武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢武漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢第一版目 錄一、概述二、武漢房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢（一）基本影響因素1、自然地貌2、人口分布3、行政區(qū)劃4、基本城市要素（二）總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較及發(fā)展趨勢（三）政策環(huán)境1、武漢市整體城市規(guī)劃2、土地市場影響政策3、房地產(chǎn)市場的影響政策（對開發(fā)商、消費(fèi)者）三、武漢房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢（一）武漢房地產(chǎn)市場綜述1、房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程2、武漢市房地產(chǎn)市場總體需求情況（二）區(qū)域市場供需情況四、結(jié)論及建議概述從上世紀(jì)90年代起，武漢市房地產(chǎn)市場在總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展中經(jīng)過住房分配、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、貨幣分房等多種形態(tài)，經(jīng)受了國家、地方政府關(guān)于總體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場有較大影響的土地、信貸、消費(fèi)等各種政策及宏觀環(huán)境波動(dòng)的沖擊發(fā)展至今，無論從總投資量、開竣工面積、銷售額和房價(jià)上都有了大幅的提升，已成為全國房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)城市之一，吸引了多方的關(guān)注。照此趨勢，未來幾年里，武漢房地產(chǎn)市場競爭必然激烈，如何在這樣一個(gè)迅速起步又有著強(qiáng)烈地方特色的市場中保持準(zhǔn)確的判斷而且在競爭中處于有利位置，就成為擺在武漢順馳公司，尤其是公司開發(fā)部面前的一個(gè)重要問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身涉及領(lǐng)域眾多，因此為了比較全面的分析武漢市房地產(chǎn)市場，本文從對房地產(chǎn)市場有直接影響的城市基本面、宏觀面及微觀面，從城市規(guī)劃、土地市場、區(qū)域市場、金融市場，從市場的供給與需求等方面進(jìn)行了調(diào)研與分析，力求將其闡述清楚并在此基礎(chǔ)上得出準(zhǔn)確的判斷，以作為我們將來獲取土地開發(fā)定位的指導(dǎo)。武漢房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢（一）基本影響因素自然條件武漢市位于湖北省東部，長江與漢江交匯處，市區(qū)被長江、漢江分隔為武昌、漢口、漢陽三個(gè)區(qū)域，形成“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”空間布局。 全市土地面積84673.1平方公里，其中水域面積為2143.6平方公里，水域占土地總面積的1/4。地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖積平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。行政區(qū)劃武漢市下轄江岸、江漢、 橋口、漢陽、武昌、青山、洪山七個(gè)城區(qū)；漢南、東西湖兩個(gè)郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)(分別于近年撤縣建區(qū))，共十三個(gè)區(qū)縣級單位。人口分布表2-1：第四、第五次全國人口普查及近兩年統(tǒng)計(jì)數(shù)字結(jié)果第四次人口普查（1990年）第五次人口普查（2000年）20012002市總?cè)丝冢ㄈf人）690.19804.55758.23768.10其中：城鎮(zhèn)人口666.64448.89459.34鄉(xiāng)村人口137.91309.34308.75家庭戶數(shù)（萬戶）-228.81218.66224.59戶均人口3.773.153.083.04注：2001、2002年戶均人口為城市鎮(zhèn)居民戶均人口數(shù)同第四次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口的比重上升了18.92個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口的增幅主要來源于依據(jù)武漢當(dāng)?shù)匾?guī)劃而帶來的城市化進(jìn)程的加快，從而由農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化而來。同時(shí)城鎮(zhèn)家庭戶均人口減少至約3人，使得家庭總戶數(shù)增幅較大。會帶來對住宅的新增需求各年齡段（5歲為一段）中， 60歲以上人口數(shù)76.14萬人，占總?cè)丝?0.7%，按10%的標(biāo)準(zhǔn)，則武漢市已跨入老年社會。但以1544歲6個(gè)年齡段人口較多，占總?cè)丝诘?3.4%。構(gòu)成了對新增商品房需求的主力人群。近十幾年來的武漢市教育水平的發(fā)展迅速，居民受教育程度逐步提高，日漸與之中心城市地位，和具有眾多的教育資源相吻，合同時(shí)還在保持此勢頭增長，也可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育水平的提高將引起城市發(fā)展速度的增加最終導(dǎo)致居民收入的增加，即對住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認(rèn)識的提高，一方面其對教育的重視程度會增加，購房中會有相關(guān)的考慮，另一方面，會增加其購房指導(dǎo)思想理性方面的因素，相應(yīng)要求開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目尤其是中高檔項(xiàng)目時(shí)應(yīng)考慮到其消費(fèi)者的成熟度。表2-2：2002年武漢市分區(qū)域人口數(shù)，人口密度 城（郊）區(qū)土地面積年末人口人口密度（平方公里）（萬人）（人/平方公里）總 計(jì)8494.41768.10904江岸區(qū)64.2463.289851江漢區(qū)33.4346.0813785硚口區(qū)46.3953.7411584漢陽區(qū)108.3446.634304武昌區(qū)81.2290.9311196青山區(qū)45.8045.039832洪山區(qū)509.0067.651329蔡甸區(qū)11108.1048.05434江夏區(qū)2010.0066.37330東西湖區(qū)439.1923.60537漢南區(qū)287.7010.80375黃陂區(qū)2261.00110.76490新洲區(qū)1500.0095.17634從上表中可以看出武漢市內(nèi)各區(qū)縣人口分布不均，人口密度最小為江夏區(qū)僅，最大為江漢區(qū)，相差近42倍。據(jù)此全市大致可劃分為兩大部分:I.原先成立的七個(gè)城區(qū),II.其它各區(qū)縣。前者人口平均密度為4653,是后者201.49的23倍。第I部分地區(qū)為武漢市經(jīng)濟(jì)密集、社會活動(dòng)頻繁的地區(qū)，因此，其發(fā)展-環(huán)境相互作用強(qiáng)度大 ?；境鞘幸貫榱藢⑽錆h市“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”的天然布局相聯(lián)，武漢市經(jīng)過多年的努力，建設(shè)和規(guī)劃了多條聯(lián)系紐帶，形成了武漢市獨(dú)有的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。公路交通目前已建或在建的內(nèi)、中、外三條環(huán)線，與環(huán)線穿插的十條放射線道路構(gòu)成了公路交通得主要部分，其中過江部分本別由長江、漢江上各五座大橋、三條規(guī)劃中的過江隧道組成。京珠、滬蓉等多條國道高速路則承擔(dān)著對外連接任務(wù)。鐵路交通京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長江一橋上交匯的四條鐵路線將前往白沙洲大橋，將使武漢的交通更加暢通。為徹底暢通中心城區(qū)交通，除投資22個(gè)億已在建的太平洋黃浦路徐東路的輕軌一號線工程外，武漢市還計(jì)劃投資170個(gè)億，爭取在2010年至2015年前建成天河機(jī)場漢口火車站青島路三層樓的地鐵和過江隧道?？者\(yùn)交通武漢天河機(jī)場是華中地區(qū)重要的航空港。水路交通長江、漢江河道航運(yùn)承擔(dān)了武漢市的主要水路運(yùn)輸任務(wù)，尤其是長江河道還是連接西南到長江三角洲地區(qū)的重要樞紐。小結(jié)：基于上述武漢市城市硬件方面的情況武漢市因地制宜的制定了相關(guān)的規(guī)劃與政策，都將對城市各方面的發(fā)展也包括房地產(chǎn)市場的格局及發(fā)展帶來一定的影響。同時(shí)武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，它位于中國經(jīng)濟(jì)地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達(dá)廣州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。在中國東部、中部、西部三大經(jīng)濟(jì)帶中，武漢具有承東啟西的特殊區(qū)位。已有的成績，勢必引起多方的關(guān)注，形成資金、人力等多種資源的流入繁榮市場的同時(shí)，也形成了激烈競爭的局面。總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年度GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）城市居民月可支配收入每人月均消費(fèi)性支出20011347.8508.44608.75528.52同比增長%11.68 10.07 8.05 4.40 20021492.74570.43651.69569.45同比增長%10.75 12.19 7.05 7.74 2003(1-11月）1520.57425.02714.74-同比增長%12.10 18.60 9.90 -產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較及其特征11月份，武漢市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長勢頭。當(dāng)月完成國內(nèi)生產(chǎn)總值145.59億元，同比增長12.1%，增幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速加快，房地產(chǎn)業(yè)保持強(qiáng)勁增長及金融業(yè)增速繼續(xù)加快是當(dāng)月經(jīng)濟(jì)快速增長的主要因素。1-11月累計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1520.57億元，增長12.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值88.95億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值686.29億元，增長12.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值745.33億元，增長12.4%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.3、5.7和6.1個(gè)百分點(diǎn)。武漢市社會科學(xué)院在10月公布的20032004年武漢市經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測結(jié)果顯示，武漢市今年經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)近4年最高水平。房地產(chǎn)市場的總體指標(biāo)及發(fā)展趨勢2003年1-9月份武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資99.16億元，增長22.1%，完成年度計(jì)劃的63.4%，比去年同期提高7.1個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目和資金支持了投資增長。1-9月份，全市新開工項(xiàng)目數(shù)595個(gè)，比上年增長16.7%，新開工項(xiàng)目投資規(guī)模143.05億元，比上年增長35.5%。到位項(xiàng)目建設(shè)資金398.07億元，增長30.7%。在房地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，1-9月，全市房地產(chǎn)施工面積1411.1萬平方米，同比增長7.8%；商品房竣工面積281.08萬平方米，同比增長6.31%，但同期實(shí)現(xiàn)銷售面積257.9萬平方米，同比增長20%，一方面反映土地市場公開操作的政策影響日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資日趨理性，另一方面反映房地產(chǎn)市場需求旺盛。其中銷售給個(gè)人244.6萬平方米，同比增長20.8%，個(gè)人購房占比達(dá)95%，比去年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)；空置一年以上(含一年)商品房面積60.15萬平方米，比去年同期(84.7萬平方米)下降29個(gè)百分點(diǎn)。2003年武漢市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，施工面積、商品房竣工面積以及銷售面積較上年同期均得到長足提升。房地產(chǎn)投資暫無過熱現(xiàn)象。（三）政策環(huán)境武漢市整體城市規(guī)劃自20世紀(jì)90年代初，武漢市設(shè)立武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，以這兩大國家級開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點(diǎn)形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。同時(shí)由于天然的江、河、湖泊的分割，武漢市政府因地制宜制定了武漢市的總體規(guī)劃布局，將武漢市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。這九大功能組團(tuán)相對獨(dú)立，交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施相對集中配套、關(guān)聯(lián)和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等6個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu)成整個(gè)城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。九個(gè)組團(tuán)的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個(gè)主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動(dòng)所在組團(tuán)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠(yuǎn)景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。六個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)則利用鄰近的組團(tuán)的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔(dān)疏散主城人口的作用。武漢市的這種城市多組團(tuán)式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動(dòng)式連片式開發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機(jī)會。對開發(fā)商而言，為我們將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導(dǎo)，未來的開發(fā)熱點(diǎn)將主要集中在幾個(gè)板塊兒當(dāng)中。土地市場影響政策武漢市的房地產(chǎn)一級市場（即土地市場）的規(guī)范歷程在全國來講是屬于啟動(dòng)較早，但也同樣經(jīng)理了2000年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時(shí)許多開發(fā)商通過協(xié)議方式以低價(jià)圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時(shí)在目前日漸規(guī)范的土地市場上，仍由當(dāng)時(shí)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證25%投資量的要求真正能得到有效的保證。武漢市2000年建立起土地儲備制度，行政管理上采用三級管理即武漢市土地資產(chǎn)管理委員會是作為決策機(jī)構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲備與供應(yīng)計(jì)劃。武漢市國土資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機(jī)構(gòu)。武漢市土地儲備中心則是具體實(shí)施土地儲備實(shí)施及土地供應(yīng)的前期工作。武漢市土地交易中心，具體負(fù)責(zé)土地招投標(biāo)等具體供應(yīng)工作。從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山）土地仍實(shí)行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲）和開發(fā)區(qū)（武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）土地由地方土地部門進(jìn)行儲備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會共同管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。2003年初，武漢市政府提出的土地儲備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展。同時(shí)武漢市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價(jià)”等政策，以遏制房價(jià)的過快增長。到了年底則提出要在土地市場平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，在未來幾年內(nèi)將房價(jià)推過3000元關(guān)口，以真實(shí)地反映出與武漢市地位相匹配的房價(jià)，措施就是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭土地開始，從年初計(jì)劃向市場投放的6000畝土地到年底上市的也只有4000畝左右。其中還包括在年底集中推出的35萬平米的舊城改造地塊。這一點(diǎn)即可看出。同時(shí)這一趨勢將延伸到2004年。2004將繼續(xù)進(jìn)行武漢老城區(qū)改造工作，力度將超過今年。同時(shí)啟動(dòng)漢陽大開發(fā)。漢陽開發(fā)率先沿漢江開始，選擇好幾個(gè)重點(diǎn)板塊啟動(dòng)，把漢陽地區(qū)建設(shè)主要分成三個(gè)部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團(tuán)，四新組團(tuán)介于生活區(qū)、文化區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔(dān)政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)與生活兩大功能，沌口組團(tuán)主要建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地。2005年的重點(diǎn)則是啟動(dòng)王家墩CBD建設(shè)。房地產(chǎn)市場的影響政策在房地產(chǎn)的二三級市場上，近幾年來國家及武漢市也相應(yīng)出臺了相關(guān)開發(fā)、融資、銷售管理辦法、信貸等相關(guān)政策。一方面規(guī)范了開發(fā)市場，從而保證市場的良性競爭，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費(fèi)以最終有利于消費(fèi)者購房，另一方面從信貸、公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場能夠良性的循環(huán)。隨著危改力度的進(jìn)一步加大，二手房市場將進(jìn)一步被激活，將會給商品房市場帶來一部分投資性客戶。武漢房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢武漢房地產(chǎn)市場綜述房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程（92-2003年歷程）由于武漢房地產(chǎn)市場的真正進(jìn)入市場化軌道是2000年，因此對武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程主要側(cè)重于20002004年的一個(gè)發(fā)展歷程介紹，具體事件按年度介紹如下：（1）20002003年度事件回顧2000年度主要事件：1、1999年1月1日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出武漢歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之。2、1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實(shí)物分房已完全停止。住宅這個(gè)占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。3、2000年從銷售情況最旺的是徐東區(qū)域，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下成為當(dāng)時(shí)武昌最具生氣的區(qū)域，當(dāng)年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤發(fā)售，形成了扎堆效應(yīng)。（目前該區(qū)域市場基本接近飽和，2003年新開樓盤僅為2個(gè)）4、2000年在武漢，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已退出歷史的舞臺，框架結(jié)構(gòu)進(jìn)入市場。5、2000年在武漢，戶型設(shè)計(jì)方面，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，面積大都在90-120平方米之間。6、2000年從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。7、2000年武漢最有代表性的是常青花園四號小區(qū)，麗島花園。 從樓盤的賣點(diǎn)來看，房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。隨著常青花園四號小區(qū)、麗島花園打出“智能牌”，使“智能化”概念形成了一種趨勢。8、從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。總體回顧：1、2000年區(qū)域類最有代表性樓盤為常青花園小區(qū)，麗島花園是當(dāng)年的首個(gè)商品房項(xiàng)目。2、2000年最熱點(diǎn)區(qū)域是徐東地區(qū)，商品房市場均價(jià)為2000左右。3、2000年是國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最迅猛的一年（城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭）2001年度主要事件：1、2001年房地產(chǎn)投資額度明顯加大，繼徐東地區(qū)后，南湖地區(qū)、后湖地區(qū)、金銀湖地區(qū)在該年成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，上述地區(qū)大型住宅社區(qū)顯露頭角。2、2001年的青山等地區(qū)，由于長期缺乏人氣，越來越被市場冷落。（但目前已經(jīng)是市場熱點(diǎn)）3、2001年金銀湖地區(qū)正式開啟為市場熱點(diǎn)，該區(qū)在常青花園的市場鋪墊下， “萬科地產(chǎn)”拿到該地區(qū)2000畝土地的開發(fā)權(quán)，開始打造“城市花園”系列；當(dāng)年高爾夫城市花園也將在金銀湖畔建設(shè)，與此同時(shí)黃金海岸和戀湖家園已經(jīng)在金銀湖畔開盤。4、2001年樓盤主題開始以“綠色生態(tài)” “水景住宅”為主，提出綠色生態(tài)小區(qū)的項(xiàng)目不下20家， “水景住宅” 也紛紛涌現(xiàn)江城。南湖的名都花園、南湖山莊，鄰長江的藍(lán)灣俊園，鄰金銀湖的戀湖家園，鄰三角湖的金色港灣等，無不以“水”作為其第一賣點(diǎn)，其樓盤價(jià)位多處于全市較高檔次。5、2001年消費(fèi)群對住宅房型的要求也開始認(rèn)識提高，開始意識到了大廳、大廚房、大衛(wèi)生間，臥室較小，及明廳明廚、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離等概念。6、2001年的樓盤開始呈現(xiàn)差異性、創(chuàng)意、質(zhì)量、品牌、科技含量、風(fēng)格等特點(diǎn)，當(dāng)年的后湖生態(tài)花園、寶安江南庭院、學(xué)府佳園等社區(qū)突出，成為當(dāng)年的代表產(chǎn)品?？傮w回顧：1、2001年區(qū)域類最有代表性樓盤為學(xué)府佳園、江南庭院、后湖生態(tài)花園等。2、2001年最熱點(diǎn)區(qū)域是金銀湖地區(qū)，商品房市場產(chǎn)品發(fā)展呈現(xiàn)多樣性。3、2001年是國有房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)發(fā)展的時(shí)期。4、2001年消費(fèi)群意識明顯提升，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)識有了較大的提升。2002年度主要事件：1、2002年舊城區(qū)改造大步推進(jìn)。永清片區(qū)、新華西路片區(qū)和積玉橋等地區(qū)的舊城改造共形成近15000戶居民大搬遷，超過了前3年的總和，為市場提供了巨大的消費(fèi)群體。2、2002年武漢房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域正式形成，三區(qū)五片成為樓市主角。武昌熱點(diǎn)板塊向外延伸。徐東路向中北路和東湖方向延伸，光谷地區(qū)則向珞獅南路、關(guān)山路、湯遜湖延伸。3、2002年住宅品質(zhì)不斷提高，各個(gè)樓盤項(xiàng)目涌現(xiàn)了多種主題住宅小區(qū)，如小戶型為主的臺北之星，智能化的怡景花園，“國家康居示范工程”綠景苑等。4、2002年大盤項(xiàng)目頻頻亮相。從年初的萬科（一期）到年中的都市經(jīng)典，大項(xiàng)目不斷推出。并以其完善的配套、良好的環(huán)境以及規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來的種種優(yōu)勢出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部。5、2002年別墅市場異軍突起。無論是商業(yè)發(fā)達(dá)的漢口還是厚積勃發(fā)的武昌，都出現(xiàn)了大量的別墅項(xiàng)目，漢陽區(qū)也已經(jīng)聚集了多個(gè)別墅項(xiàng)目。推出別墅項(xiàng)目近十個(gè)。6、2002年物業(yè)類型區(qū)域差異大。市區(qū)內(nèi)含小高層項(xiàng)目數(shù)量明顯增多，已占總量的43%，一時(shí)間吸引了較多的購房者。7、2002年中青年成為購房主力軍。消費(fèi)者年齡主要在35至45歲之間，25至35的增速也較為明顯。金融、機(jī)關(guān)單位、企業(yè)白領(lǐng)、高校教師、私營業(yè)主成為中堅(jiān)力量。8、2002年戶型理性回歸，市場中的三房二廳多半在130以上，但100120的三房和7090的二房更能引起大多數(shù)人的興趣，戶型需求向小面積適用性回歸?？傮w回顧：1、2002年三區(qū)五片概念正式形成，房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在上訴區(qū)域。2、2002年商品房市場產(chǎn)品發(fā)展呈現(xiàn)多樣性，已顯示出較大的競爭壓力。3、2002年永清片區(qū)、積玉橋等地區(qū)的舊城改造為市場提供了巨大的消費(fèi)群體。2003年度主要事件：1、2003年光谷區(qū)域成為開發(fā)的區(qū)域熱點(diǎn)，保利、萬科、江南家園、關(guān)山春曉等多個(gè)小區(qū)的開發(fā)，使的光谷區(qū)域的競爭進(jìn)入白熱化階段。2、2003年漢陽區(qū)出現(xiàn)多個(gè)大規(guī)模樓盤，成為開發(fā)熱點(diǎn)，如翠微新城、南國明珠等項(xiàng)目開發(fā)量均超過了20萬方以上；3、青山區(qū)的鋼花新都、綠景苑等都在規(guī)模和品質(zhì)上刷新了該區(qū)的歷史記錄。青山區(qū)域也在被冷落多年后成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。4、外地入漢的企業(yè)數(shù)量比去年明顯增加，如浙江金都、上海大華、深圳金地等知名外地公司都在今年正式入駐武漢。使的產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模、設(shè)計(jì)、布局等方面都隨之提高。5、小戶型的熱銷成為市場現(xiàn)象。永清街的漢飛青年城，中南的鵬程時(shí)代等。說明武漢房地產(chǎn)的投資意識正逐步加強(qiáng)?？傮w回顧：1、2003年外來開發(fā)商明顯增加，成為本年度的最大特點(diǎn)。2、2003年曾倍受冷落的漢陽、青山成為開發(fā)區(qū)域熱點(diǎn)。3、2003年在經(jīng)過居住階段后，房地產(chǎn)投資意識和市場已經(jīng)形成。4、2003年產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模、設(shè)計(jì)、布局等方面都有提升，競爭加劇。各年度數(shù)據(jù)指標(biāo)回顧：指標(biāo)類別（增長率）房地產(chǎn)投資額商品房銷售額存量房交易額發(fā)放貸款額2000年1107%1101%/478%2001年1392%2404%24%1568%2002年1490%2662%39%60%2003年1980%1926%41%566%從上述指標(biāo)對比可以看出，武漢房地產(chǎn)市場四年來投資額一直在穩(wěn)步增長，存量房交易額也在快速穩(wěn)步的增長，其中主要的推動(dòng)力量來自于金融對個(gè)人信貸的支持，但值得關(guān)注的是2003年以來，首次銷售額的增長出現(xiàn)了下滑。區(qū)域市場供需情況武昌（1）武昌地區(qū)古稱“武漢三鎮(zhèn)”之一的武昌，人文底蘊(yùn)深厚，由于這種歷史人文的影響，使得武昌的房地產(chǎn)以文化為主題的開發(fā)占據(jù)了市場主流。其總體態(tài)勢如下：科技是第一購買力隨著教育的產(chǎn)業(yè)化，以及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的所在，造就了科技力量成為當(dāng)前武昌區(qū)房地產(chǎn)購買第一主力。競爭的白熱化武昌的房地產(chǎn)業(yè)在即將面臨巨大競爭的同時(shí)，也引導(dǎo)和促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)品質(zhì)量提高，使得產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升。企業(yè)注重打造品德品牌意識在開發(fā)商腦中已越來越濃，并在房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸體現(xiàn)出來。如：當(dāng)代品牌、萬科品牌、保利品牌等競相切入市場。郊區(qū)化開發(fā)仍占據(jù)市場主流雖然2002年武昌啟動(dòng)了大面積的積玉橋改造，但城郊結(jié)合區(qū)域的開發(fā)仍然占據(jù)了市場主流。主要集中在光谷片區(qū)。如萬科在武黃高速入口入占地600余畝的城市花園項(xiàng)目；緊臨萬科，占地800余畝的當(dāng)代集團(tuán)的另一項(xiàng)目；在關(guān)山一路附近，保利高科270余畝的地塊也在籌備新的項(xiàng)目；在廟山開發(fā)區(qū)，由武漢弘福置業(yè)有限公司投資的占地750畝的“宜家湯臣”項(xiàng)目；及岡部置業(yè)在湯遜湖附近占地300畝的新項(xiàng)目幾大集團(tuán)在今年的強(qiáng)勢開發(fā)使得武昌的房地產(chǎn)開發(fā)今年依然是郊區(qū)開發(fā)占主流市場。各區(qū)分析：老武昌區(qū)域武昌區(qū)作為武昌最老的區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)也是最早，且變化最大的區(qū)域，主要呈現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：南湖片區(qū)歷經(jīng)十年開發(fā)歷程，目前已是房地產(chǎn)開發(fā)中較具特色和規(guī)模的成熟片區(qū)，但土地資源已經(jīng)日益有限。徐東、中北路房地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟。到今年底，徐東地區(qū)的均價(jià)已達(dá)到2600元/，而作為交通要道的中北路也是小區(qū)林立，現(xiàn)已聚集了都市經(jīng)典、世紀(jì)彩城、安順星苑、天源城偉鵬苑等項(xiàng)目。東湖地區(qū)成為高檔樓盤聚居地。東湖地區(qū)由于本身的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)裕的自然環(huán)境，加上土地稀缺，地價(jià)昂貴等因素，因而東湖地區(qū)出現(xiàn)了許多高檔物業(yè)，如東湖林語均價(jià)超過了4000元。秀水公寓、東湖名居也銷售情況良好。中南路-洪山廣場一帶小戶型的熱賣成為武昌區(qū)域的一個(gè)新亮點(diǎn)。鵬程時(shí)代建設(shè)的全經(jīng)典小戶型，均價(jià)在3400元/以上。武昌區(qū)趨勢判斷：武昌區(qū)域的徐東地區(qū)目前已經(jīng)目益成熟，發(fā)展空間和土地供應(yīng)空間已經(jīng)不大，建議不考慮，而中北路一帶如有規(guī)模土地，可以考慮。武昌的南湖區(qū)域價(jià)格始終穩(wěn)定，整體價(jià)格不高，土地供應(yīng)也已有限，空間不大，但值得注意的是未來的黃家湖組團(tuán)前景值得考慮，且該區(qū)域的供應(yīng)量不大，前景看好。東湖地區(qū)土地資源有限，做精品項(xiàng)目的空間很大。洪山區(qū)洪山地區(qū)樓市隨著近年來光谷經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源的整合，得到了一次騰飛的機(jī)會，其主要特點(diǎn)如下：價(jià)格漲幅較快2000年至今，洪山地區(qū)的樓盤均價(jià)由2000年3月份的1746。35元/，漲至2003年3月份的2354。80元/，單價(jià)上漲608。45元/，漲幅為34。84%；開發(fā)重心逐步轉(zhuǎn)移2000年洪山房地產(chǎn)開發(fā)以珞瑜路一帶為主。2001年，開始步入光谷開發(fā)時(shí)期，大量的樓盤進(jìn)入楚雄大道；2002年，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入民院路、湯遜湖區(qū)域一帶。該聚集了近十余個(gè)項(xiàng)目。而2003年由于關(guān)山一路的擴(kuò)建工程完畢，使得該片區(qū)成為區(qū)域熱點(diǎn)。樓盤品質(zhì)提升加快1999年洪山地產(chǎn)開發(fā)以安居工程為主，而2003年金地、萬科、保利等全國知名房地產(chǎn)開發(fā)公司的到來標(biāo)志著一個(gè)新的時(shí)代到來，樓盤的品質(zhì)提升在進(jìn)一步加快。洪山區(qū)趨勢判斷：光谷區(qū)域目前的競爭樓盤日益增多，競爭激烈，且樓盤品質(zhì)提升已經(jīng)較快，發(fā)展空間不大，建議不在光谷區(qū)域拿地。廟山，湯遜湖區(qū)域由于基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完善，且項(xiàng)目眾多，周邊競爭壓力逐年加大，建議不考慮。青山區(qū)青山區(qū)是武昌建成最晚的區(qū)域，至今才40余年的時(shí)間，其房地產(chǎn)發(fā)展歷程也比較短，截止當(dāng)前，整個(gè)青山區(qū)的樓盤僅10余個(gè)，總體而言呈現(xiàn)以下特征：區(qū)域比較集中當(dāng)前寶安公園家、綠景苑、綠景花園、柴林小區(qū)、鋼都?xì)W式花園、虹琦花園、鋼都花園等項(xiàng)目主要聚集在武青三干道沿線。價(jià)格和指數(shù)漲幅較大2000年至今，青山區(qū)的樓盤均價(jià)由2000年3月份的1209.77元/，漲至2003年3月份的1847.18元/，單價(jià)上漲637.41元/，漲幅為52.。69%；高價(jià)樓盤逐步青山區(qū)該區(qū)域在2年前樓盤的價(jià)格能被市場接受的一般在1200元/左右，但如今高價(jià)樓盤已經(jīng)進(jìn)入青山區(qū)的房地產(chǎn)，如綠景苑均價(jià)在2500元/，寶安公園家均價(jià)在2100元/，這些項(xiàng)目的暢銷說明市場對高價(jià)樓盤的認(rèn)可。產(chǎn)品品質(zhì)的提升隨著樓盤價(jià)格的逐步走高，青山區(qū)新開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)也越來越受到重視，如“綠景苑”是湖北省第一個(gè)康居示范工程住宅小區(qū)。青山區(qū)趨勢判斷：武青三干道將成為青山區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)，如果合適建議考慮在武青三干道及青山區(qū)域考慮項(xiàng)目，對公司戰(zhàn)略形成有一定市場基礎(chǔ)。中山路也是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可以考慮的區(qū)域之一，由于積玉橋片區(qū)的改造以及江灘的改造工程的實(shí)現(xiàn)，中山路沿線及周邊是可以考慮的重點(diǎn)區(qū)域。2、漢口漢口整體描述：漢口區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，可以說現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)規(guī)范化、市場化的高峰時(shí)期，表現(xiàn)如下：城市“空心化”現(xiàn)象突出2002年以前，漢口的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在城郊結(jié)合部，幾個(gè)大型住宅小區(qū)如百步亭花園、常青花園、后湖生態(tài)花園、世紀(jì)家園、堤角小區(qū)等都在城郊結(jié)合部，城市開發(fā)“空心化”的現(xiàn)象比較突出，住宅郊區(qū)化尤為明顯。中心回歸成為市場新格局去年政府貫徹實(shí)施舊城改造政策和決心下，并且確定大型舊城改造區(qū)域-“永清片”，并且政府通過土地供應(yīng)方向、地價(jià)及供應(yīng)等各個(gè)方面引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)“回歸市中心”，預(yù)示著今后幾年該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)新老城區(qū)激烈競爭的格局。產(chǎn)品質(zhì)量逐步攀升從1999年漢口開發(fā)以安居工程為主，到2000年以中樓商品房為主，如東方恒星園等；2001年隨著該區(qū)消費(fèi)群體對居住要求的提高，則以精品商品房為主，2001年的永清庭園，楓丹白鷺等；2002年推出了高檔樓盤-怡景花園，高檔產(chǎn)品真正出現(xiàn)。各區(qū)分析隨著舊城改造的實(shí)施和“回歸市中心”的逐漸深入，江岸區(qū)又迎來新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。當(dāng)前該區(qū)各個(gè)版塊的樓盤主要呈現(xiàn)以下特征：（）后湖版塊近幾年在道路建設(shè)和市政配套快速發(fā)展的前提下，后湖地區(qū)的交通和市政配套大為改善，大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現(xiàn)，臺世紀(jì)家園、后湖生態(tài)花園、東方花都、竹葉苑等。后湖地區(qū)住宅價(jià)格除佳海茗苑和紫竹園價(jià)格較高外，其它樓盤價(jià)位大多在1800至2000元/。（）永清版塊永清片區(qū)已聚集了大量樓盤，主要集中在片區(qū)的東部和北閱，即永清路、惠濟(jì)路和黃浦大街等幾條干道沿線，樓盤相對較為集中。通過調(diào)查，該片區(qū)內(nèi)樓盤呈現(xiàn)如下特征：規(guī)模不大：占地面積較小，開發(fā)面積較大，樓盤容積率偏高。小區(qū)環(huán)境受到限制：小區(qū)綠化率較低。由于地處市中心，可供開發(fā)的土地面積較小，因此客觀上沒有太多的綠化空間。價(jià)格較高：由于該區(qū)地處城市中心位置，土地成本較高，而且建筑形式多以小高層和高層為主，因此價(jià)格相對偏高。大多項(xiàng)目的價(jià)格都在3000元/左右，楓丹白鷺價(jià)格為4000元/。（）江漢路版塊特殊的地理位置，這一帶新開發(fā)的住宅項(xiàng)目占地面積都不大，以檔次較高的高層住宅為主，主要集中在中山大道以北，主要項(xiàng)目有：俊華大廈、建華大廈、臺北之星、世紀(jì)大廈、德潤大廈等。該區(qū)域以高層項(xiàng)目為主，也是高檔樓盤較為集中的區(qū)域，價(jià)格在3000元/以上。江岸區(qū)趨勢分析：江岸區(qū)的后湖區(qū)域預(yù)計(jì)升值發(fā)展空間有限，目前供應(yīng)量已經(jīng)比較集中，且區(qū)域整體價(jià)格不高，不具備儲備空間。永清片區(qū)由于地價(jià)較高，項(xiàng)目成本必然高企，但如果在市場定位及操作手法上能有突破，會有一定空間。在江漢路一帶，如果能夠有合適的地塊，以商務(wù)為主，也會有一定操作空間。江漢區(qū)江漢區(qū)是武漢的老城區(qū)，其房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了城區(qū)開發(fā)-郊區(qū)開發(fā)城區(qū)開發(fā)三個(gè)階段。該地區(qū)擁有良好的地理優(yōu)勢，交通便利、市政配套完善、經(jīng)濟(jì)水平較高，因而房地產(chǎn)水平一直以來是武漢市比較高的區(qū)域。樓盤價(jià)格該區(qū)域都屬中高檔住宅小區(qū)，房價(jià)普遍在2500元/以上，富豪花園其銷售均價(jià)達(dá)3050元/左右；新世紀(jì)都市花園均價(jià)為2760元/；元辰 國際為2680元/等，隨著競爭的日趨激烈，舊城改造政策的貫徹實(shí)施，在今后幾年房價(jià)還有上漲空間。樓盤規(guī)模從樓盤規(guī)模來看，該地區(qū)主要以小規(guī)模樓盤為主。但值得注意的是新世紀(jì)都市花園、富豪花園與陽光小區(qū)這三家樓盤。其總體建筑面積均超過10萬平方米，其中新世紀(jì)都市花園的總體建筑面積達(dá)26萬是武漢市內(nèi)少有的大規(guī)模樓盤。生態(tài)指標(biāo)江漢區(qū)平均容積率在2。5左右，綠化率在40%左右。由此可看出這個(gè)區(qū)域的開發(fā)商在追求建筑面積的同時(shí)也越來越重視居住環(huán)境的開發(fā)，這與近幾年興起的“綠色生態(tài)”概念有關(guān)。小區(qū)的綠化與配套設(shè)施較2002年有了大幅度提高，40%的綠化率和齊全的配套設(shè)施更加滿足了人們的文化需要。江漢區(qū)趨勢分析：江漢區(qū)土地資源稀缺，地塊商業(yè)價(jià)值較高，短期獲取利潤可能性較大，但如何通過合理的市場定位及操作是項(xiàng)目成功的核心要點(diǎn)。如有好的地塊，建議考慮。硚口區(qū)當(dāng)前硚口區(qū)全區(qū)樓盤將近30家，但大都分布在武勝路、解放大道沿線和古田區(qū)域，而且由于區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡（以武勝路為代表的東部發(fā)展較快，以古田為代表的西部相對發(fā)展較慢），導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都有較大差異。總體價(jià)格特征多層價(jià)位一般都在1400元1800元/，東西差別不大；小高層和高層價(jià)位則受區(qū)位影響較大，直接表現(xiàn)在價(jià)格從東向西明顯下降，武勝路沿線價(jià)位為全區(qū)最高，均價(jià)最高達(dá)3300元/，最低單價(jià)僅1800元/。解放大道沿線態(tài)勢該區(qū)域銷售平穩(wěn)，時(shí)代天驕銷售均價(jià)達(dá)到了3000元/，雖對于處于漢口“價(jià)格洼地”的硚口區(qū)樓市價(jià)格起到了一定的帶動(dòng)作用。但鶴立雞群的價(jià)格使得該區(qū)域的消費(fèi)者望而卻步，銷售量不大。另外，同馨商務(wù)大廈于9月20日封頂，將于下季度推出。漢正街版塊態(tài)勢該區(qū)域新出現(xiàn)的項(xiàng)目有星河酈都，以“漢正商貿(mào)圈”為號召的該樓盤于7月初面市，均價(jià)達(dá)到2580元/；同樣以“觀江景”為主題的漢江公寓銷售率40%，加上新推出的雙龍小區(qū)，預(yù)計(jì)下季度硚口區(qū)的熱點(diǎn)將出現(xiàn)在漢正街版塊。該區(qū)域近期土地供應(yīng)市場卻十分活躍，先后有漢正街股份，武漢龍騰置業(yè)有限公司先后進(jìn)駐硚口，表明開發(fā)企業(yè)非?？春迷撌袌鑫磥淼陌l(fā)展。硚口區(qū)趨勢判斷及建議：由于硚口區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，以武勝路為代表的東部發(fā)展較快，以古田為代表的西部相對發(fā)展較慢，因此在此區(qū)域有一定的挖掘空間。硚口區(qū)的古田區(qū)域是一個(gè)值得考慮的重點(diǎn)區(qū)域，如果能夠在該區(qū)域內(nèi)拿到較大地塊的項(xiàng)目，操作空間和利潤空間都會很大，是一個(gè)可以考慮的空間。（4）東西湖區(qū)東西湖區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕佳。目前東西湖區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：樓盤規(guī)模大東西湖區(qū)目前擁有常青花園、戀湖家園、汀香水榭、黃金海岸、碧?；▓@、萬科城市花園和高爾夫城市花園等近20個(gè)項(xiàng)目。從規(guī)模來看各個(gè)項(xiàng)目的占地面積大多都在數(shù)百畝。目前又有麗水佳園和麗景灣兩個(gè)大盤也在此扎堆，已經(jīng)成為了名副其實(shí)的大盤聚集地。注重小區(qū)環(huán)境當(dāng)前東西湖區(qū)的樓盤綠化率比較高，平均綠化率在40%以上，如：汀香水榭擁有45%的綠化率、萬科四季花城56%的綠化率以及戀湖家園47%的綠化率等。該區(qū)域項(xiàng)目主要是以多層為主，容積率較低，平均為1.0左右，汀香水榭的0.9、萬科四季花城的0.9、常青花園的1.25以及碧?；▓@的0.7等等。區(qū)域價(jià)格逐步攀升優(yōu)越的自然景觀和項(xiàng)目自身的魅力使得越來越多的購房者將該區(qū)作為置業(yè)的首選。隨著人們住宅郊區(qū)意識的不斷提高，相信該區(qū)在今后一段時(shí)間里會繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢頭。在銷售方面，金銀湖一帶的項(xiàng)目銷售較為順暢，銷售量過萬平方米的項(xiàng)目有常青花園、萬科四季花城和高爾夫城市花園，這主要是由于金銀湖一帶土地資源的稀缺，已經(jīng)不可能再出現(xiàn)新的大規(guī)模項(xiàng)目，加之市政配套的逐建成熟，交通的日益通暢，引起購房者看好該區(qū)域居家和投資的發(fā)展前景。其他樓盤如：黃金海岸、戀湖家園和碧海花園等在銷售方面也步入穩(wěn)步持銷時(shí)期，而美好愿景公司開發(fā)的奧林匹克花園依然在緊密鑼鼓的籌備之中，目前整個(gè)市場呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。東西湖區(qū)趨勢判斷及建議：由于萬科等項(xiàng)目的帶動(dòng)，使中高端客戶的對該區(qū)域有較大的認(rèn)同感，為項(xiàng)目開發(fā)做好了較好的市場輔墊。如果能在金銀湖一帶找到較好的地塊，建議可以考慮。3漢陽漢陽以前是武漢的老工業(yè)區(qū)，隨著漢陽老工業(yè)的逐漸衰退，使的該區(qū)經(jīng)濟(jì)相對比較薄弱，房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢。但近兩年隨著新興工業(yè)的興起，商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也快速起來。市場總體勢態(tài)分析：大盤時(shí)代全面來臨今年一批有實(shí)力的開發(fā)公司相繼進(jìn)駐漢陽，漢陽樓市開發(fā)的時(shí)代全面來臨。70萬平方米的南國明珠、35萬平方米的復(fù)地新城、30萬平方米的水木清華、50萬平方米的金色港灣、30萬平方米的奧林花園等大盤將引領(lǐng)漢陽樓市潮流。親水住宅成為漢陽亮點(diǎn)漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江相應(yīng)，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區(qū)中都是罕見的。開發(fā)商充分利用這一優(yōu)勢，在“湖”“水”方面做了大量的設(shè)計(jì)，如碧波山莊3800米沿湖踏浪走廊、2800平方米水上運(yùn)動(dòng)俱樂部；金色港灣4000米湖濱棧道與人工沙灘，三個(gè)大型游艇碼頭。配套設(shè)施逐漸完善本年度漢陽區(qū)在市政建設(shè)方面取得較大的進(jìn)展，各主要干道路面已有較大改善，臨主干道建筑物外立面形象整修工程也開始進(jìn)行，這對于該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展是十分有利的。政府扶持力度突顯2003年漢陽成為武漢房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的一個(gè)主要原因是由于政府的扶持，今年初掛牌交易的七宗土地中，有兩塊位于漢陽區(qū)，政府在土地供應(yīng)方向、地價(jià)及供應(yīng)量上顯示出對發(fā)展?jié)h陽房地產(chǎn)的支持。版塊特點(diǎn)：漢陽城區(qū)版塊在鐘家村版塊，剛推出不久的翠微新城仍然是主角，均價(jià)達(dá)到2700元/平方米的多層樓盤，僅開盤初期就銷售150余套，且還不斷推出新的單元；其他老盤如鸚鵡花園四期、東方江景園等已進(jìn)入其“收尾階段”。鸚鵡花園即將推出五期畔江影月。在墨水湖版塊，繽紛四季終于正式推出，均價(jià)在2000元/平方米，碧水晴天、荷塘月色等小高層、高層項(xiàng)目價(jià)格穩(wěn)中有升，國信新城于7月26日推出其二期項(xiàng)目恒豐上河圖，平均價(jià)格在2400元/平方米左右。沌口版塊沌口版塊本季度相對而言在漢陽區(qū)中最活躍，水木清華、南國明珠等大盤進(jìn)入銷售階段，取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績；另外，奧林花園推出二期，金色港灣推出三期“威尼斯水岸”，雖然均價(jià)僅在1900元/平方米左右，但反映了沌口地區(qū)日益“城市中心化”的趨勢。本季度整個(gè)沌口版塊房產(chǎn)均價(jià)上漲幅度超過了漢陽區(qū)平均上漲水平，該版塊在漢陽區(qū)樓市所處地位仍在不斷提升之中。隨著東風(fēng)汽車有限公司的總部于9月份正式遷入沌口，對于開發(fā)企業(yè)來說是一大利好，預(yù)期該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)一番新的局面。發(fā)展趨勢：漢陽的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以汽車行業(yè)為主，而預(yù)計(jì)未來3-5年內(nèi)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，這為漢陽的經(jīng)濟(jì)增長奠定了較好的市場基礎(chǔ)。漢陽的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目前日趨完善，而且今年以來，政府也對漢陽的道路布局做了較大的規(guī)劃發(fā)展方向，可以預(yù)計(jì)該區(qū)的配套設(shè)施改善會有較大提高。沌口制造業(yè)在華中區(qū)域的聚集效應(yīng)，會對整個(gè)漢陽的投資起到龍頭帶動(dòng)左右，目前東風(fēng)汽車的遷入也將為該區(qū)域注入新的火力。該區(qū)房地產(chǎn)市場的最大局限，可能在于該區(qū)域消費(fèi)群的分布主要集中在漢陽區(qū)域，其購買力有限，而其它區(qū)域群體對該漢陽的認(rèn)知度較差。結(jié)論及建議1武昌區(qū)域的中北路一帶如有規(guī)模土地，可以考慮。2武昌的黃家湖組團(tuán)前景值得考慮，且該區(qū)域的供應(yīng)量不大，前景看好。3東湖地區(qū)土地資源有限，做精品項(xiàng)目的空間很大，如有規(guī)模土地可以考慮。4光谷區(qū)域目前的競爭樓盤日益增多，競爭激烈，且樓盤品質(zhì)提升已經(jīng)較好，發(fā)展空間不大，建議不在光谷區(qū)域拿地。5廟山、湯遜湖區(qū)域由于基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完善，且項(xiàng)目眾多，周邊競爭壓力逐年加大，建議謹(jǐn)慎考慮。6建議考慮在武青三干道及青山區(qū)域項(xiàng)目，對公司戰(zhàn)略形成有一定市場基礎(chǔ)。7中山路也是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可以考慮的區(qū)域之一，由于積玉橋片區(qū)的改造以及江灘的改造工程的實(shí)現(xiàn)，中山路沿線及周邊是可以考慮的重點(diǎn)區(qū)域。8漢陽的土地資源很豐富，但該區(qū)房地產(chǎn)市場的最大局限，可能在于該區(qū)域消費(fèi)群的公布主要集中在漢陽本地區(qū)域，其購買力有限，而其它區(qū)域群體對該漢陽的認(rèn)知度較差。9漢口區(qū)域土地資源稀缺，地塊商業(yè)價(jià)值較高，短期獲取利潤可能性較大，但品牌樹立難度大，如何通過合理的市場定位及操作是項(xiàng)目成功的核心要點(diǎn)。如有好的地塊，建議考慮。10橋口區(qū)的古田區(qū)域是一個(gè)值得考慮的重點(diǎn)區(qū)域，如果能夠在該區(qū)域內(nèi)拿到較大地塊的項(xiàng)目，操作空間和利潤空間都會很大，是一個(gè)可以考慮的空間。11由于萬科等項(xiàng)目的帶動(dòng)，使中高端客戶的對該區(qū)域有較大的認(rèn)同感，為項(xiàng)目開發(fā)做好了較好的市場輔墊。如果能在金銀湖一帶找到較好的地塊，建議可以考慮，但不是最好選擇。 PAGE PAGE 2 圖表1148.28601.255.07第五次人口普查年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成Sheet10-14歲15-64歲65歲以上148.28601.255.07全市的人口中，0-14歲的人口為148.28萬人，占18.43%；15-64歲的人口為601.20萬人，占74.72%；65歲及以上的人口為55.07萬人，占6.85%。同1990年第四次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了6.12個(gè)百分點(diǎn)；15-64歲人口的比重上升了5.07個(gè)百分點(diǎn)；65歲及以上人口的比重上升了1.05個(gè)百分點(diǎn)。Sheet1000第五次人口普查年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成Sheet2Sheet3圖表298.6166.82264.77187.3187.05第五次人口普查教育結(jié)構(gòu)構(gòu)成Sheet1大學(xué)及以上高中初中小學(xué)其他總計(jì)98.6166.82264.77187.3187.05804.55接受大學(xué)（指大專以上）教育的為98.60萬人；接受高中（含中專）教育的為166.82萬人；接受初中教育的為264.77萬人；接受小學(xué)教育的為187.31萬人。Sheet100000第五次人口普查教育結(jié)構(gòu)構(gòu)成Sheet2Sheet3