單位代碼 學(xué) 號 12014200471201420047 分 類 號 密 級 畢業(yè)論文畢業(yè)論文 我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范措施研究我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范措施研究 院（系）名稱商貿(mào)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系 專業(yè)名稱金 融 學(xué) 學(xué)生姓名劉 如 騰 指導(dǎo)教師劉 曉 慧 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 頁 我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范措施研究 摘 要 隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，近些年來，我國部分 城市房價出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，多家商業(yè)銀行紛紛拓展業(yè)務(wù)空間， 介入到個人住房信貸市場。商業(yè)銀行在獲得利潤的同時，往往忽視了住房信貸的風(fēng)險， 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險再次成為新的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險點(diǎn)。本文借此機(jī)會，重新審視了住房信貸風(fēng)險 的現(xiàn)狀以及風(fēng)險防范方法。 文章首先介紹了個人住房信貸風(fēng)險的研究理論，分別介紹了住房信貸風(fēng)險的定義、 信貸風(fēng)險相關(guān)的現(xiàn)有理論、不同角度對風(fēng)險進(jìn)行分類；其次，介紹了商業(yè)銀行房貸風(fēng) 險的表現(xiàn)形式；再次，就是根據(jù)存在的問題進(jìn)行原因分析；最后，根據(jù)問題和原因的 分析，提出有針對性的改善我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范的措施。希望能夠?yàn)槲覈虡I(yè) 銀行房貸風(fēng)險的防范措施的建設(shè)貢獻(xiàn)力量，促進(jìn)我國個人住房水平的提升。 關(guān)鍵詞：住房信貸；商業(yè)銀行；風(fēng)險；防范 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 I 頁 A Research on Housing Credit Risk Prevention Measures of Commercial Bank in China Author:Liu Ruteng Tutor:Liu Xiaohui Abstract With the continuous deepening of the socialist market economy development and reform of the housing system, in recent years, Chinas housing prices in some cities appeared quickly gained momentum, speculative purchase of housing has become active again, a number of commercial banks expand their business space involved individual housing credit market. Commercial banks at the same time to obtain profit, often ignored the risk of housing credit, real estate credit risk once again become a new economic risk point. This article take this opportunity to re-examine the status of housing credit risk and risk prevention methods. The paper begins with the introduction of individual housing credit risk theory, introduces the definition of housing credit risk, credit risk is related to the existing theory, different angles of risk classification; secondly, it introduces the form of commercial bank loans risk; again, which is based on the existing problems cause analysis. Finally, according to analysis of the problems and the reasons of the proposed for the improvement of Chinas commercial banks mortgage risk prevention measures. Hope to be able to provide our country commercial bank mortgage risk prevention measures to contribute to the construction of the building, to promote the improvement of the level of individual housing. Key words: Housing credit ；Commercial banks ；Risk ；Guard against 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 II 頁 目 錄 一、緒論一、緒論.1 （一）課題背景及目的1 （二）課題研究狀況1 （三）課題的研究方法4 （四）論文的構(gòu)成及其研究內(nèi)容4 二、商業(yè)銀行房貸風(fēng)險研究的相關(guān)概述二、商業(yè)銀行房貸風(fēng)險研究的相關(guān)概述.5 （一）概念的界定5 （二）商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的種類6 三、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的表現(xiàn)形式三、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的表現(xiàn)形式.8 （一）市場風(fēng)險的表現(xiàn)8 （二）信用風(fēng)險的表現(xiàn)9 （三）操作風(fēng)險的表現(xiàn)10 四、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的成因四、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的成因.11 （一）從宏觀角度分析風(fēng)險的原因11 （二）從借款人角度分析風(fēng)險的原因12 （三）從銀行角度分析風(fēng)險的原因12 五、防范我國商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險的措施五、防范我國商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險的措施.14 （一）健全風(fēng)險預(yù)警機(jī)制14 （二）提高操作風(fēng)險防范水平15 （三）制定合理的住房信貸制度15 （四）建立個人信用評價體系16 （五）市場風(fēng)險防控措施17 結(jié)結(jié) 論論.18 致致 謝謝.19 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn).20 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 0 頁 一、緒論 （一）課題背景及目的 為應(yīng)對 2008 年國際金融危機(jī)，防控在經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險增加的形勢下爆發(fā)房地產(chǎn)信 貸風(fēng)險，我國銀行監(jiān)督管理委員會采取了支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的一系列措施，促 進(jìn)房地產(chǎn)市場的逐步恢復(fù)。然而在四萬億投資和銀行大量信貸的支持下，部分城市房 價出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險再次成為新的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 點(diǎn)。從 2010 年開始，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，中央政府從頒布史上最嚴(yán) 厲的國十條宏觀調(diào)控，到 2013“新國五條”政策陸續(xù)出臺。這一系列現(xiàn)象的相繼 發(fā)生，說明房地產(chǎn)貸款風(fēng)險再次凸顯。中國社會科學(xué)院發(fā)布的 2013中國房地產(chǎn)發(fā)展 報告 No.10藍(lán)皮書中預(yù)測：2013，中國的房地產(chǎn)投機(jī)需求壓力的增長有可能緩解， 消費(fèi)者的購房需求預(yù)計將釋放；價格走勢取決于具體的政策措施和實(shí)施；房地產(chǎn)行業(yè) 的整體暴利將逐漸消失。書中說道：由于房地產(chǎn)市場積累多年的供求矛盾，2013 在控 制的難度進(jìn)一步加大。 商業(yè)銀行住房信貸與其它貸款相比，有其特殊之處。一是住房 信貸資金量大，一套房屋的價格至少在幾十萬以上，普通居民大都會選擇支付一定比 例首付，剩余部分向商業(yè)銀行貸款；二是還款周期長，一般需要 10 年到 30 年時間， 這期間宏觀經(jīng)濟(jì)形勢會發(fā)生變化，個人具體情況也會有改變，這些都給住房信貸的回 收帶來不確定性。1 近幾年來，社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 每一年房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)下的利潤都是十分可觀的。因此，各金融機(jī)構(gòu)也將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù) 作為新的利潤增長點(diǎn)。由于房貸資產(chǎn)質(zhì)量相對較高，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中所產(chǎn)生的金融 風(fēng)險比較其他種類的信貸業(yè)務(wù)而言相對較小，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸大力發(fā)展， 在業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，加大了金融風(fēng)險的存在。尤其是在此次美國 次貸危機(jī)和全球金融危機(jī)爆發(fā)后，雖然這次危機(jī)只對我國商業(yè)銀行產(chǎn)生了有限的影響， 但為我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了警鐘，給了我國的房貸教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)。認(rèn)清當(dāng) 前面臨的風(fēng)險，以及制定必要的防范措施，是我國商業(yè)銀行必須完成的任務(wù)。 （二）課題研究狀況 1.國外研究狀況 國外銀行起步比我國早，在住房金融風(fēng)險防范研究也積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。個人在國 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 1 頁 外，住房抵押貸款占銀行各項貸款項目比很大，因此對信用風(fēng)險的研究也一直受到廣 泛關(guān)注。研究內(nèi)容主要有：阿爾特曼（1968），Z 評分模型是用來預(yù)測破產(chǎn)概率的一 種工具，借助借款方的財務(wù)能力，搭建出一個最能體現(xiàn)貸款風(fēng)險概率的模型。Capone 和 Deng (2001)分析單戶住宅抵押貸款樣本的損失率，發(fā)現(xiàn)不能僅從期權(quán)定價模型中 得出抵押貸款定價損失模型。Charlier(2003)對荷蘭住房貸款的提前還款行為進(jìn)行了 研究，發(fā)現(xiàn)再融資傾向、歇火現(xiàn)象、時間性、季節(jié)性為提前還款的主要原因。1988 年 巴塞爾委員會聯(lián)合制定了巴塞爾資本協(xié)議，是商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理的里程碑， 它對商業(yè)銀行的風(fēng)險管理提出了具體要求。于 1996 修正，后在 2006 年新巴塞爾資本 協(xié)議對商業(yè)銀行風(fēng)險管理上提出了更高的質(zhì)量的要求，從過去單一的資本充足轉(zhuǎn)變成 強(qiáng)調(diào)資本金最低要求、監(jiān)督檢查、市場紀(jì)律約束三方面共同作用，這無疑是商業(yè)銀行 風(fēng)險管理較為成熟的研究成果。 從外文文獻(xiàn)中發(fā)現(xiàn)，國外學(xué)者十分重視對商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的計量研究，從主觀 分析逐漸轉(zhuǎn)向多變量、依賴于金融市場理論和計算機(jī)科學(xué)與技術(shù)的動態(tài)測量分析的方 法。制定一個合理的指標(biāo)體系，為商業(yè)銀行的風(fēng)險防范提供了依據(jù)，減少了銀行的任 意性的主觀判斷失誤。這些成熟的理論和風(fēng)險評價模型，是值得我國借鑒的。 2.國內(nèi)研究狀況 我國房地產(chǎn)市場起步較晚，從 1998 年我國才真正意義上建立了房地產(chǎn)市場，在近 幾年市場發(fā)展迅猛。個人住房信貸規(guī)模的日益擴(kuò)大，信貸風(fēng)險也收到越來越大經(jīng)濟(jì)學(xué) 家的關(guān)注。曲巍,劉志洋（2011）研究加強(qiáng)個人信用評級系統(tǒng)，建立信用風(fēng)險防范機(jī)制 和完善的法律來規(guī)避個人住房貸款信用風(fēng)險。余麗霞,竇琤（2011）在抵押貸款初期， 其規(guī)模在銀行業(yè)務(wù)中的比重較低，信用風(fēng)險小，但隨著抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，其規(guī)模 占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重提高，相應(yīng)的風(fēng)險也隨之增大，因此，對抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險 和相應(yīng)預(yù)防措施的研究是必要的。鄭艷霞,鄧艷娟（2012）使 Logisti 模型證明了包括 償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、宏觀經(jīng)濟(jì)方面的影響 7 個重要的影響指數(shù)對房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險的。唐路路,周淑君,龔玉晶（2011）基于中國商業(yè)銀行的經(jīng)營現(xiàn)狀，從貸款 的貸前信用調(diào)查，對房地產(chǎn)項目的審查和貸后管理三方面提出了風(fēng)險防范的建議。 國內(nèi)關(guān)于房貸風(fēng)險識別的研究也有很多。蘭花（2014）緊緊圍繞巴塞爾新資本 協(xié)議,密切結(jié)合國內(nèi)商業(yè)銀行的實(shí)踐,從風(fēng)險的起源入手,詳細(xì)分析了國內(nèi)商業(yè)銀行目 前面臨的風(fēng)險形勢和管理現(xiàn)狀。在此基礎(chǔ)上,按照國際先進(jìn)銀行的最優(yōu)實(shí)踐,特別是巴 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 2 頁 塞爾委員會的有關(guān)精神,積極探索如何在國內(nèi)商業(yè)銀行建立符合新資本協(xié)議精神的全面 風(fēng)險管理框架。同時,通過對大量第一手國內(nèi)外案例的分析,分別論述了如何管理信用 風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險,為國內(nèi)商業(yè)銀行全面風(fēng)險管理體系的構(gòu)建提供了思路。 奚賓（2013）認(rèn)為,隨著利率市場化、匯率市場化改革的加快,以及金融創(chuàng)新和綜 合經(jīng)營的不斷發(fā)展,商業(yè)銀行將越來越多地涉足有價證券、外匯、黃金和金融衍生產(chǎn)品 交易,金融市場價格的變動所導(dǎo)致的市場風(fēng)險不斷地顯現(xiàn)和增長,國內(nèi)商業(yè)銀行不應(yīng)該 只偏重于操作風(fēng)險和信用風(fēng)險的管理,進(jìn)而從市場風(fēng)險管理組織體系以及風(fēng)險與收益相 匹配的風(fēng)險管理機(jī)制等方面提出了加強(qiáng)市場風(fēng)險管理的措施。 國內(nèi)也有許多學(xué)者對房貸風(fēng)險控制的研究。趙丹丹（2014）從個人信用機(jī)制缺失、 風(fēng)險控制防范制度的缺陷、銀行風(fēng)險監(jiān)控方式不夠完善以及銀行客戶資源共享機(jī)制缺 失等方面剖析了住房按揭風(fēng)險成因,并從加強(qiáng)信用環(huán)境建設(shè)等方面探討了風(fēng)險防范的措 施。 劉喜和、郭娜（2012）在中,提出從建立全社會個人信用制度、制定科學(xué)統(tǒng)一的個 人信用評價體系、建立個人統(tǒng)一授信制度、建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制、強(qiáng)化依法合規(guī)經(jīng)營以 及提升專業(yè)化運(yùn)作水平等六大方面,防范個人消費(fèi)貸款風(fēng)險。 王新玉在如何防范消費(fèi)信貸的風(fēng)險中,提出國家應(yīng)完善社會保障制度,商業(yè)銀 行應(yīng)建立個人信用評級制度和個人信用評價體系、進(jìn)一步完善消費(fèi)貸款的擔(dān)保制度和 消費(fèi)信貸風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制、建立銀行內(nèi)部消費(fèi)信貸的風(fēng)險管理體系、實(shí)行浮動貸款利率 和提前償還罰息,并應(yīng)盡快制定和完善消費(fèi)信貸法規(guī)等三方面出發(fā),來防范消費(fèi)信貸風(fēng) 險。 馮野光（2012）在總結(jié)我國個人消費(fèi)信貸狀況的基礎(chǔ)上,分析了個人消費(fèi)信貸風(fēng)險 及其成因,并提出了風(fēng)險防范的措施,提出了實(shí)行“三權(quán)分立”的貸款審查組織構(gòu)架。 根據(jù)個人住房抵押貸款自身特性和其內(nèi)外部影響因素,將我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸 款面臨的風(fēng)險歸結(jié)為八大類針對商業(yè)銀行所面臨的個人住房抵押貸款風(fēng)險,提出應(yīng)該采 取的六項風(fēng)險化解和風(fēng)險防范措施,其中包括開發(fā)和建立內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型 的風(fēng)險工具。2 王帥（2014）從利率、土地供給和稅收三個方面展開房產(chǎn)政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,認(rèn)為 房產(chǎn)政策是政府公共管理政策的一部分,在政策分析中開展價值取向研究,有助于有效 解決政策中的價值沖突,有助于政策制定全過程的調(diào)節(jié),在一定程度上提高決策的效率。 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 3 頁 住宅作為“準(zhǔn)公共品”,需要在社會的環(huán)境下,由政策機(jī)制和市場機(jī)制共同作用。政府 應(yīng)以公平為基礎(chǔ),提倡根據(jù)不同時期和不同地域的現(xiàn)實(shí)情況兼顧效率,并進(jìn)一步解決政 策的實(shí)效性、針對性和規(guī)范性等問題。3 從以上研究可以發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)研究人員很少采用實(shí)證研究方法，它的主要焦點(diǎn)集中 在對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的定性研究?？梢园l(fā)現(xiàn)國內(nèi)的研究很少針對對如何控制房地產(chǎn)信 貸風(fēng)險提出實(shí)踐指導(dǎo)，與國外住房金融風(fēng)險控制還有一定差距。 （三）課題的研究方法 本文主要采用三種研究方法，分別是規(guī)范分析法、歸納分析法、微觀宏觀結(jié)合分 析法。第一，規(guī)范分析法。本文第一章系統(tǒng)的介紹了個人住房信貸風(fēng)險的概念、分類 和相關(guān)理論，并將其運(yùn)用到之后介紹的我國商業(yè)銀行風(fēng)險防范的具體情況中。第二， 歸納分析法。通過數(shù)據(jù)對我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險出現(xiàn)的問題進(jìn)行現(xiàn)狀剖析， 提出有針對性的防范措施，和管理過重中的難點(diǎn)及不足。第三，微觀與宏觀結(jié)合分析 法。介紹住房信貸風(fēng)險及其應(yīng)對都是從微觀和宏觀兩個方面展開，從大到小全方位、 立體的展現(xiàn)了該理論和觀點(diǎn)，在政策建議部分也為國家提供了全面的參考。 （四）論文的構(gòu)成及其研究內(nèi)容 本文在房信貸風(fēng)險的理論研究之上，分析我國商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險及問題，從深 層次探討了適合我國國情的住房信貸風(fēng)險防范對策。研究內(nèi)容分成五部分。 第一部分，緒論部分，提出了本文的選題背景及目的，并介紹了國內(nèi)外研究綜述、 研究方法等。 第二部分，個人住房信貸風(fēng)險的研究理論，分別介紹了住房信貸風(fēng)險的定義、信 貸風(fēng)險相關(guān)的現(xiàn)有理論、不同角度對風(fēng)險進(jìn)行分類。 第三部分，介紹了中國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險現(xiàn)狀。 第四部分，根據(jù)第二部分分析我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險中存在的問題并對 原因進(jìn)行深入分析，這是本文的重點(diǎn)章節(jié)，通過收集大量數(shù)據(jù)和圖形分析了我國商業(yè) 銀行面臨的實(shí)際信貸風(fēng)險。 第五部分，我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險的防范與治理。歸納總結(jié)全文研究成果， 從多視角對我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范提出應(yīng)對措施。 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 4 頁 二、商業(yè)銀行房貸風(fēng)險研究的相關(guān)概述 要弄清楚商業(yè)銀行房貸風(fēng)險，我們需要對風(fēng)險、住房信貸風(fēng)險、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險 等相關(guān)的概念進(jìn)行一個清晰的界定，國內(nèi)外的理論界有許多的定義，我們主要從如下 幾個方面著手研究。對相關(guān)理論的研究有利于我們更加深入的進(jìn)行下一步的研究。 （一）概念的界定 1.風(fēng)險的定義 風(fēng)險的概念分成廣義與狹義兩種。廣義上講，它強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險表現(xiàn)的不確定性，說 明風(fēng)險產(chǎn)生結(jié)果有三種情況，可能出現(xiàn)獲利、損失或者無獲利也無損失。金融風(fēng)險正 屬于此類。從狹義上講，它強(qiáng)調(diào)風(fēng)險表現(xiàn)為損失的不確定性，說明沒有從風(fēng)險中獲利 的可能。 歸納起來，可以從新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典找到權(quán)威的風(fēng)險解釋：如果一 個經(jīng)濟(jì)行為者所面臨的隨機(jī)性能用具體的數(shù)值概率來表達(dá)，那么就可以說這種狀況涉 及風(fēng)險。另一方面該行為者對不同的可能事件不能(或沒有)指定具體的概率值，就是 說這種情況涉及不確定性。本文講到的金融風(fēng)險屬于此類。 2.住房信貸風(fēng)險的定義 住房信貸風(fēng)險是指，發(fā)放住房信用貸款的商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)不能按時收回 應(yīng)收額度住房貸款本息，并產(chǎn)生一定損失的風(fēng)險。產(chǎn)生這種風(fēng)險的因素有很多，如利 率、匯率、通貨膨脹、房屋貸款與經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系程度、個人的工作、家庭、健康、 商業(yè)銀行對風(fēng)險的防范程度等。房屋貸款占商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的比例較大，所以這是 一種常見的信貸風(fēng)險。4 本文所講到的個人住房信貸，即個人住房抵押貸款，也就是大家常說的“按揭貸 款”。具體內(nèi)容是指，由于房屋價格很高，大部分購買者不能一次性將房款付清，那 么商業(yè)銀行在開發(fā)商與購買者之間起到橋梁的作用。首先由購房者支付一定的首付款， 然后商業(yè)銀行將剩余款項支付給開發(fā)商，房屋購買者將房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行即可。 購買者在之后的一定時期內(nèi)，一般是 10 到 30 年，向銀行分期償還本息。 3. 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的傳導(dǎo)機(jī)制 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的傳導(dǎo)機(jī)制可以分成利率、房價、信貸規(guī)模、資金循環(huán)對房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險的傳到機(jī)制。本文主要分析前兩點(diǎn)對個人住房信貸風(fēng)險的傳導(dǎo)。央行通過調(diào) 整貸款利率，引起居民信貸成本變化，從而影響消費(fèi)意愿，住房需求受到影響，間接 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 5 頁 影響了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的大小。房價受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、金融政策、土地政策、消費(fèi)者 預(yù)期、居民收入等因素綜合影響，出現(xiàn)波動特征。當(dāng)房價處于上升周期時，居民會預(yù) 期房價將進(jìn)一步上漲，加強(qiáng)消費(fèi)意愿；對于商業(yè)銀行來說，抵押物的價格上升，信貸 風(fēng)險會降低，銀行愿意提供更多的貸款，并把房地產(chǎn)信貸看成一項優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)大 力發(fā)展。 （二）商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的種類 1.信用風(fēng)險 住房貸款的信用風(fēng)險，主要來自購房者經(jīng)濟(jì)狀況惡化，或者其他影響償債能力的 因素，給債權(quán)人帶來經(jīng)濟(jì)損失。那么就需要通過對貸款人的收入水平、付款方式、貸 款比例等進(jìn)一步分析。5借款人由于主觀或客觀原因不能按時償還本金和利息，所以 我們也可以根據(jù)主觀和客觀原因，將信用風(fēng)險分成主動違約風(fēng)險和被動違約風(fēng)險。商 業(yè)銀行個人住房信貸中最大的信用風(fēng)險，可以說是假按揭?！凹侔唇摇笔侵敢詡€人住 房貸款名義申請的貸款，而又不以支付房款為真實(shí)目的。“假按揭”主要有兩種形式： 第一，在房地產(chǎn)市場發(fā)生投機(jī)炒作，這部分資金主要依靠銀行貸款，投機(jī)者通過大量 銀行貸款購買多套房子，當(dāng)房價下跌或是利率上調(diào)的情況下會影響其還款能力。第二， 使用虛假的產(chǎn)權(quán)合同或虛假的房地產(chǎn)銷售價格從銀行騙取貸款，銀行將承受很大風(fēng)險 和重大損失。 2 .市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指市場條件的變化，這種變化通常不利于在銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展變化，如 匯率、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場環(huán)境等發(fā)生了變化，給 銀行帶來損失。6目前我國商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險主要變現(xiàn)為利率風(fēng)險和抵押物價 值風(fēng)險。 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，有很大相關(guān)性，在房地產(chǎn)行業(yè)顯示 出經(jīng)濟(jì)周期的高靈敏的變化。住房抵押貸款還款期限較長，在漫長的還款期限內(nèi)，利 率的波動可能會很大。利率風(fēng)險最簡單的形式是市場利率變動導(dǎo)致還款成本上升，借 款人不能按時償還本息的情況發(fā)生。對于固定利率貸款而言，無論市場利率怎么變化， 都會對商業(yè)銀行造成風(fēng)險。當(dāng)市場利率上升時，銀行融資成本上升，但是貸款利率不 變，銀行的收益會減少；當(dāng)市場利率下降，借款人會出現(xiàn)提前還款情況，即上文講到 的理性違約風(fēng)險，影響商業(yè)銀行資金使用計劃，造成經(jīng)濟(jì)損失。 3. 操作風(fēng)險 操作風(fēng)險，指銀行自身不完善的內(nèi)部程序、系統(tǒng)、人員素質(zhì)低下或外部事件使銀 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 6 頁 行遭受損失的可能性。7它是個人住房信貸的一個重要風(fēng)險因素，新巴塞爾資本協(xié) 議已經(jīng)將操作風(fēng)險納入到風(fēng)險管理框架，并要求相應(yīng)的資本配備，這些都體現(xiàn)了操 作風(fēng)險對信貸風(fēng)險的重要影響。操作流程中的薄弱環(huán)節(jié)是引起操作風(fēng)險的一個原因。 我國個人住房貸款按揭業(yè)務(wù)發(fā)展十年時間，商業(yè)銀行對于主要的流程控制比較嚴(yán)格， 但是由于業(yè)務(wù)實(shí)情，還存在一定的操作風(fēng)險。如貸款合規(guī)性和真實(shí)性的矛盾，按目前 的制度來看，營銷方位負(fù)責(zé)材料真實(shí)性、完整性審查，審查崗位只負(fù)責(zé)材料的合法性、 合規(guī)性審查。實(shí)際操作中營銷崗位有較高的業(yè)績壓力，從而營銷人員會放松材料真實(shí) 性的審查，甚至出現(xiàn)放棄真實(shí)性調(diào)查的情形。審查崗有經(jīng)驗(yàn)的人員在明知材料造假的 情況下，不需要對真實(shí)性核查負(fù)責(zé)只是對材料進(jìn)行形式性的檢查。與人員有關(guān)的操作 風(fēng)險。我們把銀行內(nèi)部工作人員叫做“內(nèi)部人”。內(nèi)部從業(yè)人員由于不作為或者亂作 為造成的操作風(fēng)險，表現(xiàn)為損公利己、內(nèi)外勾結(jié)。從業(yè)人員的道德風(fēng)險是最難控制的， 銀行外部誘惑和內(nèi)部考核機(jī)制缺失，如何處理好業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險防控是一道擺在我們 面前的難題，其潛在風(fēng)險隱患不容忽視。 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 7 頁 三、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的表現(xiàn)形式 如表 2-1 所示，央行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，從 2011 年到 2014 年，我國的住房抵押貸款規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，截止 2014 第 1 季度，商業(yè) 銀行住房貸款余額已達(dá)到 10.29 萬億元，同比增長 20.1%，占當(dāng)期商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸 款余額的 66.73%。另一方面，從個人購房貸款的比重來看，個人購房貸款占主要金融 機(jī)構(gòu)及小型的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款的比例一直處于 66%以上；而 房地產(chǎn)貸款余額增長勢頭又高于各項貸款的速度，在 2014 年一季度，房地產(chǎn)貸款的增 速超過了各項貸款增速 5 個百分點(diǎn)。根據(jù)我國住房貸款現(xiàn)狀，可以得到一個結(jié)論，我 國住房抵押貸款數(shù)額還是相當(dāng)巨大，并且有較快增速。預(yù)計未來幾年，我國人民生活 水平進(jìn)一步提升，將有大量來自國內(nèi)外資金流入房地產(chǎn)市場，對住房的需求繼續(xù)擴(kuò)大。 屆時，住房貸款還會是我國居民住房融資的主要方式，因此，各商業(yè)銀行還是這塊蛋 糕的競爭者。從目前 10.29 萬億的貸款規(guī)?？?，我國住房信貸業(yè)務(wù)要繼續(xù)經(jīng)歷快速發(fā) 展時期，但是發(fā)展過快引起的住房信貸風(fēng)險也是不容忽視的，商業(yè)銀行將面臨不良貸 款上升的壓力。 表表 1 1 2011-20142011-2014 年我國個人購房貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額、商業(yè)銀行貸款余額年我國個人購房貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額、商業(yè)銀行貸款余額 單位：萬單位：萬 億億 時間時間個人購房貸款余額個人購房貸款余額房地產(chǎn)貸款余額房地產(chǎn)貸款余額商業(yè)銀行貸款余額商業(yè)銀行貸款余額 20117.110.3744.6 20128.112.1151.88 20139.814.659.21 201410.2915.4262.13 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行 2011-20142011-2014 年金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告年金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告 （一）市場風(fēng)險 伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一定的周期性。經(jīng)濟(jì)繁榮期，人們收入多， 購買力強(qiáng)，第二、第三產(chǎn)業(yè)對于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，再加上投機(jī)炒房 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 8 頁 者對于房價上漲的預(yù)期促使其增加購房數(shù)量，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動 房價進(jìn)一步上漲。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，人們收入減少，社會購買力下降，投機(jī)炒房者拋 售囤積的住房，房屋價格下跌。8宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不利變化所導(dǎo)致的失業(yè)率上升、居民 收入下降、房價下降引發(fā)的還款意愿、理性違約、被迫違約等因素,將直接導(dǎo)致違約的 增加和不良率的上升。根據(jù)某國有大型商業(yè)銀行最近幾期房貸壓力測試結(jié)果,失業(yè)率上 升、增幅下降與不良率的上升有著顯著的線性關(guān)系。宏觀經(jīng)濟(jì)、失業(yè)率等市場系統(tǒng)性 風(fēng)險對于房貸業(yè)務(wù)的資產(chǎn)質(zhì)量壓力極大（如表 2-2）.其次，還存在政策性風(fēng)險。對房 地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其 他相關(guān)政策的影響。中國人民銀行在 2007 年連續(xù)五次加息，同時上調(diào)住房信貸利率， 足以體現(xiàn)央行力圖通過金融手段來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、 進(jìn)一步抑制房價上漲。這些措施在對房價的上漲起到抑制作用的同時，也使商業(yè)銀行 住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展受到影響。 表表 2 2 我國宏觀經(jīng)濟(jì)變化與不良率的關(guān)系我國宏觀經(jīng)濟(jì)變化與不良率的關(guān)系 主要風(fēng)險因素主要風(fēng)險因素輕度壓力輕度壓力中度壓力中度壓力嚴(yán)重壓力嚴(yán)重壓力 失業(yè)率與 GDP 增幅 同 時朝壞的方向變 失業(yè)率 5%且 GDP 增幅 8% 失業(yè)率 6%且 增幅 6% 失業(yè)率 7%且 增幅 4% 不良率上升0.88 個百分點(diǎn)1.57 個百分點(diǎn)2.19 個百分點(diǎn) 資料來源：中國商業(yè)銀行內(nèi)部壓力測試報告整理資料來源：中國商業(yè)銀行內(nèi)部壓力測試報告整理 （二）信用風(fēng)險 近一段時期的房貸優(yōu)惠利率逐漸消失，央行也要求各家商業(yè)銀行注意“棄房”風(fēng) 險，即理性違約風(fēng)險，也就是所說的信用風(fēng)險。雖然在個人房貸層面出現(xiàn)的“棄房” 是個別地區(qū)的個案，但從同業(yè)來看，還沒有明確具體的標(biāo)準(zhǔn)來衡量該風(fēng)險的大小。某 股份銀行的副行長談到這個問題時說，“棄房”的案例在投機(jī)性購房者在主業(yè)經(jīng)營不 好的情況，會放棄投資房地產(chǎn)，但是這些風(fēng)險還不具有廣泛性。 2013 年 9 月，溫州市出現(xiàn)了“棄房”現(xiàn)象，對轄內(nèi) 42 家銀行進(jìn)行調(diào)研數(shù)據(jù)顯 示，截止 7 月，溫州個人住房貸款余額為 660.83 億元，不良貸款余額為 4.02 億元， 不良率為 0.61%。2013 年 6 月發(fā)生的銀行錢荒，溫州民間借貸資金出現(xiàn)危機(jī)，借款人 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 9 頁 資金鏈斷裂。由于借款人經(jīng)營困難，是“斷供”的最主要原因。根據(jù)溫州金融系統(tǒng)的 計算，借款人資金鏈斷裂形成的不良房貸約為 23.74 億元，占不良房貸的 46.14%。 發(fā)生“棄房”共有 580 例，其中 183 戶為純抵押貸款購房，剩余 397 戶受擔(dān)保鏈影 響選擇“棄房”。 上海某大型商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，目前高端住宅持有人“斷供”案例時有發(fā)生。 這些購房者一般是投資房產(chǎn)，還沒有還完貸款的時候把房屋第二次抵押給銀行，這相 當(dāng)于把房屋價值下跌的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。而抵押物處置比較困難，是商業(yè)銀行貸款回 收面臨的一個問題。斷供的住房從銀行催收到法院拍賣一般要經(jīng)過一到兩年，拍賣房 產(chǎn)要求一次性付清房款，雖然高端住房以低于五折的價格拍賣，但普通購房者仍然不 能承擔(dān)，所以抵押物的處置相當(dāng)困難。 （三）操作風(fēng)險 隨著銀行同業(yè)機(jī)構(gòu)之間的競爭加劇，并且伴隨“金融脫媒”的持續(xù)推進(jìn)，商業(yè)銀 行不得不尋求業(yè)務(wù)和盈利的新增長點(diǎn)，銀行的服務(wù)在一個“拼特色”、“拼品質(zhì)”的 時代，實(shí)現(xiàn)盈利的過程中，屢屢出現(xiàn)有關(guān)操作風(fēng)險的事件。操作風(fēng)險的惡化與信用環(huán) 境和社會融資環(huán)境變化有關(guān)，但外因只是誘發(fā)操作風(fēng)險的“催化劑”，銀行內(nèi)部因素 才是深層次原因。 銀行內(nèi)部的基層網(wǎng)點(diǎn)受到經(jīng)營壓力和管控模式，基層網(wǎng)點(diǎn)不惜違規(guī)經(jīng)營發(fā)放貸款， 表現(xiàn)為一線支行管理人員輕視風(fēng)險的嚴(yán)重性。操作風(fēng)險絕大多數(shù)情況下跟人的因素有 關(guān)，遺憾的是，我國商業(yè)銀行還沒有把對人的管理納入到操作風(fēng)險管理范疇。如從人 力資源角度，近些年來銀行用工方式的多元化，銀行基層網(wǎng)點(diǎn)有一些非正式員工，而 且他們往往是貸款的一線營銷人員，在進(jìn)入銀行的門檻中也會被要求是否有客戶資源。 這種“時點(diǎn)性”的人才招聘、考評，與“實(shí)質(zhì)性”的人員管理目標(biāo)相脫節(jié)。郵儲蘭州 分行在辦理住房貸款時，只要手續(xù)齊全，最短 3 天可以放貸。這在同業(yè)中是放貸速度 是最快的。在貸款市場存在信息不對稱現(xiàn)象，如果僅用 3 來來審核資料的真實(shí)性，難 免有些不充分。 操作風(fēng)險是我國商業(yè)銀行防控的軟肋，它不能通過分析和測算得出風(fēng) 險的大小，進(jìn)而采取系統(tǒng)性防控，內(nèi)部審計是操作風(fēng)險防范的最后一關(guān)。我國商業(yè)銀 行內(nèi)部審計部門缺乏權(quán)威性往往加劇了操作風(fēng)險的程度。9 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 10 頁 四、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的成因 前面我們已經(jīng)介紹了我國商業(yè)銀行房貸的主要風(fēng)險，導(dǎo)致我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險 的因素有很多，既有宏觀的因素又有微觀因素，既有借款人因素又有銀行方面的因素， 既有外部因素也有內(nèi)部原因。本文主要是從宏觀角度、借款人的角度和銀行方面的角 度重點(diǎn)分析導(dǎo)致我國商業(yè)銀行的主要風(fēng)險的原因。 （一）從宏觀角度分析風(fēng)險的原因 宏觀層面風(fēng)險通常指不利于銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的市場條件變化，如利率、匯率、宏觀 經(jīng)濟(jì)政策、市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期等發(fā)生變化，給銀行帶來損失。如住房抵押貸款還款 期限較長，在漫長的還款期限內(nèi)，利率的波動可能會很大。利率風(fēng)險最簡單的形式是 市場利率變動導(dǎo)致還款成本上升，借款人不能按時償還本息的情況發(fā)生。又如抵押物 的價值會隨著經(jīng)濟(jì)周期變化，當(dāng)其價值下跌時，借款人會比較抵押物與尚未償還款項 的價值，選擇理性違約，同時商業(yè)銀行處置收入也有可能無法彌補(bǔ)貸款本息和處置費(fèi)。 1.經(jīng)濟(jì)波動性 每個行業(yè)的發(fā)展都會受到宏觀環(huán)境的影響，作為快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)也離不開 宏觀環(huán)境的影響，那么個人住房貸款風(fēng)險當(dāng)然也與經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)。一國的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展往往分成四個階段，復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。10當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不同階段時，對信貸 風(fēng)險的作用也不同。如上世紀(jì) 30 年代發(fā)生的大蕭條和 2008 年金融危機(jī)時期，房地產(chǎn) 泡沫破裂，房價直線下跌，這時就出現(xiàn)了大量違約風(fēng)險，雷曼兄弟破產(chǎn)等等。在 2009 年我國的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率低于潛在增長率，說明出現(xiàn)了輕微的經(jīng)濟(jì)衰退。到 2010 年實(shí) 際經(jīng)濟(jì)增長率反彈至 10.4%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)衰退的趨勢，整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)表現(xiàn) 出強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢。2011 年實(shí)際增長率保值在 9.2%，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，表明經(jīng)濟(jì)步入 復(fù)蘇階段，但基礎(chǔ)還不穩(wěn)定。到 2011-2012 上半年，各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的 回落，為了鞏固當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)，人民銀行也頻繁調(diào)整貨幣政策。2013 年全年各 項指標(biāo)表明我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，我國正朝著穩(wěn)中有為，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長的方式轉(zhuǎn)變。在 2013 宏觀經(jīng)濟(jì)良好的背景下，借款人和大多數(shù)商業(yè)銀行對經(jīng)濟(jì)報有樂觀態(tài)度，個人住 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 11 頁 房貸款數(shù)量也有了大步增速，同時商業(yè)銀行也把房貸看成是一項優(yōu)質(zhì)的貸款品種，大 力發(fā)展房貸規(guī)模。我國房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲，局部出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。我國要防止出現(xiàn) 美國泡沫破裂，房價下跌的情況。我們要注意的是，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇的背后不能忽視 信貸風(fēng)險。 2.供需非均衡 我國房屋供求關(guān)系的非均衡表現(xiàn)為兩給方面：總量和結(jié)構(gòu)的非均衡?？偭康姆蔷?衡表示潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給。也就是說超額供給、超額 需要并存，短缺與過剩并存的一種情況。隨著居民生活水平的提高，我國恩格爾系數(shù) 的下降，這些都說明我國居民的消費(fèi)重點(diǎn)逐漸向教育和住宅等方面轉(zhuǎn)移，這將帶來房 地產(chǎn)市場的巨大潛在需求。結(jié)構(gòu)性失衡表現(xiàn)為中小戶型、商品使用房代表的中低端住 房需求與大戶型為主的高端住房供給之間的錯位，以及高房價與低支付能力之間的矛 盾。由此可以分析出，我國潛在房地產(chǎn)需求很高，同時居民的支付能較低。因此個人 住房貸款是大多數(shù)購房者的首選，商業(yè)銀行需要設(shè)計完善的風(fēng)險防控系統(tǒng)核實(shí)借款人 的還款能力，以免造成經(jīng)濟(jì)損失。 （二）從借款人角度分析風(fēng)險的原因 從借款人角度分析針信用風(fēng)險產(chǎn)生的原因，主要來自購房者“斷供”、提前還款、 經(jīng)濟(jì)狀況惡化，或者其他影響償債能力的因素，給商業(yè)銀行帶來經(jīng)濟(jì)損失。那么就需 要通過貸款人的收入水平、付款方式、貸款比例等進(jìn)一步分析。由自然原因或者社會 原因等客觀因素導(dǎo)致，如債務(wù)人出現(xiàn)意外的資金鏈斷裂進(jìn)而失去還款能力；或抵押物 的價值小于還貸支出而拒絕還貸，或因?yàn)槭I(yè)等無法抗拒的原因?qū)е缕涫杖胂陆?，無 力清償剩余債務(wù)而違約。11理性違約風(fēng)險其中的一種風(fēng)險是常說的“斷供”，這是我 國借款人違約的原因之一?！皵喙币话愠霈F(xiàn)在企業(yè)借款人購買的高端住宅，在早些 年房地產(chǎn)普遍暴利、房貸利率低的年代，出現(xiàn)一批投機(jī)者炒房。當(dāng)出現(xiàn)購房企業(yè)經(jīng)營 困難或資金鏈斷裂時，面臨最大的問題是流動資金缺乏，房貸又會加重資金短缺，加 重債務(wù)負(fù)擔(dān)，所以會主動選擇“斷供”。 （三）從銀行角度分析風(fēng)險的原因 操作風(fēng)險產(chǎn)生的原因在于銀行自身不完善的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件給 銀行造成損失。內(nèi)部人存在業(yè)務(wù)能力不高、人員整體素質(zhì)不加導(dǎo)致的風(fēng)險意識淡薄、 風(fēng)險認(rèn)識不足給商業(yè)銀行帶來操作風(fēng)險。系統(tǒng)處理能力低是引起操作風(fēng)險的另一個原 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 12 頁 因。大部分銀行的系統(tǒng)容量小、功能簡單、效率低下。伴隨著住房貸款業(yè)務(wù)劇增，系 統(tǒng)出現(xiàn)處理能不足的問題。另外，系統(tǒng)缺乏統(tǒng)計、分析、監(jiān)控、預(yù)警等及時適應(yīng)新形 勢的設(shè)計。 總的來說，我國商業(yè)銀行信貸流程設(shè)計是正確的。但是在人員執(zhí)行過程中 存在不到位、違規(guī)等問題。尤其是，近年來全國商業(yè)銀行不斷發(fā)展壯大，各行分支機(jī) 構(gòu)迅速擴(kuò)張，人員流動性大，員工年輕化的趨勢越來越明顯，銀行面臨著管理人員和 業(yè)務(wù)人員普遍風(fēng)險控制意識淡薄問題。貸后貸款監(jiān)管缺失。主要指客戶經(jīng)理、貸后管 理人員和貸后平行操作風(fēng)險管理人員在住房貸款發(fā)放后監(jiān)管不到位，如業(yè)績指標(biāo)、人 手不足、員工不具有強(qiáng)烈的責(zé)任感和其他因素，出現(xiàn)了“重營銷，輕管理”的思想。 對于借款人在貸后發(fā)生的經(jīng)濟(jì)狀況、身體情況、還款能力發(fā)生的變化沒有及時掌握； 不嚴(yán)格按照全程跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)定對于抵押物檢查，對房地產(chǎn)抵押物的 評估是否恰當(dāng)，抵押品價值和可變現(xiàn)凈值是否有較大的偏差；擔(dān)保人員的財務(wù)狀況有 沒有惡化，擔(dān)保人是否不利變更借款人之間的關(guān)系等情況不了解，從而嚴(yán)重?fù)p害了房 地產(chǎn)貸款的還款來源的有效性。 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 13 頁 五、防范我國商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險的措施 住房與廣大居民生活息息相關(guān)，不僅關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到社會和 諧、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、地區(qū)發(fā)展。目前我國個人住房貸款風(fēng)險進(jìn)一步顯現(xiàn)，以歷次金融危機(jī) 為鑒，為防止出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，應(yīng)加強(qiáng)住房貸款的監(jiān)管。本文主要針對我國商業(yè) 銀行普遍存在的風(fēng)險，提出防范風(fēng)險的建議。 （一）健全風(fēng)險預(yù)警機(jī)制 房地產(chǎn)業(yè)是一個與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的行業(yè)，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范 市場風(fēng)險。建立預(yù)警模型對宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及國家相關(guān)政策進(jìn)行分析， 對房地產(chǎn)市場及整個社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測，及早做出反應(yīng)，做到未雨綢繆，避免市 場風(fēng)險和政策風(fēng)險帶來的損失。預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建完善是一項龐大的工程：一是建立風(fēng)險 預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打 下堅實(shí)的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險預(yù)警模型， 針對我國實(shí)際情況、 各地區(qū)實(shí)際情 況對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速 反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險進(jìn)行及時處理和化解。 從產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)在整個測量指標(biāo)的關(guān)聯(lián)程度來說，銀行業(yè)系統(tǒng)應(yīng)定期公布有關(guān) 指標(biāo)，作為房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)抵押貸款預(yù)警系統(tǒng)。風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的建立能促進(jìn)商業(yè) 銀行整體把握其定位和區(qū)域市場及時的宏觀調(diào)控，避免房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)硬著陸給 商業(yè)銀行帶來貸款不能按時回收的風(fēng)險。指標(biāo)作為定性檢測的手段，對風(fēng)險的監(jiān)測和 預(yù)警分析中的重要作用。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況的國家政策，有針對性地確 定風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)。風(fēng)險預(yù)警工作內(nèi)容，科學(xué)和技術(shù)含量很高。這就要求風(fēng)險預(yù)工作人 員不僅要熟悉當(dāng)前的信貸業(yè)務(wù)，應(yīng)該也有很強(qiáng)的分析能力，較高的政策洞察力，較強(qiáng) 的專業(yè)素養(yǎng)。將高素質(zhì)人才充實(shí)到這一崗位上，能不斷提高工作人員的風(fēng)險管理理念 和不斷收集相關(guān)的信息，更新相關(guān)行業(yè)知識結(jié)構(gòu)，掌握最先進(jìn)的分析工具對數(shù)據(jù)進(jìn)行 分析，提高商業(yè)銀行信貸分析預(yù)警水平。同時要提高對信貸業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，在熟練 掌握數(shù)據(jù)分析的能力基礎(chǔ)上，加強(qiáng)風(fēng)險風(fēng)范意識，提高風(fēng)險預(yù)警能力，有效的預(yù)防是 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 14 頁 市場風(fēng)險。12 （二）提高操作風(fēng)險防范水平 在許多金融機(jī)構(gòu)，操作風(fēng)險損失明顯大于市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。國際金融界和監(jiān) 管機(jī)構(gòu)一直致力于對操作風(fēng)險管理的技術(shù)框架，方法和組織的探索和建設(shè)，已經(jīng)取得 了明顯的進(jìn)步。操作風(fēng)險是銀行業(yè)的風(fēng)險管理重中之重，化解這一風(fēng)險必須多管齊下， 采取多種措施控制。微觀層面操作風(fēng)險的應(yīng)對，就是要對應(yīng)貸前、貸中、貸后三方面 來進(jìn)行風(fēng)險的防范。所以要針對這三個方面進(jìn)行風(fēng)險的防范。目前來說，中國人民銀 行個人信用信息數(shù)據(jù)庫的信息作為商業(yè)銀行評價借款人的信用狀況的主要依據(jù)。我國 商業(yè)銀行貸款的審批機(jī)構(gòu)和人員在收到客戶服務(wù)報告，根據(jù)貸款的“安全性、盈利性、 流動性”及相關(guān)的貸款政策原則，審核貸前調(diào)查報告及相關(guān)文件，對貸款風(fēng)險度進(jìn)行 評估和調(diào)查，做出貸款決策建議，提供貸款的審批決定權(quán)人進(jìn)行決策參考。如果審批 決定人同意審批，則確定最高綜合授信額度，由前臺與貸款人簽署辦理貸款手續(xù)。接 下來審批貸款符合相應(yīng)額度，需要結(jié)合借款人信用等級，在確定風(fēng)險可控的前提下， 確定相應(yīng)的貸款等級。如果審批或核準(zhǔn)人不同意貸款，則解釋拒絕的原因，后端部門 將資料返回前臺調(diào)查部門。13 （三）制定合理的住房信貸制度 建立住房抵押二級市場，推進(jìn)住房抵押債權(quán)的證券化。這是從美國經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出 的一個可以在我國住房抵押過程中應(yīng)用的手段。住房抵押二級市場是在住房抵押貸款 有商業(yè)銀行創(chuàng)造出來之后，賣給其他投資者或以貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券的市場。 14借助二級市場，增強(qiáng)信貸資金的流動性，降低流動性風(fēng)險；擴(kuò)大住房抵押貸款的融 資渠道，將住房抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移和分散到眾多的社會投資者之中；最后，還可以解 決短期資金和資本長期使用的矛盾，促進(jìn)銀行抵押貸款資金的良性循環(huán)。當(dāng)前，可以 采取擴(kuò)大抵押貸款證券化的試點(diǎn)范圍，構(gòu)建二級市場，探索適合我國國情的資產(chǎn)證券 化模式。將收益穩(wěn)定、流動性低、風(fēng)險相對低的個人按揭貸款組合打包出售，這樣就 將風(fēng)險分散到廣大的投資人手中，也擴(kuò)大了商業(yè)銀行貸款資金的來源。政府保障體系 的建立，主要是為了解低收入家庭的住房保障問題，是社會保障制度中一個有機(jī)組成 部分。它能減少住房抵押貸款的風(fēng)險，對抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)快 速發(fā)展起到了積極的推動作用。中國也試圖通過政府領(lǐng)導(dǎo)和地區(qū)擔(dān)保公司，實(shí)行低成 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 15 頁 本，低利潤的經(jīng)營方式，為廣大中低收入家庭提供擔(dān)保。一旦時機(jī)成熟，就可以發(fā)展 商業(yè)保險制度，這是因?yàn)檎Ｕ夏芰τ邢蓿虡I(yè)保險制度的加入能有效緩解政府擔(dān) 保壓力。最后形成一個政府機(jī)構(gòu)為主的抵押擔(dān)保網(wǎng)絡(luò)，從而有效地解決住房市場長期 擔(dān)保主體缺失問題。 （四）建立個人信用評價體系 雖然我國的信用風(fēng)險相比外國較低，但是我國也需要建立完善的個人信用評價體 系，來防范信用風(fēng)險的發(fā)生。市場經(jīng)濟(jì)是一種信用經(jīng)濟(jì)，信用是維系市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的 手段之一。個人信用制度是指以居民家庭收入的資產(chǎn)，借款和還款，信用透支，不良 信用的處罰與訴訟等為依據(jù)，評估并記錄以便決定是否進(jìn)行貸款和貸款多少的制度。 15如前所述，導(dǎo)致借款人信用風(fēng)險的一個重要因素就是中國人在傳統(tǒng)消費(fèi)觀念下導(dǎo)致 的信用消費(fèi)意識淡薄。在經(jīng)濟(jì)社會中只依靠道德約束而沒有法律約束，必然將導(dǎo)致個 人在利益的驅(qū)使下不惜犧牲個人信用，采取各種欺詐手段騙取貸款。在前述所知，在 西方發(fā)達(dá)國家，個人信用評價制度已普遍建立，任何一次信用的犧牲都可能導(dǎo)致其在 其他問題上收到法律上或者經(jīng)濟(jì)上的懲罰，所以在發(fā)達(dá)國家，人們把信用看成有價值 的財產(chǎn)之一。住房信貸的本質(zhì)是信用銷售。個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，避免信用風(fēng)險， 必須建立完善的個人信用評價體系。我國社會上對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的信息不透明、不 公開，在人民銀行征信系統(tǒng)中的記錄也很有限。有強(qiáng)大的信用信息的收集和保護(hù)意識， 和銀行個人信用系統(tǒng)共享，商業(yè)銀行對借款人資格的審查，也更有客觀性和準(zhǔn)確性， 降低房貸的風(fēng)險發(fā)生。 （五）市場風(fēng)險防控措施 1.積極開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。 2010 年初，銀監(jiān)會要求全國各級銀行進(jìn)行了 一次大范圍的房地產(chǎn)貸款壓力測試。該次壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產(chǎn) 開發(fā)貸款、土地儲備貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款。這是各商業(yè)銀行通過定量分析提高 應(yīng)對重大經(jīng)濟(jì)因素變動能力的重要嘗試，也是積極防控房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險的有效措 施。 2.加強(qiáng)市場風(fēng)險研判，提高業(yè)務(wù)主動性。 一是應(yīng)加強(qiáng)人民幣貸款利率浮動水平管 理， 在優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)的同時努力提高定價能力，力爭效益最大化。二是正確選擇適合 的度量利率風(fēng)險，加強(qiáng)利率管理的模型和方法，不斷提高利率風(fēng)險管理精度。 三是提 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 16 頁 高政策預(yù)判能力和應(yīng)對的前瞻性，加強(qiáng)利率走勢的預(yù)判，在精確化分解貸款進(jìn)度的基 礎(chǔ)上，確定合理的貸款定價時機(jī)。 結(jié) 論 本文首先介紹了房貸風(fēng)險的相關(guān)概念，介紹了我國房貸風(fēng)險現(xiàn)狀，并且調(diào)查分析 了我國住房信貸風(fēng)險防范中所存在的主要問題。即信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、和操作風(fēng)險。 進(jìn)而對我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范中的問題進(jìn)行原因的分析，最后，對于完善我國商 業(yè)銀行房貸風(fēng)險措施在給予合理化建議：一是商業(yè)銀行內(nèi)部的風(fēng)險防范與治理。主要 從兩個方面進(jìn)行完善。第一，完善健全風(fēng)險預(yù)警機(jī)制；第二，提高操作風(fēng)險防范水平。 二是從商業(yè)銀行的外部進(jìn)行房貸風(fēng)險的防范和治理。第一，制定合理的住房信貸制度； 第二，建立個人信用評價體系。 綜觀全文，本文在對如何防范商業(yè)銀行房貸風(fēng)險時，從理論基礎(chǔ)及具體制度設(shè)計 上做了一定的研究和有益的探索，對于我國今后的商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的健康運(yùn)行是有 一定裨益的。但是文章也存在一些這樣或那樣的不足之處，如在論述商業(yè)銀行房貸風(fēng) 險的原因和特征時，論證還不夠充分。在如何防范來源于銀行內(nèi)部的風(fēng)險時，還只能 從原則性問題上入手，勾畫出一個大概的輪廓，缺乏一個更為具體而且便于實(shí)踐操作 的標(biāo)準(zhǔn)和方法。這些問題都值得進(jìn)一步地去研究和思考?？傮w來說，文章的選題貼近 時代背景，所討論的問題也與社會經(jīng)濟(jì)生活休戚相關(guān)，也是我國今后長期要面對的問 題。文章從國內(nèi)外房貸制度理論、房貸業(yè)務(wù)實(shí)踐出發(fā)，對房貸風(fēng)險相關(guān)問題進(jìn)行了一 個有益的梳理，使讀者和我本人對商業(yè)銀行房貸風(fēng)險及其防范問題有了一個更為理性 和全面的認(rèn)識，對于防范和控制我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險，保障我國經(jīng)濟(jì)安全有著積極 的意義。 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 17 頁 致 謝 時光荏苒，轉(zhuǎn)眼間四年的校園生活就要結(jié)束了，回想起在黃河科技學(xué)院的校園生 活，真是感慨萬千。老師們的學(xué)識，讓我十分的敬佩，學(xué)校同學(xué)們的友好，讓我倍感 親切。他們給予了我太多的幫助和關(guān)懷，在此我表示深深的感謝。 值此論文完成之際，要向給予過我?guī)椭母魑焕蠋?、同學(xué)、朋友及親人表達(dá)我最 真誠的謝意。首先，需要感謝我的導(dǎo)師劉曉慧老師，從論文的選題，開題、寫作及定 稿，給了我悉心的指導(dǎo)。劉老師從大到課題方向、論文思路，小至論文撰寫中的錯別 字和標(biāo)點(diǎn)符號，嚴(yán)格把關(guān)。劉老師專于學(xué)術(shù)、認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)是我學(xué)習(xí)的榜樣。 其次，需要感謝 2012 級金融 2 班這個大家庭中的每一位同學(xué)，在四年的學(xué)習(xí)生活 中，給予我諸多的幫助和照顧，讓我在學(xué)習(xí)到知識的同時，也時刻感受著校園的溫暖。 最后，我要特別感謝我的家人，不論我有沒有達(dá)到家人的期待，但在家人眼里我 永遠(yuǎn)都是最優(yōu)秀的，千言萬語匯成一句話：感謝家人，感恩家人。 其次，我還要感謝本科學(xué)習(xí)期間所有任課教師對我的關(guān)懷和幫助。他們淵博的知 識使我非常敬佩，跟他們學(xué)到的知識使我一生受益。 再次，我還要感謝我的父母這么多年對我的培養(yǎng)和支持，沒有他們默默的付出和 理解，我不可能取得今天的成績。同時，感謝四年的室友，有了他們的陪伴，使我的 生活更加精彩。 最后，感謝本科期間所有老師的教導(dǎo)，感謝黃河科技大學(xué)對我的培養(yǎng)。 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 18 頁 參考文獻(xiàn) 1唐鈺婷.趨緊房地產(chǎn)政策下商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的思考J.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊, 2009(10). 2馮野光.論我國商業(yè)銀行貸款風(fēng)險防范的法律措施J.東方企業(yè)文化,2012（02）. 3王帥.論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范J.中國科技投資,2014（09）. 4余麗霞,竇琤.論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范J.浙江金融,2011(01). 5鄭艷霞,鄧艷娟.房貸風(fēng)險評估及銀行的應(yīng)對策略J.特區(qū)經(jīng)濟(jì),2012(02). 6唐路路,周淑君,龔玉晶.淺析我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險J.時代金融, 2011(21):2425. 7蘭花.商業(yè)銀行個人住房貸款法律風(fēng)險分析及防范研究D.中國社會科學(xué)院研究生 院, 2014（06）. 8奚賓.住房抵押貸款信用風(fēng)險形成機(jī)制研究J.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2013(05):3-5. 9趙丹丹.住房抵押貸款信用風(fēng)險防控措施初探J.現(xiàn)代商業(yè),2014(29). 10劉喜和、郭娜.我國住房抵押貸款信用風(fēng)險因素分析J.山東社會科學(xué)，2012(03). 11曲巍,劉志洋.我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險與應(yīng)對分析J.商業(yè)文化（下半月）, 2011(01). 12 B.S.Bodla、Richa Verma. Credit Risk Management Framework at Banks in India J. The Iefai University Journal of Bank Management , VOI.No.1,pp.47-72,February 2009（08）. 黃河科技學(xué)院畢業(yè)論文 第 19 頁 13 Jonathan Crook，John Banasik: Forecasting and explaining aggregate consumer credit delinquency behaviour Original Research Article. International Journal of Forecasting 22 March 2011（03）. 14Kahn, GeorgeA. the Role of Comunity Banks in the US Economy Federal Resere Bank of K:11 City Eco 一 nomic Review，Second Quarter，2013（06）. 15Berger. A.N, Udell. G.F. “The economics of small business finance: The role of private equity and debt markets in the financial growth cycle”