房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務,圣 才 財 務 SANT & TALENT,2019/11/16,1,厚積薄發(fā)，成會計英才,第一模塊：會計科目設置與稅種,一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務范圍與特點 業(yè)務種類 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃 房屋的開發(fā)、銷售與出租 住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房 辦公樓 其他建筑物、附著物等配套設施 代建工程 周轉(zhuǎn)房 業(yè)務特點 開發(fā)周期長 風險高 產(chǎn)品為不動產(chǎn)，位置固定 投資額大 單價高 產(chǎn)品具有多樣性,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,2,二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務流程,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,3,公司注冊,獲取土地使用權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)與建設,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),持有房地產(chǎn),三、房地產(chǎn)會計核算體系與科目設置, 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的演進 1983年底前 基本建設簡易會計制度 1984.1.1 1988年底 國營建設單位會計制度 - - 會計科目和會計報表 1989.1.1 國營城市綜合開發(fā)企業(yè)會計制度 - - 會計科目和會計報表 1992 企業(yè)會計準則和企業(yè)財務通 則，分行業(yè)會計制度與分行業(yè) 財務制度即兩則兩制 1993.1.7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 1998.1.27 股份有限公司會計制度 - - 會計科目和會計報表,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,4, 2001.1.1 企業(yè)會計制度, 2006.2.25 基本會計準則及38項具體準則 目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是企業(yè)會計準則 （2006）、企業(yè)會計制度或房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)會計制度。 房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設置 除會計準則中一般規(guī)定性會計科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點，開設以下會計科目：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,5,一、存貨類, 材料采購 在途材料 原材料 材料成本差異 開發(fā)產(chǎn)品 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 委托加工物資 周轉(zhuǎn)房 二、非流動資產(chǎn)類 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,6, 投資性房地產(chǎn)減值準備, 長期應收款 在建工程 工程物資 三、成本類 開發(fā)成本 開發(fā)間接費用 工程施工 工程結(jié)算 四、兩個成本類二級明細科目 成本類兩個重要科目必須進行詳細的明細核算，歸 集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,7,房屋開發(fā)成本- - -土地征用及拆遷補償費,- - -前期工程費 - - - 基礎設施費 - - - 建筑安裝工程費 - - - 公共配套設施費 - - - 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費 - - - 人工費 - - - 折舊費 - - - 辦公費 - - - 水電費 - - - 勞保費 - - - 其他,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,8,房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率,一、主要稅種 營業(yè)稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅 印花稅 契稅 城建稅 教育費附加與河道管理費,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,9,二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各階段納稅稅種與稅率,第一階段：企業(yè)設立階段 稅種計算依據(jù) 1.權(quán)利與許可證照 5元/件 2.記錄資金的賬簿 (實收資本印花稅 +資本公積)*0.5,其他5元/件 3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同, 合同金額的0.5 契稅 1. 自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營，免稅 2.接受以土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資。 按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋 買賣價的3%- -5%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,10,第二階段：獲取土地階段,稅種 計算依據(jù) 印花稅 同上 契稅 同上 耕地占用稅 1.獲取土地使用權(quán)，符 合耕地條件的，根據(jù)面 積和稅額一次性繳納； 2.不合條件，不繳納。 第三階段：開發(fā)建設階段,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,11,稅種 計算依據(jù),印花稅 據(jù)各類合同的0.3-0.5 城鎮(zhèn)土地使用稅 從取得的紅線圖次月起， 據(jù)實際占用面積與定額 稅率計算 第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段 稅種 計算依據(jù) 營業(yè)稅 5% 城建稅 7%、5%、1%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,12,教育費附加 營業(yè)稅的3%,土地增值稅 查賬征收：1.項目全部 竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)收入，預征；2.待項 目全部竣工且辦理結(jié)算 后進行清算，多退少補 核定征收 印花稅 同上 企業(yè)所得稅 查賬征收：1.銷售未完工 產(chǎn)品取得收入，按預計 計稅毛利率，計算毛利額，,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,13,項目完工后計算實際毛利，,調(diào)整以前毛利合并到其他 項目計入當年損益計算納稅 2.銷售完工。稅率25% 核定征收 印花稅 同上 第五階段：房產(chǎn)持有階段,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,14,稅種 計算依據(jù),營業(yè)稅 租金的5% 城建稅 7%、5%、1% 教育費附加 營業(yè)稅的3% 城鎮(zhèn)土地使用稅 同上 房產(chǎn)稅 自用：計稅余值 *1.2% 出租：租金的12%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,15,第二模塊：企業(yè)設立階段的會計核算與納稅計算,自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務特點， 系統(tǒng)講解各階段的實務案例。在講解案例前， 請先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標桿企業(yè)- 萬 科2010年的年報。 之后，我們將系統(tǒng)講解案例：設立階段 獲取土地階段 開發(fā)與建設階段 轉(zhuǎn) 讓與銷售階段 持有階段 投資性房 地產(chǎn) 合作開發(fā)房地產(chǎn) 利潤形成與 分配 所得稅匯算階段 納稅籌劃,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,16,一、公司注冊法規(guī)要求與出資方式, 房地產(chǎn)企業(yè)注冊成立是需滿足以下法規(guī) 公司法 城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 出資方式 貨幣出資 30%的注冊資金 非貨幣財產(chǎn) 實物 知識產(chǎn)權(quán) 非專利技術 工業(yè)產(chǎn)權(quán) 土地使用權(quán),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,17,非貨幣出資的程序：,如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦 理： 房地產(chǎn)資質(zhì)：1、2、3、4共四個等級，經(jīng)營范 圍，資質(zhì)年檢,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,18,貨幣出資,公司注冊成立,財產(chǎn)評估,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),審計驗資,營業(yè)執(zhí)照變更,二、設立階段納稅案例,案例一：上海發(fā)達房地產(chǎn)公司于2012年1月1日 設立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金5000萬， 其中2000萬為甲股東以土地使用權(quán)出資。會計 開設賬本10個，總賬記賬資金，其他明細賬本 與日記賬9個，于1月31日獲取營業(yè)執(zhí)照。此外 ，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個。印花 稅一共繳納多少？（契稅在下章） 答案：（5000 萬+2000萬）*0.5+(9+1+2)*5 元=35000+60=35060元,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,19,三、設立階段賬務處理案例,此階段涉及到資本投入和前期開辦費賬務： 案例二：上海發(fā)達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司由 甲、乙兩個公司和張凱個人共三個股東投資設 立，三股東分別持股比例為50%、30%、20% 。2012年1月1日，三個股東以貨幣資金一次性 繳足款項，工商已辦好營業(yè)執(zhí)照。 財務程序：先在銀行開立臨時驗資戶，股東一 將出資款存入臨時賬戶，會計師事務所審計驗 資，根據(jù)驗資報告和公司章程等工商注冊。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,20,開立臨時驗資戶：,DR: 銀行存款- -驗資戶 10 000 000 CR:實收資本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000 - - 張凱 2 000 000 原始憑證：現(xiàn)金繳款單、銀行進賬單、公司章程等 基本戶開好后臨時驗資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶： DR: 銀行存款- -工商銀行8976 10 000 000 CR:銀行存款- -驗資戶 10 000 000 原始憑證：銀行轉(zhuǎn)賬憑證、驗資報告復印件等,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,21,案例三：發(fā)行股票融資,長虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股20 000 000股，每股面值為1元，發(fā)行價格為6元。股 款120 000 000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā) 生的相關稅費60 000元。如何處理此筆業(yè)務？ 解析：計入股本金額20 000 000*1=20 000 000 元，計入資本公積的金額= （6-1）*20 000 000-60 000=99 940 000元 DR:銀行存款-*銀行 119 940 000 CR: 股本- -普通股 20 000 000 資本公積- -股本溢價 99 940 000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,22,案例三：以貨幣與實物財產(chǎn)混合出資,甲、乙、丙三公司共同出資設立東方房地產(chǎn)有 限責任公司，注冊資本10 000 000元，甲、乙 以貨幣出資，丙以設備出資，該設備的公允價 值為2 100 000元。2011年9月20日，東方房地 產(chǎn)公司如期收到個投資者一次性繳足的款項， 丙于2011年5月6日辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做 賬？ 解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時驗資 戶，根據(jù)銀行進賬單與會計師事務所向銀行詢證后出具的驗資 報告：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,23,DR:銀行存款- -銀行 8 000 000 CR: 實收資本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000,第二步：1.聘請資產(chǎn)評估事務所評估資產(chǎn) 2.辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù) 3.財產(chǎn)清單 DR: 固定資產(chǎn) - - -設備 2 100 000 CR: 實收資本 - - -丙公司 2 000 000 資本公積 - - - 資本溢價 100 000 案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,24,甲、乙、丙三家公司共同出資設立一房地產(chǎn)公司，注冊資金10 000 000元，甲、乙、丙持股,比例分別為50%、30%、20%。甲以土地使用 權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價值為5 000 000元 ，乙、丙以貨幣資金出。2011年3月20日，新 注冊的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨 幣資金出資，甲公司于2011年5月6日辦理了財 產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 解析：第一步：乙、丙貨幣出資 DR: 銀行存款- -銀行 5 000 000 CR:實收資本- -乙公司 3 000 000 - -丙公司 2 000 000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,25,第二步：土地使用權(quán)出資,DR: 開發(fā)成本 - -土地開發(fā) 5 000 000 CR: 實收資本- -甲公司 5 000 000 備注：如果土地是用來出租，則使用科目“投 資性房地產(chǎn)” 案例五：以債權(quán)出資 2006年7月1日，甲公司應收乙公司賬款的賬面 余額60 000元，由于乙公司發(fā)生財務困難，無 法償付應付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財務將乙 公司所欠債務轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進行債務,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,26,重組，假定乙公司普通股的面值為1元，乙公司,以20 000股抵償該項債務，股票每股市價為2.5 元。甲公司對該項應收賬款計提壞賬準備2 000 元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對其作 為長期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務？ 解析：1. 資本公積增加（2.5-1）*20 000= =30 000元。 2.債務重組利得=60 000- 2.5*20 000 =10 000元 分錄如下：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,27,DR: 應付賬款 60 000 CR: 股本 20 000 資本公積- -股本溢價 30 000 營業(yè)外收入- - 債務重組利得 10 000,案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本或股本 一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設立，原注冊 資本為1 000萬，甲乙丙分別出資500萬、300 萬、200萬。未來擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準，東 方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增 資本。該業(yè)務如何處理？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,28, 公司作出股東會決議 會計師事務所審計驗資，出具驗資報告,DR: 資本公積 5 000 000 CR: 實收資本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1 000 000 案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實收資本 一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設立，甲乙丙 持股比例分別為50%、30%、20%，2011年3 月20日，經(jīng)股東會議決議審批，將盈余公積 500萬轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,29,DR: 盈余公積 5 000 000 CR: 實收資本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000,附件：1.股東會議決議 2.驗資報告 案例八：實收資本減少- - -減資 例1：一公司注冊資金100萬，實收資本50萬，根據(jù)公司法 2年內(nèi)必須出資完畢，2年快到期了，50萬因缺乏資金無 法增資。怎么辦？ 答案：去工商局申請辦理減資程序，變更營業(yè)執(zhí)照。財 務無需做任何賬務處理。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,30,2.一公司注冊資金1000萬，實際到位1000萬 ，現(xiàn)經(jīng)股東會議決議減少注冊資金500萬。,2011年8月30日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理 該筆業(yè)務？ 解析：第一步：股東作出減資決議 第二步：向工商局申請減資 第三步：稅務備案并進行賬務處理 DR: 實收資本 500 CR：銀行存款 500,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,31,3.東方股份有限公司截至到2008年12月31日共同,發(fā)行股票10 000 000股，股票面值1元，資本公 積（股本溢價）1 500 000元，盈余公積1 000 000元。經(jīng)股東大會批準，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn) 金回購本公司股票2 000 000股并注銷。假定東 方房地產(chǎn)按照每股0.8元回購股票，不考慮其他 因素，東方股份有限公司如何賬務處理？ 簡析如下：庫存股成本=2 000 000*0.8 =1 600 000元,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,32,1.回購股份時,DR: 庫存股 1600 000 CR: 銀行存款 1600 000 2. 注銷股份時 DR: 股本 2 000 000 CR: 庫存股 1600 000 資本公積- -股本溢價 400 000 3.如果東方股份以每股2.5元回購股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務處理？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,33,3.1 回購股份 DR: 庫存股 5000 000 CR: 銀行存款 5 000 000,3.2 注銷股份 DR: 股本 2000 000 資本公積- -股本溢價 1500 000 盈余公積 1 000 000 利潤分配- -未分配利潤 500 000 CR: 庫存股 5 000 000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,34,案例九：開辦費的核算,開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費用， 一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費 、辦公費、培訓費、印刷費、注冊登記費以及 不計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)成本的費用。一般 包括籌建期間到取得營業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆 收入之前的費用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn) 與無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)。 發(fā)生時：DR: 管理費用- -開辦費- -*費用 CR:現(xiàn)金（銀行存款OR其他應付款）,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,35,案例十：印花稅的賬務處理,本階段涉及到契稅與印花稅的賬務處理，契稅 在獲取土地使用權(quán)階段詳細說明。 DR: 管理費用- -印花稅 CR: 庫存現(xiàn)金,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,36,第三模塊：獲取土地階段,第一部分：土地制度 土地所有權(quán)與使用權(quán)制度 國有土地 農(nóng)民集體所有 土地獲取方式 招、拍、掛出讓制度 以劃撥方式取得 以轉(zhuǎn)讓方式取得 投資者入股取得 并購重組取得,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,37,第二部分：獲取土地階段納稅, 契稅 中華人民共和國契稅暫行條例 稅率 3%-5% 征收對象：房地產(chǎn) 納稅義務發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當天。自義務發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納 案例一：2009年6月20日，甲公司以賬面價值 為1000萬元、評估確認價值為1200萬元的土地 使用權(quán)對東方房地產(chǎn)公司進行投資入股，當?shù)?2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,38,人民政府規(guī)定的契稅稅率為4%。請問該公,司如何計算和繳納契稅？ 解析：1.納稅主體與時限 納稅主體：東方房地產(chǎn)公司 時限：2009年6月30日 2.納稅金額計算 應納契稅=1200*4%=48萬 案例二：東方房地產(chǎn)公司2010年12月摘牌 取得某市200畝的綜合用地的土地使用權(quán)，,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,39,每畝地價30萬元，該公司按照規(guī)定繳納了,契稅。2011年7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城 市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅 用地，該公司按照要求對該宗土地進行評估， 按照住宅用地評估后地價為11 000萬元，按照 綜合用地評估后地價為9 000萬元，該公司根 據(jù)土地評估機構(gòu)的評估結(jié)果補交了2000萬元的 土地出讓金。該市契稅征收率為4%，東方地產(chǎn) 公司補繳契稅多少？ 解析：應納契稅=（11 000-9 000）*4%=80萬,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,40, 印花稅,（財稅【2006】162號）財政部 國家稅務 總局關于印花稅若干政策的通知的規(guī)定，對 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的 0.5貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利 許可證按件貼花，每件5元。 案例三：2009年1月東風房地產(chǎn)公司通過競標 取得土地使用權(quán)100畝，地價為6000萬，3月 取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應納,厚積薄發(fā)，成會計英才,41,印花稅如何計算？,解析：1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時 應納印花稅=6 000*0.5=3萬元 2 取得土地使用證應納稅5元。 第三部分：獲取土地階段賬務處理 案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) 獲取土地成本借計入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土 地征用及拆遷補償費”科目，同時貸記“銀行存款 或應付賬款”科目。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,42,東方房地產(chǎn)公司通過投標方式取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地總價款5 000萬，,單價50萬/畝,契稅稅率4%,當?shù)卣?guī)定的耕地 占用稅稅額22.5元/平方米,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土 地使用權(quán)出讓金及相關稅費. 解析:1. 支付土地出讓金 DR:開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及 拆遷補償 5000 CR:銀行存款 5000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,43,2. 應交納契稅=5000*4%=200萬,DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償 200 CR: 銀行存款 200 3.應繳納耕地占用稅 100*666.67*22.5=150萬 DR:開發(fā)成本- - 土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償 150 CR: 銀行存款 150,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,44,4.簽訂出讓合同繳納印花稅,5000*0.5=2.5萬 DR:管理費用- -印花稅 25000 CR:銀行存款 25000 案例二:獲取土地用于商品房開發(fā) 獲取土地用于商品房開發(fā)則計入”開發(fā)成本 -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補償”科目. 2008年6月,東方房地產(chǎn)公司取得85畝土地,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,45,使用權(quán)用于商品房開發(fā),價款2500萬元,契,稅稅率4%,當?shù)卣?guī)定的耕地占用稅 22.5元/平方米,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓 金及相關稅費. 解析: 1.計入房屋開發(fā)成本=土地買價+契 稅+耕地占用稅 =2500+2500*4%+85*666.67*22.5 =2727.5萬 2.印花稅=2500*0.5,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,46,3.合并賬務處理,DR: 開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補 償 2727.5 CR: 銀行存款 2727.5 4. 簽訂土地使用權(quán)出讓合同應納印花稅 2500*0.5=1.25萬 DR: 管理費用- -印花稅 1.25萬 CR: 銀行存款 1.25萬 案例三：土地用于自建用房,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,47,如果土地是用來自建用房等地上建筑物時，則,取得的土地及相關稅費計入“無形資產(chǎn)- -土地使 用權(quán)”科目。并且土地使用權(quán)的賬面價值不與地 上建筑物合并計算成本，而作為“無形資產(chǎn)”核算 ，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷及計 提折舊。契稅及耕地占用稅也計入無形資產(chǎn)成 本。 例：2008年3月12日，東方房地產(chǎn)公司以出讓 方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支 付500萬元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,48,，發(fā)生建筑工程支出1100萬。兩幢辦公,樓已經(jīng)完工并達到預定可使用狀態(tài)。假定 土地使用權(quán)使用年限50年，無殘值，寫字 樓的使用年限25年，預計殘值100萬。采 用直線法計提折舊和攤銷。契稅率4%。 解析：1. 支付土地出讓金 DR: 無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán) 500 CR: 銀行存款 500,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,49,2.繳納契稅,500*4%=20萬 DR: 無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán) 20 CR: 銀行存款 20 3. 簽訂合同繳納印花稅 500*0.5=0.25萬 DR: 管理費用- -印花稅 0.25 CR: 銀行存款 0.25 4.建造辦公樓支出,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,50,先計入在建工程后固定資產(chǎn)即,DR: 在建工程 1100 CR:銀行存款（應付賬款等） 1100 5. 辦公樓完工達到可使用狀態(tài) DR: 固定資產(chǎn)- -辦公樓 1100 CR: 在建工程 - -辦公樓 1100 6. 每年分攤土地使用權(quán)和對辦公樓計提折舊 DR: 管理費用- -無形資產(chǎn)攤銷10.4 - - 折舊費 40,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,51,CR: 累計攤銷 10.4 累計折舊 40,案例四：土地用于賺取租金 企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對 外出租，應計入“投資性房地產(chǎn)”科目。 例：東方房地產(chǎn)公司2007年10月取得土地 使用權(quán)9 000萬（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)， 已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本800萬。 因房地產(chǎn)市場萎縮，公司準備減緩房地產(chǎn),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,52,開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。,2008年2月與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃合同 ，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期 自2008年2月1日開始，租賃期2年。 解析： 1. 支付出讓金 DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9000 CR:銀行存款 9000 2. 支付土地開發(fā)成本,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,53,DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 8 00,CR: 銀行存款 800 3. 自2008年2月1日，租期開始，將土地轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn) DR: 投資性房地產(chǎn)- - 土地使用權(quán) 9800 CR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9800 案例五：暫時沒有確定土地使用權(quán)的土地,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,54,先計入“無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)”，后根據(jù)結(jié),果再確定轉(zhuǎn)入其他的會計科目。 關于契稅和土地使用稅的特別說明： 契稅一般不通過“ 應交稅費”科目核算 具體計入什么科目，一般根據(jù)土地使用權(quán)的具體用途決定計入什么科目。 如果是土地開發(fā)，則計入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)”，如果是房屋開發(fā)，自用則計入“無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)”。如果是,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,55,計入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計入“開發(fā)成本- -,房屋開發(fā)“。 4.土地使用稅賬務處理 先計提： DR:管理費用- -土地使用稅 CR:應交稅費- -應交土地使用稅 后上交： DR:應交稅費- -應交土地使用稅 CR: 銀行存款,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,56,第四模塊：開發(fā)建設階段,本階段重點核算內(nèi)容： 工程發(fā)包核算 材料核算 設備核算 往來賬核算 開發(fā)產(chǎn)品與費用核算 土地使用稅核算 印花稅核算 房產(chǎn)稅核算 開發(fā)建設階段業(yè)務,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,57,一、報批報建手續(xù),1. 建設用地規(guī)劃許可證 2. 國有土地使用證 3. 建設工程規(guī)劃許可證 4. 建筑工程施工許可證 二、 項目施工建設 1. 材料及設備供應 2. 工程發(fā)包 結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算 3. 工程分包,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,58,三、竣工驗收備案,四、 產(chǎn)權(quán)初始登記 成本費用核算 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 配套設施開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,59,二、成本核算過程,開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補償費 2. 前期工程費 3.建筑安裝工程 4.基礎設施費 5.公共配套設施費 6.開發(fā)間接費用 未建 在建 已完工（開發(fā)產(chǎn)品）,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,60,實際發(fā)生的各項支出,成本,期間費用,直接成本,間接成本,各成本的具體項目為：,土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 拆遷補償費 安置費 城市基礎設施費或征地費 前期工程費 可行性研究 規(guī)劃設計 水文地質(zhì) 工程地質(zhì)勘察、測繪 通水、通電、通路 清理平整建設用地,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,61,基礎設施費,開發(fā)小區(qū)道路 供水、電、氣、排污、排洪 通訊照明工程（以上簡稱“七通”） 環(huán)衛(wèi)與綠化工程 公共配套設施費 水塔 停車場 消防設施 小區(qū)外交通道路 開發(fā)間接費 除可將能夠確定的土地用于房屋開發(fā)的直接計入“開發(fā)成本- -房屋開發(fā)” ；其他土地開發(fā)支出直接計入“開發(fā)成本- - -土地開發(fā)”,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,62,土地開發(fā)成本核算,1.土地出讓金 借：開發(fā)成本-土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款 2.支付勘察設計費 借：開發(fā)成本-土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款 3.支付地下管道安裝工程 借：開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -基礎設施費 貸： 應付賬款- -A 施工公司 4.月末，一部分土地自用，一部分轉(zhuǎn)讓,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,63,根據(jù)土地開發(fā)總成本和面積等分配,借：開發(fā) 產(chǎn)品- - -自用土地 -商品性土地 貸：開發(fā)成本- - -土地開發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓時： 借：營業(yè)成本- - -土地轉(zhuǎn)讓成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品- - -商品性土地 如果土地開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)建設， 則需進行如下賬務處理：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,64,即由土地階段轉(zhuǎn)到房屋開發(fā)階段：,借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費 - -前期工程費 - -基礎設施費 貸：開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費 - -前期工程費 - -基礎設施費 房屋開發(fā)核算過程如何,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,65,房屋開發(fā)核算主要科目如下：,開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補償（商品房A) - -前期工程費（商品房A) - -基礎設施費（商品房A) - -建筑安裝工程費（商品房A) - -公共配套設施費（商品房A) - -開發(fā)間接費用（商品房A) 此過程如何歸集和分配各項開支？ 最后：借：開發(fā)產(chǎn)品- -商品房A 貸：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)（商品房A) 關于公共配套設施費和開發(fā)間接費用的分配原則：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,66,公共配套設施費是一種公共建筑設施，如,建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房、變電 所、自行車棚等。如果根據(jù)相關法規(guī)、產(chǎn) 權(quán)及其收益不屬于開發(fā)商，則公共配套設 施成本應分攤計入房屋成本。 發(fā)生支出時： 借：開發(fā)成本- -開發(fā)配套設施開發(fā) 貸：銀行存款（應付賬款等） 分配時： 借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -配套設施費,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,67,貸：開發(fā)成本- -配套設施開發(fā),關于開發(fā)間接費用如下： 開發(fā)間接費用的具體內(nèi)容包括： 管理人員的工資 五險一金 職工福利費 折舊費 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,68,工程管理費,周轉(zhuǎn)房攤銷 項目營銷設施建造費等 發(fā)生時： 借：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費用 貸：現(xiàn)金、銀行存款、應付職工薪酬等 分配時： 借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -開發(fā)間接費用 貸：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費用,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,69,分配間接成本的原則：,占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預算造價法 房屋開發(fā)核算案例見P75，大家動手做一做！,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,70,配套設施開發(fā)成本核算,配套設施開發(fā)核算原則與房屋開發(fā)類似，具體 核算的科目為： 開發(fā)成本- -配套設施開發(fā)- -土地征用及拆遷補償費(A商場） -前期工程費（A商場） - -基礎設施費（A商場） - -建筑安裝工程費（A商場） -開發(fā)間接費用（A商場） - -配套設施費（A商場） 配套設施竣工，則根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)明細表進行以下賬務處理： 借：開發(fā)產(chǎn)品- -配套設施（A商場） 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)上述三級科目,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,71,銷售費用、管理費用與財務費用核算即期間費,用核算同其他行業(yè)，不再贅述。 請思考，如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購材料，則應 采用哪些會計科目，以及如何核算以下內(nèi)容 1.材料核算 2.往來賬目 3.委托加工物資 4. 固定資產(chǎn) 關于投標保證金與履約保證金的核算,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,72,案例：東方房地產(chǎn)公司招標采購空調(diào)，投標保,金為5萬，投標結(jié)束后，甲公司中標，乙公司中 標反悔，丙公司未中標。東方房地產(chǎn)公司如何 賬務處理？ 1.收取投標保證金 借：銀行存款 15萬 貸：其他應付款 15萬 2.甲公司中標，根據(jù)中標通知書，轉(zhuǎn)為履約保 證金 借：其他應付款- -甲公司（投標保證金） 貸：其他應付款- -甲公司（履約保證金） 5萬,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,73,3.乙公司反悔,借：其他應付款- -乙公司（投標保證金） 貸：營業(yè)外收入 4. 退回丙公司保證金 借：其他應付款- -丙公司（投標保證金） 貸：銀行存款 關于與施工單位結(jié)算如何賬務處理？ 案例見P100,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,74,開發(fā)產(chǎn)品增加與減少的核算：,開發(fā)增加 借：開發(fā)產(chǎn)品- -土地 - -房屋 - -配套設施 貸：開發(fā)成本 2. 開發(fā)產(chǎn)品減少 （1）實際對外轉(zhuǎn)讓 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）分期收款方式,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,75,借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品,貸：開發(fā)產(chǎn)品 （3）計入周轉(zhuǎn)房 借：周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （4）計入投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)階段關于城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅的核算,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,76,第五模塊：轉(zhuǎn)讓與銷售階段,本階段主要業(yè)務內(nèi)容： 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓； 商品房銷售； 其他建筑物、附著物銷售； 配套設施銷售等 本階段主要稅種： 營業(yè)稅； 城建稅； 教育費附加；,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,77,土地增值稅；,企業(yè)所得稅； 印花稅等。 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 出售 交換 贈與 房地產(chǎn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后90日內(nèi)向房地產(chǎn)管 理部門備案,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,78,二、商品房銷售,1.商品房銷售包括商品房預售與現(xiàn)房銷售 預售許可證，預售交付90天后到房地產(chǎn)管理部 門辦理登記備案手續(xù)。 2.自行銷售與委托銷售 3.付款方式： 一次性付款； 分期付款； 按揭付款。 4.商品房銷售流程,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,79,商品房銷售流程如下：,前期策劃與營銷 取得預售許可證后開盤預售 簽訂銷售合同與收款 商品房交付,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,80,商品房交付流程如下：,通知業(yè)主辦理入住手續(xù) 確認身份 現(xiàn)場驗房并交鑰匙 辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證 第一部分：轉(zhuǎn)讓與銷售階段會計處理,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,81,一、銷售階段的會計科目設置：,主營業(yè)務收入- -土地轉(zhuǎn)讓收入 - -商品房銷售收入 - -配套設施銷售收入 - -代建工程結(jié)算收入 主營業(yè)務成本- -土地轉(zhuǎn)讓成本 - -商品房銷售成本 - -配套設施銷售成本 - -代建工程結(jié)算成本 其他業(yè)務收入,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,82,其他業(yè)務成本,預收賬款 應收賬款 應交稅費 營業(yè)稅金及附加 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案例 案例一：東方房地產(chǎn)公司對外轉(zhuǎn)讓已經(jīng)開放完 成的土地一塊，價值2000萬元，實際取得成本 為1300萬，已辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，價款已存入銀行。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,83,如何進行賬務處理？,確認收入 借：銀行存款 2000 貸：主營業(yè)務收入- -土地轉(zhuǎn)讓收入 2000 2. 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務成本- -土地轉(zhuǎn)讓成本 1300 貸： 開發(fā)產(chǎn)品- -商品性土地 1300 3.繳納各種稅金 應交營業(yè)稅=（2000-1300）*5%=35萬； 應交城建稅=35*7%=2.45萬,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,84,應交教育費附加=35*3%=1.05萬,應交印花稅=2000*5/10000=1萬 應交土地增值稅： （1）扣除項目金額=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5萬 （2）增值額=2000-1339.5=660.5萬 （3）增值率=660.5/1339.5*100% =49%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,85,（4）應交土地增值稅=660.5*30%=198.15萬,借：營業(yè)稅金及附加 2366500 貸：應交稅費- -應交營業(yè)稅 350 000 - -應交城建稅24500 - -應交教育費附加10500 - -應交土地增值稅 1981500 借：管理費用- -印花稅 10 000 貸： 銀行存款 10 000 轉(zhuǎn)讓土地營業(yè)稅政策參見財稅【2003】16號,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,86,商品房銷售案例,一、商品房預售會計核算 1.定金- -“其他應付款”或“預收賬款”；收到 定金后無論財務如何做賬務處理，定金應計算 繳納營業(yè)稅等； 2. 預售房會計核算- -“預收賬款”或“應收賬 款”；同時根據(jù)稅法應計算繳納營業(yè)稅、附加 稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 3. 按揭保證金核算 銀行要求房地產(chǎn)公司除開立一般結(jié)算戶外，還,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,87,需開立一個按揭保證金賬戶。企業(yè)在報建,時，計委和建委要求銀行開具資金證明，按揭 保證金上的資金不能計算在內(nèi)。在編制現(xiàn)金流 量表時，此資金也不能視同“現(xiàn)金”概念。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行繳納的按揭保證金，有的是從銀行貸款中直接扣減，有的是銀行 先發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)企業(yè)從結(jié)算賬戶中劃轉(zhuǎn) 到保證金賬戶。 貸款行直接扣收按揭貸款保證金時： 借：銀行存款,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,88,借：其他貨幣資金- -按揭保證金戶,貸： 預收賬款 如果是從一般結(jié)算戶直接轉(zhuǎn)入按揭保證金時， 借：其他貨幣資金- -按揭保證金 貸：銀行存款 購房人違約未及時還款時，貸款行從按揭保證 金戶扣收承購人本息時： 借：其他應收款 貸：其他貨幣資金- -按揭保證金 承購人還款時，做相反的分錄。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,89,按揭保證金解凍時：,借：銀行存款 貸：其他貨幣資金- -按揭保證金 案例一：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷 售商品房一套，房屋價款1 80萬，承購人首付 款70萬，按揭貸款110萬。2008年5月，該套商 品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款中直接 收取10%按揭保證金。放款次月起，承購人開 始還款。2008年12月5日還款日，承購人未及時 還款，貸款銀行直接從按揭保證金戶扣款6500,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,90,元；12月底，承購人補繳納了還款2009年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭,貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對應的一般結(jié)算戶。如何 進行賬務處理？ 分析： 1.承購人支付首付款 借：銀行存款 70 貸：預收賬款 70 2.商品房款按揭到帳 借：銀行存款 99,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,91,其他貨幣資金- -按揭保證金 11,貸：預收賬款 110 3.承購人違約 借：其他應收款 6500 貸：其他貨幣資金 - -按揭保證金 6500 4.承購人補繳納還款 借：其他貨幣資金- -按揭保證金 6500 貸：其他應收款 6500 5.按揭保證金解凍 借：銀行存款 11,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,92,貸：其他貨幣資金- -按揭保證金 11,代收配套設施費、辦證費及維修基金的核算 含義：房地產(chǎn)企業(yè)在預收房款時，同時代收天 然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視安裝費、 房產(chǎn)證辦證費及維修基金等費用。 核算科目“其他應付款”，根據(jù)國家稅務總 局關于住房專項維修基金免征營業(yè)稅問題的通 知（國稅發(fā)【2004】69號），住房專項維修,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,93,基金不征納營業(yè)稅。,案例：東方房地產(chǎn)公司2009年6月銷售給承購人 甲商品房一套，價款為50萬。城建稅7%、教育 費附加3%，土地增值稅預征率3%，企業(yè)所得稅 預計毛利率15%。則： 1.公司收到承購人購房定金3萬 借：銀行存款 3 貸：預收賬款- -甲 3 2.預收承購人甲支付首付款12萬 借：銀行存款,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,94,貸：預收賬款 - -甲 12,3.承購人甲按揭貸款到帳 35萬 借：銀行存款 35 貸：預收賬款- -甲 35 4.收到承購人繳納配套費1.5萬，維修基金0.46 萬，辦證費800元， 借：銀行存款 20400 貸：其他應付款- -甲（配套費用） 15000 - -甲（維修基金）4600 - -甲（辦證費） 800,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,95,5.計算應交納各種稅費,應交營業(yè)稅=500000*5%=25000 應交城建稅=25790*7%=1805.3 應交教育費附加=25790*3%=773.7 應交企業(yè)所得稅=500000*15%*25%=18750 預交土地增值稅=500000*3%=15000 應交印花稅=500000*0.5/1000=250 稅費賬務處理如下： 借：主營業(yè)務稅金及附加 62119 貸：應交稅費- -應交營業(yè)稅 25790,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,96,貸：應交稅費- -應交城建稅 1805.3,- -應交教育費附加773.7 - -應交所得稅 18750 - -應交土地增值稅 15000 借：管理費用- -印花稅 250 貸：庫存現(xiàn)金 250 6.支付代收費用 借：其他應付款- -甲（配套費用） 15000 - -甲（維修基金）4600 - -甲（辦證費） 800,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,97,貸：銀行存款 20400,二、商品房銷售的核算 商品房銷售收入的確認原則 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬 轉(zhuǎn)移給購貨方 企業(yè)既沒有保留通的常與所有權(quán)相聯(lián)系的 繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實施控制 收入的金額能夠可靠地計量 相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) 相關已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,98,2. 商品房收入的計量,符合收入確認的原則，確認收入、成本及相應 的稅金。 案例1：東方房地產(chǎn)公司2008年6月將正在開發(fā) 的商品房預售，合同收入2600萬，2009年4月開 發(fā)的商品房已經(jīng)全部辦理竣工驗收并交房，商 品房實際開發(fā)成本1520萬。企業(yè)當月確認商品 房銷售收入，并辦理土地增值稅清算，應交土 地增值稅120萬，已預交土地增值稅78萬。如何 核算？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,99,1.商品房竣工驗收時，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)開,發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋 1520 貸：開發(fā)成本- -房屋 1520 2.商品房移交時確認收入 借：預收賬款 2600 貸：主營業(yè)務收入 2600 3.月末結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本 借：主營業(yè)務成本 1520,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,100,貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋 1520,4.計算稅金 借：營業(yè)稅金及附加 143 貸：應交稅費- -應交營業(yè)稅 130 - -應交城市維護建設稅 9.1 - -應交教育費附加 3.9 5.清算土地增值稅 借：營業(yè)稅金及附加 120 貸：應交稅費- -應交土地增值稅 120,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,101,6.清算土地增值稅,借：應交稅費- -應交土地增值稅 42 貸：銀行存款 42 分期收款方式銷售收入的確認 為了便于管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置分期收 款開發(fā)產(chǎn)品備查薄或銷售臺賬，詳細記錄分期 收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價、成本、已收取價 款和未收取價款等資料。 案例2 預收款銷售商品房 東方房地產(chǎn)公司以分期收款方式銷售商品房一,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,102,套，銷售價款為120萬，成本為90萬。合同,約定5期房款，每期收回合同價款的20%，收款 時間為2008年59月每月8日，交房時間為2008 年10月31日，交房前必須付清房款。 1.2008年5-9月每月8日預收款時 借：銀行存款 24 貸：預收賬款 24 2. 2008年10月31日，移交商品房確認收入 借：預收賬款 120 貸：主營業(yè)務收入- -商品房銷售收入 120,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,103,3.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,借：主營業(yè)務成本 90 貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋 90 商品房交付后分期收款銷售 交房后分期收款應設置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品” ，用于核算已經(jīng)交付但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品成本 。通常按照合同約定的收款日期確認銷售收入 的實現(xiàn)。將商品房移交或辦妥分期收款銷售合 同時，按商品房的實際成本借記“分期收款開 發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。按合同規(guī),厚積薄發(fā)，成會計英才,104,定期限收取銷售價款（包括第一次收款時,），按本期應收取的金額，借記“應收賬款、 銀行存款”等科目，按當期實現(xiàn)的銷售收入計 入“主營業(yè)務收入”。同時，按開發(fā)產(chǎn)品全部 銷售成本占總收入的比例計算出本期應結(jié)轉(zhuǎn)的 銷售成本，同時貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科 目。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會計英才,105,