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第二章房地產(chǎn)金融基本知識,掌握房地產(chǎn)金融的分類、特征理解名義利率和實際利率、資金等效值，能繪制現(xiàn)金流量圖掌握擔保融資涉及各項內(nèi)容,,,,2.1房地產(chǎn)金融的分類和特征2.1.1房地產(chǎn)金融的分類及特征一、分類1.經(jīng)營性質(zhì)2.融通方式3.放款形式,,政策性房地產(chǎn)金融,自營性房地產(chǎn)金融,,間接金融,直接金融,,擔保放款,信用放款,,,,,,公積金；經(jīng)適房,不經(jīng)金融中介機構,經(jīng)金融中介機構融資,信譽,人或物擔保,,2.1房地產(chǎn)金融的分類和特征4.不同房地產(chǎn)領域5.資金融通對象6.金融工具,,,,土地金融,房產(chǎn)金融,債務性融資,權益性融資,房地產(chǎn)債券,房地產(chǎn)股票,抵押貸款,房地產(chǎn)信托受益憑證,房地產(chǎn)保單,房地產(chǎn)長短期信貸,,,股票、權益憑證、合資,債券、租賃、貸款,二、特征1.集中性（房地產(chǎn)體積大、資金投入大）2.資金周轉(zhuǎn)期長（征地-規(guī)劃-七通一平-房屋施工-裝修-竣工驗收-出售（出租））3.資金運動固定性（固定性）4.資金增值性（利息；土地稀缺性）5.風險性（政策風險；決策風險；自然風險；財務風險）,2.2利率、收益率一、利率i=I/P*100%i-利率；I-利息；P-本金2.計算利息的方法：單利法：I=P*i*nn-借貸時間復利法：I=P*（（1+i）的n次冪）—P3.名義利率和實際利率（1）考慮通貨膨脹率名義利率=實際利率+通貨膨脹率注：通貨膨脹率越高，名義利率與實際利率之間的差額越大,（2）利率單位與計息周期不一致計算P19注意：假設計息單位為一年單利計息：名義利率=周期利率*每年計息周期數(shù)=實際利率其中，周期利率=實際利率/每年計息周期數(shù)復利計息：實際利率=（1+名義利率r/m(每年計息周期數(shù))）的m次冪—1注：m=1,實際利率=名義利率；m越小，實際利率與名義利率差額越大F=P*(1+名義利率r/計息周期m)的m次冪F-本利和,二、資金等效值與現(xiàn)金流量圖1.什么是資金等（效）值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。2.現(xiàn)金流量圖是用以反映項目在計算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。注意要點?（1）作圖三要素：發(fā)生時點、箭頭方向、現(xiàn)金流入(箭頭朝上)流出（箭頭朝下）額（2）時間始點用0期表示（而非1）（3）P-現(xiàn)值、F-終值；A-等額年金；G-基本額；i-年利率；j-年通貨膨脹率；n-時間,例題：某人現(xiàn)在借款1000元，年利率為6%，五年內(nèi)以兩種不同方案還清全部利息和本金，畫出現(xiàn)金流量圖（復利計息）一、每年年底付60元利息，第五年末付息時將本金一起付完。二、最后一年末將本利一次付清。,現(xiàn)金流量圖示例,,1000,60,60,60,60,1060,,,,,,,,,0,1,2,3,4,5,1000,1338.2,三、收益率1.收益率：投資的收益率（回報率）收益率=收益/總投資2.折現(xiàn)率：將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的比率（收益率）注：利率與折現(xiàn)率的區(qū)別：利率是資金的報酬，只與資金本身獲益能力有關；折現(xiàn)率與資產(chǎn)及所有者使用效果有關。3.內(nèi)部收益率：項目的凈現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率內(nèi)部收益率表示資金流入現(xiàn)值總和與資金流出現(xiàn)值總和相等。4.全部投資收益率：權益資本收益率和抵押收益率或抵押貸款利率的加權平均。反映了全部已投入資本的收益水平。,2.3擔保融資,按貸款有無擔保，分為A--債權人（債權）B--債務人（債務）C--擔保人（債務人或第三人）D—其他人一、擔保與反擔保1.擔保及擔保形式（1）擔保：以債務人或第三人的特定財產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權的擔保，以保障特定的債權得以實現(xiàn)的行為（2）擔保的形式：抵押、質(zhì)押、留置（物權擔保）保證、定金,,信用貸款,擔保貸款,2.反擔保：擔保人（第三人）為債務人向債權人提供擔保時，由債務人或其他人向擔保人提供的確保追償權實現(xiàn)的一種擔保制度。追償權：擔保人為債務人履行義務而應享有的權利。反擔保形式：保證或物的擔保注意：保證、抵押、質(zhì)押存在反擔保；留置、定金不存在反擔保反擔保的形式（1）求償保證（2）求償?shù)盅海?）求償質(zhì)押案例,,,,主債務人之外的保證人,債務人或其他人,債務人或其他人,二、保證貸款1、保證及其法律關系（1）保證：保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定（代為）履行債務或承擔責任的行為（2）保證涉及三方當事人：保證人、債權人、債務人（3）債權人債務人（主）債權人保證人（從）保證人債務人,,,,債權債務關系,保證合同關系,委托關系,（4）保證的特征：從屬性、相對獨立性、單務性、無償性、補充性從屬性：依主合同的成立而成立，依主合同的消滅而消滅，隨主合同的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，保證債務的范圍受主合同債務范圍的限制。相對獨立性：四種表現(xiàn)單務性和無償性：債權人對保證人并不負對價給付義務；相對債權人來說，原則上具有無償性。補充性：第二位的。兩點注意。（5）保證人：自然人、法人、其他組織注：①自然人作為保證人應具有民事行為能力②企業(yè)法人的職能部門不能充當保證人③經(jīng)國務院批準，在使用外國政府或經(jīng)濟組織貸款進行的轉(zhuǎn)貸中，國家機關可以作為保證人。,（6）保證人的代償能力指保證人依保證合同約定代為履行債務或承擔賠償責任的能力。案例三、質(zhì)押貸款1、質(zhì)押概述質(zhì)押的含義—財產(chǎn)或權利質(zhì)權的性質(zhì)：物權、他物權、擔保物權質(zhì)押的特征：占有、動產(chǎn)或財產(chǎn)權利、留置效力和直接支配2、動產(chǎn)質(zhì)押貸款質(zhì)押標的物的條件：必須有讓與性、必須是特定化的動產(chǎn)質(zhì)押標的物：原材料、庫存產(chǎn)品、采購商品等案例,,3、權利質(zhì)押貸款——票據(jù)等有價證券、股票和股份（股權）、知識產(chǎn)權、其他權利權利質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別（標的不同、設定方式不同、保全和實現(xiàn)的方式不同）。票據(jù)等優(yōu)價證券的質(zhì)押：匯票、本票、支票補充（1）支票：出票人簽發(fā)的，委托辦理支票存款業(yè)務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。,,（2）本票：全稱是銀行本票,是銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù).用于同城結算或支取現(xiàn)金。,,（3）匯票：分為銀行匯票和商業(yè)匯票.銀行匯票是匯款人將款項存入當?shù)爻銎睉?由出票銀行簽發(fā)的,由其在見票時,按照實際結算金額無條件支付給持票人或收款人的票據(jù).適用于異地辦理轉(zhuǎn)賬結算或支取現(xiàn)金。商業(yè)匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在指定日期無條件支付確定金額給收款人或持票人的票據(jù).,案例,4、股權質(zhì)押貸款（1）股票質(zhì)押：依法可轉(zhuǎn)讓的股票、訂立書面合同、辦理出質(zhì)登記股票質(zhì)押的特點：風險較大（價格不穩(wěn)定、預期價值）、擔保功能較強。股票質(zhì)押的效力與體現(xiàn)：股票質(zhì)押貸款中的風險控制機制（2）有限責任公司（合伙企業(yè)）股權質(zhì)押（3）外商投資企業(yè)的股權質(zhì)押,