引言引言 首先，歡迎你加入開發(fā)部，成為我們的一員！ 我們過去的每一點成績，都依賴于全體同事的努力；我們明天 的每一個進(jìn)步，都將與你的努力息息相關(guān)。 為了讓我們成長的更快，工作更出色，開發(fā)部結(jié)集體之精華， 制作此文集，該培訓(xùn)文集是恒易置業(yè)開發(fā)部成立近一年以來，在總結(jié) 了每一位在此戰(zhàn)斗過的同事的成長經(jīng)驗，同時查閱了大量相關(guān)房產(chǎn)知 識文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，由開發(fā)部全體員工共同編寫出來的新人入職指導(dǎo)文 集和日常工作流程。 文集含蓋了房地產(chǎn)專業(yè)方面的專業(yè)知識、入職程序、部門介紹、 行為規(guī)范、常規(guī)工作等內(nèi)容，以理論學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)，工作流程作指導(dǎo)， 明確了開發(fā)部每一位員工在日常工作中需要學(xué)習(xí)和掌握的全部內(nèi)容， 同時也是開發(fā)部每一位員工日常工作的標(biāo)準(zhǔn)。 它將有助于您更快、更好的容入我們的團(tuán)隊，完成我們的每一 項工作任務(wù)。此文集將伴隨您走過在開發(fā)部的每一天。 讓我們： 從今天起，一起工作、相互學(xué)習(xí)； 從今天起，真誠友愛、團(tuán)結(jié)互助； 從今天起，風(fēng)雨同舟、攜手并肩； 共同打造開發(fā)部的夢之艦，去跨越這 21 世紀(jì)的房地產(chǎn)大航海時 代吧！ 目錄目錄 第一部分 入職須知4 第二部分 日常行為規(guī)范14 第三部分 房產(chǎn)導(dǎo)入16 第四部分 專業(yè)知識學(xué)習(xí)18 第五部分 開發(fā)部常規(guī)工作流程77 第六部分 市場調(diào)研知識學(xué)習(xí)106 第七部分 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)147 第一部分第一部分 入職須知入職須知 一、一、 走進(jìn)開發(fā)部走進(jìn)開發(fā)部 當(dāng)你通過公司考核到本部門報到時，面對業(yè)務(wù)與人群的雙重陌 生感，可能會感覺自己一無所知，沒關(guān)系，這是任何人都要有適應(yīng)的 過程。你的任務(wù)僅僅是在自身的努力和大家的幫助下，盡量將這個過 程縮短。 1、與部門經(jīng)理見面，接受工作安排 2、在秘書處登記秘書個人詳細(xì)信息，并由秘書介紹認(rèn)識各位同事， 同時向大家介紹自己。 3、學(xué)習(xí)開發(fā)部培訓(xùn)文集與工作流程 ，詳細(xì)了解各工作情況及要 求。 4、在熟悉工作環(huán)境和伙伴后，應(yīng)該及時補(bǔ)充相關(guān)知識以便能順利 地開展工作。本書將給你解答你在工作中出現(xiàn)的各種問題，不 要著急慢慢成長，相信自己一定行，如有問題還可以找部門經(jīng) 理或其他同事咨詢。 5、準(zhǔn)備三個本子，學(xué)習(xí)本、調(diào)查本、六點優(yōu)先工作制便于以后的 學(xué)習(xí)工作。 6、如果想更深入地了解公司、了解開發(fā)部，你應(yīng)該主動與同事們 交流，因為溝通是最好的學(xué)習(xí)方式。 二、開發(fā)部的概況二、開發(fā)部的概況 1 1、開發(fā)部定位 發(fā)展決策依據(jù)的提供者 業(yè)務(wù)計劃的導(dǎo)向者 市場的開發(fā)者 客戶關(guān)系的維護(hù)者 恒易企業(yè)品牌形象的第一塑造者 2 2、開發(fā)部功能 建立、維護(hù)市場調(diào)研信息系統(tǒng)，收集有關(guān)行業(yè)、政策、產(chǎn) 品、整體市場等外部信息。 尋找項目、培植資源并提供可行性研究結(jié)果。 公共關(guān)系、人脈資源的建立和維護(hù)。 負(fù)責(zé)項目開發(fā)的戰(zhàn)略研究、節(jié)奏安排與控制及房地產(chǎn)開發(fā) 過程相關(guān)手續(xù)辦理。 項目在建過程中，各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)。 開發(fā)項目預(yù)售許可證的辦理。 項目銷售過程中備案、抵押、銀行按揭的手續(xù)的辦理。 項目完工后，項目的竣工驗收、確權(quán)。 分戶房產(chǎn)證的辦理。 客戶檔案、資料的整理、保存。 商品房買賣合同的審核。 客戶關(guān)系的維護(hù)與服務(wù) 結(jié)合企業(yè)內(nèi)部各數(shù)據(jù)項目，在整理分析的基礎(chǔ)上，建立常 規(guī)信息平臺。 3 3、開發(fā)部發(fā)展規(guī)劃 （1）核心目標(biāo)： 擴(kuò)大市場占有率，使恒易成為行業(yè)主導(dǎo)企業(yè)。 確立高水平的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，形成高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的工作流程。 開發(fā)部一定要做恒易置業(yè)的核心團(tuán)隊。 苦練內(nèi)功，提高整體戰(zhàn)斗力，時刻處在超前位置。 （2）發(fā)展計劃： 20082008 年：年：確定開發(fā)部組織結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃，制定人員配置計 劃。 20092009 年：年：完成開發(fā)部人員配置，建立山東地區(qū)信息資料平臺， 建成系統(tǒng)的開發(fā)工作流程。 20102010 年：年：使信息中心、客服中心具備獨立市場能力。市場調(diào)查 專業(yè)水準(zhǔn)達(dá)到行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。客服中心創(chuàng)造出獨 特的服務(wù)體系，打造出恒易置業(yè)的服務(wù)品牌。 遠(yuǎn)景：遠(yuǎn)景： 發(fā)展為獨立項目運營中心，以強(qiáng)大的信息數(shù)據(jù)庫，為 公司戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)支持；以高水平的專業(yè)經(jīng)驗，確 定項目的定位，縮短項目操作周期，提高運營速度， 為公司效益最大化造好保證；以人性化的服務(wù)體系， 打造出恒易的地產(chǎn)服務(wù)品牌。讓開發(fā)部成為名副其 實的恒易置業(yè)的先鋒部隊，核心部門。 三、三、 織架構(gòu)及職務(wù)說明織架構(gòu)及職務(wù)說明 1 1、組織架構(gòu)組織架構(gòu) 開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部經(jīng)理 開開 發(fā)發(fā) 部部客服中心客服中心 信 息 主 管 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 專專 員員 信息中心信息中心 開開 發(fā)發(fā) 主主 管管 開開 發(fā)發(fā) 專專 員員 客客 服服 主主 管管 按按 揭揭 專專 員員 房房 產(chǎn)產(chǎn) 專專 員員 客客 服服 專專 員員 2 2、職務(wù)說明職務(wù)說明 職職 務(wù)務(wù) 名名 稱稱 直接直接 上級上級 業(yè)務(wù)指業(yè)務(wù)指 導(dǎo)導(dǎo) 職業(yè)發(fā)展職業(yè)發(fā)展 方向方向 工作工作 地點地點 工作概述工作概述工作要求工作要求職責(zé)范圍職責(zé)范圍 開開 發(fā)發(fā) 部部 經(jīng)經(jīng) 理理 分管 副總 裁 分管副 總裁 項目中心總 監(jiān) 開發(fā) 部 全面負(fù)責(zé)開發(fā)部 工作。根據(jù)公司 戰(zhàn)略目標(biāo)，制定 部門工作計劃。 與政府相關(guān)部門 保持良好的工作 關(guān)系，確保各項 手續(xù)審批順利。 按計劃完成公司 開發(fā)任務(wù)。 a. 負(fù)責(zé)公司土地儲備、談判工作，制定相應(yīng)的土地開發(fā)計劃， 并組織、落實、實施。 b. 負(fù)責(zé)項目的可行性研究報告的擬寫并上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 c.負(fù)責(zé)部門人員的培訓(xùn)、考核及獎懲工作。 d.做好外部工作協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與相關(guān)政府部門進(jìn)行溝通，確保 土地審批程序的順利。 E.負(fù)責(zé)部門內(nèi)行政管理，對下屬人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)及對下 屬人員的工作考核。 f.負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃、資金使用計劃。 g.根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場競爭格局 及市場需求動態(tài)等方面的信息，定期向公司提報房地產(chǎn)市場 分析報告。 h.解決項目操作過程中的公關(guān)危機(jī)。 i.公共關(guān)系、人脈資源的建立與維護(hù) j.公司交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)務(wù)計 劃完成結(jié)果及工作 失誤所造成的損失 負(fù)責(zé)。 信信 息息 開發(fā) 部經(jīng) 開發(fā)部 經(jīng)理 信息中心經(jīng) 理 開發(fā) 部 建立健全公司業(yè) 務(wù)相關(guān)信息數(shù)據(jù) a. 負(fù)責(zé)收集國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場競爭 格局及市場需求動態(tài)等方面的信息，建立內(nèi)部市場信息數(shù)據(jù) 對工作項目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 中中 心心 主主 管管 理 平臺，為公司各 部門提供信息服 務(wù)，開發(fā)信息資 源，創(chuàng)造新的開 發(fā)模式。 庫。 b.根據(jù)各項目及各部門要求制定信息需求計劃，交市場調(diào)研 人員收集。 c.根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展流程，設(shè)計信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)全公司信 息需求的計算機(jī)管理。 d.對數(shù)據(jù)進(jìn)行定期更新維護(hù)，按各部門要求提供信息服務(wù)。 e.制定數(shù)據(jù)庫開發(fā)計劃，提交利用信息開發(fā)的項目執(zhí)行方案。 f.對市場調(diào)研員進(jìn)行培訓(xùn)管理。 務(wù)計劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)務(wù)計 劃完成結(jié)果及工作 失誤所造成的損失 負(fù)責(zé)。 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 專專 員員 信息 中心 主管 開發(fā)部 經(jīng)理、 信息中 心主管 市場調(diào)研主 管、信息中 心主管 開發(fā) 部 完成個人工作計 劃，根據(jù)公司開 發(fā)計劃，提供市 場信息，協(xié)助開 發(fā)部經(jīng)理寫出項 目可行性調(diào)研報 告。 a. 負(fù)責(zé)收集國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場競爭 格局及市場需求動態(tài)等方面的信息。 b.負(fù)責(zé)區(qū)域房地產(chǎn)市場信息收集整理及資料的定期更新維護(hù)。 c.按開發(fā)經(jīng)理安排對區(qū)域及項目信息展開有針對性的市場調(diào) 查，出具調(diào)查報告。 d.對市場信息進(jìn)行分析，寫出項目調(diào)查報告。 對工作項目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)務(wù)計 劃完成結(jié)果及工作 失誤所造成的損失 負(fù)責(zé)。 開開 發(fā)發(fā) 主主 管管 開發(fā) 部經(jīng) 理 開發(fā)部 經(jīng)理 開發(fā)部經(jīng)理 開發(fā) 部 負(fù)責(zé)開發(fā)項目的 前期手續(xù)及項目 建設(shè)過程中配套 設(shè)施的開通。協(xié) 助開發(fā)部經(jīng)理完 成開發(fā)任務(wù)。 a. 負(fù)責(zé)工程前期開發(fā)手續(xù)及相關(guān)證件的辦理。 b.負(fù)責(zé)項目開發(fā)過程水、電、氣、通訊、閉路、道路、管網(wǎng) 等建設(shè)手續(xù)的辦理。 c.負(fù)責(zé)工程開發(fā)相關(guān)計劃批文的申報與辦理。 d. 協(xié)助經(jīng)理做好外部工作協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與相關(guān)政府部門進(jìn)行溝 通。 e.協(xié)助經(jīng)理做好部門內(nèi)部行政管理，對下屬人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)和 培訓(xùn)。 f.對市場調(diào)研人員提供的項目調(diào)查報告作價值評估報告提交 開發(fā)部經(jīng)理， g.負(fù)責(zé)項目的總確權(quán)。 g. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作事宜。 常規(guī)工作按流程、 計劃、制度辦理， 特殊情況經(jīng)主管 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)授權(quán)后 辦理。 開開 發(fā)發(fā) 專專 員員 開發(fā) 主管 開發(fā)部 經(jīng)理、 開發(fā)主 管 開發(fā)主管 開發(fā) 部 負(fù)責(zé)開發(fā)項目的 前期手續(xù)及項目 建設(shè)過程中配套 設(shè)施的開通。 a. 負(fù)責(zé)工程前期開發(fā)手續(xù)及相關(guān)證件的辦理。 b.負(fù)責(zé)項目開發(fā)過程水、電、氣、通訊、閉路、道路、管網(wǎng) 等建設(shè)手續(xù)的辦理。 c.負(fù)責(zé)工程開發(fā)相關(guān)計劃批文的申報與辦理。 d.負(fù)責(zé)開發(fā)部相關(guān)外聯(lián)工作，與相關(guān)政府部搞好關(guān)系。 e.協(xié)助工程部辦理項目的竣工驗收。 f.負(fù)責(zé)項目外裝材料的上報。 g.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作事宜。 常規(guī)工作按流程、 計劃、制度辦理， 特殊情況經(jīng)主管 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)授權(quán)后 辦理。 客客 服服 主主 管管 開發(fā) 部經(jīng) 理 開發(fā)部 經(jīng)理 客服部經(jīng)理 客服 中心 負(fù)責(zé)客服中心的 全面工作；維護(hù) 高端客戶關(guān)系； 協(xié)調(diào)房管局、按 揭銀行關(guān)系。協(xié) 助開發(fā)部經(jīng)理完 成其他工作任務(wù)。 a.根據(jù)公司需要和項目進(jìn)度，制定后期各環(huán)節(jié)工作計劃。 b.負(fù)責(zé)客服部的相關(guān)外聯(lián)工作，與房管局、按揭銀行搞好關(guān) 系。 c.維護(hù)公司高端客戶群體的關(guān)系。 d.定期對客戶信息進(jìn)行分析，并寫出客戶需求報告，提交開 發(fā)部經(jīng)理。 e.負(fù)責(zé)商品房買賣合同的審核。 f.負(fù)責(zé)項目的在建工程抵押及公司大宗的房產(chǎn)抵押。 g.負(fù)責(zé)項目的預(yù)售許可證的辦理。 h.負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管賬戶的辦理。 i.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對業(yè)務(wù) 計劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 按按 揭揭 專專 員員 客 服 主 管 開發(fā)部 經(jīng)理、 客服主 管 按揭主管 主管、 客 服 中 心 負(fù)責(zé)項目銷售過 程中，按揭客戶 的備案、抵押、 銀行按揭手續(xù)的 辦理。各項稅費 的繳納。 a.負(fù)責(zé)項目銷售過程中，按揭客戶的資料審查. b.負(fù)責(zé)按揭客戶的備案、抵押、銀行按揭手續(xù)的辦理。 c.負(fù)責(zé)繳納客戶的維修基金。 d.負(fù)責(zé)繳納客戶的契稅。 e.協(xié)助客服主管完成項目的在建工程抵押。 f.辦理抵押房屋的注銷工作。 g. 負(fù)責(zé)與相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)，并保持良好的關(guān)系，縮短手 續(xù)審批時間。 h.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對業(yè)務(wù) 計劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 房房 產(chǎn)產(chǎn) 專專 員員 客 服 主 管 開發(fā)部 經(jīng)理、 客服主 管 房產(chǎn)主管 客 服 中 心 負(fù)責(zé)公司客戶 分戶房產(chǎn)證的 辦理，協(xié)助完 成項目總確權(quán)。 a.負(fù)責(zé)辦理分戶房產(chǎn)證。 b.負(fù)責(zé)項目確權(quán)后，面積差額的補(bǔ)交或退還。 c.協(xié)助開發(fā)主管辦理項目的總確權(quán)。 d.負(fù)責(zé)與相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)，并保持良好的關(guān)系， 縮短手續(xù)審批時間。 e.負(fù)責(zé)房產(chǎn)證的發(fā)放。 f.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對業(yè)務(wù) 計劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 客客 服服 專專 員員 客 服 主 管 開發(fā)部 經(jīng)理、 客服主 管 客服主管 客 服 中 心 客戶檔案的管 理、保存；客 戶關(guān)系的維護(hù)； 開發(fā)部內(nèi)勤工 作。 a.負(fù)責(zé)與銷售部對接客戶檔案，并整理保存。 b.收集客戶信息，建立公司客戶檔案及維護(hù)更新。 c.根據(jù)要求，定期對客戶進(jìn)行回訪、跟蹤服務(wù)。 d.整理客戶意見，作為相關(guān)部門工作調(diào)整依據(jù)。 e.協(xié)助客服主管做好高端客戶維護(hù)。 f.負(fù)責(zé)開發(fā)部日常內(nèi)勤工作。 g.負(fù)責(zé)公司開盤及重大活動，老客戶的通知工作。 h.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對業(yè)務(wù) 計劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 四、四、 部門文化部門文化 我們認(rèn)為：真切可見的勞動成果遠(yuǎn)比似是而非的工作計劃重要；個 人的力量畢竟有限，團(tuán)隊的智慧才是無窮的；只要有可 用之人，就沒有攻不下的陣地。 我們提倡：全心全意付出，心安理得收獲； 坦蕩敞開胸懷，創(chuàng)造心靈溝通。 我們相信：心有多大，舞臺就有多大，每個人都能在這個集體里找 到自己的心與舞臺。 部門口號：堅持不懈，永不放棄！魅力恒易，精彩開發(fā)！ 開發(fā)部之歌：歌詞由開發(fā)部員工自編，采用了亞洲雄峰的曲調(diào)， 要求員工能夠激情飽滿的演唱。 開發(fā)部之歌歌詞： 我們恒易，誠信又嚴(yán)謹(jǐn) 我們恒易，求實又創(chuàng)新 我們恒易，地產(chǎn)界精英 我們恒易，業(yè)績第一流 我們講奉獻(xiàn)，關(guān)愛是精神 恒易永爭先，恒易雄風(fēng)振天吼 我們恒易，人心齊向上 我們恒易，斗志最昂揚 我們恒易，隊伍最雄壯 我們恒易，精神傳四方 我們愛拼搏，我們愛恒易 恒易永向前，恒易明天更輝煌 第二部分第二部分 開發(fā)部日常行為規(guī)范開發(fā)部日常行為規(guī)范 一、一、 開發(fā)部行為準(zhǔn)則：開發(fā)部行為準(zhǔn)則： B、早晨上班見到同事要熱情，并大聲說“早上好” 。 C、每天個人負(fù)責(zé)打掃自己責(zé)任區(qū)內(nèi)衛(wèi)生，且每天保持良好狀 態(tài)。 D、每天正式工作前要將一天要做的工作記錄到六點優(yōu)先工作 本中，然后開始工作。 E、工作期間不允許上網(wǎng)聊天，玩游戲等做與工作無關(guān)的事情。 F、上班時間不允許說“不可能”三個字。 G、每天下班前，將門、窗關(guān)好，將空調(diào)、電腦、飲水機(jī)等電 源關(guān)掉。 H、愛護(hù)公共物品，珍惜每一張紙，節(jié)約每一滴水。 （杯子里喝 多少水接多少水，不許有剩余；衛(wèi)生間用水要節(jié)約） 。 I、工作期間不得無故串崗，不許到其他部門聚堆閑聊。 J、個人用完資料、物品后，要及時歸位、擺放整齊。 K、搞好個人衛(wèi)生，并保持個人辦公區(qū)域整潔有序。 L、白扳充分利用；每天有個議題或者主要提醒等。 M、外出人員回來后，每周至少寫一條“朝花夕拾” 。 N、每周寫一條“我愛我家”建議。 O、要講文明有禮貌，不說粗話、臟話。 P、同事之間要互幫互助、共同進(jìn)步。 Q、每天保持良好的精神狀態(tài)，讓你的牙齒天天曬太陽。 二、獎懲辦法：二、獎懲辦法： 1、違反公司紀(jì)律，由行政中心按公司有關(guān)規(guī)定處理。 2、部門內(nèi)出現(xiàn)違規(guī)行為，按一次 5 元的標(biāo)準(zhǔn)交納“快樂基金” ， 情節(jié)嚴(yán)重者由全體人員討論處理方式。 3、日常工作中有突出表現(xiàn)（如超標(biāo)準(zhǔn)完成任務(wù)、提出有效建議等） 時，可由部門經(jīng)理批準(zhǔn)后從“快樂基金”中獲得相應(yīng)獎勵。 三、補(bǔ)充：三、補(bǔ)充： 1、 “朝花夕拾”：在日常工作中，同事們?yōu)橛涗浌ぷ髦邪l(fā)現(xiàn)的好方 法、解決業(yè)務(wù)問題的思路和總結(jié)等而制定的學(xué)習(xí)錄?，F(xiàn)在形成制度， 每個員工每周至少加入一條，并由經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 2、 “我愛我家”：用于記錄對公司發(fā)展、部門建設(shè)有益的意見、建 議。提出人負(fù)責(zé)問題追蹤?，F(xiàn)在形成制度，每個員工每周至少加入 一條，并由經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 3、公司行為準(zhǔn)則：（此參照人力資源部最新的公司員工行為準(zhǔn)） 4、開發(fā)部每周五下午 3 點定期召開周工作總結(jié)與計劃會議。部門全 體人員必須全體參加，不得無故缺席。開會遲到者，每次繳納快樂 基金 10 元，無故缺席者每次繳納快樂基金 20 元。 結(jié)束了一天的工作，你有什么心得，可以記在六點優(yōu)先的筆記 上，與大家一起分享。如果你已經(jīng)圓滿完成了今天的工作內(nèi)容，那 么晚上睡個好覺吧！如果沒有完成，就要加把勁，明天還有新的挑 戰(zhàn)?？偨Y(jié)自己、改善自我、相信你會取得更大的進(jìn)步！ 第三部分第三部分 房地產(chǎn)導(dǎo)入房地產(chǎn)導(dǎo)入 引言：引言： 作為剛剛加入房地產(chǎn)行業(yè)的新人朋友們，經(jīng)常會有這樣的一個問題：“什 么是房地產(chǎn)行業(yè)？” 。他們想要的答案是簡單明了的，無非是想知道自己在做什 么，因此憑借自己對房產(chǎn)的寬泛理解，寫了如下這篇白話引文，以幫助剛剛加 入房地產(chǎn)行業(yè)的新人參考閱讀，這樣可以明確朋友們在最短的時間了解自己的 行業(yè)，并在其中找到自己的位置和方向。 從行業(yè)角度，就目前就濰坊而言，房地產(chǎn)行業(yè)大約可以理解為 五種行業(yè)的統(tǒng)稱。這五種行業(yè)分別是“房地產(chǎn)開發(fā)商” 、 “房地產(chǎn)代 理商” 、 “設(shè)計院” 、 “建筑工程單位”和“二手房中介公司” 。 我們從事的職業(yè)屬于“房地產(chǎn)開發(fā)商”又稱“開發(fā)公司” 、 “置 業(yè)公司”或簡稱“開發(fā)商” ，是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。開發(fā)商 必須具備下列五個條件（一）注冊資本不少于 1000 萬人民幣；（二） 有 4 名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按照市場價格取 得的土地使用權(quán)；（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場 所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。開發(fā)商是整個房地產(chǎn)開發(fā) 上的主角，負(fù)責(zé)從國土儲備中心拍得地塊（一般簡稱“開發(fā)商拿地” ） ，籌集資金進(jìn)行建設(shè)，并最終銷售取得利益。 “房地產(chǎn)代理商” ，社會上又稱“策劃公司” ，主要為房地產(chǎn) 開發(fā)商進(jìn)行服務(wù)。因為開發(fā)公司往往不了解市場，不懂得銷售，作 為最新的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，專門從事專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)。具體業(yè)務(wù)包 括，市場調(diào)研、策劃、房產(chǎn)廣告設(shè)計、銷售等。 “設(shè)計院”是專門從事項目設(shè)計的企業(yè)。服務(wù)于開發(fā)商，主要 負(fù)責(zé)項目的整體規(guī)劃設(shè)計，景觀、道路等的規(guī)劃設(shè)計，樓體設(shè)計、 房間戶型設(shè)計等等。 “建筑商” ，社會上一般稱“建筑工程隊” ，主要負(fù)責(zé)建筑施工。 “二手房中介公司” ，亦屬于服務(wù)公司，主要從事二手房二手房的租 賃與買賣，收取買賣或租賃雙方的代理服務(wù)費用。 打個不成熟的比喻，以上各個行業(yè)之間的關(guān)系大致可以這樣理 解，如果把整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)作一個公司的管理、運營的過 程，那么：“開發(fā)商”是這個公司的董事長，負(fù)責(zé)提供資金、場地 和整體調(diào)配；“代理公司”是總經(jīng)理，負(fù)責(zé)市場信息的收集管理、 應(yīng)對策略的制定、宣傳以及銷售等具體操作細(xì)節(jié)，但最終采納和決 定權(quán)在“開發(fā)商” ；“設(shè)計單位”屬于技術(shù)人員，負(fù)責(zé)項目、產(chǎn)品的 具體設(shè)計研發(fā)，最終由開發(fā)商確定并報于相關(guān)部門審批；“建筑商、 工程隊”是工人，負(fù)責(zé)項目具體建設(shè)。 以上各行業(yè)之間的關(guān)系由開發(fā)商協(xié)調(diào)。如果開發(fā)商有自己的工 程設(shè)計人員或建筑隊，則不必要聘請“設(shè)計單位”或“建筑商” ；同 時，如果開發(fā)商自己對項目有信心，也有自己的銷售隊伍，也可不 聘請代理公司。 “二手房中介公司”獨屬于地產(chǎn)三級市場，即已售出房屋的二 次上市交易，與開發(fā)商、建筑商、代理公司、設(shè)計單位基本無直接 業(yè)務(wù)關(guān)系。 此外，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的還有：“規(guī)劃局、建設(shè)局、國土資 源局、房地產(chǎn)開發(fā)管理局等行政部門，以及新聞、報紙、廣播、廣 告等新聞媒體機(jī)構(gòu)。其具體職能和對我們的作用，我們將在以后的 學(xué)習(xí)中逐步接觸并掌握。 （注：此引言內(nèi)容僅供參考，專業(yè)解答會在本培訓(xùn)冊的專業(yè)知識中 逐步滲透。 ） 第四部分第四部分 專業(yè)知識學(xué)習(xí)專業(yè)知識學(xué)習(xí) 一、建筑與房地產(chǎn)一、建筑與房地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)， 屬子第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是 物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、 管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。運兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密 切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中， 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地 產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者 和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成 “三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。 房地產(chǎn)業(yè)可分力房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服 務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理 等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房 地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。 二、房地產(chǎn)市場與一般商品市場特征比較二、房地產(chǎn)市場與一般商品市場特征比較 房地產(chǎn)市場一般商品市場 市場型態(tài)不完全競爭完全競爭 產(chǎn)品特質(zhì) 個別差異性大，異質(zhì)性 產(chǎn)品具同質(zhì)性 價格決定由少數(shù)買者與賣者決 定 由市場供給和需求決 定 地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價格價格不受使用習(xí)慣影 響 信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多 法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理 主客觀因 素 主觀判斷較多客觀判斷較多 供給面缺乏彈性彈性較高 需求面不確定性的需求 因素 確定性的需求因素 保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱 預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具 投資性 預(yù)期增值能力弱 區(qū)位影響影響力大基本不受影響 三、房地產(chǎn)專用術(shù)語解釋及建筑基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)專用術(shù)語解釋及建筑基礎(chǔ)知識 1 1、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián) 貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 2 2、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使 用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場： 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā) 后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易： 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交 易。 3 3、 國土局：國土局： 代表國家行使地所有者職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè) 管理的一個政府部門。 4 4、 商品房：商品房： 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國 土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、 出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 5 5、發(fā)展商：、發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 6 6、代理商：、代理商： 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中 介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物 業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 7 7、 土地類型：土地類型： 按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公 共設(shè)施用地及自由集資、微利房月地。 8 8、 土地權(quán)使用年限：土地權(quán)使用年限： 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一 定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該主地用途符 合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地 價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。現(xiàn)政 府規(guī)定：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、 綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。 9 9、 土地使用費土地使用費 土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費用。 1010、房屋產(chǎn)權(quán)：、房屋產(chǎn)權(quán)： 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用杈，具 體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、 收益和外分的權(quán)利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取 租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織 或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是小叫分 割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn) 行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷 售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)， 但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對購房而言，就不具備產(chǎn) 權(quán)的概念。 1111、如何辦理產(chǎn)權(quán)？、如何辦理產(chǎn)權(quán)？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢 樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、 購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立 契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 1212、房屋產(chǎn)權(quán)登記：、房屋產(chǎn)權(quán)登記： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登 記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審 查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證 。產(chǎn)權(quán)登記是 房產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房屋 產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房產(chǎn)權(quán)利。房產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán) 利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、 價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房產(chǎn)登 記冊，按編號對房產(chǎn)登記事項作全面記載。 1313、商品房預(yù)售許可證：、商品房預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料 送到房管局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售（現(xiàn)樓不需此證） 。 1414、商品房買賣合同：、商品房買賣合同： 是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 所有的商品房銷售都須簽訂此合同， 。 1515、房屋所有權(quán)：、房屋所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處 置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋 的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 1616、房屋使用權(quán)：、房屋使用權(quán)： 是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用 權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋 的所有權(quán)之中。 1717、銀行接揭：、銀行接揭： 是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為， 業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所 有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完 畢后，樓房所有權(quán)歸己。 1818、契稅：、契稅： 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂立的契約按房 地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國 有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要 交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。目前，濰坊市的征收辦法是：1、住宅： 144 平方米以下的，按購房款的 1.5%，144 平方米（含 144 平方米） 以上的按購房款的 3%征收。2、商業(yè)：全部按購房款的 3%征收。 1919、印花稅：、印花稅： 是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它 是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人 自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。 2020、七通一平、七通一平： 是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱 力通、場地平整。 2121、公共維修基金：、公共維修基金： 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維 修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職 工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用 設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。濰坊市的征收標(biāo)準(zhǔn)是按購房款的 3%征收。 2222、房屋買賣所需費用：、房屋買賣所需費用： （1） 交易過程中需交費用： 契稅：面積小于 144 平米繳納房價款的 1.5購房面積超過 144（含）平米，繳納購房款的 3。在辦理產(chǎn)權(quán)證時需交納（由財 政局設(shè)在房管局的窗口征收） 住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的 3； （2） 辦理產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用（由房管局收?。?交易手續(xù)費：住宅：3 元/平米；商業(yè)：10 元/平米 登記費：80 元/本(商業(yè) 500 元) 測繪費：住宅：1.36 元/平米 商業(yè)：2.04 元/平米 （3） 辦理按揭須繳納的費用 抵押費：50 萬以內(nèi)的住宅 150 元/戶；50 萬元以上（含 50 萬） 的住宅：300 元/戶；商業(yè)：抵押額的 0.7（2000 萬以下） ； 登記費：80 元/戶 商業(yè):500 元/戶 2323、住宅的結(jié)構(gòu)形式：、住宅的結(jié)構(gòu)形式： 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為鋼結(jié)構(gòu)、 磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié) 構(gòu)。 鋼結(jié)構(gòu)：指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它與鋼筋混凝 土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊性， 能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌 塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通 俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 由于抗震的要求，磚混住寫一般在 5 6 層以下。 磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或 砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、 樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu) 抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間 的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由 c 目前，多、高層住宅多 采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。 框架結(jié)構(gòu)住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制 的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分 戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量 較好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承 載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越 高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力， 這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不 考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的 特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布 置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功 能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的 受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新 的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在 框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因為，在下部樓層， 剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大 部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側(cè)的趨 勢，而框架則有內(nèi)收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框 架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來的 附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因為給框架 一個附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的 樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。 2424、住宅的建筑面積：、住宅的建筑面積： 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定 的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)。 2525、建筑面積的計算范圍和方法：、建筑面積的計算范圍和方法： （1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積 按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有 部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積： （2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的 總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層 或二層以上按外墻外圍水平面積計算： （3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上 口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計算： （4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 2.2 米的，按 架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積： （5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如 何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計 算建筑面積： （6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑 物自然層計算建設(shè)面積； （7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用） ，層 高超過 2.2 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積； （8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面 積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積； （9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機(jī)房等， 按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積； （10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐按通廊的投影面積 計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面 積； （11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計 算建筑面積； （12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑 網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積； （13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其 室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室 外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半 計算建筑面積。 根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范 ，10 種情況下建筑面 積不計算： （1）層高小于 2.20 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、 半地下室： （2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕 墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷： （3）房屋之間無上蓋的架空通廊： （4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池： （5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及 建筑物的空間安置箱、罐的平臺： （6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分 （7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋： （8）活動簡易房屋： （9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 （10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允 許誤差范圍為26、06、14,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為 1.4。 2626、商品房銷售面積、商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積 （套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面 積套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 2727、商品房的銷售面獲如何計算？、商品房的銷售面獲如何計算？ （l） 套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范 （GBJ9686）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī) 定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。 （2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重 墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、 套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用 墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平 投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 （3） 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下部分： 商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用 建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶?？煞?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒?的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓 梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、 水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視 接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、 物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房， 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平 投影面積的一半。）不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動車庫、 非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備 使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房 屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于人防工程的地下室、半地下 室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?；幢外的用做公共休憩?設(shè)施或架空層。 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾鄬幼≌枰惹蟪稣狈课莺凸?有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。多?能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)?系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?公用建筑面積計算公式：公用建筑面積整棟建筑的面積一各 套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、 人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)?系數(shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積套 內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 。 2828、使用率：、使用率： 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率使用率 比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需 分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率 72-75%，板樓在 78-80%。 2929、實用率：、實用率： 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 3030、怎樣計算房屋的使用率？、怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè) 使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。 在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法 是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用 面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較 高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況令 比較確切地計算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所 占的面積后得出的使用面積這種方法計算出來的使用面積也形象 地稱為“地毯面積” 。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方 法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差， 主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè) 計也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基 本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小 于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提 高。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e， 如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3131、建筑容積率：、建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面 積（項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面 積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等等）之比。 附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建勾物除外。 3232、建筑密度、建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。 3333、綠地率、綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和 道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的入工綠地。 3434、輔助面積、輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3535、居住面積、居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用 的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占 有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積） 。 3636、使用面積、使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面 積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅 房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人 與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積 來計算價格。 3737、建筑面積、建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積， 如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和建 筑面積的計算非常復(fù)雜。 不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積居住面積十 輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積使用面積 結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部 分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 3838、住宅的開間：、住宅的開間： 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另 一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言， 故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅 建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下 列參數(shù)：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、 4.2 米。 我國目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過 3.3 米。 規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu) 的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然 采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求。目前我國大 量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。在 住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設(shè)計的住 宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型 ，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光 線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。 雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點，但也存在著許多弊病。因為 開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對較大，增 加了有效使用面積；同時由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭 居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計格局，從 80 年代末期，國家開始 了大開間住宅設(shè)計的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在 5 米以上， 進(jìn)深在 7 米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一 個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住 宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小， 便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。例如，購 房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一 廳。這種可自由分割的大開間住宅在國外又叫做“演進(jìn)式住宅“、“空 殼式住宅“。在我國由于技術(shù)、造價、建材質(zhì)量等原因，大開間住宅 尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景 3939、住宅的進(jìn)深：、住宅的進(jìn)深： 住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建 筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù) 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下 列常用參數(shù)：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進(jìn)， 住宅的進(jìn)深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定 的前提下，住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型、距離門窗較遠(yuǎn)的室 內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一 部分房間就成為無天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住， 補(bǔ)數(shù)的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲 藏室、走道等，用人工照明來彌補(bǔ)天然光的不足。 另一措施是在住 宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過天 井來解決采光、通風(fēng)不足的問題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、 傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。 隨著我國城市人口在不斷增多，土地資源相對不足，而同樣面積 的土地，設(shè)計大進(jìn)深的住宅比設(shè)計小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面 積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進(jìn)深住宅來滿 足不斷對住宅數(shù)量的需求。這實際上是一個住宅面積數(shù)量與住宅使 用質(zhì)量的矛盾。在今后一個很長時期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要， 并有很大需求市場。至于進(jìn)深過大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問 題，則可通過優(yōu)化住宅設(shè)計和采用相關(guān)的技術(shù)手冊及設(shè)備加以解決 4040、層高：、層高： 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離， 也就是一層房屋的高度。 4141、凈高：、凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之 間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高層高樓 板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高 。 4242、什么是住宅組團(tuán)？、什么是住宅組團(tuán)？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與 主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布 局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而住宅 組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局， 用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶 帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人， 讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 4343、何謂生態(tài)住宅、何謂生態(tài)住宅 生態(tài)住宅是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原 則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種 物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一 種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高 效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉 及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源 等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會環(huán)境。培育生態(tài)住 宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生 態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī) 劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4444、什么是綠色住宅？、什么是綠色住宅？ “綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實際上較高 的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅” 的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞 地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán) 境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。 節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu) 成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型 的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng) 度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過了一般 紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng) 度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計不但影響居住者身體健康和 生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設(shè) 計明廳、明衛(wèi)、明廚等，Tit 能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽 能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有 效途徑，可減少對大氣的污染。 垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán) 境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi) 容。 4545、住宅分類、住宅分類 復(fù)式住宅復(fù)式住宅 復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上 下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 1.2 米的夾層，兩 層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計為 3.3 米，而一般 躍層式為 5.6 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴 等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也 即上層地板。一層的廚房高 2 米，上層貯藏讓高 1.2 米，上層直接 作為臥室床面，人可坐起但無法直立。 復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 1、平面利用系數(shù)高，通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高 50%- -70%。 2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻 又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。 3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般 層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。因此復(fù)式住 宅同時具備了省地、省工、省料的特點。 復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有一些不足： 1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一 部分戶型朝向不佳，自然采光較差。 2、層高過低，如廚房只有 2 米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不 適感，貯藏間較大，但層高只有 1.2 米，很難充分利用。 3、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔 音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些 缺點，但近年來建筑師通過不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國 的國情，設(shè)計更加合理的結(jié)構(gòu)。可以預(yù)見，這種精巧的復(fù)式住宅， 由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱 銷產(chǎn)品。 躍層式住宅躍層式住宅 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海 的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點是住宅占 有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔 助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶 內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面， 通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，