《物業(yè)接管驗收及入住管理方案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)接管驗收及入住管理方案（107頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、前 言首先，十分榮幸能參與“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的現(xiàn)狀，對“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的物業(yè)價值，并使“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”成為海鹽縣乃至嘉興市又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標書是根據(jù)貴方提供的海鹽海

2、韻華庭住宅小區(qū)“前期物業(yè)管理服務(wù)招標文件”要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標書。我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾，招標方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。再次感謝海鹽建昌房產(chǎn)給予我們這次合作的機會！我公司接管海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的優(yōu)勢1、我公司是國家三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗，公司有充分適合市場化運作的管理機制。2、我公司是目前檔案管理完善的物業(yè)管理企業(yè)，對海鹽海韻華庭住宅小區(qū)將來的檔案管理將起到了保障作用。4、管理經(jīng)驗豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。在海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的

3、物業(yè)管理中，我們將進一步融會提煉小區(qū)物業(yè)的管理經(jīng)驗，鑄就一流的物業(yè)管理的“品牌”。5、根據(jù)海鹽海韻華庭住宅小區(qū)智能化程度較高的特點，我公司將對樓盤早期介入，協(xié)助開發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評估和設(shè)計方案改進方面提供建議和參謀。之前我們曾參與多個高檔樓盤的早期介入，都取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗，為開發(fā)商帶來了較大的利益。6、具有超前的服務(wù)理念：公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進行不懈地探索，主動借鑒國際先進的服務(wù)理念，不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實踐相結(jié)合，我公司提出

4、了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實踐中取得了良好的效果。第一章 前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。1、規(guī)劃設(shè)計階段對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。（1）監(jiān)控和消控中心的設(shè)置

5、；（2）小區(qū)人車分流的設(shè)計；（3）公共照明開關(guān)設(shè)置位置；（4）公共照明開關(guān)開閉形式；（5）物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；（6）小區(qū)垃圾房的設(shè)置；（7）公共洗手間的設(shè)置；（8）信報箱的設(shè)立；（9）公共告示欄的配置；（10）家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；2、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。（1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；（3）審查有關(guān)工程（包

6、括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；（4）提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；（5）幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；（6）提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；（7）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；（8）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；（9）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；（10）提出遺漏工程項目的建議；（11）對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足

7、今后客戶的發(fā)展需要和貫標需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。（1）參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；（2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；（3）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；（4）制訂物業(yè)驗收流程；（5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員

8、將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。（1）制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；（2）售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；（3）委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；（4）對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；（5）提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、項目的接管驗收1、物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。2、依據(jù)國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。3、物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)

9、施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。（1）公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；（2）既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；（3）接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；（4）落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；4、接管驗收的作用（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維

10、護業(yè)戶的利益；（3）為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（?。┕芾矸桨柑崾緲I(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程（1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。（2

11、）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。（3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。（6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。（7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。（8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。2、租賃住戶入住流程（1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。（2）簽訂租賃合同書。合同應(yīng)附有管理公約等有關(guān)附件。（3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

12、（4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。（5）交付押金和首期租金。（6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、入伙作業(yè)標準（1）入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、百問不厭。（2）入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。（3）入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。（4）特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。（5）內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。（6）入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程（1）由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。（2）業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理

13、手續(xù)。（3）業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。（4）由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。（5）業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。（6）如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。（7）業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證海鹽海韻華庭住宅小區(qū)入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。（1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、

14、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。（2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。第二章 對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。一、總體管理服務(wù)目標1、前期目標成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進樓盤的銷售。2、合同目標在合同期內(nèi)

15、，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。一年內(nèi)達到“海鹽縣物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標準；三年內(nèi)達到“嘉興市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準；四年內(nèi)達到“浙江省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準。二、管理服務(wù)理念讓嚴格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流；您業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門；更優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求；滿意成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。三、服務(wù)承諾1、總體指標（1）滿意度指數(shù)85以上；（2）管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；管

16、理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；（3）第一年度導(dǎo)入三項貫標體系管理，第二年度通過三項貫標體系認證；2、分類指標（1）管理處設(shè)專線24小時受理報修；（2）業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；（3）各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%；（4）檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100；（5）維修及時率達到100%；（6）維修質(zhì)量合格率達到95%以上；（7）實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100%；（8）有效投訴處理率100，投訴人簽字滿意率95以上；（9）公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98以上；（10）房屋建筑完好率達到98%以上；（11）綠化存活率達到98%以上；（12）清潔管理無盲點

17、，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；（13）道路、停車場完好率達到98%以上；（14）管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)。第三章 擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及

18、其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定使用公約、業(yè)主手冊等文件，同時準備好業(yè)主入戶所需要的入伙手續(xù)書、業(yè)戶信息表、入伙資料簽收表、房屋質(zhì)量整改通知書、裝修管理辦法、裝修管理協(xié)議、代辦服務(wù)委托書、房屋驗收表、鑰匙簽收表等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)

19、主入戶。2、業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：業(yè)戶手冊、裝修管理辦法、入伙資料簽收表、業(yè)主信息表、房屋驗收表、鑰匙簽收單等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作，并準備好裝修申報表、施工人員登記表、施工人員出入證、施工許可證、動用明火許可證、安全責(zé)任書等書面資料，業(yè)戶服務(wù)人員會將施工人員登記表復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的施工人員出入證，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指

20、定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應(yīng)當應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認。3、業(yè)主入伙后進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理：對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護；消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)

21、消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理：加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符；財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。二、物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房

22、和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求管理處開辦物品表1、辦公用品開辦物品名 稱數(shù)量/型號復(fù)印機1臺/施樂2018電腦2臺/ IBM主機、三星17寸純平顯示器打印機1臺/ HP1010對講機16只/摩托羅拉GP-885對講機電池板16塊/1000mA充電器10

23、只/單路現(xiàn)金保險箱1臺/永發(fā) 4800辦公桌4張/防火板臺面1600*800*750辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會議桌1張會議椅12把水瓶2只/企鵝式WL-LM-1300 網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無柄煙灰缸3只/612202A考勤鐘1只/科密 8100標識若干/塑封機1臺/煥達320P飲水機1臺/立式傳真機1臺/松下FT-153CN分欄文件柜5組/900*400*2300檔案夾250只/HY2052閱覽架1只/標準電話機2只/西門子大貨架2只/更衣箱15只/

24、江南六門傘架3只/定制大雨傘3把/定制小雨傘30把/定制2、維修工器具開辦物品名 稱數(shù)量/型號臺式鉆床1臺/德國定牌220V 13m/m電錘（進口）1臺/博士電動疏通機2臺/大力牌GC 70鋁合金合頁梯（1.5m5m）10只/標準管子鉗1把/新工600m/m 24寸 龍門架1套/滬工2號帶腳臺虎鉗1套/滬工5”、6”各一 數(shù)字式萬用表2只/指針式萬用表4只/永紅MG-28 數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG-28 兆歐表1只/東海500V 砂輪機1臺/2.2KV 潛水泵4臺/長樂220V 750W拖線板3只/塔牌60A、1M2、30M切割機2臺/梅花扳手4套/電工牌10件 套筒扳手3套/電工牌32件

25、內(nèi)六角扳手5套/電工牌1.5m/m-10m/m工具箱10套/保險帶4套/組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一牛油槍3只/滬工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/3、保潔工具開辦物品名 稱數(shù)量/型號升降梯1部/登月牌7米多功能擦地機2臺/美國NSS17寸經(jīng)濟型吸塵吸水機2臺/美國NSS雙馬達高壓水槍2只2.5米鋁梯3部1.5米鋁梯2部多功能清潔車4部/捷霸AF160拖線盤4只/黃魚車3部/4、保安器具開辦物品名 稱數(shù)量/型號雨衣/雨鞋29套耳機29副錄像帶40盤/警棍2根/第四章 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置管理處經(jīng)理

26、業(yè)戶服務(wù)主管保潔綠化主管保安部設(shè)備主管業(yè)戶服務(wù)部保安主管保潔綠化部設(shè)備部業(yè)戶服務(wù)員保安領(lǐng)班經(jīng)理助理門崗監(jiān)控機動保潔工綠化工給排水管道工巡崗電工房屋維修工2、管理處運作方式及各部門職責(zé)1、管理處運作方式管理處實行管理處經(jīng)理負責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負責(zé)。2、部門職責(zé)業(yè)戶服務(wù)部 業(yè)戶服務(wù)部主要負責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入

27、伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安服務(wù)部保安部負責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負責(zé)整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。保潔綠化部清潔管理部負責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。此外采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負責(zé)。3、人員配備1、管理處各崗位員工的任職要求管理處經(jīng)理大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書全國物

28、業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗外表端莊，思路敏捷有良好的團隊精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷具備房地資源行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力業(yè)戶接待大專以上學(xué)歷熟練操作辦公自動化軟件熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容普通話標準流利有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)保安服務(wù)具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書年齡2035歲之間，男性身高不低于1.75米五官端正，具有較強的敬業(yè)精

29、神作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)維修養(yǎng)護具備相關(guān)操作證及上崗證具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神保潔保綠通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作形象健康細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍人員配備崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1業(yè)戶服務(wù)部強弱電工1業(yè)戶服務(wù)部主管1（兼）給排水管道1業(yè)戶服務(wù)員（接待/財務(wù)/貫標/檔案/報修）2房修1值班電工1保安服務(wù)部保潔綠化部保安部主管

30、1保潔綠化部主管1（兼）保安領(lǐng)班（兼）2領(lǐng)班1門崗4單元內(nèi)公共部位3巡崗4外圍、機動1監(jiān)控4機動4合計31人崗位職責(zé)和工作范圍管理處經(jīng)理在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。負責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。負責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。負責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。負責(zé)組織小區(qū)公益性活動。完成公司交辦的其他任務(wù)。管理處經(jīng)理助理在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)

31、業(yè)戶服務(wù)的接待工作。擬制小區(qū)的業(yè)戶服務(wù)計劃、費用預(yù)算，負責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。負責(zé)編制每日的工作日報，并向公司上報。負責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報修事宜。負責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對業(yè)戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。負責(zé)代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。負責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。負責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。具體組織社區(qū)公益性活動。完成經(jīng)理交辦的其他工作。設(shè)備管理部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)

32、下，負責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運行的應(yīng)急處理工作。負責(zé)對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。負責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費用預(yù)算、作業(yè)文件，并負責(zé)實施。負責(zé)計劃和購置維保材料及工器具。負責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時組織預(yù)演。負責(zé)對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。完成經(jīng)理交辦的其他工作。保安服務(wù)部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負責(zé)。負責(zé)對當值保安進行崗位督導(dǎo)，

33、發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進行初審。負責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。負責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識宣傳。負責(zé)對隊員考勤和請假審批及工作考核。負責(zé)對裝修施工隊介紹小區(qū)裝修管理規(guī)定并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。保潔綠化部主管服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的清潔綠化負責(zé)。負責(zé)對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進行初審。負責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負責(zé)對員工考勤和請假審批及工作考核。負責(zé)計劃和購置保潔材料及工器具。負責(zé)與綠化養(yǎng)護的業(yè)

34、務(wù)聯(lián)絡(luò)。完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。業(yè)戶接待員（出納、投訴）具體開展業(yè)戶服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；負責(zé)管理費、能耗費及其它服務(wù)費用的催繳工作；負責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊；保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；完成交辦的其它工作。業(yè)戶接待員（檔案）負責(zé)管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作；負責(zé)管理費的收繳工作；負責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作；負責(zé)管理處管理、技術(shù)、業(yè)戶檔案與資料的管理工作；負責(zé)與業(yè)戶權(quán)籍資料的管理工作；完成經(jīng)理交辦的其

35、它工作。門崗保安對主管負責(zé)，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；驗證物品出門證，施工人員臨時出入證后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報告；負責(zé)外來人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進行緊急服務(wù)處理。巡崗保安對保安主管負責(zé)，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證；檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。保潔工對保潔主管負責(zé)，認真執(zhí)行各項管理制度；認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工（值班水電工）對設(shè)備主管負責(zé)，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；負責(zé)變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；負責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機

36、房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給；認真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一班當班員工共同排除故障；負責(zé)責(zé)任區(qū)域的機房設(shè)備的保潔工作。設(shè)備工（維修工）對設(shè)備主管負責(zé)，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；負責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負

37、責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進行交接班，并與下一班當班員工共同排除故障。二、培訓(xùn)及管理培訓(xùn)承諾各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%；各類專業(yè)人員持證上崗。培訓(xùn)計劃源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、

38、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔(dān)綱，講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。新進員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。培訓(xùn)內(nèi)容： 公司基本情況、組織機構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹 公司管理理念和服務(wù)理念教育 企業(yè)文化、價值觀的傳遞 員工手冊、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育培訓(xùn)時間：4課時【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓(xùn)】通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭，能獨立操作一

39、個樓盤，有較強的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當家。培訓(xùn)時間為3-4周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論；機構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3質(zhì)量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標知識；4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務(wù)；國外的物業(yè)管理

40、；物業(yè)管理運作實務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費價格制定等；6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運行；服務(wù)費用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理注：一小時為一課時【各部門主管培訓(xùn)】通過培訓(xùn)，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓(xùn)。培訓(xùn)時間為3-4周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)

41、6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理；物業(yè)管理運作實務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習(xí)與考察7實地操作與實踐56（根據(jù)需要可適當延

42、長）注：一小時為一課時【一般管理人員培訓(xùn)】通過培訓(xùn)，樹立100%為業(yè)戶服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識，文檔管理知識等。培訓(xùn)時間為2-3周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）

43、；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習(xí)與考察6實地操作與實踐45（根據(jù)需要可適當延長）注：一小時為一課時業(yè)戶服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：業(yè)戶是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。業(yè)戶服務(wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項目管理處設(shè)置一個業(yè)戶服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負責(zé)業(yè)戶服務(wù)工作。培訓(xùn)對象：1、管理處經(jīng)理課程目標：通過經(jīng)

44、理培訓(xùn)班學(xué)員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務(wù)與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學(xué)習(xí)等培訓(xùn)，使學(xué)員們對業(yè)戶服務(wù)的重要性有進一步的理解與掌握，使學(xué)員們深刻地認識到業(yè)戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關(guān)系的重要途徑、是満足業(yè)戶需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。培訓(xùn)內(nèi)容： 業(yè)戶服務(wù)的概念； 業(yè)戶服務(wù)的內(nèi)容； 業(yè)戶服務(wù)的基本要求； 入伙服務(wù)； 業(yè)戶接待； 權(quán)籍管理； 裝修管理；培訓(xùn)課時：16課時保安服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程表述：物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識，保安服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務(wù)要求，物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標準和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準。培訓(xùn)對象：物業(yè)管理經(jīng)理、保安主管

45、課程目標：1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用；3、熟悉物業(yè)公司保安服務(wù)基礎(chǔ)標準和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準；4、熟悉物業(yè)公司保安服務(wù)的運作模式。5、掌握基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域護衛(wèi)工作及突發(fā)事件。課程提綱： 物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性 物業(yè)管理分類中的保安服務(wù) 保安服務(wù)的目標 保安服務(wù)的特點 保安服務(wù)的基本要求 保安服務(wù)的主要職責(zé) 保安服務(wù)的組織機構(gòu) 保安各類人員的崗位職責(zé) 保安服務(wù)的主要任務(wù) 消防工作 安全應(yīng)急方案 各類表格記錄注意事項 保安隊列動作教案培訓(xùn)課時：24課時保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：通過對保潔服務(wù)

46、在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運作規(guī)范，環(huán)境保護與運作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進行監(jiān)督檢查。培訓(xùn)對象：保潔服務(wù)管理人員和保潔員工及相關(guān)人員課程目標：保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標準化課程提綱：1、概述2、保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等3、常用清潔劑的使用4、其他培訓(xùn)課時：8課時綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有

47、一定的作用。通過綠化養(yǎng)護管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。培訓(xùn)對象：管理處經(jīng)理及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員課程目標：讓學(xué)員能認識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱：1、 收集資料，建立綠化檔案2、 園林綠化法律法規(guī)政策3、 綠化名詞解釋4、 怎樣驗收小區(qū)綠化工程5、 怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進行監(jiān)管培訓(xùn)課時：12課時設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。特別是物業(yè)服務(wù)公司成立以后，物業(yè)管理與服務(wù)分離，設(shè)備管理由服務(wù)公司承擔(dān)，實行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。物業(yè)設(shè)備一般可分六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管理的

48、內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運行管理、設(shè)備計劃維保管理等。培訓(xùn)對象：物業(yè)管理處經(jīng)理、物業(yè)管理設(shè)備主管等。課程目標：了解物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類，設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標準。課程提綱：1.管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責(zé) 11 設(shè)備管理的模式111 管理處管理設(shè)備112 管理與服務(wù)分離 12 管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責(zé) 121 設(shè)備管理保姆 122 設(shè)備管理管家2. 設(shè)備管理的內(nèi)容 21 設(shè)備檔案的建立 211 設(shè)備臺帳、卡與標識管理 212 設(shè)備機房管理 213 設(shè)備的運行管理 214 設(shè)備的維保管理 215 設(shè)備、設(shè)施中、大修管理3. 設(shè)備管理的分類 31 給排水系統(tǒng) 32 消

49、防系統(tǒng) 33 暖通（空調(diào)）系統(tǒng) 34 電梯系統(tǒng) 35 強電系統(tǒng) 36 弱電系統(tǒng) 37 智能化系統(tǒng)4.設(shè)備管理標準 41 管理處中央監(jiān)控室管理辦法 42 給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 43 空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 44 弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 45 電梯運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 46 消防系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 47 柴油發(fā)電機組運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 48 設(shè)備帳、卡物管理辦法 49 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法培訓(xùn)課時：20課時第五章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、管理處各項管理制度目錄序號文件名稱文件編碼1管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標準GW.L

50、ZG.00.012職業(yè)安全健康職責(zé)GW.LZG.00.023物料管理辦法GW.LZG.00.034停電停水應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.00.045水浸應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.00.056治安應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.00.067文件質(zhì)量記錄管理辦法GW.LZG.00.078犬類管理辦法GW.LZG.00.089保安崗位架構(gòu)圖GW.LZG.01.0110保安運作規(guī)程GW.LZG.01.0211人員出入管理辦法GW.LZG.01.0312監(jiān)控中心管理辦法GW.LZG.01.0413車輛管理辦法GW.LZG.01.0514保安崗位操作規(guī)程GW.LZG.01.0615安保崗位標準GW.LZG.01.0716燃放煙

51、花爆竹管理規(guī)定GW.LZG.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.02.0118綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.03.0119消防安全管理辦法GW.LZG.04.0120火警應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.04.0221消防設(shè)備（設(shè)施）運行管理辦法GW.LZG.04.0322消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.04.0423消防管理制度GW.LZG.04.0524消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.04.0625弱電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)定GW.LZG.04.0726弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.04.0827弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.04.0928弱電設(shè)備（設(shè)

52、施）安全管理制度GW.LZG.04.1029電梯設(shè)備監(jiān)管辦法GW.LZG.05.0130電梯故障緊急預(yù)案GW.LZG.05.0231供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.06.0132供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程GW.LZG.06.0233供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.06.0334供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.06.0435電工安全操作守則GW.LZG.06.0536給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.07.0137給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程GW.LZG.07.0238給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.07.0339給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)

53、規(guī)程GW.LZG.07.0440管道維修工作規(guī)程GW.LZG.07.0541房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.09.0142房屋設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程GW.LZG.09.0243房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.09.0344房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.09.0445房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求GW.LZG.09.0546設(shè)備完好率標準GW.LZG.09.0647房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.09.0748服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.10.0149雨天防滑管理辦法GW.LZG.10.0250業(yè)戶管理辦法GW.LZG.11.0151空房管理辦法GW.LZG

54、.11.02二、管理規(guī)章制度1、海鹽海韻華庭住宅小區(qū)業(yè)主臨時規(guī)約（略）2、業(yè)戶投訴處理管理辦法 1）基本要求接待業(yè)戶投訴應(yīng)用語規(guī)范、禮貌得體，態(tài)度溫和，耐心傾聽，細致解釋，件件落實，記錄清晰，反饋及時。對業(yè)戶投訴的一般性服務(wù)質(zhì)量問題，要求各管理處在職權(quán)范圍內(nèi)限時處理、反饋信息、及時匯報。建立投訴接待登記匯總月報制。2）投訴受理處理辦法對業(yè)戶的口頭（電話）或書面投訴，除做好耐心解釋外，應(yīng)及時落實到海鹽海韻華庭住宅小區(qū)管理處，并在業(yè)戶投訴處理單上作好書面記錄。根據(jù)業(yè)戶投訴時間、內(nèi)容，按投訴處理基本要求轉(zhuǎn)至相關(guān)管理處，并督促限時整改。被投訴管理處接到品質(zhì)部轉(zhuǎn)告的業(yè)戶投訴后，應(yīng)立即與業(yè)戶取得聯(lián)系。首先

55、，向業(yè)戶致歉；其次，對其投訴的問題作耐心細致的解釋，以取得業(yè)戶的諒解、理解；再次，對在管理處職權(quán)范圍內(nèi)能處理的投訴問題，應(yīng)立即采取改進、補救措施和善后工作，并認真做好回訪工作。對管理處無法解決的服務(wù)質(zhì)量投訴問題，由品質(zhì)保證部或會同物業(yè)管理部協(xié)調(diào)處理。若投訴內(nèi)容涉及到公司總體利益，或與管理處的經(jīng)濟考核目標有沖突時，應(yīng)及時上報公司總經(jīng)理室，待總經(jīng)理室批示后，再行處理。被投訴管理處應(yīng)將品質(zhì)保證部轉(zhuǎn)告的業(yè)戶投訴的處理結(jié)果、回訪情況以書面或E-mail形式上報公司質(zhì)檢部。3、住宅裝修監(jiān)督與管理設(shè)想【設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組】以管理處經(jīng)理為總負責(zé)人，管理處經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為組員，負責(zé)協(xié)調(diào)

56、裝修過程中的有關(guān)事項。【裝修巡檢】每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危機房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反業(yè)主臨時公約規(guī)定的，及時勸阻、制止并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在住宅底層開設(shè)小賣部、建材店的行為及時勸阻、制止，并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。設(shè)置專用、封閉的建筑垃圾堆放點并及時清運?！狙b修施工前】業(yè)戶應(yīng)明確只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不能對室外公用部位進行任何的改、移、加、拆類施工。裝修禁止行為：拆改原房屋的承重墻；改變房

57、屋及配套設(shè)施的使用功能；隨意封閉陽臺；廁所要裝空調(diào)必須經(jīng)得開發(fā)商和管理處同意（統(tǒng)一裝外機架或安裝一拖二機型）； 在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機、衣架與排放冷凝水；在外墻、門外塔建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等；大量使用易燃裝修材料；隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。填寫裝修申請表、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗審批準。簽定裝修協(xié)議書及辦理其它有關(guān)管理手續(xù)?！狙b修施工中】 電梯轎廂在裝修其間有防護措施，有持證人員駕駛和管理 隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實是否嚴格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。 業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠