吉林省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形模擬試題本 卷 共 分 為 2 大 題 50 小 題 ， 作 答 時(shí) 間 為 180 分 鐘 ， 總 分 100 分 ， 60 分 及 格 。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是_模式。A單一市場(chǎng)集中化B產(chǎn)品專業(yè)化C市場(chǎng)專業(yè)化D全面覆蓋2、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素是。A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r B：居民收入水平C：物價(jià)D：長(zhǎng)期趨勢(shì)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、當(dāng)市場(chǎng)調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準(zhǔn)確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時(shí)，這時(shí)，市場(chǎng)調(diào)查人員就需要時(shí)間和金錢去收集更切題和準(zhǔn)確的_資料。A一手B二手C原始D基礎(chǔ)4、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是。A：凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi) C：通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D：應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、是指一個(gè)國(guó)家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的一年內(nèi)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和。A：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B：國(guó)民生產(chǎn)總值C：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)凈值D：國(guó)民收入E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過_確定其價(jià)格。A成本核算B協(xié)商C評(píng)估 D房地產(chǎn)管理部門規(guī)定7、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件中，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的以上。A：30B：40C：50D：60E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某宗土地總面積為7500m 2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m 2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%，則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為_萬(wàn)元。A1125B1800C2250 D33759、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是【2003年考題】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、_是指不同意他人的請(qǐng)求，而提出證據(jù)加以抗辯的權(quán)利。A形成權(quán)B異議權(quán)C支配權(quán)D請(qǐng)求權(quán)11、估價(jià)的通俗含義是估計(jì)的價(jià)格或價(jià)值。 A：現(xiàn)有物品B：一般物品C：經(jīng)濟(jì)物品D：建筑物品E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m 2，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為_萬(wàn)元。A3758.57B394203C3966.10D4769.8513、在資產(chǎn)負(fù)債表的編制中，根據(jù)幾個(gè)賬戶的期末余額合計(jì)數(shù)填列的是_項(xiàng)目。 A短期投資B累計(jì)折舊 C未分配利潤(rùn)D存貨14、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m 2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m 2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（）元/m 2。A2648B2688C2708D273415、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用是。A：經(jīng)營(yíng)成本B：開發(fā)產(chǎn)品成本 C：期間費(fèi)用D：開發(fā)項(xiàng)目總投資E：借款合同16、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是_。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)法17、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)評(píng)估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)屬于_。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為現(xiàn)在B估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為未來C估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去18、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1 000，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為1 8萬(wàn)元畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)620元；地上建筑物總建筑面積2 000，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元，建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1 200元建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單一價(jià)為元。A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、業(yè)主大會(huì)作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)_通過。A與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上B全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上 C與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上D全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上 20、某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1 000元，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至36，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為元。A：100B：200C：300D：600E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、按照最新政策，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的。A：23B：25C：58D：510 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款_。A甲銀行優(yōu)先受償B按2家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序C乙銀行優(yōu)先受償D按2家銀行的債權(quán)比例受償23、下列關(guān)于保險(xiǎn)的職能說法有誤的一項(xiàng)是_。A分散危險(xiǎn)的職能是指有共同危險(xiǎn)損失顧慮的經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)人將偶然性危險(xiǎn)視同必然性危險(xiǎn)，在危險(xiǎn)發(fā)生之前就聚集資金，危險(xiǎn)發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)人，使損失分散給眾人B融通資金職能發(fā)揮得越好，保險(xiǎn)公司的投資收益越高，就可以彌補(bǔ)負(fù)債業(yè)務(wù)的不足或虧損，為采取較低的保險(xiǎn)費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多的保險(xiǎn)費(fèi)收入創(chuàng)造條 件C在各種保險(xiǎn)中，政策保險(xiǎn)最能體現(xiàn)分配職能D保險(xiǎn)人參與防災(zāi)防損活動(dòng)，可以提高社會(huì)的防災(zāi)防損能力24、決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。A：課稅主體B：稅率C：稅基D：課稅對(duì)象E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在_年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A2B3 C4D5 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮_。A通貨膨脹影響B(tài)投資利息因素C資金時(shí)間價(jià)值D投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于。A：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D：比較風(fēng)險(xiǎn)E：借款合同3、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年 6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為_。A1998年6月30日B現(xiàn)在C重新估價(jià)的作業(yè)日期D要求重新估價(jià)的委托方指定的日期4、房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)_討論決定。A征收人B被征收人C房屋征收部門辦公會(huì)議D政府常務(wù)會(huì)議5、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m 2，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m 2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。 A高于B低于C等于D條件不足，無(wú)法確定6、網(wǎng)絡(luò)圖有表現(xiàn)形式。A：?jiǎn)未?hào)網(wǎng)絡(luò)B：雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)C：復(fù)合網(wǎng)絡(luò)D：時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)E：三維網(wǎng)絡(luò)7、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有。A：項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B：協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C：協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D：租售收益E：股息 8、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同方向變化，且供給增加小于需求增加，則均衡價(jià)格和均衡交易量的變化分別是_。A不變和減少B上升和減少C下降和不變D上升和增加。9、最高額抵押權(quán)確定的情形有。(2009年試題)A：最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓B：新的債權(quán)不可能發(fā)生C：抵押人破產(chǎn)D：約定的債權(quán)確定期限屆滿E：抵押財(cái)產(chǎn)被查封10、拍品展示的方式主要有。A：固定展示 B：巡回展示C：現(xiàn)場(chǎng)展示D：資料展不E：定期展示11、在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括_。A擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法B擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)D估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E違約責(zé)任12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表分為。A：財(cái)務(wù)報(bào)表B：經(jīng)營(yíng)報(bào)表 C：輔助報(bào)表D：基本報(bào)表E：資金來源與運(yùn)用表13、下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有_。A房地產(chǎn)買賣B房地產(chǎn)入股C房地產(chǎn)繼承D房地產(chǎn)抵債E房地產(chǎn)典當(dāng)14、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)主要有。A：多樣性B：廣泛性C：壟斷性D：復(fù)雜性 E：具有高度的適應(yīng)性15、征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸所有。 A：縣級(jí)以上人民政府土地管理部門B：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府C：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織D：土地使用者E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、以下關(guān)于建筑物壽命的說法中，正確的有_。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命B建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)D建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)E建筑物的自然壽命是指建筑物從財(cái)務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù) 17、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有。A：承諾費(fèi)B：手續(xù)費(fèi)C：擔(dān)保費(fèi)D：利息E：稅費(fèi)18、消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為。A：地理環(huán)境因素B：人口因素C：消費(fèi)心理D：經(jīng)營(yíng)變量E：消費(fèi)行為因素19、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為_。 A33.3B12C20D60%20、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有。A：商住樓B：土地C：在建工程D：寫字樓E：建成后的物業(yè)21、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由_作出房屋征收決定。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B人民法院 C市、縣級(jí)人民政府房屋征收部門D市、縣級(jí)人民政府 22、現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營(yíng)銷，指。A：市場(chǎng)分析B：選擇目標(biāo)市場(chǎng)C：細(xì)分市場(chǎng)D：市場(chǎng)定位E：市場(chǎng)調(diào)查23、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到。A：1B：2C：3D：4E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興 建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的。A：用途多樣性B：合法性C：相互影響性D：外部性E：易受限制25、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有。A：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C：利率風(fēng)險(xiǎn)D：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)