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1、泓域/紙漿項(xiàng)目工程項(xiàng)目策劃紙漿項(xiàng)目工程項(xiàng)目策劃xx有限責(zé)任公司目錄一、 獨(dú)立方案比選方法4二、 投資方案類型4三、 風(fēng)險(xiǎn)分析6四、 盈虧平衡分析7五、 工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估10六、 工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)20七、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃27八、 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)施策劃42九、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析48十、 必要性分析51十一、 公司基本情況52十二、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介54十三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益58營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表59綜合總成本費(fèi)用估算表60利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表62項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表64借款還本付息計(jì)劃表67十四、 投資估算及資金籌措68建設(shè)投資估算表70建設(shè)期利息估算表7

2、1流動(dòng)資金估算表72總投資及構(gòu)成一覽表73項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措一覽表74一、 獨(dú)立方案比選方法獨(dú)立方案在經(jīng)濟(jì)上是否可被接受，取決于方案自身的經(jīng)濟(jì)性，即方案的經(jīng)濟(jì)效果是否達(dá)到或超過(guò)投資者預(yù)期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或水平。因此，只需通過(guò)計(jì)算方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，并按照指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則加以判別即可。從這一點(diǎn)來(lái)看，獨(dú)立方案比選實(shí)質(zhì)上就是單一方案比選。若沒(méi)有資金或其他資源限制，則應(yīng)選擇NPV0的所有方案。但在工程實(shí)踐中，如果經(jīng)濟(jì)上可行的方案較多，項(xiàng)目投資者可能沒(méi)有足夠的資源滿足所有可行性方案，最常見的資源約束就是資金約束。在此情境下，方案比選問(wèn)題就變成資金約束條件下的獨(dú)立方案比選問(wèn)題。為了保證得到最優(yōu)組合方案，可采用

3、獨(dú)立方案互斥化方法。二、 投資方案類型為了正確地進(jìn)行多方案比選，首先應(yīng)清楚投資方案之間的相互關(guān)系。依據(jù)投資方案之間的關(guān)系，投資方案可分為以下三種類型。（一）獨(dú)立方案獨(dú)立方案是指方案間互不干擾，即一個(gè)方案的執(zhí)行不影響其他方案的執(zhí)行，在選擇方案時(shí)可任意組合，直到資源得到充分運(yùn)用為止。嚴(yán)格地講，獨(dú)立方案是指相互之間加法法則成立的方案。例如，有A、B兩個(gè)投資方案（假設(shè)投資期為1年）僅向A方案投資，投資額為2000元收益為2600元；僅向B方案投資，投資額為3000元，收益為3750元；同時(shí)向A，B兩個(gè)方案投資時(shí)，若有投資額為5000（200043000）元，收益為6350（2600+3750）元的關(guān)系

4、成立，說(shuō)明A、B兩個(gè)方案間加法法則成立，即A，B兩個(gè)投資方案是相互獨(dú)立的。（二）互斥方案互斥方案是指在若干方案中，選擇其中住一方案，其他方案必然會(huì)被排斥的一組方案。夜如，某房地產(chǎn)公司欲在同一地點(diǎn)投資建造住宅、商店或賓館等，由于只能選擇其中一種投資方案，因此，這些方案就是互斥方案。進(jìn)行方案比選時(shí)，有時(shí)還會(huì)遇到兩個(gè)方案互相影響（既不是完全獨(dú)立，又不是互相排斥的情況。例如，某公司欲制定A、B兩種產(chǎn)品投資方案，但發(fā)現(xiàn)兩種產(chǎn)品的銷售存在關(guān)聯(lián)性，如果其中一種產(chǎn)品暢銷，則另一種產(chǎn)品將會(huì)滯銷，由此可形成“A產(chǎn)品投資方案”“B產(chǎn)品投資方案”“A、B兩種產(chǎn)品投資方案”三個(gè)互斥方案。（三）混合方案如果在若干互相獨(dú)立

5、的投資方案中，每個(gè)獨(dú)立方案又存在著若干個(gè)互斥方案，稱之為混合方案。例如，某集團(tuán)公司對(duì)其下屬生產(chǎn)相互獨(dú)立產(chǎn)品的三個(gè)工廠分別進(jìn)行新建、擴(kuò)建和更新改造，由此形成互不影響的三個(gè)獨(dú)立方案，而每個(gè)獨(dú)立方案又存在著若干互斥的具體方案，則該集團(tuán)公司所面臨的就是混合方案的選擇問(wèn)題在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，明確所面臨的方案是互斥方案還是獨(dú)立方案，對(duì)于投資方案比選十分重要。以下僅介紹互斥方案和獨(dú)立方案的比選方法，而且主要以動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)比選投資方案為主。三、 風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于法律、法規(guī)及政策，市場(chǎng)供需，資源開發(fā)與利用，技術(shù)可靠性，工程方案，融資方案，組織管理，環(huán)境與社會(huì)，外部配套條件等多

6、個(gè)方面。而影響項(xiàng)目效益的風(fēng)險(xiǎn)因素可歸納為以下六個(gè)方面。（1）項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)出品的數(shù)量（服務(wù)量）與預(yù)測(cè)（財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)）價(jià)格。（2）建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：建筑安裝工程量，設(shè)備選型與數(shù)量，土地征用和拆遷安置費(fèi)，人工、材料價(jià)格，機(jī)械使用費(fèi)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（3）融資風(fēng)險(xiǎn)：資金來(lái)源、供應(yīng)量與供應(yīng)時(shí)間等。（4）建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)：工期延長(zhǎng)。（5）運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：投入的各種原料、材料、燃料、動(dòng)力的需求量與預(yù)測(cè)價(jià)格，勞動(dòng)力工資，各種管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（6）政策風(fēng)險(xiǎn)：稅率、利率、匯率及通貨膨脹率等。（二）風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和估計(jì)。1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面考察和綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，確

7、定各因素間的相關(guān)性，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)清單。敏感性分析是初步識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素的重要手段。2）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。應(yīng)判斷風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性，采用主觀概率和客觀概率的統(tǒng)計(jì)方法，確定風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布；還要分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后對(duì)項(xiàng)目的影響程度，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)相應(yīng)的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差。（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和估計(jì)結(jié)果，依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性以及風(fēng)險(xiǎn)造成的損失來(lái)確定，一般采用評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布或累計(jì)概率、期望值、標(biāo)準(zhǔn)差作為判別標(biāo)準(zhǔn)，也可以采用綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)作為判別標(biāo)準(zhǔn)。具體操作應(yīng)符合下列要求。1）以評(píng)價(jià)指標(biāo)作判別標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)

8、（經(jīng)濟(jì)）內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越?。粯?biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。財(cái)務(wù)（經(jīng)濟(jì)）凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小；標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。四、 盈虧平衡分析通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（break-evenpOint，BEP）分析項(xiàng)目成本與收入的平衡關(guān)系，判斷項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)出品數(shù)量、銷售價(jià)格、成本等變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，這樣的分析方式被稱為盈虧平衡分析。（一）基本損益關(guān)系根據(jù)成本總額對(duì)產(chǎn)出品數(shù)量的依存關(guān)系，成本可分為固定成本和變動(dòng)成本。銷售收入由銷售價(jià)格和產(chǎn)出品數(shù)量決定。利潤(rùn)為零，則表示盈虧平衡。盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分

9、析。這里僅討論線性盈虧平衡分析。（二）線性盈虧平衡分析在線性盈虧平衡分析中，假設(shè)產(chǎn)出品數(shù)量等于銷售量，且銷售收入與總成本均是銷量的線性函數(shù)。（三）敏感性分析的一般程序（1）確定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)是指投資方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，可根據(jù)情況選擇一種或兩種指標(biāo)作為分析指標(biāo)。（2）選擇不確定因素，設(shè)定其變化幅度。影響投資方案經(jīng)濟(jì)效果的不確定因素包括投資額、建設(shè)工期、產(chǎn)品價(jià)格、生產(chǎn)成本、貸款利率、銷售量等。應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況來(lái)設(shè)定不確定因素變化幅度，如5%、10%，15%等。（3）計(jì)算影響程度。分別按照一定變化幅度改變各不確定性因素的數(shù)值，然后計(jì)算這種變化對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

10、（如NPV，IRR等）的影響數(shù)值，并將其與相應(yīng)原始值進(jìn)行比較，進(jìn)而得出該指標(biāo)變化率。（4）尋找敏感因素。敏感因素是指其數(shù)值變動(dòng)能顯著影響分析指標(biāo)的因素。判別敏感因素的方法有以下兩種。1）相對(duì)測(cè)定法。假設(shè)各不確定因素有一個(gè)相同變動(dòng)幅度，比較在同一變動(dòng)幅度下各不確定因素的變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)的影響程度，影響程度大者為敏感因素。2）絕對(duì)測(cè)定法。假設(shè)各不確定因素均向?qū)ν顿Y方案不利的方向變動(dòng)，并取其可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值，據(jù)此計(jì)算投資方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，如果某一不確定因素可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值使投資方案變得不可接受，則表明該不確定因素為投資方案的敏感因素。（5）綜合評(píng)價(jià)，優(yōu)選方案。根據(jù)敏感性分析的結(jié)果，綜合評(píng)價(jià)方案

11、，并選擇最優(yōu)方案。（四）單因素敏感性分析單因素敏感性分析是指每次只考慮一個(gè)因素變動(dòng)進(jìn)行敏感性分析，將不確定因素變化率。綜上所述，敏感性分析可在一定程度上定量描述不確定因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資效果的影響，有助于理清項(xiàng)目對(duì)不確定因素的不利變動(dòng)所能容許的風(fēng)險(xiǎn)程度，有助于鑒別敏感因素，將進(jìn)一步深入調(diào)查研究的重點(diǎn)集中在那些敏感因素上，或者針對(duì)敏感因素制定出應(yīng)對(duì)策略，以達(dá)到盡量減少風(fēng)險(xiǎn)、增加決策可靠性的目的。但敏感性分析也有其局限性，它不能說(shuō)明不確定因素發(fā)生變動(dòng)的可能性大小，也就是沒(méi)有考慮不確定因素在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的概率，而這種概率是與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小密切相關(guān)的。五、 工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估（一）可行性

12、研究報(bào)告的編制1、編制依據(jù)（1）國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策及國(guó)家和地方法規(guī)等。（2）經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后簽訂的意向性協(xié)議等。（3）由國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國(guó)土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；對(duì)于交通運(yùn)輸項(xiàng)目建設(shè)，要有相關(guān)江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等。（4）國(guó)家進(jìn)出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策。（5）擬建廠址的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料。（6）有關(guān)國(guó)家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和定額資料等。（7）由國(guó)家頒布的投資項(xiàng)目可行性研究及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定（8）包含各種市場(chǎng)信息的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

13、。2、編制要求為保證可行性研究報(bào)告編寫的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)做好編制前的準(zhǔn)備工作，充分收集信息資料進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全，表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，能深度滿足投資決策和編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的需要。3、構(gòu)成內(nèi)容可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目可行性研究工作成果的體現(xiàn)，報(bào)告由封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖、附表等內(nèi)容構(gòu)成。（1）工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項(xiàng)目總說(shuō)明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目投資者及籌建單位情況、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等。2）項(xiàng)目概況。具體包括項(xiàng)目名稱、擬建地點(diǎn)、

14、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項(xiàng)目投入總資金及效益情況、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。3）市場(chǎng)預(yù)測(cè)。具體包括市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析等。4）資源條件評(píng)價(jià)。具體包括資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價(jià)5）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。具體包括建設(shè)規(guī)模方案的比選、推薦方案及其理由，產(chǎn)品方案的構(gòu)成、比選、推薦方案及其理由。6）場(chǎng)址選擇。具體包括場(chǎng)址現(xiàn)狀、場(chǎng)址建設(shè)條件、場(chǎng)址方案比選、推薦的場(chǎng)址方案等。7）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案。具體包括技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇、節(jié)能措施、節(jié)水措施。8）原材料、燃料供應(yīng)。具體包括主要原材料、燃料供應(yīng)方案，分析主

15、要原材料、輔助材料、燃料的品種、質(zhì)量與年需要量，供應(yīng)來(lái)源與運(yùn)輸方式，以及主要原材料和燃料的價(jià)格現(xiàn)狀與價(jià)格預(yù)測(cè)。9）總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程。具體包括總圖布置方案，場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案，給排水、供電通信、供熱、維修、倉(cāng)儲(chǔ)等公用工程與輔助工程方案。10）環(huán)境影響評(píng)價(jià)。具體包括場(chǎng)址環(huán)境條件調(diào)查、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響、環(huán)境保護(hù)措施、環(huán)境保護(hù)投資等。11）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防。具體包括危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全措施方案、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施等。12）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置。具體包括組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)等。13）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。具體包括建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排、技術(shù)改造項(xiàng)目

16、建設(shè)與生產(chǎn)的銜接。14）投資估算與資金籌措。具體包括投資估算依據(jù)和范圍、建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析。15）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。具體包括選取財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)，估算經(jīng)營(yíng)（銷售）收人、稅金及附加、成本費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、財(cái)務(wù)生存能力，進(jìn)行不確定性分析，得出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論及建議。16）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。具體包括選取影子價(jià)格及評(píng)價(jià)參數(shù)、調(diào)整效益費(fèi)用范圍與數(shù)值、編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表、計(jì)算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、得出國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論。17）社會(huì)評(píng)價(jià)。具體包括項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響的分析、項(xiàng)目與所在地互適性分析、項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)

17、論。18）風(fēng)險(xiǎn)分析。具體包括項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)程度分析、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。19）研究結(jié)論與建議。具體包括推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述、主要對(duì)比方案、結(jié)論與建議。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項(xiàng)目總說(shuō)明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等。2）項(xiàng)目概況。具體包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目地理位置，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)等社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可

18、行性；項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。3）開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定。具體包括以下內(nèi)容。0土地調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。人口調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)等。調(diào)查項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查給排水管線雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。調(diào)查其他地上、地下物。項(xiàng)目

19、用地范圍內(nèi)的地上物包括樹木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下倉(cāng)庫(kù)、各種管線等。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。用地范圍內(nèi)的拆遷計(jì)劃。圖制定安置方案。具體包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各類、各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人口等。4）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定。具體包括市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)、服務(wù)對(duì)象（目標(biāo)市場(chǎng)）分析、租售計(jì)劃制訂、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇。具體包括以下內(nèi)容。市政規(guī)劃方案的選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好

20、交通組織和共享空間等。項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。建筑規(guī)劃方案的選擇。建筑規(guī)劃方案主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。6）資源供給條件分析。具體包括建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、燃?xì)?、交通、通信等供?yīng)條件。7）環(huán)境影響評(píng)價(jià)。具體包括建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀、主要污染源和污染物、項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化、設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、控制污染與生態(tài)變化的初步方案、環(huán)境保護(hù)投資估算、環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析、存在問(wèn)題及建議。8）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的

21、研究。具體包括擬訂項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬訂人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況等。9）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制。具體包括以下內(nèi)容。前期開發(fā)計(jì)劃。其包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。工程建設(shè)計(jì)劃。具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開竣工時(shí)間、進(jìn)度安排、市政工程配套建設(shè)計(jì)劃。建設(shè)場(chǎng)地的布置。施工隊(duì)伍的選擇。10）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析。具體包括以下內(nèi)容。項(xiàng)目總投資估算。其包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。開發(fā)成本估算。銷售成本、運(yùn)營(yíng)成本估算。銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其

22、他營(yíng)業(yè)收入估算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和利潤(rùn)率、借款償還期、償債備付率、利息備付率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般不進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有時(shí)需要進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、市場(chǎng)周期等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。11）結(jié)論及建議。具體包括以下內(nèi)容。運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方

23、案。存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。需要說(shuō)明的是，無(wú)論是一般工程項(xiàng)目，還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以上結(jié)構(gòu)及內(nèi)容均是根據(jù)編寫的邏輯關(guān)系進(jìn)行闡述的。在實(shí)際編寫過(guò)程中，有些內(nèi)容可合并在一起，不是一定分開的，章節(jié)劃分也不一定與上述內(nèi)容完全一致。（二）可行性研究報(bào)告的評(píng)估可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目投資決策的重要基礎(chǔ)和依據(jù)，可行性研究報(bào)告的編寫質(zhì)量和準(zhǔn)確性關(guān)系到項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。鑒于此，投資法策機(jī)構(gòu)應(yīng)自行或委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和評(píng)價(jià)，審查和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)擬建項(xiàng)目投資是否可行和確定最佳投資方案提出意見，作為項(xiàng)目投資最終決策的主

24、要依據(jù)。貸款機(jī)構(gòu)在接到項(xiàng)目貸款申請(qǐng)時(shí)，也需要自行或委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行貸款決策。對(duì)可行性研究報(bào)告的評(píng)估內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面。1、報(bào)告編制的規(guī)范性評(píng)估評(píng)估內(nèi)容包括項(xiàng)目批復(fù)文件資料是否齊全，報(bào)告內(nèi)容及文件是否齊全、完整，編制依據(jù)是否可靠，編制深度是否符合要求，結(jié)論是否明確等。2、報(bào)告內(nèi)容及結(jié)果的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性評(píng)估（1）項(xiàng)目建設(shè)必要性評(píng)估。評(píng)估擬建項(xiàng)目是否符合國(guó)家建設(shè)方針，是否滿足市場(chǎng)需求，是否具有良好的前景。（2）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估。評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否經(jīng)濟(jì)合理；物料供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量是否滿足項(xiàng)目需求；項(xiàng)目所需的供電、供水、供熱、供氣和通信等設(shè)施條件是

25、否可靠，能否滿足項(xiàng)目建設(shè)和建成后正常運(yùn)行的需要；項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃原則和要求，是否符合土地管理、文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的法律和法規(guī)，選擇依據(jù)和理由是否充分；項(xiàng)目建設(shè)期組織管理機(jī)構(gòu)與職能分工是否明確，建成后的運(yùn)行管理機(jī)構(gòu)是否落實(shí)，運(yùn)行管理及經(jīng)營(yíng)方式是否可行；項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和工程進(jìn)度是否合理等。（3）項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估。評(píng)估是否按要求編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，文件內(nèi)容是否全面，環(huán)境保護(hù)措施是否可行。（4）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案評(píng)估。評(píng)估技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案是否可行；節(jié)能措施和節(jié)水措施是否合理、得當(dāng)；設(shè)計(jì)依據(jù)是否正確，相關(guān)負(fù)荷、參數(shù)是否滿足功能需要，是否安全、經(jīng)濟(jì)、合理，是否符合相應(yīng)規(guī)范與

26、標(biāo)準(zhǔn)；安全防范措施是否可靠。（5）投資估算與資金籌措評(píng)估。評(píng)估投資估算依據(jù)、估算方法、內(nèi)容及范圍是否科學(xué)、合理、完整、準(zhǔn)確，是否真實(shí)反映了可行性研究報(bào)告中建設(shè)內(nèi)容的要求；對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、籌措方式、籌資額度、籌資風(fēng)險(xiǎn)及資金使用計(jì)劃等的合理性和可靠性進(jìn)行分析論證和評(píng)估，分析資金使用計(jì)劃是否與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃相銜接，用款計(jì)劃安排能否與資金來(lái)源相對(duì)應(yīng)，能否保證項(xiàng)目順利實(shí)施。（6）項(xiàng)目效益評(píng)估。主要從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面對(duì)項(xiàng)目的效益狀況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)所屬行業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展及為建設(shè)單位帶來(lái)的效益，分析參數(shù)的選取是否合理，計(jì)算是否準(zhǔn)確是否客觀地反映了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在匯總上述評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)

27、可行性研究報(bào)告中各部分內(nèi)容和方案存在的問(wèn)題提出修改意見，對(duì)不能確定的問(wèn)題提出建議，得出最終的結(jié)論性意見，供決策部門參考。六、 工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)（一）環(huán)境影響評(píng)價(jià)根據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法與制度。國(guó)家鼓勵(lì)有關(guān)單位、專家和公眾以適當(dāng)方式參與環(huán)境影響評(píng)價(jià)。1、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的分類管理中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法規(guī)定，國(guó)家根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響程度，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)行分類管理。（1）對(duì)于可能造成重大環(huán)境影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書

28、，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。（2）對(duì)于可能造成輕度環(huán)境影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行分析或者專項(xiàng)評(píng)價(jià)。（3）對(duì)于環(huán)境影響很小、不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。2、環(huán)境影響報(bào)告書的內(nèi)容建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目概況；建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估；建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施及其技術(shù).經(jīng)濟(jì)論證；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的經(jīng)濟(jì)損益分析；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境監(jiān)測(cè)的建議；環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論。3、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的相關(guān)要求環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件中的環(huán)境影響報(bào)告書或者環(huán)境影響報(bào)告表，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制。

29、除國(guó)家規(guī)定需要保密的情形外，對(duì)環(huán)境可能造成重大影響、應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書前，舉行論證會(huì)、聽證會(huì)，或者采取其他形式，征求有關(guān)單位、專家和公眾意見。建設(shè)單位報(bào)批的環(huán)境影響報(bào)告書應(yīng)當(dāng)附有有關(guān)單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說(shuō)明。建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、地點(diǎn)，采用的生產(chǎn)工藝或者防治污染、防止生態(tài)破壞的措施發(fā)生重大變動(dòng)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表。建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表自批準(zhǔn)之日起已滿5年，建設(shè)項(xiàng)目方開工建設(shè)的，其環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表應(yīng)當(dāng)

30、報(bào)原審批部門重新審核。4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及環(huán)境敏感區(qū)及需自建配套污水處理設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表。環(huán)境敏感區(qū)是指依法設(shè)立的各級(jí)各類保護(hù)區(qū)域和對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的環(huán)境影響特別敏感的區(qū)域。環(huán)境敏感區(qū)主要包括自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產(chǎn)地、海洋特別保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)。基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、基本草原、森林公園、地質(zhì)公園、重要濕地、天然林區(qū)、野生動(dòng)物重要棲息地、重點(diǎn)保護(hù)野生植物生長(zhǎng)繁殖地。文物保護(hù)單位。針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房類房地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境敏感區(qū)還包括以居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的區(qū)域。對(duì)于其他房地

31、產(chǎn)投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響登記表。（二）社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)旨在分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。進(jìn)行工程項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與社會(huì)發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)一致，有利于項(xiàng)目與所在地區(qū)利益協(xié)調(diào)一致。1、社會(huì)評(píng)價(jià)適用范圍社會(huì)評(píng)價(jià)適用于社會(huì)因素較為復(fù)雜、社會(huì)影響較為久遠(yuǎn)、社會(huì)效益較為顯著、社會(huì)矛盾較為突出、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。主要包括需要大量移民搬遷或者占用農(nóng)田較多的水利權(quán)紐項(xiàng)目、交通運(yùn)輸項(xiàng)目、礦產(chǎn)和油氣田開發(fā)項(xiàng)目，扶貧項(xiàng)目、農(nóng)村區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，以及文化教育、衛(wèi)生等公益性項(xiàng)目。2、社會(huì)評(píng)價(jià)主要內(nèi)容（1）社會(huì)影響分析。社會(huì)影響分析旨在分析預(yù)

32、測(cè)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的正面影響（通常稱為社會(huì)效益）和負(fù)面影響。包括項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入、生活水平和生活質(zhì)量、就業(yè)等產(chǎn)生的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生等方面的影響，項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城鎮(zhèn)化進(jìn)程等的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響等。（2）互適性分析?；ミm性分析主要是分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣⒕用裰С猪?xiàng)目存在與發(fā)展的程度，考察項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。具體包括分析預(yù)測(cè)不同利益攸關(guān)群體、項(xiàng)目所在地區(qū)各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度及參與程度，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能否適應(yīng)

33、項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展。（3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，并容易導(dǎo)致較大矛盾的社會(huì)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)環(huán)境和條件。可能會(huì)誘發(fā)民族矛盾、宗教矛盾的項(xiàng)目應(yīng)特別注重這方面的分析。3、社會(huì)評(píng)價(jià)方法項(xiàng)目涉及的社會(huì)因素、社會(huì)影響和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)不可能用統(tǒng)一的指標(biāo)、量綱和判據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，因此，社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況采用靈活的評(píng)價(jià)方法。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，采用的社會(huì)評(píng)價(jià)方法主要有快速社會(huì)評(píng)價(jià)法和詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法?？焖偕鐣?huì)評(píng)價(jià)法主要是分析現(xiàn)有資料和現(xiàn)有狀況，著眼于負(fù)面社會(huì)因素的分析判斷，一般以定性描述為主。它是在項(xiàng)目前期階段進(jìn)行

34、社會(huì)評(píng)價(jià)常用的一種簡(jiǎn)捷方法，通過(guò)這一方法可大致了解擬建項(xiàng)目所在地區(qū)社會(huì)環(huán)境的基本狀況，識(shí)別主要社會(huì)影響因素，粗略地預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的情況及其對(duì)項(xiàng)目的影響程度。詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法是在可行性研究階段廣泛應(yīng)用的一種評(píng)價(jià)方法，是指在快速社會(huì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究與項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)因素和社會(huì)影響，進(jìn)行詳細(xì)論證，并預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)度，結(jié)合項(xiàng)目備選的技術(shù)方案、工程方案等，從社會(huì)分析角度進(jìn)行優(yōu)化。詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，進(jìn)行過(guò)程分析。4、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析重大項(xiàng)目在可行性研究階段應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)當(dāng)作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的重要內(nèi)容并設(shè)獨(dú)立篇章。項(xiàng)目單位在組織開展重大

35、項(xiàng)目前期工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查分析，征詢相關(guān)群眾意見，查找并列出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及影響程度，提出防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的方案措施，以及采取相關(guān)措施后的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)建議。（1）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分。重大項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為三級(jí)。1）高風(fēng)險(xiǎn)。大部分群眾對(duì)項(xiàng)目有意見、反應(yīng)特別強(qiáng)烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。2）中風(fēng)險(xiǎn)。部分群眾對(duì)項(xiàng)目有意見、反應(yīng)強(qiáng)烈，可能引發(fā)矛盾沖突。3）低風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)群眾理解、支持，少數(shù)群眾對(duì)項(xiàng)目有意見，但通過(guò)有效工作可防范和化解矛盾。（2）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析相關(guān)要求。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析由項(xiàng)目所在地人民政府或其有關(guān)部門指定的評(píng)估主體組織開展評(píng)估論證，根據(jù)實(shí)際情況可以采

36、取公示、問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地走訪和召開座談會(huì)、聽證會(huì)等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，提出社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，各方面意見及其采納情況，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論和對(duì)策建議，風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施及應(yīng)急處置預(yù)案等。對(duì)于由國(guó)家發(fā)展改革委審批、核準(zhǔn)或者核報(bào)國(guó)務(wù)院審批、核準(zhǔn)的在我國(guó)境內(nèi)實(shí)施的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、省級(jí)發(fā)展改革部門、中央管理企業(yè)向國(guó)家發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的申報(bào)文件中，應(yīng)當(dāng)包含對(duì)該項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的意見，并附具社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估主體作出的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)

37、估報(bào)告是項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批、核準(zhǔn)項(xiàng)目的重要依據(jù)。評(píng)估報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目存在高風(fēng)險(xiǎn)或者中風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)不予審批、核準(zhǔn)和核報(bào)；存在低風(fēng)險(xiǎn)但有可靠防控措施的，可以審批、核準(zhǔn)或者核報(bào)，并應(yīng)在批復(fù)文件中對(duì)有關(guān)方面提出切實(shí)落實(shí)防范.化解風(fēng)險(xiǎn)措施的要求。七、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，通過(guò)全面分析市場(chǎng)前景和項(xiàng)目開發(fā)影響因素，將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)意圖轉(zhuǎn)化為目標(biāo)具體、功能明確、定位準(zhǔn)確、策略恰當(dāng)?shù)膶?shí)施方案的系統(tǒng)過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃以明晰的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)為基本約束條件，通過(guò)準(zhǔn)確的客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃，為項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行提

38、供依據(jù)。（一）前期策劃的主要任務(wù)和基本原則1、主要任務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)是解決開發(fā)項(xiàng)目“為誰(shuí)建”“建什么”“能否建?“怎么建”等關(guān)鍵問(wèn)題。（1）“為誰(shuí)建”是解決項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題。即通過(guò)市場(chǎng)分析，選擇目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶準(zhǔn)確的客戶定位是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)。只有明確了目標(biāo)客戶群體，才能根據(jù)客戶需求和行為特征進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃。（2）“建什么”是解決項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位問(wèn)題。即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特征和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，確定項(xiàng)目主題、產(chǎn)品基調(diào)、物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、戶型配比結(jié)構(gòu)、設(shè)備規(guī)格等級(jí)、材料品種檔次等。解決“建什么”的問(wèn)題，是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)，也是項(xiàng)目差異化的實(shí)現(xiàn)途徑。項(xiàng)目定位和產(chǎn)

39、品定位準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響到目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和接受度。（3）“能否建”是對(duì)項(xiàng)目可行性的評(píng)價(jià)。即從企業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，從而判斷自身是否有能力承擔(dān)與客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位相吻合的項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)行能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。（4）“怎么建”是解決項(xiàng)目總體運(yùn)行問(wèn)題。即對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期、建設(shè)階段、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、現(xiàn)金流量、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)銷策略等進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。2、基本原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃應(yīng)遵循下列四項(xiàng)原則（1）約束性原則。房地產(chǎn)開發(fā)必須以項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會(huì)道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)進(jìn)行

40、。（2）差異性原則。差異性是項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，需要在競(jìng)爭(zhēng)激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，策劃出滿足特定消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價(jià)值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目組合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營(yíng)方式及物業(yè)服務(wù)等方面。（3）系統(tǒng)性原則。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場(chǎng)層面來(lái)考慮，保持特定開發(fā)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，特定項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的其他開發(fā)項(xiàng)目共同形成市場(chǎng)供給并存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，必須考慮特定項(xiàng)目與其他項(xiàng)目之間的關(guān)系，形成互補(bǔ)或促進(jìn)關(guān)系。（4）預(yù)測(cè)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期

41、和經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，因此，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，依照預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行前期策劃。預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會(huì)越好。（二）前期策劃的主要工作內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容可概括為環(huán)境分析、市場(chǎng)定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四部分（1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基石。進(jìn)行環(huán)境分析時(shí)，要從不同層面、不同角度分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)，并對(duì)運(yùn)營(yíng)期變動(dòng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。（2）市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是在分析和預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)狀況動(dòng)態(tài)變化的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值取

42、向進(jìn)行系統(tǒng)分析和設(shè)計(jì)的過(guò)程，包括客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位。（3）運(yùn)行建議。運(yùn)行建議是指項(xiàng)目前期策劃的操作設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行是一個(gè)多部門、多環(huán)節(jié)的復(fù)雜過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把握至關(guān)重要，運(yùn)行建議要針對(duì)這些主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提出操作方案。4）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指項(xiàng)目前期策劃中的財(cái)務(wù)分析，包括測(cè)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力和清償能力是否能達(dá)到目標(biāo)要求；分析項(xiàng)目的不確定性以評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的承受能力等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析與市場(chǎng)研判內(nèi)外部環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的前提和基礎(chǔ)，只有在對(duì)政策、技術(shù)、用地、市場(chǎng)、開發(fā)企業(yè)等方面進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)

43、發(fā)展走勢(shì)作出判斷。1、政策分析首先，應(yīng)分析相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如對(duì)別墅項(xiàng)目用地的限制政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅收政策等；其次，應(yīng)分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關(guān)政策或戰(zhàn)略。這些政策因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、需求量、需求類型、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)盈利等都會(huì)產(chǎn)生較大影響。2、技術(shù)分析主要分析有關(guān)建筑材料、設(shè)施設(shè)備、施工技術(shù)等方面因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的實(shí)現(xiàn)程度、成本等方面的影響。3、用地分析（1）城市層面上的宏觀用地分析。其主要分析項(xiàng)目所在區(qū)域在整個(gè)城市結(jié)構(gòu)中所承擔(dān)的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務(wù)區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認(rèn)可

44、度，即在消費(fèi)者印象中的區(qū)域形象和特征；區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦臀幕囆g(shù)區(qū)等。（2）區(qū)域?qū)用嫔系闹杏^用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達(dá)性、交通工具、時(shí)間和空間距離等為評(píng)價(jià)要素。周邊環(huán)境條件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施。（3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項(xiàng)目開發(fā)不可逾越的硬約

45、束。地塊現(xiàn)狀條件是指項(xiàng)目用地上現(xiàn)有建筑物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構(gòu)筑、保留物等。地塊開發(fā)條件包括土地四至、高差、邊界、地質(zhì)土層等。地塊交通包括項(xiàng)目所在地內(nèi)外部交通外部交通可從出入口位置等方面進(jìn)行考察，內(nèi)部交通是對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)條件的分析和初步設(shè)想。4、市場(chǎng)分析（1）市場(chǎng)分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析中至關(guān)重要的內(nèi)容，對(duì)客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位是否恰當(dāng)有著重大影響宏觀層次的市場(chǎng)分析。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)性支出、儲(chǔ)蓄存款、國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局等，分析這些因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。其次聚焦到房地產(chǎn)市場(chǎng)，考察國(guó)

46、家或地區(qū)房地產(chǎn)投資額、供應(yīng)量、銷售面積銷售周期、存貨量、土地開發(fā)面積、項(xiàng)目所屬類別、房地產(chǎn)均價(jià)等指標(biāo)現(xiàn)狀，以及在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的變動(dòng)趨勢(shì)等。（2）中觀層次的市場(chǎng)分析。中觀層次的市場(chǎng)分析即區(qū)域市場(chǎng)分析，這種區(qū)域是指從消費(fèi)者角度認(rèn)知的、與待策劃地塊處于同一市場(chǎng)范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市場(chǎng)的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場(chǎng)分析包括該區(qū)域房地產(chǎn)商品的供求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和客戶分析等。（3）微觀層次的市場(chǎng)分析。微觀層次的市場(chǎng)分析是指本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)比分析。要找出與本項(xiàng)目構(gòu)成直接或間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

47、的項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上尋求項(xiàng)目差異點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。5、開發(fā)企業(yè)分析前期策劃需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主客觀條件進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主觀條件包括項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)（利潤(rùn)額、利潤(rùn)率、投資回報(bào)期等）、公司運(yùn)作目標(biāo)（戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、業(yè)務(wù)平衡、市.場(chǎng)開拓等）及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營(yíng)銷能力、專業(yè)程度等。在全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，要對(duì)開發(fā)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行研判，主要包括：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判，即對(duì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)特征等進(jìn)行研判；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研判，重點(diǎn)是對(duì)潛在的

48、有效需求進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研判，預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)所能提供的房地產(chǎn)商品最大量，同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的數(shù)量、成本、競(jìng)爭(zhēng)力等；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格研判，重點(diǎn)在于項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品租售價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、客戶定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位是指通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)房地產(chǎn)商品各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進(jìn)行比較分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)和特點(diǎn)，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的過(guò)程。（1）市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分就是以房地產(chǎn)需求者消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，對(duì)具有不同需求的房地產(chǎn)消費(fèi)群體進(jìn)行區(qū)分的過(guò)程。細(xì)分后所形成的具有相同

49、需求特征的消費(fèi)群體被稱為細(xì)分市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。在細(xì)分非住宅市場(chǎng)時(shí)，地理、收入、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、效用追求等因素同樣可作為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，非住宅市場(chǎng)細(xì)分的主要依據(jù)還包括最終消費(fèi)者和消費(fèi)者規(guī)模等因素。（2）目標(biāo)市場(chǎng)選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要服務(wù)的市場(chǎng)，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象。開發(fā)項(xiàng)目選定的目標(biāo)市場(chǎng)必須滿足以下條件。1）目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)有足夠的需求量?！白銐颉笔侵冈擁?xiàng)目所進(jìn)入的目標(biāo)市場(chǎng)需求量能夠滿足企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)尤其是盈利性目標(biāo)要求；“需求量”既指現(xiàn)實(shí)有效需求，也包括開發(fā)期內(nèi)潛在有效需求。2）目標(biāo)市場(chǎng)必須是企業(yè)有能力進(jìn)

50、入的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有足夠需求量的細(xì)分市場(chǎng)很多，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受資金實(shí)力、研發(fā)能力、管理水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力等自身?xiàng)l件限制，不一定有能力滿足所有需求量足夠的細(xì)分市場(chǎng)需求，因此，必須結(jié)合自身能力、資源、優(yōu)勢(shì)等條件選擇部分細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)。（3）目標(biāo)客戶選定。市場(chǎng)細(xì)分只是初步為目標(biāo)客戶的選定明確了方向，要準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)客戶，就需要在選定目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再行細(xì)分，確定具體開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)群體，即目標(biāo)客戶。在選定的目標(biāo)市場(chǎng)中，雖然消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值取向具有很大程度的一致性，但是對(duì)房地產(chǎn)的效用排序并不相同。通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)中不同消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)效用取向的分析，選定目標(biāo)市場(chǎng)中的某類或某幾類消費(fèi)者作為房

51、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象，這就是目標(biāo)客戶選定。（4）目標(biāo)客戶特征分析。在選定目標(biāo)客戶后，要進(jìn)一步分析目標(biāo)客戶的基本特征。因?yàn)槟繕?biāo)客戶的基本特征是影響需求傾向和需求偏好的重要因素，對(duì)目標(biāo)客戶基本特征的分析要與物業(yè)類型相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征要素包括區(qū)域特征、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)與社會(huì)階層、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)需求等。2、項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位是指針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，整體謀劃開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)選擇其概念性規(guī)劃的過(guò)程。（1）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略選擇。項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，通過(guò)對(duì)企業(yè)自身狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案件的分析，確定項(xiàng)目開發(fā)的

52、總體思路。1）SWOT分析。這是一種通過(guò)綜合分析和系統(tǒng)評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。其中，S代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的優(yōu)勢(shì)（Strength）W代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的劣勢(shì)（WeakneSS）0代表企業(yè)外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)（OppOrtunity）T代表企業(yè)外部環(huán)境中的威脅（threat）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析成果，可以構(gòu)建SWOT分析矩陣進(jìn)行系統(tǒng)分析。2）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略。基于SWOT分析，可供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的戰(zhàn)略有以下四種。SO戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略是指依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，充分利用外部機(jī)會(huì)的發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有顯著的資源和能力優(yōu)勢(shì)，同時(shí)市場(chǎng)有發(fā)展機(jī)會(huì)時(shí)，可

53、選擇此戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略是指利用外部機(jī)會(huì)改進(jìn)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部劣勢(shì)的扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目存在短板，但外部機(jī)會(huì)很好時(shí)，可以采用這種戰(zhàn)略，抓住機(jī)遇，扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)。ST戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略是指充分利用企業(yè)或項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，避開有較大威脅的開發(fā)領(lǐng)域的多元化戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力強(qiáng)，同時(shí)比較靈活時(shí)，可采用此戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是指以退為進(jìn)的戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受到外部市場(chǎng)環(huán)境的威脅且內(nèi)部狀況又不佳時(shí)，可以考慮采用此戰(zhàn)略。（2）項(xiàng)目主題創(chuàng)意。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意是指根據(jù)項(xiàng)目及其所在地區(qū)特征，確定項(xiàng)目特有的、顯著區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的、能進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)宣傳推廣活動(dòng)被目標(biāo)客戶接受且產(chǎn)生

54、共鳴的項(xiàng)目特質(zhì)。主題創(chuàng)意確定了開發(fā)項(xiàng)目最顯著的特征，能夠凸顯項(xiàng)目個(gè)性，避免項(xiàng)目同質(zhì)化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意應(yīng)滿足以下要求：要易于展示和傳播，能夠讓客戶感知到，并可以在信息渠道中展示和傳播；要凸顯開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，否則會(huì)引起客戶反感或者被認(rèn)為是欺騙；要與目標(biāo)客戶的需求特征相吻合，這樣才能激發(fā)目標(biāo)客戶的購(gòu)買行為；要與開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意的基礎(chǔ)。（3）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局，是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的主題創(chuàng)意，對(duì)項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標(biāo)所進(jìn)行的總體安排和布局，是項(xiàng)目定位的重要內(nèi)容。對(duì)商品住宅開發(fā)項(xiàng)目而言，總體規(guī)劃布局主

55、要包括以下六項(xiàng)內(nèi)容。1）物業(yè)類型構(gòu)成及布局。從使用功能來(lái)看，包括住宅、公寓、商業(yè)及公共建筑等物業(yè)類型。從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，有高層住宅、多層住宅，高層住宅中還有點(diǎn)式高層、板式高層等。項(xiàng)目總體規(guī)劃布局是對(duì)項(xiàng)目中各種物業(yè)類型和物業(yè)形態(tài)的面積及其在項(xiàng)目總面積中的占比、在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的平面布局進(jìn)行的總體安排和設(shè)計(jì)。2）項(xiàng)目空間尺度安排。項(xiàng)目空間是指在開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，由各建筑物、構(gòu)筑物組成的外部空間。項(xiàng)目空間尺度是指在外部空間中，各建筑物、構(gòu)筑物之間的空間位置關(guān)系。進(jìn)行項(xiàng)目空間尺度安排時(shí)，主要應(yīng)滿足三個(gè)方面的要求：一是滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和用地規(guī)劃指標(biāo)要求；二是滿足共享性和安全性要求，這主要是針對(duì)項(xiàng)目的公共設(shè)施

56、、構(gòu)筑物和景觀等的空間尺度安排的；三是滿足視覺審美要求，建筑物高低錯(cuò)落有致，景觀節(jié)點(diǎn)的空間布局和空間造型都能形成不同的視覺效果。3）項(xiàng)目用地規(guī)劃布局。項(xiàng)目用地規(guī)劃布局是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的各種用地類型進(jìn)行分配和布局，主要涉及開發(fā)項(xiàng)目的各類建筑物、交通道路、景觀綠化、水體設(shè)施等用地規(guī)模及布局。（4）項(xiàng)目道路交通規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目道路交通規(guī)劃主要包括項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項(xiàng)目出入口設(shè)置和項(xiàng)目靜態(tài)交通規(guī)劃。道路交通規(guī)劃應(yīng)遵循系統(tǒng)性、安全性和節(jié)地性原則。系統(tǒng)性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)各種不同功能的道路之間有合理的比例和密度，有較好的銜接。安全性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)車行道和人行道應(yīng)盡量隔離，人

57、車分流，消防通道應(yīng)符合建筑規(guī)范設(shè)計(jì)要求。節(jié)地性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)道路系統(tǒng)在保證安全暢通的前提下，對(duì)路網(wǎng)密度、道路寬度等作出科學(xué)安排。（5）項(xiàng)目綠地和景觀規(guī)劃。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，綠化與景觀規(guī)劃主要包括項(xiàng)目園林風(fēng)格確定、項(xiàng)目綠化景觀布局、項(xiàng)目景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容。項(xiàng)目園林風(fēng)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目主題創(chuàng)意、整體風(fēng)格、開發(fā)規(guī)模、目標(biāo)客戶及項(xiàng)目檔次和開發(fā)用地的自然條件、周邊環(huán)境等因素綜合考慮。項(xiàng)目綠化景觀布局應(yīng)根據(jù)所確定的綠化園林的性質(zhì)、風(fēng)格、主題和內(nèi)容，結(jié)合開發(fā)用地情況，對(duì)綠化園林進(jìn)行綜合安排。居住小區(qū)景觀通常是由景觀節(jié)點(diǎn)和景觀軸線構(gòu)成的一個(gè)具有時(shí)間屬性的動(dòng)態(tài)整體系統(tǒng)。應(yīng)注意對(duì)主要景觀節(jié)點(diǎn)和景觀主軸線的設(shè)計(jì)，規(guī)模較大

58、的居住小區(qū)，可以有多條景觀主軸線。（6）項(xiàng)目配套公共設(shè)施。對(duì)住宅項(xiàng)目而言，配套公共設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商品住宅配套修建的各種公共設(shè)施，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類公共設(shè)施。3、產(chǎn)品定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)境構(gòu)建等方面進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計(jì)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)性意見的過(guò)程。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目定位的延續(xù)和細(xì)化，產(chǎn)品定位將項(xiàng)目定位的概念和設(shè)想轉(zhuǎn)化為具體的有形產(chǎn)品和無(wú)形服務(wù)，滿足目標(biāo)客戶的需求。房地產(chǎn)商品具有菲利普科特勒所描述的產(chǎn)

59、品三層次結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)商品是由核心產(chǎn)品有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品組成的復(fù)合體。（1）核心產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是指房地產(chǎn)所能提供的滿足消費(fèi)者最基本的生活和生產(chǎn)需要的功能和效用。居住項(xiàng)目核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容包括功能組合策劃、戶型設(shè)計(jì)策劃和配套設(shè)施策劃。功能組合策劃是對(duì)不同類型的住宅功能配置的設(shè)計(jì)與安排，包括住宅類型策劃、設(shè)施設(shè)備策劃、室內(nèi)裝修策劃。戶型設(shè)計(jì)策劃是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容，包括戶型組合構(gòu)成、戶型平面布局、戶型面積大小等。配套設(shè)施策劃是在項(xiàng)目定位的配套公共建筑策劃基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化的過(guò)程，主要包括對(duì)會(huì)所、幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、老齡活動(dòng)場(chǎng)所、體育場(chǎng)館設(shè)施等的位置、面積、內(nèi)部功能等的策劃。（2）有形產(chǎn)

60、品。有形產(chǎn)品是核心產(chǎn)品的基本載體，是房地產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)效用的重要基礎(chǔ)，也是購(gòu)買者選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)直觀的依據(jù)。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品一般包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)位及地段、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料及建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格及外觀造型、建筑結(jié)構(gòu)及平面布局、外墻裝飾及色彩、小區(qū)環(huán)境及周邊設(shè)施等。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品定位主要包括小區(qū)規(guī)劃策劃、環(huán)境設(shè)計(jì)策劃和建筑設(shè)計(jì)策劃。小區(qū)規(guī)劃策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃所確定的主要內(nèi)容的具體化和形象化展示，主要包括住宅群體平面組合、小區(qū)內(nèi)道路選線、小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)設(shè)施和豎向設(shè)計(jì)等。環(huán)境設(shè)計(jì)策劃主要包括小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素界定、綠地環(huán)境設(shè)計(jì)、環(huán)境小品設(shè)計(jì)等。建筑設(shè)計(jì)策劃是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各

61、類建筑物的建筑風(fēng)格、外立面造型及色彩、建筑材料選用等的設(shè)計(jì)與安排。（3）附加產(chǎn)品。附加產(chǎn)品是購(gòu)買者在購(gòu)買和使用房地產(chǎn)過(guò)程中得到的附加服務(wù)和附加利益的總和。房地產(chǎn)附加產(chǎn)品一般體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售階段和使用階段。在銷售階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為信息咨詢、信貸服務(wù)、價(jià)格優(yōu)惠、裝修服務(wù)等。在使用階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為房屋保修和物業(yè)服務(wù)，尤其是物業(yè)服務(wù)，已成為房地產(chǎn)商品不可分割的組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品定位雖然處于次要地位，但對(duì)營(yíng)銷策劃有著重要影響。對(duì)于住宅項(xiàng)目，附加產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)策劃、信貸服務(wù)策劃和裝修服務(wù)策劃。在前期策劃中，應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定明確物

62、業(yè)管理用房的面積、位置、交付標(biāo)準(zhǔn)等。八、 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)施策劃（一）工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃是指在工程項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行的總體性策劃活動(dòng)，通過(guò)確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目功能、估算項(xiàng)目投資和建設(shè)周期、開展技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以確保整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠、堅(jiān)實(shí)、優(yōu)化的基礎(chǔ)之上。1、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃來(lái)源工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃不是憑空臆想，而是以經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為前提，以市場(chǎng)需求和社會(huì)需求為依據(jù)。一般情況下，經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于市場(chǎng)需求，非經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于社會(huì)需求。對(duì)項(xiàng)目需求的深入研究，是工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃成功的重要保障。由于建設(shè)工程壽命期較長(zhǎng)，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)其需求以滿足建設(shè)工程全壽命期需

63、要是較為困難的。工程項(xiàng)目需求取決于對(duì)工程建設(shè)投資過(guò)程及結(jié)果產(chǎn)生重要影響的項(xiàng)目利益相關(guān)者，因此，工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃必須識(shí)別項(xiàng)目利益相關(guān)者，確定并管理其需求和期望，以獲得項(xiàng)目的成功。工程項(xiàng)目需求可分為明確需求和隱含需求。明確需求是用法律條文或者合同文件等明確表示的需求。隱含需求一般又可分為兩種：一種是約定俗成的慣例或由交易習(xí)慣確定的需求另一種是需要通過(guò)一系列方法研究分析得出的需求。此外，工程項(xiàng)目需求還可分為現(xiàn)實(shí)需求和戰(zhàn)略需求。前者源于既有工程項(xiàng)目不能滿足人們的使用需要，后者源于經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略發(fā)展需要，這類需求往往是隱含需求。如京滬高速鐵路工程項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)初期曾因票價(jià)過(guò)高等原因面臨各種質(zhì)疑；但在建成

64、運(yùn)行一段時(shí)間后，由于其在重塑經(jīng)濟(jì)格局、改變時(shí)空觀念、提高出行效率等方面發(fā)揮出重要作用而逐步被認(rèn)可，從而成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益最好的高鐵線路。這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成功案例，供給使隱含需求顯性化，貫徹落實(shí)了戰(zhàn)略規(guī)劃意圖。同樣，在進(jìn)行城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目構(gòu)思策劃時(shí)，應(yīng)充分考慮未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略需求，預(yù)留足夠的發(fā)展空間。2、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃內(nèi)容工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃應(yīng)以法律、法規(guī)和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際建設(shè)條件和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境進(jìn)行。如果已確定在特定地點(diǎn)建設(shè)，還必須與地區(qū)或城市規(guī)劃要求相適應(yīng)。工程項(xiàng)目構(gòu)想策劃主要包括以下四項(xiàng)內(nèi)容。（1）工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目定義是指明確界定工程項(xiàng)目的性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容。如要解決京滬兩地交通問(wèn)題，緩解交通壓力，首先需明確修建高速公路、高速鐵路還是增建機(jī)場(chǎng)，或者是同時(shí)采用多種形式。工程項(xiàng)目定義為接下來(lái)的工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃指明方向，明確工程項(xiàng)目建設(shè)目的、宗旨和指導(dǎo)思想。.工程項(xiàng)目定位是指根據(jù)市場(chǎng)需求，綜