理稅務(wù)財(cái)務(wù)等事宜。第8章 工程質(zhì)量策劃8.1 工程質(zhì)量策劃內(nèi)容8.1.1 設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善通過(guò)內(nèi)部圖紙會(huì)審的形式開展這一工作，圖紙會(huì)審分兩階段進(jìn)行，在確定總包前，由設(shè)計(jì)部組織項(xiàng)目部、發(fā)展部、客服部等部門對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)部會(huì)審，主要是審查設(shè)計(jì)的功能性、舒適性、效果及規(guī)范方面的問(wèn)題；在總包單位進(jìn)場(chǎng)后，由工程部（項(xiàng)目部）組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、總包等單位對(duì)

49、圖紙進(jìn)行外部會(huì)審，主要是解決涉及施工方面錯(cuò)、漏、碰、缺等問(wèn)題。結(jié)合置地公司工程質(zhì)量管理研討資料第4部分對(duì)設(shè)計(jì)的管理要求，從設(shè)計(jì)管理、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)交底及圖紙供應(yīng)、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)及配合等內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)管理控制。（1）對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行功能性復(fù)核。 戶內(nèi)設(shè)計(jì) 建筑布置：室內(nèi)有無(wú)露梁露柱，室內(nèi)通道有無(wú)高度過(guò)低，陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)與室內(nèi)有無(wú)高差等；（重點(diǎn)復(fù)核首層、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層，方法是將本層建筑圖與上一層結(jié)構(gòu)圖對(duì)照比較） 入戶門：門開啟方向是否合適，開關(guān)時(shí)是否自然及不妨礙周邊其他門窗或設(shè)施，貓眼或電磁有無(wú)設(shè)置，位置是否合理等； 鋁合金門窗：客廳門開啟凈寬有無(wú)較小，窗可開啟面積及寬度是否合適，開啟扇執(zhí)手有無(wú)過(guò)高，廚房門凈寬能

50、否滿足搬洗衣機(jī)進(jìn)出，廚房門及首層客廳門是否考慮設(shè)置門鎖等； 水電：室內(nèi)有無(wú)房間未考慮 、電視、網(wǎng)絡(luò)，室內(nèi)開關(guān)、插座位置布置是否合理，陽(yáng)臺(tái)給水、排水有無(wú)考慮并是否合理等； 其他：衛(wèi)生間有無(wú)排氣扇洞、廚房有無(wú)煙道洞；空調(diào)位寬度是否夠擺放室外機(jī)等。 戶外設(shè)計(jì) 樓梯間/電梯廳：門牌號(hào)及門鈴有無(wú)考慮；電梯到站燈、樓層指示燈在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中有無(wú)預(yù)留，屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等； 大堂/電梯廳：有無(wú)考慮信報(bào)箱及可視對(duì)講機(jī)等。 室外設(shè)計(jì) （2）復(fù)核設(shè)計(jì)圖紙是否滿足強(qiáng)制性條文及各類報(bào)建批文要求。 質(zhì)檢 通道的凈高是否滿足規(guī)范（應(yīng)特別注意建筑裝修層對(duì)凈高、凈寬的影響）；陽(yáng)臺(tái)欄桿有效防護(hù)高度是否滿足，落地窗是否設(shè)

51、計(jì)有護(hù)欄、凸窗是否設(shè)計(jì)有兒童防護(hù)網(wǎng)，欄桿的樣式（包括立桿凈距及防攀爬）是否滿足規(guī)范要求等； 消防 自然通風(fēng)電梯前室通風(fēng)面積是否滿足規(guī)范，高層住宅中相鄰住戶窗距離是否滿足消防規(guī)范，不滿足時(shí)是否設(shè)有防火隔斷，入戶門是否直接面對(duì)電梯合用前室，或直接面向電梯前室的戶數(shù)有無(wú)超過(guò)規(guī)范要求，或超過(guò)時(shí)有無(wú)隔斷措施；單元式住宅屋頂之間是否連通，塔式住宅自然通風(fēng)的剪刀樓梯間通風(fēng)面積是否滿足規(guī)范；室外是否形成消防環(huán)路，沿建筑屋某一面是否路徑過(guò)長(zhǎng)而需在中間增加開口，消防通道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑坡度是否滿足規(guī)范，中間穿越建筑物時(shí)洞口凈高是否滿足規(guī)范，消防撲救面距建筑物距離是否滿足規(guī)范、撲救面方向建筑是否設(shè)計(jì)有外挑結(jié)構(gòu)或室外環(huán)

52、境設(shè)計(jì)有高大喬木而不滿足規(guī)范要求等。 燃?xì)?廚房燃?xì)膺M(jìn)戶管與灶臺(tái)火爐距離是否滿足規(guī)范要求，室外燃?xì)夤苓吺欠裼懈叽髥棠揪嚯x過(guò)近而不滿足規(guī)范要求等。 （3）過(guò)往項(xiàng)目成功做法或經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的借鑒。 總結(jié)以往項(xiàng)目在施工過(guò)程中或各類驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題及入伙前后業(yè)主的投訴，及時(shí)優(yōu)化和完善設(shè)計(jì)，可避免本項(xiàng)目重犯以前出現(xiàn)的老毛病。 （4）空調(diào)管線、生活陽(yáng)臺(tái)及衛(wèi)生間水電布置、室外管井布置等。 空調(diào)管線 根據(jù)每一房間室內(nèi)與室外平面、立面之間的相互關(guān)系，分析空調(diào)室內(nèi)機(jī)、室外機(jī)的合理布置位置，確定空調(diào)管線走向及空調(diào)洞的布置位置。一般來(lái)說(shuō)，在凸窗部位分體機(jī)采取上供上的關(guān)系空調(diào)管線相對(duì)短些，對(duì)外立面的影響小一些。 生活陽(yáng)臺(tái)及衛(wèi)

53、生間 這些部位水電開關(guān)面板及水電設(shè)備相對(duì)集中一些，且墻、地面面層材料一般為面磚或石材等塊體裝飾材料，布置合理一方面使用方便，另一方面顯得美觀精細(xì)。 室外管井 室外水電與園建設(shè)計(jì)分別為兩個(gè)不同公司設(shè)計(jì)，相互之間難免存在沖突，如不合理處理可能影響效果甚至出現(xiàn)管井設(shè)在首層私家花園內(nèi)或門口而引起業(yè)主投訴。解決方式是提前將兩項(xiàng)設(shè)計(jì)拼在同一張圖上，發(fā)現(xiàn)沖突及時(shí)調(diào)整。 8.1.2 合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求 在各項(xiàng)招標(biāo)工作開始之前，需要將我司關(guān)于本招標(biāo)項(xiàng)目的成功做法及特別要求以招標(biāo)要求的方式提出。這些成功做法及特別要求超出規(guī)范和設(shè)計(jì)，可能需涉及費(fèi)用，提前以合同條款的形式固定下來(lái)有利于為今后能在工程實(shí)施中得到較好的

54、貫徹落實(shí)提供最有利及有力的保障，同時(shí)在保障工程質(zhì)量的前提下也能最大限度地節(jié)約工程成本。 （1）標(biāo)準(zhǔn)要求 滿足設(shè)計(jì)及國(guó)家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，同時(shí)要求滿足置地*置地住宅工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為中標(biāo)單位合同專用條款附件。（2）分戶驗(yàn)收要求 按照分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，100全檢。（3）土建方面 鋼筋馬凳要求帶塑料套，樓板分布筋底部要求墊成品塑料墊塊，屋面結(jié)構(gòu)澆注要求原漿壓光，室內(nèi)非衛(wèi)生間部位地坪施工前均要求閉水試驗(yàn) 24 小時(shí)，門窗邊要求分兩次塞縫，外墻要求做淋水試驗(yàn)等。 （4）鋁合金門窗 對(duì)型材、五金配件、玻璃的品牌及質(zhì)量性能指標(biāo)等方面的要求均作出明確規(guī)定。 （5）欄桿鐵藝 除對(duì)鋼材性能指標(biāo)及油漆品牌作出規(guī)定外，

55、還對(duì)鍍鋅工藝作出明確規(guī)定。 （6）木門或木地板 除對(duì)木材種類及油漆品牌作出規(guī)定外，還對(duì)木材加工防腐方面作出明確規(guī)定。木門要求采用成品木門。8.1.3 方案審查及技術(shù)交底 對(duì)重要部位及關(guān)鍵工序，均要求施工單位報(bào)送專項(xiàng)施工方案，專項(xiàng)施工方案經(jīng)審核通過(guò)后，方可進(jìn)行施工。施工方案報(bào)送經(jīng)評(píng)審后，及時(shí)將評(píng)審意見及技術(shù)要求向本項(xiàng)目部相關(guān)工程師及施工單位進(jìn)行交底。通過(guò)控制方案審查這一環(huán)節(jié)，確保本工程的重要部位及關(guān)鍵工序做到技術(shù)上可行，在技術(shù)層面避免安全或質(zhì)量事故的產(chǎn)生，并滿足公司總體目標(biāo)。同時(shí)通過(guò)技術(shù)交底，將本工程的重要部位及關(guān)鍵工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達(dá)給現(xiàn)場(chǎng)工程師及施工單位，便于現(xiàn)場(chǎng)控制及實(shí)施。 （1）地下室

56、方案 重點(diǎn)審查地下水位降排水措施，支撐體系是否安全合理，承臺(tái)底板大體積砼溫控措施，側(cè)墻超長(zhǎng)結(jié)構(gòu)防裂抗?jié)B措施，養(yǎng)護(hù)及雨季施工措施等。 （2）轉(zhuǎn)換層方案 重點(diǎn)復(fù)核支撐體系安全性，包括傳力路徑、框支梁縱橫雙向立桿間距、框支梁柱墻模板主次龍骨間距、框支梁支撐立桿扣件數(shù)量、后澆帶處門架支撐等受力計(jì)算復(fù)核，并應(yīng)注意橫桿、斜撐等構(gòu)造措施是否設(shè)置合理。并應(yīng)重點(diǎn)考慮框支梁柱柱頭處鋼筋密集情況下澆砼措施、大體積砼澆注的溫度控制。 （3）外架方案 重點(diǎn)復(fù)核外架受力安全計(jì)算，檢查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否滿足項(xiàng)目發(fā)展要求及售樓要求。 （4）鋁合金門窗方案 重點(diǎn)復(fù)核門窗加工精度保證措施、門窗安裝精度保證措施、

57、大窗的分割及垂直運(yùn)輸方式、門窗周邊防水塞縫方案及控制措施等。同時(shí)，總承包商和各分包商在施工前應(yīng)編制各分項(xiàng)工程施工技術(shù)方案，并報(bào)項(xiàng)目部審批，審批通過(guò)后才能進(jìn)行施工。項(xiàng)目中擬審批的施工方案包括：（1） 施工組織設(shè)計(jì)（2） 測(cè)量方案（3） 雨季施工方案（4） 冬季施工方案（5） 樁基施工方案（6） 土方開挖施工方案（7） 基坑支護(hù)施工方案（8） 地下防水施工方案（9） 地下室混凝土施工方案（10） 砌筑施工方案（11） 塔吊施工方案（12） 屋面工程施工方案（13） 裝修施工組織設(shè)計(jì)（14） 成品保護(hù)施工方案（15） 外墻保溫施工方案（16） 設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計(jì)8.1.4 樣板先行確認(rèn) 所有園建及

58、精裝修材料均需經(jīng)材料樣板確認(rèn)后方可定貨及進(jìn)場(chǎng)；所有裝修工程包括粗裝修的砌筑、抹灰工程等，在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面積施工。材料樣板是合約分判的基礎(chǔ)，一般需材料樣板確定后方可分判；施工樣板是施工的依據(jù)，大面積施工一般以確定的施工樣板為參照。樣板確認(rèn)包括質(zhì)量確認(rèn)和效果確認(rèn)兩個(gè)方面。 通過(guò)樣板確認(rèn)這一環(huán)節(jié)，保證在保證建筑產(chǎn)品的功能及效果的前提下，盡量避免因設(shè)計(jì)調(diào)整或施工整改帶來(lái)的大面積返工和損失，并有助于減小因樣板未確定導(dǎo)致分判、材料加工或備料、設(shè)計(jì)修改等相應(yīng)滯后的風(fēng)險(xiǎn)，保證施工質(zhì)量及進(jìn)度。 （1）外墻磚包括勾縫劑樣板：包括材料樣板和施工樣板兩個(gè)方面。外墻材質(zhì)對(duì)外墻效果

59、影響至關(guān)重要，確認(rèn)過(guò)程可能來(lái)回反復(fù)多次，確認(rèn)周期較長(zhǎng)，有時(shí)甚至還可能更改已確定的材料樣板。且外墻磚材料確認(rèn)及分判后，外墻磚加工生產(chǎn)一般需 30-50 天，因此必須事先考慮這一因素，盡早確定施工樣板。 （2）鋁合金門窗樣板：包括材料樣板和施工樣板兩個(gè)方面。當(dāng)材料樣板選定后，如選取的型材和配件較獨(dú)特時(shí)，在做加工樣板的過(guò)程中可能會(huì)陸續(xù)發(fā)現(xiàn)型材和配件匹配方面的設(shè)計(jì)及技術(shù)問(wèn)題，提前作樣板有助于在大面積開工前有充裕的時(shí)間解決，有時(shí)甚至還可能更改已確定的材料樣板，且這些解決方案中可能涉及造價(jià)問(wèn)題，在分判前暴露這些問(wèn)題使得這些成本因素能在投標(biāo)報(bào)價(jià)中確定。門窗施工樣板能進(jìn)一步檢驗(yàn)門窗設(shè)計(jì)中還存在哪些問(wèn)題，并能及時(shí)暴露安裝中存在的問(wèn)題。 （3）砌筑及抹灰樣板：針對(duì)每一種戶型均作一個(gè)砌筑及抹灰樣板，建筑、結(jié)構(gòu)及水電管線的相互關(guān)系變得非常直觀，哪些部位露梁或露柱、哪些構(gòu)件空間交接后需處理、哪些部位開關(guān)線盒使用不便、哪些部位需增加砼等構(gòu)造措施一目了然，便于尋求處理方案。 （4）室外園建樣板：園建面層做法涉及到環(huán)境效果，確認(rèn)過(guò)程可能反復(fù)多次，確認(rèn)周期較長(zhǎng)。且大多園建裝修材料定貨周期較長(zhǎng)，因