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1、土地征用與房屋拆遷管理法律制度,資料建設(shè)部2002年18月份受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題占83.7%。投訴和上訪披露的問題多集中在法律意識(shí)薄、形象工程多上面。另據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2002年17月份，全國因房屋拆除引發(fā)三級(jí)以上事故共5起，造成26人死亡，16人受傷。,2012年11月21日下午，位于浙江溫嶺火車站前未開通的大道上，四間樓房巍然矗立在路中間，其中兩間還住著居民。盡管路還沒有正式開通，但是有一些車輛經(jīng)過，都得繞著房子通行。據(jù)了解，中間兩間為同一戶人家，屬溫嶺市大溪鎮(zhèn)下洋張村。有兩間住

2、戶已同意拆遷，考慮中間兩間住戶安全，遂沒有全部拆除。據(jù)附近居民稱，住戶因補(bǔ)貼的錢未能達(dá)到他們的要求，沒有簽署拆遷同意書。,案例 重慶“史上最牛釘子戶” （4年） （曝光在2007年3月全國“兩會(huì)”圓滿結(jié)束并通過了物權(quán)法）,唐福珍因拆遷自焚事件（200911）,自焚當(dāng)天 房子即被拆除,上海最牛釘子戶,南寧最牛釘子戶,中國最貴釘子戶（深圳）：1997年120萬建，2007年獲賠1258萬后開始搬家 ，據(jù)說最后拿到1700萬（建筑面積779.81平方米，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)1.6萬元/平方米）,廣州釘子戶,北京（海淀）釘子戶,華盛頓的釘子戶,物權(quán)法對(duì)房屋拆遷的影響,中華人民共和國物權(quán)法已由中華人民共和國第十屆

3、全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。作為第一部有“拆遷”二字的法律，不僅彌補(bǔ)了房屋拆遷制度沒有法律層面上直接規(guī)定的缺陷，而且在十個(gè)重要原則上給拆遷制度定了調(diào)，其影響已經(jīng)并正在顯現(xiàn)。 物權(quán)法明確了法律對(duì)被拆遷人私有物權(quán)實(shí)行保護(hù)，對(duì)拆遷中侵害被拆遷人物權(quán)的行為進(jìn)行了禁止，強(qiáng)調(diào)要確保被征收人（拆遷人）的社會(huì)保障和居住條件，因而增大了拆遷實(shí)施難度。,教學(xué)目的,了解土地征用與房屋拆遷管理法律制度的發(fā)展概況； 熟悉土地征用與城市房屋拆遷的概念與原則； 掌握土地征用的審批權(quán)限、土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、城市房屋拆遷的方式； 重點(diǎn)掌握土地征用與城市房屋拆遷的程序、補(bǔ)償

4、和安置的有關(guān)規(guī)定。,5.1 土地征用,無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是其他項(xiàng)目的建設(shè)，首先解決土地使用權(quán)問題。 土地征用和房屋拆遷是土地使用者在獲得土地使用權(quán)的過程中經(jīng)常遇到的問題，也是房地產(chǎn)管理立法必須解決的問題。,？,一、土地征用,土地征用是指國家為了社會(huì)公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男姓袨椤?特征： 法律關(guān)系主體雙方是特定的，征用方是國家，被征用方是所征土地使用者，即農(nóng)民集體； 強(qiáng)制性； 補(bǔ)償性； 土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。,申請(qǐng)用地 受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件 審批用地 征地實(shí)施 簽發(fā)用地證書 征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理 辦

5、理土地使用證,二、 土地征用程序及審批權(quán)限,建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明和圖件，向土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地，同時(shí)填寫建設(shè)用地申請(qǐng)表，并附下列材料： （1）建設(shè)單位依法設(shè)立的有關(guān)證明； （2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件； （3）土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告； （4）初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)材料； （5）建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖； （6）占有耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案； （7）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告； （8）提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告。,土地征用程序-申請(qǐng)用地

6、,經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施。 （1）征地公告。公告的內(nèi)容包括：批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)、文號(hào)、土地用途、范圍、面積、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋?（2）支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)； （3）安置農(nóng)業(yè)人口； （4）征收用地單位的費(fèi)稅； （5）協(xié)調(diào)征地爭(zhēng)議。,土地征用程序-征地實(shí)施,土地管理法第四十五條明確規(guī)定，因建設(shè)需要征用屬于集體所有的土地的，必須按以下批準(zhǔn)權(quán)限，由省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并對(duì)兩級(jí)政府的征地審批權(quán)限作了明確的劃分： （1）征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。 （2）征用基本農(nóng)

7、田以外的耕地在35公頃以下的，其他土地在70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。,土地征用審批權(quán)限,三、土地征用的補(bǔ)償,我國土地管理法第四十七條明確規(guī)定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！?1、 征地補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)是國家建設(shè)征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地單位所受的損失而向其支付的款項(xiàng)。一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)以及新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 說明:我國的征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)農(nóng)民在被征用之土地上長期投資、投工的補(bǔ)償，而非土地的價(jià)格；而在那些實(shí)行土地私有制的國家，征用土地補(bǔ)償?shù)幕緝?nèi)容是地價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于確定補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)各國不盡相同，一般是按土地的市

8、場(chǎng)價(jià)格來計(jì)算，也有的國家是按法定標(biāo)準(zhǔn)來確定。我國屬于后者，即按法定標(biāo)準(zhǔn)來確定。,征地補(bǔ)償費(fèi)是根據(jù)被征用土地的原用途按照法定標(biāo)準(zhǔn)來確定的： 1、土地補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)土地管理法第四十七條的規(guī)定： 征用耕地的，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍10倍； 征用其他土地的，按照各省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （其他非耕地2畝折算為1畝，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外，市區(qū)內(nèi)的耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值由市人民政府統(tǒng)一確定；市區(qū)外的耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值由區(qū)縣（自治縣、市）人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定；經(jīng)縣級(jí)以上人民政府劃定的菜地、糧食制種地、專用魚池被征用前3年平均年產(chǎn)值按耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的1.2

9、倍到1.5倍計(jì)算）重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,四、征地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),按省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 地上建筑物補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有權(quán)證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算。青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際種植面積計(jì)算。重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地成片栽種的一般樹木，按糧食類青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)。 零星栽種的一般樹木按實(shí)補(bǔ)償。 果園、茶園、桑園、苗圃、花園按當(dāng)?shù)馗厍?年平均年產(chǎn)值的1.2至1.5倍計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)。 對(duì)珍稀名貴樹木，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),下列地上建（構(gòu)）筑物、青苗不予補(bǔ)償： （

10、一）不具有土地使用權(quán)屬證書和農(nóng)村房屋所有權(quán)證的房屋和其他建（構(gòu)）筑物； （二）政府征地批文下達(dá)之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建（構(gòu)）筑物； （三）超過批準(zhǔn)使用期限或雖未確定使用期限但已使用2年以上的臨時(shí)用地上的建（構(gòu)）筑物； （四）非法占用集體上地修建的建（構(gòu)）筑物； （五）大自然野生雜叢。 重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),3、新菜地開發(fā)建設(shè)基金,征用郊區(qū)的菜地， 除了給予土地補(bǔ)償費(fèi)外， 用地單位還應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 （新菜地，是指城市（不含縣城、建制鎮(zhèn)的工礦區(qū)）郊區(qū)，為供應(yīng)城市居民吃菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。

11、 新菜地開發(fā)基金是指國家為保證城市人民生活需要，向被批準(zhǔn)使用城市郊區(qū)的用地單位征收的一種建設(shè)基金。它是在征地單位向原土地所有者繳納的征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上建設(shè)物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用外，用地單位按規(guī)定向國家繳納的一項(xiàng)特殊用地費(fèi)用。 ）,五、安置補(bǔ)助費(fèi),征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的4倍6倍。（每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍 ） 征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 由省、自 治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 按此標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安

12、置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。 征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。,土地管理法實(shí)施條例第二十六條 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。 征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)

13、發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。 市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。,土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬,征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的住房在征地拆遷范圍以外的，不拆遷、不補(bǔ)償、不安置。但應(yīng)根據(jù)集體土地使用權(quán)屬證書確定的宅基地面積，按所在地耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的1至2倍，向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一次性支付征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員占用宅基地綜合補(bǔ)償費(fèi)。,土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬,我國現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償制度存在缺陷,(1)補(bǔ)償范圍過窄； (2)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低； (3)補(bǔ)償分配不合理。 適當(dāng)補(bǔ)償 考慮的側(cè)重點(diǎn)在于彌補(bǔ)被征收人所受經(jīng)濟(jì)上的損失，其他期待利益、營業(yè)、失業(yè)的損失及

14、生活環(huán)境變遷或精神上的損失等，均不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。,一、城市房屋拆遷的概念： 是指在城市開發(fā)中的舊城改造過程中，依據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而實(shí)施的依法拆除房屋，并給予適當(dāng)補(bǔ)償和安置的行為。,2 房屋拆遷,1991年3月22日國務(wù)院頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例， 2001年6月13日，國務(wù)院頒布第305號(hào)令，發(fā)布新的城市房 屋拆遷管理?xiàng)l例，并于2001年11月1日正式實(shí)施(以下簡(jiǎn)稱 拆遷條例)。,二、基本規(guī)范,拆遷條例規(guī)定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個(gè)方面。 一是地域范圍，主要是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。 二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其附屬物 。 三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。,三、拆遷

15、范圍,四、房屋拆遷的原則,（1）服從國家利益的原則。 （2）符合城市規(guī)劃的原則 （3）保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。 （4）有利城市舊區(qū)改造的原則 。 （5）誰拆遷、誰負(fù)責(zé)補(bǔ)償原則。,任何單位和個(gè)人因自身建設(shè)或接受委托實(shí)施房屋拆遷行為，都必須持國家法律規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)其審批核準(zhǔn)后發(fā)給房屋拆遷許可證，方可進(jìn)行房屋拆遷。 自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起三個(gè)月內(nèi)未實(shí)施拆遷的，房屋拆遷許可證自行失效，因不可抗力因素造成延期拆遷的除外。重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 ,五、房屋拆遷許可,（一）拆遷相關(guān)主體,拆遷管理人：建設(shè)行政主管部門 拆遷人

16、：取得房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人 與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體：使用權(quán)人和抵、 押權(quán)人 拆遷單位：受委托實(shí)際進(jìn)行拆遷的單位,（一）拆遷相關(guān)主體,拆遷管理人：建設(shè)行政主管部門 拆遷人：取得房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人 與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體：使用權(quán)人和抵、 押權(quán)人 拆遷單位：受委托實(shí)際進(jìn)行拆遷的單位,（二）房屋拆遷主管部門的權(quán)利和義務(wù),縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門，如工商、公安、規(guī)劃、司法、文 化、環(huán)境等行政主管部門等，是拆遷的協(xié)管部門，其在拆遷管理中的職 責(zé)是依照拆遷條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順 利進(jìn)行。 縣級(jí)以上人民政府土地行

17、政主管部門(包括國務(wù)院土地行政主管部門) 應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地 管理工作。 房屋拆遷許可證是房屋拆遷主管部門發(fā)給( )的拆遷憑證。 A房地產(chǎn)管理部門 B被拆遷人 C房屋拆遷申請(qǐng)人 D具 有房屋拆遷資格的單位 答案：C 解析：根據(jù)題意，房地產(chǎn)管理部門、被拆遷人都不是拆遷的實(shí)施部 門，不應(yīng)選擇；至于具有房屋拆遷資格的單位如果不申請(qǐng)，房屋拆遷管 理部門是不會(huì)發(fā)放房屋拆遷許可證的，因此只有C是對(duì)的。,一、城市房屋拆遷的方式： 政府統(tǒng)一拆遷 委托拆遷 自行拆遷,3 房屋拆遷方式和程序,二、城市房屋拆遷的程序：,申請(qǐng)和批準(zhǔn) 組織房屋拆遷 發(fā)布房屋拆遷公告 簽署拆遷

18、協(xié)議 動(dòng)遷 復(fù)查、備案,（一）提出拆遷申請(qǐng),城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第7條第1款規(guī)定了拆遷房屋的單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料： 1建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 4拆遷計(jì)劃和拆遷方案 5辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明,審查的內(nèi)容如下： 1）本條規(guī)定的必備材料是否齊全、有效； 2）拆遷范圍與批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍是否一致； 3）拆遷補(bǔ)償安置方案是否符合拆遷政策，內(nèi)容是否完善； 4）拆遷期限的設(shè)立是否合理； 5）拆遷計(jì)劃是否可行； 6）拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除的房屋，對(duì)不能或不宜拆除的房

19、屋采取何種保護(hù)措施； 7）拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)、戶籍是否明確，對(duì)不明確的是否有了妥善的補(bǔ)償安置方案； 8）拆遷補(bǔ)償安置資金是否落實(shí)、到位； 9）安置地點(diǎn)和房源是否落實(shí)，用于拆遷安置的住房是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等。,（二）房屋拆遷審批,拆遷管理?xiàng)l例第8條規(guī)定：房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以拆遷公告的形式予以公布。 房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。因此，拆遷公告是由房屋拆遷管理部門公布的告知性的文書，其公告內(nèi)容應(yīng)該與拆遷許可證中載明的內(nèi)容相一致。,（三）房屋拆遷公告,1、特征 1）平等性，

20、表現(xiàn)為主體地位平等； 2）內(nèi)容具有雙重性，是補(bǔ)償和安置的結(jié)合； 3）行政干預(yù)性，當(dāng)事人應(yīng)該達(dá)成協(xié)議，如果不能達(dá)成的，則由房屋拆遷管理機(jī)關(guān)來裁決。,（四）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)訂立，其簽訂必須采用書面形式，內(nèi)容必須符合有關(guān)法律規(guī)定。其主要條款包括： 1）補(bǔ)償形式，作價(jià)補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)交換，一次性安置還是臨時(shí)過渡； 2）補(bǔ)償金額，包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款、安置款（一般按月計(jì)算）、搬家費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)龋?3）安置面積； 4）安置地點(diǎn)； 5）搬遷過渡方式； 6）過渡期限； 7）違約責(zé)任； 8）當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。,2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要條

21、款,1 拆遷期限 2 拆遷的執(zhí)行 3 被拆遷人的禁止行為 城市 房 屋拆遷 管理 條 例 第 條 的 規(guī) 定 ： “ 拆遷 范 圍 確 定 后 ， 拆遷 范圍 內(nèi) 的 單 位和個(gè)人 ， 不得進(jìn) 行下 列 活 動(dòng) ：（ ） 新 建 、 擴(kuò) 建 、 改 建 房 屋 。 （ ） 改變房 屋 和 土 地 用 途 。 （ ） 租賃 房 屋 。 房 屋拆遷 管理 部 門 應(yīng)當(dāng) 就 前 款 所 列 事 項(xiàng) ， 書面 通 知 有 關(guān) 部 門 暫 停 辦 理 相 關(guān) 手 續(xù) 。 暫 停 辦 理的書面 通 知應(yīng)當(dāng) 載 明 暫 停 期 限 。暫 停 期 限 最 長不得 超 過 年 ； 拆遷 人 需 要 延 長 暫

22、停 期 限 的 ， 必須 經(jīng) 房 屋拆遷 管理 部 門 批 準(zhǔn) ， 延 長 暫 停 期 限 不得 超 過 年 ?！?4 拒絕搬遷的處理,（五）拆遷實(shí)施,4 房屋拆遷的補(bǔ)償和安置,房屋拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人補(bǔ)償其因房屋及其附屬物被拆除所受的損失。 一、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷人，即被拆遷房屋的所有人，包括房屋代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。 拆遷條例規(guī)定的所有權(quán)人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代 管人，即私房的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權(quán)代 理人。另一種是國家授權(quán)的國家房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn) 管理局。,拆遷補(bǔ)償

23、的范圍是被拆除的房屋及其附屬物。 1拆除違章建筑不予補(bǔ)償 2拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償,二、拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?三、拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。 “等因素”包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。 對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實(shí)行征地統(tǒng)籌費(fèi)調(diào)劑使用辦法。統(tǒng)籌費(fèi)由區(qū)縣（自治縣、市）人民政府按市區(qū)每畝3000元，其他區(qū)縣（自治縣、市）每畝2000元的標(biāo)準(zhǔn)向建設(shè)用地單位收取，專項(xiàng)用于征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置的統(tǒng)籌調(diào)劑。,1

24、、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。 2、貨幣補(bǔ)償 所謂貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。 3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合 產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆遷人部分采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、部分采取作價(jià)補(bǔ)償。,四、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?作價(jià)補(bǔ)償,采取作價(jià)補(bǔ)償?shù)模?應(yīng)由房屋所在地的法定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)

25、予以評(píng)估， 公正合理地確定作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。 第二十四條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。,特殊情況下的拆遷補(bǔ)償,公益事業(yè)房屋及其附屬物 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。 租賃房屋 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。 被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租

26、人重新訂立房屋租賃合同,特殊情況下的拆遷補(bǔ)償,產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 設(shè)有抵押權(quán)的房屋 擔(dān)保法 第四十九條第三款則規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存?！?所謂拆遷安置，是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。 1.房屋拆遷安置的原則： 誰拆遷誰安置的原則 安置相當(dāng)?shù)脑瓌t 安置與補(bǔ)償相分離的原則 2. 拆遷安置的方式有兩種： 一步到位的安置， 即

27、由拆遷人對(duì)被拆除房屋使用人一次性解決安置用房； 兩步到位的安置， 即由房屋使用人先以周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過渡， 緩期解決正式安置用房。 由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房 由被安置人自尋房屋自行過渡， 雙方應(yīng)在協(xié)議中明確過渡期限。,五、拆遷安置,3. 拆遷安置的地點(diǎn)亦有兩種： 原地安置 異地安置 拆遷條例 規(guī)定：“對(duì)從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人， 可以適當(dāng)增加安置面積?！?4、拆遷安置的對(duì)象,被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營業(yè)執(zhí)照或者正式辦公的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位。 拆遷條例規(guī)定，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)，使用人要求拆遷人給予安置是使用

28、人的法定權(quán)利。 拆遷安置的對(duì)象分為兩種：一是指公民；二是指法人。 拆遷人對(duì)房屋使用人的安置，可以實(shí)行臨時(shí)安置和長期安置。 臨時(shí)安置是指在一次安置有困難時(shí)，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時(shí)過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費(fèi)的一種安置辦法。 長期安置包括易地安置和原地長期安置,拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)以被拆遷房屋的面積作為計(jì)算依據(jù)。按照被拆除房屋是住宅還是非住宅， 拆遷安置的面積有所區(qū)別： （ 1 ） 拆除非住宅房屋， 如工商企業(yè)用 房、 辦公用房、 倉庫用房等根據(jù)原建筑面積安置。 （ 2 ） 拆除住宅房屋， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按照原建筑面積， 也可

29、按照原使用面積或原居住面積安置； 對(duì)依原居住面積有困難的被拆除房屋使用人， 可適當(dāng)增加安置面積。 （3） 住房安置可以采取統(tǒng)建優(yōu)惠購房、貨幣安置住房、自建住房等方式，按每人17至20平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)予以安置。重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,5、 拆遷安置的面積標(biāo)準(zhǔn),因戶型設(shè)計(jì)限制，住房安置對(duì)象所購的安置房，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)5平方米以內(nèi)的部分，按建安造價(jià)的50購買；超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)5平方米以上的部分按綜合造價(jià)購買，但建設(shè)用地預(yù)辦通知書下達(dá)后離婚分戶的住房安置對(duì)象所購的安置房，超過當(dāng)?shù)貐^(qū)縣（自治縣、市）人民政府規(guī)定的住房安置標(biāo)準(zhǔn)的部分，按綜合造價(jià)購買。 因戶型設(shè)計(jì)限制，購買安置房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，不足部分由住房

30、安置方按建安造價(jià)補(bǔ)償給被安置人。, 第二十五條 住房安置對(duì)象已婚未育的，優(yōu)惠購房時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)鲑?個(gè)自然間的住房，其價(jià)格按安置房建安造價(jià)的50計(jì)算。 住房安置對(duì)象的配偶或未成年子女為城鎮(zhèn)戶口，經(jīng)審核在他處確無住房并長期與配偶或父母居住在征地拆遷范圍內(nèi)的，優(yōu)惠購房時(shí)，可申請(qǐng)按建安造價(jià)的50購買1個(gè)自然間的住房，與原戶主合并安置。 政府征地公告之日前因法定婚姻關(guān)系或撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系遷入人員、正常出生人員，作為人員安置和住房安置對(duì)象。 在政府批準(zhǔn)征用土地之日前，長期居住在征地拆遷范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)人員，具有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證且城鎮(zhèn)確無住房的被拆遷人，經(jīng)住房安置方審核同意后，可申請(qǐng)按本辦法規(guī)定的住房安

31、置標(biāo)準(zhǔn)按建安造價(jià)的50優(yōu)惠購買住房。,第二十六條 住房安置對(duì)象選擇貨幣安置住房方式的，土地行政主管部門應(yīng)與安置對(duì)象簽訂貨幣安置住房合同，一次性結(jié)算貨幣安置款。 貨幣安置款額等于貨幣安置住房合同履行時(shí)，征地拆遷范圍相鄰經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)與土地征用時(shí)磚墻（條石）預(yù)制蓋房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之差乘以當(dāng)?shù)貐^(qū)縣（自治縣、市）人民政府根據(jù)本辦法確定的應(yīng)安置房建筑面積。,第二十七條 無條件集中統(tǒng)一修建安置房的，區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門應(yīng)按照同級(jí)人民政府依據(jù)本辦法確定的應(yīng)安置房建筑百積標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民住宅平均建安造價(jià)予以補(bǔ)助，并按照規(guī)劃管理要求和當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民修建住宅用地標(biāo)準(zhǔn)劃給宅基地，由住房安置對(duì)象自建

32、住房。 第二十八條 戶口分別在2個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的夫妻為同批住房安置對(duì)象的，合并為1戶安置住房。 住房安置對(duì)象在2個(gè)或2個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建有住房的，在征地拆遷時(shí)只安置1次住房。,重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,6、 拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)分類,搬家補(bǔ)助費(fèi) 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi),被征地單位（不含被征地的村民住戶）的水、電設(shè)施按實(shí)際安裝費(fèi)用補(bǔ)償。水利工程補(bǔ)償，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 被拆遷企業(yè)的搬遷損失費(fèi)（含設(shè)備搬遷損耗、停工損失及搬遷費(fèi)）按所搬遷設(shè)備折舊后凈值的15至20計(jì)算。 有線廣播線路、閉路電視線路，天然氣安裝按實(shí)際安裝費(fèi)用補(bǔ)償。電話移裝按電信部門規(guī)定的移機(jī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。被拆除房屋的

33、裝飾物，由所有人自行拆除，不予補(bǔ)償；不能自行拆除的，給予適當(dāng)補(bǔ)償。,在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶一次性計(jì)發(fā)，3人以下（含3人）每戶不超過300元，3人以上每戶不超過500元。臨時(shí)過渡戶按2次計(jì)發(fā)。 因建設(shè)需要，被拆遷戶須提前搬遷過渡的，從過渡之日起以批準(zhǔn)征地時(shí)的在籍戶口為準(zhǔn)，發(fā)給搬遷過渡費(fèi)或搬遷補(bǔ)助費(fèi)。屬統(tǒng)建優(yōu)惠購房安置的，按實(shí)際過渡時(shí)間計(jì)算，每人每月發(fā)給80至100元搬遷過渡費(fèi)；屬貨幣安置住房，自建住房的，每人一次性發(fā)給1000元搬遷補(bǔ)助費(fèi)。,http:/ 000元?，F(xiàn)張某有一營業(yè)房需要拆遷，該營業(yè)面積35平方米，評(píng)估價(jià)4 500元平方米，有3個(gè)從業(yè)人員，停產(chǎn)停業(yè)損失按每人每月

34、917元計(jì)算，停產(chǎn)停業(yè)一個(gè)半月，另外天然氣補(bǔ)償按每戶3200元計(jì)算，電話移機(jī)按每部58元計(jì)算。問：如果產(chǎn)權(quán)人張某要求貨幣補(bǔ)償，可以拿多少補(bǔ)償金？,【問題解答】,（1）被拆除房屋的補(bǔ)償金額： 35平方米4500元平方米1.1=173250元。 （2）停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)： 917元/人.月3人1.5月=4126.5元。 （3）搬家獎(jiǎng)勵(lì)每戶5000元。 （4）天然氣每戶3200元。 （5）電話移機(jī)一部58元。 所以，張某可以拿185 634.5元。,案例,吳某租用的私房受了火災(zāi)，吳某全家急需住房。恰巧吳某的同事張某正需錢用，愿意把自已的兩間平房賣給吳某，雙方訂立了專賣協(xié)議。約定吳某向張某支付房?jī)r(jià)款6000元，張某將兩間平房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于吳某。雙方到房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)時(shí)，房產(chǎn)部門因故當(dāng)天不辦公。因此雙方商定，吳某先付款6000元，張某把房交付吳某居住，以后另定時(shí)間補(bǔ)辦過戶手續(xù)。在之后的一年中，吳某多次找張某同去辦理過戶手續(xù)，張某一直以各種理由拒絕。吳某入住該房一年后，該房被市政府劃入拆遷范圍，由某開發(fā)公司負(fù)責(zé)拆遷。吳、張二人均要求與開發(fā)公司簽訂拆遷協(xié)議。請(qǐng)問 此案應(yīng)如何處理。,