我國房地產(chǎn)前景分析與對策研究 作者：陳廷海 摘要 我國的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段，隨著我國城市化進程，我國房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持這種高速發(fā)展態(tài)勢。然而，未來能在地產(chǎn)業(yè)立足的地產(chǎn)公司，不再是現(xiàn)在大而全的公司，而應該是現(xiàn)金流充足、負債率極低、規(guī)模不大的更加專業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務分開的地產(chǎn)商。 關鍵詞 房地產(chǎn)風險管理 一、我國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢總體分析 1.我國目前房地產(chǎn)發(fā)展前景判斷 國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。2004年我國人均GDP已達到10502元，已由溫飽邁入小康社會，住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅產(chǎn)業(yè)相應將進入高速增長階段。從消費熱點分析，吃、穿、用、住、行五大物質消費中住、行方面的消費需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費需求還遠遠未被滿足。我國的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段，隨著我國城市化進程，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持這種高速發(fā)展態(tài)勢。 2.未來五年房地產(chǎn)需求量預測 今后一段時期是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的快速發(fā)展時期，也是國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定增長時期，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，將使房地產(chǎn)市場供求關系呈現(xiàn)長期看好的態(tài)勢。在2005年城市可持續(xù)發(fā)展國際會議上，建設部副部長劉志峰公布了我國城市發(fā)展的成績單:1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。年城鎮(zhèn)化水平增長約0.88。2005年我國城市化人口約為5.56億人，城鎮(zhèn)化水平約42.68。假設2010年我國人口達到13.7億，未來五年內(nèi)如果按照市鎮(zhèn)人口占總人口比例年均增加0.7個百分點的保守估計來計算，則2010年時城鎮(zhèn)人口達到6.3267億人，比2005年凈增7667萬人；如果按照年均增加0.9個百分點的樂觀估計來計算，則2010年城鎮(zhèn)人口可達到6.4637億人，比2005年凈增9037萬人。這部分新增人口對住房有迫切需求。由此，可以看出，到2005年，城鎮(zhèn)人口可能增加7667萬人9037萬人。以三人購買一套住房計算，將增加2555萬多套住房3013萬多套住房。以每套70平米計算，共計178850萬平米210910萬平米，以每平米2000元計算，約為3.58萬億元4.22萬億元的潛在市場需求。 二、我國地產(chǎn)業(yè)風險狀況的分析 由以上的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，我國地產(chǎn)業(yè)正處于繁榮并富于潛力的供求關系中，然而另一方面，行業(yè)卻存在許多不容忽視的問題?？v觀我國房地產(chǎn)業(yè)，隨著國家取消福利分房制度，商品房市場豁然打開。住房的需求在短時間內(nèi)突然迸發(fā)，導致地方政府、企業(yè)、個人都投入到了挺進房地產(chǎn)業(yè)的運動中來。一時間內(nèi)買房賣房成為老百姓最為關注的熱門話題。悄無聲息中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國風險最高的行業(yè)。這些風險主要體現(xiàn)在以下幾個方面: 1.房屋價格水平波動幅度大，地區(qū)差別懸殊 2003年之前，全國的房屋銷售價格增幅是很穩(wěn)定的，2002年房屋售價上漲3.7%，2003年上漲4.8%，到了2004年，就出現(xiàn)了加速上揚的趨勢，上漲9.7%。從季度指標看，2003年四個季度的同比增長速度基本在5%左右波動，進入2004年之后增速加快，基本在9%10%左右，最高在2004年第四季度同比達到了10.8%。不過，此次全國房屋售價的抬高，主要是由于局部地區(qū)，特別是東部城市的房價高漲所致。對上海、北京和廣州三大代表性城市進行分析，就更能說明這種地區(qū)差別。分析顯示上海的房地產(chǎn)泡沫嚴重，北京的房地產(chǎn)有部分泡沫，廣州則沒有泡沫存在。 2.我國的政策導向不穩(wěn)定，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù) 從2003年8月12日國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（18號令）提出在國家宏觀調(diào)控政策的總方針中將房地產(chǎn)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一開始，到2004年3月30日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知（即71號令）和2004年12月2日國土資源部下發(fā)的關于開展全國城鎮(zhèn)建設存量用地情況專項調(diào)查工作的緊急通知；從國務院的舊國八條到新國八條；從七部委的新政到關于轉發(fā)（國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知）的通知，國家調(diào)控政策可謂是層出不窮，窮追猛打。 3.投機資金的大量涌入房地產(chǎn) 所謂的投機，是指一些資金購買房屋并不是為了居住目的，而僅僅是作為一種融資和獲利的工具。外來資金大體可以分為三個部分：一是來自溫州等江浙一帶的民間資金；二是外匯投機者作為人民幣升值的賭注，據(jù)不完全統(tǒng)計，2004年1月10月，海外資金通過多種途徑流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元人民幣；三是當?shù)貦C構和居民的資金。眾多的投機性資金，很容易就把地產(chǎn)的價格推到一個虛高的狀態(tài)，從而加大了房地產(chǎn)的風險。 4.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結構很不合理，負債水平很高，非常容易陷入財務困境 從2000年到2004年五年間我國地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額占總資產(chǎn)比例最高在2001年出現(xiàn)，但也只有3.82%。雖然行業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步增長，但同時，平均負債率也處于攀升狀態(tài)。從2000年的57%左右迅速達到2004年的75%（即負債與凈資產(chǎn)的比例約為300%）以上。這種狀況是非常危險的。香港經(jīng)濟學者郎咸平教授認為，未來能在地產(chǎn)業(yè)立足的地產(chǎn)公司，不再是現(xiàn)在大而全的公司，而應該是現(xiàn)金流充足、負債率極低、規(guī)模不大的更加專業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務分開的地產(chǎn)商。 三、應對策略研究 1.政府的調(diào)控政策要盡量避免搞一刀切 為了抑制房價，國家各部委相繼出臺了許多調(diào)控政策，但是由于我國地產(chǎn)過熱的問題 往往只是局部存在，許多政策的實施難免有一刀切的嫌疑。一些全局性的宏觀調(diào)控措施確實發(fā)揮了作用，使泡沫得到了抑制，但這種一刀切產(chǎn)生的負面效果也是嚴重的，實際上是造就了新的風險。 (1)中央及相關部門出臺的政策應該充分考慮到各省區(qū)之間的情況差別 如前文所述，我國上海的泡沫比較嚴重，而北京和廣州并沒有什么泡沫。所以對上海的調(diào)控是必要的，而對北京和廣州實施調(diào)控則大可不必。另外，全國很多地方房地產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展起來，例如西部一些地區(qū)。這些地方非但不需要調(diào)控，反而需要鼓勵發(fā)展和培育房地產(chǎn)行業(yè)。 (2)央行對房屋貸款利率的上調(diào)應該區(qū)分購買群體，避免造成對窮人的打擊 投機商和普通民眾對房貸利率的敏感度是不同的。對于窮人來說，房貸利率調(diào)高的結果只有一個，就是每個月要多付錢，這是明顯的負擔，而不是什么利好消息。對于投機商來說，這零點幾個百分點的升幅無關痛癢。所以調(diào)控政策應該區(qū)分高檔商品房和普通商品房之別。 (3)對于房屋轉讓程序的相關規(guī)定要充分考慮業(yè)主的產(chǎn)權擁有情況 2005年4月上海市房地局下發(fā)的通知中有一條規(guī)定業(yè)主如果要出售房產(chǎn)，必須先把該房產(chǎn)的貸款還清。這個措施難免過于粗糙，它可能堵死了那些正常的房產(chǎn)轉讓，造成房產(chǎn)交易市場的停滯。其實完全可以將買賣種類區(qū)分開來，例如只對擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的居民實施該項政策，以求來對用于投機目的的交易實施打擊。 2.房地產(chǎn)企業(yè)要積極實施風險控制策略 我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，卻幾乎沒有一家在資金規(guī)模和管理水平上能達到國際水平的。風險管理能力的缺失往往是我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋所在。在這方面，香港地區(qū)的經(jīng)驗是非常值得我們學習的。目前，被稱為行業(yè)四大天王的新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長江實業(yè)和恒基兆業(yè)，加上會德豐、信合、太古、九龍倉等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)，使其出現(xiàn)了其他行業(yè)中少見的壟斷局面。這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點就是運用了恰當?shù)娘L險管理策略。這些風險管理最終都可以表現(xiàn)為一點，就是維持較高的現(xiàn)金流和較低的負債率（基本維持在20%左右）。中國內(nèi)地的房地產(chǎn)商的風險意識和管理水平與香港同行相去甚遠，許多公司并沒有意識到問題的嚴重性，對銀行貸款過度依賴，導致債臺高筑、搖搖欲墜，財務風險越積越嚴重。如果這種狀態(tài)繼續(xù)下去，整個行業(yè)必然積重難返。因此，要保持公司和行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，十分必要認真學習香港同行的經(jīng)驗教訓，實施恰當?shù)娘L險管理策略。