第 三章 房地產(chǎn)投資項目的可行性研究周小平 北京師范大學(xué)主要內(nèi)容 3.1 房地產(chǎn)投資分析概述 3.2 市場與區(qū)位分析 3.3 資金的時間價值及等值計算 3.4 房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 3.5 房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)評價 3.6 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析 與風(fēng)險分析 3.7 房地產(chǎn)投資項目方案比選 3.8 房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告周小平 北京師范大學(xué)學(xué)習(xí)目標(biāo)：1. 房地產(chǎn)投資的類型與特點2. 資金時間價值的基本概念及其公式3. 現(xiàn)金流量的概念、現(xiàn)金流量圖、不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量構(gòu)成4. 財務(wù)分析中的基本財務(wù)報表與分析指標(biāo)的內(nèi)容5. 不確定分析和風(fēng)險分析的主要方法6. 投資方案的分類與比選指標(biāo)7. 可行性研究報告與項目申請報告的主要內(nèi)容周小平 北京師范大學(xué) 3.1 房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述3.1.1 投資與房地產(chǎn)投資的含義v狹義的投資 是指經(jīng)濟主體 (個人、家庭、企業(yè)等 )以獲得所期望的 未來貨幣增值或收益 為目的， 預(yù)先 投入一定的資源 (資金、不動產(chǎn)、技術(shù)等 )，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。v廣義的投資 是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為。1、 投資的含義 周小平 北京師范大學(xué)2、投資行為的四項基本要素u 投資主體 投資者 u 投資客體 投資的對象u 投資目標(biāo) 投資活動要達到的目的和投資者的動機u 投資方式 投資過程 /活動的運行方式直接投資間接投資周小平 北京師范大學(xué)3、房地產(chǎn) 投資的含義 房地產(chǎn)投資 是指 經(jīng)濟主體 以獲得 未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益 為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物， 直接或間接 地從事或參與 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動 的經(jīng)濟行為。周小平 北京師范大學(xué)3.1.2 房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資類型體系圖 周小平 北京師范大學(xué)1、土地開發(fā)投資：投資人對尚未滿足商品房開發(fā)條件的 土地 進行投資，以完成征地拆遷、土地平整及其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使土地 滿足建筑開發(fā)的條件 。2、商品房開發(fā)：投資人對已經(jīng)滿足商品房開發(fā)條件的土地進行投資， 建成 可以滿足人們居住、使用或經(jīng)營的房地產(chǎn)產(chǎn)品 ，并對已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)進行 銷售 。居住 類 房地 產(chǎn)商 業(yè)類 房地 產(chǎn)工 業(yè)類 房地 產(chǎn)周小平 北京師范大學(xué)3、房地產(chǎn)置業(yè)投資：面向建成后的房地產(chǎn)資產(chǎn)，通過購買獲得 房地產(chǎn)的所有權(quán) ，以獲得物業(yè)收益、保值、增值和消費為目的的投資。4、房地產(chǎn)間接投資：投資對象是 權(quán)益資產(chǎn) ，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票、債券、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券、房地產(chǎn)投資信托基金股份等金融產(chǎn)品。周小平 北京師范大學(xué)3.1.3 房地產(chǎn)投資的特點1、投資選擇的多樣性物業(yè)類型的多樣性投資形式的多樣性經(jīng)營方式的多樣性2、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性3、投資價值的附加性周小平 北京師范大學(xué)3.1.3 房地產(chǎn)投資的特點4、投資區(qū)域的差異性5、投資收益的個別性6、投資過程的綜合性7、投資與其的風(fēng)險性8、投資決策的專業(yè)性周小平 北京師范大學(xué)3.1.4 房地產(chǎn)投資的目的1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的w 在完成房地產(chǎn)開發(fā)后進行銷售，以獲得商品房銷售所帶來的投資利潤，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 正常經(jīng)營獲利 ；w 在房地產(chǎn)價格上漲階段，通過儲備土地、減緩銷售速度等方式以獲得 房地產(chǎn)增值收益 。周小平 北京師范大學(xué)3.1.4 房地產(chǎn)投資的目的2、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：滿足自身生活居住即 自用作為投資的物業(yè) 出租 給最終使用者作為投資的物業(yè)進行 儲備購入物業(yè)以滿足 生產(chǎn)經(jīng)營 需要3、房地產(chǎn)間接投資的主要目的w 通過購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票、債券以及房地產(chǎn)抵押支持證券等有價證券，通過長期持有以獲得利息收益并實現(xiàn)保值、增值，在合適的價格出售獲得 利差收益 。周小平 北京師范大學(xué)3.1.5 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1、定義：房地產(chǎn)投資分析是一項高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供諸如投資方向、運作方式、投資收益、投資風(fēng)險等方面問題的解決方法。周小平 北京師范大學(xué)3.1.5 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)2、具體內(nèi)容：w 為投資者提供投資方向w 為投資者提供運作方案建議 w 為投資者報批及合作提供依據(jù) w 為投資者預(yù)測投資收益 w 為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法周小平 北京師范大學(xué) 3.2 市場與區(qū)位分析市場與區(qū)位分析3.2.1 市場分析1、 市場分析的定義v通過 房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理， 尋找 出內(nèi)在的規(guī)律， 預(yù)測 市場未來的發(fā)展趨勢， 用以 幫助房地產(chǎn)市場參與者掌握市場動態(tài)，把握市場機會或調(diào)整其市場行為。周小平 北京師范大學(xué) 3.2 市場與區(qū)位分析市場與區(qū)位分析（ 1）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測v投資環(huán)境：擬投資的地域在一定時期內(nèi)所具有的能決定、制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。2、 市場分析的內(nèi)容 市場調(diào)查與預(yù)測v調(diào)查內(nèi)容：政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等周小平 北京師范大學(xué) 3.2 市場與區(qū)位分析市場與區(qū)位分析2、市場分析的內(nèi)容 市場調(diào)查與預(yù)測（ 2）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測v調(diào)查內(nèi)容：u各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、需求量等u土地出讓數(shù)量和用途分布u房地產(chǎn)商品的銷售價格、租金和經(jīng)營收入等u競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩ru各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率u項目用地附近地區(qū)的土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃等u市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求周小平 北京師范大學(xué)2、市場分析的方法（ 1）市場需求預(yù)測v市場需求預(yù)測 是要估算出一個特定的市場對某產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。v最常用的方法是 連比法 ，是將基數(shù)乘以若干修正率而得到預(yù)測結(jié)果。其公式如下：總市場潛量 =特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量 購買者的平均購買數(shù)量 平均單價 市場因素修正率 1 市場因素修正率 2 其他修正率周小平 北京師范大學(xué)（ 2）市場趨勢預(yù)測v市場趨勢分析主要方法有 ：意見調(diào)查分析法：直接對消費者、銷售人員和專家進行意見調(diào)查，并對調(diào)查數(shù)據(jù)進行分析。時間序列分析法：利用過去的數(shù)據(jù)或資料來預(yù)測未來的趨勢相關(guān)分析法：僅對時間作為變量的函數(shù)的定量預(yù)測方法周小平 北京師范大學(xué)3.2.2 區(qū)位條件分析1、對投資項目構(gòu)成影響的區(qū)位條件（因素）u社會因素：所在地域的政治、經(jīng)濟、人文、法律等u項目具體地點的自然特征：如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。2、區(qū)位分析的內(nèi)容u地域的分析與選擇u具體地點的分析與選擇是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。 是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇， 主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設(shè)用地的大小。利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基 礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。周小平 北京師范大學(xué) 3.3 資金時間價值及等值計算資金時間價值及等值計算3.3.1 資金時間價值的概念及產(chǎn)生原因1、概念現(xiàn)在一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值 .2、產(chǎn)生的原因投資收益通貨膨脹時間風(fēng)險周小平 北京師范大學(xué)影響資金時間價值的因素資金數(shù)量的大小資金的使用時間資金周轉(zhuǎn)的速度資金投入和回收的特點3、影響資金時間價值的因素周小平 北京師范大學(xué)3.3.2 利息和利率一、利息（一）定義：占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償 .（二）公式：本金 利息 本利和P I Fn周小平 北京師范大學(xué)（三）單利1、定義：僅用本金作計息基數(shù) ， 不考慮利息的時間價值，即不計算利息產(chǎn)生的利息。2、公式：I 利息； P 本金； Fn 本利和n 計息周期數(shù)； i 相應(yīng)計息周期的利率 周小平 北京師范大學(xué)【 例 1】 假如以單利方式借入 1000萬元，年利率 8%，四年末償還，則各年利息和本利和如表單位：萬元使用期 年初款額 年 末 利 息 年末本利和 年末償還1234100010801160124010008%=8010008%=8010008%=8010008%=8010801160124013200001320周小平 北京師范大學(xué)（四）復(fù)利1、定義：在某一計息周期內(nèi)，按本金加上之前的計息周期累計的利息一并進行計息。2、公式：P 本金 Fn 本利和n 計息周期數(shù) i 相應(yīng)計息周期的利率 周小平 北京師范大學(xué)【 例 1】 因工程需要向銀行貸款 1000 萬元，年利率為 7， 5年后一次還清，試問到期應(yīng)償還本利共多少？解：已知 P 1000 萬元， i 0.07， n 5 年，由公式得：周小平 北京師范大學(xué)【 例 2】 某人 10 年后需 20 萬元用于孩子上學(xué)，銀行的存款年利率為 6%，若按復(fù)利方式計息，問現(xiàn)在應(yīng)存多少錢才能在 10年后得到這筆款項？解：已知 F 20萬元， i 0.06， n 10年，由公式得 :周小平 北京師范大學(xué)二、利率（一）定義：在單位時間內(nèi)所得利息額與原借貸款金額之比，通常用百分?jǐn)?shù)表示。（二）公式：某人現(xiàn)借得本金 1000元，一年后付息 80元，年利率為？