房地產(chǎn)金融專題,金融是車輪金融是心臟,本章知識點,房地產(chǎn)金融、特點房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類我國住房基金構(gòu)成項目貸款、經(jīng)營貸款、按揭貸款房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,概述,一、房地產(chǎn)金融釋義二、房地產(chǎn)金融演化和發(fā)展三、房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志四、我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)存問題五、國外房地產(chǎn)金融借鑒六、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類七、房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,一、房地產(chǎn)金融釋義,金融以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。房地產(chǎn)金融圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動。是房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物,三、房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志,1、住房貸款以抵押貸款為主。位置固定、價值穩(wěn)定。2、籌資和貸款的方式多樣?；I資方式政策資金、儲蓄、基金、股票、證券；貸款方式固定利率、變率；固定期限、可展期；不同還款方式。3、法律體系完善。資金的安全性、流動性、盈利性。4、房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)完整。市場的完整*房地產(chǎn)一級市場和二級市場金融市場的完整抵押、保險、擔(dān)保、服務(wù)中介。5、市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。預(yù)先介入機(jī)制。借貸從房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性論證階段介入。全程管理機(jī)制。貸款的發(fā)放、使用、收回；借款人的收入變動；房屋使用、維修、翻新改造等?？茖W(xué)決策機(jī)制。信用評估方法、確定安全貸款額、貸款比例調(diào)整、利率標(biāo)準(zhǔn)確定等。呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制。呆賬壞賬的評估、揭露、示警。,四、金融市場存在問題,1、資金來源單一。政策性資金（公積金）：歸集率不高，常被政府挪用。“房管會決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財政監(jiān)督”，責(zé)任不明。金融儲蓄資金：儲蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對稱。2、貸款的過渡性。貸款停留在擔(dān)保階段，有保證、質(zhì)押、抵押貸款（1）保證貸款：要求第三方有相同數(shù)量、相當(dāng)期限的存款，利率按活期計息。（2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。（3）抵押貸款：方式比較單一。3、房地產(chǎn)金融市場不完善。單一、中介少。4、房地產(chǎn)金融市場法律體系不健全。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體，5、商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。,五、國外房地產(chǎn)金融的借鑒新加坡公積金制度,150多年前移民村，1880年商業(yè)港口城市。1959年自治1963年接受馬來西亞，1965年馬來西亞獨立1960年吸收外資1955年建立公積金制度，用于雇員的社會保障。1968年修改中央公積金法，允許用于購買住房,新加坡公積金制度,機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能分工，設(shè)公積金管理局，內(nèi)設(shè)理事會；規(guī)定歸集、提取、使用、違規(guī)處理等；公積金管理局依法管理、營運(yùn)公積金；強(qiáng)迫儲蓄，雇主、雇員依法如期繳納公積金，以同等比例繳納；55歲以后題，或意外、移民可以提前提取。公積金實行個有化。,公積金實施案例,一個工人月薪1000元雇員在自己月薪中拿出20%即200元雇主在企業(yè)資金中拿出20%即200元工人實得800元公積金的80%用于住房、股票、黃金，8%用于養(yǎng)老，12%用于醫(yī)療（妻子、兒女、父母）實施效果：使經(jīng)濟(jì)增長率提高，1985年為-17%，1986年為18%，1987年為67%。,六、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,1、房地產(chǎn)住房儲蓄存款投資限額存款企業(yè)住房建設(shè)存款商品房周轉(zhuǎn)金存款土地開發(fā)基金存款外資建房存款,2、住房基金管理（三級）城鎮(zhèn)住房建設(shè)基金企業(yè)住宅建設(shè)基金職工個人住房建設(shè)基金,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款項目貸款經(jīng)營貸款流動資金貸款,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,4、房地產(chǎn)抵押貸款一般的房地產(chǎn)抵押貸款：抵押人-抵押權(quán)人按揭貸款：買方-銀行-賣方,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,5、房地產(chǎn)股票：是否記名：記名式、不記名式投資人：國家股、企業(yè)股、個人股有無面值：面值股票、無面值股票股權(quán)：普通股、優(yōu)先股,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,6、房地產(chǎn)債券：期限長短：短期債券、中期債券、長期債券支付利息：一次性付息、附息票式是否貼現(xiàn)：可貼現(xiàn)、不可貼現(xiàn),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,7、房地產(chǎn)信托：實物委托、資金委托和管理委托債權(quán)委托和擔(dān)保委托民事委托和商事委托,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,8、房地產(chǎn)保險房屋財產(chǎn)保險房屋責(zé)任保險房屋綜合保險房屋利益保險建筑工程質(zhì)量保險,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,9、房地產(chǎn)結(jié)算：現(xiàn)金結(jié)算轉(zhuǎn)賬結(jié)算10、房地產(chǎn)典當(dāng),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,七、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)金融活動的主體。有兩類房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：-銀行型：可以創(chuàng)造貨幣。專營或兼營，業(yè)務(wù)范圍廣泛-非銀行型：不能創(chuàng)造貨幣。專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小,信用中介職能,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),(一)銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)1.商業(yè)銀行下設(shè)的房地產(chǎn)信貸部*2.住房儲蓄銀行*3.房地產(chǎn)抵押銀行4.其他銀行(二)非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)1.住房合作社*2.住房貸款保險機(jī)構(gòu)住房貸款保險機(jī)構(gòu)3.信托投資公司。4.地方性的住房金融公司*,銀行型1.商業(yè)銀行下設(shè)的房地產(chǎn)信貸部,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)約占資產(chǎn)業(yè)務(wù)總量的30%主要業(yè)務(wù)：-購買房地產(chǎn)抵押證券；-房地產(chǎn)抵押貸款，包括住房和非住房，個人和企業(yè)等；-房地產(chǎn)服務(wù)咨詢和中介業(yè)務(wù)。管理體制雙重領(lǐng)導(dǎo)“四級三段”式管理“四級”，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和組織形式上，按照現(xiàn)行的銀行管理體系，分為總行省級地市分行縣支行房地產(chǎn)信貸部?！叭巍?，在管理職能上，按照工作特點和管理內(nèi)容的相似程度，分為總行管理行經(jīng)辦行房地產(chǎn)信貸部?？傂蟹康禺a(chǎn)金融業(yè)務(wù)的最高管理機(jī)構(gòu)；管理行省、自治區(qū)、市分行，中間管理層；經(jīng)辦行直轄市、地市分行、縣支行，具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)。,2.住房儲蓄銀行,資金來源：各類股本金和自身積累。包括個人住房儲蓄存款、住房基金、國家或政府金融機(jī)構(gòu)借款、國際金融機(jī)構(gòu)借款。經(jīng)營方式:一業(yè)為主，主營住房存款和貸款。兼營多樣。兼營與房地產(chǎn)相關(guān)的存款、貸款、投資、信托、抵押、租賃及銀行中介業(yè)務(wù)。案例:1987年山東煙臺住房儲蓄銀行、安徽蚌埠住房儲蓄銀行.實行股份制，由當(dāng)?shù)刎斦?、專業(yè)銀行、保險公司、企事業(yè)單位共同出資參股。,3.房地產(chǎn)抵押銀行,資金來源：發(fā)行房地產(chǎn)抵押證券。資金運(yùn)用：以房地產(chǎn)為抵押的長期貸款,投資,4.其他銀行-土地銀行,資金來源:發(fā)行債券籌集資金，資金運(yùn)用:向農(nóng)民提供長期貸款,用于購置農(nóng)用土地或發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公營機(jī)構(gòu)信譽(yù)度高，安全性強(qiáng)，利率低，資金籌措能力較強(qiáng)。,非銀行型1.住房合作社,（例如：住宅信用合作社、建筑合作社、儲蓄和貸款協(xié)會）是一種把買房或建住房的人組織起來，共同籌集資金，為入社成員得到住房而提供資金支持的互助性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。資金來源：合作社成員的共同集資、國家金融機(jī)構(gòu)的貸款。資金運(yùn)用：向社員發(fā)放住房抵押貸款，社員按照股金多少、入股時間長短依次獲得買房、建房資金。,1.住房合作社,主要特點：自愿。入社自愿，退社自由，自愿入股。協(xié)作。個人、政府、單位、三方共同籌資，適當(dāng)依靠銀行。平等互利。社員地位平等、利益均沾、風(fēng)險共擔(dān)。收入分配采取按勞分配和按股分紅結(jié)合的方式。收入除去各項開支后，以利息或紅利的方式支付給社員。民主管理。社員是股東，股東大會按照民主集中制的原則組建組織機(jī)構(gòu)，選舉董事會，再由董事會選舉經(jīng)理人。,2.住房貸款保險機(jī)構(gòu),專門為單位和個人住房抵押貸款提供保險或經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的組織。借款人在提供住房抵押的同時，向保險機(jī)構(gòu)投保，一般每年支付的保險費為尚未償還的貸款平均余額保險公司在投保人無力按時償還貸款本息時，就將所欠的貸款本息補(bǔ)償給發(fā)放這筆貸款的金融機(jī)構(gòu)把借款人與信貸機(jī)構(gòu)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系接過來，轉(zhuǎn)變成借款人與保險機(jī)構(gòu)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，負(fù)責(zé)清理。,3.信托投資公司,專業(yè)銀行辦的信托投資公司財政辦的信托投資公司業(yè)務(wù):-發(fā)放委托貸款-開發(fā)建設(shè)的器材、設(shè)備和部分建材的租賃-代管住房出租-代管房地產(chǎn)買賣-土地執(zhí)業(yè)信托-房地產(chǎn)咨詢,4.地方性的住房金融公司,管理體制:股份制金融企業(yè).實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會成員由參股單位負(fù)責(zé)人出任雙重領(lǐng)導(dǎo):由地方政府和人民銀行。資金來源：國家和地方撥給的住房基金;股東單位的投資資本；中央銀行劃撥的信貸周轉(zhuǎn)金；發(fā)行股票和中長期住房債券。,后續(xù)（以下部分）,個人住房貸款公積金貸款房地產(chǎn)保險,參考文獻(xiàn),我國九十年代以來房地產(chǎn)周期和金融政策作者：建設(shè)銀行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理博士郁文達(dá),我國九十年代以來房地產(chǎn)周期和金融政策,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是周期性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的周期與金融密切相關(guān)。就短期而言，房地產(chǎn)業(yè)的波動與信貸市場關(guān)系是相當(dāng)密切的。在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，土地、資金等要素由市場價格信號引導(dǎo)。信貸政策與房地產(chǎn)業(yè)的一般傳導(dǎo)機(jī)制是：利率下降，銀行貸款可供量增加，投資支出、消費增加，建造商增加住房供應(yīng)，購房者購房活躍，增加對抵押貸款的需求。利率上升則相反。利率、股市和住房市場的三者關(guān)系是：利率下降，股票價格上升，改善消費者的資產(chǎn)負(fù)債狀況，人們的財富增多，提高消費者購買新住宅的欲望。反之則減少?，F(xiàn)在美國利率下降，股市也在下降，但人們投在住房市場的資金增加，將購房作為投資保值的手段，這是家庭資產(chǎn)調(diào)整的結(jié)果。現(xiàn)在美國個人擁有的股票價值為12萬億美元，而擁有房地產(chǎn)的價值約為14萬億美元。,一、我國九十年代以來的房地產(chǎn)周期和金融政策,我國一些學(xué)者對中國的房地產(chǎn)周期作了不同的研究分析，有根據(jù)GDP增長與商品房銷售額增長率的對應(yīng)關(guān)系作劃分；有從經(jīng)濟(jì)周期理論角度對房地產(chǎn)周期波動的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行劃分；還有用商品房銷售面積年增長率的指標(biāo)來研究。考慮到房地產(chǎn)銷售面積年增長率與其他綜合指標(biāo)效果基本一致，具有較好的代表性，與宏觀經(jīng)濟(jì)波動指標(biāo)具有可比性，也便于作同類比較，數(shù)據(jù)容易采集等特點，這里用這一指標(biāo)來研究。,我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)周期分成三個階段。房地產(chǎn)金融在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌過程中，伴隨著住房制度和中國的金融制度的改革逐步建立。第一階段是1996年以前。其特點是住房單位投資、集團(tuán)消費，房地產(chǎn)金融初步建立，計劃經(jīng)濟(jì)色彩很強(qiáng)。1984年根據(jù)國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)銀行從建筑業(yè)流動資金貸款中單獨切出一塊支持城市綜合開發(fā)和商品房專項貸款。1984年底，建設(shè)銀行累計發(fā)放商品房貸款17.6億元。1988年以后，為了配合各地的房改和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，建設(shè)銀行成立了專門的機(jī)構(gòu)，開發(fā)了不同種類的貸款，有適合于短期、臨時周轉(zhuǎn)的流動資金貸款，也有中、長期，一次貸款分期歸還的固定資產(chǎn)貸款，也有存貸掛鉤的個人消費性貸款。,上海1991年建立并隨后在全國推行的住房公積金制度和房改建立的住房基金，使房地產(chǎn)金融有了自營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和辦理住房基金、住房公積金的政策性住房金融業(yè)務(wù)，可以運(yùn)用閑置的政策性資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款。這塊資金的信貸安排1992年起由人民銀行每年從社會信用計劃單獨安排一塊規(guī)模下達(dá)給專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部。九十年代初建設(shè)銀行江門市分行在全國首次推出個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)時全國掀起了圈地?zé)岷烷_發(fā)區(qū)熱，銀行的繞規(guī)模貸款、拆借資金和自辦公司的貸款助長了圈地?zé)岷统吹責(zé)幔?993年到達(dá)頂點。1993年國家開始整頓房地產(chǎn)并實行從緊的貨幣政策。1993年人行規(guī)定專業(yè)銀行的新增房地產(chǎn)貸款安排納入當(dāng)年的信用計劃和固定資產(chǎn)投資計劃，并開始清理繞規(guī)模貸款、違規(guī)拆借和自辦經(jīng)濟(jì)實體，到1996年沒有新增自營性開發(fā)類貸款，只能發(fā)放一部分委托貸款。1996年房地產(chǎn)周期達(dá)到第一個谷底。,第二階段從1996年到1998年。這一階段單位投資建房、集團(tuán)消費仍占很大比例，個人購房也有很大的發(fā)展。1996年后貨幣政策開始松動，利率由高開始回落，1996年到2002年央行八次下調(diào)利率，利率水平處于下降的空間。銀行可貸資金增加。從1996年開始，建設(shè)銀行根據(jù)利率下調(diào)的信號，結(jié)合市場的需要，開始加大個人住房貸款的投放力度。1997年央行頒布了個人住房擔(dān)保貸款管理辦法，規(guī)定承辦公積金業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行可以辦理用公積金建造的普通住房的個人住房貸款。隨著國家1998年下半年停止實物分房，單位投資建房、集團(tuán)消費在1998年達(dá)到新的高峰。,第三階段，從1998年到現(xiàn)在。我國進(jìn)入以個人購買住房為主的時期。這一時期房地產(chǎn)金融政策的特點是貨幣政策寬松，銀行可貸資金增加。1998年央行對商業(yè)銀行實行的規(guī)模管理轉(zhuǎn)變成資產(chǎn)負(fù)債比例管理，當(dāng)年中央銀行又頒布了個人住房貸款管理辦法，規(guī)定所有商業(yè)銀行對購買自有普通住房都可以發(fā)放個人住房貸款，打破了主要由建設(shè)銀行壟斷的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量好、風(fēng)險低，是商業(yè)銀行降低整體不良貸款，吸引中、高端客戶資源的優(yōu)質(zhì)信貸品種。房地產(chǎn)金融進(jìn)入四大國有商業(yè)銀行為主，以爭奪個人按揭業(yè)務(wù)的自由競爭時期。競爭的加劇，使商業(yè)銀行之間必然會放寬開發(fā)貸款和個人住房貸款的貸款條件，加快了房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張。從周期波動可以看出，除1999年房地產(chǎn)市場有一定的下調(diào)幅度外，2000、2001和2002年又有所回升，并維持在較高位運(yùn)行。人民銀行2001年發(fā)出規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，糾正商業(yè)銀行的違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)市場的周期波動和貨幣市場的松緊、信貸條件的寬松是緊密相連的。,從圖一可以看出，1989年到1996年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整的周期。周期的兩個谷底時間間隔是7年，間隔時間短，是計劃經(jīng)濟(jì)、行政干預(yù)的結(jié)果，一刀切的調(diào)控使周期波動很陡。1996年后是新的一輪周期。1998年到頂部后開始回落，期間有一定的反彈，時間間隔已有6年，現(xiàn)在仍沒有到谷底。1998年以后，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)的金融政策的調(diào)整盡管還存在一定的問題，但己逐步市場化，兩個谷底的時間間隔會延長，周期波幅相對平緩。,二、廣東的房地產(chǎn)周期,地方的房地產(chǎn)市場是全國房地產(chǎn)市場的一部分，其金融政策的統(tǒng)一性保證了地方和全國趨勢的一致性。但房地產(chǎn)市場又有很強(qiáng)的地域性，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，市場成熟程度的不同，所以廣東房地產(chǎn)的周期也和全國有一定的差異性。從圖二看，第一階段缺乏數(shù)據(jù)，第二階段和全國類似，這里重點分析1998年后的第三階段。,1、廣東省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度(規(guī)模、速度),表一：1996年-2002年廣東國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)業(yè)增加值統(tǒng)計表單位：億元,表二：廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率及其占GDP和固定資產(chǎn)投資比重單位：億元、（1996年-2002年）,從規(guī)模上看，廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重1999年后都達(dá)到5以上，2002年最高。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資的比重也是逐年增加。在速度上，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長率快于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率快于固定資產(chǎn)投資的增長率。這表明房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度加大，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的依賴程度加深。,2、周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析,按房地產(chǎn)周期協(xié)調(diào)的先后程度分三類指標(biāo)。先導(dǎo)指標(biāo)：(1)全社會固定資產(chǎn)投資(見表二)；(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額(見表二)；(3)施工面積(見表三)；(4)新開工面積(見表三)。,表三：廣東省商品房施工面積和新開工面積統(tǒng)計表單位：萬平方米（1996年-2002年）,2、周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析,同步指標(biāo)：(1)銷售面積(見表四)；(2)銷售額(見表四)。滯后指標(biāo)：竣工面積(見表五)。,表四：1996年-2002年廣東省商品房銷售面積和銷售額統(tǒng)計表單位：萬平方米,表五：1996年-2002年廣東省商品房竣工面積統(tǒng)計表單位：萬平方米、,從三類指標(biāo)分析看，先行指標(biāo)的投資、新開工面積和施工面積同比增長較快；而同步的銷售指標(biāo)增幅平穩(wěn)，2002年有所下調(diào)；滯后的竣工面積增加，空置面積也增加。,3、房地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)變化表六：2002年1-11月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況單位：,從不同的地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建的自籌資金低于全國平均水平，而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款高于全國平均水平；而廣東低于這一水平；而第三項其他資金來源(定金、按揭貸款)北京、上海、浙江都超過廣東。這表明北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。,三、房地產(chǎn)金融政策的走勢判斷和建議,1、今年我國將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，利率不會上調(diào)，仍處于較低的水平。今年經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)仍保持7以上，房地產(chǎn)投資和消費支出對擴(kuò)大內(nèi)需，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的積極作用不應(yīng)被忽視。2、為了制止房地產(chǎn)的局部過熱和泡沫的產(chǎn)生，中央銀行的房地產(chǎn)金融政策會重申2001年的有關(guān)規(guī)定，特別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級要高，企業(yè)自有資金達(dá)到30四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競爭行為。,三、房地產(chǎn)金融政策的走勢判斷和建議,3、房地產(chǎn)金融政策應(yīng)該實行“軟著陸”的操作，以保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對在建的存量貸款項目和新項目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場大的波動。提高開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)企業(yè)貸款的門檻，適當(dāng)收緊房地產(chǎn)信貸配給。企業(yè)用低于30的自有資金從事房地產(chǎn)開發(fā)是引發(fā)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張的源頭，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)證明了這一點。廣東房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金在全國12個熱點地區(qū)還算比較高，但自有資金所占比重不高，并且還在下降。全國熱點地區(qū)自籌資金較低，自有資金水平可能會更低。企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，盲目擴(kuò)張，資金鏈很緊，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險。由于商業(yè)銀行體制改革不到位，內(nèi)部的激勵約束機(jī)制不完善和同業(yè)激烈的競爭，有效控制貸款資金和流向的貸后管理較松，助長了房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張。強(qiáng)化對企業(yè)自有資金30以上的要求和貸后資金的管理必須從嚴(yán)。4、用個人住房貸款條件的差別化要求引導(dǎo)和調(diào)整住房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。如對普通住房和高檔別墅的貸款要求可以在貸款成數(shù)、期限、利率，期房和現(xiàn)房等方面給予前者比后者更優(yōu)惠的條件。,