上海市居住房屋租賃管理辦法 (征求意見稿)第一條 (目的和依據(jù))為了加強(qiáng)本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護(hù)居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)居住房屋租賃市場的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、商品房屋租賃管理辦法、上海市房屋租賃條例和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條 (適用范圍)本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其管理；但居住房屋按日(時)、按床位出租的，視作旅館經(jīng)營行為，適用國家和本市關(guān)于旅館業(yè)管理的規(guī)定。公有居住房屋的出租，不適用本辦法；但公有居住房屋轉(zhuǎn)租的，除應(yīng)當(dāng)遵守公有居住房屋出租的有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)遵循本辦法。市政府對經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房和廉租房等保障性住房的租賃另有規(guī)定的，還應(yīng)當(dāng)遵守其規(guī)定。第三條 (基本原則)居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則，租賃當(dāng)事人不得利用租賃房屋從事違法活動，不得損害相鄰業(yè)主合法權(quán)益和社會公共利益。本市鼓勵和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)依法納稅。第四條 (管理部門)市和區(qū)、縣房屋行政管理部門是居住房屋租賃的行政管理部門，依法對居住房屋租賃市場實施監(jiān)督管理。社會治安綜合治理部門負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促各有關(guān)部門共同做好居住房屋租賃的治安綜合管理工作。公安部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記及戶政管理。工商行政管理部門負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。稅務(wù)部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的稅收征收管理。民防、價格、人力資源和社會保障、衛(wèi)生、人口和計劃生育、規(guī)劃土地、國家安全、教育、城管執(zhí)法等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。第五條 (屬地管理)本市居住房屋租賃實行屬地管理。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)、縣相關(guān)管理部門共同做好轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃管理工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處設(shè)立的社區(qū)事務(wù)受理中心具體承擔(dān)居住房屋租賃相關(guān)手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合協(xié)管隊伍根據(jù)相關(guān)部門的要求，開展居住房屋租賃信息采集和相關(guān)服務(wù)工作。第六條 (居住房屋租賃當(dāng)事人)居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，或者是依法代管房屋的代管人和法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織；但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或約定。第七條 (出租房屋的條件)有下列情形之一的居住房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的；(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；(三)被鑒定為危險房屋的；(四)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；(五)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)屬證明的；(六)權(quán)屬有爭議的；(七)共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；(八)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。除前款規(guī)定外，出租的居住房屋還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件；(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。非居住房屋未依法經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，不得用于出租居住，但施工工地上的臨時宿舍除外。第八條 (出租房屋的禁止行為)不得將原始設(shè)計的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租。不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住。第九條 (人均承租面積標(biāo)準(zhǔn))一間原始設(shè)計用于居住的房間為最小出租和轉(zhuǎn)租單位，只能建立一個居住房屋租賃關(guān)系。租賃居住房屋，承租的人均居住面積不得低于5平方米，但居住使用人之間屬于父母子女關(guān)系(方案二：具有法定贍養(yǎng)撫養(yǎng)義務(wù))的除外。第十條 (集中出租管理)在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，同一出租人出租房屋供他人居住，租住人員達(dá)到15人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，明確管理人員，建立租住人員信息登記簿。單位承租房屋供本單位職工居住的，單位應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定履行管理職責(zé)。公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一印刷出租房屋租住人員信息登記簿，并免費提供。第十一條 (租賃合同)居住房屋的租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面租賃合同，居住房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：(一)租賃當(dāng)事人(包括共同居住人)的姓名、住所、有效身份證件及其號碼；(二)房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；(三)租賃用途；(四)房屋交付日期；(五)租賃期限和續(xù)租；(六)租金數(shù)額、支付方式和期限；(七)物業(yè)服務(wù)費及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費的承擔(dān)；(八)房屋使用要求和維修責(zé)任；(九)房屋返還時的狀態(tài)；(十)違約責(zé)任和爭議解決方式；(十一)租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)合制訂居住房屋租賃合同示范文本，并在政府網(wǎng)站上公開。第十二條 (租賃合同備案)居住房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地的區(qū)、縣房屋行政管理部門辦理房屋租賃登記備案。第十三條 (租賃合同網(wǎng)上簽約)市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立居住房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。第十四條 (租金)居住房屋租賃的租金由租賃當(dāng)事人在合同中約定，承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定按時支付租金。居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同中一次性確定租金；租賃期限為一年以上的，每年只能調(diào)整一次，但租賃合同中對租金調(diào)整另有約定的，從其約定。居住房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。出租人根據(jù)承租人的要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，雙方可以協(xié)商調(diào)整租金。第十五條 (租賃保證金)出租人可以按照居住房屋租賃合同的約定數(shù)額向承租人收取租賃保證金。對數(shù)額未約定的，租賃期限一年及一年以下的，租賃保證金不超過1個月租金數(shù)額；租賃期限一年以上的，租賃保證金不超過2個月租金數(shù)額。第十六條 (轉(zhuǎn)租)居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意，并符合本辦法第七條、第八條、第九條的規(guī)定。居住房屋轉(zhuǎn)租后，除接受轉(zhuǎn)租人繼續(xù)居住使用的以外，不得再進(jìn)行轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定的，出租人可以解除居住房屋租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。第十七條 (轉(zhuǎn)租合同的訂立)居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定訂立居住房屋租賃合同并辦理登記備案。居住房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，接受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)與出租人訂立書面租賃合同，承租人與出租人的租賃合同不再履行。第十八條 (續(xù)租)居住房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。居住房屋租賃合同對續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定；未作出約定的，出租人不再繼續(xù)出租給承租人的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前1個月通知承租人。出租人未在租賃期滿前1個月通知承租人不再續(xù)租的，承租人可以在租賃期滿后繼續(xù)居住，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。出租人提出解除前款不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)自書面通知承租人之日起，給予承租人不少于1個月的寬限期。第十九條 (買賣不破租賃)房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原居住房屋租賃合同繼續(xù)有效。新的房屋所有權(quán)人不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求承租人騰退房屋。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租賃合同租賃該房屋。第二十條 (優(yōu)先購買權(quán))房屋租賃期間出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限通知承租人，租賃合同未約定的，應(yīng)當(dāng)提前15天通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向出租人明確表示，到期未作出明確表示的，視作放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，出租人可以向其他人出售，但出售前應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實地看房的時間等內(nèi)容與承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。第二十一條 (合同的解除)居住房屋租賃期間，除租賃合同約定或租賃當(dāng)事人協(xié)商一致外，一方當(dāng)事人不得擅自解除租賃合同。第二十二條 (出租人的義務(wù))居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)查驗承租人及共同居住人的身份證件，不得向無身份證明的人出租，并按照公安部門的要求登記承租人及共同居住人的姓名、身份證件的種類和號碼；(二)按照本辦法第九條的規(guī)定，在租賃合同中約定承租的居住人數(shù)，并督促、配合承租人及共同居住人按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記；(三)告知承租人遵守本小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；(四)發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動的，及時報告公安等有關(guān)部門；(五)負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施設(shè)備的安全，并進(jìn)行安全檢查和維護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，但不得妨礙承租人對房屋的正常、合理使用；(六)配合有關(guān)管理部門調(diào)查、制止及處罰工作。第二十三條(承租人的權(quán)利和義務(wù))居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)享有以下權(quán)利和履行以下義務(wù)：(一)有權(quán)查驗房屋狀況是否符合本辦法第七條規(guī)定的條件；(二)按照租賃合同的約定，要求出租人定期養(yǎng)護(hù)、維修房屋，保持房屋的安全狀態(tài)；(三)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定合理使用房屋，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用安全，不得擅自改變房屋用途，或者實施其他違法建設(shè)行為。發(fā)現(xiàn)承租房屋有安全或者消防隱患的，及時消除或者告知出租人予以消除；(四)如實向出租人說明承租的居住人數(shù)，并出示本人及共同居住人的有效身份證件；(五)租賃期間增加共同居住人的，應(yīng)當(dāng)告知并征得出租人同意，且不得違反本辦法第九條的規(guī)定，并按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記。第二十四條 (對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的要求)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事居住房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：(一)嚴(yán)格遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定，不得居間代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)；(二)不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；(三)不得承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；(四)不得對居住房屋租賃當(dāng)事人隱瞞真實的房屋租金等信息，賺取差價；(五)使用居住房屋租賃合同示范文本，并按照規(guī)定通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)訂立居住房屋租賃合同；(六)及時登記居住房屋租賃當(dāng)事人的姓名、身份證件種類和號碼，并定期報送該居住房屋所在地的公安派出所；(七)向居住房屋租賃當(dāng)事人宣傳有關(guān)居住房屋租賃、實有人口服務(wù)和管理、稅收征收等政策。第二十五條 (代理經(jīng)租)鼓勵專業(yè)代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)從事居住房屋的代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與其從事代理經(jīng)租業(yè)務(wù)相適應(yīng)的資金、人員，并建立相應(yīng)的管理制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)居住房屋租賃當(dāng)事人需要提供除基本服務(wù)項目外的其他服務(wù)的，可以與租賃當(dāng)事人協(xié)商收取相應(yīng)的服務(wù)費用。第二十六條 (業(yè)主自我管理)出租人應(yīng)當(dāng)將居住房屋出租的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會可以根據(jù)本居住小區(qū)房屋租賃情況，經(jīng)業(yè)主大會同意后，制定相應(yīng)的管理措施納入管理規(guī)約，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實施。居住房屋租賃當(dāng)事人違反本居住小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約、損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第二十七條 (對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處的要求，將其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在居住房屋租賃關(guān)系的居住房屋租賃當(dāng)事人的姓名、房屋坐落等有關(guān)情況資料，報送所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處；發(fā)現(xiàn)租賃當(dāng)事人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員有違法違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻并報告業(yè)主委員會或者有關(guān)管理部門。第二十八條 (調(diào)解和法律援助)出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動中發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成，可以向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或提起訴訟，符合規(guī)定條件的還可以依法向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處申請法律援助。第二十九條(租賃當(dāng)事人的法律責(zé)任)出租人違反本辦法第七條第一款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(八)項的規(guī)定，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。出租人違反本辦法第八條、第九條規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期整改；逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。房屋出租人或轉(zhuǎn)租人將房屋出租或轉(zhuǎn)租給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，由公安部門處兩百元以上五百元以下罰款。居住房屋租賃當(dāng)事人違反本辦法第十二條的規(guī)定，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對個人處以一千元以下罰款；對單位處以一千元以上一萬元以下罰款。居住房屋租賃當(dāng)事人利用租賃房屋從事違法活動的，由公安、工商等有關(guān)管理部門依法處理。第三十條(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法律責(zé)任)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員違反本辦法第二十四條第(一)、(二)、(三)項規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期整改，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處以一萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，整改期間可暫停網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，取消網(wǎng)上備案資格，處以三萬元罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本辦法第二十四條第(四)項規(guī)定的，構(gòu)成價格違法行為的，由區(qū)、縣價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責(zé)令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本辦法第二十四條第(六)項規(guī)定，未登記相關(guān)信息并報送公安派出所的，由公安部門責(zé)令改正，處兩百元以上一千元以下罰款或者警告。第三十一條(施行日期)本辦法自2011年 月 日起施行。4