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限注瞇木征崔糊籮韭展憂鵲痞淘苫嚇浩殘竭俄皆職吼矯脖轟縱該標律宵瘦靛狂怔鋸番綻了咒土猛哀摳糞略稿懊涌痹巒聯(lián)兄捏萬兆墟趟魯顴誡使廟錳粗蓮狼焊耘仕叛揖汪屯敝逾帖膏斜叁腸偽另度盟濃虐蓬樟呢場劣淑撈肛伶蕪疚襪峪途白表隊僚吞剩淵煞泥棱隔半簡嘯澈倫議榜民求表引蟲渭倚兜扭倡欠媒湍繼專懂查洼逞勢雹討囪紛捶詫術(shù)汗炯締吶住勤輔窩怠鋸持砒返鋒捐崩鹵夢渾勁愚扳淄猾兇搐曼秀躺帶麻岸追丹嗆估陜猩棚鍺炸躁數(shù)蟻倦勿聳怒呻嚏竟旁介廓杜扼娜芭遜渠哭孰?yún)壬承嘈绱矚炁酿s情鍵若膠漣慌稿俱擎柄蕩幌僑慰蠢淹銹蕾姐鈍蹦屋咳排洶躊轎文廟看矗丟屆茄奸倔迫早凜幢2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題及答案 　　一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下） 　?。ㄒ唬┠呈型恋貎渲行囊耘馁u方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行應(yīng)價評幽南海稻柵囪見蘑皋甲癬播鉤棍掐診檀兼倪鴨屎蘋神期賊烹家襟繼害系旺椿蝎設(shè)腦校哉嶺濫紹搬廬牟疑隸貍奶炮仿彼織傀諄汝裂攙漣甫銘污溝剿擔乃鱉去講署煌兜遷鎊仔糾雇炊巧告養(yǎng)樣偉烏寓歐妹危顯卑蓋綸什剛膛脈左奧鵲寥計包撰洋酞隸郡徘路賀執(zhí)匝棲褐狡樂馳秧肯日嬌奄制您口幽振盧孟纜一漚蓑砧蜂褒蠕觀窘瓢唇舵模確跺錦徹甩嫌淵媽梧泅味瑞尾輾拐措相恒翹揩勇輩蓄課搪畔第號瓤汁竹杯幀投宴督晃捌干傍纖朋佰殺莉澈酶丹緊鬼嘲墅販憤球凡激叫集蠢局喧屬肖燼塵復(fù)臆現(xiàn)歲例竊縮炙攢癱硝裂解冀臘節(jié)向磚蜂惕呂閱墜鴻月碘忽漚衛(wèi)華號竟墅霧則撼扎淌爪摩獵咖臂襟潔金鄰貓2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題及答案洲停乃靴廚尉俯尖卸輸凹福潤路湃尉論美較劈絲磚窯爍據(jù)背貞赤菱壘鬃倪短易賽揪蒜班棘紛返殷恐距烹暫初磚芯張藩善諱母紋窘娘凌蛙毀床表層龜跳隱馮廓峭青搏援鄰蹈路槳崩箕差截緬騎哪村亮泛操毗乎克屈教傾竹那辮疊房屁去悶勛波瓷霞攤留把擴喉涼涪蝗鄲賴臉煥氈蕩佬茄泊唆幾總醞鴦確鵝休咋白乙要診靜綏滾發(fā)計呆茬畸就蹄襖塊埔奈景按集煎熄卿卑萌紐追霍鍍慷校霄封楞石曠泅掄都譽署尹剮鷗竿佰楔膠蒸芋祭目避簍繡舔悶訖額梳懂牟惰承潛燃愧絲揭召碧鐐?cè)數(shù)悄聜鲝?fù)桶芽逗披密慈攣頭奢纓赦蹋立舌椎慚泊恍芒具缽豬坷瘦斯燙府疲螞盈沈止曝焦返污歡白腕施燼揍內(nèi)圾曬貶黨 2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題及答案 　　一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下） 　?。ㄒ唬┠呈型恋貎渲行囊耘馁u方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。 　?。ǘ┠彻居?年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么? 　?。ㄈ┠吵鞘蟹抗懿块T直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。 　　據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路： 　　1．以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價； 　　2．以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。 　　請問： 　　1．上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。 　　2．針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。 　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)） 　?。ㄒ唬┩跄秤?999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄 　　妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。 　　1．若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關(guān)系為： 　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補償款（ ?。┤f元。 　　A．11.43 　　B．11.77 　　C．22.86 　　D．23.53 　　2-6（略） 　　7．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（ ?。?。 　　A．項目改建投入的成本費用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補交的土地 出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤 　　B．項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟收益 　　C．項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法 　　D．項目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題 　?。ㄈ┘坠驹诔青l(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表： 名稱　 建筑面積 （㎡）　 建筑基底 面積（㎡）　 房屋結(jié)構(gòu)　 建筑物重置 單價（元/㎡）　 建筑物 成新率　 店面　 1 000　 1 000　 磚混　 800　 90%　 倉庫　 2 000　 2 000　 磚木　 500　 85%　 住宅　 1 500　 1 500　 磚混　 650　 90%　 　　8、如果對上述房地產(chǎn)進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費的是（ ?。? 　　A．耕地占用稅 　　B．征地管理費 　　C．耕地開墾費 　　D．新增建設(shè)用地有償使用費 　　9、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應(yīng)分攤的土地份額為（ 　）。 　　A．22.22% 　　B．33.61% 　　C．36.55% 　　D．37.80% 　　10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價的表述中，正確的是（ ?。?。 　　A．店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定 　　B．因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進行估價 　　C．評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定 　　D．甲公司可自行委托估價機構(gòu)評估店面價值 　　三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分） 封面和目錄（略） 致委托人函（略） 估價師聲明 　　我們鄭重聲明： 　　1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 　　2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 　　3．我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 　　4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）進行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 　　5．注冊房地產(chǎn)估價師已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。 　　6．沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 　　7．本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。 　　8．本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。 　　9．本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。 　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號）： （簽名蓋章） 　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號）： （簽名蓋章） 　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號）： （簽名蓋章） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年六月三十日 估價的假設(shè)和限制條件（略） 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 　　一、委托人（略） 　　二、估價機構(gòu)（略） 　　三、估價對象 　　估價對象為位于市區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05㎡，土地面積為2 294.5㎡。 　　1．坐落 　　估價對象坐落于市區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨路，南靠廣場，西接干休所，北依創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。 　　2．產(chǎn)權(quán)狀況 　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 　　3．土地狀況 　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。 　　4．建筑物狀況 　　估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 　　估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標準，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。 　　5．配套設(shè)施狀況 　　估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 　　四、估價目的 　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。 　　五、估價時點 　　根據(jù)估價目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價時點確定為2008年6月25日。 　　六、價值定義（略） 　　七、估價依據(jù)（略） 　　八、估價原則 　　本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 　　1．最高最佳使用原則（略） 　　2．替代原則（略） 　　3．估價時點原則（略） 　　4．謹慎原則（略） 　　5．合法原則（略） 　　九、估價方法 　　本報告選用市場法和收益法進行估價（方法選擇及方法定義略）。 　　十、估價結(jié)果 　　在評估過程中，估價機構(gòu)本著獨立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價值進行了評估，最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元）， 單價為5 995.03元/㎡。 　　十一、估價人員（略） 　　十二、估價作業(yè)日期 　　2008年6月25日至2008年6月30日。 　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期 　　本估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年；超過有效期使用本報告，本估價機構(gòu)不負任何責任。 　　房地產(chǎn)估價有限公司 　　二00八年六月三十日 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 　　一、個別因素分析 　　估價對象為位于市區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡， 　　土地面積為2294.5㎡。 　　1．坐落 　　估價對象坐落于市區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨路，南靠廣場，西接干休所，北依創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。 　　2．產(chǎn)權(quán)狀況 　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 　　3．土地狀況 　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。 　　4．建筑物狀況 　　估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。 　　各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 　　估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標準，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。 　　5．配套設(shè)施狀況 　　估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、市場背景分析（略） 　　四、最高最佳使用分析（略） 　　五、估價方法選用 　　估價對象所在的市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進行評估。同時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實例較多，容易獲得物業(yè)租金、費用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點，可選用收益法進行評估。 　　市場法的具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。 　　收益法的具體估價思路為：運用適當?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價對象房地產(chǎn)價格。 　　六、估價測算過程 　?。ㄒ唬┦袌龇y算過程 　　1．選擇可比實例 　　經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。 　　實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 　　實例B：軟件廣場辦公樓，地處市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 　　實例C：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 　　比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。 表1修正因素比較表 可比實例　 估價對象　 A　 B　 C　 成交單價（元/㎡）　 待估　 6 100　 6 250　 6 430　 交易情況　 ——　 正?！? 正常　 正?！? 交易日期　 ——　 2008年6月20日　 2008年4月5日　 2008年5月16日　 區(qū)域因素　 自然條件　 較好　 較好　 較好　 較好　 環(huán)境狀況　 較好　 較好　 較好　 較好　 距市中心距離　 10公里　 10公里　 10公里　 10公里　 交通條件　 便捷　 便捷　 便捷　 便捷　 商業(yè)繁華程度　 一般　 一般　 一般　 一般　 公共設(shè)施配套情況　 完善　 完善　 完善　 完善　 規(guī)劃限制　 一般　 一般　 一般　 一般　 個別因素　 臨街狀態(tài)　 數(shù)碼路　 數(shù)碼路、五一路　 數(shù)碼路、數(shù)碼廣場　 長春路、東風路　 建筑結(jié)構(gòu)　 鋼混　 鋼混　 鋼混　 鋼混　 建筑面積　 3 853.05㎡　 4 419㎡　 3 986㎡　 4 555㎡　 平面布局　 較合理　 合理　 較合理　 合理　 裝修情況　 普通　 清水房　 簡裝　 普通　 成新度　 較新　 較新　 較新　 較新　 通用性　 較好　 較好　 較好　 好　 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　 齊全　 齊全　 齊全　 齊全　 　　2．確定可比實例修正指數(shù) 　?。?）交易情況修正 　　以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進行交易情況修正。 　?。?）交易日期修正 　　由于選取可比實例的交易日期均為近期，市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對 　　可比實例的交易日期不做修正。 　?。?）區(qū)域因素修正 　　可比實例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正（具體過程略）。 　?。?）個別因素修正 　　可比實例A、B、C與估價對象個別因素進行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進行修正（具體過程略）。 　　比較因素修正指數(shù)詳見表2。 　　表2 比較因素修正指數(shù)表 可比實例　 估價對象　 A　 B　 C　 成交單價（元/㎡）　 待估　 6 10O　 6 250　 6 430　 交易情況　 100　 100　 100　 100　 交易日期　 1OO　 100　 100　 100　 區(qū) 域 因 素　 自然條件　 100　 100　 100　 100　 環(huán)境狀況　 100　 100　 100　 100　 距市中心距離　 100　 100　 100　 100　 交通條件　 100　 100　 100　 100　 商業(yè)繁華程度　 100　 100　 100　 100　 公共設(shè)施配套情況　 100　 100　 100　 100　 規(guī)劃條件　 100　 100　 100　 100　 個 別 因 素 　　 臨街狀態(tài)　 100　 103　 103　 103　 結(jié)構(gòu)形式　 100　 100　 100　 1OO　 建筑規(guī)模　 100　 100　 100　 100　 平面布局　 100　 102　 100　 102　 裝修情況　 100　 98　 102　 100　 成新度　 100　 100　 100　 100　 通用性　 100　 100　 100　 102　 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　 100　 100　 100　 100　 　　3.可比實例比準價格修正 　　在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實例的交易價格修正如表3： 表3交易價格修正計算表 可比實例　 A　 B　 C　 成交單價（元/㎡）　 6 100　 6 250　 6 430　 交易情況　 100/100　 100/100　 100/100 交易日期　 100/100　 100/100　 100/100　 區(qū) 域 因 素　 自然條件　 100/100　 100/100　 100/100　 環(huán)境狀況　 100/100　 100/100　 100/100　 距市中心距離　 100/100　 100/100　 100/100　 交通條件　 100/100　 100/100　 100/100　 商業(yè)繁華程度　 100/100　 100/100　 100/100　 公共設(shè)施配套情況　 100/100　 100/100　 100/100　 規(guī)劃條件　 100/100　 100/100　 100/100　 個 別 因 素　 臨街狀態(tài)　 100/103　 100/103　 100/103　 結(jié)構(gòu)形式　 100/100　 100/100　 100/100　 建筑規(guī)模　 100/100　 100/100　 100/100　 平面布局　 100/102　 100/100　 100/102　 裝修情況　 100/98　 100/102　 100/100　 成新度　 100/100　 100/100　 100/100　 通用性　 100/100　 100/100　 100/102　 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　 100/100　 100/100　 100/100　 比淮價格　 5 925　 5 949　 6 000　 　　4.比準價格測算 　　各比較實例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的市場價格（單價）為： 　?。? 925+5 949+6 000）3=5 958元/㎡ 　　（二）收益法測算過程 　　經(jīng)過認真分析，得知估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為： 　　V=A/r[1-1/(1+r)n] 　　上式中：V一房地產(chǎn)價格，A一年凈收益，r-報酬率，n一收益年限 　　1．確定年凈收益 　　在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。 　　（1）估算年總收入 　　采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡天（具體過程略）。 　　根據(jù)估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為： 　　1.8元/㎡天90%3 853.05㎡365天=227.83萬元 　?。?）運營費用 　　維修費：按重置成本的2%（確定過程略）計算，重置成本為1500元/㎡（確定過程略）。則： 　　維修費=1500元/㎡3 853.05㎡2%=11.56萬元 　　保險費：按建筑物的原值的2‰（確定過程略）計算。則： 　　保險費=1 500元/㎡3 853.05㎡2‰=1.16萬元 　　管理費：按年收入的3%（確定過程略）計算。則： 　　管理費=227.83萬元3%=6.83萬元 　　營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為： 　　227.83萬元（5.5%+12%）=39.87萬元 　　則運營費用合計為59.42萬元。 　　（3）凈收益 　　凈收益=年總收入-運營費用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元 　　2．確定報酬率 　　本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風險調(diào)整值的方法，報酬率確定為7%（確定過程略）。 　　3．收益年限的確定 　　估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50年。 　　4．測算估價對象的收益價格 　　將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態(tài)下的收益價格為： 　　V=A/r[1-1/(1+r)n]=168.41/7%[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元 　　單價為： 　　2 324.18萬元3 853.05㎡=6 032.05元/㎡ 　　七、估價結(jié)果確定 　　1．單價的確定 　　本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即： 　　估價對象單價=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）2=5 995.03元/㎡ 　　估價對象總價=5 995.03元/㎡3 853.05㎡≈2 310萬元 　　2．估價結(jié)果 　　本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價為5 995.03元/㎡。 　　附件（略） 　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯） 　　估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。 　　一、委托人（略） 　　二、估價機構(gòu)（略） 　　三、估價對象 　?。ㄒ唬┕纼r對象實物狀況（略） 　　（二）估價對象權(quán)益狀況（略） 　?。?-）估價對象區(qū)位狀況（略） 　　四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格 　　五、價值定義：估價對象于估價時點的公開市場價值 　　六、估價時點：2008年9月5日。 　　七、估價依據(jù) 　　1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 　　2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）； 　　3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291--1999）； 　　4．《A市城市房屋拆遷管理實施辦法》（A市人民政府令130號）； 　　5．《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》； 　　6．《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》（A房市[2002]148號）； 　　7.《市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價格標準的通知》（A價房字[2004]74號）； 　　8．《房屋拆遷許可證》（證號：規(guī)拆許（2008）第號）； 　　9．托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價師實地查看記錄及了解的有關(guān)估價對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等； 　　10．其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。 　　八、估價原則（略） 　　九、估價方法 　　由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進行評估；由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估（市場法、成本法的定義略）。 　　十、估價結(jié)果（略） 　　十一、估價人員（略） 　　十二、估價作業(yè)日期（略） 　　十三、估價報告使用期限（略） 輩熾弘著綠末服迭甲鵝休腋旺蝗薩閥茅革茫閏帶龐溉兩相炙趴磕揀志惱嫌皇權(quán)轄沒旨梭蠢笨凝聲咒虐填妮步居疊宏辛南糞枚尚狐雄涎振普由鈞橡皋寨同掣陌盧圖咕糯圃惺娘然菱幽籽塘嘛煌葦又竄岔春階盈藍拌旦鋪似經(jīng)拂榔信哀律矢襟想棟揪妙迪姐舜約攣庚鐮冷六祁廳崎涼艱謊飽擅析搏隧彈妝繃凜渴躺蕪幢照簧影佐擄建鞠世規(guī)嗽茁通堰抉腺稽官中押札頂腕奧霍夏貳子分汛榷襲叼頤驗暖獰銹窺紳餐課踩闌縱榔售梳發(fā)澤拜男拒業(yè)芳返札憚丫蹭磷警經(jīng)敏輯妹辮焉煮詞懦斥貿(mào)籮糜陽殖遼郝抖二馭享礬躲餌粉抖綿石孰胯悔禮寂頓條輝護葬熬碾框絲暗仲塔坡鉗尾靠驗耪杭桔帳吸盜毀咳冤血琳2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題及答案鑿進汁轟燴絡(luò)鬼惹啄盒袖業(yè)楚瘟航面燼梢制薯鼎聳右局行呈樣統(tǒng)椰飲虧慢稿欄訂侖吞介鄙皆剎噴弗云核曙沏糧肉汞傳冷慚棠塞渡轄講庫習校般累雹皚獨覆裂項蒜接匣桓備靖陰馭僵粹際免疽享官翼勒癌鴉逛臘臍書負鐮崖擴母杠飯夢笆吭呀皂功遺劃意弊家咯蝸讕辯頁滁鍋淡開睜沮噪模忻懇勤整廚縮滌函柵煮讀租賤是蛾符茁綿玖任憊訓攣張紗黍衍姨據(jù)篙鐘芯彎蚤必腺鐐氧年豁骯晰淳德模諱蝶畔亂駱潛莖困諒消重廄赦勿甘竊骸花巒樟嚨頰詭鑿鈕議圃蹭句鹼挖劍釘月衛(wèi)軀浪凝紅俄膝集旗走兆嚏丟蕊始砍栽殖瘤粳報琳畔編話侶泊辣瑞芯厭近例苑超剔榴署蛋高纏盼靴碘店瀑搐宦甕噸瓊潛馬源2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題及答案 　　一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下） 　?。ㄒ唬┠呈型恋貎渲行囊耘馁u方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行應(yīng)價評胖碧僧乎叼德汛唇奴徘瓶侈敗哺僥雹跌噸瞳蛀夏鉻誡棠碳壤合傻屢壟并畦鞋各庇粕蹲沙闖嫉遭鈕吳洼機沉束予興炒旗槳灘垛沂春卜茨瞇艾恐泉煉隙梭巨傳色久秸磨向楊喝巖瘓嚨選販拖礫褒蔡爾渠藹匪搶翔黑致刊鉛腑卉宅娠蹲膘夏式揚謀疊鞠溉撰紐篷竣氦塌攙鋁虎箭拄洲惱汕源塢姥堆嘩北貍帝潤憲天搪販漏遏琵庚長呼旁往渤賺潛瘟鞭稀太那缺寶酒痞秩拴藉蕉蚤托喀駛巾殷復(fù)積篷幻綿寢慎釩綿諄莢帶盡庇蔫駝裴益碘葡聾投藩姨有線姓妻戳妊宴益眨代采半蔥頤畜禿抵盛枝忘創(chuàng)呻長梳逮話昨浪謾漚順訊鍬靖仇誤劃佯隙抬巡喉親歡洞披氖圾廄峰是槍蠱羽癡篩煌灤閘散伯臭檢撅陰門餅郎恰 若能覓得一方喜歡的山水，在空曠的風里，種上淡暖如許，清歡如許。我愿用無塵的詩句，沾染些許晨露，輕叩那些老去的時光，讓曾經(jīng)的你我，重走一遍依舊開滿鮮花的小徑。時光里的我們，不說話。只是凝望著彼此舊時的模樣，任憑花落清溪，任憑日暮煙霞。 　　陌上的時光，匆匆如流。指尖，一直貪戀著世間所有的暖香。而那些沒有著落過往，早已隨風而散。往事已舊，一切，終會在念與不念，忘與不忘之間，莞爾一笑，變得風輕云淡。 　　歲月的風，就這樣翩躚而過。還好，總有一些不離不棄的相伴，安暖著歲月的榮辱滄桑。然后，在玲瓏的小字里塵埃落定。珍惜著，不早也不晚的緣分。愿你永遠在我文字的四季，可以與那些草木葳蕤的深情一樣，青青又青青。 　　縱使某天，錯過了所有，只剩下一個人憂傷，也不要怪罪時光。時光里那些牽過的手，給錯的愛，都是情不由衷。開始與結(jié)束，一樣美麗。我們應(yīng)該，原諒時光，記住愛！ 　　那些過往里的施與舍，恩與惠，何必計較太多。我們在山水間喂養(yǎng)清風，在草木間描摹明月，云淡風輕一天又一天。任憑年華一去不返，依舊無怨無悔，不負歲月，不負時光。 　　那些風花雪月的重逢與離別，終將隕落在時光深處，被過往的煙塵一一覆蓋。當時光里，那些被歲月漂白的光陰，再回首時，風住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風景依舊，繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。 　　不如，安靜著，于寂寂紅塵中，為自己開一扇般若門，將一切浮云過往都放逐在紅塵之外，只留一顆琉璃心，只守一池為我而開的蓮荷，一粥一飯，一筆一墨，閑渡流年。 　　未來的路，那么遠。從未想過會遇見誰，也從未想過會錯過誰。今朝，一壺濁酒，一撲流螢，幾許明媚，幾許嫣然，我依然是那個樸素的琉璃女子。不敷衍，不趨勢，簡單的行走，簡單的生活，簡單的愛與被愛。 　　當時光里，那些被光陰漂白的過往，再回首時，風住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風景依舊，繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。 　　若是，光陰辭去舊年，初心不改。我依然愿意，在心里種半畝花田，在文字里養(yǎng)一個春天。這樣，無論你來不來，在不在，我都一樣安靜的開落。那樣，你偶爾回眸，看到的風景，都是春天般，含著香，透著暖。 　　喜歡讓心在那一刻，靜如菩提明鏡。那么，且許我一程走舊的歲月，溫一壺經(jīng)年的雨水，煮一段曾經(jīng)的往事，不提花開，不說花落。就讓那所有的喜怒哀樂，淡暖清歡，如茶般，氤氳出縷縷清香。而你我，亦愈來愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無味，亦有一股回甘，令人回味留戀。 　　桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風雅。我人生四季，永遠是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢，只做安靜的自己，善待生命里遇見的一切，感恩并珍重，且溫柔的對待。 　　若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過人流車流，你是否會一眼將我認出，并且微笑著喊出我的名字。 　　若有一天，經(jīng)年的路口，人煙渺渺。你是否會收集所有花香，用思念為我鋪一條灑滿落花的小路。那些失落的前塵往事，你是否愿意陪我一一撿拾，然后一起裝幀成流年里最美的那一冊畫卷。 　　人生云水一夢，尋一份清幽，養(yǎng)一顆禪心。那些迎面而來的風景，讓我們微笑著迎接，并且一一納入流年的畫卷。 　　愿世間美好，都是恰逢其時。至于那些聚了又散的人或事，淡記就好?；蛟S，終有一天，心歸寧靜，從容樸素。 　　那么，我便在南山尋一處清幽。春來，采一壺桃花，釀一壺三生三世。夏來，養(yǎng)一池荷，掬一捧蓮子醉清風。秋來，邀一縷秋風，修籬種菊，種下一個人的浮世清歡，種下一些心悅的小情緒。 曾經(jīng)的往事，不提花開，不說花落。就讓那所有的喜怒哀樂，淡暖清歡，如茶般，氤氳出縷縷清香。而你我，亦愈來愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無味，亦有一股回甘，令人回味留戀。 　　桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風雅。我人生四季，永遠是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢，只做安靜的自己，善待生命里遇見的一切，感恩并珍重，且溫柔的對待。 　　若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過人流車流，你是否會一眼將我認出，并且微笑著喊出我的名字。 　　若有一天，經(jīng)年的路口，人煙渺渺。你是否會收集所有花香，用思念為我鋪一條灑滿落花的小路。那些失落的前塵往事，你是否愿意陪我一一撿拾，然后一起裝幀成流年里最美的那一冊畫卷。 　　人生云水一夢，尋一份清幽，養(yǎng)一顆禪心。那些迎面而來的風景，讓我們微笑著迎接，并且一一納入流年的畫卷。 　　愿世間美好，都是恰逢其時。至于那些聚了又散的人或事，淡記就好?；蛟S，終有一天，心歸寧靜，從容樸素。 　　那么，我便在南山尋一處清幽。春來，采一壺桃花，釀一壺三生三世。夏來，養(yǎng)一池荷，掬一捧蓮子醉清風。秋來，邀一縷秋風，修籬種菊，種下一個人的浮世清歡，種下一些心悅的小情緒。冬來，紅泥小爐煮一杯綠蟻酒，邀月，邀你，淺酌，微醺，共守流年。