市場部 2011 年 6 月 25 日 前言前言 4 第一章：宏觀環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析 7 第一節(jié) 海南省整體發(fā)展概況及規(guī)劃.8 一、海南省概況8 二、海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析10 三、海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r11 四、居民收入及消費(fèi)狀況12 五、海南未來發(fā)展整體規(guī)劃14 六、海南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16 第二節(jié) 屯昌縣整體發(fā)展概況及規(guī)劃.27 一、屯昌縣概況 .27 二、屯昌縣城市整體規(guī)劃30 三、屯昌縣戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)32 第二章：房地產(chǎn)市場調(diào)查分析第二章：房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 33 第一節(jié) 海南房地產(chǎn)市場分析.34 一、海南樓市整體概況34 第二節(jié) 屯昌縣樓市整體概況及競盤分析.40 一、住宅市場概況40 二、商業(yè)市場概況43 第三章：農(nóng)產(chǎn)品市場調(diào)查分析第三章：農(nóng)產(chǎn)品市場調(diào)查分析 51 第一節(jié) 專項市場研究.52 一、中轉(zhuǎn)物流型農(nóng)產(chǎn)品交易市場分析53 第二節(jié) 縣市級農(nóng)貿(mào)型交易市場分析.61 一、陵水縣中心市場61 二、三亞市農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場63 第四章：項目本體分析研究第四章：項目本體分析研究 66 第一節(jié) 項目周邊各商圈、商業(yè)街分析.67 一、各商圈、商業(yè)街整體概況67 二、屯昌中心市場業(yè)態(tài)市調(diào)分析69 第二節(jié) 項目規(guī)劃及區(qū)位分析.74 一、項目規(guī)劃74 二、項目區(qū)位75 三、項目 SWOT 分析78 第五章：結(jié)論第五章：結(jié)論 80 第一節(jié) 市場分析總結(jié).81 一、市場環(huán)境81 （一）商業(yè)市場環(huán)境分析總結(jié)：81 （二）住宅市場環(huán)境分析總結(jié)：81 二、商業(yè)市場總結(jié)82 三、住宅市場總結(jié)84 前言前言 市場調(diào)查為所有決策提供基礎(chǔ)，通過現(xiàn)場調(diào)查可了解市場最新動態(tài)狀況，掌握市場需求類型及飽和狀態(tài)，并 對市場的發(fā)展趨勢做出動態(tài)預(yù)測，為項目的定位、規(guī)劃、營銷、推廣提供理論依據(jù)及數(shù)據(jù)支持。本次市場調(diào)查是 以直接獲取一手市場客觀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的專項市場調(diào)查研究，主要針對海南及屯昌房地產(chǎn)現(xiàn)狀及消費(fèi)特征做更廣泛、 深入的調(diào)查和研究，務(wù)求為項目的開發(fā)定位尋找有力的市場依據(jù)。 市調(diào)簡述市調(diào)簡述 調(diào)查背景調(diào)查背景 1、 調(diào)查方法：調(diào)查搜集原始資料，包括 2010 年海南統(tǒng)計年鑒、對潛大買家的抽樣調(diào)查、與業(yè)內(nèi)人士及樓盤銷售 人員的訪談、對項目所在區(qū)域周邊環(huán)境的調(diào)查、對典型競爭項目的調(diào)查、對海南省有代表性專業(yè)市場的調(diào)查 和走訪等。 2、 調(diào)查時間：2011 年 6 月 3 日-2011 年 6 月 12 日 3、 調(diào)查人員：百合田策劃代理公司海南屯昌項目調(diào)查小組 4、 調(diào)查目的：取得準(zhǔn)確的統(tǒng)計資料，可以滿足各級管理層次的決策需要，為項目的準(zhǔn)確定位提供可靠的數(shù)據(jù)支 持；診斷本項目潛在的問題和威脅，及時進(jìn)行營銷策略的調(diào)整。并通過調(diào)查形成對海南及屯昌房地產(chǎn)市場的 客觀、準(zhǔn)確的認(rèn)識，為項目尋找合理的市場開發(fā)空間。 調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容 1 1、對?？谑姓嚓P(guān)職能部門的訪談及資料收集、對?？谑姓嚓P(guān)職能部門的訪談及資料收集 （1）訪問屯昌國土環(huán)境資源局，了解屯昌縣城市規(guī)劃發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)； （2）訪問屯昌縣統(tǒng)計局，獲取屯昌縣近一兩年經(jīng)濟(jì)、社會及房地產(chǎn)市場等方面的統(tǒng)計資料； （3）訪問屯昌縣檳榔協(xié)會，了解海南中部及海南省農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)； 2 2、以海南省農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場為考察重點(diǎn)、輔以屯昌縣現(xiàn)有檳榔集市、中心市場及項目周邊樓盤的調(diào)查。、以海南省農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場為考察重點(diǎn)、輔以屯昌縣現(xiàn)有檳榔集市、中心市場及項目周邊樓盤的調(diào)查。 重點(diǎn)了解農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場的運(yùn)營現(xiàn)狀、租金、售價及銷售渠道等，同時輔以了解項目周邊樓盤的價格、戶型、 配套、物管、購買人群、銷售狀況等，并分析項目的特點(diǎn)及與項目的可比程度，以作為最有效的比較分析依據(jù)。 3 3、海南及屯昌消費(fèi)群體的調(diào)查和訪談、海南及屯昌消費(fèi)群體的調(diào)查和訪談 以深度訪談的形式，通過對不同職業(yè)消費(fèi)群的抽樣調(diào)查，從中分析出消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)趨 勢。 第一章：宏觀環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析 第一節(jié)第一節(jié) 海南省整體發(fā)展概況及規(guī)劃海南省整體發(fā)展概況及規(guī)劃 一、海南省概況一、海南省概況中國唯一熱帶島省份，海景、沙灘等資源豐富中國唯一熱帶島省份，海景、沙灘等資源豐富 （一）區(qū)位 海南省位于中國最南端，中國第二大島，中國唯一的熱帶海島省份， 海岸線長達(dá) 1528 公里，其中具備旅游房地產(chǎn)開發(fā)條件的岸線約占 50 60，與世界著名的海島度假勝地如夏威夷、巴厘島、普吉島等相媲美。 （二）環(huán)境 海南擁有國內(nèi)最佳的綜合生態(tài)環(huán)境，終年氣候宜人，森林覆蓋率超過 55%，有最優(yōu)的海水、沙灘、陽光，被譽(yù)為“回歸大自然的好去處，未受污染的 長壽島” 。 （三）資源 海南集海 水、沙灘、山岳、 瀑布、礦泉、野生 動植物、礦產(chǎn)、歷史 遺跡、民俗風(fēng)情于一體，自然資源豐富，這是海南省發(fā)展旅游地產(chǎn)的雄厚基礎(chǔ)。 二、海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析堅持堅持“一省兩地一省兩地” 發(fā)展方針，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長發(fā)展方針，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長 海南省近年經(jīng)濟(jì)年均增速均在 10以上， 2010 年，在國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略 的政策利好作用下，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2052.12 億元，比上年增加 15.8%，同比提高 4.1個百分點(diǎn)，較全國 GDP 增速高 5.5 個百分 點(diǎn)。海南經(jīng)濟(jì)增長速度創(chuàng)下 1994 年以來新高； 全省人均生產(chǎn)總值 23644 元，按現(xiàn)行匯率折 算為 3505 美元，登上了 3000 美元的新臺階。按照國際經(jīng)驗，人均 GDP 超過 3000 美元，標(biāo)志著一個國家或地區(qū)處 于消費(fèi)加快升級換代時期，服務(wù)業(yè)發(fā)展加速，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展軌道。 海南省歷年生產(chǎn)總值（單位：億元） 623 689 790 904 1052 1230 1459 1647 2052 0 500 1000 1500 2000 2500 200220032004200520062007200820092010 GDP 海南省歷年生產(chǎn)總值增長率 9.20% 10.50% 10.40% 10.10% 12.50% 14.50% 9.80% 11.70% 15.80% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 200220032004200520062007200820092010 增長率(可比價格) 數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計局 ?？?、三亞是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)?？?、三亞是海南經(jīng)濟(jì)發(fā) 展主體展主體 從市縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看， 2010 年文昌、 澄邁、瓊海 3 個市縣跨入百億 GDP 行列，全 省共有 6 個市縣生產(chǎn)總值超百億元，有 14 個 市縣的地區(qū)生產(chǎn)總值均實現(xiàn)了 15%及以上的快 速增長。 三、海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r三、海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三、二、一三、二、一”的特征，其中服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的特征，其中服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要支柱。重要支柱。 隨著海南現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 的發(fā)展，農(nóng)業(yè)社會的特征逐 漸擺脫，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù) 下降。據(jù)統(tǒng)計監(jiān)測結(jié)果顯示， 海南省全年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增 縣市 年份 ?？谌齺單牟偤Ｈf寧陵水儋州 2004261.348.248.955.441.116.571.7 2005311.774.254.151.241.218.573.2 2006362.1109.263.256.646.921.881.5 2007396.1122.372.663.151.424.283.6 2008443.2144.381.870.663.130.690.2 2009489.55174.8593.228571.1837.26101.77 2010590.55230.79114.5105.5488.7250.17292.75 數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計 局 50% 33% 30% 30% 28% 26% 19% 28% 30% 29% 27% 28% 31% 39% 40% 41% 45% 46% 1987 2006 2007 2008 2009 2010 第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 海南省海南省 1987、20062010 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 加值 539.32 億元，增長 6.3%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 566.55 億元，增長 19.2%，占生產(chǎn)總值的比重為 27.6，超 過第一產(chǎn)業(yè) 1.3 個百分點(diǎn)。 ；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 946.25 億元，增長 19.6%，占生產(chǎn)總值的比重為 46.1，較去 年提高 0.8 個百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)對“十一五”經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) 50.3，海南旅游業(yè)已由觀光型向休閑度假型 轉(zhuǎn)型升級，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。三次產(chǎn)業(yè)比重首次從三次產(chǎn)業(yè)比重首次從“三一二三一二”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“三二一三二一” ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)歷史性轉(zhuǎn)型。，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)歷史性轉(zhuǎn)型。 四、居民收入及消費(fèi)狀況四、居民收入及消費(fèi)狀況城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，消費(fèi)能力逐步提高。城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，消費(fèi)能力逐步提高。1010 年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入達(dá)到入達(dá)到 1558115581 元，增幅為元，增幅為 13.31%13.31%。 海南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：海南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位： 元）元） 5839 6823 7259 7736 8124 9395 10997 12608 13751 15581 9.00% 12.10% 6.40% 6.60% 8.70% 11.20% 17.10% 14.60% 9.60% 13.31% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 居民收入雖增長迅速，但較當(dāng)前房價居民收入雖增長迅速，但較當(dāng)前房價 依舊依舊“微不足道微不足道” 。海南本地消費(fèi)能力。海南本地消費(fèi)能力 依舊不足以支撐其房產(chǎn)市場的快速發(fā)依舊不足以支撐其房產(chǎn)市場的快速發(fā) 展。展。 191.64 219.23 268.55 308.3 361.97 448.44 534.51 623.82 14.40% 10.80% 13.40% 14.80% 17.40% 16.71% 19.20% 23.90% 0100200300400500600700 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計 局 海南社會消費(fèi)品零售額（單位：億海南社會消費(fèi)品零售額（單位：億 元）元） 五、海南未來發(fā)展整體規(guī)劃五、海南未來發(fā)展整體規(guī)劃 （一）國際旅島發(fā)展規(guī)劃海南中西部將迎來一個快速發(fā)展時期。海南中西部將迎來一個快速發(fā)展時期。 由于歷史原因，在海南的整體發(fā)展戰(zhàn)略版圖中， 東部地區(qū)被定位為重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，而西部地區(qū)則發(fā) 展工業(yè)產(chǎn)業(yè)。而國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃則將整個海南島 定位為旅游城市，將改變中西部旅游業(yè)相對薄弱的現(xiàn) 狀。目前當(dāng)前海南整體旅游業(yè)總體特征可以概括為 “東鬧、西靜、中隱東鬧、西靜、中隱” 。東線是當(dāng)前熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域， 發(fā)展也較為成熟 。 數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計 局 西西 線線 中中 線線東東 線線 屯昌屯昌 東線濱海度假：國家海岸+航天城+亞洲論壇以東線 高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃，優(yōu)越條件，將自然資 源轉(zhuǎn)化為旅游資源，以吸引來此欣賞海景、召開商 務(wù)會議的消費(fèi)群； 中線養(yǎng)老休閑：五指山+熱帶雨林+熱帶溫泉。利用固有資源，通過先期低端度假區(qū)催熱市場，集聚人氣。 西線原生野趣：自然保護(hù)區(qū)+原生海岸資源。為島內(nèi)保持原生態(tài)較為完整地區(qū)，前幾年規(guī)劃為工業(yè)開發(fā)集中地帶， 旅游業(yè)還處初級發(fā)展階段。 屯昌地處海南中線，擁有水色湖、臥龍山等旅游資源，可借此契機(jī)進(jìn)一步發(fā)展養(yǎng)老休閑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。屯昌地處海南中線，擁有水色湖、臥龍山等旅游資源，可借此契機(jī)進(jìn)一步發(fā)展養(yǎng)老休閑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。 （二）熱帶特色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級國家級冬季瓜菜、熱帶水果、南繁育種、水產(chǎn)基地，并著力打造自身國家級冬季瓜菜、熱帶水果、南繁育種、水產(chǎn)基地，并著力打造自身 農(nóng)業(yè)品牌。農(nóng)業(yè)品牌。 “十一五”期間，海南瓜菜、水果、畜牧業(yè)、漁業(yè)等四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重提高到 72%，農(nóng)產(chǎn) 品出島量和出口額年均增長分別超過 15%和 20%。2010 年，海南加快農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，200 萬頭生豬加工 項目落戶儋州市并開工建設(shè)；定安縣、瓊中縣、屯昌縣、昌江縣等地農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)落戶企業(yè) 44 家，規(guī)模農(nóng)產(chǎn)品 加工企業(yè)達(dá) 226 家，總產(chǎn)值 260 億元，同比增長 17.9；與北京、沈陽、長春等城市建立農(nóng)產(chǎn)品交易關(guān)系，農(nóng)產(chǎn) 品銷售渠道不斷拓寬；作為全國海洋面積最大的省份，海南將調(diào)整漁業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)放在突出位置，實行規(guī)?；?、標(biāo) 準(zhǔn)化養(yǎng)殖，引入一大批龍頭企業(yè)，帶動漁民參與合作養(yǎng)殖，并培育了一批農(nóng)產(chǎn)品品牌，經(jīng)濟(jì)效益凸顯。 六、海南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀六、海南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）各類農(nóng)產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀（一）各類農(nóng)產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀主要銷往島外各城市，其中瓜菜、水果類所占比重最重主要銷往島外各城市，其中瓜菜、水果類所占比重最重 海南作為國家級冬季瓜菜、熱帶水果生產(chǎn)基地，農(nóng)產(chǎn)品主要外銷島外廣東、北京、湖南等各城市。當(dāng)前出島 農(nóng)產(chǎn)品主要由瓜菜、水果兩大類構(gòu)成，其中香蕉、椒類所占比重最重，各自為 45.2%、31.8%。檳榔所占比重則較 小，僅 0.1%。 主要產(chǎn)自主要產(chǎn)自瓊海、樂東瓊海、樂東 主要產(chǎn)自主要產(chǎn)自樂東、三亞樂東、三亞 表一：2010 年海南出島農(nóng)產(chǎn)品排名及流向情況一覽表 （二）中部各縣市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)狀況（二）中部各縣市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)狀況海南瓜菜、水果的重要產(chǎn)地，占總產(chǎn)量的海南瓜菜、水果的重要產(chǎn)地，占總產(chǎn)量的 42.48%42.48% 表二：海南中部各縣市水果產(chǎn)量一覽表 縣市縣市總產(chǎn)量（噸）總產(chǎn)量（噸）環(huán)比環(huán)比占比占比 樂東樂東3253606%12.14% 東方東方31035317%11.58% 瓊海瓊海2102185%7.85% 昌江昌江1222873%4.56% 儋州儋州56809-11%2.12% 主要產(chǎn)自主要產(chǎn)自 數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局、海南省農(nóng)業(yè)廳 定安定安369957%1.38% 瓊中瓊中307581%1.15% 白沙白沙2094912%0.78% 五指山五指山165493%0.62% 保亭保亭805926%0.30% （三）海南農(nóng)產(chǎn)品流（三）海南農(nóng)產(chǎn)品流 通布局通布局當(dāng)前海南當(dāng)前海南 農(nóng)產(chǎn)品主要銷售渠道農(nóng)產(chǎn)品主要銷售渠道 還以傳統(tǒng)的還以傳統(tǒng)的“田間地田間地 頭頭”直接收購為主。直接收購為主。 為加快農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn) 代流通體系建設(shè)，保 障北方反季節(jié)果菜供 應(yīng)，構(gòu)建穩(wěn)定的流通管道，商務(wù)部、財政部、海南省政府共同開展“海南農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通綜合試點(diǎn)”工作 1 1、良好的外部產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：、良好的外部產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：海南省是國家級冬季反季節(jié)瓜菜種植、南繁育種基地，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展整海南省是國家級冬季反季節(jié)瓜菜種植、南繁育種基地，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展整 體向好，本案地處海南中線發(fā)展軸，是海南重要水果、瓜菜生產(chǎn)基地。體向好，本案地處海南中線發(fā)展軸，是海南重要水果、瓜菜生產(chǎn)基地。 2 2、面臨的挑戰(zhàn)：、面臨的挑戰(zhàn)：農(nóng)產(chǎn)品的季節(jié)性特征和農(nóng)產(chǎn)品的季節(jié)性特征和現(xiàn)有的現(xiàn)有的“田間地頭田間地頭”式傳統(tǒng)銷售模式式傳統(tǒng)銷售模式（不需經(jīng)過專業(yè)市場即（不需經(jīng)過專業(yè)市場即 可完成交易）的難以打破可完成交易）的難以打破為本案的前期運(yùn)營與后期發(fā)展提出挑戰(zhàn)，本案為本案的前期運(yùn)營與后期發(fā)展提出挑戰(zhàn)，本案需做好前期的規(guī)劃策劃工作。需做好前期的規(guī)劃策劃工作。 販販 銷銷 商商 農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品 加工加工 組織組織 農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè) 合作合作 組織組織 銷地銷地 集散中心集散中心 銷地銷地 批發(fā)市場批發(fā)市場 海南海南 集配中心集配中心 海南海南 中心批發(fā)市場中心批發(fā)市場 海南農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者海南農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者 銷地集貿(mào)、超市等銷地集貿(mào)、超市等 零售市場零售市場 消費(fèi)者消費(fèi)者 客戶端客戶端接口平臺接口平臺 信息服務(wù)平信息服務(wù)平 臺臺 物流供求對接物流供求對接 物流網(wǎng)上交易物流網(wǎng)上交易 農(nóng)產(chǎn)品供求對接農(nóng)產(chǎn)品供求對接 農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易 海南現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通模式示意圖海南現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通模式示意圖 本案發(fā)展目標(biāo) 附表一 本案當(dāng)前定位 立足當(dāng)前實際 面向未來目標(biāo) 單位名稱單位名稱產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱注冊商標(biāo)注冊商標(biāo) 海南佳寧娜食品有限公司月餅佳寧娜 文昌椰海食品有限公司椰子糖、椰子粉椰海 海南文昌天際食品有限公司椰子糖天際 ?？诹ι衿髽I(yè)股份公司速溶咖啡系列力神 海南南國食品實業(yè)有限公司椰子粉、糖果南國/Nanguo 海南茶根糖業(yè)有限責(zé)任公司白砂糖甘泉 椰樹集團(tuán)有限公司荔枝爽椰樹 文昌市春光食品有限公司椰子粉、椰子糖春光 海南大眾海洋產(chǎn)業(yè)有限公司卡拉膠珊瑚礁 海南椰島（集團(tuán)）股份有限公司海南米酒、三椰春酒椰島 海南高遠(yuǎn)食品有限公司速凍蝦類產(chǎn)品高遠(yuǎn) 中國熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院香料飲料研究所興隆熱帶植物園興隆咖啡興隆 海南金盤飲料有限公司瓶裝礦泉水金盤 海南省名牌產(chǎn)品一覽表海南省名牌產(chǎn)品一覽表 縣市縣市單位名稱單位名稱主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù) 臨高縣臨高海豐網(wǎng)箱養(yǎng)殖漁民專業(yè)合作社水產(chǎn)養(yǎng)殖 樂東市樂東騰福哈密瓜農(nóng)民專業(yè)合作社哈密瓜生產(chǎn)，擁有“方老三”注冊商標(biāo) 文昌縣文昌致富菠蘿蜜專業(yè)合作社香甜菠蘿蜜、水香蓮霧種植 定安縣定安翰林綠果檳榔專業(yè)合作社檳榔種植及初級加工，檳榔花茶、檳榔花酒等檳榔花系列產(chǎn)品 瓊中縣瓊中福島橡膠專業(yè)合作社橡膠收購、橡膠種植 東方市東方小嶺農(nóng)民專業(yè)合作社菊花種植，兼營西瓜、哈密瓜種植，擁有“天潤”牌注冊商標(biāo)， 三亞市三亞保蘭熱帶蘭花農(nóng)民專業(yè)合作社熱帶蘭花種植經(jīng)營 屯昌縣屯昌旺興農(nóng)民養(yǎng)豬專業(yè)合作社 南興熱帶果業(yè)有限公司農(nóng)業(yè)開發(fā)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品包裝、批發(fā)、運(yùn)銷、化肥銷售 等 屯昌縣屯昌楓綠果蔬產(chǎn)銷專業(yè)合作社“楓木”苦瓜 屯昌縣屯昌綠旭種養(yǎng)專業(yè)合作社海南花梨 澄邁萬昌苦丁茶場苦丁茶椰仙 海南金蘆薈生物工程有限公司蘆薈系列產(chǎn)品金蘆薈 海南養(yǎng)生堂保健品有限公司天然維生素 E 軟膠囊養(yǎng)生堂 海南翔泰漁業(yè)有限公司凍羅非魚翔泰 海南新天久食品有限公司凍對蝦新天久 海南海之潤生物技術(shù)工程有限公司珍珠化妝品海潤 海南富力潔生化有限公司檳榔牙膏檳榔牌 海南部分農(nóng)民專業(yè)合作社及農(nóng)業(yè)公司一覽表海南部分農(nóng)民專業(yè)合作社及農(nóng)業(yè)公司一覽表海南較大規(guī)模農(nóng)民專業(yè)合作社海南較大規(guī)模農(nóng)民專業(yè)合作社 屯昌重點(diǎn)農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社屯昌重點(diǎn)農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社 附表三 附表二 ?？谑泻？谏郊盐牟u養(yǎng)殖專業(yè)合作社文昌雞養(yǎng)殖 ?？谑斜本┬掳l(fā)地批發(fā)市場駐海南水果購銷中心獼猴桃、進(jìn)口蘋果、提子 ?？谑斜本┱S商貿(mào)有限公司（北京駐海南瓜果菜批發(fā)商行）蘋果、梨、葡萄、木瓜、辣椒、豆角 ?？谑泻Ｄ蟽|寶橄欖產(chǎn)業(yè)有限公司斯里蘭卡橄欖種植及深加工 瓊海市瓊海順業(yè)農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司石榴、香蕉、菠蘿蜜 瓊海市瓊海程林橡膠貿(mào)易有限公司收購、加工、銷售天然橡膠 瓊海市瓊海大甲農(nóng)業(yè)投資有限公司農(nóng)業(yè)開發(fā)、種植，養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品加工、銷售、觀光農(nóng)業(yè)等 五指山市五指山萬家寶科技有限公司五指山野生靈芝產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售 瓊中縣瓊中奇峰特色農(nóng)副產(chǎn)品有限公司蜜蜂養(yǎng)殖，蜂蜜生產(chǎn)、開發(fā)、銷售 瓊中縣瓊中中平福田農(nóng)民養(yǎng)蜂專業(yè)合作社蜜蜂養(yǎng)殖，蜂蜜生產(chǎn)、銷售 瓊中縣瓊中縣古農(nóng)海南綠橙基地海南綠橙 樂東縣樂東東誠農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司農(nóng)資銷售和技術(shù)服務(wù)及高科技種植的綜合企業(yè)（無籽西瓜、哈密瓜） 澄邁縣澄邁華僑農(nóng)場荔枝種植、擁有“達(dá)豐”牌荔枝注冊商標(biāo)， 白沙縣白沙富昌農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)有限公司繁育橡膠、榔榔、香蕉、南藥苗木 保亭縣海南保亭新意天然橡膠開發(fā)有限公司從事天然橡膠生產(chǎn)加工 定安縣海南定安綠水食品開發(fā)有限公司檳榔研發(fā)、生產(chǎn)、銷售 海南優(yōu)勢水果生產(chǎn)占比情況（中部各縣市）海南優(yōu)勢水果生產(chǎn)占比情況（中部各縣市） 縣市香蕉（噸）占比芒果（噸）占比荔枝（噸）占比菠蘿（噸）占比 屯昌縣61510.39%7980.22%12281.11%72602.45% 澄邁縣1441499.03%7090.20%48074.34%33731.14% 儋州市248451.56%98162.73%98938.93%7930.27% 白沙縣140630.88%17690.49%20761.87%1180.04% 五指山市135440.85%11190.31%5310.48%690.02% 保亭縣39830.25%17690.49%11981.08%/ 瓊中縣55440.35%220.006%5100.46%24040.81% 定安縣84050.53%1750.05%72686.56%134264.53% 附表四 海南省1595792/359202/110822/296554/ 海南優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品一覽表海南優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品一覽表 名稱名稱簡介簡介主要產(chǎn)地主要產(chǎn)地 柿子椒，又叫大椒、甜椒、燈籠椒、柿子椒、菜椒。其特有的味道和所含的 辣椒素有刺激唾液和胃液分泌的作用，能增進(jìn)食欲，幫助消化。特色品種： 海南燈籠椒 文昌、?？?、瓊海、儋州、臨高等 俗稱“魚辣子” ，是川菜中特有的調(diào)味料。泡椒具有色澤紅亮、辣而不燥、辣 中微酸的特點(diǎn)。 瓊海、萬寧、文昌、定安等 附表五 屯昌縣周邊中部縣市是有著較為堅實的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此本案需擴(kuò)大招商范圍，輻射中部廣大地區(qū)。 又名尖椒。青辣椒可以作為蔬菜食用，干紅辣椒則是許多人都喜愛的調(diào)味品。 印度人稱辣椒為“紅色牛排” ；墨西哥人將辣椒視為國食。 海南紅皮尖椒：澄邁、文昌、?？?、儋州、定安 海南黃皮尖椒：澄邁、文昌、臨高、東方、瓊海 俗稱豇豆、角豆、姜豆、帶豆?；ü?9月。三亞、樂東、陵水、澄邁、?？诘?又名涼瓜，為一年生攀緣草本。在南亞、東南亞、中國、和加勒比海群島均 有廣泛的種植。 萬寧、屯昌、保亭、三亞等 正名黃瓜.黃瓜栽培歷史悠久，種植廣泛，是世界性蔬菜。在海南省，利用設(shè) 施栽培可達(dá)到周年生產(chǎn)與供應(yīng)，是市銷和出口的重要蔬菜之一。 樂東、文昌、萬寧、澄邁等 一年生草本植物。瓜形狀如枕，又叫枕瓜，生產(chǎn)于夏季。瓊海、文昌、澄邁、儋州等 香蕉是海南的主要水果之一，海南島亦為原產(chǎn)地之一。著名的品種有高把蕉、 矮把蕉、油蕉、西貢蕉、粉蕉、芽蕉、蛋蕉等。華南熱作兩院成功培植的紅 香蕉，則是熱帶水果稀有品種，外觀好，品位優(yōu)。 樂東、東方、?？凇⒊芜~、臨高、昌江、三亞、 文昌等 芒果又稱檬果，是三亞熱帶名果之一。海南島種植芒果的歷史悠久，是我國 芒果主要產(chǎn)區(qū)。這里品種眾多，其中象牙芒、白玉芒、青皮芒、呂宋芒、雞 蛋芒、龍井大芒和秋芒都為我國大陸稀有。 海南農(nóng)墾、三亞市、東方市、樂東縣、昌江縣、 陵水縣、儋州市 海南西瓜的奇特之處是四季均可生長，堪稱一絕。現(xiàn)在海南的冬季西瓜已成 大宗商品，源源不斷運(yùn)往國名為內(nèi)各地并遠(yuǎn)銷國外。 有“百果之王”美譽(yù)。海南島栽培歷史悠久，品質(zhì)較好的品種有瓊山市羊山 的鵝蛋荔、無核荔、黃皮丁香、蟾蜍紅等。 ?？凇⑽牟?、瓊海、陵水、儋州、澄邁、定安、 屯昌等 第二節(jié)第二節(jié) 屯昌縣整體發(fā)展概況及規(guī)劃屯昌縣整體發(fā)展概況及規(guī)劃 一、一、 屯昌縣概況屯昌縣概況屬海南二線城市，城市化水平較差，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也較薄弱。屬海南二線城市，城市化水平較差，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也較薄弱。 1、自然地理 位于海南島中部偏北，地處五指山北麓，南渡江南 岸，為低山丘陵地帶，屬熱帶季風(fēng)氣候，陽光充足，雨 又稱鳳梨，屬熱帶、亞熱帶水果，是四大熱帶水果之一。海南栽培菠蘿已有 百年歷史，主要品種是從馬來西亞引入“沙拉瓦”種。三亞四季皆夏，菠蘿 一年可出產(chǎn)3次，從入夏到深秋均可吃到新鮮的菠蘿。菠蘿風(fēng)味獨(dú)特，營養(yǎng)價 值高， 瓊海市、萬寧市、海口市、文昌市、農(nóng)墾、定安 縣、屯昌縣、昌江縣、澄邁縣、東方市 屯昌縣屯昌縣 水充沛，氣候適宜。距海口市區(qū)僅85公里，屬海口經(jīng)濟(jì) 圈，是海南中部最大的人流、物流、信息流中心城鎮(zhèn)。 2、區(qū)劃人口 全縣總面積1231.5平方公里，轄8個鎮(zhèn)、119個村委會，境內(nèi)有6個國營 農(nóng)場。總?cè)丝?7.8萬人，有漢、黎、苗、壯、瑤、土家、藏、回、侗、滿等 15個民族，漢族為主，占總?cè)丝?0.6。 3、旅游資源 旅游資源十分豐富，生態(tài)環(huán)境保護(hù)較好。奇異的丘陵平湖風(fēng)光，獨(dú)特的 少數(shù)民族風(fēng)情，構(gòu)成了屯昌縣得天獨(dú)厚的旅游資源。現(xiàn)已初步開發(fā)和擬建設(shè) 水色旅游度假風(fēng)景區(qū)、臥龍山旅游度假區(qū)、洪斗坡白鷺鳥樂園、深田湖避暑 山莊、石峽海瑞祖居、滿昌湖避暑水在、南呂嶺山地探險旅游區(qū)、南坤民族 風(fēng)情旅游區(qū)、西昌銀嶺山洞探險旅游區(qū)、南渡江畔山地探險旅游區(qū)等旅游風(fēng) 景區(qū)。 4、特色經(jīng)濟(jì) 橡膠：全縣民營橡膠種植面積達(dá)到14.3萬畝，是農(nóng)村的主要收入來源； 南藥：著名的南藥種植基地，素有“檳榔之鄉(xiāng)”的美稱，榮獲“全國檳榔生產(chǎn)十強(qiáng)縣”稱號； 蔬菜：主要以反季節(jié)冬季瓜菜種植為主要特色，主要品種有苦瓜、紅茄、南瓜、尖椒等。其中“楓木苦瓜” 、 “楓木紅茄”等品種在省內(nèi)外都享有很高的知名度，經(jīng)濟(jì)效益最高； 水果：主要以熱帶水果種植為主，主要品種有荔枝、龍眼、珍珠石榴、楊桃等，目前擁有國家級荔枝標(biāo)準(zhǔn)化 示 范區(qū)基地6個，是海南唯一的荔枝無公害標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)。 黑豬：被國家農(nóng)業(yè)部確定為中國精品豬種 ， “屯昌黑豬”海南省唯一獲得地理商標(biāo)注冊的豬品種，國家還 確立屯昌黑豬為重點(diǎn)優(yōu)良種質(zhì)資源，并撥?？罘龀纸⑼筒i種質(zhì)資源保護(hù)場。 目前已有數(shù)家國家級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)前來此考察、洽談發(fā)展綠色無公害農(nóng)業(yè)項目。目前已有數(shù)家國家級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)前來此考察、洽談發(fā)展綠色無公害農(nóng)業(yè)項目。 二、屯昌縣城市整體規(guī)劃二、屯昌縣城市整體規(guī)劃海南中部重要的民族風(fēng)情生態(tài)旅游城市海南中部重要的民族風(fēng)情生態(tài)旅游城市 1、全縣五大功能分區(qū) A、東北部臺地藥蔬精致農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工發(fā)展區(qū) 屯昌縣屬海南二線城市，城市化水平較低，且農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展依舊較為薄弱。雖具備一些特色農(nóng)業(yè)屯昌縣屬海南二線城市，城市化水平較低，且農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展依舊較為薄弱。雖具備一些特色農(nóng)業(yè) 資源，但品種不夠豐富，產(chǎn)量不夠龐大，對于本案的發(fā)展無法提供一個較良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，所以資源，但品種不夠豐富，產(chǎn)量不夠龐大，對于本案的發(fā)展無法提供一個較良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，所以 本案需向外拓展，擴(kuò)展項目輻射范圍。本案需向外拓展，擴(kuò)展項目輻射范圍。 B、中部盆地綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū) C、西部丘陵高效農(nóng)業(yè)及生態(tài)保育綜合發(fā)展區(qū) D、東南部丘陵林膠產(chǎn)業(yè)及生態(tài)保育區(qū) E、南部丘陵旅游生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 2、縣城區(qū)發(fā)展方向 北部工業(yè)園北部工業(yè)園 東部新城區(qū)東部新城區(qū) 本案地處城北新區(qū)中本案地處城北新區(qū)中 心區(qū)心區(qū) 三、屯昌縣戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)三、屯昌縣戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)建成生態(tài)省環(huán)境下的建成生態(tài)省環(huán)境下的“生態(tài)縣生態(tài)縣”和生態(tài)城鎮(zhèn)，全面進(jìn)入小康社會。和生態(tài)城鎮(zhèn)，全面進(jìn)入小康社會。 1、突出生態(tài)和民族兩大特色，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施、特色經(jīng)濟(jì)、生態(tài)保護(hù)三個重點(diǎn)； 2、構(gòu)筑生態(tài)旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)文化區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)四大區(qū)域； 3、夯實交通道路、水利設(shè)施、脫貧致富、城鎮(zhèn)發(fā)展、科技教育五大基礎(chǔ)； 4、努力把屯昌縣建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、人民富裕、社會文明、民族團(tuán)結(jié)、環(huán)境優(yōu)美的海南中部重要的民族風(fēng)情生 主城區(qū)主城區(qū) 南部居住區(qū)南部居住區(qū) 態(tài)旅游城市。 5、2020 年實現(xiàn)縣 GDP 比 2000 年翻二番，第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重發(fā)展為 35 ： 25 ：40。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善， 實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。 隨著隨著“國際旅游島國際旅游島” 規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，屯昌縣既迎來新發(fā)展契機(jī)，也面臨挑戰(zhàn)。規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，屯昌縣既迎來新發(fā)展契機(jī)，也面臨挑戰(zhàn)。 第二章：房地產(chǎn)市場調(diào)查分析第二章：房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 第一節(jié)第一節(jié) 海南房地產(chǎn)市場分析海南房地產(chǎn)市場分析 一、海南樓市整體概況一、海南樓市整體概況整體向整體向 好，發(fā)展迅速好，發(fā)展迅速 在“國際旅游島”的思路帶動 377 426 502 706 1002.5 1331.46 62 89 127 189 287.9 467.87 17.00% 21.00% 25.00% 30.00% 28.72% 35.14% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占比 海南省歷年固定資產(chǎn)投資情況、房地產(chǎn)投資及占比海南省歷年固定資產(chǎn)投資情況、房地產(chǎn)投資及占比 情況情況 增長迅猛，增長迅猛， 占比顯著占比顯著 107 215 233 369 350 195 303 337 560 571 1.83 1.41 1.44 1.52 1.63 0 100 200 300 400 500 600 2006年2007年2008年2009年2010年 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 竣工面積銷售面積供求比（%） 下，海南房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售勢頭逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)成為海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助 推器。2010 年海南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 467.87 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 35.14%，增長率達(dá) 62.5%。在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境陷入低谷的情況下，海南房地產(chǎn)投資額仍保持高速增長，說明各方投資者對于海南房地產(chǎn) 業(yè)充滿信心。 供給方面，由于海南全省房屋竣工面積比較穩(wěn)定，增長速度比較緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很 多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置等原因，嚴(yán)重影響到市場供給。需求方面，由于海南外向型市場特征，由于海南外向型市場特征， 主要依靠島外市場，主要依靠島外市場，在目標(biāo)客戶群范圍大幅擴(kuò)展的情況下，需求近年逐級遞增，且供應(yīng)增速明顯慢于需求，從而 造成了供不應(yīng)求的態(tài)勢越發(fā)明顯。 （一）一線城市整體概況（一）一線城市整體概況因宏觀政策調(diào)整，整體發(fā)展有所放緩，回歸理性因宏觀政策調(diào)整，整體發(fā)展有所放緩，回歸理性 區(qū)域區(qū)域均價（元均價（元/）主力戶型主力戶型一次性付款比例一次性付款比例客戶來源客戶來源推廣渠道推廣渠道 今年以來， “三限”和央行加息等 多項調(diào)控房價政策相繼出臺，導(dǎo)致多 數(shù)購房者對海南乃至全國樓市持觀望 態(tài)度。不僅如此，2 月 24 日、3 月 3 日，?？诩叭齺喪姓嗬^對外公布 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工 作的實施意見 ，對保障性住房建設(shè)、 海口7823.64 70100單身公寓、 小兩房； 約 60% 90%為外地客戶 更側(cè)重于東北 三亞26645.13 3090單身公寓； 120130兩房、三 房； 約 65% 95%為外地客戶 且更側(cè)重于上海、 北京、山西 以島外推廣渠道 為主（在島外設(shè)展 示點(diǎn)、參加展覽會， 并投放電視、廣播 等媒體廣告） 5月份海南重點(diǎn)市縣成交比例圖 海?？诳?3 34 4% % 三三亞亞 2 27 7% % 陵陵水水 3 3% % 文文昌昌 1 10 0% % 瓊瓊海海 7 7% % 五五指指山山 1 19 9% % 稅收政策、房屋交易及限購等提出了實施意見。這些因素都在一定程度上影響了購房者的購買熱情。當(dāng)前，海口?？?均價為均價為 7823.64 元元/平方米平方米，較 4 月份均價 8959.19 元/平方米環(huán)比下降下降 12.67%，下降幅度環(huán)比 4 月份的 5.73%有所 加大。三亞均價三亞均價 20647.51 元元/平方米平方米，環(huán)比 4 月份 26645.13 元/平方米，下跌下跌 22.51%，已回落至 3 月份水平。其余 六市縣具體交易數(shù)據(jù)如下：海口成交 844 套，三亞成交 676 套，陵水成交 66 套，文昌成交 258 套，瓊海成交 187 套，五指山成交 477 套。各市縣成交量占全省總 交易量比例圖如上： （二）二、三線縣市整體概況（二）二、三線縣市整體概況受受“政策利政策利 好好” 、交通條件改善等因素影響，迎來爆發(fā)性、交通條件改善等因素影響，迎來爆發(fā)性 增長增長 ?？凇⑷齺喯嗬^出臺樓市限購令讓瓊海、文 昌、澄邁等其他非限購市縣樓盤看到了新商機(jī)。 二級城市樓盤紛紛向購房者喊出“不限購” “價格 僅為限購區(qū)的一半左右”等宣傳口號，此外 包括“海南輕軌一(半)個小時生活圈”等交通利好，也進(jìn)一步加大了二三線城市樓盤對購房者的吸引力。 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在海口、三亞限購令相繼出臺之后的 3 月份，文昌、瓊海樓市銷量分別增長 417.7%、184.7%， 可見二級城市已成為海南樓市投資的新熱點(diǎn)，一線城市購房需求“被擠出”效益明顯。 城市城市均價均價主力戶型主力戶型推廣渠道推廣渠道 瓊海瓊海約 11000 元/ 75110 文昌文昌約 7100 元/ 68115 陵水陵水約 9500 元/ 110125 五指山五指山約 4500 元/ 70110 屯昌屯昌約 4200 元/ 90130 除在項目當(dāng)?shù)卦O(shè)置戶外廣告，投 放電視、廣播廣告外，大多還會 選擇在?？凇⑷齺喸O(shè)置戶外廣告， 投放媒體廣告，甚至設(shè)置展示點(diǎn)， 組織看房團(tuán)。 表三： 海南二、三線重點(diǎn)城市樓市近況一覽表 海南樓市整體現(xiàn)狀小結(jié)：海南樓市整體現(xiàn)狀小結(jié)： 1、在歷經(jīng)新“國八條”及“瓊限令”的雙重洗禮后，海南省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出漲跌互現(xiàn)的態(tài)勢。海口、瓊海、三 亞等海南省二三線城市所受影響均較明顯。 2、當(dāng)前海南房地產(chǎn)市場各樓盤均價主要受景觀資源及交通資源影響最為明顯。 3、一線城市均價（19500 元/平米左右）依舊居高不下，二三線城市憑借良好交通配套及低價策略（均價 3500 至 5000 元/平米） ，尋求快速走量，規(guī)避風(fēng)險。 4、在?？凇⑷齺啞跋拶徚睢钡某雠_，瓊海、文昌等海南二三線城市成交量迎來爆發(fā)性增長。 5、目前，較其他縣市，屯昌縣在海南的板塊效應(yīng)尚未充分發(fā)揮。 第二節(jié)第二節(jié) 屯昌縣樓市整體概況及競盤分析屯昌縣樓市整體概況及競盤分析 一、住宅市場概況一、住宅市場概況均價較低（大部分在均價較低（大部分在 38003800 元元/左右）左右） ，以中小戶型為主，整體去化情況一般，以中小戶型為主，整體去化情況一般 南洋廣場南洋廣場 （酒店公寓）（酒店公寓） 屯昌縣環(huán)東二路 與八一路交匯處 約 17300 單身公寓 220 戶 15%40-75 3,800 元/ ?？凇⑷齺?、東 北地區(qū)、屯昌縣 及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 和貴花園和貴花園屯昌縣環(huán)東二路 85585 總共 1000 戶 / 兩房 80-120 獨(dú)棟 463.38 雙拼 279.77 聯(lián)排 250 未售 / 中央綠園中央綠園 屯昌縣屯城鎮(zhèn)文 化路（文體休閑 公園旁） 81340 總共 1054 戶 約 34% 單身公寓 45-63 二房 86-97 4,500 元/ ?？凇|北 （85%） 龍城天地龍城天地 （二期）（二期） 屯昌縣環(huán)東二路 北段（博學(xué)路） 約 133332 未開盤 二期小高層住宅： 二房 70-76 三 房 89.4-121.7 未開盤 瓊海、海口、東 北、江浙地帶 屯昌縣 昌順豪庭昌順豪庭屯昌科技路 37953.0337 單身公寓 3575 毛坯折后 3800 元 /起，精裝折后 4900 元/ 瓊海、?？凇| 北、江浙地帶 屯昌縣 對比分析對比分析 1、從區(qū)域價值來看，從區(qū)域價值來看，主要競爭對手樓盤大都位于城東新城區(qū)，與本案同處一個位置，在區(qū)域價值方面并不輸于 其他樓盤； 2 2、主要競盤存量較大、主要競盤存量較大，本案住宅未來面臨較大的銷售壓力，特別是從住宅品質(zhì)方面考量，和貴花園、中央綠園 等項目具備景觀資源、產(chǎn)品線豐富等方面的優(yōu)勢，因此本案需在定價時應(yīng)凸顯價格優(yōu)勢； 3 3、周邊配套不全、周邊配套不全是目前各項目的共同特點(diǎn)，除了中央綠園外，其余項目周邊生活配套并不完善，本案也不例外， 但是隨新城建設(shè)的推進(jìn)，項目周邊配套完善指日可待； 4 4、從產(chǎn)品上說，、從產(chǎn)品上說，小戶型產(chǎn)品是主流，且去化情況較良好小戶型產(chǎn)品是主流，且去化情況較良好； 5 5、從客群上說，、從客群上說，目前，屯昌房地產(chǎn)市場客戶群體大多數(shù)來自于外地，其中住宅市場客群又以海南省外的客戶為 主，且一般存在群居效應(yīng)。因此加強(qiáng)項目推廣力度，特別是外地推廣力度勢在必行因此加強(qiáng)項目推廣力度，特別是外地推廣力度勢在必行； 6 6、從推廣方式看，、從推廣方式看，目前主要競盤主要是在本地推廣，以戶外廣告為主，用時借助網(wǎng)絡(luò)推廣，主要是與知名房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)網(wǎng)站（如搜房網(wǎng)等）合作推廣。 本案住宅未來將面臨較大競爭，應(yīng)以性價比輔以特色銷售資源（買房送地）為主要營銷手段。 二、商業(yè)市場概況二、商業(yè)市場概況處初級發(fā)展階段，較大體量商業(yè)項目僅有建材城、南洋廣場，中小體量項目消化情處初級發(fā)展階段，較大體量商業(yè)項目僅有建材城、南洋廣場，中小體量項目消化情 況較好況較好 龍城天地龍城天地 （一期）（一期） 屯昌縣環(huán)東二路北段 （博學(xué)路） 約 133332 一期 88 戶 二期未知 一期為店連宅， 二期底商，一托二： 二房 70-76 三 房 89.4-121.7 一期店連宅 4580 元/，二期未開 盤 瓊海、?？凇?東北、江浙地 帶 屯昌縣 海南中部家居建材城海南中部家居建材城 （一期）（一期） 屯昌縣城北新區(qū) 100000 約 450 戶 3870 12000 元/ 東北、湖南、 屯昌縣 南洋廣場南洋廣場 （一期）（一期） 屯昌縣環(huán)東二路與八 一路交匯處 約 17300 一期店連宅 220 戶 商業(yè)別墅： 134.26-198.09 商業(yè)別墅： 均價 4,500 元/ 海口、三亞、 東北地區(qū)、屯 昌縣及周邊鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 中小體量商業(yè)項目易被投資者接受中小體量商業(yè)項目易被投資者接受 （一）重點(diǎn)競盤分析（一）重點(diǎn)競盤分析 1、海南中部（屯昌）家居建材城、海南中部（屯昌）家居建材城大體量、專業(yè)市場項目大體量、專業(yè)市場項目 至今年五月一號入市以來，項 目一期去化率在 50%左右。該項 目主要客源除屯昌縣當(dāng)?shù)丶爸苓吙h 市外，主要來自于湖南、湖北、以 及東北、江浙一帶（島外客戶比例 在 30%左右） 。項目當(dāng)前采取返租 統(tǒng)一經(jīng)營模式來運(yùn)行，返租期三年 （第一年 5%、第二年 5%、第三 年 7%） 。但據(jù)現(xiàn)場市調(diào)情況顯示，目前該項目由于招商不利，已遇銷售瓶頸。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 海南中部（屯昌） 家居建材城 規(guī)模規(guī)模 項目一期規(guī)劃有 16 區(qū)，A-E 區(qū)為 2-5 層店連宅，約 140 戶；M1M11為挑高 6.57m 單層商鋪，約 330 戶；項目二期為市場配套工程。 占地面積占地面積 / 總建面積總建面積10 萬 地理位置地理位置屯昌城北新區(qū)，北鄰興業(yè)路，南接北干路，東連環(huán)東路，西鄰環(huán)東二路，居于海屯高速縣城出口 功能定位功能定位滿足消費(fèi)者“一站式”家居建材購物需求，填補(bǔ)了海南省空白 經(jīng)營類別經(jīng)營類別以經(jīng)營管材、板材、陶瓷、燈飾、家電等家居建材為主 E 區(qū)金融商業(yè)區(qū) CD 區(qū)管材、板材、玻璃、鋁材區(qū) M1M5 區(qū)陶瓷區(qū) M6 區(qū)燈飾、吊頂、布藝區(qū) 各區(qū)功能劃分各區(qū)功能劃分 M9M11 區(qū)家居、櫥柜、五金、交電區(qū) 建筑外觀建筑外觀店連宅、單層商鋪、交易大棚 配套配套大型倉儲區(qū)、1000 個停車位（地下 450 個，地上 550 個） 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況項目當(dāng)前處租售期，但由于招商不力，已現(xiàn)銷售瓶頸 項目綜述項目綜述 1、為海南中部規(guī)模最大的建材專業(yè)市場； 2、配備大型倉儲中心、停車位，進(jìn)一步提升了其作為建材專項市場是形象高度； 3、項目實行返租統(tǒng)一經(jīng)營，但目前由于招商力度不夠等原因，已遇銷售瓶頸； 燈 飾 吊 頂 布 藝 陶瓷城陶瓷城 管材板材玻璃鋁材 五金 交電 機(jī)電城 市場配套（二期） 海南中部家居建材城整體規(guī)劃圖海南中部家居建材城整體規(guī)劃圖 2 2、南洋廣場（一期）、南洋廣場（一期）小型開放式商業(yè)步行街項目小型開放式商業(yè)步行街項目 項目一期主要以小型開放式商業(yè)步行街 形式進(jìn)行規(guī)劃，鋪鋪臨街，價值均好性較高。 當(dāng)前項目一期已近售罄，所剩房源無幾，主 要客源除屯昌縣當(dāng)?shù)丶爸苓吙h市外，主要來 自于?？凇|北、江浙一帶（海口客戶比例 在 45%左右） 。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 南洋廣 場 規(guī)模規(guī)模 項目總規(guī)劃分為 A、B 兩個區(qū)域，A 區(qū)設(shè)計主要是由商業(yè)聯(lián)排別墅所組成的商業(yè)街，B 區(qū)設(shè)計為多功能高檔花園小區(qū)。 占地面積占地面積150 畝 總建面總建面 積積 17.3 萬。 地理位置地理位置屯昌縣環(huán)東二路與八一路交匯處（紫荊皇冠酒店背面） 功能定位功能定位綜合型商業(yè)小區(qū) 建筑類別建筑類別別墅、小高層 配套配套紫荊皇冠酒店、加油站 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況項目當(dāng)前處租售期，但由于招商不力，已現(xiàn)銷售瓶頸 項目綜述項目綜述 1、項目內(nèi)規(guī)劃有大型市政配套公園，景觀資源優(yōu)勢明顯； 2、項目處屯昌新區(qū)，周邊配套還較缺乏； 3、項目一期產(chǎn)品因符合市場需求，去化情況良好； 小結(jié)：小結(jié)： 1、專業(yè)市場由于投資性強(qiáng)且總價較低，對外來投資客具有較大的吸引力； 2、中小體量商業(yè)項目更受青睞，整體去化情況良好； 3、返租統(tǒng)一經(jīng)營是專業(yè)市場的必殺技； 4、建材城因其大體量、定位不明確且后期招商的不到位，目前銷售已現(xiàn)“瓶頸” ； 大體量專業(yè)市場在區(qū)位和后期招商等方面有較高要求，實際運(yùn)營難度較小體量綜合型商業(yè)項目要 大得多。建議本案在定位過程中應(yīng)堅持踏實、靈活原則，以“集配中心”定位，向“批發(fā)中心” 發(fā)展。 第三章：農(nóng)產(chǎn)品市場調(diào)查分析第三章：農(nóng)產(chǎn)品市場調(diào)查分析 本案以綜合型農(nóng)產(chǎn)品交易市場作為自身定位，市調(diào)方向主要以考察海南中部農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及海南境內(nèi)現(xiàn) 有農(nóng)產(chǎn)品交易市場運(yùn)營情況為主，以求為本案尋找到可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略定位。當(dāng)前海南區(qū)域內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品交易市場主 要可劃分為兩大類：（1）中轉(zhuǎn)物流型，如南北水果批發(fā)市場、中商農(nóng)產(chǎn)品中心市場；（2）縣市級農(nóng)貿(mào)市場型， 如陵水縣中心市場、屯昌縣中心市場。 第一節(jié)第一節(jié) 專項市場研究專項市場研究 一、中轉(zhuǎn)物流型農(nóng)產(chǎn)品交易市場分析一、中轉(zhuǎn)物流型農(nóng)產(chǎn)品交易市場分析 （一）南北水果批發(fā)市場（一）南北水果批發(fā)市場為島內(nèi)外大宗果蔬交易提供平臺。市場以規(guī)模大、品種全、價格較低廉，吸為島內(nèi)外大宗果蔬交易提供平臺。市場以規(guī)模大、品種全、價格較低廉，吸 引四方消費(fèi)者，同時在業(yè)界也有較高聲譽(yù)。引四方消費(fèi)者，同時在業(yè)界也有較高聲譽(yù)。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 南北水果批發(fā)市 場 規(guī)模規(guī)模 經(jīng)營店鋪 350 多間，交易棚面積 7000 平方米，大車批發(fā)攤位 67 個，菜農(nóng)批發(fā)攤面積 2600 平方米，停車場 面積 4000 平方米， （該項目是目前海南省內(nèi)經(jīng)營情況較良好的農(nóng)產(chǎn)品交易市場之一，對本案具有重要借鑒意義） 占地面積占地面積150 畝 總建面總建面 積積 約 45000 平方米（營業(yè)面積）分三區(qū)經(jīng)營 地理位置地理位置?？谑协偵絽^(qū)中山南路 功能定位功能定位規(guī)模大、品種全的大宗果蔬交易市場 經(jīng)營類別經(jīng)營類別以經(jīng)營進(jìn)出島內(nèi)外的水果為主 A 區(qū)島外特色水果中轉(zhuǎn)區(qū)、島內(nèi)特色水果批發(fā)區(qū)、冬季島內(nèi)反季節(jié)蔬菜批發(fā)區(qū) B 區(qū)專業(yè)芒果批發(fā)區(qū) 各區(qū)功能劃各區(qū)功能劃 分分 C 區(qū)島內(nèi)特色水果批發(fā)區(qū)、物流中心、包裝公司、物流中心、包裝公司、旅館等配套設(shè)施 建筑外觀建筑外觀店連宅加交易大棚 配套配套占地 10 畝的冷庫、停車場 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況地處海口的瓊山區(qū)中山路，交通通達(dá)性好，整體經(jīng)營狀況良好 A A 區(qū)區(qū) 冷庫冷庫 包裝包裝 B 區(qū)區(qū) C 區(qū)區(qū) （二）海南中商農(nóng)產(chǎn)品中心市場（二）海南中商農(nóng)產(chǎn)品中心市場以以“航母級航母級”農(nóng)產(chǎn)品交易中心作為自身定位，整體規(guī)劃良好，自身配備大型冷庫、物流農(nóng)產(chǎn)品交易中心作為自身定位，整體規(guī)劃良好，自身配備大型冷庫、物流 公司等設(shè)施。但目前項目整體進(jìn)展緩慢，至目前為止，只建成公司等設(shè)施。但目前項目整體進(jìn)展緩慢，至目前為止，只建成 1 15 5 號交易大棚號交易大棚。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 海南中商農(nóng) 產(chǎn)品中心市 場 規(guī)規(guī) 模模 規(guī)劃有瓜果菜為主的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)貨交易區(qū)、加工配送區(qū)、十萬噸冷庫區(qū)、鐵路專用貨場、電子商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綜合 服務(wù)區(qū)和展覽展銷區(qū)，并配備 10 萬噸冷庫、10 座交易大廳、電子交易、特色產(chǎn)品博覽、網(wǎng)上拍賣等各功能區(qū)塊 占地面積占地面積1600 畝 地理位置地理位置?？谑谢浐４蟮牢鱾?cè)、南海大道北側(cè)與東環(huán)鐵路夾角處 功能定位功能定位功能齊全、吞吐量大、現(xiàn)代化、高水平而具有海南特色的“航母型”熱帶農(nóng)產(chǎn)品交易平臺 經(jīng)營類別經(jīng)營類別以經(jīng)營島內(nèi)外的農(nóng)產(chǎn)品為主 1 號棚根莖類 2 號棚島外水果 3 號棚水果類 4 號棚蔬菜類 各區(qū)功能各區(qū)功能 劃分劃分 （已建成（已建成 區(qū)域）區(qū)域） 5 號棚云南菜 建筑外觀建筑外觀店連宅加交易大棚 配套配套10 萬噸冷庫、10 座交易大廳、電子交易、特色產(chǎn)品博覽、網(wǎng)上拍賣等各功能區(qū)塊 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況與今年 5 月 19 日投入使用，但目前項目整體進(jìn)展緩慢，經(jīng)營現(xiàn)狀不容樂觀 粵粵 海海 大大 道道 南海大道南海大道 富力盈溪 谷 ?？谡竞？谡?（三）三亞荔枝溝農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場（三）三亞荔枝溝農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場為國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)建設(shè)的全國為國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)建設(shè)的全國 1717 個重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場之一個重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場之一, ,也是海南省唯一的也是海南省唯一的 經(jīng)農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)建設(shè)的農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場。經(jīng)農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)建設(shè)的農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場。但目前發(fā)展已完全偏離項目定位，成為但目前發(fā)展已完全偏離項目定位，成為 家居建材城。家居建材城。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 三亞荔枝溝農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā) 市場 規(guī)模規(guī)模 建筑面積 46490 多平方米,建成后可提供 760 個攤位，設(shè)計能力為年交易農(nóng)產(chǎn)品 50 萬噸。 占地面積占地面積100 畝 地理位置地理位置三亞市荔枝溝路 功能定位功能定位農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場，集農(nóng)貿(mào)市場、批發(fā)市場、綜合辦公、檢測信息中心等功能為一體 經(jīng)營類別經(jīng)營類別冬季反季節(jié)瓜果、蔬菜，熱帶水果等 各區(qū)功能各區(qū)功能 劃分劃分 由于諸多因素影響，目前項目的發(fā)展已偏離項目定位，實際已發(fā)展成為家居建材城 建筑外觀建筑外觀店連宅 配套配套大型冷庫、網(wǎng)上信息交易平臺 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況不具備條件，盲目開發(fā)，當(dāng)前項目已被發(fā)展成為家居建材城 荔枝溝路荔枝溝路 不具備條件，盲目不具備條件，盲目 開發(fā)，當(dāng)前已發(fā)展開發(fā)，當(dāng)前已發(fā)展 成為家居建材交易成為家居建材交易 市場市場 海南省高級海南省高級 技工學(xué)校技工學(xué)校 南新農(nóng)貿(mào)市場南新農(nóng)貿(mào)市場 物流中轉(zhuǎn)型農(nóng)產(chǎn)品交易市場特性及形成條件：物流中轉(zhuǎn)型農(nóng)產(chǎn)品交易市場特性及形成條件： 1、規(guī)模大、分區(qū)科學(xué)、產(chǎn)品種類較齊全且具有明顯季節(jié)性特征；、規(guī)模大、分區(qū)科學(xué)、產(chǎn)品種類較齊全且具有明顯季節(jié)性特征； 2、自身規(guī)劃有大型冷庫、物流等配套設(shè)施，為大宗農(nóng)產(chǎn)品交易提供最為便利的條件；、自身規(guī)劃有大型冷庫、物流等配套設(shè)施，為大宗農(nóng)產(chǎn)品交易提供最為便利的條件； 3、大多屬政府市政規(guī)劃配套，在形成過程中均可在政策方面獲得較大支持；、大多屬政府市政規(guī)劃配套，在形成過程中均可在政策方面獲得較大支持； 4、主要是為進(jìn)出島內(nèi)大宗農(nóng)產(chǎn)品提供產(chǎn)品展示交易平臺、信息匯總共享平臺及物流中、主要是為進(jìn)出島內(nèi)大宗農(nóng)產(chǎn)品提供產(chǎn)品展示交易平臺、信息匯總共享平臺及物流中 轉(zhuǎn)、倉儲平臺；轉(zhuǎn)、倉儲平臺； 大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場開發(fā)難度較高。其在開發(fā)過程中不僅對項目區(qū)位、物流、政策扶持方面有嚴(yán) 格要求，且對項目產(chǎn)品規(guī)劃、后期運(yùn)營都有極高要求。 第二節(jié)第二節(jié) 縣市級農(nóng)貿(mào)型交易市場分析縣市級農(nóng)貿(mào)型交易市場分析 一、陵水縣中心市場一、陵水縣中心市場傳統(tǒng)縣市級農(nóng)貿(mào)市場，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，業(yè)態(tài)多而雜，且整體環(huán)境較惡劣。但 人氣匯集能力強(qiáng)，周邊分布有手機(jī)、家電維修、低端服裝、藥店等商業(yè)配套。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱陵水縣中心市場規(guī)模規(guī)模 建筑面積 1 萬多平方米, 約 350 個攤位 地理位置地理位置陵水縣縣中心西南角 功能定位功能定位縣市級農(nóng)貿(mào)市場，主要滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者日常生活需求 經(jīng)營類別經(jīng)營類別肉類、果蔬、熟食等滿足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ钏枭唐?一層肉行、菜行、熟食行、糧