目 錄第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6第二章 項(xiàng)目建議書(shū)編制指引 9第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36 第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 38 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 46 施工圖審查意見(jiàn)表 49第三部分 工程管理第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51 1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 2.4對(duì)外合同及付款簽批的意見(jiàn) 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以上） 68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以下） 69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71第三章 采購(gòu)與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購(gòu)操作要點(diǎn) 81 3.4乙供采購(gòu)指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書(shū) 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表 89 零星（緊急）采購(gòu)審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 4.2施工進(jìn)度控制流程 95 4.3施工進(jìn)度控制指引 97 4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122 5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139第六章 工程造價(jià)管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 147 6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 7.2施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 7.3施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 1727.5工程事故處理指引 173第四部分 營(yíng)銷管理 第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營(yíng)銷策劃管理 176 2.1 總則 1762.2 總體策劃 1772.3階段策劃及實(shí)施 1782.4市場(chǎng)調(diào)查與前期策劃 1792.5營(yíng)銷策劃工作規(guī)范房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作管理 1923.1銷售準(zhǔn)備 1923.2現(xiàn)場(chǎng)銷售過(guò)程 193 第四章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作規(guī)范 1954.1銷售準(zhǔn)備工作 1954.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 1994.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 2014.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 2024.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204 4.6廣告方案與實(shí)施操作 2064.7銷售過(guò)程管理要點(diǎn) 2094.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營(yíng)銷費(fèi)用制度 2264第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度1 總則1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益和效率，公司所有擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和決策。1.2公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。2 項(xiàng)目投資建議2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本信息等。2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書(shū)。項(xiàng)目建議書(shū)的編制應(yīng)符合項(xiàng)目建議書(shū)編制指引的規(guī)定。2.3項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。3 項(xiàng)目投資論證3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2）專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；3）項(xiàng)目初步定位；4）資金來(lái)源計(jì)劃及融資方案；5）投資估算；6）經(jīng)營(yíng)效益分析等。3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見(jiàn)進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。3.5項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。4 項(xiàng)目投資決策4.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開(kāi)評(píng)審會(huì)議。總經(jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種：1）同意立項(xiàng)；2）不同意立項(xiàng)；3）推遲立項(xiàng)。4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5 項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作5.1項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷售等方面無(wú)控制權(quán)的，原則上不參與。5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6 項(xiàng)目變更與調(diào)整6.1項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過(guò)。6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書(shū)面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。50第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖設(shè)定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，提供調(diào)查資料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)部門參與定位、分析進(jìn)行市場(chǎng)定位提出項(xiàng)目建議書(shū)總經(jīng)理辦公會(huì)審批相關(guān)部門參與可行性分析進(jìn)行項(xiàng)目論證、可行性分析編制項(xiàng)目可行性報(bào)告，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審項(xiàng)目可行性報(bào)告總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，計(jì)劃配套部根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)修改項(xiàng)目可行性報(bào)告報(bào)投資決策委員會(huì)審議審議通過(guò)后，項(xiàng)目立項(xiàng)第三章項(xiàng)目建議書(shū)編制指引1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述2 項(xiàng)目決策背景及摘要2.1外部環(huán)境1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部因素1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。3 項(xiàng)目概況3.1宗地位置3.2宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境3.5大市政配套3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價(jià)格3.8土地升值潛力初步評(píng)估3.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。5 市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。6 主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析開(kāi)發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析；營(yíng)銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。7 結(jié)論和建議第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引1 項(xiàng)目決策背景及分析1.1外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素 1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。2 項(xiàng)目概況2.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀1）四至范圍；2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2.7土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。2.8土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。3.1.2計(jì)劃手續(xù)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3.3總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。4 市場(chǎng)分析4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場(chǎng)定位。4.4整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。5 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6 工程及銷售計(jì)劃1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。2）工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。7 投資收益分析7.1成本預(yù)測(cè) 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析1）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。8 綜合分析與建議8.1優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢(shì) 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。8.4結(jié)論和建議附表1 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算項(xiàng) 目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）一、土地價(jià)款支出二、前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、智能化系統(tǒng)費(fèi)七、園林環(huán)境工程費(fèi)八、配套設(shè)施費(fèi)九、其它建設(shè)工程支出十、管理費(fèi)用十一、銷售費(fèi)用十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用十三、各項(xiàng)稅金十四、預(yù)備費(fèi)十五、總計(jì)在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算分別列示。附表2 投資收益分析項(xiàng)目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項(xiàng) 目序號(hào)總金額（萬(wàn)元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入11 多層住宅收入22 高層住宅收入33 小高層住宅收入44 公建收入55 車庫(kù)收入66 其他收入7二、各項(xiàng)支出總額81 建造成本9 1.1土地價(jià)款支出10 1.2前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)11 1.3主體建筑工程費(fèi)12 1.4主體安裝工程費(fèi)13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)14 1.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程費(fèi)161.8配套設(shè)施費(fèi)17 1.9其他建設(shè)工程支出18 2.0預(yù)備費(fèi)192 銷售費(fèi)用203 管理費(fèi)用214 財(cái)務(wù)費(fèi)用225 營(yíng)業(yè)稅金及附加23四、利潤(rùn)總額24減:所得稅25五、凈利潤(rùn)26六、項(xiàng)目投資總額27七、收益率281 毛利率2292 銷售利潤(rùn)率303 成本利潤(rùn)率314 成本凈利率325 投資利潤(rùn)率336 投資凈利率34附表3 開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年年合 計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)（萬(wàn)元）第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引1 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)，交由計(jì)劃配套部修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。2 評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。2.2擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性1）所在地域選擇；2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模；5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次；6）目標(biāo)客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分；2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)策略的影響；4）投資收益測(cè)算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。2.4項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。2.5資源能力評(píng)價(jià)1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響；2）資金來(lái)源的可行性；3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理能力；4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。3 項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議3.1評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。3.2評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫(xiě)相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問(wèn)題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問(wèn)題、意見(jiàn)和建議。3.3評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書(shū)面的綜合評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見(jiàn)和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。4 評(píng)審決策結(jié)論評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度1總則1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程的一般規(guī)定2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；4）參與設(shè)計(jì)過(guò)程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審；5）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過(guò)程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書(shū)面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開(kāi)始前以書(shū)面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。2.2.2所有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過(guò)程跟進(jìn)2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見(jiàn)均必須形成書(shū)面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。2.3.3設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見(jiàn)和要求均必須形成書(shū)面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計(jì)成果2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，總工辦必須以書(shū)面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計(jì)3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引必須按照規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及規(guī)劃方案評(píng)審指引的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.3建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制完成后應(yīng)報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.4建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及建筑方案評(píng)審指引的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.5景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)（概念方案及深入方案）3.5.1項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查。3.5.2項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及各階段方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)必須報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查核準(zhǔn)。3.5.3各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。3.5.4設(shè)計(jì)單位提交的各階段方案必須按景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行方案評(píng)審；方案評(píng)審會(huì)由總工辦組織進(jìn)行，評(píng)審委員會(huì)人員由總經(jīng)理、工程副總、工程造價(jià)部、工程技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實(shí)施方案報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.5.5各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。4 修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、建筑初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)4.1修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由工程副總審批，設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。4.2修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由工程副總審批。4.3景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計(jì)。 4.4出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行施工圖審查，并按施工圖審查基本要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報(bào)工程副總審批。4.6修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。4.7工程技術(shù)部應(yīng)及時(shí)掌握景觀環(huán)境施工進(jìn)度及安排，并定期進(jìn)行景觀環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)施工檢查。5 其它設(shè)計(jì)5.1其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。5.2賣場(chǎng)（包括與所有銷售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。銷售賣場(chǎng)及樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)避法律與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 6設(shè)計(jì)更改6.1所有變更申請(qǐng)及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對(duì)質(zhì)量、工期、成本的影響。6.2在施工圖設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價(jià)和營(yíng)銷管理部門，并且報(bào)工程副總審批。6.3在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計(jì)調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計(jì)申請(qǐng)，并注明修改原因及擬修改方向，一并報(bào)工程副總審批。6.4除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定進(jìn)行處理，包括：1）識(shí)別變更需要，并予以評(píng)審；2）形成設(shè)計(jì)變更書(shū)面文件；3）審查設(shè)計(jì)變更文件；4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。6.5最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7日以內(nèi)，復(fù)制變更文件，通知有關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)施工、工程造價(jià)和營(yíng)銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。是否需要初勘委托測(cè)量/初勘測(cè)量或提供地形圖/地質(zhì)初勘第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引總經(jīng)理辦公會(huì)審批 Yes No總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)/招標(biāo)文件總經(jīng)理辦公會(huì)審批通過(guò)招標(biāo)選擇委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)/調(diào)整/提交規(guī)劃方案總工辦接收方案,申請(qǐng)方案評(píng)審 召開(kāi)方案評(píng)審會(huì)通過(guò) No 計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批Yes第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)總經(jīng)理辦公會(huì)審批總工辦編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)修改，總工辦跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度總工辦接收方案，進(jìn)行初步審查通過(guò) No Yes申請(qǐng)方案評(píng)審召開(kāi)方案評(píng)審會(huì) 通過(guò) No Yes計(jì)劃配套部進(jìn)行方案報(bào)批，總工辦進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn)總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)接收階段設(shè)計(jì)成果施工圖設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)或深入設(shè)計(jì)總工辦組織評(píng)審溝通修改，審查通過(guò)進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)1 設(shè)計(jì)意向部分1.1總體開(kāi)發(fā)設(shè)想1.1.1 項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)計(jì)劃表達(dá)要求：道路系統(tǒng)與分期開(kāi)發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開(kāi)發(fā)思路及成本測(cè)算、交通組織的設(shè)想等。1.1.2銷售策略與開(kāi)發(fā)步驟的契合性要求1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則1.2.1總體規(guī)劃構(gòu)思表達(dá)要求：結(jié)合項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級(jí)布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計(jì)等。1.2.2.1車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃表達(dá)要求：停車量及停車方式（設(shè)計(jì)車位測(cè)算、各種停車組織方式的分配比例）。1.2.2.2步行系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對(duì)禁止機(jī)動(dòng)車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）、無(wú)障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對(duì)殘疾人、老人的無(wú)障礙環(huán)境設(shè)計(jì)及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。1.2.3綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。1.2.4配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃（對(duì)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營(yíng)的利好）。1.2.5豎向規(guī)劃1.2.6市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃1.2.7生態(tài)與節(jié)能設(shè)計(jì)表達(dá)要求：對(duì)生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對(duì)雨水、太陽(yáng)能及其他自然資源的利用設(shè)想。1.3建筑設(shè)計(jì)細(xì)則表達(dá)要求：以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對(duì)檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說(shuō)明，對(duì)建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)、規(guī)劃方向及問(wèn)題剖析表達(dá)要求：對(duì)項(xiàng)目的各地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值、開(kāi)發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問(wèn)題及操作難點(diǎn)。2 客觀資料部分（說(shuō)明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料。）2.1城市背景分析（說(shuō)明：節(jié)錄項(xiàng)目可行性研究報(bào)告之相關(guān)內(nèi)容。）2.1.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2.1.2主要銷售對(duì)象與需求人群分析2.1.3市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析2.1.4當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表達(dá)方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計(jì)師想當(dāng)然。2.1.6建筑文脈