丹陽國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營方案 引言 丹陽國際汽貿(mào)集聚中心的市場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)研究，是件需要用智慧、激情、創(chuàng)造力和嚴(yán)謹(jǐn)工作作風(fēng)認(rèn)真對(duì)待的事情。這個(gè)項(xiàng)目是在汽車市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷狀態(tài)的大背景下應(yīng)運(yùn)而生的，這種與生俱來的復(fù)雜性和變數(shù)，更彰顯出其具有挑戰(zhàn)性的魅力。 如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險(xiǎn)？ 如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？ 如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動(dòng)市場(chǎng)？ 如何建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多種推廣平臺(tái)的立體推廣體系？ …… 所有這些，都必須在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行潛心研究、科學(xué)把握、慎密分析后，由各方面專業(yè)人士擔(dān)綱規(guī)劃、設(shè)計(jì)、謀略、策劃，并從市場(chǎng)定位、客戶細(xì)分、廣告宣傳、形象包裝、招商策略等方面工作展開，并需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。 目錄 一、丹陽市概況 二、丹陽市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 三、丹陽市政策環(huán)境 四、汽車市場(chǎng)狀況描述 五、汽車項(xiàng)目研究 六、項(xiàng)目可類比市場(chǎng)初步調(diào)查、分析 七、項(xiàng)目SWOT分析 八、項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘 九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析 十、項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)劃主題 十一、項(xiàng)目策略建議 十二、項(xiàng)目推廣建議 十三、項(xiàng)目投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析 集聚優(yōu)勢(shì) 升級(jí)市場(chǎng) ——國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營方案 一、 丹陽市概況 丹陽市位于江蘇省南部，是蘇南較發(fā)達(dá)縣（市）之一。市域面積1059平方公里，總?cè)丝?00萬，其中戶籍人口80.6萬?？h域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力在全國百強(qiáng)縣（市）中位列第18位，在全省十強(qiáng)縣（市）中位列第8位。2006年全市GDP突破300億元，人均4783美元；財(cái)政總收入32.24億元 丹陽地處富饒的長(zhǎng)江三角洲，位于二十一世紀(jì)中國充滿活力、極具潛力的上海經(jīng)濟(jì)圈滬寧經(jīng)濟(jì)走廊的中心地帶，屬蘇南經(jīng)濟(jì)板塊。丹陽交通方便快捷，長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河使丹陽成為千年交通要道和商貿(mào)集散中心，京滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、常州奔牛機(jī)場(chǎng)和即將建設(shè)的京滬高速鐵路、滬寧城際輕軌更凸現(xiàn)了丹陽的立體交通優(yōu)勢(shì)。 丹陽經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)厚實(shí)，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，有著廣泛良好的工貿(mào)合作空間。視光學(xué)、五金工具、木業(yè)加工、汽車零部件、彩印包裝五大特色產(chǎn)業(yè)，規(guī)模較大，檔次較高，是亞洲最大的鋁箔、眼鏡、高速工具鋼、鉆頭、鋸片、木業(yè)生產(chǎn)基地；精細(xì)化工、新型 建材、通訊信息、醫(yī)藥器械等新興產(chǎn)業(yè) 迅速崛起。中國眼鏡城、中國汽配城、 華東燈具城等專業(yè)市場(chǎng)全國聞名，全國 唯一的國家級(jí)眼鏡產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中 心落戶我市。丹陽以6個(gè)“中國馳名商 標(biāo)”、10個(gè)“中國名牌”和25個(gè)“江 蘇名牌”總數(shù)在全省的縣級(jí)市中名列前茅，創(chuàng)造了一個(gè)獨(dú)特的“丹陽名牌現(xiàn)象”。優(yōu)化結(jié)構(gòu)、科技創(chuàng)新、招商引智、品牌戰(zhàn)略、資本運(yùn)作正催生眾多企業(yè)千帆競(jìng)發(fā)，打造航母。 二、丹陽市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 丹陽近兩年來國民經(jīng)濟(jì)逞現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力在全國百強(qiáng)縣（市）中位列第18位，在全省十強(qiáng)縣（市）中位列第8位。2006年全市GDP突破300億元，人均4783美元；財(cái)政總收入32.24億元。 我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展主要得益于工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支撐。改革開放以來，我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。我市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近5000家，2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入538.7億元，增長(zhǎng)27.3%，利稅40億元，增長(zhǎng)36%，工業(yè)增加值167.4億元，可比增長(zhǎng)15.7%，其中規(guī)模以上實(shí)現(xiàn)銷售收入433.74億元，增長(zhǎng)29.1%，利稅40億元，增長(zhǎng)36%，工業(yè)增加值124.28億元，可比增長(zhǎng)21.8%。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額88155萬美元，增長(zhǎng)37.4%，其中出口72277萬美元，增長(zhǎng)38.5%。全年新批外資項(xiàng)目83個(gè)，實(shí)際利用外資16680萬美元，增長(zhǎng)89.7%。完成工業(yè)性投資74億元，增長(zhǎng)34.3%，其中規(guī)模以上完成57億元，增長(zhǎng)35.8%。全市現(xiàn)有國家級(jí)名牌產(chǎn)品6個(gè)，上市企業(yè)3家。 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù): 走新型化工業(yè)化道路，將丹陽國際汽貿(mào)集聚中心育成支柱產(chǎn)業(yè)。抓好丹陽市及開發(fā)區(qū)和工業(yè)園建設(shè)者，充分利用市場(chǎng)手段吸引投資。加大投資規(guī)模、改善投資環(huán)境，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)加快城市建設(shè)步伐，加快城市道路建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)。在擴(kuò)大消費(fèi)方面，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，要實(shí)施更加有利于擴(kuò)大住房、汽車、教育和旅游等熱點(diǎn)消費(fèi)政策。 3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述： 丹陽的經(jīng)濟(jì)近幾年正處于快速增長(zhǎng)階段，其速度列江蘇各城市前列，將汽車市場(chǎng)及零配件的生產(chǎn)加工列為該市的支柱產(chǎn)業(yè)加以大力扶持。 丹陽為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，加大固定資產(chǎn)的投入，改善投資環(huán)境，出臺(tái)了一系列積極利好的招商引資政策，取得了較好效果。 去年以來，國家宏觀調(diào)控在抑制房地產(chǎn)的泡沫，但丹陽的房地產(chǎn)價(jià)格與鄰近的城市相比仍然較低，只與寧國房?jī)r(jià)相當(dāng)，其增值空間較大，對(duì)外來投資者具有很大吸引力。丹陽國際汽貿(mào)集聚中心項(xiàng)目的定位，應(yīng)運(yùn)了丹陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境。 三、丹陽市政策環(huán)境 1、汽車產(chǎn)業(yè)宏觀政策 新的產(chǎn)業(yè)政策將會(huì)對(duì)我國汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作出戰(zhàn)略調(diào)整，確立新的發(fā)展目標(biāo)。比如大汽車集團(tuán)的整合、零部件的規(guī)?；l(fā)展、規(guī)范的市場(chǎng)銷售體系、自主品牌的發(fā)展壯大等等。 新政策將規(guī)定，國內(nèi)外汽車生產(chǎn)廠家在國內(nèi)銷售，必須建立汽車品牌的銷售體系，由生產(chǎn)廠家自行投資或授權(quán)汽車經(jīng)銷商投資建立。境外投資者只有得到汽車廠家正式授權(quán)并辦齊手續(xù)，才能在國內(nèi)從事國產(chǎn)汽車或進(jìn)口品牌的銷售和售后服務(wù)。該品牌渠道管理的設(shè)定，對(duì)業(yè)界銷售渠道沖擊最大。 WTO改寫中國汽車游戲規(guī)則，1994年中國正式加入WTO談判，同年4月1日，中國對(duì)進(jìn)口汽車關(guān)稅第一次進(jìn)行了調(diào)整，排量3.0升以下的汽油轎車關(guān)稅降為110%，3.0及以上排量關(guān)稅降為150%，各自下降了70%，邁出了與國際接軌的第一步。2001年12月11日，中國正式入世，隨后根據(jù)總條款規(guī)定，分階段對(duì)汽車進(jìn)口關(guān)稅進(jìn)行了多次調(diào)整。2006年7月1日，進(jìn)口汽車關(guān)稅最終下降到25%，零部件平均關(guān)稅降到10%，與國際市場(chǎng)基本接軌。 我國汽車關(guān)稅出讓 近年國產(chǎn)車進(jìn)口車銷量對(duì)比（單位：萬輛） 年份 國產(chǎn)車銷量 進(jìn)口銷量 進(jìn)口車占國產(chǎn)車比例 1998 162.9 5041 3.32% 1999 183.4 4.25 2.32% 2000 208 4.27 2.05% 2001 234.1 7.14 3.05% 2002 325.1 12.81 3.94% 2003 444.4 17.23 3.88% 2004 507 17.59 3.47% 2005 575.8 16.30 2.83 2006 721.6 22 3.05% 1 數(shù)據(jù)來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會(huì) 海關(guān)總署 1990-1999年我國汽車進(jìn)口情況 年份 進(jìn)口汽車合計(jì)/輛 正常進(jìn)口/輛 走私/輛 1990 47769 15923 31846 1991 43215 14405 28810 1992 82581 27527 55054 1993 208989 69663 139326 1994 103239 34413 68826 1995 73082 24364 48718 1996 173826 57942 115884 1997 96057 32019 64038 1998 54138 18046 36092 1999 42501 14167 28334 我國汽車關(guān)稅出讓表 排量 時(shí)間 1994.4.1 1997.10.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 2003.1.1 2004.1.1 2005.1.1 2006.1.1 2006.7.1 3.0L以下 110% 80% 63.5% 51.9% 43.85% 38.2% 34.2% 30% 28% 25% 3.0L以上 150% 100% 77.5% 61.7% 50.7% 43% 37.6% 30% 28% 25% 數(shù)據(jù)來源：海關(guān)總署 “入世”對(duì)中國汽車行業(yè)真正的意義在于，它打破了國內(nèi)市場(chǎng)和國際市場(chǎng)之間的壁壘：一方面意味著中國政府愿意按照國際慣例來處理經(jīng)濟(jì)問題，增強(qiáng)外資對(duì)中國政府堅(jiān)持改革開放政策的信心，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年汽車行業(yè)新簽約的中外合資企業(yè)20家，2003、2004年這一數(shù)字分別達(dá)到52家、35家，如今，世界“6+3”的汽車巨頭們已經(jīng)基本完成了在中國的戰(zhàn)略部署。 同時(shí)，加速中國汽車行業(yè)與國際接軌。一方面是車型、技術(shù)接軌，跨國公司紛紛將最拿手的新車引入中國，2001年中國乘用車型35種，至2005年，當(dāng)年上市新車便達(dá)到創(chuàng)記錄的75種，如每個(gè)車型下屬各種排量、配置細(xì)分車型，總數(shù)不消四五百種。通用、本田、豐田、奧迪、現(xiàn)代、寶馬等巨頭開始在中國推出全球同步或全球首發(fā)車型。另一方面是價(jià)格加速與國際接軌。從2002年開始，降價(jià)成為每年車市的主題詞，幾年下來，絕大部分國產(chǎn)車型的價(jià)格和2001年相比，都降了40%以上。隨著車價(jià)的快速下降，汽車銷量急速上升，短短幾年內(nèi)，中國汽車銷量從2001年的235萬輛攀升至2006年的721.6萬輛，平均每年凈增長(zhǎng)100萬輛，這個(gè)速度在全世界內(nèi)都是絕無僅有。 2、房地產(chǎn)政策 為抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，國家繼去年連續(xù)出臺(tái)了一系大限政策后，今年又通過提高貸款利率、限制期房交易等手段，來打擊那些投機(jī)者。而丹陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群體大都是本地的消費(fèi)群體，其房地產(chǎn)的價(jià)格在我省屬中等偏下，基本不存在泡沫，丹陽市至今未出臺(tái)相關(guān)政策限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)市場(chǎng)分析，丹陽房地產(chǎn)今后上漲的空間較大。 3、金融政策 2007年國家對(duì)房地產(chǎn)信貸政策緊縮，控制較嚴(yán)，而作為商業(yè)用房按揭貸款，控制更緊。針對(duì)于本項(xiàng)目，貸款額數(shù)較大，同時(shí)大批異地貸款，其操作難度與風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)引起公司的高度重視。 4、稅收政策 今年來，國家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。 四、汽車市場(chǎng)狀況描述 （一）近兩年汽車市場(chǎng)狀況態(tài)勢(shì) 1、供應(yīng)量與需求量 這兩年，我國的汽車工業(yè)迅速發(fā)展。但在汽車消費(fèi)市場(chǎng)，由于品牌較多，加之，國外品牌和合資品牌的不斷增多，汽車行業(yè)的不規(guī)范，加大了競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，使汽車行業(yè)出現(xiàn)賣車難的局面。為了規(guī)范汽車行業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)，相關(guān)部門出臺(tái)了《汽車品牌銷售管理辦法》等政策。品牌代理制與區(qū)域市場(chǎng)準(zhǔn)入制的實(shí)行，保護(hù)了成長(zhǎng)型的汽車市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)正在發(fā)展中的丹陽汽車市場(chǎng)是極為有利的。 2、價(jià)格走勢(shì) 汽車工業(yè)經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，引進(jìn)、消化吸收和技術(shù)改造后，制造成本普遍降價(jià)低，隨著我國汽車WTO保護(hù)協(xié)議的取消，國外汽車的大量涌入，汽車價(jià)格還將進(jìn)一步下跌，汽車成為大眾消費(fèi)品的時(shí)代即將到來。 （二）近期市場(chǎng)描述和未來走勢(shì)預(yù)測(cè) 1、近期汽車市場(chǎng)描述 我國汽車市場(chǎng)方興未艾，正由發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)展中城市延展。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，汽車城有越建越大的趨勢(shì)，如上海、廣州等汽車城，上海在安亭投資500億元建的亞洲第一大汽車城達(dá)65平方公里，集汽車研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、F1賽車、教育、文化、娛樂等等為一體，是一個(gè)名符其實(shí)的汽車大市場(chǎng)。 2、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 汽車工業(yè)是我國的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要比例，汽車城由于是現(xiàn)代化城市的標(biāo)志，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的不斷加強(qiáng)，汽車將如彩電一樣，進(jìn)入千家萬戶，汽車城作為專業(yè)市場(chǎng)將具有強(qiáng)烈的生命力。 （三）鎮(zhèn)江及丹陽市場(chǎng)現(xiàn)狀 1、鎮(zhèn)江的汽車市場(chǎng)沒有一個(gè)集中的區(qū)域，各個(gè)S店相對(duì)比較集中，但是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局；沒有形成良好的汽車購物環(huán)境。品牌檔次高低不全，也沒有品味高檔的汽車4S店。 2、丹陽汽車市場(chǎng)整體情況多為二、三級(jí)代理商，品牌檔次不搞、經(jīng)營種類少。 綜述：現(xiàn)在鎮(zhèn)江、丹陽、揚(yáng)中汽車的銷量增長(zhǎng)速度每年不斷升高，有些好的品牌年銷量也達(dá)到3000輛；廠家對(duì)市場(chǎng)也很看好也有需求開設(shè)汽車4S旗艦店。而丹陽國際汽貿(mào)集聚中心的開發(fā)建設(shè)不僅可以滿足商家們的需要也使丹陽及周邊地區(qū)市場(chǎng)更加的成熟，也帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)環(huán)境；使4S店、汽配市場(chǎng)、汽車加工、二手車市場(chǎng)與商業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來。 五、國際汽貿(mào)集聚中心項(xiàng)目研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃 （1）國際汽貿(mào)集聚中心總體規(guī)劃：要根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚園相關(guān)產(chǎn)業(yè)與汽車零部件件區(qū)、工業(yè)園區(qū)、新型材料區(qū)、特色機(jī)電區(qū)等產(chǎn)業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來，也要根據(jù)市場(chǎng)需求和適度超前的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)；總規(guī)劃為350畝，總投入1.5億美元。可以分為四塊：第一塊為150畝的國際汽車4S店集聚區(qū)（12家4S旗艦店）；第二塊為50畝的二手車交易市場(chǎng)；第三塊為100畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件配套市場(chǎng)、廠房區(qū)等；第四塊為50畝的相關(guān)的功能配套設(shè)施。 （2）功能配套規(guī)劃設(shè)計(jì)：注意考慮倉儲(chǔ)、物流、休閑、娛樂、餐廳、沐浴、酒店式公寓等功能與服務(wù)性配套設(shè)計(jì)； （3）戶型設(shè)計(jì)：根據(jù)汽車市場(chǎng)專業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)各專業(yè)的鋪面配置、面積比例、門面特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)； （4）道路規(guī)劃規(guī)劃：一是注意內(nèi)部交通；二是注意內(nèi)部交通與外部交通的連接； （5）智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)：根據(jù)車城特點(diǎn)和適度超前，控制成本的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。 （具體方案在深入對(duì)項(xiàng)目介入后，我司將提出關(guān)于《丹陽國際汽貿(mào)集聚中心》的有關(guān)建議） 六、項(xiàng)目可類比市場(chǎng)初步調(diào)查、分析 1、南京市場(chǎng) （1）蘇寧環(huán)球汽車城 南京蘇寧環(huán)球汽車城有限公司是由蘇寧集團(tuán)投資組建，總投資人民幣2億元。集汽車多品牌展銷、汽車用品及通用零部件銷售、二手車交易、汽車美容、汽車維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)、新產(chǎn)品新技術(shù)推介、汽車專業(yè)化行業(yè)化營銷策劃及咨詢服務(wù)等多種功能為一體的專業(yè)性汽車營銷服務(wù)公司。公司將于2004年初盛大開業(yè)，這是蘇寧集團(tuán)充分利用自身優(yōu)勢(shì)，大力開拓中國汽車銷售及服務(wù)領(lǐng)域的重大戰(zhàn)略舉措。 （2）南京仙林國際汽貿(mào)集聚中心 南京仙林國際汽貿(mào)集聚中心投資有限公司成立于2003年，注冊(cè)資金2000萬，是一家集專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，汽配經(jīng)營、管理，物流配送為一體的現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)公司。該公司在職員工150人，其中大專以上學(xué)歷者約90%以上、10%持有中級(jí)以上職業(yè)資格證書。該公司目前開發(fā)的市級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目“南京國際汽配基地”占地約16萬平方米，項(xiàng)目計(jì)劃總投資4億元，由著名的美籍華人設(shè)計(jì)師高民權(quán)教授擔(dān)綱設(shè)計(jì)、著名建筑工程隊(duì)實(shí)力建設(shè)，設(shè)有工商、稅務(wù)、交通、銀行、商務(wù)、保險(xiǎn)、商住、倉儲(chǔ)、廣告、餐飲、娛樂、購物等全面配套服務(wù)設(shè)施，建成后將成為全省乃至華東范圍內(nèi)規(guī)模最大、功能最全、服務(wù)最優(yōu)、配套最齊全的國際化一流大型汽車配件貿(mào)易中心。南京國際汽配基地項(xiàng)目一期工程目前已全面竣工，并將于2005年5、6月正式進(jìn)入試營業(yè)。 （3）南京大明路國際汽貿(mào)集聚中心 大明路國際汽貿(mào)集聚中心地處南京東南入口處，緊鄰大明路汽車街，與麥德龍超級(jí)大賣場(chǎng)和歐倍德裝飾大市場(chǎng)隔街相望。區(qū)位顯著、交通便捷、路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。汽車城占地面積130畝，總建筑面積50000平方米，總投資5000萬元，一期工程8000平方米已竣工，將于九月十九日盛大開幕。 　　大明路國際汽貿(mào)集聚中心是一個(gè)以汽車大型超市為基本業(yè)態(tài)，以整車銷售為主營業(yè)務(wù)，集汽車展示、銷售、零配件供應(yīng)、技術(shù)咨詢、售后服務(wù)為一體，具有特色營銷模式，多元功能設(shè)置，現(xiàn)代商務(wù)管理的大型汽車專業(yè)市場(chǎng)。汽車城開業(yè)后將向消費(fèi)者提供購車上牌、保險(xiǎn)、按揭、納稅等各類手續(xù)所需的“一站式”服務(wù)。 2、鎮(zhèn)江汽車市場(chǎng) （1）鎮(zhèn)江汽車商貿(mào)城（正在籌建中） 鎮(zhèn)江汽車商貿(mào)城是在建設(shè)“國家火炬計(jì)劃鎮(zhèn)江沿江綠色產(chǎn)業(yè)基地”的宏觀布局之下，依托原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向，而進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的。建成后將成為一座較大規(guī)模、新型、現(xiàn)代化的汽車商貿(mào)展示中心。 該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的丁卯片區(qū)—在市區(qū)東南6公里處，占地約22.8公頃。 （2）鎮(zhèn)江4S市場(chǎng) 鎮(zhèn)江的4S店市場(chǎng)整體檔次不高多為代理商經(jīng)營，廠家直營的很少。分布在丁卯路、學(xué)府路等地方分散相對(duì)不集中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 3、鹽城中聯(lián)國際汽貿(mào)集聚中心 城市政府之重點(diǎn)工程——550畝33萬㎡鹽城汽貿(mào)廣場(chǎng)（正在籌建中，建成后成為蘇北地區(qū)最大的、唯一的汽車消費(fèi)中心城，輻射整個(gè)蘇北地區(qū)） 4、連云港振興國際汽貿(mào)集聚中心 連云港振興國際汽貿(mào)集聚中心由連云港振興集團(tuán)和上?？蜕虖?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)力鑄造，是連云港市重點(diǎn)建設(shè)工程之一，江蘇省重點(diǎn)培育扶持市場(chǎng)。項(xiàng)目位居全國十大港口城市之一的連云港市區(qū)北大門之交通要塞，總占地面積500畝，總投資4.8億元。整體分為：4S店區(qū)、汽車超市、輕型汽配區(qū)、重型汽配區(qū)、快修改裝區(qū)、輪胎汽保車飾美容區(qū)、二手車交易區(qū)、綜合配套服務(wù)大樓、汽車俱樂部、辦證中心、銀行、試車道、物流倉儲(chǔ)配送區(qū)，總建筑面積達(dá)30多萬平方米，其中一期占地288畝，總建筑面積約15萬平方米。建成后的汽車城將是一個(gè)集展車、售車、汽配、快修、汽車美容、汽車物流、餐飲、住宿、健身娛樂及汽車文化等一條龍服務(wù)的蘇北魯南地區(qū)規(guī)模最大、配套最完善、功能最齊全的大型綜合性汽車汽配貿(mào)易中心。 5、丹陽本地市場(chǎng) 丹陽現(xiàn)有4S店規(guī)模不大，多為二、三級(jí)代理商在經(jīng)營，經(jīng)營的品種也不全種類較少。主要有：一汽大眾、上海大眾、雪弗萊、北京現(xiàn)代、長(zhǎng)安、標(biāo)致、尼桑、五菱、福特這些品牌4S店，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 6、華東汽車城 華東汽車城位于蘇、浙、皖三省交界，八縣通衢的安徽省廣德縣，地理位置極其優(yōu)越，交通十分便利。318國道和宣杭鐵路貫穿全境，廣宜路，廣溧路，廣寧路建設(shè)接近尾聲。距滬、杭、寧長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈車程均在兩小時(shí)內(nèi)，服務(wù)范圍直接輻射到蘇、浙、皖各大城市，是目前華東地區(qū)最大的汽車專業(yè)市場(chǎng)，功能齊全，環(huán)境優(yōu)雅，物流快捷。華東汽車城由浙江省杭州市有關(guān)企業(yè)投資開發(fā)的恒基房地產(chǎn)開發(fā)公司直接控股，總投資額達(dá)四千余萬元人民幣，總占地面積100畝，總建筑面積70000平方米，其中：展廳面積8000平方米，展位600余個(gè)，市場(chǎng)內(nèi)泊車位600余個(gè)。 7、無錫市東方汽車城 無錫市東方汽車城在美麗的無錫東郊，坐落著一座占地130多畝，經(jīng)營面積10萬平方米的現(xiàn)代汽車城，這就是商業(yè)大廈集團(tuán)控股的東方汽車城。她東距滬寧高速公路入口3公里，南接無錫市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，與無錫最大的超市—法國鷗翔超市隔路相望。并緊鄰無錫東部交通樞紐廣南立交橋，地理位置優(yōu)越，交通便利，現(xiàn)公司下有20多家子公司，其中70是4s專營店，公司在江蘇安徽等地區(qū)有30多家二級(jí)代理，業(yè)務(wù)遍及長(zhǎng)三角大部分地區(qū)，是無錫地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)汽車經(jīng)營和服務(wù)公司。 8、蘇州高新國際汽貿(mào)集聚中心 蘇州高新國際汽貿(mào)集聚中心位于蘇州城西，緊臨滬寧高速公路和312國道，距火車站5公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，該城與古城區(qū)一河之隔，由寒山大橋與之無縫對(duì)接，南依高新區(qū)最大的住宅區(qū)和楓橋商業(yè)區(qū)，北靠高新區(qū)工業(yè)區(qū)，人氣旺、商氣足，前景十分看好根據(jù)高新區(qū)大力發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的要求，抓住汽車行業(yè)發(fā)展前景，汽車城作為新區(qū)又一新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，我們對(duì)汽車城原來的規(guī)劃 進(jìn)行重新完善。為此，在一期1200畝規(guī) 劃的基礎(chǔ)上，專門邀請(qǐng)美國康設(shè)國際建 筑設(shè)計(jì)公司對(duì)京杭大運(yùn)河西、馬運(yùn)路北、 長(zhǎng)江路東、鹿山路南約2000畝進(jìn)行規(guī)劃 設(shè)計(jì)，定位于“一城五中心”，即即匯萃知名品牌4S店的區(qū)域性銷售中心，一個(gè)由車輛管理單位、檢測(cè)中心、二手車市場(chǎng)、汽車技術(shù)學(xué)校構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心，一個(gè)以匯展中心、汽車品牌俱樂部為主的服務(wù)中心，一個(gè)賓館、餐飲、商業(yè)、休閑設(shè)施齊備的居住中心和一個(gè)汽車零配件的集散中心。努力將蘇州高新國際汽貿(mào)集聚中心建設(shè)成為與國際接軌、國內(nèi)一流集汽車商貿(mào)、旅游、居住、休閑、觀光為一體的國際汽貿(mào)集聚中心商貿(mào)區(qū)。 9、湖州江南汽車城 湖州市是浙江北部重鎮(zhèn)，在浙江屬于發(fā)展中的城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在浙江位倨中等偏下，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、GDP、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)收入等在浙江的位置與江蘇丹陽的位置相當(dāng)，具有一定的可比性。 湖州江南汽車城位于湖州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西南分區(qū)西塞山路與二環(huán)西路交匯處，總建筑面積12萬多平米。一期為新車交易區(qū)在3萬平米，有4S店和汽車精品店。二期為3.5萬平米，規(guī)劃經(jīng)營范圍為汽車配件、摩托車配件、汽車裝潢美容、五金、工程機(jī)械、礦山機(jī)械、二手車交易，并配套有商信辦公樓和飯店賓館等。 七、項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 項(xiàng)目位于地處中國最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一的長(zhǎng)江三角洲腹地蘇南經(jīng)濟(jì)板塊丹陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，背靠長(zhǎng)江大港國際港口，身處上海與南京之間，200公里半徑之內(nèi)有杭州、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、湖州、揚(yáng)州、蕪湖、馬鞍山等十多座大中城市，一億多人口，市場(chǎng)巨大，環(huán)境得天獨(dú)厚，周邊配套設(shè)施齊全，已形成視光學(xué)、五金工具、木業(yè)加工、汽車零部件、彩印包包裝五大特色產(chǎn)業(yè)。地處亞洲最大的鋁箔、眼鏡、鉆頭、鋸片、木業(yè)生產(chǎn)基地內(nèi)；擁有汽車零部件及生產(chǎn)集聚區(qū)的新橋、界牌、后巷（目前已興建的汽配產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，集中有202家企業(yè)，85％的企業(yè)以汽車零部件產(chǎn)品制造為主，專業(yè)為國內(nèi)外汽車主機(jī)廠，汽車制造集團(tuán)配套服務(wù)，形成了汽配產(chǎn)業(yè)鏈和汽配產(chǎn)業(yè)群，已成為全國最大的汽車零部件生產(chǎn)基地；華東燈具城位于丹陽市界牌鎮(zhèn)，被國務(wù)院發(fā)展研究中心評(píng)定為全國最大的車用燈具市場(chǎng)，是鎮(zhèn)江市十強(qiáng)商品市場(chǎng)）也在丹陽所轄范圍之內(nèi)。 ? 交通便利，四通八達(dá) 項(xiàng)目位于丹陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的東側(cè)的齊梁路與通港公路交界口，滬寧高速公路丹陽路口距我項(xiàng)目1000米，至南京68公里，距上海200公里。緊靠241省道（葛丹公路），直達(dá)鎮(zhèn)江大港港口，僅16公里。 ? 項(xiàng)目定位在丹陽首創(chuàng)，與丹陽發(fā)展戰(zhàn)略相吻合，符合汽車經(jīng)營的方向，得到政府的大力支持，具有各種政策性扶持優(yōu)勢(shì)具有良好的發(fā)展前景 。具有純粹市場(chǎng)之外的強(qiáng)大政策號(hào)召力。 ? 項(xiàng)目占地350畝（150畝4S店；50畝二手車交易市場(chǎng)； 100畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件配套市場(chǎng)、廠房區(qū)等； 50畝的相關(guān)的功能配套設(shè)施），建筑面積可以達(dá)到25多萬平米，在丹陽乃至鎮(zhèn)江是史無前列的商業(yè)大盤，規(guī)模優(yōu)勢(shì)十分明顯。 ? 國際集聚汽貿(mào)中心汽車城項(xiàng)目，是任何一個(gè)投資商都不具備的優(yōu)勢(shì)，其行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)性、號(hào)召力，決定了市場(chǎng)的成敗。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 由于丹陽地區(qū)的地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原因，決定了本項(xiàng)目的輻射能力相對(duì)較弱，從規(guī)模上來講，在整個(gè)江蘇地區(qū)有相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但從整體輻射能力上來說，較之南京、常州還有較大差距，同時(shí)離常州、鎮(zhèn)江市較近，削弱了作為中心城市的影響力，而一個(gè)市場(chǎng)的興旺，輻射力是一個(gè)關(guān)鍵因素； ? 南京、常州、鎮(zhèn)江、無錫作為中心城市分流一部分客源 ? 周邊環(huán)境較差，影響市場(chǎng)形象 ? 所在位置為新開發(fā)項(xiàng)目、地段目前相對(duì)偏遠(yuǎn)，周邊沒有建筑，無配套設(shè)施，人氣難以聚集。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 與政府發(fā)展戰(zhàn)略相一致，能爭(zhēng)取政府政策的傾斜和支持 ? 近年丹陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率位居全省前列，購買力持續(xù)上升，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ν? ? 江蘇固有的“要想富，買商鋪”的消費(fèi)習(xí)慣對(duì)商鋪的需求較為看好 ? 區(qū)位的優(yōu)勢(shì)決定了將來物業(yè)的升值空間 ? 開發(fā)成本較低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng) ? 隨著開發(fā)區(qū)建設(shè)步伐的加快，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的升值空間 ? 拆遷規(guī)模小、地價(jià)不高，便于早開發(fā)早見效 ? 汽車城形象佳，如操作好，易成為城市的新亮點(diǎn)和特有的城市名片 項(xiàng)目威脅分析 ? 汽車與房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，使投資者信心不足 ? 國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控使的大批目標(biāo)客戶持幣待購 ? 國家金融政策的緊縮，對(duì)后期銷售的壓力較大 ? 汽車城定位專業(yè)，客觀上使得其門坎較高，限制了一些投資者和其他行業(yè)的經(jīng)營者的進(jìn)場(chǎng) ? 丹陽國際汽貿(mào)集聚中心的建設(shè)，如不采取差異化的經(jīng)營方式，將對(duì)項(xiàng)目造成直接沖擊 ? 政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的硬性要求，給招商帶來很大難度 八、項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘 價(jià)值分析 品牌價(jià)值: 公司有眾多的汽車代理品牌公司合作商家，其品牌含金量高，以這些品牌能夠提升項(xiàng)目品牌。 時(shí)機(jī)價(jià)值: 丹陽國際汽貿(mào)集聚中心符合丹陽市的發(fā)展戰(zhàn)略和丹陽將汽配作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向而且與丹陽產(chǎn)業(yè)集聚園有機(jī)的配合起來，機(jī)會(huì)價(jià)值突顯。 文化背景價(jià)值: 丹陽有6000年的文明史。歷史上人文薈萃。丹陽的民間文化藝術(shù)亦豐富多采，民歌民謠、民間傳說、曲藝戲劇等。丹陽境內(nèi)的文物眾多,丹陽故有“江南文物之邦”之美稱。 環(huán)境價(jià)值: 丹陽山清水秀，又在發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和旅游可以和綠色汽車、環(huán)保汽車相聯(lián)系，能夠提升丹陽國際汽貿(mào)集聚中心的環(huán)境形象大使的形象。 交通價(jià)值: 丹陽滬寧高速公路丹陽路口距我項(xiàng)目1000米，至南京68公里，距上海200公里。緊靠241省道（葛丹公路），直達(dá)鎮(zhèn)江大港港口，僅16公里。道路四通八達(dá)，方便快捷。 規(guī)模價(jià)值 丹陽國際汽車城規(guī)模在丹陽乃至蘇南地區(qū)都是首屈一指，其規(guī)模與影響力都是不言而喻的。 九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析 （一）目標(biāo)客戶群定位 1、有資金實(shí)力，無品牌，欲投資建4S店的汽車經(jīng)銷商； 2、在當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)中難以支撐，想在異地拓展其發(fā)展空間的汽車經(jīng)銷商； 3、對(duì)潛在市場(chǎng)看好，來市場(chǎng)發(fā)展的投資商； 4、汽車生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商； 5、汽車零配件生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商； 6、與汽車產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的商家； 7、部分投資商及鎮(zhèn)江、丹陽的投資商。 （二）目標(biāo)客戶群的需求分析 1、4S店的客戶需求分析： 經(jīng)營現(xiàn)狀：這些汽車經(jīng)銷商都是在汽車行業(yè)拼搏多年商業(yè)精英，他們?cè)谇皟赡甑慕?jīng)銷汽車過程中，經(jīng)營狀況良好，具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，其資產(chǎn)在1000萬元以上，由于今年開始實(shí)施的品牌區(qū)域?qū)Ｙu制度，限制了他們的發(fā)展，使他們今后生存和發(fā)展空間都受到極大影響，他們迫切想成為某一暢銷品牌的區(qū)域代理，但在當(dāng)?shù)剡@種品牌早已沒有可能。 需求設(shè)想：這部分經(jīng)銷商迫切想有自己代理暢銷品牌，以此來發(fā)展、壯大自己的企業(yè)，使自己真正成為名符其實(shí)的品牌經(jīng)銷商，丹陽國際汽貿(mào)集聚中心與合作廠家出讓汽車品牌的設(shè)想，正與這部分經(jīng)銷商的想法不謀而合。他們大多數(shù)想以買斷形式經(jīng)營品牌汽車。 關(guān)注焦點(diǎn)：丹陽的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，購買力；丹陽國際汽貿(mào)集聚中心所設(shè)的合作商家品牌是否暢銷品牌；門坎會(huì)有多高；授權(quán)區(qū)域代理的范圍有多大；會(huì)不會(huì)在經(jīng)營上產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)等。 2、中小汽車經(jīng)銷商需求分析： 經(jīng)營現(xiàn)狀；這部分經(jīng)銷商大部分是近年來涉足汽車行業(yè)的或是原來屬于游擊隊(duì)式的商人，他們的資金量小，多靠短、平、快出手來賺取差價(jià)，去年來汽車市場(chǎng)大幅頻繁降價(jià)，加上當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，使這些經(jīng)銷商的利益受損，經(jīng)營難以維繼，于是，他們選取擇到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)尋找市場(chǎng)商機(jī)。想進(jìn)行長(zhǎng)線投資，以獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)率。 需求設(shè)想：這部分具有一定實(shí)力，經(jīng)營品種較雜，其奉行的宗旨是哪車有錢賺就做哪種車。他們對(duì)發(fā)展中市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)情況相當(dāng)關(guān)注，對(duì)代表當(dāng)?shù)刂猩蠈与A層的公務(wù)員人均收入情況很感興趣。這部分人相當(dāng)現(xiàn)實(shí)，銷售以短、平、快為主，在短期內(nèi)能獲取較高的投資回報(bào)率。 關(guān)注焦點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)狀況、汽車的年銷量、當(dāng)?shù)刂猩蠈尤巳旱馁徺I力，工商、稅費(fèi)減免等。 3、汽配經(jīng)銷商需求分析： 經(jīng)營狀況：在江浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于汽車市場(chǎng)實(shí)行品牌戰(zhàn)略，汽配的維修市場(chǎng)正在逐步被品牌專營店取代，因此，導(dǎo)致汽配市場(chǎng)生意下滑，這部分經(jīng)銷商有的在維持，有的正在選擇改行或到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的異地發(fā)展。這部分經(jīng)銷商經(jīng)營實(shí)力相對(duì)較小，許多人可能會(huì)選擇先租后買的形式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。 一部分汽配廠家為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)，也在尋找適合自己擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的銷售渠道和物流集散地。 客戶需求：市場(chǎng)具有較強(qiáng)的幅射力和覆蓋半徑、能夠幫助其建立經(jīng)銷的網(wǎng)絡(luò)渠道、減免稅費(fèi)和與此相關(guān)的優(yōu)惠政策。 關(guān)注焦點(diǎn)：國際汽貿(mào)集聚中心的經(jīng)營模式是售還是租賃，租賃的價(jià)位是多少；市場(chǎng)有無保護(hù)政策。 十、項(xiàng)目開發(fā)（策劃）、規(guī)劃主題 ——提升企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)品牌突破； ——統(tǒng)一流通市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)利潤增長(zhǎng)； ——顛覆市場(chǎng)現(xiàn)狀，提升城市形象； ——確立行業(yè)地位，塑造城市名片。 ——高端4S園區(qū)的管理者， 汽貿(mào)流通行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者 （一）形象定位 1、丹陽國際汽貿(mào)集聚中心——丹陽城市名片 理由闡述： （1）江蘇是工業(yè)制造大省、強(qiáng)省，但至今沒有一個(gè)較大規(guī)模的汽車城與之相匹配； （2）丹陽的發(fā)展戰(zhàn)略，將汽車市場(chǎng)及配件列為支柱性產(chǎn)業(yè)大力扶持，這又與汽車工業(yè)的發(fā)展方向相一致； （3）丹陽國際汽貿(mào)集聚中心在汽車經(jīng)銷的品牌實(shí)力和在江蘇省的知名度、引響力。 2、打造汽車、汽配、二手車、快修、相關(guān)功能配套等市場(chǎng)的集散地； 3、投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn) 4、概念創(chuàng)新的經(jīng)營模式； 5、配套齊全的高檔購物環(huán)境； 6、優(yōu)良的建筑品質(zhì)； （二）經(jīng)營模式定位 1、國際高檔次品牌4S專賣店配備經(jīng)營； 2、建設(shè)功能齊全、汽車品牌檔次最高的國際汽貿(mào)集聚中心； 3、建成丹陽市集汽車生產(chǎn)、銷售、汽車配件零售交易、 汽車美容、二手車交易、快修、培訓(xùn)、展覽、及 以汽車為題材的休閑觀光基地； 4、形成與眾不同的"汽車經(jīng)營+汽車文化+娛樂休閑"的經(jīng)營模式與產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行合理有效的配套。 （三）品牌定位 通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為江蘇省汽車經(jīng)銷商首屈一指的汽車集散地；和華東地區(qū)乃至全國知名的汽車零件集散地；通過對(duì)本項(xiàng)目的廣告宣傳，使之成為丹陽市的具有 象征性的建筑群，使開發(fā)商通過市場(chǎng)的 塑造成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目 的，為以后的房產(chǎn)開發(fā)及其他項(xiàng)目的開 發(fā)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 在品牌上面我們可以引進(jìn)國內(nèi)近期排在前面的暢銷品牌及部分高檔國外品牌：豐田、本田、大眾、奧迪、雪弗萊、福特、奇瑞、現(xiàn)代、別克、名爵、尼桑、夏利、東風(fēng)、雷克薩斯、長(zhǎng)安鈴木等。 （四）規(guī)劃理念 ——“集聚”和“發(fā)展”的理念相結(jié)合 1、從丹陽市及開發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)集聚園的角度入手，以整體集聚園理念、建筑規(guī)劃全面、系統(tǒng)地整和園區(qū)與周圍環(huán)境的關(guān)系，建立起明晰的城市形象，為丹陽開發(fā)區(qū)注入生機(jī)與活力。豎立產(chǎn)業(yè)區(qū)域形象，使丹陽國際汽貿(mào)集聚中心成為該城市的標(biāo)志性建筑群。 2、集合 丹陽國際汽貿(mào)集聚中心在汽車行業(yè)的人脈關(guān)系，在宏觀上搭建我們的平臺(tái)，給予汽車市場(chǎng)提供開闊的發(fā)展空間。這樣就可以確立“國際汽貿(mào)集聚中心”的功能定位及其在該行業(yè)中的旗艦地位與其優(yōu)勢(shì)。 3、在整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃中力求營造高品質(zhì)的空間環(huán)境、人文環(huán)境及綠色環(huán)抱環(huán)境。創(chuàng)造出高效、安全完美的內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)與充足的商業(yè)及相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施，營造優(yōu)美和諧的城市形象及建筑購成體來提升整個(gè)丹陽及開發(fā)區(qū)的形象品位。 4、節(jié)約土地、優(yōu)化環(huán)境、合理布局，確保整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的可持續(xù)性與建設(shè)實(shí)施的可操作性。 5、項(xiàng)目總共占地350畝：擁有占地150畝的12家4S店；占地50畝二手車交易市場(chǎng)；100畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件配套市場(chǎng)、廠房區(qū)等； 50畝的相關(guān)配套的以及相關(guān)的功能配套設(shè)施。 （六）規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 2、《城市規(guī)劃編制辦法》 3、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》 4、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 5、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 6、丹陽開發(fā)區(qū)主管部門提供的規(guī)劃用地地形圖（電子文件） 7、國際或地區(qū)的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 8、建設(shè)單位對(duì)于規(guī)劃與建設(shè)設(shè)計(jì)要求。 9、丹陽國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。 （七）經(jīng)營功能及目標(biāo)定位 集汽車、汽配貿(mào)易、汽車零部件生產(chǎn)、快修、會(huì)展中心、物流配送、維修檢測(cè)、汽車美容、汽車租賃、售后服務(wù)、科教博覽、電子商務(wù)、信息咨詢、商務(wù)辦公、文化旅游、娛樂、俱樂部、星級(jí)酒店、4S店聯(lián)動(dòng)俱樂部、4S店園區(qū)管理中心、二手汽車市場(chǎng)等配套基礎(chǔ)設(shè)施等功能為一體。 1、汽車美容商品超市、技能培訓(xùn)中心、信息交流、休閑中心、車主沙龍配備齊全； 2、組織車主俱樂部，汽車城內(nèi)配有生態(tài)公園、茶藝館、露天吧，飲食娛樂一應(yīng)俱全。 3、以丹陽開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，尊重環(huán)境、創(chuàng)造優(yōu)美和諧的現(xiàn)代化國際汽貿(mào)集聚中心。 4、合理確定功能布局，使整個(gè)區(qū)域做到配套設(shè)施齊全、所有服務(wù)、市場(chǎng)交易井然有序。 5、在國際汽貿(mào)集聚中心里面注重自然生態(tài)的保護(hù)，集中布置綠化，將人工景觀與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)起來，營造出藍(lán)天、綠野、標(biāo)志性大廈的憧憬。 6、充分考慮建設(shè)的優(yōu)化，節(jié)約能源，因地制宜；將社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益有機(jī)的結(jié)合起來。體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則，使國際汽貿(mào)集聚中心具有滾動(dòng)發(fā)展的彈性也具有實(shí)用性和操作性。 （八）規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能區(qū)域定位 1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （1）將穿越本項(xiàng)目的高壓走廊沿線設(shè)置為綠化軸線，布置成寬闊的景觀帶，從而將切斷規(guī)劃用地的特殊“地帶”，轉(zhuǎn)化為改地塊獨(dú)具特色“景觀綠色通道” ——這樣就確定了整體規(guī)劃的基調(diào)。 （2）由東北向西南，建立起貫穿整個(gè)“國際汽貿(mào)集聚中心”結(jié)構(gòu)中心組織軸線，與綠化撰寫彼此呼應(yīng)，構(gòu)筑起統(tǒng)籌建筑群體的“中心樞紐”，將諸多單體統(tǒng)一納入秩序之中。 （3）以“綠軸”為“底”，結(jié)構(gòu)軸線為“圖”；兩個(gè)軸線相交，達(dá)成簡(jiǎn)練、明確規(guī)劃組織構(gòu)架，有力的突出中心，形成場(chǎng)面恢弘的整體效果。外部整體空間層次分明，形成分布均衡的視覺焦點(diǎn)和空間景觀、人文節(jié)點(diǎn)，建立統(tǒng)一、集聚空間秩序。 2、意見規(guī)劃為七個(gè)功能區(qū)： （1）汽車展示交易區(qū) （2）汽車美容服務(wù)區(qū) （3）汽車配件交易市場(chǎng) （4）二手車交易市場(chǎng) （5）汽車零部件、快修生產(chǎn)區(qū) （5）商貿(mào)流通中心 （6）信息咨詢服務(wù)區(qū) （7）綜合配套服務(wù)區(qū) 功能布局 沿通港公路控制在30米寬的生態(tài)綠化帶，齊梁路控制在20米寬的生態(tài)綠化帶，規(guī)劃道路沿線控制在12米寬的生態(tài)綠化帶。 A 汽車展示交易區(qū) 沿主干道通港公路和次干道齊梁路，是人流量、車流量的主要?jiǎng)泳€，采用周邊式布局，安排汽車展示交易區(qū)。自西向東、由北向南依次布局12座品牌汽車銷售服務(wù)旗艦店（簡(jiǎn)稱“4S店”）。 B 汽車美容服務(wù)區(qū) 本區(qū)域位于汽車展示交易區(qū)之后，在梁區(qū)間布置貫通的綠化帶和公共停車場(chǎng)，將展示交易區(qū)的主要車流到達(dá)該區(qū)，通過交通的組織引導(dǎo)，為該區(qū)域的美容服務(wù)區(qū)帶來興旺的“人氣”。 C 汽車配件交易市場(chǎng) 在國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃的西南片，是地塊較大的汽配交易市場(chǎng)。不僅面向城市建設(shè)經(jīng)營，同時(shí)內(nèi)部形成完整的“街市”。 D 二手車交易市場(chǎng) 在國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃的東南片區(qū)，依傍“綠軸”是二手車市場(chǎng)。沿規(guī)劃道路布置經(jīng)營用房，同時(shí)面向城市和內(nèi)部二手車停車場(chǎng)，有利于經(jīng)營。 E 汽車零部件生產(chǎn)區(qū)、快修區(qū) 在國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃中心的汽車零部件生產(chǎn)區(qū)、快修區(qū)沿著齊梁路建設(shè)布局。與汽車交易、汽配交易記性有機(jī)的結(jié)合。 F 商貿(mào)流通中心、信息咨詢服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū) 沿規(guī)劃道路布置商貿(mào)流通中心、信息咨詢服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)，為國際汽貿(mào)集聚中心注入活力，形成良好的濃厚的商業(yè)氛圍。這些相關(guān)區(qū)域里面有：高級(jí)酒店式公寓、商貿(mào)信息中心大廈、交易中心、娛樂休閑中心、，是他們成為整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心NO1標(biāo)志。借助丹陽汽配市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，帶動(dòng)整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營運(yùn)作。 3、空間組織 以兩條軸線為基本框架，形成層次分明的空間序列。軸線發(fā)端于主干道通港公路和齊梁路的交匯口，向內(nèi)擴(kuò)展形成廣場(chǎng)，做為汽車城的主入口廣場(chǎng)。廣場(chǎng)將成為展示國際汽貿(mào)集聚中心甚至整個(gè)丹陽及開發(fā)區(qū)城市形象的“窗口”。 在主廣場(chǎng)邊聳立一座港結(jié)構(gòu)標(biāo)志塔——實(shí)際上的“城市雕塑、城市的名片”，高22.8米，頂部托起“國際汽貿(mào)集聚中心”的霓虹標(biāo)志，極好的渲染氣氛，提升汽車城形象。面對(duì)主廣場(chǎng)的建筑是綜合交易展示會(huì)議中心，圓形、高大的體量成為軸線組織的“龍頭”，以此來襯托主體建筑的氣勢(shì)。 12座品牌汽車交易展示旗艦店聯(lián)祛而立，發(fā)端于綜合展示中心邊，向西、向南呈波浪式展開，魚貫排列，呈現(xiàn)有條不紊的品牌立體商業(yè)空間。 汽車美容服務(wù)區(qū)、汽配市場(chǎng)和二手車市場(chǎng)的空間形態(tài)，順應(yīng)連接延伸或承接主軸線，形成基地上統(tǒng)一完整的立體空間序列。 位于基地中部的酒店式公寓，挺拔的體量，為“水平節(jié)奏”中，加入“高直”的要素，支撐期國際汽貿(mào)集聚中心的天際線。 在整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃空間虛實(shí)相生、疏密得當(dāng)、高低有致，整合大小不等的功能空間、人文空間與建筑體量，形成總體恢弘的場(chǎng)景氣勢(shì)。 4、道路交通 原則是：構(gòu)建高效、安全、流暢的交通方案，優(yōu)化道路布局。 國際汽貿(mào)集聚中心有城市道路，為人車混行；在項(xiàng)目地塊內(nèi)部，采用人車分流的交通組織方式。車行路采用周邊式布局，汽車可到達(dá)每幢建筑，其余各個(gè)功能均有分散的小型停車場(chǎng)。 將交通與生態(tài)綠化帶相結(jié)合，在其策劃展示交易中心背后，通過組織停車，為汽車美容服務(wù)經(jīng)營帶來興旺的“人氣”。將道路、停車位、景觀與集聚園的功能化、人文化、生態(tài)化、工業(yè)化密切結(jié)合起來，為突出建筑、規(guī)劃的藝術(shù)效果進(jìn)行鋪墊。 人行動(dòng)線以廣場(chǎng)、商業(yè)街和帶狀綠化為平臺(tái)，方便、直接到達(dá)各個(gè)場(chǎng)所。 5、綠化及景觀規(guī)劃 國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃中注重環(huán)境、綠化、生態(tài)與人文。將高壓線走廊布置為寬闊的綠化帶，并且沿綜合展示交易中心和12座品牌汽車旗艦店設(shè)置為40米寬的連續(xù)生態(tài)綠化帶，形成國際汽貿(mào)集聚中心獨(dú)一無二的“內(nèi)環(huán)”，并據(jù)此組織機(jī)動(dòng)車停放和供電等基礎(chǔ)設(shè)施。 以65米寬高壓線走廊為景觀帶軸線，是綠化貫穿整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心，串起各片區(qū)內(nèi)的功能空間，沿“綠軸”兩邊布置服務(wù)設(shè)施和展覽建筑，提高國際汽貿(mào)集聚中心的生態(tài)、綠化、環(huán)保環(huán)境質(zhì)量。建立層次豐富的綠地系統(tǒng)，配以富有人文氣息的小品，創(chuàng)造出富有生機(jī)的商業(yè)休閑娛樂空間。 （1） 綠化 創(chuàng)造生態(tài)綠色戶外空間和高質(zhì)量的工作、生活環(huán)境，是本次綠化環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的立意所在。 A 采用與總體規(guī)劃相一致的“幾何形”構(gòu)圖法，同現(xiàn)代建筑的尺度規(guī)模和藝術(shù)風(fēng)格相結(jié)合起來并更加的協(xié)調(diào)。 B 整個(gè)綠化系統(tǒng)采取點(diǎn)、線、面多樣化的綠色組合，景觀節(jié)點(diǎn)、道路綠化帶和大片集中綠化帶等，通過景觀軸線的組織，營造出不同的景觀層次和事宜的活動(dòng)場(chǎng)所，將建筑組群與綠色環(huán)保、生態(tài)環(huán)?；顒?dòng)空間相互參透融為一體，與人文活動(dòng)行為達(dá)成默契。 （2）景觀 國際汽貿(mào)集聚中心的景觀設(shè)計(jì)中，主題設(shè)計(jì)著重梳理，講求神韻，注重環(huán)境、綠化、環(huán)保與生態(tài)。 主廣場(chǎng)空間開闊，以綠化、噴水和景觀構(gòu)筑物，形成空間序列，引導(dǎo)行為動(dòng)線和觀賞視線，收放自如，營造方整大氣度整體商業(yè)格局。 高壓線走廊綠化帶，構(gòu)圖是成組流動(dòng)的線條，從線條、整體格局上來體現(xiàn)氣韻和豐富變化的內(nèi)涵。從這里我們可以欣賞到這個(gè)規(guī)劃上面線條的豐姿神采，營造方整大氣的美景，形成深遠(yuǎn)的空間效果和有沖擊力的視覺層次。 景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃脈絡(luò)相融合，形成率彩色環(huán)境空間。景觀動(dòng)線的發(fā)展，將生態(tài)、綠地的開闊空間和節(jié)點(diǎn)之間有機(jī)聯(lián)系，達(dá)到自然景觀、建筑、構(gòu)建物、廣場(chǎng)、展示中心、商貿(mào)中心之間的完美融合，連接起自然與生態(tài)現(xiàn)代、生態(tài)、人文、功能與建筑，構(gòu)筑出優(yōu)美的城市形象。 （2） 綠化方式 在國際汽貿(mào)集聚中心里面為了創(chuàng)造出一種有節(jié)奏的韻律，起伏高潮的藝術(shù)效果，綠化設(shè)計(jì)充分考慮環(huán)境形態(tài)（地形、建筑）與氣候形態(tài)（大風(fēng)、陽光），以本地原生植物類為主，以綠色植物為主調(diào)，以生態(tài)環(huán)保為宗旨。植物在種類搭配、高矮疏密、顏色形態(tài)等方面的調(diào)整充分體現(xiàn)區(qū)位的特點(diǎn)和景觀要求，使綠化與周邊的建筑構(gòu)成和諧的相互關(guān)系，起到重要的引導(dǎo)、造景和烘托作用，使國際汽貿(mào)集聚中心的道路成為人們流連的風(fēng)光路。 環(huán)境設(shè)計(jì)中注意利用絢麗多彩，千姿百態(tài)的不同植物類型，并注意一年四季不同的觀賞效果。而且應(yīng)該注意引用丹陽當(dāng)?shù)氐胤綐浞N。 6、消防規(guī)劃 規(guī)劃嚴(yán)格按照現(xiàn)行國際建筑防火規(guī)范進(jìn)行，并按照丹陽市有關(guān)部門要求進(jìn)行消防組織。各個(gè)功能區(qū)的疏散出入口的滿足規(guī)范，建筑間距符合規(guī)范要求。整個(gè)項(xiàng)目基地為環(huán)道貫通，形成流暢的消防通道。室外布置消防栓，間距不大于120米。 7、人防 按照“長(zhǎng)期準(zhǔn)備，重點(diǎn)建設(shè)，平戰(zhàn)結(jié)合”的方針，以重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)，帶動(dòng)整體人防建設(shè)的要求發(fā)展。 在國際汽貿(mào)集聚中心里面按照規(guī)劃要求考慮防空工程。建設(shè)單位將會(huì)同步配套建設(shè)防空地下室。 8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 總計(jì) 單位 1 總用地面積 233334 平方米 2 總建筑面積 263832 平方米 3 地上建筑面積 （記容積率部分） 256667 平方米 4 地下建筑面積 7600 平方米 5 容積率 1.1 ----- 6 綠化率 30 % 7 建筑密度 31 % 8 建筑基底面積 35139 平方米 9 機(jī)動(dòng)車車位 2500 輛 10 自行車停車面積 4500 平方米 （九）建筑設(shè)計(jì) 1、建筑理念 （1）方案設(shè)計(jì)概念簡(jiǎn)潔、清晰、高效。在簡(jiǎn)明的結(jié)構(gòu)中，通過布局、結(jié)構(gòu)、材料及技術(shù)連成一種嶄新的視覺效果。通過觀察建筑群體的各部分，能感受到一種簡(jiǎn)明易懂的圖解概念。 （2）在設(shè)計(jì)與風(fēng)格之外，著重對(duì)工程技術(shù)的潛在追求，希望將新型材料和系統(tǒng)技術(shù)的使用推向新的層次——這個(gè)一點(diǎn)同丹陽汽車產(chǎn)業(yè)及丹陽汽配產(chǎn)業(yè)相契合。技術(shù)是啟發(fā)設(shè)計(jì)的一個(gè)方向，然而目標(biāo)是改善整個(gè)“城”的性能和效率。 （3）在國際汽貿(mào)集聚中心的美觀功能分區(qū)中，所有單體的體量與細(xì)部看起來都一樣的完整——從建設(shè)伊始，建筑風(fēng)格及造型就必需顯現(xiàn)出來并完美的保持下去。 2、建筑設(shè)計(jì) ——綜合交易展廳坐落與道路交叉口處，面向主干道和廣場(chǎng)，建筑體量、規(guī)模和造型，標(biāo)志著汽車城的形象，對(duì)城市空間景觀有著重要的影響。高層的酒店式公寓挺拔高聳將成為整個(gè)丹陽及開發(fā)區(qū)的城市地標(biāo)。 兩座主體建筑高大，均采用光滑的弧形，圓弧形體量和頂部圓形的構(gòu)筑，處于“城”區(qū)內(nèi)以矩形為主的周圍環(huán)境中，猶如“萬綠叢中一點(diǎn)紅”，挺拔靚麗，展示出優(yōu)美的形態(tài)和空間力度。 建筑群體立面采用金屬和玻璃幕墻，完整平滑的表面和水平與垂直線條所形成的細(xì)部，使建筑形象一款款精密新穎的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)品，體現(xiàn)出搞科技的氣質(zhì)。 根據(jù)“4S”店的特點(diǎn)，十二座品牌汽車旗艦店適合采用大進(jìn)深，鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)屋架，并選擇經(jīng)濟(jì)跨度，達(dá)到施工迅速和成本經(jīng)濟(jì)。局部采用弧形斜面，充分發(fā)揮新型建筑材料的加工特性，以標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件營造與眾不同的建筑效果，尤其是建筑側(cè)立面，形成傳統(tǒng)的“波浪”，使工業(yè)建筑被賦予文化意味。 十二座品牌旗艦店聯(lián)祛而立，形成一片宏大的整體，從主干道上望去，波浪式綿延展開的體量，具有激動(dòng)人心的恢弘氣勢(shì)——源于設(shè)計(jì)中運(yùn)用“加和效應(yīng)”：總體的力量大于單體之和。 十一、項(xiàng)目策略建議 （一）項(xiàng)目產(chǎn)品操盤思路 市場(chǎng)型項(xiàng)目的操作與一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作不同，而本項(xiàng)目更是市場(chǎng)型項(xiàng)目的延伸，是汽車與房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合體，就更體現(xiàn)出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。 本項(xiàng)目的操作，建議其操盤的中心思路圍繞著“打造丹陽城市名片——丹陽國際汽貿(mào)集聚中心”“投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)”兩個(gè)主題來操作。 其中：“丹陽城市名片”，為樹立項(xiàng)目在丹陽乃至江蘇省消費(fèi)者心中的形象，以先聲奪人的氣勢(shì)，提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值，確定項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的地位。 “投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)”，主要是針對(duì)項(xiàng)目招商想來丹陽“二次創(chuàng)業(yè)”目標(biāo)客戶群 （二）準(zhǔn)備期 一個(gè)項(xiàng)目的成功操作，離不開前期充分的市場(chǎng)調(diào)查及各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備，前期項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備與謀劃，直接與后期的集體招商，起著至關(guān)重要的作用。前期準(zhǔn)備可以從以下幾個(gè)方面著手： 與政府相關(guān)聯(lián)的部門協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)把本項(xiàng)目作為丹陽招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，加大招力度，同時(shí)為本項(xiàng)目涉及到工商、稅務(wù)、車輛管理所等有關(guān)部門及各項(xiàng)優(yōu)惠政策以政府文件的形式下文。 及時(shí)有針對(duì)性拿出切實(shí)可行的針對(duì)4S店及品牌專賣店的招商政策。建議涉及到不同品牌制定不同的招商政策，前期門檻不易過高，在具體招商活動(dòng)中，形成一定的基礎(chǔ)量以后，門檻適當(dāng)上升。針對(duì)汽配市場(chǎng)商鋪的銷售，建議操盤思路是租售結(jié)合，其出租率控制在百忙之中20%左右，而這20%的出租率應(yīng)針對(duì)一些經(jīng)銷大戶不愿意購買而設(shè)立。 招商資料的其他準(zhǔn)備包括：整體規(guī)劃、樓書、效果圖、政策性文件、三維動(dòng)畫招商宣傳片、合同等。  招商機(jī)構(gòu)的設(shè)立 本項(xiàng)目的招商工作，不是單純意義上的房地產(chǎn)招商，其招商小組的成員，建議應(yīng)把懂房地產(chǎn)招商的人員熟悉汽車行業(yè)的人員相結(jié)合，同時(shí)充分利用在江浙皖地區(qū)經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)，從而降低廣告的直接投入，從而降低整個(gè)經(jīng)營成本。 人員的培訓(xùn) 招商的過程，實(shí)際上就是一種溝通，整個(gè)招商小組成員直接面對(duì)客戶，其溝通能力，談判的技巧性，直接的體現(xiàn)就是成功率。所以，招商前的人員培訓(xùn)工作顯得非常重要。 （三）造勢(shì) A、造勢(shì)一 1、商業(yè)地產(chǎn)，操盤其實(shí)就是一種炒作。 商業(yè)地產(chǎn)，最重要的就是造勢(shì)。 而作為汽車與房地產(chǎn)的結(jié)合體，汽車城，其造勢(shì)須更講究其專業(yè)性、實(shí)用性。 2、項(xiàng)目包裝 首先，建議把本項(xiàng)目包裝成“丹陽城市名片——丹陽國際汽貿(mào)集聚中心”對(duì)外的感覺上，讓目標(biāo)客戶認(rèn)同，更多包含的概念是政府行為。從而避免一些目標(biāo)客戶對(duì)的擔(dān)心，而公司作為投資商，其品牌知名度和收益不會(huì)受到太大影響。 3、案場(chǎng)包裝 外墻廣告及汽車城招商中心的設(shè)立，進(jìn)一步強(qiáng)化知名度，擴(kuò)大美譽(yù)度。  行業(yè)內(nèi)有計(jì)劃的擴(kuò)大影響面 江蘇省是汽車大省，而公司作為江蘇省汽車經(jīng)營的領(lǐng)軍人物，興建汽車城應(yīng)調(diào)動(dòng)一切資源，策動(dòng)江蘇的汽車生產(chǎn)廠家直接入駐，它們的入駐對(duì)汽車城的影響將是深遠(yuǎn)的。 B、造勢(shì)二 1、新聞發(fā)布會(huì)：當(dāng)今的社會(huì)是信息的社會(huì)，投資汽車城項(xiàng)目的一個(gè)炒作平臺(tái)就是通過傳媒，迅速的發(fā)布汽車城的相關(guān)信息，引起廣大業(yè)內(nèi)人士和目標(biāo)客戶的關(guān)注，通過媒體的炒作，迅速的在行業(yè)內(nèi)引起轟動(dòng)效應(yīng)； 2、行業(yè)協(xié)會(huì)的宣傳：通過汽車生產(chǎn)廠家和汽車行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布“丹陽國際汽貿(mào)集聚中心”的招商信息，擴(kuò)大其知名度；與汽車行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)系對(duì)招商工作的支持很大，而我們將來目標(biāo)客戶很大一部分是在行業(yè)內(nèi)的大戶，如能率先策動(dòng)他們進(jìn)場(chǎng)，會(huì)降低我們后期的招商的壓力； 3、會(huì)展宣傳：舉辦汽車展銷會(huì)或汽配及汽車用品展進(jìn)行項(xiàng)目整體宣傳與推廣； 4、在高速公路設(shè)高架廣告； 5、DM（直郵廣告）迅速有效的直接發(fā)布我們的招商信息； 6、行業(yè)內(nèi)的報(bào)刊雜志廣告的推動(dòng)促銷是任何商業(yè)地產(chǎn)不可缺少的一項(xiàng)，作為本項(xiàng)目，建議進(jìn)行適量的廣告推廣，是必須的，推廣應(yīng)提前進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱。而在其具體招商過程中廣告力度、密度應(yīng)達(dá)到一定水平量。 （四）招商 本項(xiàng)目最大量的工作是赴外地招商，招商的成功與否，是我們項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。在完成前期各項(xiàng)的準(zhǔn)備之后，招商人員應(yīng)借助公司集團(tuán)整個(gè)營銷網(wǎng)絡(luò)直接或間接一對(duì)一的營銷模式。而作為后期商鋪的招商模式，應(yīng)針對(duì)不同行業(yè)采用人員+廣告+座談會(huì)+大戶+牽頭人的模式進(jìn)行招商，同時(shí)充分利用政府相關(guān)職能部門的作用進(jìn)行招商。 十二、項(xiàng)目推廣建議 （一）推廣策略 1、廣告市場(chǎng)分析 2、廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4、廣告階段策略 5、媒介策略 6、公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 7、入市前印刷品的設(shè)計(jì)與制作 8、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正 （二）營銷策略 1、確定招商政策 A 價(jià)格政策 B 品牌合作政策 C 各種優(yōu)惠政策 D 金融政策 E 市場(chǎng)扶持政策 F 協(xié)調(diào)政府制定“一站式服務(wù)”政策（車管所、質(zhì)檢、工商、稅務(wù)、銀行等部門實(shí)行一條龍辦公）； G 協(xié)調(diào)政府制定市場(chǎng)保護(hù)政策，杜絕“三亂”； 2、制定項(xiàng)目招商方案 A 確定招商對(duì)象，針對(duì)不同目標(biāo)區(qū)域制定不同的招商政策； B 對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)市場(chǎng)以政府名義組成招商團(tuán)，赴目標(biāo)市場(chǎng)招商； C 制定異地廣告宣傳推廣方案； D 對(duì)潛在客戶登記造冊(cè)、專人拜訪、跟進(jìn)； E 對(duì)有意向的大客戶專題研究，給予政策傾斜； F 安排目標(biāo)客戶來市場(chǎng)考察； G 對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算和控制。 3、營銷環(huán)境的營造 十三、項(xiàng)目投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析 （一）入市時(shí)機(jī)選擇