169房地產(chǎn)法綜合練習(xí)（一）一、單項選擇題1所有人對房屋的實際控制權(quán)是何種權(quán)能的體現(xiàn)。(占有)2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)進行的何種處理。(使用權(quán)轉(zhuǎn)移的處理)3體育用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為。(50年)4人口100萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)哪級機關(guān)批準。(國務(wù)院)5、進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的要求進行。6土地使用權(quán)變更包括 (主體變更、內(nèi)容變更、其他事項變更)7城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起多長時間內(nèi)進行(3個月)8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊的最低限額為多少萬元。(100萬)9房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應(yīng)該。(取得拆遷許可證)10房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為何種關(guān)系，并通過各種交易合同形式實現(xiàn)(土地所有權(quán)或房屋所有權(quán)的實現(xiàn))11物業(yè)管理的基本主體是(業(yè)主)12代辦物業(yè)的租賃屬于物業(yè)管理的(針對性專項服務(wù))13對外國人在我國境內(nèi)的個人所有的房屋：應(yīng)當(dāng)依照何種法律法規(guī)進行管理。(城市房屋管理條例)14土地增值額未超過扣除項目金額50的部分，土地增值稅稅率為(30)15某地塊轉(zhuǎn)讓收入$000萬元。已支付土地使用權(quán)出讓金1000萬元，開發(fā)土地總費用1000萬元。則應(yīng)計贈值稅多少萬元。(1200萬元 )16個人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由哪級人民政府處理。(縣級人民政府)17某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得5000萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為多少萬元人民幣(2500萬元)18在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由。(建設(shè)單位選聘 )20外商進行成片土地開發(fā)的必要條件是。(成片開發(fā)土地許可證) 21房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是。(土地、房屋 ) 22我國國有土地有償使用的主要方式是。(出讓 ) 23國家建設(shè)用地主要獲得方式有。(出讓或劃撥) 24下列不屬于國有土地出讓方式的有。(出讓方式包括協(xié)議、招標和拍賣 ) 26“三通一平”的“三邐”是指。(通水、通電、通路 ) 30房地產(chǎn)項目管理包括(項目建設(shè)單位、項目設(shè)計單位、施工單位、咨詢單位) 31房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于(變更登記 ) 32根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補償費標準為該耕地被征 用前三年平均產(chǎn)值的(610倍 ) 33對以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，契稅(35) 35物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人，一方為物業(yè)管理公司，另一方為(業(yè)主或者業(yè)主委員會 )36須經(jīng)國務(wù)院審批的吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目使用的土地面積為(耕地1000畝其他土地2000畝 )37土地增值稅的征稅范圍為(國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 )38當(dāng)事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決，向人民法院起訴的，應(yīng)不遲于接到裁決之日后的(3個月 )39城市房地產(chǎn)管理法是處理土地使用權(quán)出讓糾紛的依據(jù)之一，它開始施行于(1995年1月1日 )40違反土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的。(可以無償收回)41在我國，土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別，主要體現(xiàn)在 (原土地使用者的權(quán)利義務(wù)是否轉(zhuǎn)移)42租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報房屋所在地房管機關(guān)(登記)43某村民于1999年向村委會提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請，經(jīng)審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關(guān)應(yīng)該是(縣人民政府 )44城鎮(zhèn)居民按標準價購買公房后，其對所購房屋享有的權(quán)利是(部分產(chǎn)權(quán))45承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原租賃切、議應(yīng)(繼續(xù)履行 )46超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以(加收20的土地閑置金 )47房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級有(5級)48在我國設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實行(資質(zhì)認證)49“三通一平”的“三通”是指(通水、通電、通路)50拆除臨時建筑(要給予合理補償)51如果房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是兩個人，那么在該房屋被拆遷時，拆遷人需與(產(chǎn)權(quán)人和使用人分別簽訂補償協(xié)議和安置協(xié)議 )52北京某四合院為國家二級文物保護單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進行貸款，以繼續(xù)裝修。該建議(違法 )53房地產(chǎn)抵押合同的生效時間為 (登記之日)54企業(yè)為職工交納的住房公積金。 (為職工交納的同等數(shù)額 )55，當(dāng)職工離、退休時，其積累的住房公積金本自余額。(可以提取 )56職工的住房公積金利息(歸職工個人所有)57物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)源于 (委托合同 )59涉外房產(chǎn)的租賃當(dāng)事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方；工商業(yè)用房的租賃，須提前(6個月 )60場地使用費標準應(yīng)根據(jù)該場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費用和合營企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在地的(由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，并向?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易部和國家土地主管部門備案。)61在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件向有關(guān)管理部門申請定點。該有關(guān)管理部門是(規(guī)劃管理部門 )62根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋(不屬于擔(dān)保范圍 )63房地產(chǎn)協(xié)會的性質(zhì)是(自治性組織)64從1999年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費應(yīng)專項用于(土地的開發(fā)或復(fù)墾)66物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人，一方為物業(yè)管理服務(wù)公司，另一方為 (業(yè)主或者業(yè)主委員會)67當(dāng)事人申請房屋拆遷糾紛行政裁決的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請書之日起多少日之內(nèi)做出裁決(30日 )68我國土地利用年度計劃管理的重點是實行(國家集中統(tǒng)一管理與分級管理相結(jié)合的土地利用規(guī)劃行政管理體制)69房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體包括 (國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體、公民個人)70某工廠依法申請用地以擴建廠房，人民政府批準其占有耕地3畝。后因資金不能到位，該擴建廠房一直未動工，現(xiàn)已使耕地閑置三年零三個月。對其應(yīng)進行的處罰是(無償收回)71根據(jù)城市規(guī)劃法的規(guī)定，建設(shè)單位在城市建設(shè)中必須取得(建設(shè)規(guī)劃許可證 )72根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，集體土地中允許設(shè)定抵押權(quán)的是(有建筑物及其附著物 )75房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有(優(yōu)先購買權(quán) )77平房作為公有住房銷售的是(平房不能銷售)78職工對其以標準價購買的公有住房，不享有(處分權(quán))二、多項選擇題在每小題列出的五個備選項中有25個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。多選、少選均無分。1被拆遷人可能是(所有人) 3個人住房貸款管理辦法對貸款擔(dān)保設(shè)定了以下方式。(抵押) (質(zhì)押)(保證)(公積金貸款)5稅收在形式上具有以下特征(強制性)(固定性)(無償性)6房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括(土地房屋財產(chǎn)關(guān)系)(土地利用和管理關(guān)系)(城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系)(城市房地產(chǎn)管理關(guān)系)(城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系)7根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體對其擁有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為包括(出讓)(出租)(抵押)10解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有(法律文件)(司法解釋)11房地產(chǎn)法律關(guān)系包含以下要素 (主體)(客體)(內(nèi)容)12土地管理法實施條例將國有土地有償使用的方式界定為以下幾種：(國有土地使用權(quán)出讓)(國有土地租賃)(國有土地使用權(quán)作價出資或者入股)13土地使用權(quán)傳來取得的方式主要有(轉(zhuǎn)讓)(抵押權(quán)的實現(xiàn))(民事執(zhí)行)(繼承)(贈與)14房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有以下的功能：(產(chǎn)權(quán)確認功能)(公示功能)(管理功能)15按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為(單項開發(fā))(小區(qū)開發(fā))(成片開發(fā))16根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是被宣告破產(chǎn)、被其他企業(yè)兼并17設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須(有自己的名稱和組織機構(gòu))(有固定的經(jīng)營場所)(有符合國家規(guī)定的注冊資本)(有足夠的專業(yè)技術(shù)人員)(法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件)18房屋拆遷補償?shù)姆绞接?貨幣補償)(產(chǎn)權(quán)置換)20外商投資企業(yè)用地，都應(yīng)繳納場地使用費，包括(征用土地補償費) (原有建筑物的拆遷費)(人員安置費)(配套設(shè)施分攤費用)21房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括：(土地)(房屋)(行為)22我國房地產(chǎn)市場的特征有(綜合功能)(多級市場)(法定形式)(國家干預(yù))23國有土地的使用一般具有如下特征(主體的廣泛性)(取得方式的多樣性)(內(nèi)容的差異性)24依照房屋所有權(quán)的主體不同，房屋可以分為如下幾種(公房)(國有房、集體房)(私房)(外產(chǎn)房)(中外合資房)25現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式，具有以下特征：(是民事關(guān)系)(基于服務(wù)合同而產(chǎn)生)(具有補償性) 三、填空題1房屋方面，我國存在三種所有權(quán)，即全民所有、集體所有和(私有)。2土地復(fù)墾實行“誰破壞、(誰復(fù)懇)”的原則。3房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能包括產(chǎn)權(quán)確認功能、公示功能和(管理功能)4房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)做到經(jīng)濟效益、社會效益與（環(huán)境效益)相統(tǒng)一。5拆遷補償?shù)男问接胸泿叛a償和 (產(chǎn)權(quán)置換)。6房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、贈與和(繼承)三種形式。7房地產(chǎn)刑事法律責(zé)任是人民法院通過(刑事審判)法律程序判決的。8共有房產(chǎn)分為(共同共有)和按份共有兩種形式。9出租人出賣房屋時，應(yīng)提前(3個月)承租人。10具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務(wù))公司。11按照土地資源狀況和土地利用總體利用規(guī)劃，將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和(未利用地)。 12物業(yè)管理服務(wù)公司在物業(yè)管理條例中的稱為“物業(yè)(管理服務(wù))合同?！?3房屋共有的形式包括共同共有和 (按份共有)。14按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為經(jīng)營性開發(fā)和(自用性開發(fā))。15拆遷當(dāng)事人包括拆遷人和(被拆遷人)。16房產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與(轉(zhuǎn)移)，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押與租賃。17外國人(依法)可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。18房地產(chǎn)法律責(zé)任中的刑事責(zé)任，是根據(jù)犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪(犯罪客體)和犯罪客觀方面四個要件來確定。19仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點，故成為解決房地產(chǎn)(糾紛)的主要形式之一。20房地產(chǎn)(違法)行為是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。21房地產(chǎn)是土地和(房產(chǎn))的總稱。22土地法律關(guān)系調(diào)整方法包括(民事性的方法)和管理性的方法。23房屋所有權(quán)包括四項權(quán)能，即占有、使用、收益和(處分)。24按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同，可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和(成片開發(fā))。25被拆遷人的基本權(quán)利有補償和(安置)26房地產(chǎn)(交易)是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。27具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務(wù))公司。 28住房(公積金)管理委員會主任應(yīng)當(dāng)由具有較高社會公信力的人士擔(dān)任。29(城鎮(zhèn))土地使用稅是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。30狹義的房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法或(違約)后，依法應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果。 31在我國現(xiàn)階段，實行土地的社會主義公有制，即國家所有制和(集體所有制)。32房產(chǎn)(現(xiàn)售)是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。33處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)遵循的原則是有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助 和(公平合理)。34按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可分為新城區(qū)開發(fā)和(舊城區(qū)開發(fā))。35拆遷人的基本義務(wù)是給被拆遷入補償和(安置)。36外國人(依法)可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。37房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法和(違約)后，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事法律后果。38貸款人應(yīng)根據(jù)實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過(20)年。39稅收有三個基本特征，即固定性、強制性和(無償性)。40房地產(chǎn)抵押范圍包括主債權(quán)、(利息)、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。41土地增值稅的稅串采用(四)級超額累進稅率。42經(jīng)批準開山填海政治的土地和改造的荒棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅(5-10)年。43國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法取得(國有土地使用證)的土地使用者。44對違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用數(shù)量較大，造成大量耕地毀壞的，處(5)年以下有期徒刊，并處或者單處罰金。45國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(一)級市場。 四、名詞解釋題1建設(shè)用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地、從廣義上講，建設(shè)用地是指已利用上地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。2房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。3物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護才目關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。4房地產(chǎn)稅收：是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。5拆遷當(dāng)事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷入、被拆遷人。6房地產(chǎn)權(quán)：指房地產(chǎn)權(quán)利人對房地產(chǎn)享有的實際支配和控制的權(quán)利7房地產(chǎn)相鄰權(quán)：是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收 益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。9個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。10涉外房地產(chǎn)：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。11農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)：是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。12房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)牙口使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，從而依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。14經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。15房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。16基本農(nóng)田：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。17房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。18商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由于買受人支付定金或者房價款的行為。19住房公積金：是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。20房地產(chǎn)違法行為：是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。21房產(chǎn)稅：是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。22業(yè)主大會：由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。23業(yè)主委員會：是指業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。24房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。25土地管理法：是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。 五、簡答題1簡述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點?P112答：國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權(quán)的要件；2國有土地使用權(quán)出讓的法律特征是什么?P113答：(1)土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；(2)權(quán)利的有期性和有限性3處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系時應(yīng)注意哪些問題?P80答：(1)有利生產(chǎn)；(2)方便生活；(3)團結(jié)互助；(4)公平合理。4在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金?P226答：(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的；(2)離休、退休的；(3)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；(4)出境定居的；(5)償還購房貸款本息的；(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。5簡述土地使用權(quán)終止的幾種情況。 P46答：(1)因土地使用權(quán)出讓合同 期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止； (2)土地使用權(quán)期限屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償；(3)因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地；(4)因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。6簡述房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件。P122答：(1)有自己的名稱和組織機構(gòu)；(2)有固定的經(jīng)營場所；(3)符合國家規(guī)定的注冊資本；(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；(5)法律、行政規(guī)定的其他任務(wù)。7簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。P24答：(1)主體：既參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。分為國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。(2)客體：即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。分為土地和房屋；(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。8簡述房產(chǎn)稅的主要內(nèi)容。P239答：房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。 (1)納稅人；(2)征稅范圍；(3)計稅依據(jù)；(4)稅率；(5)稅額計算；(6)減免。9我國現(xiàn)階段房屋拆遷的基本原則有哪些?P136答：(1)符合城市規(guī)劃；(2)有利于城市舊區(qū)改造；(3)有利于生態(tài)環(huán)境改善；(4)保護文物古跡。10簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成。P84答：建筑物區(qū)分所有權(quán)的專用部分和共有部分。專用部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分。共有部分是供區(qū)分所有人共 (公)用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。 11簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)該遵循的原則。P243答：涉外房地產(chǎn)涉及國家的主權(quán)、改革開放政策、鼓勵外商和華僑及港澳同胞前來投資建設(shè)等多方面的因素，具有很強的政策性。立法、執(zhí)法工作中必須堅持以下原則：(1)維護國家主權(quán)原則；(2)平等互利原則；(3)統(tǒng)一管理原則。 12簡述我國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則。P180答：(1)國家、集體、個人三者共同負擔(dān)的原則；(2)租、售、建并舉的原則；(3)統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則；(4)新舊機制轉(zhuǎn)換的原則。13簡述契稅的征稅對象。P240答：契稅的征稅對象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán) 屬的行為，包括國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(出售、，贈與和交換)，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。14簡述個人住房貸款的條件。P217答：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；(2)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； (3)具有購買住房的合同或協(xié)議； (4)不享受購房補貼的以不低于所購住房價款的30作為購房的首期付款；(5)有付款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；(6)貸款人規(guī)定的其他條件。 15我國現(xiàn)階段房屋所有權(quán)主要有哪些種類?P2答：(1)國家所有權(quán)；(2)集體所有權(quán)；(3)個人所有權(quán)。16我國對于外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營設(shè)定了哪些必要的限制?P248答：(1)向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國家；(2)出讓的國有土地傷腦筋權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有；(3)開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)；(4)外商投資開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項目和設(shè)施及其經(jīng)營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營活動和社會活動。 17簡述我國房地產(chǎn)法的基本原則。P20答：(1)土地公有原則；(2)土地有償使用原則：(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的原則；(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則；(6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。 18簡述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。P183答：(1)把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔(dān)的體制； (2)把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制；(3)把住房實物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；(4)建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入 家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；(5)建立住房公積金制度；(6)建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；(7)加快住房建設(shè)，發(fā)送居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民刁；斷增長的住房需求。 19簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征。P81答：建筑區(qū)分所有權(quán)作為一種綜合性的物權(quán)，具有如下特點：(1)復(fù)合性與一體性；(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；(3)權(quán)利主體身份的多重性。 20土地增值稅法定扣除項目有哪些?P234答：(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20的；(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；(3)個人團工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的免征。 六、論述題 1試論述基本農(nóng)田保護方面的法律責(zé)任。P285答：(1)非法占用、非法批準占用、非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的責(zé)任；(2)應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)而不劃入的責(zé)任；(3)破壞基本農(nóng)田保護區(qū)標志的責(zé)任；(4)非法占用基本農(nóng)田的責(zé)任；(5)侵占、挪用耕地開墾費的責(zé)任。 2試分析物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。答：物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人；業(yè)主委員會是指業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。物業(yè)管理服務(wù)是業(yè)與業(yè)主委員會簽訂合同，雙方的法律地位即成立。(1)、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的法律地位；物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是獨立的企業(yè)法人，在物業(yè)管理中，業(yè)主是物業(yè)管理的主體，決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實際上是其雇員。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是受托人和委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒有行政隸屬關(guān)系，兩者不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的組織關(guān)系。(2)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會的合作；在管理物業(yè)的過程中物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理服務(wù)打交道，由此而產(chǎn)生了它們之間的合作關(guān)系。(3)、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)具有監(jiān)督權(quán)， 3試論我國房地產(chǎn)法的基本的原則。P20答：(1)土地公有原則。社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。(2)土地有償使用原則；國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有代價有期限，有用途限制的使用。(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕的原則；保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險牲，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。4為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問題?P262答：(1)土地、房屋糾紛在現(xiàn)實生活中大量存在。從宏觀上說，構(gòu)建社會主義和諧社會，必須妥善協(xié)調(diào)由土地、房屋糾紛引起的利益關(guān)系，維護社會安定團結(jié)；從微觀上說，正確處理人民內(nèi)部的這類矛盾，有利用維護群眾現(xiàn)實的、直接的利益，使受損害方得到合理的補償或補救。(2)房地產(chǎn)糾紛往往涉及面廣，社會影響大，為了保障和促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，維護社會秩序穩(wěn)定，保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，必須公正、及時地處理房地產(chǎn)糾紛案件。特別應(yīng)當(dāng)指出的是：土地問題是一個政策性很強的問題。一方面它關(guān)系到國家經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的大局，另一方面又涉及許許多多農(nóng)民的切身利益。發(fā)展經(jīng)濟建設(shè)與保護群眾利益從根本上說是一致的，各級黨政領(lǐng)導(dǎo)及工作人員在辦任何事情的時候，都不應(yīng)當(dāng)忽視這個問題。因此，需要特別注意“依法正確處理土地糾紛問題”。(3)中國需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎(chǔ)，改革是動力，發(fā)展是目標。為了有利于推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于維護正常的房地產(chǎn)市場秩序、有利于保護房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，必須把房地產(chǎn)市場活動納入法制化的軌道，必須依法正確處理各類房地產(chǎn)糾紛案件。5試論土地用途管制制度P54答：土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。其內(nèi)容；(1)土地用途管制的依據(jù)；土地用途管制依據(jù)是土地利用總體規(guī)劃；(2)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準權(quán)限；(3)集中征地審批權(quán)；(4)完善土地登記制度；(5)健全土地監(jiān)督檢查制度，強化土地法律責(zé)任。七、案例分析題1、案由：某工廠為了擴大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資80萬元人民幣興建一個廠，遂向某縣人民政府申請用地2畝（以有償出讓方式取得土地使用權(quán)），經(jīng)縣政府審核批準同意其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬A村集體所有的非耕地2畝。為保證按時使用土了，該工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定；由A村向工廠出讓土地2畝，土地使用權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年，合同的其他款項均參照國家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標準合同注明。請問：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？合同無效。該事同存在違法：1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán)；2、A村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限50年的最高期限。（2）縣級人民政府批準該工廠用地70年是否合法？為什么？不合法（3）依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)當(dāng)如何取得合法的土地使用權(quán)？應(yīng)當(dāng)先由縣政府將A村土地征用為國有土地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，該工廠通過與縣人民政府以出讓方式取得土地使用權(quán)。2、案由：2004年3月20日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日為止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。當(dāng)日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，張某因欠王某50萬，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同，合同約定：如張某不能在2005年6月底還債，王某有權(quán)將該房屋折價抵債。王某于2005年7月起開始實現(xiàn)其抵押權(quán)，要求李某向其繳納押金，被李某以王某無權(quán)收取押金為由拒絕。以后，即從2005年7月至2006年5月，無論、張、王怎樣催促，李某均以張、王之間存在抵押合同不成立為由，既拒絕張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知，2005年7月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟，法院對該案尚未判決。問題：（1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？（3分）可以。（2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？（4分）無效。理由：1、抵押合同不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價抵債違反了這一規(guī)定；2、該抵押合同沒有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。（3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？（4分）王某無權(quán)向李某收取租金和押金。由于抵押合同無效，王某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)。（4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，為什么？（4分）王某無權(quán)終止租賃合同。張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。因為李某無理由未交納租金滿6個月。3、案由：1995年10月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了200畝土地使用權(quán)出讓合同，每畝地價為10萬元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開發(fā)的情況下開始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使用權(quán)。1995年6月該公司另一房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以每畝12萬元的價格轉(zhuǎn)讓，合計地款項共計2400萬元。市土地管理局獲知此事后，下達了行政處罰決定書，沒收其違法所得400萬元。請問：（1）兩房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同是否有效？為什么？無效。理由見P152（2）土地管理局的行政處罰是否合法？合法（3）若管理相對人對此處罰不服，可通過什么途徑得到法律求濟？一是申請復(fù)議。相對人可以自知道該縣體行政行為之日起60天之內(nèi)向該市人民政府或者上級國土管理部門申請復(fù)議，對復(fù)議決定不服的，可以向人民法院提起訴訟；二是直接向作出處罰決定的機關(guān)所在地的人民法院提起訴訟。4、案由：某酒店與某市公園管理處簽訂租賃合同，雙方商定由酒店承租公園內(nèi)的長春軒飯店，并投資改建為酒店的分店，長春軒飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。然后酒店向市規(guī)劃局申請改建長春軒飯店，市規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權(quán)屬于市園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報建手續(xù)。市規(guī)劃局根據(jù)市園林局的申請，核準將飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為5000平方米。改建期間，酒店在原長春軒飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為1000平方米的酒樓雅座。市規(guī)劃局發(fā)現(xiàn)后，認為園林局未經(jīng)批準擅自擴大建設(shè)規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定，違反了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定；沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對該處罰不服，向市政府有關(guān)主管部門申請復(fù)義。試問：（1）本案中，誰是申請改建的合法主體？為什么？市園林局。市園林局是土地使用人。（2）A酒店加建的附屬用房是否合法，為什么？不合法。違反了規(guī)劃許可。（3）規(guī)劃部門的行政處罰是否合法，為什么？不合法。規(guī)劃部門作出沒收違法加建的樓房的處罰決定違法，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期拆除。（4）園林局如果對復(fù)議決定不服，能否提起訴訟？可以。房地產(chǎn)法模擬練習(xí)題一、單項選擇題1、有權(quán)制定房地產(chǎn)法規(guī)的是（某自治縣人民代表大會）2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體不包括（某公司財務(wù)科）3、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體不包括（知識產(chǎn)權(quán)）4、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃行政主管部門對城市建設(shè)必須堅持“一書兩證”制度，其中“一書兩證”是指選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）5、下列不屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（房屋拆遷）6、房地產(chǎn)協(xié)會的性質(zhì)是（自律性組織）7、農(nóng)村土地承包法通過于（2002年8月9日）8、下列關(guān)于承包期的說法不正確的是（耕地承包期限最長不超過70年）9、關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的保護，下列說法正確的是（承包期內(nèi)，遭遇自然災(zāi)害而需調(diào)整的，發(fā)包方可以調(diào)整承包地）10、下列關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的說法中，正確的是（土地承包經(jīng)營權(quán)采出租方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案）11、征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的610倍 12、下列關(guān)于臨時用地，說法不正確的是（國家對于臨時用地的補償費有統(tǒng)一的規(guī)定，土地使用者與所有者應(yīng)遵守國家規(guī)定）13、對于轉(zhuǎn)移登記時間限制，建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定為自事實發(fā)生之日起3個月內(nèi)。14、公用建筑面積不包括（陽臺）15、房地產(chǎn)中介服務(wù)不包括（房地產(chǎn)代理）16、根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿_1年_未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金_20%以下_的土地閑置費。17、房地產(chǎn)交易的形式不包括（房地產(chǎn)開發(fā)）18、對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件，下列說法正確的是（按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)以形成工業(yè)用地或者其他用地條件）19、關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，判斷正確的是（必須依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押收益抵交土地使用權(quán)出讓金）20、關(guān)于租賃合同的變更、解除和終止，下列說法不正確的是（當(dāng)事人可以解除租賃合同的唯一情形是不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行）21、對于公房出售的特點，描述準確的是（公有住房出售給職工家庭后，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于家庭全體成員）22、下列各項服務(wù)中，不屬于針對性的專項服務(wù)的是（綠化管理）23、業(yè)主委員會的法律性質(zhì)是（非法人組織）24、物業(yè)公司的管理權(quán)源于（業(yè)主的委托）25、在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由（開發(fā)商選聘）26、借款人申請個人商業(yè)用房抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房27、狹義的房地產(chǎn)稅包括（城鎮(zhèn)土地使用稅）28、耕地占用稅的征稅范圍不包括（荒山、荒坡）29、外商投資企業(yè)需繳納的稅是（房產(chǎn)稅）30、我國涉外商品房實行（內(nèi)、外銷審批）31、非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門沒收違法所得32、根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人對有關(guān)國家機關(guān)就土地所有權(quán)和使用權(quán)的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起多少時間內(nèi)向人民法院起訴？（30天）33、依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定，單位之間土地所有權(quán)和使用權(quán)的爭議由下列哪個國家機關(guān)來處理？（縣級以上人民政府）34、行政復(fù)議法第30條規(guī)定，根據(jù)國務(wù)院或者省級人民政府對行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，下列哪級人民政府確認土地等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決？（省級政府A）35、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是（納稅人實際占用的土地面積）36、下列關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準權(quán)限中，不正確的是（縣人民政府批準的建設(shè)項目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時，應(yīng)經(jīng)上級人民政府批準）37、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的包括（需要退耕還牧、還林、還湖的耕地）38、狹義的土地使用權(quán)包括（以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為目的而取得的土地使用權(quán)）38、土地管理法規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的（80%以上）39、基本農(nóng)田保護區(qū)以為單位劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。二、多項選擇題1、狹義的房地產(chǎn)業(yè)包括A. 城市房地產(chǎn)開發(fā)B. 城市房地產(chǎn)交易D. 開發(fā)經(jīng)營成片土地2、下列房地產(chǎn)交易中，屬于二級市場的是A. 土地出讓后抵押C. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系包括不平等主體之間基于土地和房屋的A. 拆遷關(guān)系B. 征用關(guān)系D. 土地用途管制關(guān)系4、下列土地中可以屬于農(nóng)村集體所有的包括B. 農(nóng)村的土地C. 宅基地D. 自留地、自留山E. 城市郊區(qū)的土地 5、農(nóng)村土地承包法的空間范圍包括A. 農(nóng)民集體所有的土地B. 國家所有依法由農(nóng)民使用的土地C. 耕地、林地、草地D. 荒山、荒溝、荒丘、荒灘E. 其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地 6、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵守的原則有A. 平等協(xié)商、自愿、有償C. 流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包的剩余期限D(zhuǎn). 同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)E. 不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì) 7、房屋共有具有以下特征A. 主體有兩個或兩個以上B. 客體是同一項房產(chǎn)C. 對外關(guān)系中，房屋各共有人共同作為單一的權(quán)利主體D. 對內(nèi)關(guān)系中，房屋各共有人對共有房屋共同享有或按份享有權(quán)利和共同承擔(dān)或按份承擔(dān)義務(wù)8、表明土地權(quán)屬的土地證書包括A. 國有土地使用證C. 集體土地所有證D. 集體土地建設(shè)用地使用證 9、對房地產(chǎn)開發(fā)用地的“土地”，理解錯誤的是B. 房地產(chǎn)開發(fā)用地是指取得開發(fā)用地的所有權(quán)C. 不僅包括城鎮(zhèn)國有土地，也包括集體所有的土地10、國有企業(yè)改革中涉及劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)不同形式和具體情況，分別采取的辦法予以處置。A. 國有土地使用權(quán)出讓B. 國有土地租賃 C. 保留劃撥用地D. 國家以土地使用權(quán)出讓作價入股11、行政劃撥取得土地使用權(quán)的范圍包括A. 國家機關(guān)用地和軍事用地B. 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地C. 城市公益事業(yè)用地12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的一般原則包括A. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓C. 房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時抵押E. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)都同時轉(zhuǎn)讓、抵押13、關(guān)于商品房預(yù)售，下列判斷正確的是A. 房屋預(yù)售，必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書D. 按提供預(yù)售的商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資額的四分之一以上E. 預(yù)售房屋，必須已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期14、已購公有住房和經(jīng)濟適用房有下列情形之一的，不得上市出售C. 以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的D. 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的E. 產(chǎn)權(quán)共有的房屋，僅部分共有人同意出售的15、住房開發(fā)貸款的開發(fā)項目必須具備的“四證”，包括A. 國有土地使用證B. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證D. 建設(shè)工程施工許可證16、經(jīng)批準可免征耕地占用稅的包括A.飛機場跑道和停機坪用地B. 炸藥庫用地C. 敬老院用地17、外商投資企業(yè)用地取得方式包括A. 通過出讓方式取得土地使用權(quán)B. 土地使用權(quán)作價入股方式C. 通過租賃廠房和場地的方式取得D. 通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)18、房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有A. 停止侵害，排除妨礙，消除危險B. 返還財產(chǎn)，恢復(fù)原狀，修理、重作、更換或退回C. 賠償損失D. 消除影響，恢復(fù)名譽，賠禮道歉E. 違約金19、房地產(chǎn)糾紛依其法律性質(zhì)可以分為A. 民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛C. 行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛20、解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)包括A. 法律法規(guī)B. 規(guī)章E. 司法解釋21、土地使用權(quán)的原始取得的方式主要有A. 有償出讓B. 行政劃撥22、下列關(guān)于土地利用總體規(guī)劃的審批，說法正確的A. 全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準B. 湖南省的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準 三、名詞解釋1、房地產(chǎn)權(quán)：房產(chǎn)權(quán)實即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，它們是作為統(tǒng)一的商品而進入交換領(lǐng)域的。P22、房地產(chǎn)市場：是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。P33、房地產(chǎn)法律關(guān)系：房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，即房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。P23 4、土地管理法：是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。P385、土地法律關(guān)系：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。P 396、土地所有權(quán)：是指土地所有人依法對其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P417、土地使用權(quán)：是指土地使用者依法使用其占有土地并享有收益主一定處分的權(quán)利。P428、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)：是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。P479、土地用途管制制度：是國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。P5410、土地利用總體規(guī)劃：是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護，在空間上、時間上所作的總體安排和布局。P5411、基本農(nóng)田：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。P6012、基本農(nóng)田保護區(qū)：是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域。P6013、土地開發(fā)：是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。P6214、房屋所有權(quán)：是指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P7315、異產(chǎn)毗連房屋：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。P7816、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分：是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分。P8417、建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分：是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。P8418、住房部分產(chǎn)權(quán)：是指城鎮(zhèn)居民對按標準價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利。P8719、房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。P10720、房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介性服務(wù)活動的總稱。P12821、被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。P13522、房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。P14823、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。P150 24、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。P16225、住房公積金：是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金賬戶，用于購、建、大修住房的基金。P185 26、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房：是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住宅制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用住房。P19427、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。P19828、業(yè)主：是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P20229、業(yè)主委員會：是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。P20430、前期物業(yè)管理：是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前所實施的物業(yè)管理。P20631、物業(yè)管理服務(wù)合同：是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方訂立的約定雙方權(quán)利、義務(wù)的局面協(xié)議。P21332、個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普遍住房的貸款。P21633、經(jīng)濟適用住房：是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。P21934、房地產(chǎn)稅：廣義是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅。狹義是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。P22935、土地增值稅：即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。P23336、城鎮(zhèn)土地使用稅：是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。P23437、耕地占用稅：是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。P23538、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：是對在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。P23739、房產(chǎn)稅：是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。P23840、契稅：是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。P240 41、涉外房地產(chǎn)：廣義是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。P24242、外商投資企業(yè)用地：是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需要的用地。P24543、成片開發(fā)：是指在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場地，建設(shè)供排水、代電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè)；或者進而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及與之相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。P246 44、房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。P25845、房地產(chǎn)糾紛的行政處理：是指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。P26046、房地產(chǎn)違法行為：是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。P275 四、簡答題1、簡述對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性。P9-11答：1）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要2）鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要2、何謂房地產(chǎn)法？房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？P17-18答：（1）房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。（2）內(nèi)容1）土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系2）土地利用和管理關(guān)系3）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系5）城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。3、簡述房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容及其體系。P19答：（1）內(nèi)容1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定2）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定4）關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定5）關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定。（2）體系1）綜合的法2）專門的法3）相關(guān)的法。4、簡述國務(wù)院在房地產(chǎn)管理方面的權(quán)限。P30答：1）批準各省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，以及批準經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后上報的省、自治區(qū)人民政府所在地的市，人口在100萬以上的城市和國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃2）批準征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的3）其他法定的權(quán)限。5、簡述房地兩證合一與兩證分離的利與弊。P33-34答：1）優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾2）缺點是由于房地合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。6、土地使用權(quán)的特征。P43-44答：1）權(quán)利的派