《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板.doc》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板.doc（17頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：湖南工學(xué)院教師公寓價(jià)值評(píng)估委 托 方：符向桃估 價(jià) 方：譚路芳估 價(jià) 人 員：譚路芳估價(jià)作業(yè)日期：2011年10月29日目 錄一、 致委托方函2二、 估價(jià)師聲明3三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件4四、 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6五、 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告14六、 附件32致委托方函房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：我公司于2008年11月06日接受貴方委托，對(duì)貴方位于南京市建鄴區(qū)江東中路289號(hào)17層房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，評(píng)估工作至2011年10月29日結(jié)束。根據(jù)委托方提供的商品房抵押窗口表、國(guó)有土地使用證

2、等相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為南京聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所屬部分房地產(chǎn)，建筑面積為32484.16，土地使用權(quán)總面積為10579.3，土地分?jǐn)偯娣e為4657.4，用途為商業(yè)。我公司嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過(guò)綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年10月29日滿(mǎn)足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣69679萬(wàn)元法定代表人：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限公司二八年十一月十日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)

3、確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、 假設(shè)條件1.本次估價(jià)以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提，若委托方提供的資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2.本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并基于下列假設(shè)：不考慮特殊買(mǎi)家的

4、額外出價(jià)；交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益；交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息，在充裕的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易；交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性；該房地產(chǎn)能在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。3.本次估價(jià)未考慮租賃、查封、抵押等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，并以估價(jià)對(duì)象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。二、限制條件1.本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次估價(jià)目的的特定條件下形成的市場(chǎng)客觀(guān)合理價(jià)值，若改變估價(jià)目的則使用本報(bào)告無(wú)效。2.本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變動(dòng)及遇到自然力或其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。3.本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿(mǎn)足其使用功

5、能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。4.本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象之日。5.本次評(píng)估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積總土地面積計(jì)算而來(lái)，如與土地主管部門(mén)認(rèn)定面積不一致，應(yīng)以土地主管部門(mén)所出具法定面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方名 稱(chēng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二、估價(jià)方法定代表人：譚路芳三、估價(jià)對(duì)象 1.項(xiàng)目概況教師公寓占地面積19.2畝，建筑體量9.61萬(wàn)平方米，最高建筑高度16.2米，。2.估價(jià)對(duì)象房屋概況及權(quán)屬狀況估價(jià)對(duì)象建于2011年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘為十成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為6層，估價(jià)對(duì)象為15層，用途為住宅。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象所

6、在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)無(wú)裝修。目前所有權(quán)人尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，根據(jù)委托方提供的商品房抵押窗口表，估價(jià)對(duì)象為聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈部分項(xiàng)目房地產(chǎn)，本次評(píng)估面積為32484.16平方米，土地分?jǐn)偯娣e為4657.4平方米。3.1地理位置 衡陽(yáng)珠暉區(qū)湖南工學(xué)院4.1交通狀況估價(jià)對(duì)象附近有10路、40路、2等公交線(xiàn)路，距離最近的公交站約150米，與高鐵不遠(yuǎn)，交通十分便捷。4.2環(huán)境質(zhì)量估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域景觀(guān)環(huán)境較好，該區(qū)域適合住宅。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二11年十一月29日六、價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)滿(mǎn)足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值七、估價(jià)

7、依據(jù)1.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2.中華人民共和國(guó)土地管理法3. 建設(shè)部發(fā)建標(biāo)199948號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）4.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法6.房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)7. 商品房抵押窗口表、國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8. 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄9. 委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的資料10. 本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料八、估價(jià)原則房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則在估價(jià)過(guò)程中遵循合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。1、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象在合法使

8、用，合法交易、合法處置等為前提下進(jìn)行估價(jià)。2、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。3、替代原則要考慮同一市場(chǎng)下相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)原理，在同等條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象的結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)的正常價(jià)格。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果必須為估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀(guān)合理價(jià)格，同時(shí)此估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用必須受估價(jià)時(shí)點(diǎn)的限制。5、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)

9、可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等幾種方法。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和類(lèi)似地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象類(lèi)似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠收集到較為完整的可比實(shí)例資料，可以從可比實(shí)例的成交價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，因此確定市場(chǎng)比較法作為其中一種評(píng)估方法。通過(guò)估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料，且運(yùn)用成本法能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次估價(jià)的另一種方法。市場(chǎng)

10、比較法，是在求取一宗待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，得出待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常合理價(jià)格。市場(chǎng)比較法技術(shù)路線(xiàn)：1、在類(lèi)似地區(qū)調(diào)查類(lèi)似房地產(chǎn)的交易情況，選取三個(gè)近期的交易案例作為可比實(shí)例；2、通過(guò)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格修正求得估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。成本法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)地重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程，故不考慮折舊影響。即：估價(jià)對(duì)象價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)。技術(shù)路線(xiàn)：1、 求

11、取土地價(jià)值2、 求取房產(chǎn)價(jià)值2.1 求取房屋重置價(jià)格：包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、銷(xiāo)售稅費(fèi)2.2 求取房產(chǎn)價(jià)值3、 求得估價(jià)對(duì)象積算價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值十、估價(jià)結(jié)果我公司嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過(guò)綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年10月29日滿(mǎn)足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣69679萬(wàn)元。十一、估價(jià)作業(yè)日期2008年11月06日至2008年11月10日十二、未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析雖然目前房地產(chǎn)市

12、場(chǎng)正處在調(diào)整階段，房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng)，但商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）采用成本法進(jìn)行測(cè)算 1.土地采用市場(chǎng)比較法 1.1比較實(shí)例選擇 通過(guò)調(diào)查分析，選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類(lèi)似的3個(gè)比較案例，具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則如下： 1.1.1與待估宗地屬同一供需圈 1.1.2與待估宗地用途應(yīng)相同或相近 1.1.3與待估宗地的交易類(lèi)型相同或相似 1.1.4與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近 1.1.5交易案例必須為正常交易，或修正為正常交易。 面 積4657.44992.56822.14889.6容 積 率6.04.0/2.0臨街狀況兩面臨街一面臨街一面

13、臨街兩面臨街宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)水平土地平整土地平整土地平整土地平整相鄰?fù)恋乩脿顩r以住宅為主以住宅為主以商業(yè)為主以住宅為主其它主要影響因素?zé)o無(wú)無(wú)無(wú)1.3比較因素條件指標(biāo)說(shuō)明表編制本次評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)所選擇的區(qū)域因素、個(gè)別因素，在編制比較因素指數(shù)時(shí)，由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)交易情況，確定本次運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算租金時(shí)所選擇的相應(yīng)的比較因素指標(biāo)說(shuō)明表編制依據(jù)。根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。詳見(jiàn)表6。表6 比較因素條件指數(shù)表比較因素待估宗地實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三項(xiàng)目名稱(chēng)建鄴區(qū)經(jīng)四路以東，緯八路以南地塊建鄴區(qū)會(huì)展中心東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊土地用途10010010

14、0100交易日期100102102102交易情況100100100100區(qū)域因素距市中心距離10095115100區(qū)域繁華程度10098102100道路通達(dá)度1009898100交通便利度100969898基礎(chǔ)設(shè)施完善度10098100100公用設(shè)施完備度100989698環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100989898個(gè)別因素形 狀100100100100面 積100100100100容積率100102102106臨街狀況1009898100宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)水平100100100100相鄰?fù)恋乩脿顩r100100104100其它主要影響因素1001001001001.5 編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)

15、表，編制因素比較修正系數(shù)表7。表7 因素比較修正系數(shù)表比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三項(xiàng)目名稱(chēng)建鄴區(qū)會(huì)展中心東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊成交價(jià)格18944元/25798元/19660元/土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素距市中心距離100/95100/115100/100區(qū)域繁華程度100/98100/102100/100道路通達(dá)度100/98100/98100/100交通便利度100/96100/98100/98基

16、礎(chǔ)設(shè)施完善度100/98100/100100/100公用設(shè)施完備度100/98100/96100/98環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100/98100/98100/98個(gè)別因素形 狀100/100100/100100/100面 積100/100100/100100/100容積率100/102100/102100/106臨街狀況100/98100/98100/100宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)水平100/100100/100100/100相鄰?fù)恋乩脿顩r100/100100/104100/100其它主要影響因素100/100100/100100/100測(cè)算單價(jià)22538元/22955元/19320元/ 比準(zhǔn)價(jià)格21604.33元

17、/估價(jià)對(duì)象土地取得成本為：21604.33元/4657.4=10062.00萬(wàn)元2建筑物重置價(jià)通常采用成本積算法求取。 建筑物重置價(jià)內(nèi)涵包括建筑物開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 2.1開(kāi)發(fā)成本由前期工程費(fèi)、建安工程造價(jià)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、代收費(fèi)用(政策性收費(fèi))構(gòu)成。 （1）建安工程費(fèi)：根據(jù)建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，類(lèi)似于估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)項(xiàng)目，建成后的地上建安工程費(fèi)為1500元/，估價(jià)對(duì)象商業(yè)已全部建成。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)無(wú)裝修，無(wú)設(shè)施設(shè)備。故估價(jià)

18、對(duì)象房屋建安工程費(fèi)為： 1500元/32484.16=4872.62萬(wàn)元（2）前期工程費(fèi)：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“六通”的費(fèi)用，評(píng)估中以適當(dāng)?shù)谋壤_定前期費(fèi)用為建安工程造價(jià)的10%，則前期工程費(fèi)為： 4872.26萬(wàn)元10%=487.26萬(wàn)元（3）附屬公共配套設(shè)施費(fèi)：包括列入項(xiàng)目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點(diǎn)，列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。宗地紅線(xiàn)內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需150.00元/m2，則附屬公共配套費(fèi)為：150元/m232484.16 m2=487.26萬(wàn)元（4）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等

19、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。宗地紅線(xiàn)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需250.00元/m2，則公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為：250元/32484.16 m2=812.10萬(wàn)元（5）政策性收費(fèi)：按建筑面積172.3元/平方米計(jì)算，根據(jù)南京市物價(jià)、南京市財(cái)政局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的批復(fù)的通知,確定代收費(fèi)用(政策性收費(fèi))：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)150元/m2；白蟻防治費(fèi)2.3元/ m2；教育地方附加費(fèi)10.0元/ m2；散裝水泥基金2元/m2；新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金8元/m2；即：172.3元/32484.16=559.70萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本=4872.62萬(wàn)元+487.26萬(wàn)元+48

20、7.26萬(wàn)元+812.10萬(wàn)元+559.70萬(wàn)元=7218.94萬(wàn)元2.2管理費(fèi)用 該項(xiàng)費(fèi)用是指在建設(shè)施工過(guò)程中的發(fā)生的管理費(fèi)，包括人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用按建造成本費(fèi)用的5%，則管理費(fèi)為： 管理費(fèi)用=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）管理費(fèi)率=（10062.00萬(wàn)元+7218.94萬(wàn)元）5%=864.05萬(wàn)元2.3投資利息 投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時(shí)資金社會(huì)一般無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益確定并假定資金均勻投入，按工程計(jì)算期1年與銀行利息（一年期貸款利率為6.66%）計(jì)。則投資利息為：10062.00萬(wàn)元(1+6.66%)1-1 +（7218.94萬(wàn)元+864.05萬(wàn)元）(1+6.66%)0.5-1

21、 =969.24萬(wàn)元2.4投資利潤(rùn) 是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均利潤(rùn)率，利潤(rùn)率取40%。投資利潤(rùn)為： 投資利潤(rùn)=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息）利潤(rùn)率 =（10062.00萬(wàn)元+7218.94萬(wàn)元+864.05萬(wàn)元+969.24萬(wàn)元）0.4 =7645.69萬(wàn)元 2.5銷(xiāo)售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、按銷(xiāo)售價(jià)格的5.55%計(jì)，則銷(xiāo)售稅費(fèi)為：銷(xiāo)售稅費(fèi)=（10062.00萬(wàn)元+7218.94萬(wàn)元+864.05萬(wàn)元+969.24萬(wàn)元+7645.69萬(wàn)元）0.0555 =1485.18萬(wàn)元 2.6估價(jià)對(duì)象價(jià)值=土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投

22、資利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)V=10062.00萬(wàn)元+7218.94萬(wàn)元+864.05萬(wàn)元+969.24萬(wàn)元+7645.69萬(wàn)元+1485.18萬(wàn)元=28245.1萬(wàn)元（二）采用市場(chǎng)比較法測(cè)算： 1、估價(jià)對(duì)象第一層測(cè)算過(guò)程比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期成交的類(lèi)似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。1）選取可比實(shí)例 針對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的和其特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員的調(diào)查及分析，選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同、交易情況正常、用途相似、交易類(lèi)型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近、交易時(shí)間為近期的交易案例。2）編制比較因素條件說(shuō)明表表2 比較因素條件說(shuō)明表區(qū)域因素繁華程度離

23、商業(yè)中心的距離位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心所處區(qū)域的商業(yè)集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停車(chē)情況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公交線(xiàn)路情況較多較多較多較多配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨街類(lèi)型兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量好好好好建筑物裝修情況一般一般好好物業(yè)管理較好一般一般一般成新度新新新新樓層一層一層一層一層人流量多多多多4）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算價(jià)格修正及測(cè)算表 比較因素待估房地產(chǎn)案例一案例二案例三交易情況100306133038830571交易時(shí)點(diǎn)100100100100區(qū)域因素商服繁華狀況15151515交通狀況離商業(yè)中

24、心的距離15151515公交便捷度15151515 配套設(shè)施10101010 環(huán)境質(zhì)量15151515 區(qū)域規(guī)劃20202020 臨街類(lèi)型10101010合計(jì)100100100100個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量15151515 建筑物裝修情況15151818物業(yè)管理10888成新度20202020樓層15151515人流量25252525合計(jì)100981011015）計(jì)算結(jié)果 比較案例交易價(jià)格（元/）306133038830571交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修

25、正100/98100/101100/101比準(zhǔn)價(jià)格（元/）312383008730268權(quán)重0.320.340.34評(píng)估單價(jià)（元/）307226）估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估單價(jià)為30722元/。7）估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估總價(jià)為30722元/3103.11=9533.37萬(wàn)元。2、估價(jià)對(duì)象第二層測(cè)算過(guò)程1）根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，住宅類(lèi)房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%-90%，本次評(píng)估第二層租金取第一層的80%。2）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層單價(jià)：30722元/80%=24578元/3）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層總價(jià)：24578元/5867.28=14420.60萬(wàn)元3、估價(jià)對(duì)

26、象第三層測(cè)算過(guò)程1）根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類(lèi)房地產(chǎn)第三層租金為第一層的70%-80%，本次評(píng)估第三層租金取第一層的70%。2）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第三層單價(jià)：30722元/70%=21505元/3）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第三層總價(jià)：21505元/6845.20=14720.60萬(wàn)元4、估價(jià)對(duì)象第四層測(cè)算過(guò)程1）根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類(lèi)房地產(chǎn)第四層租金為第一層的65%-70%，本次評(píng)估第四層租金取第一層的65%。2）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第四層單價(jià)：30722元/65%=19969元/3）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第四層總價(jià)：1996

27、9元/6873.05=13725.00萬(wàn)元5、估價(jià)對(duì)象第五層測(cè)算過(guò)程1）根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類(lèi)房地產(chǎn)第五層租金為第一層的60%-70%，本次評(píng)估第五層租金取第一層的60%。2）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第五層單價(jià)：30722元/60%=18433元/3）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第五層總價(jià)：18433元/6230.47=11484.63萬(wàn)元6、估價(jià)對(duì)象第六層測(cè)算過(guò)程1）根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類(lèi)房地產(chǎn)第六層租金為第一層的55%-65%，本次評(píng)估第六層租金取第一層的55%。2）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第六層單價(jià)：30722元/55%=1689

28、7元/3）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第六層總價(jià)：16897元/2072.75=3502.33萬(wàn)元7、估價(jià)對(duì)象第七層測(cè)算過(guò)程1）根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類(lèi)房地產(chǎn)第七層租金為第一層的50%-60%，本次評(píng)估第七層租金取第一層的50%。2）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第七層單價(jià)為：30722元/50%=15361元/3）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第七層總價(jià)為：15361元/1492.3=2292.32萬(wàn)元估價(jià)對(duì)象總價(jià)值=9533.37萬(wàn)元+14420.60萬(wàn)元+14720.60萬(wàn)元+13725.00萬(wàn)元+11484.63萬(wàn)元+3502.33萬(wàn)元+2292.32萬(wàn)元=69678.85萬(wàn)

29、元各層評(píng)估價(jià)格詳細(xì)說(shuō)明表評(píng)估單價(jià) （元/）總價(jià)（萬(wàn)元）第一層307229533.37第二層2457814420.60第三層2150514720.60第四層1996913725.00第五層1843311484.63第六層168973502.33第七層153612292.32合計(jì)69679（四舍五入，取整至萬(wàn)元）七、估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，采用市場(chǎng)比較法和成本法評(píng)估的結(jié)果相差較大。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估依據(jù)的基礎(chǔ)資料詳實(shí)，評(píng)估結(jié)果客觀(guān)可靠。成本法以成本累加為評(píng)估途徑，成本低并不一定表明效用和價(jià)值低，因此成本法結(jié)果僅作參考，本次評(píng)估以市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為最終結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象最終價(jià)格為人民幣69679萬(wàn)附 件1. 估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證復(fù)印件2. 估價(jià)對(duì)象商品房預(yù)售許可證復(fù)印件3. 估價(jià)對(duì)象商品房抵押窗口表復(fù)印件4. 估價(jià)對(duì)象土地出讓合同復(fù)印件5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件6.單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)復(fù)印件7. 委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8. 估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9. 估價(jià)方資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件10.估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件 _ _