我國(guó)住房制度改革問(wèn)題及對(duì)策研究 摘要:改革開放30年來(lái)，我國(guó)住房制度改革取得巨大成就，但隨著住房改革商品化、貨幣化進(jìn)程的不斷加深，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，配套保障房體系不完善等問(wèn)題也相應(yīng)涌現(xiàn)。我國(guó)住房分配制度的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，都面臨十分艱巨的任務(wù)。本文從住房改革制度的歷史視角出發(fā)，并結(jié)合分析樓市現(xiàn)況，對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控，住房制度改革及配套政策體制進(jìn)了研究，并給出了相應(yīng)的建議與對(duì)策。 下載 關(guān)鍵詞:住房制度 改革 住房問(wèn)題 住房保障 一、我國(guó)住房制度改革歷程 (一)住房商品化探索階段 1979年-1987年為住房商品化探索階段，我國(guó)政府進(jìn)行了公房出售和補(bǔ)貼出售住房試點(diǎn)。改革開放前我國(guó)住房市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的供需不足，為解決住房供給這一重要民生問(wèn)題以鄧小平為首的黨中央拉開了住房制度改革的序幕。1980年6月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱，明確提出了住房商品化政策，此后，在對(duì)住房的福利性質(zhì)與商品性質(zhì)的激烈探討下我國(guó)住房商品化進(jìn)程開始了偉大的實(shí)踐。 (二)住房提租改革階段 1987-1992 年為住房提租改革階段，我國(guó)房改重心于1987年移向住房租金層面并運(yùn)用的審慎提租手段。1988年，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案，此文件明確提出用提高住房租金的方法來(lái)改變我國(guó)改善住房失衡的局面，并按房屋成本租金計(jì)租和住房消費(fèi)工資化的方式,對(duì)住房進(jìn)行商品化改革。同時(shí)在1991年的全國(guó)第二次房改工作會(huì)議，國(guó)務(wù)院確立了“租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)”的改革方向，旨在改變住房需求的不合理并以租促進(jìn)售，解決住房分配不公，推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這一期改革解決了一定的住房分配，住房供需失衡問(wèn)題，并且沖破了傳統(tǒng)的住房制度，對(duì)人們的住房福利觀念產(chǎn)生重要影響,但沒有從根本上解決住房分配不公。 (三)住房制度全面改革階段 1993年-1997年為住房制度全面改革階段。國(guó)務(wù)院于1994年下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定旨在實(shí)現(xiàn)住房商品化，形成住房保障性住房體系和商品房體系并行的雙軌住房供應(yīng)機(jī)制，推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代住房制度，并提出了“三改四建”的房改方針。此后個(gè)人開始被允許對(duì)住房進(jìn)行投資建設(shè)。同時(shí)，住房公積金制度開始實(shí)施，居民為政府提供一部分長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房資金，這促進(jìn)了政策性住房金融體系的建立，同時(shí)住房實(shí)物分配的方式開始向按勞分配為主的貨幣工資分配方式轉(zhuǎn)變。政府通過(guò)提供配套資金貸款，一定程度上推動(dòng)了我國(guó)住房金融體系和雙軌制住房體系的發(fā)展。 二、我國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀 近年來(lái),中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅漲速飛快,房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市一般地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫率為295%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上，11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%50%。并且泡沫已經(jīng)從一線城市向二、三線城市蔓延的趨勢(shì)。為解決住房問(wèn)題，十二五期間中共中央提出在五年內(nèi)建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，保障和改善民生。直至2011年9月我國(guó)廉租房，保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套計(jì)劃，已開工986萬(wàn)套，開工率98，預(yù)計(jì)11月份即將完成全面開工計(jì)劃。 目前國(guó)際上判斷房?jī)r(jià)泡沫水平的最重要指標(biāo)是“房?jī)r(jià)-收入比”。按照國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn),發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)-收入比一般在1. 8-5. 5之間,發(fā)展中國(guó)家則為3-6之間。如上圖，我國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)增幅于2002年跨越收入增幅，隨后到05年走低，并于07年末再次急速膨脹高于收入增幅。雖然近些年城鎮(zhèn)居民收入明顯提高，但10大典型城市2001年至2010年間房?jī)r(jià)收入比，除開08年外，基本上也保持逐年上升趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2008年，廈門的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到14.08，北京達(dá)到13.54，深圳達(dá)到13.15，廣州達(dá)到12.09，上海達(dá)到11.25，杭州達(dá)到10.33。 三、我國(guó)住房制度改革的主要問(wèn)題 (一)現(xiàn)階段改革中商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快，價(jià)格未能得到有效控制 對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控應(yīng)從住房需求以及住房供給兩方面來(lái)分析：首先，從住房需求方面看，第一，流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。次貸危機(jī)以來(lái)，政府4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)政策的直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)。住房已經(jīng)成為一種具有投資屬性的投機(jī)金融產(chǎn)品。人們投機(jī)性需求在流動(dòng)性泛濫的背景下急劇膨脹，國(guó)際熱錢的涌入更是對(duì)此推波助瀾。第二，我國(guó)居民住房消費(fèi)觀念的存在誤區(qū)。目前我國(guó)購(gòu)房主體普遍存在消費(fèi)觀是：家庭的穩(wěn)定，居住的安逸是建立在購(gòu)買住房的條件下的。而“居住有其所”，不一定要是“居者買其所”，也可以是“居者租其所”。人們的不成熟的購(gòu)房觀念帶來(lái)了巨大的商品房需求，而商品房需求盲目膨脹便成為了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要因素。其次，從住房供給方面看，第一，城市住宅用地稀缺，政府對(duì)土地壟斷性。我國(guó)對(duì)土地的供應(yīng)為行政審批制，政府嚴(yán)格限制城市用地的開發(fā)。而現(xiàn)階段城市化進(jìn)程，存量住宅供給與住宅需要之間存在著較大的差距，每年住宅建設(shè)用地供給不足。并且政府一家寡頭壟斷性出讓供應(yīng)土地，土地儲(chǔ)備中心代表政府對(duì)土地進(jìn)行的統(tǒng)一儲(chǔ)備、征用、收購(gòu)、出讓。在房地產(chǎn)開發(fā)商和其他用地商充分的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)下，土地價(jià)格持續(xù)上漲。第二，開發(fā)商囤積土地與開發(fā)市場(chǎng)的限制準(zhǔn)入的行為推高了房?jī)r(jià)。嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，這使得城市居民只能購(gòu)買開發(fā)商建造的房屋，而不能自己建造房屋，從而讓開發(fā)商有特權(quán)囤積土地推高房?jī)r(jià)。開發(fā)商壟斷囤積土地和囤積住房，人為減少市場(chǎng)的有效供給，制造供不應(yīng)求的緊張氣氛，推高房?jī)r(jià)。 (二)住房制度改革過(guò)程中難以杜絕尋租現(xiàn)象，導(dǎo)致住房資源分配不平等不公正，引致不可估量交易成本 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)官員尋租最佳場(chǎng)所，也是最能體現(xiàn)人性貪婪與墮落場(chǎng)所之一。房地產(chǎn)商在謀取巨額利也為為一些政府官員帶來(lái)了巨額的灰色收入。開發(fā)商的項(xiàng)目審批經(jīng)費(fèi)是政策上不清晰的灰色地帶，也是房?jī)r(jià)成本的重要來(lái)源。地方政府買地財(cái)政，別且滋生了官商勾結(jié)從土地樓市里淘金的腐敗現(xiàn)實(shí)。據(jù)悉，地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的公開招標(biāo)、拍賣、掛牌銷售，目占房?jī)r(jià)成本比例高達(dá)五分之一，而稅費(fèi)確是銷售額的百分之幾。 (三)無(wú)法建立有效地住房保障體系，中低收入人群，住房夾心層安居問(wèn)題難以解決 “十二五”時(shí)期，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，并于2011年要開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套， 但從我國(guó)住房需求的角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)城鎮(zhèn)低收入家庭基數(shù)較大，約7500萬(wàn)家庭有待得到住房保障，據(jù)預(yù)計(jì)，中國(guó)保障房的供給缺口在5800套左右。并且保障性住房融資渠道較單一，直接導(dǎo)致保障房建設(shè)中存在巨大資金缺口，保障性住房建設(shè)不應(yīng)過(guò)多多依賴政府投資，應(yīng)合理的利用民間企業(yè)和民眾的力量，如利用房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)籌集民間資本，既又助于彌補(bǔ)資金缺口，又能對(duì)住房投機(jī)性需求有所抑制。同時(shí)，保障房的建立涉及不同群體的利益沖突，保障房的建造質(zhì)量受多種政策因素及非政策因素影響，因此保障房制度的實(shí)際效果可能大打折扣。而目前我國(guó)部分地方保障房分配過(guò)程中涉及戶籍歧視，夾心層流動(dòng)人群既沒有足夠得資金購(gòu)買商品房，又得不到應(yīng)有得住房保障，導(dǎo)致社會(huì)出現(xiàn)集體不滿情緒。同時(shí)，被保障的群體如果在保障期內(nèi)已經(jīng)不符合低保條件，應(yīng)予以合理的退出。以戶籍篩選為核心的保障房分配制度以及不完善的保障房進(jìn)入退出機(jī)制，嚴(yán)重有礙保障房分配中公平正義得實(shí)現(xiàn)，也不利于我國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 四、針對(duì)住房市場(chǎng)問(wèn)題的解決方案 (一)制定有效的貨幣政策，抑制住房投機(jī)需求，并改變購(gòu)房者消費(fèi)觀念 央行可以通過(guò)運(yùn)用貨幣工具收緊流通中的貨幣供應(yīng)量，增加房地產(chǎn)開發(fā)商及投機(jī)者的資金機(jī)會(huì)成本。政府可以制定合理政策激勵(lì)銀行業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新，提高銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理能力，減少其可放貸款和信用創(chuàng)造能力，從而減少房貸規(guī)模，并在政策上指引民間企業(yè)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，運(yùn)用綜合手段擴(kuò)大內(nèi)需，建立起內(nèi)生性的消費(fèi)需求拉動(dòng)型增長(zhǎng)模式，調(diào)節(jié)社會(huì)中過(guò)剩的流動(dòng)性為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。完善人民幣匯率機(jī)制，鼓勵(lì)出口企業(yè)“走出去”，轉(zhuǎn)變出口增長(zhǎng)模式，使流動(dòng)性過(guò)剩成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力。 (二)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改變單一的出讓方式土地，改變政府官員的績(jī)效考核制度 政府應(yīng)改調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立合理的土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)制度，再綜合運(yùn)用各種手段對(duì)土地資源的需求和供給進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制。改變單一的土地出讓方式，改變土地出讓中“價(jià)高者得”的模式。如效仿上海、武漢等地的作法，競(jìng)標(biāo)以房?jī)r(jià)最低，地價(jià)不變?yōu)榛A(chǔ)，避免競(jìng)標(biāo)推動(dòng)地價(jià)上漲。并且政府要弱化投標(biāo)價(jià)格比重，綜合投標(biāo)者建筑周期，建筑質(zhì)量，建筑效率，及外部性建筑收益來(lái)定中標(biāo)商。 針對(duì)住房制度改革過(guò)程中的尋租現(xiàn)象，中央必須加強(qiáng)對(duì)土地、房地產(chǎn)審批、開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，對(duì)官商勾結(jié)的腐敗現(xiàn)象施以嚴(yán)厲打擊，將政府審批工作過(guò)程公開化透明化，并制定一些特殊的績(jī)效考核制度。 參考文獻(xiàn)： 王洪彬.當(dāng)前高房?jī)r(jià)成因分析及應(yīng)對(duì)J. 人民論壇. 2011(02) 孔凡文,劉亞臣.我國(guó)住房制度改革30年來(lái)的得與失J. 改革與戰(zhàn)略. 2011(04) 楊麗.我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)踐及成效研究D. 中南民族大學(xué).2007 任慶亮,周璞.我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革歷程與思考J. 華中師范大學(xué)研究生學(xué)報(bào). 2011(01) 劉穎.中國(guó)廉租住房制度創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析D. 四川大學(xué).2006 張遠(yuǎn)索,張占錄,姜志法.從房?jī)r(jià)變化看我國(guó)住房改革歷程與政策走向J. 價(jià)格理論與實(shí)踐. 2011(02) 張斌彬.我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的尋租經(jīng)濟(jì)學(xué)分析D. 東北財(cái)經(jīng)大學(xué).2007 陳宜明.房?jī)r(jià)上漲的成因分析及保障居民住房之對(duì)策J. 經(jīng)濟(jì)師. 2010(03) 余夢(mèng)佳,唐軍榮.我國(guó)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的原因分析與對(duì)策探討J. 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版). 2011(01) 孫波.中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)J. 學(xué)術(shù)交流. 2010(04) 張?jiān)婄?張洪.土地出讓政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析以35個(gè)大中城市為例J. 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