河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文鄭州房地產(chǎn)發(fā)展以及房?jī)r(jià)變化論文作者：_郭軍強(qiáng)_專 業(yè)：_經(jīng)濟(jì)信息管理_學(xué) 號(hào)：_710530410_班 級(jí)：_10技科四班_指導(dǎo)教師:_張樺_答辯委員會(huì)主席_ 評(píng)閱人_ _論文答辯日期_獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的畢業(yè)論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果。對(duì)本文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名： 日期： 年 月 日畢業(yè)論文版權(quán)使用授權(quán)書 本畢業(yè)論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用畢業(yè)論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留并向有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院要以將本論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本論文。 保密，在_年解密后適用本授權(quán)書. 本論文屬于 不保密。（請(qǐng)?jiān)谝陨戏娇騼?nèi)打“”）畢業(yè)論文作者簽名： 指導(dǎo)教師簽名：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘 要近幾年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)一路攀升，住房問(wèn)題已經(jīng)成為市民熱點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，保持房地產(chǎn)的健康有效地發(fā)展，合理控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，已經(jīng)成為各級(jí)政府的主要政策目標(biāo)。因此，研究房地產(chǎn)發(fā)展以及房?jī)r(jià)變化就顯得十分重要。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改造、經(jīng)濟(jì)體制改革中自然少不了一個(gè)自我改變，自我更新的過(guò)程。房?jī)r(jià)也是前進(jìn)道路上一定要解決的一個(gè)障礙。而政府的默認(rèn)推動(dòng)、大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)、城市化進(jìn)程增加商品房需求等等因素都是房?jī)r(jià)步步高升以致居高不下的重要因素。本文主要從房地產(chǎn)發(fā)展和房?jī)r(jià)變化角度探究房?jī)r(jià)。首先論述了本文的選題背景、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及本文的研究思路；其次房?jī)r(jià)的發(fā)展?fàn)顩r，接著分析房?jī)r(jià)變化的原因，然后分析房?jī)r(jià)變化以后的影響，最后在此基礎(chǔ)上提出了幾點(diǎn)思考性的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，房?jī)r(jià)，原因，應(yīng)對(duì)措施目 錄1緒論IV1.1本文選題背景IV1.2文獻(xiàn)綜述V1.2.1國(guó)外研究綜述V1.2.2國(guó)內(nèi)研究綜述VI2中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的概述VII2.1房地產(chǎn)的初步階段（1978至1991年）VII2.2非理性炒作與調(diào)整階段（1992至1998年）VII2.3房地產(chǎn)的飛速發(fā)展階段（1998至2010年）VIII2.3.1第一次飛速發(fā)展（1998至2003年）VIII2.3.2、調(diào)控整合階段（2004至2006年）IX2.3.3、二次飛速發(fā)展（2006年至現(xiàn)在）X3 對(duì)房地產(chǎn)中房?jī)r(jià)現(xiàn)存問(wèn)題的原因分析XI3.1 從需求方面XI3.2從供給方面XI3.3從法律方面XII3.4從政府在建立保障性住房的動(dòng)力方面XII3.5從房地產(chǎn)的主要利益主體方面XIII4.控制房?jī)r(jià)上漲的措施XIII5.結(jié)論XIV6.參考文獻(xiàn)XVI1緒論1.1本文選題背景 改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，政府因素、土地的獨(dú)特性，物價(jià)上漲以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性的刻意炒作成為中國(guó)城市房?jī)r(jià)居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的獨(dú)特性以及開(kāi)發(fā)商的可以炒作是影響房?jī)r(jià)的最重要因素?，F(xiàn)在的中國(guó)并沒(méi)有達(dá)到“居者有其屋”的客觀需求，只是讓少部分人擁有的房子，大部分想買卻買不起房子。這樣的情況甚至讓商品房成為一種收割民間財(cái)富，積累到少數(shù)人手里的一種手段，更加的增大了貧富差距。這種情況的出現(xiàn)，不僅影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，在一定程度上激化了人民的內(nèi)部矛盾，制約了中國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程。 房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還可能會(huì)引發(fā)許多社會(huì)問(wèn)題，比如仇富心態(tài)、群體消極心理。房?jī)r(jià)慢慢提升的過(guò)程，也可能包含著許多社會(huì)問(wèn)題，比如政府的默認(rèn)推動(dòng)、房地產(chǎn)的刻意炒作，人民群眾的無(wú)能為力。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌2008年回到記者的時(shí)候指出：十年來(lái)，我們雖然發(fā)展快勢(shì)頭猛，但是兩個(gè)問(wèn)題也悄然凸顯出來(lái)了。一個(gè)是貧富差距逐漸拉大了；第二個(gè)資源分配不均勻，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，對(duì)房?jī)r(jià)不斷提升達(dá)到問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的考察與分析已成為當(dāng)務(wù)之急。 本文從房地產(chǎn)的發(fā)展入手，著重研究房地產(chǎn)的發(fā)展以及房?jī)r(jià)變化，相應(yīng)地提出調(diào)整的房?jī)r(jià)政策建議，從而保證未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。以期更快達(dá)到“居者有其屋”的理念。1.2文獻(xiàn)綜述 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。1.2.1國(guó)外研究綜述 Geoffrey Meen（2002）通過(guò)對(duì)英國(guó)、美國(guó)住宅價(jià)格的時(shí)間序列發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是暫時(shí)性收入還是永久性收入，對(duì)房?jī)r(jià)的彈性都很大，尤其是在美國(guó)對(duì)于攻擊彈性欠佳的市場(chǎng)上，長(zhǎng)期收入的彈性更高。 Charles Kindleberger在為新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?而房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者-隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。1.2.2國(guó)內(nèi)研究綜述 2008年時(shí)寒冰中國(guó)房事黑皮書指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在政府和開(kāi)發(fā)商的壟斷，解決住房問(wèn)題必須打破開(kāi)發(fā)商的壟斷。郎咸平在2008年在熱點(diǎn)的背后一書中指出房地產(chǎn)的問(wèn)題不僅僅在于房地產(chǎn)，也不是當(dāng)時(shí)所謂的流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果，樓市泡沫是投資經(jīng)商環(huán)境惡化的結(jié)果。在以“GDP為綱”的政策指導(dǎo)下所有的資金流向房地產(chǎn)造成樓市泡沫，還指出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控已經(jīng)失效。要解決房地產(chǎn)的問(wèn)題要從投資環(huán)境入手。 郎咸平在2010又提出“火山理論”。2010年4月17日政府推出比較嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策來(lái)控制樓市泡沫，但是這些調(diào)控本身對(duì)沒(méi)有打擊到樓市泡沫，反而影響到股市，而且房?jī)r(jià)也沒(méi)有太多的下跌，只是交易量大跌，并且房租金上漲等現(xiàn)象。由此郎咸平教授根據(jù)背后原因推出“火山理論”，火山需要巖漿流入，形象解釋了房地產(chǎn)的資金來(lái)源。一是企業(yè)家面臨的投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境全面惡化，嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，企業(yè)家大量的錢流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；二是近年政府的銀行信貸天量增長(zhǎng)造成通貨膨脹。大量逃避通貨膨脹的避險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市。當(dāng)企業(yè)家的資金、逃避通脹的避險(xiǎn)資金流入樓市之后形成大量巖漿。巖漿總要爆發(fā)的，這就是樓價(jià)上漲的根源。由于政府沒(méi)有有效的措施阻止資金流入，反而由于兩個(gè)原因是房?jī)r(jià)猛烈增長(zhǎng)。原因一：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)卣穆?lián)合壟斷，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。原因二，中國(guó)各地方?jīng)]有大面積大覆蓋率的保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。 由于這兩個(gè)原因的存在，資金流入房地產(chǎn)的結(jié)果就是不斷上升的房?jī)r(jià)，政府過(guò)去所有推出的樓市宏觀調(diào)控政策只強(qiáng)調(diào)“堵”管口，然而這樣做的結(jié)果只能是這些政策被巖漿全部熔化，這就是為什么這么多年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策總是沒(méi)效果，原因就是治標(biāo)不治本。2中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的概述2.1房地產(chǎn)的初步階段（1978至1991年） 改革開(kāi)放以深圳為發(fā)展特區(qū)，商品房就是從這里開(kāi)始。首先從1981年開(kāi)始，在深圳和廣州開(kāi)始搞商品房開(kāi)發(fā)的試點(diǎn)，在這以前，國(guó)內(nèi)只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有商品房開(kāi)發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于當(dāng)時(shí)搞試點(diǎn)比較成功，后來(lái)就小范圍的開(kāi)始試點(diǎn)開(kāi)發(fā)。 隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，物質(zhì)水平的提高，人們對(duì)房子的需求開(kāi)始提高，這就對(duì)商品房產(chǎn)生了需求。由于改革開(kāi)放前，我國(guó)一直是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的社會(huì)，城市建設(shè)也帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)深深的烙印。當(dāng)時(shí)的城市住宅建設(shè)由國(guó)家統(tǒng)一投資，統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風(fēng)格單調(diào)，缺乏多樣性。這個(gè)時(shí)期的住宅產(chǎn)品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒(méi)有戶型的概念，不強(qiáng)調(diào)功能的合理程度。由于當(dāng)時(shí)住宅屬福利性質(zhì)，并沒(méi)有滿足人更高的需求。這使房地產(chǎn)有了發(fā)展的空間和潛力，但是畢竟房地產(chǎn)是大宗商品，能買的起房的人還不多。房地產(chǎn)前行的步伐還比較緩慢。2.2非理性炒作與調(diào)整階段（1992至1998年） 1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。同年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常成功，認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得向全國(guó)推廣，于是他就吹響了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的號(hào)角，由沿海城市一帶開(kāi)始展開(kāi)，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市。在一片大好形勢(shì)下房地產(chǎn)風(fēng)生水起，各地開(kāi)發(fā)商也看到了商機(jī)迅速跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)異?；鸨眲】焖僭鲩L(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%?？墒呛镁安婚L(zhǎng)，由于缺乏有效的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，很快房地產(chǎn)就產(chǎn)生了巨大的泡沫，各地空樓爛尾樓無(wú)數(shù)，尤其是海南最明顯。1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失控，主要是土地市場(chǎng)迅速形成了非常嚴(yán)重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。這對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊是致命的。在當(dāng)時(shí)的情況，很多投資者都是跟風(fēng)的投機(jī)以為，看著樓市行情好，就馬上跟進(jìn)，缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。所以當(dāng)銀根一收緊，資金鏈條一段，一旦不能從其它地方挪來(lái)資金，馬上就死掉形成爛尾樓。這對(duì)剛剛起來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)立馬遭到重創(chuàng)，以致很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)投資者對(duì)房地產(chǎn)失去信心，經(jīng)歷了重創(chuàng)以后投資者開(kāi)始變得謹(jǐn)慎。從1993年下半年開(kāi)始中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，始終波瀾不興，這種情況以致持續(xù)到98年上半年。 在這段時(shí)間，雖然已經(jīng)開(kāi)始房地產(chǎn)商品化，但還帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，購(gòu)買者以單位、集體為主，輔以少量的個(gè)人購(gòu)房。通常是單位統(tǒng)一購(gòu)買以后，然后根據(jù)職工的工齡、職稱等相關(guān)要素評(píng)分，然后根據(jù)分?jǐn)?shù)多少為序把房子分配給單位的職工，個(gè)人對(duì)房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。早期的住房只是解決居住，基本上沒(méi)有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表現(xiàn)在如客廳面積小，客廳餐廳混合使用，住宅交通流線互相穿越，動(dòng)靜空間的干擾，套間的大量使用，衛(wèi)生間很小，僅僅是一個(gè)廁所等?？偟恼f(shuō)來(lái)，當(dāng)時(shí)我國(guó)城市居民的居住環(huán)境是不理想的。這時(shí)候的住房理念只是解決人們從“居者無(wú)其屋”到“居者有其屋”的住房緊缺狀態(tài)，這個(gè)階段是沒(méi)有理念的階段。2.3房地產(chǎn)的飛速發(fā)展階段（1998至2010年） 這一階段分為三個(gè)部分。第一個(gè)部分是1998至2003年這是房地產(chǎn)的第一次飛速發(fā)展的階段，第二個(gè)部分是2003至2006年這是調(diào)控整合階段，第三個(gè)部分是2006年到現(xiàn)在房地產(chǎn)第二次飛速發(fā)展階段。2.3.1第一次飛速發(fā)展（1998至2003年） 1998年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是不平凡的一年。此前一年，亞洲金融危機(jī)席卷而來(lái)，東南亞樓價(jià)一落千丈。中國(guó)盡管沒(méi)有受到危機(jī)的直接沖擊，但面臨著內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面。要保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，拉動(dòng)內(nèi)需成為當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)工作中的迫切任務(wù)。而當(dāng)時(shí)全國(guó)仍有300多萬(wàn)戶家庭的人均居住面積在4平方米以下，仍有3300多萬(wàn)平方米的危房需要改造，住房問(wèn)題亟待破解，房改迫在眉睫。即使這樣的情況下再1998年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子一點(diǎn)也不好過(guò)，很多開(kāi)發(fā)商熬不下去了把土地紛紛賣掉退出市場(chǎng)。轉(zhuǎn)機(jī)很快就來(lái)臨了。 1998年在6月份左右，政策面開(kāi)始發(fā)生變化，出臺(tái)了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個(gè)是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場(chǎng)上去買房，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。這政策的第一效應(yīng)就是“趕末班車”凡是有錢的單位紛紛購(gòu)買現(xiàn)房，把當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上所有當(dāng)時(shí)賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。這時(shí)的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當(dāng)時(shí)首付只要30、20，有的銀行甚至提出零首付。還有價(jià)格政策，在這之前商品房的價(jià)格受到物價(jià)局的管制，不能隨便漲價(jià)，是限價(jià)的。但是在這時(shí)候取消了這些管制，為后來(lái)開(kāi)發(fā)商漲價(jià)提供可能，這以后開(kāi)發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開(kāi)始亂漲價(jià)。于是1999年至2003年為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)期。 表1 全國(guó)城市地價(jià)平均水平歷年變化情況（元/平方米）綜合商業(yè)住宅工業(yè)2000年99816159234442001年103316669654542002年1078174910134602003年1129186410704722004年1198198811664812.3.2、調(diào)控整合階段（2004至2006年） 經(jīng)歷了一輪高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。同學(xué)房地產(chǎn)的發(fā)展暴露出了許多問(wèn)題：比如房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，貧富差距日漸拉大，使廣大收入處于中低水平的民眾住房問(wèn)題矛盾突出。 看到這些問(wèn)題政府自然沒(méi)有置身事外2004年開(kāi)始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門，以調(diào)控供給為主。2005年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開(kāi)始2006年，成交量開(kāi)始上升，但是好景不長(zhǎng)，因?yàn)楫?dāng)長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在下雪的時(shí)候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽(yáng)天，房?jī)r(jià)漲得很快，就像以前的長(zhǎng)三角，結(jié)果導(dǎo)致3月份調(diào)控的政策又進(jìn)一步加強(qiáng)。 2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。目前的房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列的轉(zhuǎn)變：由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變、由以投資主導(dǎo)向以消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長(zhǎng)期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場(chǎng)為主向以存量市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場(chǎng)向細(xì)分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。 在這一階段房?jī)r(jià)得到一定的抑制，各地的房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定。同時(shí)也給房地產(chǎn)下一階段的爆發(fā)埋下了伏筆。2.3.3、二次飛速發(fā)展（2006年至現(xiàn)在）政府從2004年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施抑制都沒(méi)有斷過(guò)，但是房?jī)r(jià)到2006之前還算穩(wěn)定。從2006年借著2008年奧運(yùn)會(huì)這個(gè)東風(fēng)的作用。房?jī)r(jià)又進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，在2006年房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅增加，僅2006年和2007年上海的房?jī)r(jià)就翻了一倍，各地房?jī)r(jià)也有不等的增長(zhǎng)。經(jīng)歷了2006年2007年的一波爆發(fā)以后，由美國(guó)次貸危機(jī)而引起的全球金融海嘯的影響，我國(guó)房?jī)r(jià)在2008年開(kāi)始了一波短暫下滑背景上海杭州，下降約20%，但這僅僅是一波短暫的下調(diào)。雖然在09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直在次貸危機(jī)的陰影下一直不是很景氣，但是進(jìn)入2009年中國(guó)樓市一改2008年的疲軟，高歌猛進(jìn)量?jī)r(jià)齊升，同比2008年，很多樓市銷量翻了一倍例如廈門杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了兩倍，有的地方甚至翻了三倍，經(jīng)歷了2008年的下挫后，進(jìn)入2009年中國(guó)樓市在上半年波瀾不驚。從2009年下半年房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭開(kāi)始慢慢復(fù)蘇。2010年政府下放4萬(wàn)億貸款幫助恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也跟著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)上升。2009年和2010年又在2008年的基礎(chǔ)上翻了一倍，上海杭州等地達(dá)到17000.2010年5月1日政府開(kāi)始執(zhí)行“限購(gòu)令”，被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。但收到的效果甚微，房?jī)r(jià)還是持續(xù)的增長(zhǎng)。3 對(duì)房地產(chǎn)中房?jī)r(jià)現(xiàn)存問(wèn)題的原因分析3.1 從需求方面房地產(chǎn)的需求是指消費(fèi)者在一段時(shí)間內(nèi)愿意并且能夠購(gòu)買的房子的數(shù)量。影響我國(guó)消費(fèi)者對(duì)住房需求的因素主要有：（1）居民收入。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入也普遍提高了，個(gè)人可支配收入上升，對(duì)住宅的支出增加，使得對(duì)住宅的需求上升。（2）城市化進(jìn)程的推進(jìn)。城市化進(jìn)程加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益蓬勃發(fā)展，城市化進(jìn)程帶來(lái)的對(duì)住房條件和環(huán)境的改善的需求，城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)需求，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。房屋作為一種正常品，連續(xù)幾年房?jī)r(jià)的走高，使得消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期越來(lái)越高，這一定程度上刺激了價(jià)格的上升。房地產(chǎn)商的惜售，減少了房屋的供給，價(jià)格進(jìn)一步被抬高。（4）國(guó)家的信貸政策。中國(guó)寬松的信貸標(biāo)準(zhǔn)，增加了居民購(gòu)房的支付能力，直接拉動(dòng)了對(duì)房屋的需求，提高了房屋的價(jià)格。3.2從供給方面房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)，以某特定的價(jià)格所愿意且能夠出售的房屋的數(shù)量。開(kāi)發(fā)商的供給受很多因素影響，其中最主要的是成本因素。成本是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因。成本主要包括土地價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格。土地是一個(gè)比較特殊的要素，它的總量是一定的，即土地的總供給是一定的。隨著工業(yè)化和城市化的進(jìn)行，能用來(lái)建房子的土地?cái)?shù)量在逐年減少，城市稀缺的土地資源始終是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的目標(biāo)。這也一定程度上形成了賣方的壟斷。因此土地的價(jià)格不斷上漲。地價(jià)的上漲，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；而房?jī)r(jià)的上升，又使得一部分人被房地產(chǎn)的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在有限的土地資源面前，進(jìn)一步推動(dòng)了土地價(jià)格的上升。因此，地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互影響，相互推高。隨著人們生活水平的不斷提升，勞動(dòng)力的價(jià)格也逐年上升。有些地方甚至出現(xiàn)了“民工荒”的現(xiàn)象。勞動(dòng)力成本的大增，導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，房?jī)r(jià)必然會(huì)提升。3.3從法律方面主要體現(xiàn)在對(duì)土地的相關(guān)條例上。不少人都認(rèn)為中國(guó)的法律在支持中國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲。國(guó)務(wù)院第55號(hào)令第四條賦予“取得土地使用權(quán)的土地使用者”“其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”的權(quán)利，物權(quán)法第一百四十三條：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押?！碧幏謾?quán)是所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權(quán)包括了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承、銷售、封存、丟棄等權(quán)利。國(guó)務(wù)院第55號(hào)令和物權(quán)法第一百四十三條使我國(guó)的土地使用權(quán)受讓者具備了處分權(quán)，使用權(quán)就成了事實(shí)上的“有期限的所有權(quán)”。我國(guó)的土地出讓制度就成了允許和鼓勵(lì)土地炒賣、允許和鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)炒賣的制度“炒賣”皆因“處分權(quán)”而來(lái)如果沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等“處分權(quán)”，土地就不可能通過(guò)土地使用權(quán)利的交易而增值，土地使用權(quán)也就不過(guò)是實(shí)物意義上的對(duì)土地的“使用”而已。3.4從政府在建立保障性住房的動(dòng)力方面政府在建立保障性住房的動(dòng)力不足。全國(guó)人大報(bào)告指出，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至2009年8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%。當(dāng)然，地方政府的這種做法，是可以理解的。試想：如果地方政府建設(shè)足夠多的保障性住房，會(huì)拉低當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，進(jìn)而拉低地價(jià)，這不僅會(huì)減少地方政府的財(cái)政收入，更會(huì)直接拉低當(dāng)?shù)氐腉DP指標(biāo)。因此，在GDP而不是民生指標(biāo)來(lái)考核干部政績(jī)的大背景下，地方政府官員這種犧牲民生來(lái)實(shí)現(xiàn)GDP指標(biāo)的做法，直接導(dǎo)致了保障性住房進(jìn)度的緩慢和商品住房的大面積增加，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。3.5從房地產(chǎn)的主要利益主體方面房地產(chǎn)中的主要利益主體是：政府官員，開(kāi)發(fā)商，銀行和一些投機(jī)者。大量的普通的購(gòu)房者，由于信息不對(duì)稱等原因，很難真正的影響到房地產(chǎn)事業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是很容易滋生腐敗的領(lǐng)域之一。其中一個(gè)很重要的原因是土地的來(lái)源。眾所周知，土地是國(guó)家所有的，在土地的交易環(huán)節(jié)很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易現(xiàn)象。土地資源的緊缺性決定了政府會(huì)把它出讓給能給自身帶來(lái)最大利益的開(kāi)發(fā)商。尋租行為在房地產(chǎn)業(yè)也越來(lái)越盛行。管理土地資源的部門和官員很容易成為尋租的對(duì)象，在暴利的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)商和政府官員會(huì)相互勾結(jié)。這些尋租費(fèi)用，也被房地產(chǎn)商列入成固定成本中。4.控制房?jī)r(jià)上漲的措施（1）在房地產(chǎn)供應(yīng)房屋的結(jié)構(gòu)方面，政府應(yīng)增加中低檔的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，完善廉租房制度。廉租房制度在法國(guó)得到了很好的實(shí)施，按照法國(guó)HLM制度規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。在我國(guó)，保障性住房的供給要由政府部門嚴(yán)格的監(jiān)督完成，在各地政府提供保障性住房動(dòng)力不足的情況下，中國(guó)政府可以借鑒法國(guó)的做法，建立一個(gè)完善的廉租房制度。優(yōu)先保證中低價(jià)位，中小套普通住房和廉租住房的土地供應(yīng)。減少別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大套房住房的土地供應(yīng)，構(gòu)建起多元化的市場(chǎng)供應(yīng)主體。（2）實(shí)現(xiàn)一個(gè)全透明交易平臺(tái)。搭建一個(gè)全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò)樓盤交易平臺(tái)，以地方分類，全國(guó)所有地市的所有樓盤都收列其中。從房產(chǎn)商拿到土地、樓盤規(guī)劃開(kāi)始，都在網(wǎng)上顯示出來(lái)，接受公眾的監(jiān)督，這樣可以減少腐敗尋租行為。當(dāng)樓盤完工后，所有套型戶數(shù)等相關(guān)信息，都公示在該平臺(tái)，徹底杜絕開(kāi)發(fā)商捂盤惜售行為。同時(shí)，對(duì)每一套住房的交易也都公布出來(lái)，不僅房屋所在位置，連購(gòu)房者本人的姓名等信息也都公開(kāi)。這種做法在一些人看來(lái)可能比較理想化，但其實(shí)這并不難實(shí)行。因?yàn)樵诿绹?guó)，已經(jīng)實(shí)行了高度透明化的房產(chǎn)交易，所有交易記錄都可以在美國(guó)法院查到的。（3）調(diào)整考核政績(jī)的制度。不再把GDP作為衡量政府官員的唯一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該把民生放在第一位。正如上述原因分析中提到，房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因是政府官員希望通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)他的政績(jī)，來(lái)保證GDP指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這無(wú)疑進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)，并且政府也沒(méi)有降低房?jī)r(jià)的動(dòng)力。溫家寶總理說(shuō)：“我們確實(shí)需要一些仰望星空的人，心里裝著整個(gè)國(guó)家和世界，同時(shí)又需要一些腳踏實(shí)地的人，踏踏實(shí)實(shí)地去做苦功夫。最重要的是民主，只有民主才不會(huì)出現(xiàn)人亡政息?！彼?，當(dāng)務(wù)之急是要把考核干部業(yè)績(jī)的GDP至上，徹底改為民生第一。應(yīng)該真正實(shí)行民選官的制度，高度透明化，讓民眾的選舉權(quán)，監(jiān)督權(quán)和問(wèn)責(zé)權(quán)真正落到實(shí)處。（4）對(duì)地方政府的職能的重新界定。在每次房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的時(shí)候，中央政府都會(huì)出臺(tái)一些相關(guān)房地產(chǎn)政策來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但殊不知“上有政策，下有對(duì)策”，所以這些政策的效果很不理想，因此房?jī)r(jià)問(wèn)題仍然得不到有效的控制。主要原因是房地產(chǎn)商和地方政府之間有共同的利益，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)政策執(zhí)行不利的關(guān)鍵原因。因此對(duì)地方政府職能進(jìn)行重新的定位顯得很必要，可以打破政府官員與房地產(chǎn)商勾結(jié)的利益集團(tuán)，有利于房地產(chǎn)政策的實(shí)施。5.結(jié)論相對(duì)于其他市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展中的，極其復(fù)雜的，有著眾多不同參與者和多種利益沖突相連的復(fù)雜領(lǐng)域，同時(shí)又關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到國(guó)家的穩(wěn)定和發(fā)展。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)上升的原因以及解決方法的探討中得出，抑制房?jī)r(jià)上漲還需要一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程?，F(xiàn)今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題還沒(méi)有得到解決，房地產(chǎn)利益主體的相互勾結(jié)，政府建立保障性住房的動(dòng)力不足等問(wèn)題，經(jīng)過(guò)對(duì)以上原因的分析，提出了調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)全透明交易平臺(tái)，調(diào)整考核政府官員政績(jī)的制度等建議，使房?jī)r(jià)能夠在不久的將來(lái)慢慢的“回歸”“理性”。 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