山西省農(nóng)科院職工團體購房項目實施方案(討論稿)1 總則 1.1 為改善職工居住條件，加強職工團體購房項目（以下簡稱項目）管理，規(guī)范發(fā)起組織和管理行為，保護購房人的權(quán)益，依據(jù)有關(guān)法規(guī)和本項目的實際情況制定本方案。1.2職工團體購房項目性質(zhì)屬職工個人出資、團體購置的商品房。1.3項目總的原則是自愿參加、民主管理、全成本核算、風(fēng)險自負(fù)。1.4 項目實行“由山西農(nóng)科院發(fā)起，職工個人全額出資，委托房地產(chǎn)商實施”的運作模式。2 項目組織管理2.1項目由發(fā)起人、購房人、房地產(chǎn)開發(fā)商等三方組織實施。基本組織管理方式是：由發(fā)起人召集組織項目，購房人出資并參與管理項目，房地產(chǎn)商實施項目。2.2項目發(fā)起人的職責(zé)項目發(fā)起人為山西省農(nóng)科院。主要責(zé)任是：（1）發(fā)起和組織項目；（2）制定項目運作模式和實施方案；（3）負(fù)責(zé)建設(shè)用地、建設(shè)規(guī)劃的報批及規(guī)劃設(shè)計；（4）審核購房人資格條件及購房面積；（5）組織并協(xié)助購房人代表委員會開展工作；（6）協(xié)調(diào)購房人與開發(fā)商。2.3項目購房人的責(zé)任2.3.1購房人條件（1）山西農(nóng)科院駐太原市（畜牧所獨立團購）的在職職工和離退休職工；（2）太原市以外各研究所的在職研究員和所級領(lǐng)導(dǎo)；（3）隰縣試驗站、五寨試驗站、右玉試驗站的正職領(lǐng)導(dǎo)；（4）同意項目實施方案并簽訂職工團體購房協(xié)議；（5）夫妻雙方均為本院職工的，只限購買一套住房。2.3.2項目購房人的責(zé)任（1）參與項目組織管理，通過民主議事形式參與項目方案、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)商選擇、工程招標(biāo)、物資采購等重大事項進行決策；（2）對項目資金使用、房源及其選房順序、成本核算進行監(jiān)督；（3）按時交付購房款。2.4房地產(chǎn)商的責(zé)任（1）代表購房人購買建設(shè)用地；（2）依開發(fā)協(xié)議承建工程并保證工程質(zhì)量；（3）依開發(fā)協(xié)議收取管理費用；（4）承辦規(guī)劃、設(shè)計、施工、土地證、房產(chǎn)證等與項目有關(guān)的證件。（5）協(xié)助購房人辦理銀行按揭貸款。2.5購房人代表委員會及其議事決策方式2.5.1購房人代表委員會代表購房人行使項目管理權(quán)利與義務(wù)，采取民主議事、投票表決方式參與決策管理。2.5.2購房人代表名額及推選辦法購房人代表名額：總規(guī)模23人，在駐并單位中推選。院機關(guān)、后勤處、老干部處、作物所各推選2人，其他研究所（包括中心和院屬企業(yè)）各推選1人。購房人代表條件。（1）必須是團購項目的參加人；（2）辦事公道，熱心公益事業(yè)，有較強的責(zé)任心和事業(yè)心； （3）熟悉基建、財務(wù)、法規(guī)、管理的專業(yè)人員； （4）不承擔(dān)重大科技項目；（5）有較強的管理能力。代表產(chǎn)生辦法：由各單位按代表名額提出候選人，本單位全體購房人推選。2.6項目領(lǐng)導(dǎo)組為協(xié)調(diào)開發(fā)商與各團購單位，項目成立領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)組的職責(zé)是：代表團購單位行使開發(fā)協(xié)議中甲方的權(quán)利；承辦項目的日常事務(wù)；協(xié)調(diào)購房人與開發(fā)商。3 項目規(guī)劃3.1項目區(qū)位項目區(qū)位于小店區(qū)人民路東側(cè)，北環(huán)路以南。該區(qū)域地處太原市政府規(guī)劃的居住小區(qū)，交通便利，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。3.2項目規(guī)劃規(guī)劃為高層住宅組團，規(guī)劃凈用地48068.7平方米，總建筑面積18.18萬平米，住宅1124戶,面積17.99萬平米,土地容積率3.79，建筑密度25%，綠化率36%。3.3項目建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃建設(shè)住宅1124套，停車位1150個(其中地上停車位294個)，辦公及物業(yè)管理會所800平米、幼兒園1080平米, 配套建設(shè)小區(qū)道路、綠化、水暖電、通訊管網(wǎng)等設(shè)施和污水處理設(shè)施。3.4 住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房屋為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。門窗、電梯、外墻等交房標(biāo)準(zhǔn)由團購代表委員會確定。3.5 建設(shè)工期預(yù)計工期3年，起始期從競買到建設(shè)用地之日起算。4 購房面積控制與戶型結(jié)構(gòu) 4.1購房面積控制 （1）廳級、研究員：280平米以下；（2）其他各類人員：200平米以下。 4.2發(fā)起人委托設(shè)計單位提供戶型方案，在征求購房人意見的基礎(chǔ)上確定標(biāo)準(zhǔn)戶型,由購房人自主選擇。5 購房人報名、退出、變更5.1報名具備參加團體購房條件的職工，自愿報名參加。經(jīng)發(fā)起人審核、填報戶型和車庫登記表、簽定山西農(nóng)科院職工團體購房協(xié)議、并交付報名費后，即可取得購房資格。報名費按購房面積收取。申報150平米以上住宅的，每戶8萬元；150平米以下的每戶6萬元。報名費計入購房人第一次應(yīng)交購房款內(nèi)。5.2退出購房人在報名并取得購房資格后，原則上不許退出。確有特殊原因需要退出的，須按購房面積20元/平米承擔(dān)違約費用，其余的報名費和購房款在三個月內(nèi)全額退還，但不計利息。購房人違約款作為項目收入處置。5.3變更購房人資格原則不得轉(zhuǎn)讓他人和變更戶名。 6 項目費用及銷售價格6.1項目費用項目費用包括：（1）土地購置費與拆遷補償費。土地購置費按競標(biāo)買價確定，拆遷補償費按評估價格確定。（2）工程建設(shè)費用，包括建筑物、綠化、道路、公用設(shè)施、管網(wǎng)等，根據(jù)招標(biāo)和工程決算價格確定。（3）其他費用。包括建設(shè)單位管理費、地基勘探費、規(guī)劃設(shè)計費、工程監(jiān)理費、政府一票制收費、集中供熱費、城市管網(wǎng)引入費以及稅收等。管理費每平米80元,其他費用根據(jù)實際繳納情況確定。6.2 住宅與車庫銷售6.2.1 住宅與車位按1:1配套銷售，多余的車庫由購房人自由申購。如地下車庫申購不完，按單戶住宅面積大小給較大的搭配銷售。6.2.2 住宅和車庫按成本價銷售。 6.2.3銷售成本價格計算辦法住宅售價（按住宅建筑面積公攤的單方造價+樓層差價）住宅面積地段系數(shù)按戶平攤的建設(shè)成本。其中：按住宅建筑面積公攤的單方造價=（項目總費用-項目總收入-按戶平攤的建設(shè)費用）/住宅竣工總建筑面積。按戶平攤的建設(shè)費用包括有線電視、煤氣等。住宅面積按測量面積計算。地段系數(shù)依據(jù)實際情況由購房人代表研究確定。 6.2.3在未決算出成本價之前，購房款暫按樓房銷售均價3150元/收繳，地下車位按8萬元/個、地上車位按 元/個收繳。待項目完工決算后長退短補。6.2.4 樓層差價為30元/平米，即銷售價格為每加高一層增加30元/平米。在未決算出平均價格之前，第一層暫按2800元/平米起價。待決算出平均價格后，中間的樓層為平均價，每增加一層加價30元/平米，每降低一層減價30元/平米。6.3購房款預(yù)收6.3.1購房款按工程進度收繳。暫定分五次交付。第一次于簽訂職工團體購房協(xié)議后，繳付30%；第二次于主體工程建筑物出地平時，繳付20%；第三次于主體建筑物完成一半時繳付20%。第四次于主體工程封頂后交25%，其余的5%在辦理房產(chǎn)證之前繳付。不能按時足額交付購房款的，取消購房資格，并按購房面積20元/平米承擔(dān)違約費用，其余的報名費和購房款在三個月內(nèi)全額退還，但不計利息。6.3.2院房改辦協(xié)助有住房公積金帳戶的職工辦理住房公積金貸款。6.3.3 開發(fā)商在主體工程封頂并取得預(yù)售權(quán)后，協(xié)助職工辦理銀行按揭貸款。6.4選房辦法采取抓鬮或按打分排隊順序選房。具體辦法由團購代表委員會表決確定。（如采取打分，按下列方法選房；如采取抓鬮選房，方法另議。）6.4.1按職務(wù)加工齡打分，在職職工與離退休職工分別按分排隊，依在職職工和離退休職工購房人數(shù)的比例交叉選房。分值相同的,以職務(wù)較高者優(yōu)先;職務(wù)相同且分值一致的,以現(xiàn)任職務(wù)任職時間較長者優(yōu)先。 6.4.2工齡賦分辦法工齡每年1分。在職人員在參加工作前全日制大專以上學(xué)歷按入學(xué)時間計算工齡，截止時間為2008年；離退休人員截止離退休之日前計算工齡；6.4.3職務(wù)賦分辦法管理系列：廳級10分，副廳級8分，正處6分，副處4分，科長及主任科員2分，副科及副主任科員以下1分。技術(shù)系列：研究員8分，副研究員5分，助研2分，實研以下1分。工勤系列：技師3分，高級工2分，中級工以下1分。離退休人員按離退休之前的職務(wù)賦分。6.4.4夫妻雙方為雙職工加3分。7 物業(yè)管理項目建成后,小區(qū)物業(yè)管理實行市場化運作8 項目風(fēng)險8.1項目風(fēng)險來源可能存在的風(fēng)險來源主要有：（1）因房地產(chǎn)市場低迷，土地價格和建筑材料價格降低導(dǎo)致項目房價與延后建設(shè)的同類房產(chǎn)相比不具有比較優(yōu)勢；（2）因項目選址區(qū)域市政設(shè)施（包括道路、學(xué)校、醫(yī)院、公交）建設(shè)緩慢，由此造成居住環(huán)境條件與期望值有較大差異；（3）購房款不能及時足額到位，影響工程進度、交房時間和成本價格。8.2風(fēng)險防范措施（1）加強項目合同管理，聘請專業(yè)法律顧問和專業(yè)技術(shù)顧問，防范投資風(fēng)險；（2）加強成本管理。在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能降低成本。8.3風(fēng)險責(zé)任項目風(fēng)險由購房人自負(fù)。購房人在報名前要充分認(rèn)識投資風(fēng)險。9 附則9.1本方案經(jīng)團購代表委員會討論通過后實施。9.2本方案的解釋權(quán)歸團購代表委員會。9