物業(yè)接管驗收標準與程序,嶺南新世界物業(yè)服務部,一、目的,規(guī)范物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質量合格。物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管量工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，接管驗收是以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，避免造成業(yè)主日后使用過程造成不必要的投拆，配合發(fā)展商順利向小業(yè)主完成交樓，延續(xù)與完善房地產開發(fā)展商的物業(yè)管理工作。,二、適用范圍,適用于物業(yè)部對接管物業(yè)的接管驗收工作。 竣工驗收是由施工單位移交給開發(fā)單位，接管驗收是由開發(fā)商單位轉交給物業(yè)管理單位。,三、職責,1、公司總經理或項目負責人負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商或原有物業(yè)公司辦理物業(yè)的接管工作。 2、接管驗收小組具體負責依據物業(yè)接管驗收程序進行物業(yè)的接管驗收工作。,四、程序要點,接管驗收的注意事項： 1、接管的物業(yè)雖然經過驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收時就沒問題； 2、現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)（土建和設備及附屬設施）同進移交，接管驗收（設備調試堅持驗收合格一項就接收一項）一定要寫明接管日期，以便劃清責任界線； 3、每一項的接管資料需交行政統(tǒng)一整理（工程部協(xié)助）并建立存盤，便于查閱。,1、接管驗收的準備工作 (1)物業(yè)部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。,(2)成立物業(yè)接管小組 在接到經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照經理的要求抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組； 接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成： 公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業(yè)的產權、工程、設備資料的驗收移交工作； 物業(yè)部由客服部抽調業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作； 物業(yè)部由工程部抽調業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。,(3)接管驗收前的準備： 接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作： 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； 派出先頭技術人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 準備好接管驗收記錄表格： 房屋本體接管驗收表； 公共配套設施接管驗收表； 機電設備接管驗收表； 接管驗收問題整改表。,2、物管公司接收發(fā)展商交樓的程序,由發(fā)展商牽頭召集物管公司 對物業(yè)移交驗收的專題會議,發(fā)展商提交移交物業(yè)接管時間節(jié) 點，物管成立“專項驗收小組”,依據1990年9月11日國家建設部頒發(fā)的 建設項目（工程）竣工驗收辦法及 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 進行相應符合條件（物業(yè)主體結構安全 和滿足使用功能）的接管驗收,物業(yè)接管驗收移交的主要 資料，產權資料，技術資料,物業(yè)工程質量移交 ，要求發(fā)展商明確交 付樓宇室內質量接收并明確接管驗收時 間，公共區(qū)域接管接收并明確接管驗收 時間,土建和設備及附屬設施的接收 （設備調試堅持驗收合格一項就 接收一項）并明確接管驗收時間,每一項的接管資料需交行政統(tǒng)一 整理（工程部協(xié)助）并存盤,3、物業(yè)接管驗收移交的主要資料,1）移交資料： A、物業(yè)產權資料： 項目開發(fā)批準報告； 規(guī)劃許可證； 投資許可證； 土地使用合同； 建筑開工許可證； 用地紅線圖。,B、綜合竣工驗收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； 建設工程竣工驗收證書； 建設消防驗收合格證； 公共配套設施綜合驗收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 有線電視合格證； 能信設施合格證； 電梯準用證。,C、施工設計資料： 地質報告書； 全套設計圖紙； 圖紙會審記錄； 設計變更通知單； 重要的施工會議紀要； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀測記錄； 其它可能會影響將來管理的原始記錄。,D、機電設備資料： 機電設備出廠合格證； 機電設備使用說明書（要求中文）； 機電設備安裝、調試報告； 設備保修卡、保修協(xié)議。,E、綠化工程資料： 綠化工程合同； 綠化工程設計圖； 綠化工程竣工圖； 綠化種植一覽表； 苗木種植一覽表； 綠化工程竣工報告。,4、物業(yè)硬件設施接管驗收 (1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求； (2)接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主把好質量關。,5、接管驗收標準和驗收方法 (1)驗收標準為建設部房屋接管驗收標準及業(yè)主生活的合理要求。 (2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。,6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準 (1)主體結構： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 (2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 (3)內墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。,(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。 (5)衛(wèi)生間地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。 (6)門、窗 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形； 高檔裝飾門裝飾完整。,7)樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 (8)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 (9)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 (10)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。 (11)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 (12)光纖已開通，收視良好。 (13)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。,(14)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。 (15)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 (16)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。 (17)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 (18)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 (19)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。,7、公共配套設施接管驗收標準 (1)天臺： 天溝、落水口暢通完好； 隔熱層、防水層完好。 (2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。 (3)屋面避雷設施連接牢固。 (4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 (5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。,(6)道路： 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 交通標識線、路牌清楚完好。,7)大廈消防栓： 消防箱標識清楚，玻璃完好； 消防設施配件齊全； 消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 (8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 (9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 (10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。 (11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。,(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。 (13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。 (14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 (15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。 (16)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 (17)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。 (18)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。,8、機電設備的接管驗收 (1)電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。 (2)變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。 (3)消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 (4)給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 (5)安全監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。 (6)水泵房無滲漏現(xiàn)象。配置完整。,9、接管驗收遺留問題的處理 (1)遺留問題的登記確認： 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關人員簽字確認； 對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題登記表中并請發(fā)展商相關人員簽字確認。 (2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司經理應當協(xié)助進行。 10、接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。,五、記錄 1、接管驗收資料遺留問題登記表 2、接管驗收設施、設備遺留問題登記表 3、樓宇接管資料移交清單 4、機電設備接管驗收表 5、房屋接管驗收表 六、相關支持文件 物業(yè)接管標準作業(yè)程序,