《新《房地產(chǎn)估價規(guī)范》解讀——估價方法》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《新《房地產(chǎn)估價規(guī)范》解讀——估價方法（7頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、新《房地產(chǎn)估價規(guī)范》解讀——估價方法 ?文/王珊 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部及中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局于2015年4月8日聯(lián)合發(fā)布了新版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【GB/T50291-2015】（以下簡稱“新規(guī)范”），距上版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【GB/T50291-1999】（以下簡稱“舊規(guī)范”）發(fā)布相隔十六年之久。這十六年間，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而逐漸成長起來。估價行業(yè)形勢的轉(zhuǎn)變和估價業(yè)務的多元化發(fā)展，對本行業(yè)的監(jiān)管及技術(shù)指引提出了更高的要求，新規(guī)范的發(fā)布正順應了這一要求。 一、新舊規(guī)范對比 新規(guī)范與老規(guī)范相比，

2、內(nèi)容更加具體、細致，對估價及估價師提出的要求更高并且更加明確。同時通過具體條款的調(diào)整，能夠看出新規(guī)程的制定，改變了傳統(tǒng)的估價觀念，強調(diào)了估價行為應以估價師為根本的原則。 從大體內(nèi)容上看，新舊規(guī)范有以下幾點不同： 1、新規(guī)范刪除了原第二章節(jié)“術(shù)語”，先行單獨發(fā)布了《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》【GB/T 50899-2013】。新術(shù)語較原術(shù)語內(nèi)容更加全面，包括評估過程中所有通用術(shù)語、各種價格價值、估價原則、估價程序、各種估價方法以及過程中用詞和估價報告各部分名稱。 2、新規(guī)范第二章“估價原則”較舊規(guī)范內(nèi)容，強調(diào)了由于估價目的及價值定義不同，應對所遵循的估價原則進行相應的選擇分析。 3、新規(guī)范

3、第三章“估價程序”較舊規(guī)范內(nèi)容調(diào)整很大。在估價程序上增加了受理委托、審核報告、交付報告三個程序。同時對每個程序中的具體操作要求進行了逐條闡述。需要重點關(guān)注的是，新規(guī)范明確規(guī)定了估價師在整個估價程序中應承擔的責任，以及現(xiàn)場查勘及權(quán)屬資料查驗的具體要求。 4、新規(guī)范第四章“估價方法”較舊規(guī)范增加了路線價法、標準價調(diào)整法等其他估價方法。主要估價方法的具體規(guī)范將在本文下文中詳細說明。 5、新規(guī)范第五章“不同估價目的下的估價”由舊規(guī)范12類估價目的調(diào)整為15類估價目的。這一內(nèi)容調(diào)整，也顯示出估價行業(yè)業(yè)務類型的拓展及多元化趨勢。 6、新規(guī)范第六章“估價結(jié)果”較舊規(guī)范在估價結(jié)果中增加了“相關(guān)專業(yè)意見”

4、內(nèi)容，增加了對估價結(jié)果的準確性檢查的內(nèi)容。同時也規(guī)范了在確定估價結(jié)果時需要進行分析的內(nèi)容。 7、新規(guī)范取消了“估價報告的規(guī)范格式”，將對估價報告撰寫中的具體要求合并到第七章“估價報告”內(nèi)容中。 以上，我們籠統(tǒng)的對新規(guī)范與舊規(guī)范在內(nèi)容上的一些調(diào)整進行了總結(jié)。接下來本文將重點針對新規(guī)范中估價方法部分修訂的內(nèi)容進行分析。 二、新規(guī)范對估價方法的具體要求 新規(guī)范第四章“估價方法”共包括估價方法選用、比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法及其他估價方法六部分內(nèi)容。下面我們將分別對這六部分內(nèi)容進行分析，并提出在估價實際操作中，應采取的相應應對措施。 1、估價方法選用 1.1對所有方法進行適用性分析

5、 新規(guī)范強調(diào)了在確定適用的估價方法前，應對每一種估價方法逐一進行適用性分析，同時提出在對方法進行適用性分析時，應分別從方法理論上適用性及客觀條件具備與否兩個層面進行分析。這就要求我們在估價報告方法選用內(nèi)容中，先要將所有備選的方法的基本原理進行介紹，下一步逐一根據(jù)估價對象及市場實際情況，對其進行適用性分析，最終確定評估選用的估價方法。尤其對于理論上適用，但客觀條件不具備的方法，重點說明其不適用的原因。 1.2打破必須采用兩種估價方法的誤解 新規(guī)范打破了評估房地產(chǎn)必須采用兩種估價方法的誤解，提出估價對象適合幾種估價方法，就應采用幾種估價方法的正確思路。在實際評估中，我們不應對僅適用一種估價方

6、法進行估價的，強行采用兩種估價方法估價，也不應對同時適用三種方法進行估價的，隨意舍棄其中一種方法。新規(guī)范對于選取估價方法新的思路指引，對我們在方法適用性分析方面提出了更高的要求，對于不選用的方法，我們應該充分的證明其不適用的原因。同時，也更應該注意方法適用性分析的內(nèi)容和最終對各種估價方法測算結(jié)果權(quán)重選取理由的對應性。 2、比較法 2.1強調(diào)可比實例選取原則 新規(guī)范在對可比實例選取規(guī)定中，強調(diào)了“在同等條件下，應將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例?！边@條內(nèi)容的增加，可以顯示出，目前業(yè)內(nèi)專家在評價比較法運用合理性的過程中，越來越關(guān)注可比實例的選取。如果沒有優(yōu)先

7、選取位置接近、成交日期接近的實例，則會對比較法價值合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。因此我們在選取案例的過程中，應嚴格遵守這一原則，避免從高或從低選擇的傾向。 2.2強調(diào)案例真實性要求 新規(guī)范比較法條文中，多處強調(diào)對可比實例及有關(guān)信息真實性的要求。同時明確要求需要對可比實例進行實地查勘，并在報告中附位置圖及外觀照片。我們的估價師在進行現(xiàn)場查勘時，應根據(jù)要求完成相應工作內(nèi)容。 2.3建立比較基礎增加了統(tǒng)一“財產(chǎn)范圍” “財產(chǎn)范圍”是新規(guī)范引入的新詞語。老規(guī)范中僅籠統(tǒng)的提到對價值內(nèi)涵的統(tǒng)一，新規(guī)范通過財產(chǎn)范圍的概念，明確了在建立比較基礎時，應關(guān)注可比實例與估價對象在是否含有非房地產(chǎn)成分、是否帶有債權(quán)債務、房

8、地產(chǎn)實物范圍是否不同等方面的差別，并修正統(tǒng)一。這就要求我們首先應該明確估價對象的財產(chǎn)范圍，對于一般類型房地產(chǎn)，財產(chǎn)范圍的明確貌似影響不大，但是作為特殊的房地產(chǎn)，如加油站，財產(chǎn)范圍的確定將會對價值產(chǎn)生巨大影響。 2.4明確房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)容 新規(guī)范明確了對估價對象房地產(chǎn)狀況調(diào)整應分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整及權(quán)益狀況調(diào)整三部分。并詳細列舉了每項調(diào)整應包含的價格影響因素。我們在實際操作中，應將規(guī)范中列舉的因素作為最基本的因素，并根據(jù)估價對象及可比實例實際情況進行增加。 2.5規(guī)定因素調(diào)整幅度上限 新規(guī)范規(guī)定“分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20％，共同對可比實例成交價格的修

9、正和調(diào)整幅度不宜超過30％；經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2；當幅度或比值超出本條規(guī)定時，宜更換可比實例；當因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應在估價報告中說明并陳述理由。”我們在實際運用中，應嚴格遵守上述規(guī)定，不得超過上限要求。 3、收益法 3.1先應選取適當?shù)氖找婺Ｊ? 新規(guī)范在收益法步驟的第一步，增加了對具體方法的選擇。方法選擇分兩個層次，首先要明確采用的是報酬資本化法和直接資本化法，并建議優(yōu)先選用報酬資本化法（我國目前常規(guī)收益法評估采用此方法）。下一步，要明確選用全剩余壽命模式還是持有加轉(zhuǎn)售模式。并建議當收益期較長、難以預測該

10、期限內(nèi)各年凈收益時，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。因此，我們在報告中運用收益法測算時，第一步應先明確我們所選用的具體方法及收益模式以及選擇的原因，接下來才能夠進行下一步的測算。 3.2持有加轉(zhuǎn)售模式 持有加轉(zhuǎn)售模式是新規(guī)范對收益法最大的修改，是完全區(qū)別于原有的收益法評估路線，新引進的一種評估思路。持有加轉(zhuǎn)售模式即為設定估價對象在持有一段時間后轉(zhuǎn)售，其持有期內(nèi)的期間收益加期末轉(zhuǎn)售收益折現(xiàn)到價值時點的價值和，即為估價對象收益價值。同時規(guī)范中規(guī)定：“持有期應根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預測期間收益的一般期限來確定，并宜為五年至十年。”“期末轉(zhuǎn)售收益應為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售成

11、本。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法、比較法（加長期趨勢法）等方法來測算?！薄俺钟衅谀┑霓D(zhuǎn)售成本應為轉(zhuǎn)讓人負擔的銷售費用、銷售稅費等費用和稅金。” 對于持有加轉(zhuǎn)售模式評估，我個人認為可以避免全剩余壽命模式由于收益期長，租金及費用不可控性造成的評估誤差，對于短期持有后再轉(zhuǎn)讓的物業(yè)評估更加適合。但是，就目前而言，對于持有期內(nèi)房地產(chǎn)市場變化的預測，期末轉(zhuǎn)售價值的確定以及期末報酬率的確定對于我們而言，缺少一定的經(jīng)驗取值，存在一定難度。因此對于這種新的估價思路，我們應該在學習的道路上不斷摸索和積累經(jīng)驗，不可想當然的使用。 3.3對委托方提供的數(shù)據(jù)應判斷其合理性 新規(guī)范中寫明：“評估出租人

12、權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值時，合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的，應調(diào)查租賃合同的真實性，分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響?！? “測算凈收益時，價值時點為現(xiàn)在的，應調(diào)查估價對象至少最近三年的各年實際收入、費用或凈收益等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)，應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)進行比較。當與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異時，應進行分析并予以修正?！? 通過這兩段規(guī)定我們可以看出，新規(guī)范對估價師的執(zhí)業(yè)提出了更高的要求，我們對于委托方或其他方提供的一切評估相關(guān)資料，均應做出專業(yè)人士的合理性判斷，而非一味的參照。例如上述合同租金明顯高于市場租金的情

13、況，我們就要進行進一步合理性判斷及可執(zhí)行性判斷，例如:假設其合同違約金小于租金損失，那么合同解除的可能性是否很大？另外，明顯高于市場租金水平的合同租金，其交付租金的穩(wěn)定性與可靠性是否有保障？只有在對資料進行合理判斷后，選擇符合客觀事實的數(shù)據(jù)用于我們的評估中，才能保證評估結(jié)果的準確。 3.4收益期外剩余土地或建筑物價值測算 ?????新規(guī)范明確規(guī)定，在根據(jù)土地及建筑物剩余使用年限孰短原則確定收益年限，進行收益測算后，應對剩余期限土地使用權(quán)價格（房短地長）或建筑物剩余經(jīng)濟壽命價值（房長地短）在價值時點的價值進行測算。并分別闡述了兩種情況剩余價值測算的方法。 我們在采用收益法進行測算時，應注意

14、最后對該部分價值的核定，避免遺漏。 4、成本法 4.1確定房地合估與房地分估路徑 新規(guī)范在成本法第一步提出“應根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并優(yōu)先選擇房地合估路徑。” “當選擇房地合估路徑時，應把土地當作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設過程，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本；當選擇房地分估路徑時，應把土地和建筑物當作各自獨立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本?！? 我們大部分采用成本法做房地產(chǎn)評估，均視房地為一整體，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設過程進行測算，因此應該采用房地合估路徑。但如遇估價目的要求分別求取單獨土地價值和建筑物價值的情況，則應該選擇房地分

15、估路徑。 在具體測算過程中，我們需要注意，對同一宗房地產(chǎn)，房地合估路徑中的土地成本與房地分估路徑中的土地重置成本，雖針對的是同一塊土地，但兩者對應的土地狀況一般是不同的。房地分估路徑中的土地重置成本對應的土地狀況，比房地合估路徑中的土地成本對應的土地狀況，成熟度更高。 4.2明確各項必要支出及應得利潤計算方式 新規(guī)范對于土地成本、建設成本、各項支出及應得利潤的測算方式均給出了明確的要求。主要包括重新購置土地和重新開發(fā)土地的土地成本的價格構(gòu)成；重置成本與重建成本的適用范圍；建筑物必要支出及應得利潤的價格構(gòu)成以及利息、利潤的計算基數(shù)等。這對我們的估價給出了更明確的指導性。 4.3在建工程考

16、慮減價因素調(diào)整 新規(guī)范提出“在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價時可不扣除折舊，但對存在減價因素的，應予以相應的減價調(diào)整?！边@里的減價修正主要包括選址不當、規(guī)劃設計不合理、工程施工質(zhì)量欠佳、周圍環(huán)境被破壞、房地產(chǎn)市場不景氣等。在我們以往的成本法評估在建工程過程中，忽視了對上述因素的考慮，此次新規(guī)范的明確規(guī)定，也提醒我們在今后使用成本法測算在建工程過程中，應注意對上述因素進行分析修正。 4.4成本法權(quán)益狀況修正 新規(guī)范提出：“成本法測算出的價值，宜為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。當估價對象的權(quán)益狀況與此不同時，應對成本法測算出的價值進行相應調(diào)整。”

17、此條規(guī)定與上一條規(guī)定類似，也是我們以往采用成本法評估中容易忽視的修正因素，在今后成本法測算中，應加以重視。對成本法結(jié)果進行權(quán)益狀況修正后，才能做到與其他方法測算結(jié)果的價值內(nèi)涵統(tǒng)一。 5、假設開發(fā)法 5.1選擇動態(tài)或靜態(tài)分析法 新規(guī)范在假設開發(fā)法第一步，要求根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設階段等情況，選擇動態(tài)分析法或靜態(tài)分析法，并應優(yōu)先選用動態(tài)分析法。這里所指的所處開發(fā)建設階段，主要是指估價對象的規(guī)劃條件尚未明確或已經(jīng)明確，建設設計方案是否已經(jīng)確認，項目是否已開工等。對于規(guī)劃條件明確，設計方案確認，可做出合理資金安排的項目，我們認為具備采用動態(tài)分析法的條件，且建議優(yōu)先選用動態(tài)分析法。 新規(guī)范在假

18、設開發(fā)法章節(jié)，還詳細的規(guī)定了靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法在后續(xù)必要支出、開發(fā)完成后價值、動態(tài)分析法的折現(xiàn)率及靜態(tài)分析法利息利潤的計算要求。 5.2?假設開發(fā)法三種估價前提 新規(guī)范提出，在采用假設開發(fā)法進行評估時，首先應根據(jù)估價對象的估價目的、估價對象所處的開發(fā)建設狀態(tài)等情況，并經(jīng)過分析，選擇三種估價前提之一，在此基礎上進行下一步測算。三種估價前提為:“業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。選擇不同的估價前提，在后續(xù)測算中對后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短設定以及后續(xù)開發(fā)必要支出的數(shù)額確定是不同的，從而計算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。選擇業(yè)主自行開發(fā)前提，續(xù)建期即為按工期核算的正常開發(fā)周期，而

19、選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提的續(xù)建期應在正常續(xù)建期基礎上增加轉(zhuǎn)手的正常期限，同時，在后續(xù)開發(fā)必要支出的數(shù)額還應考慮轉(zhuǎn)手所需要花費的必要費用及稅金。選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，特別是在建工工程需要被法院強制拍賣的，則需在自愿轉(zhuǎn)讓基礎上，增加更長的續(xù)建周期及更多轉(zhuǎn)讓費用。由此可以看出，三種前提相比，采用自行開發(fā)前提測算的在建工程價值最高，采用被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提最低。 設定估價前提應根據(jù)估價對象的估價目的及所處開發(fā)狀態(tài)等情況判斷。以征收為目的采用假設開發(fā)法評估在建工程時，當被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程，應選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進行估價；當被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建

20、的未完工程，應選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價。以出讓為目的采用假設開發(fā)法評估建設用地使用權(quán)價值時，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價，以拍賣或抵押為目的采用假設開發(fā)法評估在建工程時，則應選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價。 6、其他估價方法 除了比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法四個主要方法外，其他估價方法包括用于土地評估的基準地價修正法、路線價法；用于批量評估的標準價調(diào)整法、多元回歸分析法以及用于價值損害賠償評估的修復成本法、損失資本化法和價差法。具體內(nèi)容在此不作詳細說明。 三、總結(jié) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是房地產(chǎn)評估行業(yè)的最高技術(shù)標準，同時也是對我們房地產(chǎn)評估的最基本要求。因此，認真學習并貫徹新規(guī)范的各項條文，是每個房地產(chǎn)估價機構(gòu)及房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的從業(yè)之本。新規(guī)范各部分內(nèi)容較舊規(guī)范均有很大幅度的調(diào)整，由于篇幅有限，本文僅對估價方法的部分展開解析，希望為大家對新規(guī)范的解讀提供一些幫助。 ? 作者介紹：王珊 工程管理學士，注冊房地產(chǎn)估價師，注冊土地估價師。 北京華信房地產(chǎn)評估有限公司業(yè)務管理部副總經(jīng)理