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1,區(qū)域開發(fā)運(yùn)營模式,2,區(qū)域開發(fā)運(yùn)營模式比較,,,,3,廣州珠江新城—宏大規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)狀況之間的尷尬1992年初，廣州市政府決定開發(fā)珠江新城。1993年6月，珠江新城規(guī)劃確定，堪稱廣州當(dāng)時最先進(jìn)的一個城市規(guī)劃。從開發(fā)伊始，在廣東這個中國房地產(chǎn)市場化改革領(lǐng)先的省份中，廣州市政府在規(guī)劃方案的確定、土地的開發(fā)、資金使用等方面都采用了政府強(qiáng)主導(dǎo)的方式。但是出乎大多數(shù)人以外的是，近10年來，珠江新城的規(guī)劃和基礎(chǔ)投資建設(shè)可以說是起起伏伏。在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的時期，十年時間不可謂短，可是這塊眾望所歸的“黃金地塊”并未如預(yù)期般火熱起來。,借鑒一：政府越位主導(dǎo)的案例,當(dāng)年規(guī)劃的“中央商務(wù)區(qū)核心”，現(xiàn)狀只有住宅樓和大片空地，商務(wù)辦公樓和商業(yè)卻難覓蹤影（上）珠江新城作為廣州CBD核心區(qū)的宏偉規(guī)劃（下）,4,廣州珠江新城—政府應(yīng)該檢討的四個教訓(xùn)“小塊用地公開招標(biāo)”的土地開發(fā)模式，使珠江新城雖然有規(guī)劃，卻沒有一個統(tǒng)一的開發(fā)模式，沒有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)者，導(dǎo)致藍(lán)圖難以實(shí)施。珠江新城現(xiàn)狀只有住宅樓和大片空地，商務(wù)辦公樓和商業(yè)卻難覓蹤影，與其“中央商務(wù)區(qū)核心”的定位實(shí)在相距較遠(yuǎn)。政府為了地鐵項(xiàng)目籌資，高價(jià)賣地，指導(dǎo)的失控。同時開發(fā)商的盲目跟進(jìn)，導(dǎo)致珠江新城樓盤價(jià)格一直居高不下，沒有降價(jià)空間、失去競爭力和興奮點(diǎn)。最終導(dǎo)致了雙方利益共同受損。政府在推出珠江新城的同時，又不斷推出“西聯(lián)、南拓、東移、北優(yōu)”新的投資熱點(diǎn)，導(dǎo)致開發(fā)源耗散。民間資本沒有充分調(diào)動，政府力量獨(dú)木難支。國內(nèi)外金融財(cái)團(tuán)和大型建設(shè)機(jī)構(gòu)沒有被引進(jìn)，政府調(diào)控城市土地這只“有形的手”沒有充分發(fā)揮作用,借鑒一：政府越位主導(dǎo)的案例,5,2000年番禺撤縣建區(qū)，在區(qū)政府的權(quán)力移交之前，大批的土地被批出，但是政府并未意識到在土地批出之前對這個地塊的價(jià)值和發(fā)展進(jìn)行評估，也沒有一個整體的規(guī)劃進(jìn)行控導(dǎo)。2001年，星河灣“五一”推盤打響華南板塊第一槍之后，廣州開始出現(xiàn)大規(guī)模的郊區(qū)化置業(yè)趨向。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2001年廣州的銷售十強(qiáng)中，有七強(qiáng)來自番禺區(qū)。位于廣州和番禺接壤的那帶荒地，一下成為房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若騖的熱土；出于市場優(yōu)勝劣汰的強(qiáng)大驅(qū)動力，華南板塊在無論在施工的組織嚴(yán)密還是在物業(yè)質(zhì)量的精雕細(xì)琢方面，在國內(nèi)都開了先例。由此所造成的大盤效應(yīng)，也成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)史上的一個里程碑。,借鑒二：市場自發(fā)引導(dǎo)的案例,廣東華南板塊—大盤開發(fā)的樣板地,6,廣東華南板塊—笑傲江湖背后的遺憾宜居不宜業(yè)。在原來的廣州市域規(guī)劃里，把華南板塊作為一個旅游度假區(qū)而不是一個衛(wèi)星城鎮(zhèn)。但是現(xiàn)在這里卻成了一個中心居住區(qū)，幾千畝的大盤鱗次櫛比地?cái)D在幾十平方公里的區(qū)域內(nèi)，沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈接，只能安居不能樂業(yè)；幾十萬居民遠(yuǎn)離工作、就業(yè)地點(diǎn)，造成生活成本過高，缺乏可持續(xù)生活能力；小而全，缺乏公共設(shè)施的合理規(guī)劃。華南板塊缺乏一個整體的協(xié)調(diào)者。開發(fā)商只注重內(nèi)部環(huán)境培育與社區(qū)配套，而周邊的環(huán)境得不到改善，向公眾開放的公共綠地嚴(yán)重缺乏，封閉式的物業(yè)管理，對城市景觀、環(huán)境和城市空間結(jié)構(gòu)造成很大影響。,借鑒二：市場自發(fā)引導(dǎo)的案例,7,上海一城九鎮(zhèn)—開發(fā)體制的創(chuàng)新2001年，上海政府印發(fā)了《關(guān)于上海市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展的試點(diǎn)意見》，標(biāo)志著上海開始進(jìn)入“新城時代”。開啟“一城九鎮(zhèn)”政府管理和市場化開發(fā)運(yùn)作。建立多層次城鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)管理體系。建立由常務(wù)副市長為組長、分管副市長為副組長的市試點(diǎn)城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)協(xié)調(diào)小組，實(shí)行試點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)管理。按照國有資產(chǎn)授權(quán)和市場化運(yùn)作的模式，建立試點(diǎn)城鎮(zhèn)的多元化投資公司，承擔(dān)城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。試點(diǎn)城鎮(zhèn)可選擇一家或幾家由市、區(qū)縣、鎮(zhèn)政府出資設(shè)立的城鎮(zhèn)投資公司或建設(shè)開發(fā)公司，并吸納國內(nèi)外企業(yè)等社會資金參股入股，以投標(biāo)發(fā)包等社會化開發(fā)方式，完成突進(jìn)式開發(fā)建設(shè)。,借鑒三：政企合作運(yùn)營的案例,一城九鎮(zhèn)即松江新城和安亭、羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮(zhèn)9個中心城鎮(zhèn)，是上海加快新城建設(shè)的重要舉措,8,上海一城九鎮(zhèn)—政企合作成效顯著鼓勵各種投資公司、控股公司、上市公司和自然人以多種方式，參與試點(diǎn)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營，參與試點(diǎn)城鎮(zhèn)的開發(fā)。對有收益的基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施，可合理確定服務(wù)價(jià)格，實(shí)行有償使用。在這個鼓勵“政企合作”的政策指導(dǎo)下，各路實(shí)力開發(fā)商紛紛爭搶，力爭與政府合作成為每一個試點(diǎn)鎮(zhèn)的“城市運(yùn)營商”。其中作為比較突出的例子，松江新城西區(qū)7.36平方公里開發(fā)及浦江鎮(zhèn)浦江中心城區(qū)2.6平方公里示范區(qū)的啟動都獲得了專家與公眾較大程度的認(rèn)可。,借鑒三：政企合作運(yùn)營的案例,9,區(qū)域開發(fā)運(yùn)營模式分析總結(jié),