房地產(chǎn)法,主講教師陳楚庭,第三課土地所有權(quán)制度,授課內(nèi)容：土地所有權(quán)2.國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)3.土地征收,物權(quán)，指物權(quán)人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。,國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)私人所有權(quán),土地,地塊房屋,地產(chǎn)房產(chǎn),土地所有權(quán),土地使用權(quán),房屋所有權(quán),土地和土地分類,一、土地及土地分類：（一）土地：指有特定四至范圍的陸地表面，是特定化的地塊。經(jīng)濟(jì)屬性：（1）土地屬于自然資源，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（2）土地具有稀缺性。,土地和土地分類,二、我國(guó)的土地分類：1.按法律規(guī)定的土地用途分：（1）農(nóng)用地：（2）建設(shè)用地：（3）未利用地：2.按土地權(quán)屬性質(zhì)分：（1）城市土地（2）農(nóng)村土地,第一節(jié)土地所有權(quán),一、土地所有權(quán),(一)概念及特征：p27,土地所有權(quán)：指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其所有的土地享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。,第一節(jié)土地所有權(quán),一、土地所有權(quán),（二）土地所有權(quán)的特征,（三）土地所有權(quán)的分類,（1）國(guó)家土地所有權(quán)（2）集體土地所有權(quán),1.主體特定；2.禁止交易3.權(quán)屬穩(wěn)定；4.權(quán)能分離,第一節(jié)土地所有權(quán),（二）土地所有權(quán)的分類,憲法第10條：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。,法律依據(jù)：土地所有權(quán)的主體土地管理法第5條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。物權(quán)法第41條：法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)；,第二節(jié)國(guó)家土地所有權(quán),（一）概念：P27指以國(guó)家為所有權(quán)人，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使的對(duì)國(guó)有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。特征：1.權(quán)利主體是國(guó)家2.權(quán)利行使的主體是國(guó)家行政機(jī)關(guān),法律依據(jù)：土地所有權(quán)的行使物權(quán)法第45條：國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定土地管理法第5條：國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。,第二節(jié)國(guó)家土地所有權(quán),（二）內(nèi)容：1.占有權(quán)能；2.使用權(quán)能；3.收益權(quán)能；4.處分權(quán)能；（三）國(guó)家所有權(quán)的行使：（1）國(guó)家代表行使；（2）通過(guò)讓與部分權(quán)能實(shí)現(xiàn)（國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企）（3）通過(guò)出讓土地使用權(quán),第二節(jié)國(guó)家土地所有權(quán),憲法第10條：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。,法律依據(jù)：土地所有權(quán)的行使物權(quán)法第45條：國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定土地管理法第5條：國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。,法律依據(jù)：物權(quán)法第53條：國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利；物權(quán)法第54條：國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。,（三）國(guó)家土地所有權(quán)的客體：p27,(1)城市市區(qū)的土地。,(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、收購(gòu)為國(guó)有的土地。,(3)國(guó)家依法征用的土地。,第二節(jié)國(guó)家土地所有權(quán),(4)依法不屬于集體所有的林地、劃原、荒地、灘涂及其他土地。,(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。,(6)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,第一節(jié)土地所有權(quán),（三）國(guó)家土地所有權(quán)的客體：p27,第三節(jié)集體土地所有權(quán),一、概念：指由勞動(dòng)群眾集體對(duì)其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（一）范圍：1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、2.宅基地和自留山、自留地（二）權(quán)利主體：見(jiàn)土地管理法規(guī)定,法律依據(jù)：集體土地所有權(quán)的主體土地管理法第10條：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。,法律依據(jù)：集體土地所有權(quán)的主體土地管理法第10條：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。,第三節(jié)集體土地所有權(quán),3.權(quán)利種類：（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有權(quán)（2）村農(nóng)民集體所有權(quán)（3）村內(nèi)農(nóng)民集體所有權(quán)4.權(quán)利行使的特點(diǎn)：（1）受到國(guó)家法律的限制（對(duì)處分的禁止性規(guī)定）（2）受到集體組織成員共同意志的限制,比較：國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)1.主體的特異性；2.客體的差異性；3.內(nèi)容的限制性；,第三節(jié)集體土地所有權(quán),主體的特定性,客體的差異性：,內(nèi)容的限制性：,第四節(jié)土地征收,一、土地征收的概念和法律特征1、概念：P160土地征收：指國(guó)家基于公共利益需要，強(qiáng)制地將屬于集體所有的土地收歸國(guó)有，由國(guó)家給予補(bǔ)償?shù)男袨?。土地征收的?shí)質(zhì)：？,第二節(jié)土地所有權(quán),（二）土地所有權(quán)的分類,憲法第10條：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。,第三節(jié)集體土地征收,一、土地征收的概念和法律特征2征收的法律特征：（1）征地主體的唯一性。（2）征收是憲法、法律賦予國(guó)家的專有權(quán)力，具有行政性；（3）土地征收后所有權(quán)的性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。土地征收的實(shí)質(zhì)：？,二、土地征收的審批權(quán)限和審批程序：（一）征用土地的審批權(quán)限：土地征收，實(shí)行國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府審批兩級(jí)制。,二、土地征收的審批權(quán)限和審批程序：（二）征用土地的程序：1.用地者提出申請(qǐng)；2.土地管理機(jī)關(guān)報(bào)批；3.縣級(jí)以上地方人民政府予以公告，并組織實(shí)施；4.劃撥土地。,三、土地征收的補(bǔ)償及安置：（一）征地補(bǔ)償費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。（二）土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：P44-451.土地補(bǔ)償費(fèi)：被征用前3年平均年產(chǎn)值的610倍；2.安置補(bǔ)助費(fèi)：每個(gè)人的安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的46倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不得超過(guò)土地被征用前3年平均產(chǎn)值的30倍。,（二）土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：3.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：范圍：建筑物、構(gòu)筑物、林木、果樹(shù)、經(jīng)濟(jì)林標(biāo)準(zhǔn)：按規(guī)定補(bǔ)償4.青苗的補(bǔ)償費(fèi)：范圍：農(nóng)作物、蔬菜、苗木、魚苗標(biāo)準(zhǔn)：按規(guī)定補(bǔ)償,三、征收土地的補(bǔ)償：（三）征地補(bǔ)償費(fèi)的使用：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)屬于專用款項(xiàng)，應(yīng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一管理和使用。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。,第三節(jié)集體土地征收,探討：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。什么“公共利益”？國(guó)家利益？商業(yè)利益？,第三節(jié)土地征收,什么“公共利益”？建設(shè)用地主要有三種情況：（1）國(guó)家進(jìn)行公共設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè)需要使用集體所有的土地；（2）國(guó)有企事業(yè)單位需要使用集體所有的土地；（3）需要辦理出讓手續(xù)的土地。,2010年9月10日江西撫州暴力拆遷案,2009年11月四川成都金牛區(qū)唐福珍自焚抗議暴力拆遷,（二）我國(guó)的土地分類1.按法律規(guī)定的土地用途分：（1）農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。（2）建設(shè)用地：指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。（3）未利用地：指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒地。,（二）我國(guó)的土地分類2.按土地權(quán)屬性質(zhì)分：城市土地和農(nóng)村土地。（1）城市土地是歸屬國(guó)家所有的土地。（2）農(nóng)村土地是歸屬農(nóng)民集體所有。,（二）我國(guó)的土地分類2.按土地權(quán)屬性質(zhì)分：城市土地和農(nóng)村土地。（1）城市土地是歸屬國(guó)家所有的土地。（2）農(nóng)村土地是歸屬農(nóng)民集體所有。,第二節(jié)土地所有權(quán),一、土地所有權(quán),（三）土地所有權(quán)行使的要求,1.維護(hù)土地公有制度；2.實(shí)行耕地保護(hù)制度；3.實(shí)行土地用途管制；4.國(guó)家通過(guò)征收取得集體土地。,第三節(jié)集體土地征收,一、土地征收的概念和法律特征2征收的法律特征：（1）征收主體雙方都是特定的；（2）征收是憲法、法律賦予國(guó)家的專有權(quán)力，具有強(qiáng)制性、單向性；（3）土地征收后所有權(quán)的性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。土地征收的實(shí)質(zhì)：國(guó)家在下對(duì)土地的強(qiáng)制性購(gòu)買.,