哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 1 哲人酒店管理集團哲人酒店管理集團 商業(yè)計劃書商業(yè)計劃書 出版時間：2012 年 4 月 指定聯(lián)系人： 職務： 電話號碼： 地址：沈陽市沈河區(qū)中山路 59 號朗勤泰元中心 網址： 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 2 保密須知 本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權屬于哲人酒店管理集團。其所涉及的內 容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。 收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規(guī)定： 1)若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書 完整退回; 2)在沒有取得哲人酒店管理集團的書面同意前，收件人不得將本計劃書全 部和/或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人; 3)應該象對待貴公司的機密資料一樣的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機 密資料。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 3 目錄 第一章第一章 摘要摘要 .4 第二章第二章 公司基本信息和歷史沿革公司基本信息和歷史沿革 .6 一、公司基本信息.6 二、公司歷史沿革 6 三、公司當前股權結構表.7 四、公司內部組織結構.7 五、簡要介紹公司人力資源及社保情況.8 六、公司股東及高級管理人員、核心專業(yè)人員的簡歷.9 第三章第三章 行業(yè)與市場行業(yè)與市場 .12 一、所處行業(yè)發(fā)展總體情況.12 （一）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀.12 二、行業(yè)成功關鍵及行業(yè)進入壁壘.14 （一）行業(yè)成功關鍵因素.14 （二）行業(yè)進入壁壘.14 1、市場切入點.14 2、產品擴張進入.15 三、請介紹行業(yè)現(xiàn)有生產能力、市場占有率.15 四、國內外主要競爭對手信息.15 五、同競爭對手相比，公司的核心競爭力以及優(yōu)勢、劣勢.19 六、行業(yè)風險分析及風險規(guī)避措施.21 第四章第四章 業(yè)務發(fā)展業(yè)務發(fā)展 .21 一、公司主要業(yè)務及服務.21 二、公司的商業(yè)模式介紹.23 三、公司的經營情況及未來 5 年發(fā)展計劃.24 第五章第五章 財務財務 .25 一、公司近兩年經審計的資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表.25 二、截止 2013 年 12 月 31 日的主要固定資產和無形資產說明.26 三、請預測公司 2014 年、2015 年、2016 年的營業(yè)收入和凈利潤.26 四、公司的關聯(lián)交易.26 五、公司的負債及擔保情況.26 六、募集資金的使用計劃.26 第六章第六章 公司短、中、長期生產經營發(fā)展公司短、中、長期生產經營發(fā)展 .27 第七章第七章 其他其他 .27 一、公司的重大法律訴訟一、公司的重大法律訴訟 .27 二、公司獲得的相關資質、榮譽及獎勵二、公司獲得的相關資質、榮譽及獎勵 .27 三、其它需要說明的事項三、其它需要說明的事項 .28 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 4 第一章 摘要 本公司的宗旨是打造公寓式酒店第一品牌。 本公司是一家處于高贏利發(fā)展階段的公司。哲人酒店管理集團下的沈陽哲 人酒店管理有限公司的法定經營形式是有限責任公司，法定地址沈陽市和平區(qū) 中山路 59 號朗勤泰元中心。 最近一年來，我公司在公司的規(guī)模擴大上取得了成就，具體表現(xiàn)為旗下直 營店和加盟店的數(shù)目顯著增加，營業(yè)額不斷提高。從預期財政分析來看，我公 司可望在 2014 年銷售收入達到 元，2015 年銷售收入為 元。從 企業(yè)發(fā)展速度上看，2014 年，旗下直營店及加盟店的數(shù)目可望達到，2015 年， 旗下直營店及加盟店的數(shù)目可望達到 400 家，我們之所以能夠達到這個目標是 因為我們的資金主要用于全國性不斷增加的簽約的酒店的建設及經營上。 本公司旗下主要有兩大品牌，一個是世海哲人精品酒店品牌，定位為五星 級中國文化藝術精品酒店；一個為棠楓藝術酒店品牌，定位于當代國際大自然 時尚藝術型快捷商務酒店品牌。 公司目前在公司規(guī)模擴張上的競爭也很激烈，主要競爭對手有如家、漢庭、 錦江之星等等，即便競爭激烈，市場前景依然特別可觀。但是我們的酒店品牌 在市場上是有選擇性的， 現(xiàn)在沈陽哲人酒店管理有限公司處在需要大幅度擴大公司規(guī)模的狀態(tài)下。 為實施我們的計劃，我們需要總金額為一億元元的投資，用于下列目的：1、為 了投入不斷增加的簽約的直營店及加盟店的建設及運營，以適應公寓式酒店不 斷增長的客戶需求。2、為了促進全國內分公司的成立和運行。3、品牌的宣傳 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 5 及酒店的營銷。我們目前急需解決的問題是公司的管理和現(xiàn)有資源跟不上公司 規(guī)模的擴大，在良好的市場發(fā)展下，我們會不斷招募人才，將集團正規(guī)化，并 全國性擴張業(yè)務。 我們正在尋求 萬元的 分期貸款、權益或其他 融資方法資金支持，這筆資金用于 詳述資金用途以及為何本項 目能賺錢。我們采用 利潤分紅、二次融資、出賣公司或者公 開上市等方法，在 y年之內償還這筆貸款或投資。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 6 第二章 公司基本信息和歷史沿革 一、公司基本信息 哲人酒店管理集團，成立于 2007 年 12 月 25 日，是集酒店管理、房產銷售、 資產管理、金融服務、網絡服務為一體的綜合性管理集團。哲人酒店管理集團 旗下?lián)碛惺篮Ｕ苋司肪频?、棠楓藝術酒店兩大主品牌，現(xiàn)已在全國設立 11 家 分公司，遍布 35 個城市。 哲人酒店管理有限公司旗下?lián)碛姓苋司肪频辍⑻臈魉囆g酒店、兩大品牌， 截至 2013 年底已在沈陽、大連、哈爾濱、漳州、長春、青島、濟南、鄭州、 北京、上海、秦皇島、盤錦、鐵嶺、撫順、鲅魚圈、擁有 40 余家分店。哲人酒 店管理有限公司現(xiàn)共有客房 3180 間，固定會員 35 萬，每年入住 100 余萬人次， 形成了酒店業(yè)內的最大的具有藝術酒店風格的公寓式酒店體系。 二、公司歷史沿革 （一）公司設立時的相關情況 公司成立于 2007 年 12 月 25 日，公司最初成立的第一間酒店是棠系列公寓 酒店，由于酒店經營收入的不斷攀升，公司看到了公寓式酒店良好的市場前景 的以及連鎖加盟模式的眾多優(yōu)勢，2009 年，公司導入了現(xiàn)代連鎖經營特有的模 式，建立了完善的特許連鎖加盟體系。2010 年，連鎖酒店的數(shù)目不斷增加，棠 系列連鎖公寓已經發(fā)展至 10 家。2011 年，連鎖模式不斷完善，并創(chuàng)立了東北 最大的主題酒店棠.公館。2012 年，首創(chuàng)中國兩大藝術酒店品牌世海哲人精 品酒店品牌和棠楓藝術酒店品牌，并在全國范圍內不斷簽約開張酒店。 （二）公司變更登記情況 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 7 董事會 董事 長 CEO 金東 哲 執(zhí)行董事監(jiān)事 副總 裁 副總 裁 總經 辦 發(fā)展 部 投資 部 運營 部 財務 部 行政部工程 部 市場 部 技術 部 采購 部 哲人 項 目 組： 加 盟 組： 金 融 組： 招 商 組： 財 務 組 預 算 組 法 務 組 結 算 組 后 勤 組 培 訓 組 人 事 組 外 聯(lián) 組 施 工 組 設 計 組 監(jiān) 理 組 公 關 組 品 牌 組 推 廣 組 移 動 AP P 組 網 絡 組 系 統(tǒng) 組 酒 店 組 工 程 組 配 送 組 開 業(yè) 組 經 營 組 客 服 組 質 檢 組 營 銷 組 信 息 組 戰(zhàn) 略 組 產 品 組 棠楓 棠 心 會 三、公司當前股權結構表 沈陽哲人酒店管理有限公司注冊資本 2，000，000.00 元，其中：實收資本 2，000，000.00 元。 股權結構表 序 號出資人身份證號出資比例出資額出資形式出資時間 1 聞曉棠 60% 1，200， 000.00 元， 2 金東哲 40% 800，000 .00 元 四、公司內部組織結構 （一）內部組織機構圖 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 8 （二）各職能部門情況說明 1、業(yè)務發(fā)展部：負責集團業(yè)務項目開發(fā)及銷售代理 2、投資招商部：負責集團品牌連鎖加盟，招商管理，投融資 3、酒店管理部：負責集團酒店經營管理 4、財務管理部：負責集團及各分公司財務系統(tǒng)管理。 5、行政人資部: 總公司幾個門店，人力資源規(guī)劃，招聘配置，績效管理，培訓 開發(fā)，薪酬管理，勞動關系。 6、 工程部：哲人精品酒店和棠楓藝術酒店的前期以及后期工程施工和工程管 理。 7、設計部：哲人精品酒店和棠楓藝術酒店前期的室內設計和外部設計。 8、物流采購部：負責公司總部和公司旗下各門店的物資采購和管理工作。 9、策劃部：負責公司品牌策劃和營銷策劃，宣傳品策劃，VI 設計策劃。 10、 網絡技術部：集團移動互聯(lián)網運營，品牌推廣，技術創(chuàng)新，系統(tǒng)搭建。 11、 企業(yè)文化部：負責企業(yè)文化的策劃與推廣，建設完善的企業(yè)文化理念。 12、 秘書處：協(xié)調和管理公司各部門工作的正常運作，與外部進行外聯(lián)工作 五、簡要介紹公司人力資源及社保情況 公司社會保險情況介紹：根據(jù)國家勞動法和相關法律規(guī)定，我公司基 本實現(xiàn)社會保險普及，為每名入職的員工繳納“五險” （ 養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、 失業(yè)保險、工傷保險和生育保險） ，部分員工繳納住房公積金。 六、公司股東及高級管理人員、核心專業(yè)人員的簡歷 職務 董事長姓名金東哲 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 9 入司時間 2012 年 5 月學歷 主要工作經歷 時間地點工作成績 2012 年 5 月 至今 哲人酒店管理集團 擔任執(zhí)行董事長 職務 財務總監(jiān)姓名聞曉棠 入司時間 2012 年 5 月學歷 本科 主要工作經歷 時間地點工作成績 2012 年 5 月 至今 哲人酒店管理集團 擔任財務總監(jiān) （二）核心專業(yè)人員簡歷 職務 副總裁姓名 潘喜鵬 入司時間 2014 年 3 月學歷 大專 主要工作經歷 時間地點工作成績 2012 年 9 月2014 年 3 月途家網 集團副總 職務 運營總監(jiān)姓名 馬東兵 入司時間 2013 年 7 月至今學歷大專（MBA 在讀） 主要工作經歷 時間地點工作成績 2012 年 11 月 2013 年 7 月 桂林陽朔芭堤雅酒店 總經理 2010 年 10 月 2012 年 11 月 星程酒店管理（上海） 有限公司 區(qū)域總經理 2007 年 11 月 2010 年 10 月 深圳觀景度假酒店管理 有限公司 總經理 職務 工程總監(jiān)姓名孫琦 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 10 入司時間 2012 年 5 月學歷本科 主要工作經歷 時間地點工作成績 2011 年 1 月2012 年 4 月 北京龍發(fā)裝飾集團主任設計師 2008 年 1 月2010 年 10 月 沈陽銘軒裝飾工程有限 公司 主任設計師 職務 朗勤店總經理姓名徐隆波 入司時間 2014 年學歷大學預科 主要工作經歷 時間地點工作成績 07 年 5 月 11 年 11 月 COSTA CROCIERE 意大利 歌斯達豪華游輪 2nd matre de hotel 職務 區(qū)域經理姓名 劉飛 入司時間 2013 年 10 月學歷 本科 主要工作經歷 時間地點工作成績 2012 年 05 月2013 年 10 月 華住酒店集團 店總經理 2011 年 08 月2012 年 05 月 格林豪泰酒店管理集團 店總經理 職務 設計總監(jiān)姓名 王楠 入司時間2012 年 5 月 學歷 本科 主要工作經歷 時間地點工作成績 2008 年 1 月 2010 年 10 沈陽銘軒裝飾工程有限公 司 主任設計師 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 11 2005 年 3 月2007 年 11 月 銘創(chuàng)裝飾工程有限公司 主任設計師 職務 財務經理姓名 史大威 入司時間 2013 年 7 月學歷 大專 主要工作經歷 時間地點工作成績 2013 年 1 月2013 年 7 月 遼寧永輝超市有限公司 大區(qū)財務經理 2012 年 3 月2013 年 1 月沈陽劉一鍋餐飲公司 財務總監(jiān) 職務 技術部姓名張維鋒 入司時間 2013 年 11 月學歷碩士 主要工作經歷 時間地點工作成績 13 年 4 月 13 年 11 月 沈陽大學美術學院 工程師 12 年 1 月 13 年 3 月 沈陽工業(yè)大學工程師 職務招商主管姓名賈英浩 入司時間 2012 年 7 月學歷本科 主要工作經歷 時間地點工作成績 2010 年 3 月2012 年 6 月 沈陽華潤置地集團有限公 司 招商經理 2007 年 12 月2012 年 1 月 上海錦江集團股份有限公 司市場部經理 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 12 第三章第三章 行業(yè)與市場行業(yè)與市場 一、所處行業(yè)發(fā)展總體情況 （一）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)代社會經濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速 發(fā)展起來，而且是越來越現(xiàn)代化。我國酒店行業(yè)發(fā)展速度較快，主要受益于酒 店行業(yè)自身的服務不斷提高以及旅游行業(yè)的發(fā)展，推動酒店行業(yè)市場需求不斷 擴大。 我國星級酒店的數(shù)目在逐年增長，近年，增長速度又開始加快。 圖 1 星級飯店增長情況 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 16500 2009年2010年2011年2012年2013年 星級酒店數(shù)目 自公寓式酒店崛起以來以后，公寓式酒店的平均出租率逐年增高。公寓式 酒店今后繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。 （二）行業(yè)當前競爭態(tài)勢 酒店行業(yè)是我國與國際最早接軌最早、開放步伐最快的行業(yè)之一，酒店行 業(yè)當前的競爭態(tài)勢錯綜復雜。 全球經濟一體化的進程使得酒店客源豐富多樣化，也讓酒店面臨著日趨激 烈的競爭環(huán)境和不斷攀升的客戶期望，迫使經營者不斷尋求擴大銷售機會、改 進服務質量、降低管理成本和提升客戶滿意度的新法寶來增強酒店的核心競爭 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 13 力。 來自于新興的酒店類型的威脅，譬如公寓式酒店的產生。越累越多的人士 傾向于選擇有文化底蘊的藝術型酒店，傾向于選擇配套設施更全，性價比更高 的公寓式酒店為入住首選，而不是選擇價位較高的五星級酒店以及過于簡單平 庸的經濟型酒店，在這種形勢下，兼?zhèn)鋬烧叩恼苋司频瓯厝粫辛己玫陌l(fā)展前 景。 （三）行業(yè)發(fā)展前景 （1）休閑旅游和商務市場的蓬勃發(fā)展和替代品市場客源豐富帶動我國公寓 式酒店的發(fā)展，未來我國公寓式酒店的發(fā)展?jié)摿薮蟆?從休閑旅游和商務市場的蓬勃發(fā)展上看： 據(jù)統(tǒng)計，2012 年國內旅游人次達到 26.4 億人次，同比上升 12%；國內旅游 收入達 1.9 萬億元，同比增長，同比增長 21%；入境旅游人數(shù) 1.34 億人次，同 比增長 1%；旅游外匯收入 465 億美元，同比增長 1.5%。根據(jù)旅游業(yè)的“十二五” 規(guī)劃，2013 年國內旅游人數(shù)將從 09 年的 19 億人次提高到 33 億人次。 隨著帶薪假期的實施、交通條件的改善、人民收入水平的提高，國內旅游 迅速發(fā)展，國內游客已經成為酒店不可忽視的客源。旅游已成為一種時尚，但 是大眾旅游的主體并非那些消費支出較大的群體而是剛剛走上小康的普通階層， 他們熱衷于外出旅游已提高生活質量、開闊眼界、豐富閱歷，但在外出的財務 預算上不可能有較高的開支來支付高星級酒店的住宿費用，而大部分低擋酒店 的設施衛(wèi)生、服務條件太差，又難以入住。所以公寓式酒店成了大眾旅游的主 體的主要選擇對象之一。 另一方面，截至 2014 年底，我國工商登記的中小法人企業(yè)超過 1100 萬家， 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 14 未來中國中小企業(yè)的數(shù)量增長速度將保持在 7%。預計 5 年我國國內商務出行市 場規(guī)模增速約為 20%，服務于中小企業(yè)的商務旅游市場呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢。 由于中小企業(yè)商務人士對出行成本十分關注，公寓式酒店的性價比無疑成為其 出行的必然選擇之一。 （2）未來 3 年的利好因素刺激酒店行業(yè)的發(fā)展 據(jù)專家分析，在以后幾年之間，中國旅游酒店(商務)投資將達 3400 億元， 到 2015 年全國將新增各類住宿設施約 20 多萬家，其中星級酒店約 1 萬多家， 五星級酒店將超過 500 家，估計目前在建或規(guī)劃的酒店有 782 座，共 22 萬間客 房。其中利好的因素有： 二、行業(yè)成功關鍵及行業(yè)進入壁壘 （一）行業(yè)成功關鍵因素 隨著目前國家政策引導、八項規(guī)定、城鎮(zhèn)化建設、環(huán)境氣候、出行人士行 為需求變化及全民旅游度假發(fā)展趨勢。公寓式酒店這一產品本身具備空間私密 性好、舒適度高、居家體驗式服務環(huán)境、市場定位中低端，房間戶型多樣化， 經營空間可自由靈活伸縮，投入成本低于傳統(tǒng)酒店 80%，并可以當年實現(xiàn)創(chuàng)收 盈利，具備可快速復制全國的上市前景。特別是近 2 年隨著移動互聯(lián)網時代的 來臨及短租行業(yè)崛起發(fā)展，公寓式酒店必將改變傳統(tǒng)酒店業(yè)態(tài)發(fā)展及客戶出行 方式選擇，在未來 15 年成為住宿業(yè)新時代領軍產品。 （二）行業(yè)進入壁壘 1、市場切入點 案例分析：2003-2014 中國快捷連鎖酒店類似如家、漢庭、7 天快速崛起， 門店在十年間全部突破千家，但由于產品戶型狹小，風格單一，投資成本高， 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 15 價格及客群低端，項目租賃普遍簽約年限 10-15 年，后期投入及續(xù)約租金成本 壓力增大，并隨著物價膨脹及居民出行消費水平需求提高，特別是 80、90 及 2000 后新生代主力軍的崛起及需求特點的變化將改變未來住宿業(yè)態(tài)發(fā)展。并隨 著國家政策引導調整，過去入住高端星級酒店的客群也呈現(xiàn)分流中端市場，勢 必帶動中端市場份額擴張。哲人集團旗下 2 大品牌哲人精品酒店突出中國文化 藝術元素；棠楓藝術酒店突出時尚藝術風格，目前在全國該領域及連鎖品牌完 全空白，因此具備相當?shù)氖袌鲂枨笕萘俊Ｕ苋斯⑹骄频甑漠a品特點及品牌連 鎖必將成為未來 15 年行業(yè)主力軍。 2、產品擴張進入 隨著國家房地產政策調控，全國開發(fā)商公寓式酒店銷售普遍難度大，都在 積極尋找出路，在移動互聯(lián)網及服務理念時代背景下，哲人公寓式酒店托管經 營模式應運而生，可在此時機快速全國擴張拿項目，采用靈活的合作模式輕資 產投入運營。迅速占領全國市場。 三、請介紹行業(yè)現(xiàn)有生產能力、市場占有率 公寓式酒店行業(yè)項目截止到 2013 年度統(tǒng)計在經營 30 萬間，年營業(yè)額 40 億， 依據(jù)建設部官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到 2014 年度，中國商業(yè)地產及旅游地產在售項目 預計 800 萬套，其中公寓式酒店項目預計占比 60%。按可經營項目 40%占比計算， 預計 320 萬套，按平均價格 240 元每間夜計算，年平均入住率 60%，年預計市 場份額將達到 192 億。 四、國內外主要競爭對手信息 （一）國內主要競爭對手舉例 1、如家酒店集團 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 16 （1）如家酒店集團簡介 如家酒店集團創(chuàng)立于2002年， 2006年10月在美國納斯達克上市（股票代 碼：HMIN） 。如家酒店集團旗下?lián)碛腥缂铱旖菥频?、和頤酒店、莫泰酒店三大品 牌。主打品牌如家快捷酒店定位為經濟型連鎖酒店。 （2）如家酒店數(shù)據(jù)分析 如家酒店2013全年共新開酒店437家，旗下品牌總經營酒店數(shù)量達2,180家， 覆蓋中國287個城市；另外還有417個可行的酒店項目正在進行中，其中161家正 在建設中。 附表一：如家酒店近七年自營及加盟酒店數(shù)量增長趨勢 依據(jù)附表一可以看出，其酒店數(shù)目逐年快速增加，從此可看到中國連鎖酒店廣 大的市場空間。 附表二：如家酒店近七年營業(yè)收入增長趨勢 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 17 依據(jù)附表二可以看出，其收入不斷增加，收益越來越好，從此也可看到中國連 鎖酒店的良好的發(fā)展趨勢。 2、華住酒店集團 （1）華住酒店集團簡介 華住酒店集團，是國內第一家全品牌的連鎖酒店管理集團。2005 年創(chuàng)立， 目前在中國超過 200 個城市里已經擁有 1,300 多家酒店和 30,000 多名員工， 旗下?lián)碛?6 個酒店品牌：包括商旅品牌禧玥酒店、全季酒店、星程酒店、 漢庭酒店、海友酒店，以及度假品牌漫心度假酒店。其主打品牌為漢庭酒 店，定位為經濟型連鎖酒店。 （2）漢庭酒店數(shù)據(jù)分析 全年共新開 100 家租賃經營酒店和 319 家加盟經營酒店，超出公司預期， 其中包括租賃經營酒店和 365 家，加盟經營酒店 835 家，以及 25 家星程酒店； 截至 2013 年 12 月 31 日，共有 63 家租賃經營酒店和 350 家加盟經營酒店正處 于建設或已簽訂協(xié)議。 附表三 漢庭近六年自營及加盟酒店數(shù)目增長趨勢圖 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 18 漢庭店面數(shù)目增加顯著，最近一年增長率高達 250%之多。 附表四；漢庭近六年酒店收入增長趨勢圖 依據(jù)附表四可以看出，其收入不斷增加，收益越來越好，從此也可看到中國連 鎖酒店的消費群體逐年加大。 （二）國外主要競爭對手舉例 1、格林豪泰酒店管理公司簡介 格林豪泰(GreenTree Inn)酒店管理有限公司，由美國 APH（American Pacific Home,Inc）公司、美國 George realty、美國統(tǒng)一投資集團股東和其 他若干跨國集團聯(lián)手創(chuàng)辦；是中國國內建立的第一家全外資、擁有全新經營和 服務理念的高品位、高性價比的商務型連鎖酒店集團。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 19 2、格林豪泰酒店數(shù)據(jù)分析 0 500 1000 1500 2000 2010年2011年2012年2013年 旗下酒店數(shù)目 數(shù)據(jù)來源：百度百科 五、同競爭對手相比，公司的核心競爭力以及優(yōu)勢、劣勢 （一）核心競爭力 1、哲人酒店時尚、藝術、文化、精品酒店的獨特酒店定位。 2、中國首創(chuàng)的特色酒店系統(tǒng)： （1）世海哲人精品酒店七大系統(tǒng)：中國藝術文化客房系統(tǒng)、智能化商務辦公系 統(tǒng)、量身打造餐飲系統(tǒng)、貴族服務系統(tǒng)、時尚休閑系統(tǒng)、私密性休閑系統(tǒng)、深 度睡眠系統(tǒng)。獨特的七大系統(tǒng)打造完善的配套功能及尊享服務. （2）棠楓藝術酒店最具特色的八大系統(tǒng)：大自然藝術客房系統(tǒng)、高新智能商務 中心系統(tǒng)、管家式服務系統(tǒng)、絕對意象私密性系統(tǒng)、深度睡眠系統(tǒng)、高智能化 系統(tǒng)、羅曼蒂克香薰系統(tǒng)、棠楓藝術酒店服務理念。 （二）優(yōu)勢介紹 1、公寓式酒店行業(yè)良好的市場前景 （1）越來越受消費者喜愛的酒店類型 近年來因經濟全球化和國家政策及經濟等因素的影響，酒店行業(yè)在我國發(fā) 展速度相當迅速。相對比國際大型高檔酒店，公寓式酒店具有良好的價格優(yōu)勢， 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 20 而相對比目前依然有著良好發(fā)展趨勢的經濟型酒店，在價格差在顧客可接受范 圍內的基礎上，公寓式酒店又有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良 好環(huán)境和專業(yè)服務，因此，公寓式酒店一出現(xiàn)，就吸引了一批批消費者的廣泛 關注和歡迎。這也會讓公寓式酒店在未來不錯的大環(huán)境下占據(jù)更多的市場并獲 得更多的收益。 （2）房地產市場的快速發(fā)展的推動 越來越多的房地產開發(fā)商注意到了公寓式酒店這個特別的酒店形式，它能 取得良好的經營收益的同時，也會以獨特的方式促進房產的銷售。房地產市場 的良好發(fā)展給了我們更大得市場容量和合作機會。 2、哲人酒店獨特的品牌類型 經濟型酒店舒適度相對較低，配套設施不完善，附加服務有限，裝修風格 單調，酒店缺少文化底蘊等眾多劣勢，都會是越來越多的人群轉向選擇公寓式 酒店的理由。 而有著完善的的配套功能及尊享服務，并有藝術氣質和文化內涵的入住環(huán) 境的哲人酒店的兩大品牌，會更加收到銷售者的青睞。而哲人又細分出針對高 端人士的世海哲人精品酒店和針對大眾的棠楓藝術酒店，滿足不同人群的需求。 （三）劣勢介紹 1、地域性較強，公寓式酒店同其他的酒店類型一樣，受當?shù)亟洕挠绊懧糜钨Y 源的影響較大。導致公寓式酒店的發(fā)展局限在了大城市和旅游發(fā)達的地區(qū)。 2、公司處于發(fā)展中，管理上和經驗上并不占優(yōu)勢。已經發(fā)展成型的國際型酒店 和幾大經濟型連鎖酒店，已經有了完善的管理系統(tǒng)，良好的運營機制和好的市 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 21 場推廣模式，在規(guī)模和資金上也有更好地優(yōu)勢。 六、行業(yè)風險分析及風險規(guī)避措施 （一）行業(yè)風險分析 1、在產權關系上缺乏法律引導和規(guī)范，目前我國法律上還沒有對公寓式酒店的 運作做出詳細的規(guī)定，分割酒店產權存在一定的法律風險，我國公寓式酒店沒 有得到真正意義上的開放式發(fā)展。 2、五大隱性成本：隱性成本一：契稅和公共維修基金；隱性成本二：租金價格 的折扣；隱性成本三：物業(yè)費、取暖費等其他費用；隱性成本四：房屋空置期； 隱性成本五：中介費。 3、非住宅稅費：個人轉讓非住宅嚴格執(zhí)行“先稅后證”，必須繳納 5%土地增 值稅和 3%個人所得稅，否則不能辦理過戶。 4、房屋土地性質：公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋 用途為旅（賓）館，土地使用年限為 40 年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓 式或者單元式房型進行設計建造，但其本質上仍是酒店，不屬于住宅，按照相 關規(guī)定不得分套銷售。 5、投資實力：項目普遍較大，需要大量的資金投入。 6、避免扎堆出租：好的商圈酒店扎堆，很快令競爭進入異常慘烈的態(tài)勢，而各 種成本的大幅上揚，不但令行業(yè)利潤出現(xiàn)下滑趨勢，更加劇了行業(yè)洗牌的必要 性。 （二）針對存在的風險可采取的規(guī)避措施 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 22 第四章 業(yè)務發(fā)展 一、公司主要業(yè)務及服務 （一）公司主要業(yè)務及服務介紹 1、管家托管服務 經業(yè)主對房屋管理進行授權，由哲人為業(yè)主提供全年專業(yè)化管家服務。業(yè) 主（或業(yè)主的親朋好友）在任何時間都可以入住，在度假期間享受星級服務的 同時可以根據(jù)個人需求定制各類特殊服務。業(yè)主將房屋交于公司進行經營，還 可以參與利潤分成。 2、品牌連鎖加盟 在投資人滿足加盟要求和加盟條件的基礎上，通過投資合作模式、資源合 作模式、品牌合作模式、股份制合作模式四種合作模式進行合作，就可以加盟 成為哲人旗下品牌酒店。我公司加盟的優(yōu)勢有，靈活的營銷模式，無憂式集成 化管理，最具特色的服務理念運營體系，零風險投資模式，強大的職業(yè)管理團 隊，全新的運營理念。 3、酒店經營管理 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 23 幫助進行專業(yè)的職業(yè)管理并與酒店共擔經營風險，努力拉升資金回報率。 合作者通過定期的股東會議和每月財務報表的考核，實時對企業(yè)運營狀況進行 詳細的監(jiān)督管理，并且可以獲得豐厚的投資回報。 4、投資股權合作 合伙人可以以資金的形式投資入股，成為公司股東之一，參與利潤分紅。 5、地產代理銷售 我公司還可以為房地產商提供房地產專業(yè)的樓盤策劃和銷售代理的服務機構， 業(yè)務集中在產品定位、到案場包裝、物料設計、媒體計劃、廣告推廣、房地產 銷售代理、回攏資金等。 二、公司的商業(yè)模式介紹 1、哲人酒店集團的價值主張 哲人秉承“創(chuàng)新改變未來”的核心價值觀，以“棠文化，”哲人“新思維為 核心理念，注重差異化特色經營，意欲打造中國公寓式酒店第一品牌。 2、目標客戶群體： 目標客戶主要為商務人士、愛好旅游人士，年輕一族。主要特征是入住年輕化， 中產階級入住率高。 3. 產品服務： （1）哲人精品酒店 全國品牌連鎖 突出中國文化元素，填補目前中端消費市場 空白點，具備私密性好、舒適度高、居家體驗感強、必將成為商務人士出行住 宿首選。 （2）棠楓藝術酒店 全國品牌連鎖 體現(xiàn)當代時尚藝術風格，受到 80、90 及 2000 新生代追捧，可快速復制全國一、二、三線城市。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 24 （3）服務理念：私密性、人性化、細致入微 4.核心競爭力:中國十大首創(chuàng) （1） 公寓式精品酒店 （2） 文化藝術型酒店 （3） 私人會所型酒店 （4） 智能物聯(lián)網酒店 （5） 大自然環(huán)保健康酒店 （6） 愛心公益酒店 （7） 無停留退房服務酒店 （8） 中國特色主題酒店 （9） 生活類綜合服務酒店 （10）管家式服務酒店 5、主要盈利模式 （1）酒店經營收入 （2）品牌連鎖加盟 （3）管家托管服務 （4）房產分銷模式 6、獨有模式 公寓式酒店管家托管模式及房產分銷模式 解決了開發(fā)商異地銷售難題，增 加營銷賣點，盤活地區(qū)不動產資源空置浪費；滿足業(yè)主旅游度假及不動產投資 增值收益心理需求，順應當前中國城鎮(zhèn)化進程中旅游帶動地方消費理念，同時 受到政府及地方財政部門支持歡迎。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 25 并隨著中國自助游、自駕行、公共交通逐步發(fā)達，公寓式酒店產品上線經 營，舒適度高，有居家體驗環(huán)境，具備廣闊的市場盈利空間。在一二線商務城 市隨著短租服務業(yè)近年市場需求增多，公寓式酒店及管家式服務產品擁有獨特 的產品特性及市場空間。 三、公司的經營情況及未來 5 年發(fā)展計劃 （一）公司最近三年酒店加盟情況說明 直營店數(shù)量加盟店數(shù)量客房數(shù)目 2011 年 2012 年 2013 年 （二）公司未來五年發(fā)展目標 0 500 1000 1500 2000 2014年2015年2016年2017年2018年 簽約項目 新開業(yè)門店 門店總量 2014 年度 簽約項目 100 個，新開業(yè)門店 40 家，門店總量 60 家。 2015 年度 簽約項目 200 個，新開業(yè)門店 140 家，門店總量 200 家。 2016 年度 簽約項目 400 個，新開業(yè)門店 280 家，門店總量達到 480 家。 2017 年度 簽約項目 600 個，新開業(yè)門店 480 家，門店總量達到 960 家。 2018 年度 簽約項目 800 個，新開業(yè)門店 680 家，門店總量達到 1640 家。 四、請介紹公司各店的運營情況 店名開店時間面積年營業(yè)收入單店成本經營描述 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 26 第五章第五章 財務財務 一、公司近兩年經審計的資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表 報表附注-2013.xl s 財務報表-2012.X LS 財務報表-2013.X LS 二、截止 2013 年 12 月 31 日的主要固定資產和無形資產說明 北站店物品盤查表 (1).et 各店物品盤查表.xl s 沈遼路店物品盤查 表(1).et 沈陽站店.et云峰店物品盤查表 (1).et 三、請預測公司 2014 年、2015 年、2016 年的營業(yè)收入和凈利潤 2014年預測營業(yè) 收入及營業(yè)利潤.XLS 2015年預測營業(yè) 收入及營業(yè)利潤.XLS 2016年預測營業(yè) 收入及營業(yè)利潤.XLS 四、公司的關聯(lián)交易 關聯(lián)交易是指公司或是附屬公司與在本公司直接或間接占有權益、存在利害關 系的關聯(lián)方之間所進行的交易。關聯(lián)方包括自然人和法人，主要指上市公司的 發(fā)起人、主要股東、董事、監(jiān)事、高級行政管理人員、以及其家屬和上述各方 所控股的公司。 關聯(lián)交易在公司的經營活動特別是公司購并行動中，是一個極為重要的法 律概念，涉及到財務監(jiān)督、信息披露、少數(shù)股東權益保護等一系列法律環(huán)境方 面的問題。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 27 1992 年 4 月 4 日深圳市人民政府出臺的深圳市上市公司監(jiān)管暫行辦法 ，將 關聯(lián)交易稱為關連人士交易，將其列為重大交易，規(guī)定按必須披露交易的程序 辦理，同時規(guī)定了幾種關聯(lián)人士交易可獲豁免。1997 年 5 月 22 日，財政部頒 布的企業(yè)會計準則關聯(lián)方關系及其交易披露中規(guī)定：在企業(yè)財務和經 營決策中，如果一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或對另一方施加 重大影響，則視其為關聯(lián)方；如果兩方或更多方同受一方控制，也將視其為關 聯(lián)方。這里的控制是指有決定某個企業(yè)的財務和經營決策，并能據(jù)以從該企業(yè) 的經營活動中獲得利益；所謂重大影響，則是指對某個企業(yè)的財務和經營政策 有參與決策的權利，但并不決定這些政策。 交易內容 在經濟活動中，存在著各種各樣的關聯(lián)方關系，也經常發(fā)生多種多樣的關聯(lián)方 交易。在會計準則中列舉了十一種常見的關聯(lián)交易類型： （1）購買或銷售商品 購買或銷售商品是關聯(lián)方交易最常見的交易事項。例如，企業(yè)集團成員之間相 互購買或銷售商品，從而形成關聯(lián)方交易。這種交易由于將市場交易轉變?yōu)楣?司集團的內部交易，可以節(jié)約交易成本,減少交易過程中的不確定性，確保供給 和需求,并能在一定程度上保證產品的質量和標準化。此外，通過公司集團內部 適當?shù)慕灰装才?有利于實現(xiàn)公司集團利潤的最大化，提高其整體的市場競爭能 力。這種交易產生的問題是，可能為公司調節(jié)利潤提供了一種良好的途徑。披 露這種關聯(lián)方交易，有利于中小股東、債權人等報表使用者了解這種交易的性 質、類型、金額等信息，判斷這種交易的價值取向，為報表使用者的經濟決策 提供了非常有用的信息。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 28 沈陽宏發(fā)企業(yè)集團家具有限公司，購買家具；沈陽喬亞廚房家具制造有限公司， 購買家具；沈陽博創(chuàng)偉業(yè)裝飾材料有限公司，購買壁紙；沈陽金得利燈飾有限 公司，購買燈具；沈陽市帛錦布藝經銷處，購買窗簾；沈陽海源東方地毯有限 公司，購買地毯；沈陽源豐商貿有限公司，購買客雜。 （2）購買其他資產 購買或銷售商品以外的其他資產，也是關聯(lián)交易的主要形式。比如，母公司銷 售給其子公司的設備或建筑物等。 無購買其他資產。 （3）提供或接受勞務 無提供或接受勞務。 （4）擔保 擔保有很多形式，以貸款擔保為例，某企業(yè)生產經營中需要資金，往往會向銀 行等金融機構申請貸款，銀行等金融機構為了保證所貸資金的安全，需要企業(yè) 在貸款時由第三方提供擔保。擔保是有風險的，一旦被擔保企業(yè)沒有按期履行 還款協(xié)議，則擔保企業(yè)就成了還款的責任人。關聯(lián)企業(yè)之間相互提供擔保，能 有效解決企業(yè)的資金問題，有利于經營活動的有效開展，但也形成了或有負債， 增加了擔保企業(yè)的財務風險，有可能因此而引發(fā)經濟糾紛。因此，在附注中披 露關聯(lián)方相互之間擔保的相關信息，對于分析判斷企業(yè)的財務狀況是非常有用 的。 無擔保。 （5）提供資金 提供資金包括以現(xiàn)金或實物形式提供的貸款或股權投資。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 29 無提供資金。 （6）租賃 租賃通常包括經營租賃和融資租賃等。關聯(lián)方之間的租賃合同也是主要的交易 事項。 沈陽朗勤置業(yè)有限公司，租賃為經營租賃。 （7）代理 代理主要是依據(jù)合同條款，一方可為另一方代理某些事務，如代理銷售貨物、 或代理簽訂合同等。 無代理。 （8）研究與開發(fā)轉移 在存在關聯(lián)方關系時，有時某一企業(yè)所研究與開發(fā)的項目會由于另一方的要求 而放棄或轉移給其他企業(yè)。例如：B 公司是 A 公司的子公司，A 公司要求 B 公司 停止對某一新產品的研究與試制，并將 B 公司研究的現(xiàn)有成果轉給 A 公司最近 購買的、研究和開發(fā)能力超過 B 公司的 C 公司繼續(xù)研制，從而形成關聯(lián)方交易。 無研究與開發(fā)轉移。 （9）許可協(xié)議 當存在關聯(lián)方關系時，關聯(lián)方之間可能達成某種協(xié)議，允許一方使用另一方的 商標等，從而形成關聯(lián)方交易。 無許可協(xié)議。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 30 （10）代表企業(yè)或由企業(yè)代表另一方進行債務結算，這也是關聯(lián)方企業(yè)之間比 較普遍存在的一種關聯(lián)交易形式，比如，母公司為子公司支付廣告費用，或者 為子公司償還已逾期的長期借款等。 無相關業(yè)務。 （11）關鍵管理人薪酬 支付給關鍵管理人員的薪酬也是一種主要的關聯(lián)交易形式。因為企業(yè)關鍵 管理人員之間構成了關聯(lián)方關系。 無關鍵管理人薪酬。 五、公司的負債及擔保情況 1、應付賬款余額 400609.76 元，明細如下： 沈陽力奇先進清潔設備有限公司，103784.91 元 揚州市康乃馨酒店用品有限公司，89794.70 元 南通通州鵬源紡織有限公司，50464.62 元 廣州市盛龍口腔清潔用品有限公司，37949.39 元 深圳市肯特科技有限公司，29031.28 元 其他，89584.86 元 2、應付福利費余額 158343.78 元 3、應交稅費應交企業(yè)所得稅余額 340439.11 元 4、其他應付款余額 3719823.75 元，明細如下： 聞曉棠，3700000.00 元 其他，19823.75 元 六、募集資金的使用計劃 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 31 （有比例、募集資金數(shù)目、花錢依據(jù)、擴張依據(jù)、為什么是這些店，團隊建設 發(fā)展，等（最好是表格） （一）募集資金總數(shù)目 （二）募集資金使用計劃 1、全國市場擴張 30% 2、團隊發(fā)展建設 30% 3、品牌市場推廣 20% 4、酒店投資運營 20% （三）資金使用依據(jù) （四）擴張依據(jù) （五）團隊建設發(fā)展 第六章 公司短、中、長期生產經營發(fā)展（借鑒其他如如家等的年報） 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 32 第七章 其他 一、公司的重大法律訴訟 本公司沒有任何經濟、合同、勞動、法律上的訴訟。 二、公司獲得的相關資質、榮譽及獎勵 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、商標注冊證（要掃描件） 2008 年榮獲中國網絡賓館住宿業(yè)“十大連鎖品牌”的殊榮。 2008 年榮獲名匠軒“戰(zhàn)略合作單位”。 2009 年榮獲“全國賓館住宿業(yè)最佳軟裝設計機構”的殊榮。 2010 年榮獲“中國商業(yè)地產金坐標”的殊榮。 2010 年榮獲“中國非主流賓館金像獎”的殊榮。 2010 年榮獲中外酒店白金獎“十大白金品牌設計公司”的殊榮。 哲人酒店管理集團商業(yè)計劃書 33 2010 年榮獲中外酒店（五屆）白金獎“最佳設計團隊獎”的殊榮。 2010 年榮獲中國家居飾品行業(yè)“軟裝配套示范企業(yè)”的殊榮。 2010 年榮獲中國飯店業(yè)名人俱樂部“白金企業(yè)會籍”的殊榮。 2011 年榮獲 2011中國城市可持續(xù)發(fā)展產業(yè)推動獎“年度最佳設計機構”的殊 榮。 2012 年榮獲中國優(yōu)秀賓館服務機構“金鉆獎”的殊榮。 2012 年榮獲“最具投資價值企業(yè)獎”的殊榮。 2012 年榮獲“中國軟裝十大品牌”的殊榮。 2012 年榮獲“中國軟裝十大領軍品牌”的殊榮。 2013 年榮獲“愛，在一起“感恩之夜杰出貢獻獎的殊榮。 2013 年榮獲 2012-2013 年度“最佳軟裝設計獎”的殊榮。 2013 年榮獲“最佳軟裝設計獎“的殊榮 2014 年榮獲度最具特色主題酒店獎 2013 年遼寧省中小企業(yè)發(fā)展促進會“常務理事”“的殊榮。 2013 年遼寧省中小企業(yè)發(fā)展促進會“常務理事”“的殊榮。 2013 年榮獲付媽媽頒發(fā)的愛心企業(yè)獎 三、其它需要說明的事項