2011年馬鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄一、城市概況21、南京后花園，詩城馬鞍山22、立體化便捷交通23、城市發(fā)展引擎24、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)35、6653現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系3二、城市規(guī)劃3“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略4三、房地產(chǎn)市場政策及影響5四、宏觀經(jīng)濟6(一)、馬鞍山市2010年概況6（二）、馬鞍山市房地產(chǎn)市場概況61、2010年房地產(chǎn)市場成交情況分析62、2011房產(chǎn)市場需求分析8五、馬鞍山市土地市場概括14六、馬鞍山樓市主要競爭個案分析14(一)、整體概述14（二）、雨山區(qū)主要競爭個案分析161、春暉家園162、雨山銀河灣173、泰和天成184、江南御花園205、翡翠森林花園216、西湖公元皇府227、天澤水岸238、潤澤家園249、悅城景苑25（三）、花山區(qū)重點樓盤個案分析261、朝輝東方城262、印象歐洲273、朝輝首府28（四）、本案項目SWOT分析301、項目的優(yōu)勢分析（Strength）302、項目的劣分析（Weakness）303、項目的機會分析（Opportunity）304、項目的威脅分析（Threat）31（五）、本案價格預(yù)測312011年馬鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、城市概況1、南京后花園，詩城馬鞍山馬鞍山地處安徽東南部，南接蕪湖，北臨南京，是南京都市經(jīng)濟圈的核心城市。交通便利，擁有人口125萬，是以鋼鐵為主的新興工業(yè)城市，轄有三區(qū)一縣，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民人均收入、人均固定資產(chǎn)投資等多項經(jīng)濟指標(biāo)連續(xù)保持安徽的榜首，居民購買力增長迅速。馬鞍山是國家園林城市、全國文明城市和中國優(yōu)秀旅游城市，也是中國重要的鋼鐵基地、現(xiàn)代化的機械制造基地、著名的休閑旅游勝地自然景色秀麗，文化底蘊深厚。2、立體化便捷交通馬鞍山是首批皖江城市承接產(chǎn)業(yè)鏈的城市之一，又與長三角經(jīng)濟群接軌，政府積極響應(yīng)國家政策號召加大“西進、東擴”發(fā)展契機，加速實施湖南東路、霍里山大道、慈湖河路等7條公路和東部路網(wǎng)建設(shè)工程。另擁有萬噸級的長江一類口岸馬鞍山港，城市發(fā)展的水、陸、空交通、旅游、物流等異常便利。3、城市發(fā)展引擎花山區(qū)商業(yè)中心距馬鞍山火車站僅數(shù)公里之遙，寧馬、蕪銅高速公路交匯于此，高等級外環(huán)公路穿區(qū)而過，距南京祿口機場20公里。寧安鐵路（馬鞍山段）將于2012年建設(shè)完成。寧安城際鐵路自京滬高速鐵路南京南站引出，途經(jīng)馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州市，跨長江接入安慶市。寧安鐵路設(shè)計速度近期每小時300公里，遠期每小時350公里（達到高速鐵路標(biāo)準(zhǔn)）。該項目建成后，馬鞍山市民乘坐城際快車，15分鐘左右到達南京，1.5小時到達上海和杭州，4小時左右到達北京。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)馬鞍山產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，馬鞍山工業(yè)以鋼鐵、專用汽車、高檔紙板、新工藝炭黑、電子材料、生物醫(yī)藥、紡織服裝、綠色食品等為主導(dǎo)。馬鞍山鋼鐵股份有限公司目前在中國十大鋼鐵企業(yè)中排名第五位，已連續(xù)多次被評選為中國上市公司50強。星馬股份有限公司專用汽車的市場占有率居全國第一，2003年在上交所成功上市。山鷹造紙股份有限公司包裝紙產(chǎn)銷量在全國同行業(yè)名列前茅，年生產(chǎn)規(guī)模超過50萬噸，并在上交所上市。近年來，馬鞍山對外開放步伐不斷加快，已有法國圣戈班集團、英國BOC、日本丸紅株式會社、臺灣中橡集團、青島啤酒集團、香港中華煤氣、北京首創(chuàng)、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蚌埠豐原、蒙牛乳業(yè)、江蘇雨潤等國內(nèi)外知名大企業(yè)落戶馬鞍山。以省級馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為龍頭的“三區(qū)五園”開放格局加速形成。5、6653現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系隨著城市發(fā)展的需要，馬鞍山市將轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，構(gòu)建形成“6653”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，以加快形成現(xiàn)代加工制造基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域性特色化現(xiàn)代服務(wù)基地。產(chǎn)業(yè)體系的落實到位勢必會進一步推進我市的大城市化的發(fā)展進程，從而帶動整個馬鞍山市經(jīng)濟的騰飛，另一方面，也將對我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的發(fā)展機遇。馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)將以其獨特的地域優(yōu)勢、良好的經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎(chǔ)下在長三角經(jīng)濟發(fā)展區(qū)中獨領(lǐng)風(fēng)騷，前景大為可觀。二、城市規(guī)劃馬鞍山規(guī)劃以加快融入長三角為目標(biāo)，以向東發(fā)展為契機，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，充分發(fā)揮安徽“東大門”的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，力爭把馬鞍山市建設(shè)成為全省無縫對接長三角的第一區(qū)，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，與長三角發(fā)展的先進制造業(yè)基地，適宜創(chuàng)業(yè)和居住的生態(tài)城市，成為長江三角經(jīng)濟圈的重要一員和安徽省經(jīng)濟發(fā)展的大城市之一。馬鞍山市政府圍繞城市率先發(fā)展，科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展，組織編制了總體規(guī)劃2002-2020年。在發(fā)展目標(biāo)上，到2020年，馬鞍山將成為城區(qū)超百平方公里、擁有百萬以上人口，集歷史文化與現(xiàn)代文明融合、山水園林風(fēng)光與城市現(xiàn)代景觀交相輝映的現(xiàn)在化大城市，成為長江中下游地區(qū)重要的現(xiàn)代加工制造業(yè)基地和賓江山水園林旅游城市。在城市發(fā)展方向上，主城區(qū)主要向南，向東發(fā)展，副城區(qū)（當(dāng)涂縣城）主要向北發(fā)展，適當(dāng)向東，向西發(fā)展?！?255”城市發(fā)展戰(zhàn)略即1個主城區(qū)、2個副城區(qū)、5個中心鎮(zhèn)和5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)共同構(gòu)成的城市空間布局體系。在此基礎(chǔ)上，加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用快速通道把主副城區(qū)和、中心鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)連接起來，使城市居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到田園風(fēng)光，使農(nóng)村居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到城鎮(zhèn)公共服務(wù)，力爭在5年內(nèi)形成以主城區(qū)為中心，副城區(qū)為“兩翼”、中心鎮(zhèn)為呼應(yīng)，產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為支撐的具有馬鞍山特色、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化大城市框架。1個主城區(qū)：中心城區(qū)向東部秀山新區(qū)和濱江地區(qū)拓展形成100平方公里以上的主城區(qū)。2個副城區(qū)：姑孰副城區(qū)，丹博副城區(qū)。5個中心鎮(zhèn)：雨山向山鎮(zhèn)、當(dāng)涂縣石橋鎮(zhèn)、太白鎮(zhèn)、黃池鎮(zhèn)、年陡鄉(xiāng)。5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南部沿江承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、慈湖港口物流加工區(qū)、江心洲生態(tài)旅游區(qū)、濮塘休閑度假區(qū)。馬鞍山的城市發(fā)展戰(zhàn)略為：立足馬蕪銅，依托南京都市圈，融入長三角。三、房地產(chǎn)市場政策及影響自2010年4月份國家調(diào)控房地產(chǎn)的新政出臺后，馬鞍山于2010年5月推出“馬21條”的落地化政策，馬鞍山的“馬21條”政策，又進一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場。但馬鞍山房價沒有降下來，卻造成了開發(fā)商與購房者雙重觀望的局面，沒有新房源的馬鞍山市場一直在消化存量房，而這些都成為了影響馬鞍山房地產(chǎn)市場的因素。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷的增強，從而導(dǎo)致一線城市的房屋銷售量不斷下滑，但是房屋均價下滑并不是很大，反而比較堅挺。三線城市的馬鞍山也受到新政的影響，導(dǎo)致市場成交量下滑，但是房屋均價變化不大，個別已開樓盤價格和新開樓盤價格小幅上揚。而一線城市的房價下降并沒有帶動馬鞍山的房價，雖然馬鞍山受新政影響較大，使得銷量受挫，卻始終沒有撼動房價。繼新國八條出臺，要求各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面，進一步落實地方責(zé)任，切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任以后，安徽省政府辦公廳積極響應(yīng)，轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，通知共計6項內(nèi)容。專家表示其中地方房價控制目標(biāo)、土地出讓溢價超50%需上報等政策，將成為影響今年本地房地產(chǎn)市場后市走向的重要政策。2010年，雖然中央政府出臺了“史上最強的政策組合”，但市場似乎并不受力，依然表現(xiàn)出其應(yīng)有的活力：馬鞍山市樓市商品住宅僅成交4547套，成交面積共計514088.27，而房價環(huán)比漲幅居全國第二，整體呈現(xiàn)“賣方市場，量價齊升，整體均衡”銷售市場格局。市場的表現(xiàn)和政策的強度對比，用個成語來說，就是“杯水車薪”。從2011年近期的成交數(shù)據(jù)來看，馬鞍山樓市并未受太大影響。業(yè)內(nèi)人士解釋，馬鞍山整體供應(yīng)量相應(yīng)不足，至于信貸政策，在短期內(nèi)很難有所表現(xiàn)。寧安城際高速鐵路和長江大橋的建設(shè)，馬鞍山城市化進程的加快，這些利好因素都將助推馬鞍山樓市保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。但政策環(huán)境的進一步惡化，投資需求和改善性需求將逐漸被擠出住宅市場，而剛需則將受新政影響，暫時陷入觀望。四、宏觀經(jīng)濟(一)、馬鞍山市2010年概況據(jù)省統(tǒng)計局初步核算，2010年，馬鞍山市GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值，下同）首次突破800億元大關(guān)，達811.01億元，比2009年增加近145億元，穩(wěn)居全省第四位。按可比價格計算增長15.0%，比2009年提升2.9個百分點，高于全省平均水平0.5個百分點；增幅由2009年的第14位提升到全省第6位，提升8個位次。初步估算，馬鞍山市人均GDP約為63000元（9000美元以上）。2010年，馬鞍山市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為3.5：69.5：27.0。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值28.46億元，同比增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值563.55億元，同比增長17.2%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值219億元，同比增長10.9%。2010年，馬鞍山市完成固定資產(chǎn)投資740.3億元，比2009年增加194.2億元，完成投資總量居全省第四位，比2009年提升1位；固定資產(chǎn)投資增幅36.2%，比2009年提升1.3個百分點，高于全省平均水平2.6個百分點，增幅位次由2009年的第13位提升至第10位。2010年，馬鞍山緊緊把握國家實施皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)和正式成為長三角經(jīng)濟協(xié)調(diào)會成員城市的戰(zhàn)略機遇，奮發(fā)進取，馬鞍山市主要經(jīng)濟總量指標(biāo)繼續(xù)位居全省前列、主要人均指標(biāo)穩(wěn)居榜首；馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展多項主要指標(biāo)增幅超過長三角平均水平。（二）、馬鞍山市房地產(chǎn)市場概況1、2010年房地產(chǎn)市場成交情況分析2010年度，在國十條、契稅調(diào)整、加息等多個政策的影響之下，馬鞍山樓市成交上演“過山車”。據(jù)馬鞍山房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)顯示：2010年1-12月馬鞍山市區(qū)住宅類房源共成交5860套；成交面積為639194.72平方米，較去年同期減少525074.68平方米，降幅達到了45.10%；成交均價為5197.12元/平方米，較去年同期增加了1121.51元/平方米，增幅為27.52%。2010年絕對是房地產(chǎn)市場的緊縮政策年，房地產(chǎn)市場成交量在4.17“史上最嚴(yán)厲”房產(chǎn)新政，5.25契稅優(yōu)惠取消，9.29二次調(diào)控以后，這個三個政策實施后出現(xiàn)了成交量的不同程度的下降。4月新政頒布之后，樓市銷售全面遇冷，4月至7月的成交量大量萎縮，與傳統(tǒng)旺季的銷量形成了鮮明的對比，但8月至10月馬鞍山樓市成交量逐步攀升，在10月達到了今年成交量的一個拐點，這主要是新政在經(jīng)歷一定時間消化后，由于房地產(chǎn)市場價格堅挺，部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時間后，未見樓價有大幅松動，終于按捺不住出手入市。10月的成交量并沒有因為9.29樓市調(diào)控的出臺而急轉(zhuǎn)直下，頻繁密集的扎堆開盤，這一期間中高端項目的成交也是值得關(guān)注的，10月23日詩城樓市甚至出現(xiàn)了四盤同開的火熱場面，11月馬鞍山樓市依舊延續(xù)這種態(tài)勢，12月份為四季度的成交量最高點，看來剛需的釋放是強大的。隨著年末的臨近，開發(fā)商也亟待資金回籠，盡管不作降價的表示，但各種打折優(yōu)惠的措施已經(jīng)開始使得12月的成交量也有所回升。2011年1月的土拍即將開始，眾多土地等待買家，或許會在拍賣中看到下一年房地產(chǎn)市場的走向。據(jù)馬鞍山房產(chǎn)據(jù)提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-12月，馬鞍山住宅類商品房共計成交5860套，各區(qū)住宅類房源成交套數(shù)排名從高到低依次是：雨山區(qū)2182套；花山區(qū)1773套；金家莊區(qū)1222套；開發(fā)區(qū)683套。2010年房產(chǎn)政策頻出成交下挫明顯，是造成同比成交量大幅減少的主要原因。2011年開始市場和政策的博弈更加明顯，馬鞍山樓市量成交也并未出現(xiàn)大起大落表現(xiàn)相對“穩(wěn)健”，市場既沒有瘋狂的局面也沒有顯示太過蕭條的態(tài)勢。2011年春節(jié)后開發(fā)商們紛紛放緩了推盤的速度，以去化剩余的已推房源為主。馬鞍山樓市在經(jīng)歷了2010年下半年的瘋狂購房場面與房價的高速上漲后逐漸趨于冷靜。走過了“金三”，“銀四”也已過半，馬鞍山房地產(chǎn)市場在購房者濃厚的觀望情緒和開發(fā)商供應(yīng)量不足的雙重影響下顯得較為冷清，“金三銀四”成色不高?！胺績r”目前極為敏感的話題，一方面購房者迫切希望房價下跌，另一方面開發(fā)商不愿意降價，雙方博弈仍在繼續(xù)。2011年住宅類累計銷售情況 以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2011年4月25日）住宅類可售套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)全市25362428花山區(qū)14311189雨山區(qū)453506金家莊區(qū)585507開發(fā)區(qū)67226據(jù)易房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心調(diào)查顯示，四月中下旬，馬鞍山住宅市場預(yù)計有12個項目推出，其中新盤僅有兩家，“老盤新開”也成為馬鞍山目前最主要的市場現(xiàn)狀。銀河灣、泰和天成、朝輝東方城等活躍馬鞍山板塊的樓盤在四月將試水，山鷹香榭美地、姑孰新城等關(guān)注度較高的當(dāng)涂樓盤也會加推亮相。除了公布的推出房源以及均價外，各家樓盤都有不同程度的優(yōu)惠幅度。有一定的群眾基礎(chǔ)和較好的口碑是這些園區(qū)老盤的優(yōu)勢，然而，開盤價“一次比一次高”則是這些項目的共性，但是在調(diào)控目標(biāo)頒布以及最新馬鞍山市建委出臺的馬鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)控新政策 （今后，對銷售價格超過每平方米7000元的商品住房項目，將約談企業(yè)法定代表人，并責(zé)成開發(fā)企業(yè)提供房價構(gòu)成說明） 的壓制下，這些新開的樓盤價格走向不確定性因素增強。從四月計劃開盤各區(qū)分布情況（住宅）來看，各個區(qū)的樓盤開盤所占百分比較為平均?；ㄉ絽^(qū)和雨山區(qū)延續(xù)著馬鞍山樓市風(fēng)向標(biāo)的態(tài)勢，金家莊區(qū)和當(dāng)涂縣也“不甘寂寞”的走向市場。2、2011房產(chǎn)市場需求分析（1） 2011年全市住宅供給分析花山區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項目名稱開盤時間價格(元/)物業(yè)類別預(yù)計推盤量劍橋公館2011年7500元多層、小高層6-7萬朝輝首府在售7000元高層、多層高層，多層，商鋪國際華城在售6600元小高層3棟小高層海外海名仕苑在售待定高層、別墅高層300多套 別墅待定朝輝東方城在售8700高層、小高層10萬方匯成上東在售6600高層、多層花山美居 住宅尾盤在售現(xiàn)價6000高層十幾套頤華苑2011年4月未定小高層 、多層1棟小高層、1棟多層泰和文苑在售7000元/多層尾盤剩余約10多套雨山區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項目名稱開盤時間價格(元/)建筑類別預(yù)計推盤量御景園在售，1月推新5400小高層、別墅2棟小高層 約100套潤澤家園2011年待定多層、小高層2棟多層現(xiàn)房春暉家園2011年1月7700小高層、多層江南御花園在售6200高層翡翠森林花園在售6500多層剩余幾套躍層、1棟商鋪公元皇府 2011年上半年待定高層新安花園 2011年4月待定多層70套銀河灣 在售6400洋房、別墅約100多套天澤水岸在售6400小高層、多層深業(yè)華府2011年10月待定高層待定金家莊區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項目名稱開盤時間價格(元/)物業(yè)類別預(yù)計推盤量東方明珠2011年1月7000多層、高層800多套綠洲花園在售待定四期多層4萬現(xiàn)代興華苑尾盤銷售5900多層50多套綠洲名苑2011年元月待定多層一期14棟多層梧桐雅苑2011年3月待定多層開發(fā)區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項目名稱預(yù)計開盤時間預(yù)計價格(元/)物業(yè)類別預(yù)計推盤量金海岸名邸2011年6月待定高層泰和天成 2011年4月待定多層、小高層5萬方 400套左右昕源佳苑2011年上半年待定小高層1棟小高層當(dāng)涂縣2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項目名稱開盤時間價格(元/)物業(yè)類別預(yù)計推盤量正元香檳城在售4200多層、高層4萬方世代華府2011年3月待定多層300-400套金匯康郡2011年3、4月待定高層350套姑孰新城待定待定待定4棟洋房、6棟多層山鷹香榭美地2011年1月待定多層、4棟高層300多套家天下2011年1月份3300起多層200多套襄城明珠2011年3月待定高層100套左右九韻國際尾盤在售4200高層40多套襄河灣尾盤在售2000-2300多層十幾套翠湖林居尾盤在售2000多層5套（6+1躍層）江南名苑尾盤在售4500高層20多套襄河灣東城2011年待定多層待定（2）2011年2月住宅銷售價格分析單價段銷售：6000-7000元/領(lǐng)先優(yōu)勢依然明顯從2010年的11月份開始，6000-7000元/單價段已經(jīng)連續(xù)多月取得馬鞍山住宅類商品房銷售的冠軍寶座。特別是今年年初，1月份該價段6.6萬平米、45%的面積占比的驕人成績至今讓人難忘，而在2月份整個樓市蕭條之際，該價段仍然穩(wěn)住了自己的強勢地位，以40%的銷售面積占比再次證明了自身的實力。2011年2月，6000-7000元/銷售面積1.09萬平米，環(huán)比下降83.46%；銷售套數(shù)100套，環(huán)比下降83.87%?？梢姡M管6000-7000元/延續(xù)了前段時間的高調(diào)表現(xiàn)，但與前幾個月相比，其銷售量的絕對數(shù)字難免受到了大環(huán)境的影響。銷售面積與銷售套數(shù)環(huán)比均有大幅度的回落。5000-6000元/和7000-8000元/兩個單價段的銷售也延續(xù)了1月份的良好發(fā)展態(tài)勢，其銷售成績緊隨其后，銷售面積占比分別為19%和14%。2011年2月住宅分單價段銷售面積比例圖 數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）（3）2011年2月住宅成交面積分析住宅傳統(tǒng)面積段四足鼎立 環(huán)比回落明顯1月樓市開局良好，但剛進入2月份情況就急轉(zhuǎn)直下。馬鞍山住宅各面積段的銷售出奇一致地全部下跌，且環(huán)比下跌的幅度均在50%以上。這讓人不得不感嘆房地產(chǎn)市場的變幻莫測，今后樓市的走向也深陷于迷霧中。盡管在如此蕭條的大背景下很難造就時下的明星面積段，但與其他面積段相比，一貫強勢的幾個傳統(tǒng)面積段仍舊比較突出。80-90平米、90-100平米、100-120平米和120-144平米形成四足鼎立的圍合之勢，成為2月份馬鞍山市住宅銷售面積段的“四大金剛”。2011年2月住宅分面積段銷售面積比例圖數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）目前購房者較為青睞的戶型面積主要集中在中小面積區(qū)域。80-90平米仍然是最為搶手的大熱面積段，一則面積大小適中，能滿足住戶的日常生活需求，二則考慮到經(jīng)濟條件的制約，該面積段的住房房款也較易被大部分老百姓接受。（4）2011年2月住宅成交版塊分析一直以來，城東板塊在分板塊銷售中的成績都頗令人滿意。2011年2月，該板塊更是以其一貫的穩(wěn)健表現(xiàn)繼2010年8月份和11月份后再一次重回冠軍寶座。而且此次城東板塊與其他各板塊的差距更加懸殊，領(lǐng)先地位不可撼動。2011年2月份，馬鞍山各大板塊銷售總面積5.06萬平米，銷售總套數(shù)384套，環(huán)比、同比均有很明顯的下降。城東板塊的表現(xiàn)向來亮眼，在房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，盡管城東板塊與以前相比也有不小的“縮水”，但仍以1.48萬平米、72套的銷售成績撐起2月成交數(shù)據(jù)的“半邊天”。2011年2月商品房分板塊銷售面積與價格情況數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）除了城東板塊之外，表現(xiàn)尚可的還有楊橋、印山、老市區(qū)、佳山等幾大板塊。它們雖不能與城東板塊相提并論，但老市區(qū)和佳山板塊均為新鮮面孔，首次殺出重圍表現(xiàn)尚佳，使我們對其今后的發(fā)展充滿期待。與上個月的銷售狀況相比，南湖、宋山兩板塊上升空間較大。它們的銷售面積環(huán)比分別增長153.12%、100%。除此之外，其他板塊銷售量均有不同程度的下幅，其中大部分的板塊跌幅都非常明顯，可見整個樓市的不明朗所帶來的輻射效果不可小視。（5）2011年2月住宅成交物業(yè)類型分析多層華麗回歸榜首 1.6萬平米奪2月之冠在分功能住宅中，多層與小高層的銷售情況一直處于彼高此低的膠著狀態(tài)，在2011年的第一個月里，小高層以7.19萬平米的銷售面積力奪冠軍，一時間我們仿佛看到了購房者們對小高層的青睞迅速上升的無限可能?？赊D(zhuǎn)眼進入2月份情況又發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，多層迅速趕超小高層，以1.6萬平米華麗回歸榜首之位。高層住宅在去年12月份時有驚人增長，但在2011年年初上升勢頭有所減緩。在2月份其銷售量進一步萎縮，其與多層和小高層之間的差距再次被拉開。在三種建筑類型的住宅類房源中，高層住宅的銷售面積環(huán)比下跌92.13%，其銷售套數(shù)環(huán)比下跌92.21%。 2011年2月住宅類分功能銷售面積比例圖數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）（6）2011年馬鞍山住宅價格預(yù)測2011年馬鞍山住宅樓市的漲幅會在20-30%之間，基于成交量會比往年放大1.8-2倍的情況下，價格不會有太大的升幅。但上半年的推盤量還不是很大，所以會出現(xiàn)上半年價格沖高，下半年趨于平穩(wěn)。2011年馬鞍山的推盤量會在130-150萬方，馬鞍山一年成交量在80萬方左右，突然增加的推盤量，會對一些小盤造成競爭上的壓力。n 當(dāng)涂市場的置業(yè)將是未來市區(qū)置業(yè)的極大分流n 2011年馬鞍山及當(dāng)涂房價將“穩(wěn)中有升”n 房價會趨于穩(wěn)定，不排除政府大力打壓之下有下跌的可能五、馬鞍山市土地市場概括2011年 截至4月25日，馬鞍山供推出12塊土地，累計出讓687.6畝供應(yīng)市場，相對于09年同期推出15塊土地，減少3塊土地推出。其中住宅2塊總出讓面積320畝，為上海綠地競得，土地均在秀山新區(qū)，詳情如圖：2011年馬鞍山市土地出讓一覽表 數(shù)據(jù)來源馬鞍山市土地發(fā)展中心（數(shù)據(jù)截至2011年4月25日）六、馬鞍山樓市主要競爭個案分析(一)、整體概述馬鞍山房地產(chǎn)市場目前分為四大板塊，分別為金家莊板塊、花山區(qū)板塊、雨山區(qū)板塊及秀山新區(qū)版塊。其中本案所在的雨山板塊是新興發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，是城市南進主陣營。金家莊區(qū)是馬鞍山老大工業(yè)基地，住宅項目較少。花山板塊是老的市中心的所在地，區(qū)域內(nèi)配套齊全，已經(jīng)形成成熟的生活氛圍，并且是城市東擴的主要區(qū)域。2011年從花山版塊東部劃出秀山新區(qū)版塊。秀山新區(qū)位于馬鞍山市東部，總面34.68平方公里。新區(qū)按照功能布局定位，將重點發(fā)展科教、文化體育、商貿(mào)休閑、金融等綠色產(chǎn)業(yè)，著力打造新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，突出綜合服務(wù)功能、一流生態(tài)功能和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)功能。其組成部分秀山湖也在大力建設(shè)中，預(yù)計在建成之后可與雨山湖景觀相媲美。秀山新區(qū)將以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，立足生態(tài)宜居、功能優(yōu)化，突出以人為本、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力打造成為功能完備、環(huán)境優(yōu)美、獨具魅力、最適宜人居的現(xiàn)代化新城區(qū)。正是看中秀山新區(qū)發(fā)展的巨大潛力，許多房產(chǎn)企業(yè)向秀山市場進軍?，F(xiàn)在秀山新區(qū)現(xiàn)有的在售樓盤有御景園，蕪湖地產(chǎn)龍頭企業(yè)偉星房產(chǎn)傾力打造的偉星藍山小區(qū)也將在下半年開盤。雨山區(qū)在售樓盤分布圖 圖片來源于易房網(wǎng)（http:/ 容積率：1.22 車位：2:1 綠化率：42%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：80-139均價：住宅7500元/，商鋪：9000元/銷售信息：春暉家園恬園兩棟多層146#、147#樓于4月9日火爆開盤，目前只剩余3套6樓躍層房源，目前均價7500元/，總價約83萬/套。春暉家園悅園73#、74#樓剩余少量113平米以上戶型，主要剩余樓層為1、2、6層，悅園價格7200-7300元/。優(yōu)惠：紫元會員優(yōu)惠1888元，7天之內(nèi)簽購房合同優(yōu)惠1000元，一次性付款優(yōu)惠1個點。銷售分析：多層均價7500-8000元/，去化較快戶型100-140，目前在售110平米戶型，主要是總價較高，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：國企開發(fā)商口碑好，售樓處裝修高檔，業(yè)務(wù)員素質(zhì)高。項目處于馬鞍山東南上風(fēng)上水的地方，周邊的配套完善。外加目前在售主要是多層，多層在馬鞍山需求量大，項目去化較快。配套設(shè)施：小區(qū)配套：運動會館、兒童樂園、洗衣店、智能安保；周邊配套：教育：春暉雙語幼兒園、建中中學(xué)、網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué)；商業(yè)：寶慶美食、歐尚超市、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國電信、農(nóng)貿(mào)市場、現(xiàn)代水療會所公交：109路、30路、6路、18路樓盤位置：江東大道與花園路交叉口售樓地址：江東大道南段春暉家園售樓處開發(fā)商：馬鞍山紫元和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-8367777 83678882、雨山銀河灣項目概況：項目地處九華路東段，城市東南核心區(qū)域，小區(qū)規(guī)劃以梅山市政公園、東湖公園、煙墩山公園為依托，小區(qū)內(nèi)部造景充分運用坡地景觀的特點，因地制宜，大量設(shè)置地下停車場，實行人車分流，使小區(qū)造景及綠化面積最大化。物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、8層洋房、小高層、高層及沿街商鋪總建筑面積：20萬 容積率：1.92 車位：近1:1 綠化率：約40%主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：90-160均價：高層6300元/，小高層6500元/，疊加別墅：8800元/銷售信息：項目4月16日加推48套花園洋房，房源戶型面積全部為140平米以上三房大戶型，目前還剩余20套左右，目前均價約為6800元/平米，每套總價大概98萬左右，老客戶依然享有開盤時的優(yōu)惠，即是每平方米減50元，再加付款方式的優(yōu)惠，一次性付款95折，商業(yè)貸款98折。本批房源預(yù)計交房時間為2012年的9月底。 另據(jù)了解銀河灣高層160左右、小高層128戶型，共計剩余十幾套，目前均價6500元/。臻藏別墅剩余10多套左右，均價8500元/。優(yōu)惠：一次性付款97折，商業(yè)貸款98折。銷售分析：目前小高層均價6000-6500元/，層差價50-100元/，多層均價7000元/左右，在售80-120戶型，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：專業(yè)代理公司銷售，項目的景觀示范帶做的不錯，售樓處裝修一般，業(yè)務(wù)員比較專業(yè)。項目緊鄰公園，周邊綠化好。配套設(shè)施：梅山市政公園、東湖公園、煙墩山公園環(huán)繞，毗鄰馬鋼指揮中心、人民銀行總部、電信總部；社區(qū)內(nèi)自行配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等。公交： 30路、28路底站樓盤位置：馬鞍山九華路與湖東南路交匯處開發(fā)商：馬鞍山雨山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-3553888 35539993、泰和天成項目概況：項目位于九華路北面，原生態(tài)河流永豐河旁。東鄰煙敦山公園，東湖公園，天澤水岸北面，整個建筑將繼續(xù)延續(xù)中式風(fēng)格，并融入現(xiàn)代建筑元素，打造城市南區(qū)依山傍水環(huán)境優(yōu)美的高端項目。物業(yè)類型以高層、多層為主，并在景觀上獨具匠心，該項目將以水為小區(qū)紐帶，創(chuàng)造馬鞍山開發(fā)項目中最大的小區(qū)湖景。多層戶型面積從118至223不等，高層戶型面積最小86，最大216。華麗的空間格局將匯聚無限風(fēng)光，浪漫的景致就在眼前如畫舒展。物業(yè)類型：多層、高層總建筑面積：15萬容積率：2.0 車位：2:1 綠化率：42%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：86-223均價：待定 銷售信息：VIP卡4月15日開始辦理至5月15號截止，據(jù)悉有意向的客戶可到工商銀行團結(jié)廣場支行2樓貴賓廳繳納5萬元即可辦理一張理財金卡，后可到泰和天成售樓部簽訂VIP認購協(xié)議，即可認領(lǐng)“天成世家VIP尊貴卡”及泰和天成精美禮品一份。優(yōu)惠：開盤當(dāng)天成功認購房源可享受五萬抵六萬的優(yōu)惠，從辦卡當(dāng)天至開盤前一天，每天將累積100元的購房基金用來抵用房款。泰和天成預(yù)計6月中旬開盤，開盤房源為高層2#、3#樓，多層房源為10#、11#、12#樓，商鋪9#樓，開盤戶型以120戶型為主。一層為商鋪和自行車庫，2-18樓為住宅2#樓戶型面積分別為85、120，3#樓分別為123、139。銷售分析：目前附近多層均價6800元/左右，項目預(yù)計售價7000元/?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：市區(qū)售樓處裝修高檔，業(yè)務(wù)員專業(yè)素質(zhì)高，小區(qū)7層多層帶電梯，中央空調(diào)入戶。項目緊鄰公園及市政府，樓盤促銷優(yōu)惠較大，多層房源深受詩城購房者青睞。配套設(shè)施：馬鋼總公司、中國電信、中國移動、中國人民銀行、市稅務(wù)局、市圖書館公交：19路、30路、28路、122路樓盤位置：湖東南路與九華東路交匯處售樓地址：艷陽路中央花園15棟北1樓（緊鄰上島咖啡）開發(fā)商：馬鞍山市泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-3396666 33988884、江南御花園項目概況：地處馬鞍山最佳生活地段，東湖公園之濱，梅山公園之畔，與建設(shè)中的新市政廣場相距不到2公里。一邊是生活的寧靜、清新與悠閑。真正體驗純粹的有氧生活；周邊便捷的交通樞紐，林立的住宅區(qū)，即將非常完善的生活配套。物業(yè)類型：多層、小高層、高層總建筑面積：22萬容積率：1.54 車位：2:1 綠化率：34%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：94-206均價：小高層5500元/，商鋪：5800元/ 銷售信息：目前在售的房源只有十幾套，為多層頂樓躍層，戶型面積有120、140兩種戶型，閣樓面積一般是標(biāo)準(zhǔn)層面積的40%，價格從6300-6800元/不等。優(yōu)惠：一次性付款97折，按揭99折。江南御花園高層湖濱國際大廈預(yù)計將于6月底7月初開盤，預(yù)計交房時間為2012年12月份。銷售分析：目前售樓處推出10多套尾盤特價房，戶型面積124-206，單價5580-6800元/不等?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：現(xiàn)房實景，市區(qū)售樓處裝修高檔，業(yè)務(wù)員專業(yè)素質(zhì)高，項目緊鄰公園，小區(qū)內(nèi)部及周邊環(huán)境好。配套設(shè)施：市政：東湖花園、梅山公園、新市政公園；教育：建中、佳山鄉(xiāng)小學(xué)；商業(yè)：歐尚超市、寶慶美食、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國電信、農(nóng)貿(mào)市場、藥店等。公交：30路樓盤位置：江東大道與九華路口開發(fā)商：馬鞍山錦江建設(shè)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-2828999 28288885、翡翠森林花園項目概況：近40畝景觀森林環(huán)伺小區(qū)，自然盡享清涼。距市區(qū)中心地段僅5分鐘車程，出入便捷；全框架式建筑，一樓架空，高安全性，高得房率；7種優(yōu)雅戶型；地下車庫；緊貼于社區(qū)的便捷商業(yè)街。新加坡概念社區(qū)，北歐概念森林環(huán)境，近40畝的森林花園環(huán)抱小區(qū)，疊加而成全市最具生活品質(zhì)感的多層住宅。物業(yè)類型：多層總建筑面積：55萬平米 綠化率：50%左右均價： 6900元/ 銷售信息：目前只有少量的6樓躍層房源在售，戶型面積130，一房一價，總價一般在80萬/套左右，目前購房暫無任何優(yōu)惠，據(jù)了解翡翠森林花園二期交房時間為2011年6月底。銷售分析：目前售樓處僅余幾套尾盤，戶型面積130，單價6800元/左右，閣樓面積40?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：現(xiàn)房實景，市區(qū)售樓處裝修較好，業(yè)務(wù)員專業(yè)度一般，項目小區(qū)內(nèi)部及周邊環(huán)境好。距市區(qū)中心地段僅5分鐘車程，出入便捷；全框架式建筑，1樓架空，高安全性，高得房率；地下車庫，人車分流；緊臨社區(qū)的便捷商業(yè)街。配套設(shè)施：小區(qū)配套：幼兒園、室外活動健身廣場；周邊配套：大型超市、公園；公交：30路、109路樓盤位置：慈湖路與東湖路交叉口（格林春天正南面）售樓地址：貴都花園16棟（康樂路與印山路交叉口）開發(fā)商：安徽協(xié)亞房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司售樓電話：0555-2466888 23470006、西湖公元皇府項目概況：項目集西湖房產(chǎn)26年開發(fā)之大成，打造專家型地產(chǎn)精英鑄就西湖花園升級鉅作。居于城市中心，坐享永豐河天然稀缺城市水景。地上總建筑面積約7.2萬，由Art-Deco建筑風(fēng)格的6幢高層圍繞近萬平方米中央大庭院排列組成，致力于打造馬鞍山不曾有過的頂級豪宅。物業(yè)類型：小高層、高層總建筑面積：7.2萬 容積率：2.99 綠化率：37.1%左右主力戶型：3房2廳 面積范圍：130均價：住宅7000元/ 銷售信息：全部為高層建筑府目前工程正緊張施工中，即將推出114-230平方米闊景華宅。公元皇府預(yù)計于2011年5-6月份開盤。售樓部正在緊張建設(shè)中，預(yù)計5月初即可對外亮相。銷售分析：目前尚未開盤，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：售樓處位于西湖花園，西湖花園現(xiàn)房實景，當(dāng)?shù)氐目蛻艨诒?。樓盤緊鄰新市政府，配套齊全。配套設(shè)施：毗鄰市政公園、歌劇院、博物館、圖書館、老干部活動中心等大型市政配套。周邊遍布百貨公司、超市、餐飲、娛樂、休閑、星級酒店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院（華霆醫(yī)院）等眾多成熟優(yōu)質(zhì)的配套資源。公交：19路、28路樓盤位置：印山路和湖東南路交匯處售樓地址：西湖花園展銷中心（江東大道馬濮路交叉口）開發(fā)商：馬鞍山西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-2113333 21188887、天澤水岸項目概況：項目位于湖東南路與九華路交叉口，南至西塘路，東接銀河灣住宅小區(qū)，是馬鞍山城市南進核心區(qū)域，與新的市政中心僅舉步之遙，小區(qū)斜對面有新建的馬鋼總公司、中國電信、中國移動、中國人民銀行、市稅務(wù)局、市圖書館等大型企事業(yè)單位，出小區(qū)沿湖東路向北，5分鐘車程即可到達商業(yè)中心團結(jié)廣場，目前開通的公交線路有19路、28路、30路，均可到達。新一輪的城市進化已經(jīng)開始，城市南進的步伐必將帶動周邊的商業(yè)配套及交通的完善，住區(qū)的升值潛力巨大。 開工時間： 綠 化 率：40% 交房時間：2012年07月 總建筑面積：25萬房屋屬性：期房 施工單位：占地面積：156畝 容 積 率：1.98 代 理 商： 景觀設(shè)計：馬鞍山園林設(shè)計院 付款方式：一次性付款，按揭 目前進度： 目前還有92.89、94.22戶型。學(xué)校(學(xué)區(qū))：佳山鄉(xiāng)小學(xué)、十六中 綜合商場：出小區(qū)沿湖東路向北即可到達沃爾瑪超市，沿湖西路北上即可到達華潤蘇果超市；沿太白大道北上便是農(nóng)工商超市銀行： 中國人民銀行通信：中國電信、中國移動游園：市政廣場、東湖公園、梅山公園、煙墩山遺址醫(yī)院：華霆醫(yī)院公交車線路：28路、19路、30路 其它：馬鋼總公司、市稅務(wù)局、市大劇院、市圖書館、博物館物業(yè)類型：小高層總建筑面積：25萬 容積率：1.98 綠化率：40%左右主力戶型： 3室2廳 面積范圍：139均價：小高層6300元/銷售信息：項目目前在售的是21#、22#樓小高層房源，戶型面積全部為130左右的三室兩廳大戶型，均價6400元/，每套總價80多萬。優(yōu)惠：一次性付款97折，商業(yè)貸款98折，公積金貸款暫無優(yōu)惠。另據(jù)了解，天澤水岸多層及高層（18-28F）預(yù)計2011年6月份推出。銷售分析：由于項目總價高，受新政影響較大，銷售情況不好，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：位于馬鞍山南進核心區(qū)域，坐享城市向南發(fā)展配套，25萬平米水岸生態(tài)高端小區(qū)。配套設(shè)施：學(xué)校(學(xué)區(qū))：佳山鄉(xiāng)小學(xué)、十六中；綜合商場：出小區(qū)沿湖東路向北即可到達沃爾瑪超市，沿湖西路北上即可到達華潤蘇果超市；沿太白大道北上便是農(nóng)工商超市；銀行：中國人民銀行；通信：中國電信、中國移動；公園：市政廣場、東湖公園、梅山公園、煙墩山遺址；醫(yī)院：華霆醫(yī)院；其它：馬鋼總公司、市稅務(wù)局、市大劇院、市圖書館、博物館公交：28路、19路、30路樓盤位置：湖東南路與九華路交叉口售樓地址：湖東南路與九華路交叉口開發(fā)商：馬鞍山世榮房產(chǎn)售樓電話：0555-3559555 35596668、潤澤家園項目概況：項目是江東板塊又一樓盤項目，該項目位于雨山路南側(cè)，慈湖河路東側(cè)，距市中心僅10分鐘路程。本案總建筑面積100000平米，40000平米精美園林，計劃分兩期開發(fā)，一期建筑面積38000平米，其中5000平米沿街配套底商， 房型以90110平米二房、三房為主，純多層現(xiàn)房發(fā)售。物業(yè)類型：多層、小高層 總建筑面積：10.8萬平米 容積率：1.5 綠化率：37%左右主力戶型： 2房2廳，3室2廳 面積范圍：87-92均價：多層均價7000元/ 銷售信息：項目3月26日推出一期最后剩余珍稀現(xiàn)房多層，共計60余套（最后一批現(xiàn)房）戶型87-92兩房至三房均有。3月15-25號即可接受預(yù)訂，屆時交1萬元定金，就可以每天累計999.9元房款，10天共計可累計1萬，前期辦理VIP卡的客戶，也可享受如此優(yōu)惠。開盤當(dāng)天即受到購房者追捧，現(xiàn)僅余6、7套，82和92兩種戶型均有。均價7000元/，現(xiàn)購房暫無優(yōu)惠。銷售分析：現(xiàn)僅余6、7套房源，均價7500-8000元/，購房客戶為馬鞍山市區(qū)及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：現(xiàn)房多層，公攤小，深受詩城客戶喜愛，開盤前優(yōu)惠幅度較大。配套設(shè)施：三姚小學(xué)、歐尚超市、旅游汽車站、農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園公交：3、23、113、103路在旅游汽車站下，往東300米樓盤位置：雨山路與慈湖河路交叉口售樓地址：貴都花園16#樓開發(fā)商：馬鞍山龍達電廠售樓電話：0555- 2842888 28425559、悅城景苑地處雨山路與慈湖河路交叉口，東接寧馬高速雨山路入口，北與在建中的輕軌站相望，南與旅游汽車站相鄰，擁有多路公交，向西世紀(jì)聯(lián)華、歐尚、沃爾瑪、蘇果超市林立，10分鐘盡享輕松都市生活，體驗一個人的shopping樂趣。大開間，小進深，90128兩房及小三房，為您精心規(guī)劃未來生活，南北通透，全明設(shè)計，高得房率，空間布局緊湊，功能區(qū)布置有序，盡享優(yōu)悅空間。物業(yè)類型：多層、小高層 總建筑面積：1.2萬 容積率：1.8 綠化率：35%均價：6800元/ 銷售信息：3月16日推出兩棟多層、一棟小高層，共計112套房源，面積從90-128平米不等。開盤當(dāng)天認購可享受3000元，7日內(nèi)簽約5000元優(yōu)惠；另外一次性付款可享受96折的優(yōu)惠，商業(yè)貸款享受98折優(yōu)惠。銷售分析：目前剩余房源10幾套，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶。售樓處檔次及業(yè)務(wù)員專業(yè)度不高。配套設(shè)施：世紀(jì)聯(lián)華、歐尚、沃爾瑪、蘇果超市林立，10分鐘即可盡享輕松都市生活。公交：3、6、16、18、19、23、26、103路公交樓盤位置：雨山路與慈湖河路交叉口（煙草公司北側(cè)）開發(fā)商：馬鞍山市萬高置業(yè)有限公司售樓電話：0555-3356666 3356688（三）、花山區(qū)重點樓盤個案分析1、朝輝東方城項目概況：處于湖南路與慈湖河路東南向地塊，雨山路南側(cè)還有少量地塊，項目占地691畝，總建筑面積近140萬平米，地塊共分為6大區(qū)進行組團開發(fā)及銷售。整體項目包含洋房、小高層、高層、超高層、公寓等多種物業(yè)產(chǎn)品；項目內(nèi)擁有3萬五星級酒店，近4000的農(nóng)貿(mào)市場；還有幼兒園及小學(xué)，是馬鞍山目前房地產(chǎn)市場最大社區(qū)。在這里，朝輝集團將全力打造一個集生態(tài)型、多功能、復(fù)合型的大型綜合社區(qū)。建成后將有12000多戶，總?cè)丝诩s4萬人，這樣的規(guī)模才能體現(xiàn)出真正意義上的城。幼兒園：自建學(xué)校：自建小學(xué)物業(yè)類型：電梯洋房、小高層、高層、SOHO公寓總建筑面積：140萬 容積率：1.4 綠化率：40%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：80-110均價：高層6400元/銷售信息：目前在售的是高層7#（26層）、8#、9#（34層）樓，戶型70-120平米，價格5800-7000元/，底層的價格較低高層價格較高，目前房源剩余西邊套較多，戶型主要有113和117的三房兩廳。優(yōu)惠：目前購房即有每套減13000元的優(yōu)惠，另有一次付款99折的優(yōu)惠。銷售分析：目前售樓處高層均價6400元/，主力戶型80左右，2梯4戶，一期已售400套，正售400套主要針對老客戶，待售300套，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶、向山鎮(zhèn)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：售樓處裝修檔次高，銷售氛圍濃，業(yè)務(wù)員素質(zhì)高；戶型設(shè)計較好，送入戶花園；140萬目前當(dāng)?shù)爻壌蟊P；緊靠輕軌及火車站；項目77%為綠化景觀；開發(fā)商實力雄厚，目前馬鞍山三盤聯(lián)動。配套設(shè)施：小區(qū)配套：五星級酒店、格調(diào)會所、超市、小學(xué)、幼兒園、集貿(mào)中心、風(fēng)情商業(yè)街周邊配套：旅游汽車站、未來高鐵站、慈湖河景觀帶等公交：3路、6路、18路、23路、103路、113路樓盤位置：湖南路與慈湖河路東南向地塊售樓地址：雨山路與慈湖河路交匯處開發(fā)商：安徽中閩置業(yè)有限公司售樓電話：0555-8286666 82877772、印象歐洲項目概況：由馬鞍山市名城置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，地處花山區(qū)雨山路與慈湖河路交匯處，毗鄰春暉家園、格林春天等小區(qū)，5分鐘即可步行至雨山路商圈，歐尚超市、沃爾瑪、世紀(jì)華聯(lián)等商業(yè)中心，生活教育配套完善，公交總站、旅游車站，交通便利。項目占地面積38661平米，總建面積約97470平米。由多層、小高層、高層、商鋪、會所等物業(yè)組成，小區(qū)共1056住戶。項目規(guī)劃中以生態(tài)環(huán)境為先導(dǎo)，以人為本為理念。在馬鞍山首開先河，歐式風(fēng)格的建筑立面與歐式景觀園林交相輝映，充分利用小區(qū)地形打造中心綠地、休閑廣場、花壇、雕塑、林蔭大道，戶戶推窗見景，感受地道歐式醇美生活。項目正在抓緊建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計將于2011年6月中下旬推出高層房源，面積從90-120不等。物業(yè)類型：多層、高層、小高層總建筑面積：9.7萬 容積率：2.53 綠化率：39%主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：108-160均價：待定 銷售信息：項目4月9日正式開始接受預(yù)約，預(yù)約登記客戶只需到浦發(fā)銀行存入2萬元現(xiàn)金，即可在4月12日起至售樓處辦理VIP卡，根據(jù)辦卡時間享受“日進百金”（每開盤前一天辦卡，房款總價優(yōu)惠100元）的優(yōu)惠，另有辦卡即送的2萬抵3萬的優(yōu)惠（相當(dāng)于辦卡者總房款額外優(yōu)惠1萬元）。另據(jù)了解，印象歐洲或?qū)⒂?月份首度開盤推出一期13、14#（標(biāo)準(zhǔn)層為94、106平米戶型各兩戶，頂部為躍層大戶型）。 銷售分析：高層總24層，1梯四戶，均價預(yù)計6400元/，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：純歐式風(fēng)格，代理公司銷售人員專業(yè)度強，新景祥代理第一個本地樓盤，售樓處在商務(wù)酒店內(nèi)。配套設(shè)施：教育配套：市雙語幼兒園、建中中學(xué)、第七中學(xué)；商業(yè)配套：歐尚超市、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、中國郵政、建設(shè)銀行、工商銀行公交：109路、30路、6路、18路樓盤位置：雨山路與慈湖河路交叉口售樓地址：花山區(qū)雨山東路118號金瑞商務(wù)酒店開發(fā)商：馬鞍山市名城置業(yè)發(fā)展有限公司售樓電話：0555-2158888 21599993、朝輝首府項目概況：項目是朝輝地產(chǎn)在馬鞍山的品牌產(chǎn)品，地處雨山路與江東大道交匯處，南面為在建的世界零售巨頭沃爾瑪超市和世貿(mào)一品，西面是安徽省特色初中市七中。社區(qū)總建約16萬平米，由高層、小高層、花園洋房組成，均采用寬棟距，社區(qū)中央有近1萬平米中庭景觀，使大部分的住戶均可推窗見景。戶型面積從90平米260平米不等，滿足不同層次購房者的需求，并首次將入戶花園、戶內(nèi)庭院、戶內(nèi)露臺引入高層住宅，努力為城市居民帶來高品位的居住生活。網(wǎng)球場游泳館會所健身房兒童樂園洗衣店智能安保物業(yè)類型：小高層、高層、SOHO公寓總建筑面積：16萬 容積率：2.5 綠化率：42%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：80-139均價：住宅7000元/，SOHO：6000元/銷售信息：項目目前有少量40-60平米SOHO公寓在售，均價7000元/。優(yōu)惠：一次性付款 99 折，購買領(lǐng)寓即可享受總房款10%的裝修費。另據(jù)了解朝輝首府三期共3棟高層1棟多層 200 多套房源預(yù)計3月底4月初即可辦理VIP卡，2011年5-6月份推盤。項目三期VIP卡已于3月26日開始辦理，即到建設(shè)銀行預(yù)存5萬元可享受開盤時減2000元的優(yōu)惠。另外，VIP卡每隔一段時間會升級一次，每一次升級都有2000元的優(yōu)惠。朝輝首府三期由3棟高層一棟多層組成，共有5中戶型，面積從92-138不等，預(yù)計2011年5月份開盤。銷售分析：目前3期接受預(yù)約，主力面積95-140，均價7000元/，客戶主要是馬鞍山市區(qū)及少量南京客戶。項目優(yōu)勢：項目位于沃爾瑪旁，周邊3大超市，現(xiàn)場售樓處裝修檔次高，業(yè)務(wù)員專業(yè)素質(zhì)高。配套設(shè)施：網(wǎng)球場、游泳館、會所、健身房、兒童樂園、洗衣店、智能安保樓盤位置：江東大道與雨山路交匯處，市七中東側(cè)開發(fā)商：安徽省世茂置業(yè)發(fā)展有限公司售樓電話：4008888551 2776666 2988888（四）、本案項目SWOT分析1、項目的優(yōu)勢分析（Strength）1、地段優(yōu)勢：項目位于湖東南路與花園路的交匯處，名雅居小區(qū)正對面，緊鄰新行政中心版塊，位于馬鞍山市區(qū)上風(fēng)上水的東南方；2、環(huán)境優(yōu)勢：項目北面花園路，路北為名雅居，西面緊鄰碧溪麗景，東面緊鄰碧溪花園，南面為碧溪翠庭。西面緊鄰新市政府綠化面積高，空氣質(zhì)量好，周邊臨近大面積的園林綠地，小區(qū)內(nèi)沒有任何噪音的污染，本項目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)；3、配套優(yōu)勢：項目位于平山版塊核心位置，周邊配套齊全。市政公園、歌劇院、博物館、圖書館、老干部活動中心等近在咫尺；書店、超市、各類銀行在百米之內(nèi)；師范小學(xué)只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學(xué)提供方便條件；4、物業(yè)優(yōu)勢：就