房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 復(fù) 習(xí) 題一 、 名 詞 解 釋 ： 1、 房 地 產(chǎn) （ real estate， real property）2、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) （ real estate appraisal） 3、 估 價(jià) 目 的 （ appraisal purpose）4、 估 價(jià) 原 則 （ appraisal principle） 5、 估 價(jià) 程 序 （ appraisal process）6、 估 價(jià) 對(duì) 象 8 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) （ date of value）9、 房 地 產(chǎn) 市 場 10 公 開 市 場 價(jià) 值 （ open market value）11 專 業(yè) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 人 員 （ professional real estate appraiser） 12.基 準(zhǔn) 地 價(jià) 13、 總 地 價(jià) 與 單 位 地 價(jià)14、 使 用 價(jià) 值 價(jià) 格 和 交 換 價(jià) 格 15、 房 地 產(chǎn) 投 機(jī)16、 容 積 率 與 覆 蓋 率 二 、 單 項(xiàng) 選 擇 題1.保 留 自 然 風(fēng) 貌 、 不 具 有 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 的 土 地 （ 如 荒 地 、 農(nóng) 地 ） 稱 為 （ ） 。 A.生 地 B.毛 地 C.熟 地 D.在 建 工 程 2.某 宗 房 地 產(chǎn) 的 建 筑 層 數(shù) 為 5層 ， 各 層 建 筑 面 積 相 等 ， 建 筑 覆 蓋 率50%， 樓 面 地 價(jià) 為 100元 / ， 則 其 土 地 單 價(jià) 為 （ ） 。 A.250 B.500 C.200 D.1003.某 建 筑 物 尚 可 使 用 30年 （ 無 殘 值 ） ， 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 為 50年 ， 則 該 建 筑 物 的 成 新 率 為 （ a ） 。 A.60% B.67% C.40% D.50% 4.運(yùn) 用 收 益 法 估 價(jià) 時(shí) ， 應(yīng) 依 據(jù) 房 地 產(chǎn) 的 （ ） 進(jìn) 行 估 價(jià) 。 A.實(shí) 際 收 益 B.理 論 收 益 C.凈 （ 純 ） 收 益 D.虛 收 益5.運(yùn) 用 成 本 法 估 價(jià) 時(shí) ， 應(yīng) 依 據(jù) 房 地 產(chǎn) 的 （ ） 進(jìn) 行 估 價(jià) 。 A.實(shí) 際 成 本 B.客 觀 成 本 C.最 高 成 本 D.最 低 成 本6、 一 種 資 產(chǎn) 具 備 了 （ ） 等 條 件 ， 就 真 正 需 要 專 業(yè) 估 價(jià) 。 A、 獨(dú) 一 無 二 性 和 易 受 限 制 性 B、 獨(dú) 一 無 二 性 和 難 以 變現(xiàn) 性 C、 獨(dú) 一 無 二 性 和 價(jià) 值 量 較 大 D、 難 以 變 現(xiàn) 性 和 價(jià) 值 量 較大 7、 成 本 法 特 別 適 用 （ ） 的 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 。A、 收 益 小 和 發(fā) 生 交 易 少 B、 收 益 大 和 發(fā) 生 交 易 少 C、 收 益 小 和 發(fā) 生 交 易 多 D、 收 益 大 和 發(fā) 生 交 易多 8、 房 地 產(chǎn) 報(bào) 酬 率 =（ ） +風(fēng) 險(xiǎn) 調(diào) 整 值A(chǔ)、 平 均 利 潤 率 B、 安 全 利 率 C、 經(jīng) 濟(jì) 增 長 率 D、 銀 行 貸 款 利 率9、 運(yùn) 用 市 場 法 評(píng) 估 建 筑 物 體 現(xiàn) 了 建 筑 物 評(píng) 估 的 （ ） A、 房 地 合 一 原 則 B、 供 需 原 則 C、 替 代 原 則 D、 最 有 效使 用 原 則 10、 運(yùn) 用 市 場 法 評(píng) 估 地 產(chǎn) 進(jìn) 行 交 易 情 況 修 正 時(shí) ， 應(yīng) 修 正 的 因 素 是 （ ） A、 地 理 位 置 B、 特 殊 動(dòng) 機(jī) C、 特 殊 環(huán) 境 D、 特 殊 交 易 時(shí)間 11、 市 場 法 中 進(jìn) 行 區(qū) 域 因 素 修 正 不 需 考 慮 的 因 素 有 （ ） 。A、 繁 華 程 度 B、 交 通 狀 況 C、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 D、 環(huán) 境 質(zhì) 量 E、 土 地 使 用 年 限12、 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) 不 包 括 （ ） 。 A、 零 時(shí) 設(shè) 施 費(fèi) B、 稅 金 C、 工 程 招 標(biāo) 費(fèi) D、 企 業(yè) 管 理 費(fèi)13、 在 用 收 益 還 原 法 評(píng) 估 土 地 使 用 權(quán) 價(jià) 值 時(shí) ， 總 費(fèi) 用 不 包 括 （ ） 。 A、 房 地 產(chǎn) 稅 金 B、 管 理 費(fèi) C、 利 息 D、 保 險(xiǎn) 費(fèi)14.樓 面 地 價(jià) =土 地 單 價(jià) （ ） 。 A.建 筑 層 數(shù) B.建 筑 覆 蓋 率 C.綠 地 率 D.建 筑 容 積率 15、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 實(shí) 質(zhì) 上 是 房 地 產(chǎn) （ ） 的 價(jià) 格 。A、 區(qū) 位 B、 權(quán) 益 C、 物 質(zhì) 實(shí) 體 D、 A、 B和 C 16、 甲 、 乙 兩 宗 房 地 產(chǎn) ， 在 物 質(zhì) 實(shí) 體 方 面 乙 好 于 甲 ， 在 權(quán) 益 、 區(qū) 位 等 其他 方 面 兩 者 相 當(dāng) ， 該 兩 宗 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值 相 比 有 （ ） 。 A、 甲 大 于 乙 B、 甲 等 于 乙 C、 甲 小 于 乙 D、 不 可 比三 、 多 項(xiàng) 選 擇 題 1 市 場 比 較 法 的 適 用 條 件 是 （ ）A、 存 在 發(fā) 育 不 完 善 的 房 地 產(chǎn) 市 場 B、 存 在 著 規(guī) 范 的 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 制 度C、 同 一 供 求 范 圍 內(nèi) 存 在 著 較 多 的 類 似 房 地 產(chǎn) 交 易 D、 有 專 業(yè) 人 員 2、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 可 在 下 列 活 動(dòng) 中 發(fā) 揮 作 用 （ ） 。A、 房 地 產(chǎn) 出 租 B、 房 地 產(chǎn) 保 險(xiǎn) C、 房 地 產(chǎn) 繼 承 D、 房 地 產(chǎn) 拍 賣 3、 房 地 產(chǎn) 的 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 位 置 發(fā) 生 變 化 ， 可 能 不 是 由 于 （ ） 等 引起 。 A、 交 通 建 設(shè) B、 人 口 素 質(zhì) 變 化 C、 城 市 規(guī) 劃 的 制 定 與 修 改 D、 所 在 地 區(qū) 衰 落 4、 建 筑 物 的 物 質(zhì) 折 舊 包 括 （ ） 。A、 房 型 落 后 B、 正 常 使 用 的 磨 損 C、 功 能 折 舊 D、 意 外 的 破 壞 損 毀5、 房 地 產(chǎn) 的 三 種 存 在 形 態(tài) 是 （ ） 。 A、 土 地 B、 房 地 C、 權(quán) 益 D、建 筑 物 6、 建 筑 容 積 率 與 建 筑 覆 蓋 率 之 間 存 在 下 列 關(guān) 系 （ ） 。A、 建 筑 容 積 率 =總 建 筑 面 積 建 筑 覆 蓋 率 建 筑 基 底 面 積 B、 建 筑 容 積 率 =建 筑 覆 蓋 率 建 筑 層 數(shù)C、 建 筑 覆 蓋 率 =建 筑 容 積 率 建 筑 層 數(shù) D、 建 筑 覆 蓋 率 =建 筑 基 底 面 積 建 筑 容 積 率 總 建 筑 面 積、 影 響 地 價(jià) 的 一 般 因 素 有 （ ） A、 行 政 因 素 B、 區(qū) 域 因 素 C、 社 會(huì) 因 素 D、 經(jīng) 濟(jì) 因 素 E、人 口 因 素 、 影 響 地 價(jià) 的 個(gè) 別 因 素 有 （ ）A、 位 置 因 素 B、 地 質(zhì) 地 形 因 素 C、 面 積 因 素 D、 地 塊 形 狀 因 素 E、 土 地 利 用 因 素 9、 某 宗 房 地 產(chǎn) 欲 出 售 ， 其 評(píng) 估 價(jià) 格 為 100萬 元 ， 最 后 實(shí) 際 成 交 價(jià) 格 為 150萬 元 ， 這 可 能 是 （ ） 。 A、 評(píng) 估 價(jià) 格 公 平 合 理 ， 成 交 價(jià) 格 不 公 平 合 理 B、 評(píng) 估 價(jià) 格 不 公 平 合 理 ，成 交 價(jià) 格 公 平 合 理 C、 評(píng) 估 價(jià) 格 和 成 交 價(jià) 格 都 公 平 合 理 D、 評(píng) 估 價(jià) 格 和 成 交 價(jià) 格 都不 公 平 合 理 10、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 形 成 基 礎(chǔ) 有 （ ） 。A、 房 地 產(chǎn) 的 需 要 B、 房 地 產(chǎn) 的 有 用 性 C、 房 地 產(chǎn) 的 有 效 需 求 D、 房 地 產(chǎn) 的 相 對(duì) 稀 缺 性11、 從 某 種 意 義 上 講 ， 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 是 （ ） 。 A、 個(gè) 別 人 的 價(jià) 值 判 斷 B、 估 價(jià) 人 員 的 主 觀 定價(jià) C、 由 市 場 力 量 決 定 D、 市 場 參 與 者 集 體 競價(jià) 的 結(jié) 果 12、 在 成 本 法 中 投 資 利 潤 率 的 計(jì) 算 基 數(shù) 包 括 （ ） 。A、 土 地 取 得 成 本 B、 開 發(fā) 成 本 C、 管 理 費(fèi) 用 D、 銷 售 費(fèi) 用 13、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 中 的 最 高 最 佳 使 用 包 括 （ ） 等 。 A、 最 佳 用 途 B、 最 佳 位 置 C、 最 佳 規(guī) 模 D、 最 佳 環(huán) 境 E、 最 佳 集 約 度 14、 區(qū) 位 狀 況 比 較 修 正 的 內(nèi) 容 包 括 （ ） 修 正 。 A、 繁 華 程 度 B、 臨 街 狀 況 C、 容 積 率 D、 使 用 年 限 E、 周 圍 環(huán) 境 F、 交 通 狀 況 15、 房 地 產(chǎn) 需 要 專 業(yè) 估 價(jià) 的 理 由 有 （ ） 。A、 房 地 產(chǎn) 具 有 獨(dú) 一 無 二 性 B、 政 府 部 門 要 求 估 價(jià) C、 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值 量 較 大 D、 估 價(jià) 人 員 要 求 估 價(jià) 16、 不 適 宜 用 收 益 法 估 價(jià) 的 房 地 產(chǎn) 有 （ ） A、 小 吃 店 鋪 B、 政 府 機(jī) 關(guān) C、 學(xué) 校 D、 寺 廟 E、 寫 字 樓 17、 從 賣 方 的 角 度 或 買 方 的 角 度 來 考 慮 ， 成 本 法 的 理 論 依 據(jù) 是 （ a b ） 。 A、 替 代 原 理 B、 生 產(chǎn) 費(fèi) 用 價(jià) 值 論 C、 預(yù) 期 原 理 D、 供 求 原 理 18、 一 般 來 說 決 定 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 主 要 因 素 是 （ ） 。A、 一 般 因 素 B、 區(qū) 域 因 素 C、 建 造 時(shí) 間 D、 個(gè) 別 因 素 四 、 判 斷 題 1、 在 評(píng) 估 投 資 價(jià) 值 時(shí) ， 采 用 的 折 現(xiàn) 率 是 某 個(gè) 特 定 投 資 者 所 要 求 的 、 高 于 與 該 房 地 產(chǎn) 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 相 對(duì) 應(yīng) 的 社 會(huì) 一 般 報(bào) 酬 率 。 （ ） 2、 就 使 用 價(jià) 值 與 交 換 價(jià) 值 相 對(duì) 而 言 ， 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 所 評(píng) 估 的 是 房 地 產(chǎn) 的 交 換 價(jià) 值 。 （ ） 3、 房 地 產(chǎn) 所 在 地 區(qū) 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 快 速 發(fā) 展 ， 會(huì) 帶 來 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 濟(jì) 區(qū) 位 的 改 變 。 （ ） 4、 估 價(jià) 目 的 是 由 委 托 人 提 出 的 ， 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 與 估 價(jià) 目 的 確 定 無 關(guān) 。 （ ） 5、 建 筑 物 的 物 質(zhì) 折 舊 包 括 自 然 經(jīng) 過 的 老 朽 ； 正 常 使 用 的 磨 損 ； 意 外 的 破 壞 損 毀 ； 延 遲 維 修 的 損 壞 殘 存 。 （ ） 6、 地 役 權(quán) 是 指 土 地 所 有 人 或 使 用 人 允 許 他 人 在 自 己 土 地 通 行 的 權(quán) 利 。 （ ） 7、 某 人 購 房 在 成 交 日 期 首 付 款 20萬 元 ， 又 以 抵 押 貸 款 方 式 支 付 30萬 元 ， 此 時(shí) 的 總 價(jià) 50萬 元 為 名 義 價(jià) 格 。 （ ） 8、 如 果 估 價(jià) 對(duì) 象 適 宜 采 用 多 種 估 價(jià) 方 法 估 價(jià) ， 則 可 同 時(shí) 采 用 多 種 估 價(jià) 方 法 進(jìn) 行 估 價(jià) 。 （ ） 9、 在 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 中 ， 對(duì) 建 筑 物 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 的 綜 合 判 斷 與 經(jīng) 濟(jì) 收 益 狀 況 相 關(guān) 。 （ ） 10 只 有 擁 有 合 法 產(chǎn) 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) ， 才 能 成 為 估 價(jià) 對(duì) 象 。 （ ） 五 、 簡 答 題 ： 1、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 特 征 主 要 有 哪 些 ？ 2影 響 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 因 素 有 哪 些 ？ 3、 什 么 是 房 地 產(chǎn) 功 能 折 舊 ？ 簡 述 功 能 折 舊 原 因 ？ 4、 什 么 是 收 益 還 原 法 （ 成 本 法 、 市 場 比 較 法 ？ 簡 述 收 益 還 原 法 （ 成 本法 、 市 場 比 較 法 ） 的 操 作 步 驟 ？ 5、 可 通 過 哪 些 途 徑 搜 集 交 易 實(shí) 例 ？6、 簡 述 測 算 建 筑 物 重 置 成 本 的 方 法 。 六 、 計(jì) 算 題 1. 有 一 建 筑 物 ， 建 筑 總 面 積 為 500m2， 已 使 用 10年 ， 重 置 價(jià) 為 600 元 /m2， 耐 用 年 限 為 40年 ， 殘 值 率 為 5%。 試 用 直 線 折 舊 法 計(jì) 算 其 年 折 舊 額 ， 折 舊 總 額 ， 并 估 計(jì) 其 現(xiàn) 值 。 解 ： 已 知 t=10年 ， N=40年 ， 則 n=40-10=30年 ， R=5%， C=600 500=300000(元 ) S=C R 則 ： (1)年 折 舊 額 (2)折 舊 總 額 E10=D t=7125 10=71250(元 ) (3)現(xiàn) 值 V=C-E10=300000-71250=228750(元 ) 2.某 宗 房 地 產(chǎn) 的 年 凈 收 益 為 5萬 元 ， 購 買 者 的 自 有 資 金 為 20萬 元 ， 自 有 資 金 資 本 化 率 為 12%， 抵 押 貸 款 常 數(shù) 為 0.08。 試 求 該 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 格 。2 解 ： 購 買 者 要 求 的 收 益 =20 12%=2.4(萬 元 ) 償 還 抵 鉀 貨 款 的 能 力 =5-2.4=2.6(萬 元 ) 抵 押 貨 款 金 額 =2.6 0.08=32.5(萬 元 ) 該 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 =20+32.5=52.5(萬 元 ) 3、 為 了 評(píng) 估 某 商 品 住 宅 在 2006年 9月 1日 的 正 常 市 場 價(jià) 格 ， 在 該 住 宅 附 近 地 區(qū) 選 取 了 A、 B、 C三 宗 已 成 交 的 類 似 商 品 住 宅 作 為 可 比 實(shí) 例 ，有 關(guān) 資 料 表 。 市 場 比 較 法 表 ： 可 比 實(shí) 例 A 可 比 實(shí) 例 B 可 比 實(shí) 例 C 成 交 價(jià) 格 4500人 民 幣 元 /m2 600美 元 /m 2 5000人 民 幣 元 /m2 成 交 日 期 2005年 11月 1日 2006年 1月 1日 2006年 6月 1日交 易 情 況 - 5% 0 % + 2% 區(qū) 域 因 素 + 2% + 3% - 2%個(gè) 別 因 素 -3 % + 5% - 2% 表 中 ， 交 易 情 況 比 較 中 的 正 （ 負(fù) ） 值 表 示 可 比 實(shí) 例 的 成 交 價(jià) 格 高（ 低 ） 于 其 正 常 價(jià) 格 的 幅 度 ； 在 區(qū) 域 因 素 、 個(gè) 別 因 素 比 較 中 ， 以 估 價(jià) 對(duì) 象 的 區(qū) 域 因 素 和 個(gè) 別 因 素 為 基 準(zhǔn) ， 正 （ 負(fù) ） 值 表 示 可 比 實(shí) 例 的 區(qū) 域 因 素和 個(gè) 別 因 素 優(yōu) （ 劣 ） 于 估 價(jià) 對(duì) 象 的 區(qū) 域 因 素 和 個(gè) 別 因 素 所 導(dǎo) 致 的 價(jià) 格 差 異 幅 度 。 另 外 假 設(shè) 2006年 1月 1日 人 民 幣 與 美 元 的 市 場 匯 價(jià) 為 1 8.0，2006年 9月 1日 人 民 幣 與 美 元 的 市 場 匯 價(jià) 為 1 7.9； 該 類 商 品 住 宅 以 人 民 幣 為 基 準(zhǔn) 的 市 場 價(jià) 格 在 2005年 6月 1日 至 2006年 2月 28日 之 間 平 均 每 月比 上 月 上 漲 1 ， 在 2006年 3月 1日 至 2006年 9月 1日 之 間 平 均 每 月 比 上 月 下 降 1.5 。 試 利 用 上 述 資 料 評(píng) 估 該 商 品 住 宅 在 2006年 9月 1日 的 正 常市 場 價(jià) 格 。 解 ： （ 1） 計(jì) 算 公 式采 用 直 接 比 較 修 正 法 連 乘 形 式 的 公 式 進(jìn) 行 評(píng) 估 。 （ 2） 求 取 各 可 比 實(shí) 例 的 比 準(zhǔn) 價(jià) 格 （ 人 民 幣 ） 比 準(zhǔn) 價(jià) 格 A 4500 100 （ 100-5） (1+1%)4 (1- 1.5%)6 100 （ 100+2） 100 （ 100-3） 4550.09(元 /m2) 比 準(zhǔn) 價(jià) 格 B 680 7.8 100 （ 100-0） (1+1%)2 (1- 1.5%)6 100 （ 100+3） 100 （ 100+5） 4569.17(元 /m2) 比 準(zhǔn) 價(jià) 格 C 5000 100 （ 100+2） (1-1.5%)3 100（ 100-2） 100 （ 100-2） 4877.83(元 /m2) （ 3） 計(jì) 算 評(píng) 估 結(jié) 果若 將 上 述 三 個(gè) 結(jié) 果 的 簡 單 算 術(shù) 平 均 值 作 為 估 價(jià) 結(jié) 果 ， 則 有 ： 估 價(jià) 對(duì) 象 價(jià) 格 （ 4550.09+4569.17+4877.83） /3 4666(元 人 民 幣 /m2)4、 需 要 評(píng) 估 某 房 地 產(chǎn) 于 2004年 3月 1日 的 價(jià) 格 。 所 選 取 的 某 一 可 比 實(shí) 例 成 交 于 2003年 4月 30日 ， 價(jià) 格 為 人 民 幣 15000元 /平 方 米 。 經(jīng) 市場 調(diào) 查 分 析 ， 該 類 房 地 產(chǎn) 以 人 民 幣 為 基 準(zhǔn) 的 價(jià) 格 2003年 間 平 均 每 月 上 漲 1.5%， 2004年 以 來 平 均 每 月 下 跌 0.5%。 試 對(duì) 該 可 比 實(shí) 例 進(jìn) 行 交易 日 期 修 正 。 解 ： 5、 某 公 司 于 2005年 3月 以 有 償 出 讓 方 式 獲 得 位 于 某 市 二 級(jí) 地 A地 塊 50 年 期 的 土 地 使 用 權(quán) ， 面 積 為 3500平 方 米 ； 并 于 2006年 9月 在 此 地 塊 上 建成 9800平 方 米 寫 字 樓 ， 當(dāng) 時(shí) 建 筑 造 價(jià) 為 每 平 方 米 1500元 ； 其 經(jīng) 濟(jì) 耐 用 年 限 為 60年 。 2008年 3月 該 建 筑 物 全 部 出 租 ， 可 出 租 面 積 為 建 筑 面 積 的 70%， 每 月 可 出 租 面 積 實(shí) 收 租 金 38元 /m2。 2008年 3月 當(dāng) 地 同 類 建 筑 物 按 可 出 租 面 積 計(jì) 的 租 金 一 般 為 元 40 元 /m2， 該 類 建 筑 物 重 置 價(jià) 格 為 1700元 /m2， 殘 值 率 為 0， 不 動(dòng) 產(chǎn) 所 有 者 需 支 付 的 年 管 理 費(fèi) 為 建 筑 物 年 租 金 的 2 ， 年 維 修 費(fèi) 、 年 保 險(xiǎn) 費(fèi) 分 別 為 建 筑 物 重 置 價(jià) 格 的 2 、 1.5 ， 每 年 支 付 的 土 地 使 用 稅 及 房 產(chǎn) 稅 為 每 建 筑 平 方 米 32元 ， 土 地 資 本 化 率 和 建 筑 物 資 本 化 率 分 別 為 5 和 7 。 根 據(jù) 以 上 資 料 估 算 A地 塊 在 2008年 3月 的 土 地 使 用 權(quán) 價(jià) 格 。 估 價(jià) 過 程 （ 1） 待 估 不 動(dòng) 產(chǎn) 出 租 ， 為 有 收 益 的 不 動(dòng) 產(chǎn) ， 適 宜 采 用 收 益 法 評(píng) 估 A 地 塊 的 價(jià) 格 。 （ 2） 計(jì) 算 總 收 益 根 據(jù) 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 掌 握 的 經(jīng) 篩 選 的 資 料 ， 2008年 3月 當(dāng) 地 同 類 建 筑 物 租 金 一 般 為 40元 /平 方 米 。 則 年 總 收 益 40 9800 70% 12 3292800(元 ) （ 3） 計(jì) 算 出 租 年 總 費(fèi) 用 總 費(fèi) 用 包 括 以 下 幾 項(xiàng) ： 年 管 理 費(fèi) 年 總 收 益 2 =3292800 2 65856(元 ) 年 維 修 費(fèi) 建 筑 物 重 置 價(jià) 格 2 =1700 9800 2 333200(元 ) 年 保 險(xiǎn) 費(fèi) 建 筑 物 重 置 價(jià) 格 1.5 =1700 9800 1.5 24990(元 ) 年 稅 金 建 筑 面 積 32=9800 32 313600（ 元 ） 小 計(jì) ： 總 費(fèi) 用 737646(元 ) （ 4） 計(jì) 算 建 筑 物 年 凈 收 益 計(jì) 算 建 筑 物 年 折 舊 由 于 土 地 使 用 年 限 小 于 建 筑 物 耐 用 年 限 ， 因 此 建 筑 物 折 舊 年 限 只 能 根 據(jù) 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 年 限 計(jì) 算 。 對(duì) 于 此 次 評(píng) 估 ， 不 動(dòng) 產(chǎn) 所 有 者 可 使 用 建 筑 物 的 年 限 為 50 1.5(建 設(shè) 期 )=48.5年 ； 因 此 ， 建 筑 物 的 重 置 價(jià) 格 必 須 在 該 期 限 內(nèi) 收 回 。 需 要 說 明 的 是 ， 如 果 建 筑 物 存 在 殘 值 ， 則 建 筑 物 殘 值 也 應(yīng) 在 土 地 使 用 年 期 內(nèi) 收 回 ， 故 在 折 舊 中 不 扣 除 殘 值 。 所 以 此 建 筑 物 的 年 折 舊 費(fèi) 為 ： 年 折 舊 費(fèi) 建 筑 物 重 置 價(jià) 格 建 筑 物 可 使 用 年 限 1700 9800 48.5 343505.2（ 元 ） 計(jì) 算 建 筑 物 現(xiàn) 值 建 筑 物 現(xiàn) 值 建 筑 物 重 置 價(jià) 格 年 折 舊 費(fèi) 房 屋 已 使 用 年 限即 ： 建 筑 物 現(xiàn) 值 1700 9800 343505.2 1.5 16144742.2(元 ) 計(jì) 算 建 筑 物 年 凈 收 益 為 1179171.0(元 ) （ 5） 計(jì) 算 土 地 年 凈 收 益 3292800 737646 11791711375983(元 ) （ 6） 估 算 2008年 3月 該 宗 土 地 使 用 權(quán) 的 價(jià) 格 6、 由 于 待 估 宗 地 于 2005年 3月 以 有 償 出 讓 方 式 獲 得 50年 期 的 土 地 使 用 權(quán) ， 距 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 已 整 3年 ， 則 剩 余 土 地 使 用 年 限 為 47年 ， 單 價(jià) 為 7069 元 /平 方 米 。 根 據(jù) 題 意 ， 采 用 成 本 法 進(jìn) 行 評(píng) 估 ， 步 驟 如 下 ： （ 1） 、 計(jì) 算 土 地 取 得 費(fèi) 土 地 取 得 費(fèi) 為 ： （ 4.5+1.5） 108 5 106 120（ 元 /平 方 米 ） （ 2） 、 計(jì) 算 土 地 開 發(fā) 費(fèi) 土 地 開 發(fā) 費(fèi) 為 ： 2.0 108 1 106200(元 /平 方 米 ) （ 3） 、 計(jì) 算 投 資 利 息 在 本 例 中 ， 投 資 包 括 土 地 取 得 費(fèi) 和 土 地 開 發(fā) 費(fèi) ， 土 地 取 得 費(fèi) 利 息 的計(jì) 息 期 為 2年 ， 土 地 開 發(fā) 費(fèi) 又 分 兩 部 分 ， 其 中 40%為 第 一 年 投 入 ， 計(jì) 息 期 為 1.5年 ； 另 外 60%在 第 二 年 投 入 ， 計(jì) 息 期 為 0.5年 ， 因 此 投 資 利 息 為 ：120 （ 1+0.1） 2-1+200 40%(1+0.1)1.5- 1+200 60% (1+0.1)0.5-1=25.20+12.30+5.86 43.36(元 /平 方 米 ) （ 4） 、 計(jì) 算 投 資 利 潤 投 資 利 潤 為 ： （ 120+200） 20%64（ 元 /平 方 米 ） （ 5） 、 計(jì) 算 土 地 增 值 收 益 增 值 收 益 為 ： （ 120+200+43.36+64） 20% 85.47（ 元 /平 方 米 ） （ 6） 、 計(jì) 算 土 地 價(jià) 格 土 地 價(jià) 格 土 地 取 得 費(fèi) +土 地 開 發(fā) 費(fèi) +投 資 利 息 +投 資 利 潤 +土 地 增 值收 益 120+200+43.36+64+85.47 512.83（ 元 /平 方 米 ） （ 7） 、 進(jìn) 行 可 出 讓 土 地 比 率 修 正 由 于 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 道 路 、 綠 地 、 水 面 及 其 它 公 共 和 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 占 地 是 無 法出 讓 的 ， 因 此 這 些 土 地 的 價(jià) 格 要 分 攤 到 可 出 讓 土 地 的 價(jià) 格 中 去 ， 計(jì) 算 方 法 如 下 ： 開 發(fā) 區(qū) 可 出 讓 土 地 比 率 (開 發(fā) 區(qū) 總 面 積 -不 可 出 讓 土 面 積 )/開 發(fā) 區(qū)土 地 總 面 積 100% （ 5-1.5） /5 100% 70% 則 可 出 讓 土 地 的 平 均 單 價(jià) 512.83/70% 732.61（ 平 方 米 ） （ 8） 、 進(jìn) 行 土 地 使 用 權(quán) 年 期 修 正 以 上 求 取 的 是 土 地 無 限 年 期 的 使 用 權(quán) 價(jià) 格 ， 則 50年 的 土 地 使 用 權(quán) 價(jià)格 為 ： 732.61 1-1/(1+0.07)50 707.74(元 /平 方 米 ) （ 9） 、 計(jì) 算 土 地 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格 707.74 10000 7 077 400（ 元 ） 因 此 ， 采 用 成 本 法 估 算 出 的 該 宗 工 業(yè) 用 地 的 單 位 面 積 價(jià) 格 為 每 平 方 米 707.74元 ， 該 宗 工 業(yè) 用 地 總 價(jià) 格 為 7 077 400元 。 7、 某 開 始 區(qū) 征 用 土 地 總 面 積 5km2,現(xiàn) 已 完 成 了 “ 七 通 一 平 ” ， 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 道 路 、 綠 地 、 水 面 及 其 它 公 共 和 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 占 地 1.5km2。 該 開 發(fā) 區(qū) 擬 出 讓 一 宗 工 業(yè) 用 地 ， 出 讓 年 限 為 50年 ， 土 地 面 積 為 10000m2。 根 據(jù) 測 算 ， 該 開 發(fā) 區(qū) 土 地 征 地 、 安 置 、 拆 遷 及 青 苗 補(bǔ) 償 費(fèi) 用 為 4.5億 元 ， 征 地 中 發(fā) 生 的 其 它 費(fèi) 用 為 1.5億 元 ； 征 地 后 ， 土 地 “ 七 通 一 平 ” 的 費(fèi) 用 為 每 平 方 公 里 2億 元 ， 開 發(fā) 周 期 為 兩 年 ， 且 第 一 年 的 投 資 額 占 總 開 發(fā) 投 資 的 40%， 總 投 資 回 報(bào) 率 為 20%， 土 地 增 值 收 益 率 取 20%， 當(dāng) 年 銀 行 年 貸 款 利 息 率 為 10%， 土 地 還 原 率 確 定 為 7%。 試 估 算 出 該 宗 工 業(yè) 用 地 的 單 位 面 積 價(jià) 格 和 總 價(jià) 格 。 解 ： 待 估 不 動(dòng) 產(chǎn) 是 一 出 租 寫 字 樓 ， 宗 地 面 積 為 7000 m2 ， 建 筑 物 為 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) ， 地 上 16層 ， 地 下 兩 層 ， 總 建 筑 面 積 為 30000 m2， 建 筑 物 于 1997年 建 成 ， 耐 用 年 限 為 60年 。 2002年 4月 25日 以 出 讓 方 式 獲 得 50年 期 的 土 地 使 用 權(quán) 。 試 計(jì) 算 該 不 動(dòng) 產(chǎn) 2008年 4月 的 轉(zhuǎn) 讓 價(jià) 格 。 第 一 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 搜 集 到 類 似 地 區(qū) 該 類 寫 字 樓 市 場 平 均 水 平 資 料 （ 1） 租 金 按 凈 面 積 計(jì) 算 ， 一 般 可 供 出 租 的 凈 面 積 占 建 筑 總 面 積 的 65%， 其 余 為 公 共 過 道 、 管 理 用 房 、 設(shè) 備 間 及 其 他 附 屬 用 房 。 （ 2） 每 平 方 米 可 出 租 面 積 平 均 月 租 金 為 60元 。 房 屋 空 置 率 年 平 均 為 10%。 （ 3） 同 類 建 筑 物 的 重 置 價(jià) 格 為 2667元 /m2， 家 具 設(shè) 備 及 裝 修 費(fèi) 用 為 500元 /m2， 日 常 費(fèi) 用 （ 人 員 工 資 、 水 電 費(fèi) 、 維 修 、 保 潔 等 費(fèi) 用 ） 平 均 每 月 為 20萬 元 ， 房 產(chǎn) 稅 每 年 按 建 筑 物 重 置 價(jià) 格 的 70%的 1.2%,繳 納 ， 其 他 稅 費(fèi) 約 為 每 月 收 人 的 6%。 年 資 本 化 率 為 9%。 第 二 估 價(jià) 過 程 （ 1） 計(jì) 算 年 總 收 益 年 總 收 益 60 12 30000 65% 90% 1263.6（ 萬 元 ） (2)計(jì) 算 年 總 費(fèi) 用 年 日 常 費(fèi) 用 ： 年 日 常 費(fèi) 用 20 12 240（ 萬 元 ） 房 產(chǎn) 稅 ： 年 房 產(chǎn) 稅 2667 30000 70% 1.2 % 67.2（ 萬 元 ） 其 他 稅 費(fèi) ： 年 其 他 稅 費(fèi) 1263.6 6% 75.82（ 萬 元 ） 年 總 費(fèi) 用 合 計(jì) ： 年 總 費(fèi) 用 24.0 + 67.2 + 75.82 167.02（ 萬 元 ） （ 3） 計(jì) 算 年 純 收 益 年 純 收 益 年 總 收 益 一 年 總 費(fèi) 用 1263.6一 167.02 1096.58（ 萬 元 ） （ 4） 計(jì) 算 不 動(dòng) 產(chǎn) 價(jià) 格 因 為 該 土 地 使 用 權(quán) 已 于 2002年 4月 25日 以 出 讓 方 式 ， 使 用 年 限 為 50年 ， 至 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 已 使 用 6年 ， 由 于 建 筑 物 于 1997年 建 成 ， 耐 用 年 限 為 60年 ， 應(yīng) 于 2057年 廢 棄 。 而 土 地 使 用 權(quán) 至 2052年 到 期 。 由 于 土 地 使 用 年 限 小 于 建 筑 物 耐 用 年 限 ， 根 據(jù) 中 華 人 民 共 和 國 城 鎮(zhèn) 土 地 出 讓 轉(zhuǎn) 讓 暫 行 條 例 （ 國 務(wù) 院 （ 1990） 55號(hào) 令 ） 明 確 規(guī) 定 ， 土 地 使 用 期 滿 而 使 用 者 未 申 請(qǐng) 續(xù) 期 或 申 請(qǐng) 續(xù) 期 未 獲 批 準(zhǔn) 的 ， 土 地 使 用 權(quán) 和 地 上 附 著 著 物 將 被 國 家 無 償 收 回 。 因 此 ， 當(dāng) 房 屋 的 耐 用 年 限 超 過 土 地 使 用 年 限 時(shí) ， 不 動(dòng) 產(chǎn) 的 收 益 年 限 只 能 按 土 地 使 用 權(quán) 剩 余 年 限 計(jì) 算 ， 在 土 地 使 用 年 限 內(nèi) 房 屋 的 殘 值 也 應(yīng) 在 折 舊 期 內(nèi) 收 回 ， 對(duì) 于 此 類 用 地 不 動(dòng) 產(chǎn) 的 評(píng) 估 ， 所 以 該 不 動(dòng) 產(chǎn) 的 轉(zhuǎn) 讓 價(jià) 格 應(yīng) 為 11909.41萬 元 。 單 位 建 筑 面 積 價(jià) 格 11909.41 3 3970（ 元 /m2）七 、 案 例 分 析 題 甲 公 司 2003年 通 過 有 償 出 讓 方 式 獲 得 某 宗 土 地 的 使 用 權(quán) ， 土 地 用 途 為 高 檔 住 宅 ， 樓 面 地 價(jià) 為 3500元 /平 方 米 。 甲 公 司 擬 分 兩 期 建 設(shè) 80棟 別 墅 。 當(dāng) 第 一 期 40棟 2006年 10月 竣 工 時(shí) ， 因 債 務(wù) 糾 紛 被 法 院 裁 定 拍 賣 20棟 還 債 。 拍 賣 行 委 托 乙 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 所 評(píng) 估 出 拍 賣 底 價(jià) 為 3800元 /平 方 米 。 拍 賣 行 在 當(dāng) 月 以 此 為 依 據(jù) 拍 賣 ， 賣 出 6棟 ， 平 均 價(jià) 格 為 3860元 /平 方 米 ， 其 余 14棟 無 人 承 接 ， 退 還 給 甲 公 司 。 當(dāng) 2009年 5月 第 二 期 工 程 竣 工 后 ， 建 成 的 別 墅 以 6200元 /平 方 米 售 出 ， 甲 公 司 因 此 指 責(zé) 乙 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 所 當(dāng) 時(shí) 評(píng) 估 的 拍 賣 底 價(jià) 過 低 ， 而 且 別 墅 的 拍 賣 底 價(jià) 竟 然 只 比 樓 面 地 價(jià) 高 出 300元 /平 方 米 ， 遠(yuǎn) 低 于 其 投 入 的 建 筑 成 本 ， 很 不 合 理 。 而 乙 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 所 堅(jiān) 持 當(dāng) 時(shí) 的 估 價(jià) 結(jié) 論 合 理 。 請(qǐng) 問 ， 乙 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 所 堅(jiān) 持 當(dāng) 時(shí) 的 估 價(jià) 結(jié) 論 的 理 由 有 哪 些 ？