編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第30頁 共30頁工程項目策劃摘要：工程項目是企業(yè)利潤的主要來源和展示企業(yè)實力的窗口，直接反映著企業(yè)形象，影響著企業(yè)市場競爭力。項目企業(yè)文化建設在集團企業(yè)文化中占據(jù)著顯著位置，具有舉足輕重的地位和作用。為通過富有集團特色的項目企業(yè)文化建設，統(tǒng)一項目價值取向，塑造項目團隊精神，挖掘項目內(nèi)在潛能，以最小的成本、最優(yōu)的質量、最美的形象回報社會。一、策劃的概念(一)策劃分析1. 策劃的涵義策劃是為完成某一任務或為達到預期的目標 , 根據(jù)現(xiàn)實的各種情況與信息 , 判斷事物變化的趨勢 , 圍繞活動的任務或目標這個中心 , 對所采取的方法、途徑、程序等進行周密而系統(tǒng)的全面構思、設計、選擇合理可行的行動方式 , 從而形成正確的決策和高效的工作。由此可見 , 策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎上進行的、具有明確的目的性、按待定程序運作的系統(tǒng)活動。很顯然 , 策劃是一種超前性的人類特有的思維過程。它是針對未來和未來發(fā)展及其發(fā)展結果所做的籌劃 , 能有效地指導未來工作的開展 , 并取得良好的成效?？傊?精心的策劃是實現(xiàn)科學決策的重要保證 , 也是實現(xiàn)預期目標、提高工作效率的重要保證。2. 策劃與計劃策劃與計劃這兩個概念容易被人混為一談 , 其實從策劃的涵義中可以發(fā)現(xiàn)策劃與計劃是兩個不同的范疇 , 兩者有較大的差異。所謂 " 策劃 ", 就是立足現(xiàn)實 , 面向未來 , 能實際引導行動的創(chuàng)造性的思考及實踐過程 , 包括分析情況、發(fā)現(xiàn)問題、確定目標、設計和優(yōu)化方案 , 最后形成工作計劃等一整套環(huán)節(jié)。 策劃更多地表現(xiàn)為戰(zhàn)略決策 , 這也決定了策劃對預算及其具體工作步驟、進度安排的考慮比較粗略。所謂 " 計劃 ", 就是從現(xiàn)在到未來 , 根據(jù)時間表思考如何逐次達成策劃目標的行為。計劃很大程度上只是策劃的結果 , 比較多地表現(xiàn)為在目標、條件、戰(zhàn)略和任務等都已明確化的情況下 , 為即將進行的活動提供一種可具體操作的指導性方案。由此可見 , 策劃與計劃在工作進行中 , 實際上是一貫相連的。但兩者又有較大的差異，如果說策劃是全局性、整體性的戰(zhàn)略決策 , 而計劃則是具體性、可操作性的指導方案；如果說策劃是掌握原則與方向 , 而計劃則是處理程序與細節(jié) ; 如果說策劃具有創(chuàng)新性與創(chuàng)意 , 而計劃則是常規(guī)的工作流程 ; 如果說策劃是超前性 , 而計劃則是現(xiàn)實可行性 ; 如果說策劃是靈活多變 , 而計劃則是按部就班 ; 如果說策劃挑戰(zhàn)性大 , 而計劃則挑戰(zhàn)性小；如果說策劃 強調(diào) " 自由性 " 的話 , 計劃重視的就是 " 確實性 " 。總之 , 策劃是方向性的工作 , 計劃是具體性的工作。當然 , 兩者都是以如何引導可預期成果的實現(xiàn)為主旨的。3. 策劃與創(chuàng)意策劃需要創(chuàng)意，需要出點子、出主意 , 但又不僅僅是創(chuàng)意，創(chuàng)意只是策劃程序中的一部分，是可以在瞬間產(chǎn)生的突破。譬如買房子送空調(diào)、定樓盤享受質量保證卡、先租后買和以租金付房款等房地產(chǎn)推銷點子，這些點子雖然可以碰巧暫時解決燃眉之急 , 但若將開發(fā)商的長遠利益維系于此 , 則必定以悲劇告終。而策劃是在調(diào)查、謀劃、評價、反饋等復雜程序上的綜合過程 , 它是系統(tǒng)有序的創(chuàng)造活動。當然 , 好的創(chuàng)意可以成為成功策劃的有力保障。4. 策劃的類型一般所說的 " 策劃 " 是一個廣義的概念 , 而且這一概念正在被越來越多的領域所接受所以策劃的分類也很廣泛。（1）從策劃工作在社會上不同的應用領域來看 , 策劃可分為 ：企業(yè)策劃：是商業(yè)界、企業(yè)界進行的各種投資活動、商業(yè)活動、商品銷售的策劃。 事業(yè)策劃 : 如各大學為取得良好生源進行的招生策劃 , 為吸引優(yōu)秀教師進行的各項優(yōu)惠政策的策劃 , 醫(yī)院為樹立救死扶傷的形象進行的策劃。政府策劃：如政府為招商引資進行的策劃 , 政府為樹立人民公仆的形象進行的策劃等等。公益事業(yè)策劃 : 如為了讓人們少吸煙的策劃 , 鼓勵人們愛衛(wèi)生的策劃 , 在風景旅區(qū)愛護花草的策劃 , 鼓勵人們自愿獻血的策劃等。軍事策劃：各種軍事打擊、軍事突襲行動等。（2） 從策劃的范圍不同來看 , 策劃可分為整體策劃、區(qū)域 ( 局部策劃。(3) 從不同的策劃內(nèi)容來看 , 策劃又可分為建設項目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關策劃、廣告策劃等。（二）、建設項目策劃1. 建設項目策劃的領域建設項目策劃是策劃工作的一個重要領域?？疾煲幌挛覈陙淼慕ㄔO流程不難發(fā)現(xiàn) , 人們在建設項目的決策方面雖然已基本上形成了一套科學的程序 , 但對建設項目決策后如何實施 , 在我國一直是建設業(yè)主的權限范圍 , 即多是由投資方按照已有的資料加上專家的個人經(jīng)驗而擬就的。這就造成了設計人員只是在項目立項的基礎上 , 接受了任務委托書后進行具體設計 , 而施工單位則只是按設計圖紙進行施工。從字面上來看這是一個單向的流程 , 但事實上項目的實施遠不是這么簡單 , 比這復雜得多。因為每一個建設項目的設想提出 , 都有其特定的政治、經(jīng)濟或社會生活背景。從簡單抽象的建設意圖產(chǎn)生，到具體復雜的工程建設 , 期間每一環(huán)節(jié)每一過程的活動內(nèi)容、方式及其所要求達到的預期目標 , 都離不開計劃的指導 , 而計劃的前提就是行動方案的策劃 , 這些策劃的好壞將直接關系到建設項目活動能否成功。因此 , 建設項目策劃是建設項目決策到建設項目實施的一個非常重要的環(huán)節(jié)。建設項目策劃由于是介于項目決策和項目實施之間的一個環(huán)節(jié) , 其承上啟下的性質決定了其研究領域的雙向摻透性。它向上滲透于建設項目決策環(huán)節(jié) , 研究社會、 環(huán)境、經(jīng)濟等宏觀因素與項目的關系 , 分析項目在社會環(huán)境中的層次、地位、社會環(huán)境對項目要求的品質 , 分析項目對環(huán)境的積極和消極的影響 , 進行經(jīng)濟損益的計算 , 確定和修正項目的規(guī)模 , 確定項目的基調(diào) , 把握項目的性質。它向下滲透到項目設計、招標投標、施工、 運行等實施環(huán)節(jié) , 研究實施階段人、財、物、時間、空間等組成相關因素 , 井依據(jù)實態(tài)調(diào)查的分析結果確定項目實施的內(nèi)容以及可行的條件。2. 建設項目策劃的概念建設項目策劃是指在建設領域內(nèi)項目策劃人員根據(jù)建設業(yè)主總的目標要求 , 從不同的角度出發(fā) , 通過對建設項目進行系統(tǒng)分析 , 對建設活動的整體戰(zhàn)略進行運籌規(guī)劃 , 對建設活動的全過程作預先的考慮和設想 , 以便在建設活動的時間、空間、結構三維關系中選擇最佳的結合點 , 重組資源和展開項目運作 , 為保證項目在完成之后獲得滿意可靠的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益而提供科學的依據(jù)。 由于建設項目策劃是一種把建設活動意圖轉換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體且富有策略性動作思路的高智力的系統(tǒng)活動 , 因此通常為進行一項建設項目策劃有三點要素：（l）要有依據(jù)國家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設定的建設項目。（2）要有能對手段和結論進行客觀評價的可能性。（3）要有能對程序和過程進行預測的可能性。3. 建設項目策劃與項目周期的關系建設項目策劃的定義很清楚地表明了建設項目策劃與項目周期的關系 , 即 :(1）建設項目策劃的運作時間主要是在項目周期第一階段即建設決策期 , 并且隨著項目的進展不斷延伸 , 貫穿建設全過程。(2）建設項目策劃不僅包括對建設決策期各個環(huán)節(jié)的策劃 , 而且還包括對項目建設期、項目營銷的策劃。 4. 建設項目策劃與可行性研究的關系建設項目可行性研究是對投資項目的必要性、資源的可能性、技術的先進性及適用性、經(jīng)濟的合理性和盈利性等進行綜合論證的工作方法 , 是投資者對建設項目的市場情況、工程建設條件、技術狀況、原材料來源等進行調(diào)查、預測分析 , 以做出投資決策的研究 .由于可行性研究源于項目的投資活動 , 所以其實質是要反映這一投資活動得失與否, 亦即投資活動是否有經(jīng)濟效益 , 它與投資者的利益緊密相關。建設項目可行性研究的結論往往是項目投資者投資活動的依據(jù) , 而對于投資項目的使用者以及功能效益等則相對考慮較少。項目策劃主要是研究項目立項以后的建設的規(guī)模、性質、社會環(huán)境、空間內(nèi)容、使用功能要求、使用者狀況、使用模式、技術條件、心理環(huán)境等影響項目實施和項目使用的各因素 , 從而為項目建設實施提供科學的依據(jù)。由此看來 , 項目可行性研究是不能取代項目策劃的。同樣 , 建設項目策劃也不能取代可行性研究 , 盡管有些項目可行性研究的結論可資借鑒，但項目實施的依據(jù)仍必須通過項目策劃來加以科學的制訂和論證 , 因此，項目策劃既要通過對建設活動的整體戰(zhàn)略、策略運籌、資本運作等 , 不斷補充和完善項目可行性研究的成果 , 又要通過對建設活動全過程預先的考慮和設想 , 增強建設活動的可行性、可靠性、可操作性，使之真正成為項目實施運作的依據(jù) ,且成為項目實施整體進程中不可缺少的一個環(huán)節(jié),這也是項目策劃區(qū)別于項目可行性研究或其他環(huán)節(jié)而獨立出來的一個原因 , 當然 ,可行性研究和項目策劃在借鑒其他學科的理論方法 , 運用近代科學手段等方而有共同之處 , 有些方法甚至可以相互借用 , 如在項目策劃過程中，對項目規(guī)模的把握就可借用可行性研究方法中的 " 期間經(jīng)濟損益分析方法 " 來加以研究。5. 建設項目策劃與建設項目規(guī)劃的關系項目策劃受項目總體規(guī)劃的指導 , 接受項目總體規(guī)劃的思想 , 并為達成項目既定的目標整理準備條件 , 確定項目內(nèi)涵 , 構想項目實施的具體模式 , 進而對其實現(xiàn)的手段進行策略上的判定和探討。一般來講 , 對建設項目的目標確定 , 總體規(guī)劃是決定性的、指導性的 , 但對目標的規(guī)模、性質等內(nèi)在因素的研究 , 項目策劃則很關鍵。實際上 , 這種總體規(guī)劃和項目策劃對項目目標的研究其分界卻不是截然的 , 雖然項目總體規(guī)劃指導項目策劃 ,但項目策劃的結果又常常不斷反饋修正總體規(guī)劃。 6. 建設項目策劃與建設項目設計的關系建設項目策劃不同于建設項目設計。項目設汁是根據(jù)設計任務書要求逐項將任務書中各部分內(nèi)容經(jīng)過合理的工藝選擇、平面布局和空間上的組合在圖紙上表示出來以供項目施工使用。項目設計師在項目設計中一般只關心工藝、空間、功能、形式、色彩、體形等具體的設計內(nèi)容 , 而不關心設計任務書的制定。而項目策劃則是貫穿于項目實施的全過程，在設計階段 ,項目策劃是在項目設計進行工藝、空間、功能、形式、體形等內(nèi)容。而研究之前對其設計性質、內(nèi)容、規(guī)模、利用方式、建設周期、建設程序、預算、空間尺寸的可行性進行調(diào)查研究和分析 ,科學地制定設計任務書 , 指導設計的研究工作。當然 , 在擬定項目設計任務書的策劃中 , 如果沒有具體的項目構想和方案決定上述條件是困難的。這種探討性的方案設計也就是通常所說的 " 概念設計 ", 應屬于項目策劃的范疇而不是建設項目的正式設計 , 它只是項目策劃的一部分，項目策劃人員只是依據(jù)這種探討性的設計方案來為項目策劃的其他內(nèi)容提供參考。但畢竟這一環(huán)節(jié)具有了項目設計的某些特性,因此項目設計階段實施策劃與項目設計的分界也非截然。7. 建設項目策劃的分類建設項目策劃按項目建設程序可分為建設前期項目系統(tǒng)構思策劃、項目實施策劃；如按建設項目策劃的范圍又可分為項目總體策劃和項目局部策劃。項目總體策劃一般指在項目前期立項過程所進行的全面策劃；局部策劃可以是對全面策劃任務進行分解后的一個單項性或專業(yè)性問題的策劃 , 根據(jù)策劃工作的對象和性質 , 策劃的內(nèi)容、依據(jù)和深度要求也不一樣。(1）項目構思策劃 建設項目的提出 , 一般根據(jù)國際國內(nèi)經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況和近遠期規(guī)劃、預測以及提出者 ( 包括投資者和非投資者 ) 經(jīng)營、生產(chǎn)、生活的實際需要。因此 , 項目構思策劃必須以國 家及地方法律法規(guī)和有關政策方針為依據(jù) , 并結合國際國內(nèi)經(jīng)濟、社會發(fā)展變化和實際的建設條件進行。項目構想策劃的主要內(nèi)容包括：項目性質、用途、建設規(guī)模、建設水準的策劃；項目在社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃；項目系統(tǒng)的總體功能、系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程的構成及各自作用和相互聯(lián)系 , 內(nèi)部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、協(xié)作和配套的策劃；以及其他與項目構思有關的策劃等等。例如某行政區(qū)擬建造一座文化宮 , 項目總體規(guī)劃只是確定了建設目標是 " 文化宮 ", 可這是一個多目標、多功能的建筑綜合體 , 是以音樂、歌舞演出為主 , 還是以繪畫沙龍為主 ? 是主要面向高層次的文化知識界人士 , 還是雅俗兼顧面面俱到 ? 其規(guī)模大小、使用者和經(jīng)營管理者的構成以及位置朝向等問題是總體規(guī)劃所回答不了的 , 但這些問題恰恰要在項目構思策劃中加以說明。(2) 項目實施策劃項目實施策劃是指把體現(xiàn)建設意圖的項目構思付諸實施 , 變成有實現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案 , 提出帶有策略性和指導性的設想。通常又分為： 項目組織策劃 , 對于大中型建設項目 , 國家要求實行項目法人責任制。因此按照現(xiàn)代企業(yè)組織模式組建管理機構并作人事安排 , 顯然這既是項目總體構思策劃的重要內(nèi)容 , 也是對項目實施過程產(chǎn)生重要影響的實施策劃內(nèi)容。項目融資策劃。資金是實現(xiàn)項目的物質基礎 , 建設工程項目投資大 , 周期長 , 資金 的籌措和運用對項目的成敗關系重大 , 建設資金的來源渠道廣泛 , 各種融資手段有其不同 的特點和風險因素 , 融資方案的策劃是控制資金使用成本 , 進而控制項目投資、降低項目 風險所不可忽視的環(huán)節(jié)。項目融資策劃具有很強的政策性、技巧性和策略性 , 它取決于項目的性質和項目實施的運作方式。建設項目目標策劃。建設工程必須具備明確的使用目的和要求 , 明確的建設任務量和時間界限 , 明確的項目系統(tǒng)構成和組織關系 , 才能作為項目管理對象 , 才需要進行項目的目標控制 , 也就是說確定項目的投資目標、質量目標和進度目標是項目實施的前提 , 而這三大目標的內(nèi)在聯(lián)系和制約 , 使目標的設定變得復雜和困難。因此在項目系統(tǒng)構成和定位策劃的過程中做到項目投資和質量的協(xié)調(diào)平衡 , 即在一定投資限額下 , 通過策劃尋求達到滿足使用功能要求的最佳質量規(guī)模和檔次 ,然后再通過項目實施策劃尋求節(jié)省項目投資和縮短項目建設周期的途徑和措施,以確定項目三大目標的總體綜合優(yōu)化，做到 " 投資省、質量高、周期短 " 。也就是說 , 建設目標的具體確定和修正也是項目策劃課題的一部分。項目管理策劃。這是對項目實施的任務分解和任務組織工作的策劃 , 包括設計、施 工、采購任務的招投標 , 合同結構 , 項目管理機構設置、工作程序、制度及運行機制 , 項目管理組織協(xié)調(diào) , 管理信息收集、加工處理和應用等的策劃。項自管理策劃視項目系統(tǒng)的規(guī) 模和復雜程度 , 分層次分階段地展開 , 從總體的輪廓性、概略性策劃 , 到局部的實施性詳細策劃逐步深化 ,項目控制策劃。是指對項目實施系統(tǒng)及項目全過程的控制策劃。（三）、項目策劃的作用項目策劃的功效和作用是由策劃的本質決定的。其作用主要體現(xiàn)在以下幾方面 : （1）構思項目系統(tǒng)框架的作用項目策劃的首要任務是根據(jù)建設意圖進行項目的定義和定位 , 全面構想一個待建的項目系統(tǒng)。 項目定義是指對項目的用途性質作出明確的界定 , 如某類工業(yè)項目、公共項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目等 , 具體描述項目的主要用途或綜合用途和目的。項目定位 , 則根據(jù)市場和需求 , 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 , 決定項目的 規(guī)格和檔次 , 例如設想建設一幢高層寫字樓 , 根據(jù)需求和建設條件 , 可以搞成普通辦公大 樓 , 也可以搞成具有多功能的現(xiàn)代化辦公樓 , 必須通過定位策劃作出選擇。在項目定義和定位明確的前提下，提出項目系統(tǒng)構建的框架 , 從項目功能的分析確定項目系統(tǒng)的組成結構 , 使其形成完整配套的能力。例如要建設一個現(xiàn)代化的新機場 , 應該在項目定位的基礎上 , 對項目的系統(tǒng)構成規(guī)模作出策劃 , 其系統(tǒng)構成包括飛機跑道、停機坪、候機樓、停車場、導航系統(tǒng)、油料和貨物輸送系統(tǒng)、安全檢查系統(tǒng)及其他后勤服務系統(tǒng)等 , 從而使項目的基本設想變成具體的明確的建設內(nèi)容和要求。2) 項目策劃的競爭作用 在市場經(jīng)濟條件下 , 項目策劃的目的是策劃人員以智謀及真策劃方案協(xié)助策劃主體贏得競爭的主動地位 , 使其穩(wěn)操勝券或有所作為。所以 , 項目策劃是競爭的重要手段。 (3) 項目策劃的決策保證作用。 把建設項目投資決策建立在項目可行性研究的分析評價基礎上 , 其評價的前提是建設方案本身及其所賴以生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境和市場 , 而建設方案的產(chǎn)生并不是由投資主體的主觀愿望和某種意圖的簡單構想就能完成的 , 它必須通過專家的總體策劃和若干重要細節(jié)的策劃如項目定位、系統(tǒng)構成、目標確定及管理運作等的具體策劃并進行實施可能性和可操作性的分析 , 才能使建設方案建立在可運作的基礎。所以，策劃的決策保證作用就是策劃人員為策劃主體的決策進行科學的縝密的項目謀劃、探索、設計多種備選方案。決策者以策劃方案為基礎 , 進行選擇和決斷，從而保證決策的理智化、程序化和科學化。(4）項目策劃的計劃可行性作用 這種策劃作用表現(xiàn)在項目計劃的程序上 , 即策劃人員在進行項目計劃或規(guī)劃之前 , 運用科學的策劃程序對項目計劃進行構思和設計 , 為項目計劃生成提供智謀母體 , 使項目計 劃切實可行 , 使項目預算投向可靠。(5) 項目策劃的預測作用預測作用就是策劃人員注意項目策劃主體發(fā)展的長遠問題或本質問題 , 針對環(huán)境的未來變化發(fā)展進行超前研究 , 預測發(fā)展趨勢 , 思考未來發(fā)展問題 , 提高項目策劃主體適應未來和創(chuàng)造未來的主動性。（6) 策劃的管理創(chuàng)新作用二 項目策劃的基本原理建設項目策劃過程是與建設項目規(guī)模的擴大化、項目技術高科技化和社會結構的復雜化等近代科技發(fā)展特征相適應的。因為項目決策只是對將要實施的項目進行宏觀的、概念上的確定 , 但對事實的細節(jié)卻不加以具體的限制 , 是一項指導建設規(guī)模、建設內(nèi)容以及建設周期等的指令性工作 , 但隨著項目內(nèi)、外環(huán)境的變更和影響 , 項目實施逐漸變成了一項異常繁雜的、多元的、多向性的系統(tǒng)工程。(一）、建設項目策劃的特性建設項目策劃的特性是由其研究對象的特殊性所決定的 , 大致可歸納為以下幾點: (1）建設項目策劃的物質性。建設項目策劃的實質是對 " 建設項目 " 這個物質實體及相關因素的研究 , 因而其物質性是建設項目策劃的一大特色。社會、地域一經(jīng)確定 , 人們的活動一經(jīng)進行 , 作為空間、時間積累物和人類生產(chǎn)、生活活動載體的建設項目就完全是一個活生生的客觀存在了。建設項目策劃總是以合理性、客觀性為軸心 , 以建設項目的時間、空間和實體的創(chuàng)作過程為首要點 , 其任務之一就是對未來目標的時空環(huán)境與建設項目進行構想 , 以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來 , 這一過程是由建設目標這 -物質實體開始 , 以建設項目策劃結論策劃書的具體時空要求這一最終所要實現(xiàn)的物質時空為結束 , 全過程始終離不開時空、形體這一物質概念。(2）建設項目策劃的個別性由于地域、業(yè)主或使用者的不同 , 即使是由國家投資統(tǒng)一興建的居住區(qū) , 業(yè)主和策劃人員、設計人員以及使用者們也費盡心機地使它們各自顯出不同的面貌。因此 , 各個建設項目的策劃必須分別制作 , 而不可借用 , 這種單一性也就決定了建設項目策劃的個別性。 但我們同時要看到 , 建設項目生產(chǎn)又是一種大規(guī)模的社會化生產(chǎn) , 同類建設項目的生產(chǎn)又可以從個性中總結出共性 , 建設項目策劃將其共性抽出加以綜合 , 使項目策劃具有普遍的指導意義。(3) 建設項目策劃的綜合性。建設項目策劃是以達成目標為軸心 , 而現(xiàn)實中目標單一性的場合是很少的。與一個建設項目相關的組織或人 , 其立場各有不同 , 對這個建設項目的期待也就各異 , 此外 , 建設項目的社會環(huán)境、時代要求、物質條件及人文因素的影響都單獨構成對建設項目的制約條件。建設項目策劃就是要將這些制約條件集合在一起 , 揚主抑次 , 加以綜合 , 以求達到一個新的平衡。這里所謂的綜合是要求建設項目策劃人員通過建設項目策劃使各相關因素在整體構成中各自占有正確的位置 , 也就是對于各個要素進行評價 , 評價的方法不同 , 則綜合的方法也就可能不同。(4）建設項目策劃價值觀的多樣性 項目策劃應更重視本地區(qū)社會、經(jīng)濟、文化中的共性 , 立足實情展望未來 , 這也是現(xiàn)代項目策劃所應持有的立場。針對項目策劃的特點以及其面臨的現(xiàn)狀 , 對項目策劃的發(fā)展有以下三個指向：項目策劃根據(jù)客觀化、合理化的指向。項目策劃越來越擺脫了對業(yè)主和設計者個人經(jīng)驗的依賴，通過實態(tài)調(diào)查對現(xiàn)象加以認識 , 把握問題重點。強調(diào)人是策劃主體的指向。實態(tài)調(diào)查是源于項目環(huán)境中使用者的活動與項目時空的對應關系 , 從生產(chǎn)到生活 , 從家庭生活到社會生活 , 全部的生產(chǎn)、生活方式與時空環(huán)境的關系都是項目策劃研究的內(nèi)容 , 離開人和人類活動 , 項目就失去了意義 , 項目策劃也就失去了真實的內(nèi)容。以獲得社會性、公眾性的指向。建設目標的實現(xiàn)越來越不只是一個單純孤立的事件 , 項目策劃要求建設目標在社會實踐中 , 強調(diào)該目標的實現(xiàn)對社會的影響與效益、社會的意義以及在社會經(jīng)濟中的角色。另一方面項目策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對建設目標的影響。項目主體使用者對項目策劃的介入越來越法定化。那種憑借投資資本積累大小各唱各的調(diào)的時代已被 " 研究社會弱者 " 運動的趨勢所取代。(二)、項目策劃的基本要素（1）創(chuàng)造性思維。在日常的或者商務的行動中 , 人們反復接觸各種信息、人與事 , 在這些接觸過程中 , 逐漸培養(yǎng)自己的思考能力與思考方式 , 因而才能實際上化成自己行動的力量。因此 , 反復而積極地使用大腦來思考 , 就能養(yǎng)成新的思考態(tài)度 , 如此才可能產(chǎn)生 " 創(chuàng)造性的行動 "。（2）正確認識策劃 一個行動引導出一個或幾個結果 , 同時也帶來新問題。如何走出這個惡性循環(huán)是策劃的一大課題。項目策劃的目的是因 " 需要策劃的項目業(yè)主 " 本身之性格、規(guī)模、當時的狀態(tài)等而有不同變化 , 可能是維持或改善現(xiàn)狀；開發(fā)新的利益。兩者都在解決問題 , 也都需要積極的態(tài)度 , 即積極地防守或積極地進攻。積極地防守是以維持或改善目前體制的方式 , 來增加目前的利益為目標 , 也就是反省過程分析和解決問題 , 使既有利益擴增的一種策劃思考方式。而積極地進攻的目標是在目前還沒有嘗試的領域中 , 開發(fā)出新的利益。 項目策劃總是要求 " 向前看 ", 積極地防守和積極地進攻都是如何創(chuàng)造出 " 策劃的時代”使得過去未解決的問題獲得解決 , 也即項目策劃的重點不在過去而是 " 現(xiàn)在 "。（3）自我策劃。 策劃首先要做的事是如何使自己得到他人的信任 , 而要做到這一點 , 策劃人員必須在策劃中不斷對理想、現(xiàn)實、解決方案、行動進行自我策劃 , 因為理想加現(xiàn)實等于課題 , 而課題加解決方案加行動才等于目標達成。（4）大膽提出策劃。 項目策劃方案是否被采用 , 有時就決定提出策劃時是否能適當?shù)卣f明 , 或者是否很有熱忱。因為 , 項目策劃的委托方是以 " 能否獲利 " 為考慮中心的 , 他們當然會問：" 這樣做的利益有多少 ?"," 能獲利嗎 ?" 。所以 , 項目策劃人員必須大膽提出自己的策劃 , 使他們確實相信可以獲利 , 就能獲得恰如其分的效果。(三)、項目策劃的基本原則(1) 利益主導原則利益是每一個人、每一個社會集團乃至階級、階層、國家追求的目標 , 它是人們行為活動的動力。人們的一切策劃活動 , 實質就是在謀求利益 , 如果沒有利益的剌激 , 就不可能有策劃的動議。策劃有優(yōu)劣之分 , 優(yōu)與劣只是相對而言的 , 其評價一般是根據(jù)利益取得的大 小而定。此外 , 由于利益形式的多樣性決定了利益競爭的復雜性 , 也就決定了策劃的復雜性。（2）項目策劃整體規(guī)劃原則項目策劃的整體規(guī)劃原則主要體現(xiàn)在：注意研究全局的指導規(guī)律 , 局部服從全局 ,以全局帶動局部 , 為了全局甚至不惜犧性和舍棄局部；立足眼前 , 放眼未來 , 照顧眼前與長遠的關系 , 是實現(xiàn)整體性原則的緊要之點。任何策劃都是一個系統(tǒng) , 而系統(tǒng)是有層次的 , 有母系統(tǒng)、子系統(tǒng)。對不同層次的系統(tǒng) , 就有不同層次的策劃，就要體現(xiàn)不同層次的整體性 , 比如在考慮制定下一個層次的策劃時 , 就應該同一層次的戰(zhàn)略要求相符合 .而不能相背離?，F(xiàn)代項目規(guī)模越來越大 , 影響因素越來越多 , 項目策劃的整體性原則顯得更為重要。（3）項目策劃客觀現(xiàn)實原則策劃中沒有客觀性也就沒有科學性 , 策劃也就不會成功。因此 , 策劃活動要在對策劃主體的現(xiàn)實狀況進行深入全面的調(diào)查 , 取得盡可能全面 , 準確的客觀資料的前提下進行 , 把客觀、真實的問題及其正確的分析作為策劃的依據(jù) , 在策劃中努力尋找、把握定位點 , 以提高策劃的準確性。同時要有堅定的決心和足夠的勇氣排除各種干擾、阻力甚至壓力 , 以保證據(jù)實進行策劃和實施策劃方案。 (4) 項目策劃切實可行原則任何策劃方案都必須具有可行性和有效性 , 否則 , 這種策劃將是無意義的。項目策劃可行性分析實際上是貫穿于策劃的全過程 , 即在進行每一項策劃時都應充分考慮所形成的策劃方案的可行性 , 重點分析考慮策劃方案可能產(chǎn)生的利益、效果、危害情況的風險程度 , 綜合考慮、全面衡量利害得失；策劃方案是否符合以最低的代價取得最優(yōu)效果的標準 ,力求以最小經(jīng)濟投入實現(xiàn)策劃目標 , 策劃方案是否是在科學理論指導下 , 在進行了實際調(diào)查、研究、預測的基礎上嚴格按照策劃程序進行創(chuàng)造性思維和科學想象而形成的 , 策劃方案中各方面關系是否能夠和諧統(tǒng)一 , 是否能夠高效率地實施策劃方案；策劃方案是否經(jīng)過一定的合法程序和審批手續(xù) , 策劃方案的內(nèi)容及實施結果要符合現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定和政策要求。必要時為了準確弄清策劃方向是否科學可行 , 可對策劃方案進行局部可行性試驗 , 以檢查策劃方案的重心是否放在了最關鍵的現(xiàn)實問題上 , 方案的整體結構和運作機制是否合理 , 實施結果是否有效。(5) 項目策劃靈活機動原則策劃最忌墨守成規(guī) , 一成不變 , 因為任何策劃都是處于高度機動狀態(tài)的活動 , 策劃人員必須深刻認識策劃的這一本質恃征 , 增強策劃的動態(tài)意識 , 從思想深處自覺地建立起靈活機動策劃的觀念 , 在策劃過程中及時準確地掌握策劃對象及其環(huán)境變化的信息 .以其發(fā)展的調(diào)研預測為依據(jù) , 調(diào)整策劃目標并修正策劃方案。當然 , 也要正確把握隨機應變的限度 , 這種限度可以從三個方面來把握 : 一是看變化信息的可靠程度 , 根據(jù)可靠程度來決定是否對策劃進行調(diào)整、修正；二是看變化的程度 ,即變化的范圍和幅度 , 以此來決定調(diào)整和修正的幅度；三是看調(diào)整和修正后的效益 , 一旦對策劃目標和策劃方案分別做出調(diào)整和修正 , 就要充分估計將會產(chǎn)生的實際效益 , 看效益是否增加了 , 有沒有帶來負效益。（6）項目策劃慎重籌謀原則世界上本無十全十美之事 , 任何策劃也不可能盡善盡美 , 因為策劃人員所掌握的客觀 情況 , 受到種種主客觀因素的制約 , 主觀上 , 策劃人員的知識、膽略、思維方法等各有長短 , 金無足赤；客觀上 , 紛繁復雜的情況 , 不以人們的意志為轉移。因此 , 凡策劃不可能百分之百地求全 , 只能在慎重之中求周全。但周全是相對的 , 不周全是絕對的 , 于萬變之中求不變 , 于不周全中求周全 , 才能立于不敗之地。怎樣才能在項目策劃過程中求周全呢 ? 把握主要矛盾就是重要的一條。要著力把握決定事物性質的發(fā)展的關節(jié)點。這個關節(jié)點 , 有時看起來是一個很大的問題 , 有時看上去又似乎很微不足道 , 這就要求我們?nèi)ゴ秩【?, 去偽存真 , 分清主次 , 把握重心。(7) 項目策劃出奇制勝原則 出奇制勝, 是人們常常引用的一句成語 , 策劃人員無不十分推崇這一思想。出奇制勝 , 核心在 " 奇 " 上。奇在不意 , 出奇旨在 " 出其不意 , 攻其不備 " 。意在達成突然性 , 這也是策劃的出發(fā)點和立足點。眾人意料之中的計謀 , 也就不成其為策劃。（8）項目策劃講求時效原則在項目策劃中 , 策劃方案的價值將隨著時間的推移與條件的改變而變化 , 這就要求在 策劃過程中把握好時機 , 重視整體效果 , 尤其是處理好時機與效果之間的關系。在高速度發(fā)展的現(xiàn)代社會 , 各種情況的變化頻繁、迅速 , 利益競爭更為激烈 , 時機往往是轉眼即逝 , 時機與效果又具有緊密的聯(lián)系 , 失去時機必然會嚴重影響效果 , 甚至完全沒有鼓果。因此 ,項目策劃過程中 , 要盡可能縮短策劃到項目實施的周期 , 力圖使策劃發(fā)揮效用的壽命更快一些 , 長遠效果要好一些。當然 , 重視時機也不是說策劃活動以及從策劃到策劃實施越快越好 , 一方面 , 策劃的周密性與時間的長短有關；另一方面 , 策劃方案的實際效果還與客觀條件是否成熟有關。只有當客觀條件成熟時，策劃方案的實施才能取得預期的效果。(9) 項目策劃群體意識原則 隨著社會化大生產(chǎn)的發(fā)展 , 項目的規(guī)模越來越大 , 相關因素也越來越多 , 項目策劃活動所要處理的數(shù)據(jù)資料也更多、更復雜 ,項目策劃活動的影響也越來越大。這時 , 許多策劃活動已非個人或僅僅少數(shù)人所能勝任 , 因此在項目策劃中采取群體策劃方式 , 把有關方面的專家組織起來 , 針對目標和問題 , 集中眾人智慧進行系統(tǒng)的策劃工作， 這是實現(xiàn)科學策劃的重要條件和保證。事實表明 , 群體作出的策劃 , 在實踐中往往更具有科學性、合理性、可行性和操作性 , 策劃方案的實施也能取得更大的成果和更有效率。總之 , 策劃活動是一個運動過程 , 為這個過程總體和各個主要環(huán)節(jié)作出的策劃原則是一個體系 , 各項原則相互聯(lián)系 , 構成一個有機整體 , 通過對策劃活動的作用表現(xiàn)出嚴密的內(nèi)在邏輯性。三 項目策劃方法(一)、項目策劃中項目的含義項目是個廣義的概念。它可以描述為一個項目實體 , 也可以是一種活動的抽象概念。 那么對于項目策劃來說項目又意味著什么呢 ? 事實上 , 由于項目策劃的操作主體和觀察主體不同 , 運作條件、時間和地點不同 , 在項目策劃中對項目概念的詮釋是多方位展開的 , 現(xiàn)歸納如下：項目有一個特定的目標 , 即一個期望的結果或產(chǎn)品。 項目實質上是一系列相互關聯(lián)的工作 , 如建設項目包括項目選定、設計、采購、施工、營銷、移交用戶在內(nèi)的整個過程。 項目不是無休止地或重復地進行的活動和任務 , 而是必須完成的、臨時的、一次性的、有限的任務。 項目有資金、時間、資源等許多約束條件。 項目包含一定的不確定性 , 項目以一套獨特的任務、任務所需的時間、各種資源和這些資源的有效性及性能為假定條件，并以資源的相關成本估計為基礎 , 這種假定和預算的組合產(chǎn)生了一定程度的不確定性。由于項目的類型不同 , 項目這一載體的信息量和復雜程度也不同 , 因此 ,項目策劃所涉及的領域及運用的方法和評價的準則也不盡相同。而尋求項目策劃中相關信息量的相互作用和協(xié)調(diào)正是項目策劃方法論的基本內(nèi)涵。(二)、項目策劃方法的概念建設項目策劃的方法是不斷發(fā)展的 , 早期項目策劃的方法只注重推論方法 , 將項目策劃視為單一的數(shù)理邏輯演繹。而現(xiàn)代的項目策劃方法將不只局限于數(shù)理解析法、模擬法等 , 出現(xiàn)許多更新的高效的方法。目前 , 項目策劃方法大致可歸類為以下幾種：（1） 以事實為依據(jù)的項目策劃方法。該策劃方法強調(diào)社會經(jīng)濟生活對項目策劃的限定性 , 從而以認識項目和社會生產(chǎn)、生活的關系為目的 , 只反映客觀的現(xiàn)象 , 將項目策劃的方法都建立在事實的記錄和收集之上 , 反對主觀的思維和加工；只研究實際相關的資料 , 其所表述的內(nèi)容和結果如面積、大小、尺寸等恰恰是項目策劃可操作性的反映 , 而對項目策劃中理論原理和技術的適用漠不關心。(2) 以技術為手段的項目策劃方法。該法強調(diào)運用高技術手段對項目與生產(chǎn)和生活相關信息進行推理 , 只研究信息的分析和處理方法 , 而忽視項目策劃對客觀實際狀態(tài)的依賴關系和因果關系；過分強調(diào)以技術的手段解決項目實施中的前期問題 , 而把項目策劃片面地引導到只關心高技術的方向上去 , 使其游離子現(xiàn)實。（3）以規(guī)范為標準的項目策劃方法。該策劃方法是單純摒棄對現(xiàn)實生產(chǎn)、生活實際狀態(tài)的實地調(diào)查 , 不關心社會生產(chǎn)、生活方式因時代發(fā)展而發(fā)生的新變化 , 只憑人們通過對經(jīng)驗總結而形成的習慣方法和程序的記載一一規(guī)范、資料及專家的個人經(jīng)驗進行項目策劃。由于該法不屑去關心社會生嚴、生活方式的改變對項目的影響 , 總是以既成的、有限的項目作為新項目的藍本 , 因此該策劃方法所創(chuàng)造的將是停滯而僵死的項目。（4）綜合性的項目策劃方法。上述三種項目策劃方法都有其特點 , 但也有其明顯的不足 , 綜合性的項目策劃方法就是將上述三種項目策劃方法統(tǒng)而合一 , 以擺脫上述三種項目策劃方法的偏頗。結合性的項目策劃方法就是從事實的實態(tài)調(diào)查入手 , 以規(guī)范的既有經(jīng)驗、資料為參考依據(jù) , 適用現(xiàn)代技術手段 , 通過項目策劃人員進行綜合分析論證 , 最終實現(xiàn)項目策劃的目標。 對上述項目策劃方法的具體制釋和表述可得出項目策劃方法的兩個重要步驟 :一是操作慨念的規(guī)定，二是現(xiàn)象類型化的規(guī)定。操作概念的規(guī)定是指項目策劃過程中對相關社會環(huán)境、經(jīng)濟模式、使用空間、使用方式、使用者構成的概念化的描述 , 說明人對物質環(huán)境客觀反映和直覺感受 , 是進行項目策劃的起點 , 項目實態(tài)的調(diào)查目標、調(diào)查表格的擬定都是由此開始的。例如 , 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行策劃時 , 項目策劃人員就要分別對建筑物面積大小、空間尺寸、明暗、開敞、封閉、壓抑等等進行規(guī)定 , 以此作為策劃操作中實態(tài)調(diào)查和分析的依據(jù)。這些概念的擬定 , 應當具有明確的可判定性 , 同時還要有一定的可度量性 , 以此保證在項目策劃中對各信息量的采集和交換時進行描述。類型化的規(guī)定是指項目策劃對目標實態(tài)、性質、特點的認識 , 它是對技術策劃可行性的探討。類型化的規(guī)定不是對共性、普遍性的說明 , 而是對個別性、必要性的說明項目的類型化可以從項目的使用性質的差異區(qū)分出民用建筑項目、工業(yè)項目、基礎設施項目等項目類型；從項目的使用對象的差異區(qū)分出國家項目、地方項目、公共項目、私人項目等項目類型；從項目的使用目的的差異區(qū)分出居住項目、文化教育項目、博覽項目、體育項目、醫(yī)療項目、交通項目、辦公項目等項目類型。調(diào)查時從實態(tài)的角度、規(guī)范的角度、技術的角度去進行 , 它是項目策劃方法的基本步驟之一。它與前者共同構成項目策劃方法的最基本的內(nèi)容 , 并在此基礎上進行構想、預測、評價 , 最終達到項目策劃的目標。(三)、項目策劃具體方法的展開1. 項目目標規(guī)模的構想方法 項目策劃第一步的任務就是確定目標、構想或印證目標的規(guī)模大小。建設目標通?？煞譃閮纱箢?, 一是生產(chǎn)性、商業(yè)性建設項目如工廠、酒店等 , 另一類 , 是非生產(chǎn)性、非商業(yè)性建設項目如學校、文化紀念性建筑等。生產(chǎn)性和商業(yè)性建設項目經(jīng)濟效益對規(guī)模有直接的影響 , 此類項目的規(guī)模確定主要由經(jīng)濟因素決定的。就一般性建設項目規(guī)模構想的方法而言 , 目標規(guī)模的構想有兩個含義 , 一是以滿足使用為前題 , 二是避免不切合實際的浪費與虛設。它一般包括以下兩個過程 :(1) 求得預定使用的數(shù)量。(2) 求得使用者單位數(shù)量所對應的規(guī)模。目標規(guī)模的構想研究常常分為靜態(tài)研究和動態(tài)研究。如建筑項目的靜態(tài)研究就是確定項目目標空間大小、高低尺寸、面積容積等物理參數(shù) , 通過運用行為科學的原理對空間體量、尺度、建筑與街道的距離、建筑與周圍環(huán)境的影響等方面因素進行研究 , 以確定空間的最佳物理參數(shù)。而動態(tài)研究則是通過對使用者構成、使用時間、同類項目使用情況、使用者民意、市場分析等調(diào)查和項目建設者運營設想的研究 , 來分析并確定建設項目的規(guī)模大小和運行方式。當建設項目的空間物理參數(shù)和運營方式確定以后 , 就要考察項目在社會環(huán)境中運轉荷載的參數(shù) , 如上水、下水、燃氣、電力、通訊、交通及其他配套設施的使用荷載 , 通常項目運轉荷載的考證及參數(shù)的設定與項目規(guī)模的設定有極其密切的聯(lián)系。作為進行項目策劃的人員應當對這些條件有較深入的調(diào)查 , 在有關部門的配合下 , 取得這些重要的參數(shù) , 并依據(jù)這些參數(shù)結合已取得的其他項目參數(shù) , 綜合考慮而確定出建設項目的規(guī)模。在項目規(guī)模確定的同時要對項目的性質進行論證 , 因為同一類項目的性質不同 , 其內(nèi) 容和空間組成、風格造形將大相徑庭。例如 , 同樣一個文化中心項目 , 在沿海經(jīng)濟特區(qū)和在 北京 , 因其兩地地域特征不同 , 項目的性質是 " 商業(yè)性的 " 還是 " 文化性的 " 也大不相同，在沿海經(jīng)濟特區(qū)是開放地區(qū) , 城市建設的指導思想以經(jīng)濟效益為第一位 , 因此建在那里的文化中心無疑受總體環(huán)境氣氛的影響 , 以經(jīng)濟效益為先導 , 它的設計內(nèi)容、空間形式、風格造形等均以此為目標。但在北京情況或許就大不相同 , 由于北京這一歷史文化名城的特性 , 加上北京作為中國首都、政治文化中心 , 在北京建立的這一項目就要求它的丈化性為第一位，自然它的設計、造形、空間內(nèi)容等都應從文化性這個角度出發(fā) , 顯然最終的結果與前者不同。通常項目的性質的確定多是由項目投資者和城市規(guī)劃師一起制訂的。項目策劃人員在項目策劃中只是對既定的建設項目的性質進行論征和修改 , 或是在未定性質時通過對城市環(huán)境進行調(diào)查、模擬 , 以推斷出建設項目的性質。但往往為方便起見 , 項目策劃人員多直接引用城市總體策劃和發(fā)展規(guī)劃的有關文件 , 再通過必要的調(diào)查分析來驗證其性質。 但無論采取何種方式 , 建設項目的性質同規(guī)模一樣 , 是決定項目策劃下的各個環(huán)節(jié)的關鍵 , 是項目策劃為項目實施制定依據(jù)不可缺少的前提之一 , 所以項目策劃人員在進行項目策劃時一定要首先考慮這兩點。至于項目的用途和目的 , 一般在規(guī)劃立項時己作了規(guī)定。而作為項目策劃的任務 , 這 兩點在前面規(guī)模和性質的論證和確定的研究中已必然包含其中了。也就是說 , 在既定用途和目的下的項目規(guī)模和性質如果可行 , 則項目的目的和用途一定是成立的。反之 , 如果項目在既定用途和目的下的規(guī)模和性質不可行 , 則項目的用途也應重新加以論證修改。這一點必須引起項目策劃人員的注意。 項目規(guī)模、性質確定以后 , 下一步就是對內(nèi)外部條件進行調(diào)查研究和分析 , 以反饋、修正目標的規(guī)模、性質等 , 同時也為下一步空間構想作準備。2. 外部條件把握的方法 項目策劃的外部條件主要包括市場情況、競爭者情況、企業(yè)形象、地理條件、地域條件、社會條件、人文條件、景觀條件、技術條件、經(jīng)濟條件、工業(yè)化標準化條件以及總體規(guī)劃條件和城市設計、詳細規(guī)劃中所提出各種規(guī)劃設計條件和現(xiàn)有的基礎設施、地質資料直至該地區(qū)的有關歷史文獻資料等。（1）市場情況。調(diào)查對象是消費者和本項目或類似項目的經(jīng)營者。主要調(diào)查目標市場的背景資料、目標市場的劃定標準、本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品在各目標市場中的占有率及覆蓋程度等 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品的評價、認同及接納程度 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)品牌的看法 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品的期望目標和意見、建議等 ,調(diào)查經(jīng)營者的背景狀況 , 調(diào)查項目的歷史信息、個性信息、定位信息、功能信息、服務信息、 質量指標、技術水準、調(diào)查經(jīng)營者對市場狀況的深層次分析、經(jīng)營者相互間的評價、經(jīng)營者企業(yè)形象等。（2）競爭者情況。競爭者是指同本項目生產(chǎn)同類產(chǎn)品 , 并有著共同目標市場的那些生嚴者。對競爭者進行調(diào)查主要了解競爭者的產(chǎn)品狀況 , 如產(chǎn)品特征、產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品質量等、競爭者的品牌在市場上的影響度與消費者的接受度、競爭者的市場經(jīng)營狀況、市場占有率及產(chǎn)品市場覆蓋情況、競爭者的市場形象、公眾反映及競爭者的發(fā)展前景等。（3）企業(yè)形象。主要是調(diào)查社會公眾對本項目所屬企業(yè)或相關企業(yè)的總體印象和評價 ,（4） 地理條件。我們所講的地理條件是指特別與項目設計、建筑施工、項目運營有關的地理條件 .它包括項目有 : 用地的地理位置是內(nèi)地還是沿海、南方還是北方 , 用地的地理特 征如地形是山區(qū)還是平原 , 用地的地理氣候如年平均最高與最低溫度、風向、日照、雨季、風季、降水量、地下水位深度、霜凍期及地震等等。（5）地域條件。這是指用地所處城市的行政區(qū)域的性質、行政區(qū)域的劃分級別、等級及與周圍行政區(qū)的關系。還有用地的性質劃分 , 在城市規(guī)劃的區(qū)域劃分中是屬于哪種性質用地 , 如行政辦公、商業(yè)、文化娛樂、住宅、工廠企業(yè)等不同的用地性質。（6）社會條件。這是指用地周圍的社會生活環(huán)境的狀況、城市配音設施的現(xiàn)狀、各社會組成的比例分配、社會治安狀況及社會秩序的現(xiàn)狀。(7) 人文條件。這是指 : 用地區(qū)域內(nèi)或附近人口構成的特征 , 是屬于科技文教類還是 商業(yè)娛樂類甚至涉外、旅游類等；人口文化素質的比例現(xiàn)狀 , 年齡構成段劃分、職業(yè)構成等； 還有城市及用地附近的歷史文化背景 , 有哪些傳統(tǒng)習俗 , 曾發(fā)生哪些重要的歷史事件 , 該地區(qū)有哪些須珍視和保留的特色等。(8) 景觀條件。這是指用地本身在城市中的景觀效應、用地四周的景觀資源以及景觀特征 , 如哪些景觀對市民最具吸引力 , 附近有哪些景觀值得保留，規(guī)劃中有無景觀走廊穿過 , 城市設計對景觀提出哪些要求以及項目在城市中應充當什么角色等。（9）技術條件。這是指用地在圍內(nèi)大型現(xiàn)代技術機械的使用水平 , 周圍道路狀況、交通狀況 , 一般技術手段的使用及效益 , 城市基礎設施近期和遠期的配備狀況等。（10）經(jīng)濟條件。這是指建設項目的總投資有多少 , 投資的各分配比例是多少 , 城市土 地價值如何實現(xiàn) ,此項目的建設對地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展有無促進和帶頭作用 , 以及用地區(qū)域內(nèi)公共資金的狀況、經(jīng)濟結構的基本模式、用地規(guī)劃后的經(jīng)濟合理性及經(jīng)濟效益等。 （11）工業(yè)化標準化條件。這是指用地與周圍建筑材料加工廠及構件廠的關系 , 標準化生產(chǎn)的條件 , 大型建筑材料的生產(chǎn)能力 , 以及大型建筑構件的運輸能力與吊裝能力等。此外 , 還有城市總體規(guī)劃的文獻資料 , 包括對用地的性質、等級、使用意向、未來發(fā)展等方面的書面文件 , 以及業(yè)主投資者的主觀設想和經(jīng)有關上級主管部門正式批準的立項計劃任務書 , 還有各種設計規(guī)范資料集等。項目策劃的外部相關條件可概括為直接條件和間接條件，直接條件是屬于客觀資料型的條件如地理條件、地域條件、總體規(guī)劃條件和有關設計規(guī)范資料集以及特殊要求的項目 , 它們多是屬于其相對應部門和機構的特別研究的范疇，這些部門的研究成果文件即構成相對應的項目策劃的外部條件的資料文件。對于這些文件和資料 , 建設項目策劃可以直接引用 , 而無需再行調(diào)查和研究。而間接條件則是屬于調(diào)查研究型的條件 , 如經(jīng)濟條件、市場情況、競爭者情況、企業(yè)形 象、人口構成、文化構成、年齡構成、職業(yè)構成、社會條件、景觀條件、配套設施、技術條件等 , 它們沒有直接或明確的資料來源 , 需要項目策劃人員去進行調(diào)查研究和分析把握。在 考察這些間接條件時 , 又可以將它們分為客觀條件和主觀條件?？陀^條件即客觀存在的、有普遍認同性的物質現(xiàn)實 .可以通過項目策劃人員直接地進行實地采訪,拍攝照片、幻燈片、錄像 , 匯集有關資料而獲得。如人口的年齡構成、職業(yè)構成等可以通過對當?shù)貞艏芾聿块T的采訪而獲得 , 而景觀特征的資料則可以通過拍攝的照片、幻燈、錄像來獲得并加以反映 , 調(diào)查的結果可以用圖表的方式表達出來 , 也可以建立起模型。主觀條件即通過對主觀心理判斷的調(diào)查分析而獲得的條件 , 它須通過對不同被調(diào)查者的心理的調(diào)查而綜合獲得 , 如居民生活狀況條件要通過對大量居民的心理量的調(diào)查分析獲得。主觀條件的調(diào)查可以簡單地通過民意測驗 , 以直接問答形式獲得調(diào)查結果 , 也可以通過對項目外部條件進行模擬 , 建立相應的模型 , 分析、掌握其條件恃征 , 如在對景觀條件的把握時 , 可以對用地及周圍環(huán)境進行物理模擬 , 制作環(huán)境模型 , 按比例做出周圍主要建筑的高度、體量以及周圍的山脈、河流、湖泊等等 , 再在模型上進行分析。3.項目內(nèi)部條件把握的方法 項目策劃的內(nèi)部條件 , 主要是指建設項目自身的條件 , 它包括項目的功能要求、使用者的條件、使用方式、建設者的設計要求、管理條件、設備條件 , 以及基地內(nèi)的地質、水、電、 氣、熱、排污、交通、通訊、綠化等條件。內(nèi)部條件中 , 以項目的功能條件、使用者的要求條件以及使用者的使用方式為最重要的因素。這些條件和要求的獲得方法大約可分為三種 , 一是直接由使用者提供 , 另一種是由代 理人提供 , 再者就是通過預測的方法而獲得。而這三種都直接或間接地與使用者有關 , 所 以 , 調(diào)查、了解使用者的人口學的特征年齡、家庭組成、職業(yè)、收人狀況、行為恃征特別是使用者對項目的使用要求、使用方式對項目內(nèi)部條件的把握是至關重要的。至于對內(nèi)部空間使用方式和使用者要求條件的把握 , 如果認為直接由業(yè)主、使用者提供的條件不甚完善和客觀的 , 則有必要進行調(diào)查和分析。首先按照確定的目標 , 擬定出操作概念一一使用方式的描述語言 , 設定評價尺度 , 制成調(diào)查表 , 對各組成成份的使用者進行調(diào)查 , 而后用多因子變量分析法進行分析 , 推斷出其使用方式的特征加以把握。 此外 , 項目規(guī)模的大小與項目自身建設周期相關。建設規(guī)模過大 , 投資總額多 , 建設期長 , 資金占用期也長；反之 , 建設規(guī)模小 , 投資總額少 , 建設期短 , 資金占用期也短。因此項目規(guī)模的構想在項目總投資和資金占有周期兩方面對經(jīng)濟效益有雙重的相關性。在對項目規(guī)模進行經(jīng)濟預測和評價時 , 通常要進行如下必要的程序：（1）投資計劃的明確。(2) 設定規(guī)模下的盈利參數(shù)。上述無論是直接由建設單位、使用者、經(jīng)營者獲得內(nèi)部條件 ? 還是由項目策劃人員通過多因子變量分析獲得內(nèi)部條件 , 其宗旨都是為了對項目構想進行最全面最客觀的把握 , 所以項目策劃人員可以分段、分類、分目標地選擇不同的方法 , 以求用高效率和經(jīng)濟的手段來完成項目構想前的這一準備工作?？傊? 對項目外部條件的把握是為了使項目遵循總體規(guī)劃思想 ,制訂和修正項目的規(guī)模性質 , 把握項目建設的宏觀方向；而對項目內(nèi)部條件的把握則是考慮項目的具體設汁和方法的關鍵。通過對建設項目內(nèi)外部條件的調(diào)查、分析 , 把握建設項目功能組合、使用方式、結構選型、風格造型、設備系統(tǒng)、建設周期、建設費用 , 這是建設項目策劃得以進行的必要條件。四 項目策劃的基本程序要正確地把建設項目策劃的基本原理應用于實際的策劃 , 必須遵循一定的程序。 日本策劃家江川郎把策劃階段 : 分為 " 四步驟、十五程序 "( 江川郎著 , 賴明珠譯 , 策劃技術手冊 , 中國臺灣遠流出版公司 ,1988 年 ) 。 第一步驟：把焦點對準策劃的對象 ( 主題 ), 針對明確而重要的主題 , 進行切題的策劃作業(yè)。發(fā)現(xiàn)策劃對象選出策劃對象明確認識策劃對象調(diào)查、掌握策劃對象第二步驟：描繪出策劃的大輪廓 , 設定策劃實現(xiàn)時可期待的策劃成果目標 , 為構筑具體創(chuàng)意探求所需的著想點 , 將創(chuàng)意醞釀成熟 , 以便具體納入策劃方案中。 描繪策劃輪廓設立策劃目標探求策劃發(fā)想點醞釀創(chuàng)意 , 產(chǎn)生構想第三步驟：將這些充滿構想的具體策劃方案整理成策劃書 , 并在實際整理的過程中 ,試著預測具體的結果 , 修正策劃內(nèi)容 , 刻意潤色、表現(xiàn) , 對策劃方案進行取舍選擇。 整理策劃預測結果 選出策劃方案第四步驟 : 提出策劃方案 , 付諸實施 , 觀察結果 , 作為下一次策劃的參考 , 這