XX物業(yè)系統(tǒng)房屋本體維護(hù)維修管理制度編制日期2015.01.01審核日期2015.01.01批準(zhǔn)日期2015.01.01修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1.目的保障房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，改善裝修裝潢。同時(shí)結(jié)合房屋特點(diǎn)進(jìn)行維修加固，延長(zhǎng)使用壽命。2.適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心對(duì)房屋本體的維護(hù)保養(yǎng)。3.職責(zé)3.1工程維修部主管：負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)維修計(jì)劃及方案的制定和房屋本體日常維護(hù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)及組織。3.2服務(wù)中心經(jīng)理：負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)維修計(jì)劃及方案的審批和監(jiān)督執(zhí)行3.3工程維修員：負(fù)責(zé)具體的日常維護(hù)工作。3.4業(yè)主委員會(huì)：負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)所需費(fèi)用的審批及監(jiān)督。4.方法和過(guò)程控制4.1定義4.1.1房屋修繕是指為了修復(fù)和保持由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。房屋修繕主要對(duì)房屋本體即房屋共用部分或具有共用性質(zhì)部分進(jìn)行局部或全部的更新、修復(fù)。4.1.2房屋的共用部分是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部分、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。4.2房屋修繕的分類(lèi)：修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類(lèi)。4.2.1小修：保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程，一般指：補(bǔ)漏防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等。4.2.2中修：房屋少量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，須局部維修的工程，一般包括：墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部分重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門(mén)窗油漆等。4.2.3大修：主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞、有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程，一般包括：對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的拆除改裝，如上下水管道、供電線路及對(duì)主體進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)加固的工程。4.2.4翻修：指拆除重建。4.2.5綜合維修：指大中小維修工程一次性應(yīng)修盡修的綜合性工程。4.2.6由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀，本程序主要針對(duì)房屋小修和中修修繕工程的控制。4.3房屋日常小修的管理4.3.1對(duì)于房屋本體共用設(shè)施，應(yīng)指定維護(hù)責(zé)任人，定期對(duì)其進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維護(hù)。經(jīng)常性的進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功能，防止事故的發(fā)生，延長(zhǎng)大修周期，保證用戶(hù)的正常使用。4.3.2小修工程主要適用于：4.3.2.1屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等。4.3.2.2鋼、木門(mén)窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等。4.3.2.3修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。4.3.2.4修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等。4.3.2.5拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等。4.3.2.6抽換個(gè)別木梁，修補(bǔ)木樓梯等。4.3.2.7水衛(wèi)、電器等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。4.3.2.8下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。4.3.2.9房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、修繕等。4.3.3物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)裝修方案嚴(yán)格審核并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。4.3.4嚴(yán)禁對(duì)房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他客戶(hù)房屋的安全。4.3.5發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等共用設(shè)施而影響其正常使用功能的，及時(shí)通告責(zé)任客戶(hù)并進(jìn)行清理，如責(zé)任客戶(hù)有抵觸抗拒行為的，應(yīng)將情況以書(shū)面形式上報(bào)相關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由政府主管部門(mén)牽頭實(shí)施清理。4.4房屋中修工程的管理4.4.1房屋中修工程必須在年初由所在項(xiàng)目的工程維修部主管制定修繕計(jì)劃，確定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、質(zhì)量要求、施工管理等，按程序要求報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批，由物業(yè)公司評(píng)估審核后通過(guò)。4.4.2中修工程的計(jì)劃及方案應(yīng)經(jīng)過(guò)客戶(hù)大會(huì)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)，并按要求向全體客戶(hù)公布。4.4.3房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次，其費(fèi)用由客戶(hù)業(yè)主或使用人承擔(dān)。4.4.4樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕?lè)鬯⒁淮?房屋的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕?lè)鬯⒁淮巍?.4.5法規(guī)條例規(guī)定的期限屆滿(mǎn)確實(shí)不需要中修如粉刷和修繕的，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提交書(shū)面報(bào)告或進(jìn)行說(shuō)明，得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可。4.5房屋大、中修工程所需款項(xiàng)按法規(guī)的要求從住宅維修基金支付，制定基金使用的明細(xì)表，按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù)，并向全體客戶(hù)公布。4.6未成立業(yè)主大會(huì)，中修工程實(shí)施前必須經(jīng)占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)及占全體投票權(quán)數(shù)的23以上簽字確認(rèn)。4.7如有房屋大修、翻修情況，將由公司成立的專(zhuān)門(mén)工作小組負(fù)責(zé)組織實(shí)施。4.8中修后的房屋70以上必須符合基本完好和完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。4.9房屋本體公用設(shè)備的維護(hù)管理要求見(jiàn)共用設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。4.10房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進(jìn)行。4.11房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無(wú)變形、裂縫、腐蝕等現(xiàn)象。4.12房屋維修回訪管理4.12.1 由客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)維修回訪工作。4.12.2 對(duì)房屋的大缺陷、屋面漏水、外墻開(kāi)裂等維修后，應(yīng)隨時(shí)觀察效果，專(zhuān)人定期檢查，并作專(zhuān)項(xiàng)紀(jì)錄。4.12.3 各值班人員當(dāng)收到客戶(hù)對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí)，要立即報(bào)告工程維修部24小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪及返修。4.12.4 回訪可用電話、親臨、書(shū)面、或?qū)S修部位的檢查等形式進(jìn)行，對(duì)回訪結(jié)果要作好記錄和統(tǒng)計(jì)。5.附則5.1本指引由XX大區(qū)物業(yè)管理部品質(zhì)督導(dǎo)組負(fù)責(zé)解釋及修訂。5.2本指引自頒布之日起執(zhí)行。6.支持性文件無(wú)7.相關(guān)記錄7.1房屋本體房屋本體及附屬設(shè)施巡查記錄表巡查記錄表 CRWH-WY-PZ-LV2-042-F1