合 肥 學(xué) 院HE FEI XUE YUAN工程經(jīng)濟(jì)分析與決策課程設(shè)計(jì)-某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2015年12月8號(hào)某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目概款此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于合經(jīng)區(qū)錦繡大道北、清潭路西、云際路南，建設(shè)內(nèi)容為住宅、商業(yè)，占地面積82000平方米（123畝），建筑容積率2.88：1，建筑面積為260000平方米，建設(shè)期為3年，銷售期為3年。1 投資估算1 建設(shè)投資估算（包括土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，管理費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)，開發(fā)期稅費(fèi)，其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等）1）土地費(fèi)用：1000萬元/畝*123=123000萬元2）建安工程費(fèi)：1800元/平方米*260000=46800萬元3）前期工程費(fèi)：46800萬元*5%=2340萬元4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：46800萬元*3%=1404萬元5）公共配套設(shè)施費(fèi)：46800萬元*3%=1404萬元6）開發(fā)期間接費(fèi)：51948萬元*5%=2597.4萬元7）不可預(yù)見費(fèi)：177545.4萬元*4%=7101.82萬元8）管理費(fèi)用：177545.4萬元*5%=5326.36萬元建設(shè)投資估算費(fèi)用=1+2+3+4+5+6+7+8=189973.58萬元2 建設(shè)期借款利息估算 項(xiàng)目貸款100000萬元，年利率6.65%，采用在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年50000萬元，第二年30000萬元，第三年20000萬元，每年的借款發(fā)生在年中。建設(shè)期利息的計(jì)算：Q1=（P0+0.5*50000）*6.65%=1662.5萬元Q2=（Q1+P1+P0+0.5*30000）*6.65%=4433.06萬元Q3=（Q1+Q2+P1+P2+0.5*20000)*6.65%=6380.32萬元建設(shè)期利息=Q1+Q2+Q3=12475.88萬元建設(shè)期借款利息估算如下表一：1 建設(shè)期借款利息（萬元）序號(hào)項(xiàng)目/年份1234建設(shè)期利息累計(jì)1年初累計(jì)欠款051662.586095.56112476.182當(dāng)年借款5000030000200003當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息1662.54433.066380.3212475.884年末欠款累計(jì)51662.586095.56112476.18 則建設(shè)投資金額=189973.58+12475.88=202449.46萬元（其中自有資金為102449.46萬元，貸款100000萬元，自有資金所占比例=102449.46/202449.46=50.6%，大于要求規(guī)定）。長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表如下表二：2 長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目/年份4561年初累計(jì)貸款112476.1874984.1237492.062本年應(yīng)付利息7479.674986.442493.223本年應(yīng)付本金37492.0637492.0637492.064期末欠款余額74984.1237492.060建設(shè)投資估算表三：3建設(shè)期投資估算表（萬元）序號(hào)工程費(fèi)用名稱費(fèi)用合計(jì)1土地使用權(quán)出讓金1230002建安工程費(fèi)468003前期工程費(fèi)23404基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)14045公共配套設(shè)施費(fèi)14046開發(fā)期間間接費(fèi)2597.47不可預(yù)見費(fèi)7101.828管理費(fèi)用5326.369財(cái)務(wù)費(fèi)用12475.88合計(jì)（1-9）202449.462 資金籌措 本項(xiàng)目總投資額為202449.46萬元，固定資產(chǎn)中100000萬元采用銀行貸款解決，因此資本金投入額為202449.46100000=102449.46萬元，固定總投資分3年投入，第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，不足部分全部用資本金投資。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措如下表四序號(hào)項(xiàng)目1231總投資101224.7360734.740489.891.1建設(shè)投資99562.2356301.6434109.571.2建設(shè)期利息1662.54433.066380.322資金籌措101224.7360734.740489.892.1項(xiàng)目資本金51224.7330734.8420489.892.2債務(wù)資金51662.534433.0626380.322.2.1用于建設(shè)投資5000030000200002.2.2用于建設(shè)期利息1662.54433.062680.32三 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 1營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)稅金及附加的計(jì)算 1）按合理房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定位平均20000元/平方米 2）在三年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，第一年售出50%，第二年售出30%，第三年售出20%（假設(shè)其房屋全部出售）則： 第一年?duì)I業(yè)收入：260000*50%*20000=260000萬元 第二年?duì)I業(yè)收入：260000*30%*20000=156000萬元 第三年?duì)I業(yè)收入：260000*20%*20000=104000萬元 總營(yíng)業(yè)收入為=260000+156000+104000=520000萬元2，銷售費(fèi)用測(cè)算 銷售費(fèi)用指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： （1）廣告宣傳費(fèi)，約為銷售收入的2%3%； （2）銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的1.5%2%； （3）其他銷售費(fèi)用，約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收入的4%6%。取5%。第一年銷售費(fèi)用：260000*5%=13000萬元第二年銷售費(fèi)用：156000*5%=7800萬元第三年銷售費(fèi)用：104000*5%=5200萬元?jiǎng)t總成本估算成本如下表五：5 總成本費(fèi)用（萬元）序號(hào)項(xiàng)目/年份2017201820191財(cái)務(wù)費(fèi)用7479.674986.442493.222銷售費(fèi)用13000780052003建設(shè)費(fèi)用67483.1567483.1567483.154總成本費(fèi)用87962.8280269.5975176.373，營(yíng)業(yè)稅金及附加估算銷售稅金及附加為銷售收入的5.5%，包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，教育費(fèi)附加。則 第一年?duì)I業(yè)稅金及附加稅=260000*5.5%=14300萬元 第二年?duì)I業(yè)稅金及附加稅=156000*5.5%=8580萬元 第三年?duì)I業(yè)稅金及附加稅=104000*5.5%=5720萬元利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表如下表六：6 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（萬元）（所得稅率為25%）序號(hào)項(xiàng)目/年份2017201820191營(yíng)業(yè)收入2600001560001040002營(yíng)業(yè)稅金及附加14300858057203總成本費(fèi)用87962.8280269.5975176.374利潤(rùn)總額157737.1867150.4123103.635所得稅39434.316787.65775.916凈利潤(rùn)118302.8850362.8117327.72四，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為8%，現(xiàn)金流量如下：1） 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如下表七：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬元）（基準(zhǔn)收益率8%）序號(hào)項(xiàng)目/年份1234561現(xiàn)金流入2600001560001040001.1營(yíng)業(yè)收入2600001560001040002現(xiàn)金流出101224.7360734.740489.892730016380109202.1建設(shè)投資101224.7360734.740489.892.2銷售費(fèi)用13000780052002.3營(yíng)業(yè)稅金及附加14300858057203凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89232700139620930804所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-55875.93-34270.64181200.7100022.7960688.235所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-157100.66-191371.3-10170.689852.19150540.426調(diào)整所得稅39434.316787.65775.917所得稅后凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89174649.7122832.487304.098所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-101224.73-161959.43-202449.32-27799.6295032.78182336.879所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-55875.92-34270.64135997.6387996.3757540.5110累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-157100.65-191371.29-55373.6632622.6190163.12該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt=4+27799.62/122832.4=4.23年該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt=4+55373.66/87996.37=4.63年項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV=150540.42萬元項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV=90163.12萬元項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=21%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=13%2） 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：8 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）項(xiàng)目/年份123456現(xiàn)金流入260000156000104000營(yíng)業(yè)收入260000156000104000現(xiàn)金流出101224.7360734.740489.89111706.0375646.156681.19項(xiàng)目資本金101224.7360734.740489.89借款本金償還37492.0637492.0637492.06借款利息支付7479.674986.442493.22固定投資貸款利息7479.674986.442493.22銷售費(fèi)用1300078005200營(yíng)業(yè)稅金及附加1430085805720所得稅39434.316787.65775.91凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89148293.9780353.947318.81累計(jì)凈現(xiàn)金流量-101224.73-161959.43-202449.32-54155.3526198.5573517.36凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-55875.92-34270.64115474.7357564.9731186.95累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-157100.65-191371.29-75896.56-18331.5912855.36該項(xiàng)目靜態(tài)投機(jī)回收期：Pt=3+202449.32/148293.97=4.37年該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt=3+191371.29/115474.73=4.66年項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=12855.36萬元項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR=2%五，不確定分析 1，盈虧平衡分析盈虧平衡分析主要是計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP。盈虧平衡分析計(jì)算如下表九：序號(hào)項(xiàng)目/年份4561總成本費(fèi)用87962.8280269.5975176.372營(yíng)業(yè)收入2600001560001040003營(yíng)業(yè)稅金及附加1430085805720BEP%39.33%56.95%77.78%從盈虧平衡分析表中可知，第一年的銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的39.33%，以后兩年平均銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的67.37%，項(xiàng)目就可以保本。2. 敏感性分析 由于本項(xiàng)目計(jì)算期較短，相對(duì)于其他因素而言，比較穩(wěn)定。所以本項(xiàng)目?jī)H選營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析，且敏感性分析只針對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行。敏感性分析結(jié)果如下表十：表10 敏感性分析表項(xiàng)目序號(hào)1234567NPVIRR項(xiàng)目序號(hào)1營(yíng)業(yè)收入增加5%27300016380010920012凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89161293.9788153.952518.81￥33,708.7115%23營(yíng)業(yè)增加增加10%28600017160011440034凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89174293.9795953.957718.81￥51,849.5318%45營(yíng)業(yè)收入減少5%2470001482009880056凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89135293.9772553.942118.81￥-2,572.937%67營(yíng)業(yè)收入減少10%2340001404009360078凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89122293.9764753.936918.81￥-20,713.754%89經(jīng)營(yíng)成本增加5%117291.331579428.40559515.2495910凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89142708.668576571.59544484.7505￥7,102.419%1011經(jīng)營(yíng)成本增加10%122876.63383210.7162349.3091112凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89137123.36772789.2941650.691￥-1,363.068%1213經(jīng)營(yíng)成本減少5%106120.728571863.79553847.13051314凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89153879.271584136.20550152.8695￥24,033.3613%1415經(jīng)營(yíng)成本減少10%100535.42768081.4951013.0711516凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89159464.57387918.5152986.929￥32,498.8414%16從分析結(jié)果來看，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營(yíng)成本。汪昌權(quán)2015年12月8號(hào)