房地產(chǎn)金融第八 講房地產(chǎn)保險與擔保v主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融中的風險與保險v教學目標了解房地產(chǎn)金融中的風險，以及房地產(chǎn)投資、融資活動帶來的宏觀風險，如房地產(chǎn)泡沫等。重點掌握中國房地產(chǎn)金融保險（以及擔保）體系，以及國際上幾個代表性國家的房地產(chǎn)保險模式。微觀層次宏觀層次利率風險信用風險流動性風險房地產(chǎn)泡沫保險和擔保浮動利率合同融資來源多元化資產(chǎn)證券化宏觀調(diào)控保險和房地產(chǎn)保險保險保險：投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金的責任。房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險：以房地產(chǎn)作為標的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟合同，對特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟損失提供資金保障的一種經(jīng)濟形式，屬于財產(chǎn)保險的范疇。房地產(chǎn)保險的建立或發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理提供了保障和支持?？杀ｏL險v可保風險是指可被保險公司接受的風險，或可以向保險公司轉(zhuǎn)嫁的風險?？杀ｏL險必須是純粹風險，并非任何危險均可以向保險公司轉(zhuǎn)嫁，可保風險的條件主要是：風險不是投機性的 風險必須是偶然的 風險必須是意外的 風險必須是大量標的具有遭受損失的可能性 風險應(yīng)有發(fā)生重大損失的可能性 保險的基本原理v保險的定義與特征；v保險的性質(zhì)；v保險的職能；v保險的作用保險的作用；v保險的基本原則保險的基本原則；v保險合同的要素保險合同的要素；房地產(chǎn)風險 v房地產(chǎn)財產(chǎn)損失風險 v房地產(chǎn)責任風險 v房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用風險 v房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身風險 房地產(chǎn)金融中的風險 v信用風險信用風險 v流動性風險流動性風險 v利率風險利率風險 v市場風險市場風險 v以上所列的這些風險并非獨立存在，它們在整個個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中是相互影響的。其中，信用風險出于核心位置。v個人住房貸款中的信用風險是指：借款人由于某種原因而不能按期足額償還銀行貸款而使銀行遭受損失的可能性。v住房貸款中信用風險的產(chǎn)生可大致分為兩大類：第一類屬于違約風險，即借款人由于某種因素的改變，而不能按期或無力償還銀行的貸款，被迫違約放棄所購的房屋，從而使銀行利益帶來損失的可能性。第二類屬于道德風險，即借款人通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，最終使銀行遭受損失的可能性。通常比較受關(guān)注的是違約風險。v流動性風險是指：由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人住房貸款業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機的情況。具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高。流動性風險包括兩種情況：第一種情況是負債的流動性風險，即銀行不能及時足額滿足存款人的取款要求；第二種情況是資產(chǎn)的流動性風險，即銀行不能及時足額滿足客戶正當?shù)馁J款需求。v這一風險的管理主要是加強資產(chǎn)負債管理加強資產(chǎn)負債管理，同時通過證券化等方式提高資產(chǎn)的流動性。v利率風險是指由于利率的變動使銀行遭受損失的可能性。v目前，我國期限在一年以上的個人住房貸款，是按浮動利率計息的，即遇法定利率調(diào)整時，個人住房貸款利率按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。這從很大程度上減少了銀行因利率變動而造成的損失。但是對于貸款者來說，如果未來利率是呈上升的趨勢，且到達某種程度而使貸款者無力償還銀行本息而違約時，就會產(chǎn)生信用風險從而給銀行帶來很大的損失。v而在利率下降的情況下，借款人可能提前償還貸款，這會使得貸款者面臨再投資的風險。v市場風險是指由于整個房地產(chǎn)市場房價的大幅下降，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的可能性。房價的下跌會使不少家庭淪為“負資產(chǎn)”，導(dǎo)致銀行壞帳增加，削弱銀行貸款能力。v房地產(chǎn)經(jīng)濟在相當程度上是一種“信心經(jīng)濟”、“預(yù)期經(jīng)濟”，當預(yù)期不樂觀，信心受到?jīng)_擊，就會抑制房地產(chǎn)市場需求。如果增值預(yù)期樂觀，投資性需求很旺盛，房地產(chǎn)價格大幅上升，則會產(chǎn)生泡沫，支撐泡沫的是信心和預(yù)期信心和預(yù)期。一旦信心受到?jīng)_擊，預(yù)期悲觀，泡沫便會破滅，市場便會崩盤。v政府為了整個房貸市場的發(fā)展，減少信用風險信用風險的產(chǎn)生，會相應(yīng)出臺一些政策去扶持或抑制某方面情況的發(fā)展，這就產(chǎn)生了政策風險；國家的施行的政策中也包括貸款利率的制定，如果是執(zhí)行浮動利率政策的話，就會將利率風險利率風險轉(zhuǎn)移到貸款人身上，這就容易產(chǎn)生信用風險；隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，會相對進入一個高速發(fā)展的階段，在這個高速發(fā)展階段，房貸的業(yè)務(wù)量必然也迅速上升，這樣流動風險流動風險就會顯現(xiàn)；在高速發(fā)展階段，必然吸引大量的投資者，投資性購房比例迅速上升引起房產(chǎn)泡沫，當市場經(jīng)濟自身調(diào)解及政府進行宏觀調(diào)控時，房價出現(xiàn)回落，市場風險市場風險產(chǎn)生，從而再次引發(fā)信用風險。各種風險的可保性v信用風險中的違約風險是可保的。v流動性風險不可保 v利率風險不可保 v市場風險不可保例：假設(shè)住房抵押貸款利率為固定利率，當市場利率下降時，借款人傾向于提前還款，這時貸款人面臨再投資風險，而再投資回報率低于之前的貸款利率，造成損失。房地產(chǎn)相關(guān)的各種保險 v財產(chǎn)損失保險 v責任保險 v信用保證保險 v人身保險v財產(chǎn)損失險是以坐落于某一固定地點的有形的房屋及其相關(guān)利益為保險標的的保險。目前，我國保險公司并未開發(fā)專門針對房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)保險，這類風險通常通過現(xiàn)有財產(chǎn)保險項目來分散，包括企業(yè)財產(chǎn)保險、城鄉(xiāng)居民房屋保險或家庭財產(chǎn)保險、建筑工程保險等。v財產(chǎn)保險在房地產(chǎn)金融中是不可或缺的，因為起到了對房地產(chǎn)保值的作用，有利于房地產(chǎn)金融體系的正常運行。v責任保險是以被保險人可能面臨的法律賠償責任為保險標的的保險，它是分散房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中責任風險的有效手段。目前我國還沒有開發(fā)針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的責任保險產(chǎn)品，但是有些責任風險可以通過相應(yīng)的責任保險產(chǎn)品來分散，主要涉及公眾責任保險、雇主責任保險、職業(yè)責任保險和產(chǎn)品責任保險。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的承包人責任保險屬于公眾責任保險的范疇，它可以包含在建筑工程一切險中。其它保險均需單獨投保與承保。v保證是一種由第三者提供的擔保行為。保險公司提供的保證業(yè)務(wù)是由保險人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔保行為，它并不是完全意義上的保險業(yè)務(wù)。合同保證保險 貸款購房保證保險 v信用保險是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔保被保證人信用的行為。當由于被保證人的作為或不作為導(dǎo)致權(quán)利人遭受經(jīng)濟損失時，保險人必須按照保險合同的規(guī)定賠償權(quán)利人的損失。保險人履行責任的前提是被保證人的作為或不作為使權(quán)利人遭受了實際的損失。賣方信用保險 住宅抵押貸款保險 v人身保險建筑工程團體人身意外傷害保險 安居定期保險：以貸款購房者為被保險人，以死亡為給付保險金條件的定期壽險。保險責任，保險期限，保險金額及保險費。公積金貸款者的定期壽險：保險責任，保險期間，保險金額與保險費，受益人（提供貸款的金融機構(gòu)）國外房地產(chǎn)保險產(chǎn)品 v加拿大的住房按揭保險 v法國的住房貸款壽險v美國住房抵押貸款的保險或保證 美國住房抵押貸款的保險 v私人貸款保險：商業(yè)保險公司提供的擔保；v政府擔保 聯(lián)邦住房管理局（FHA）退伍軍人管理局（VA）農(nóng)場主住房管理局（Farmers Home Administration）v違約風險的分擔方法：由貸款人完全承擔；由貸款人和第三方的保險公司分擔；由第三方保險公司完全承擔v基于這樣的分類可以把抵押貸款分為：普通抵押貸款 有保險的普通抵押貸款 由聯(lián)邦住房管理局（FHA）保險的抵押貸款 VA和農(nóng)場主管理局擔保的抵押貸款 中國房地產(chǎn)金融中的保險v中國人民銀行個人住房貸款管理辦法第25條：“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需要在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管?！眝2004年房地產(chǎn)金融報告：個人住房貸款保險一般分為三類：一是抵押住房的財產(chǎn)保險，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居?。蝗堑盅嘿J款購房履約保證保險，當投保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題。應(yīng)進一步研究房貸保險，充分發(fā)揮房貸保險的風險分擔職能。個人抵押商品住房保險 v保險對象 v保險責任：財產(chǎn)損失保險還貸保證保險 v保險金額與賠償限額 保險金額：房屋購置價賠償限額：貸款本金余額v保險期限：合同生效日零時起至被保險人規(guī)定清償全部貸款余額日24時止 v保險費保險費保險金額保險年費率保險年限 v保險合同的解除與終止應(yīng)退保險費實繳保險費保險金額實際承保期限相對應(yīng)費率實際承保期限（月）/12實退保險費應(yīng)退保險費（1-5%）保險年限保險年費率保險年限保險年費率5年（不含）以下0.6015年20年（不含）0.465年10年（不含）0.5420年25年（不含）0.4310年15年（不含）0.5025年（含）以上0.40思考題：vA于1999年1月購買一處房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價值為800000元，貸款比率為80，貸款期限為30年。A購買了太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司的“個人抵押商品住房保險”。但是A在2005年1月償還了貸款，保險合同終止，問保險公司應(yīng)當向A退還多少保費？課后作業(yè)v了解保險條款v中國人壽：安居定期保險條款v建設(shè)部于2000年出臺住房置業(yè)擔保管理試行辦法。自2000年個人住房貸款擔保新機制開始建立以來，至2003年底，各地設(shè)立的住房置業(yè)擔保機構(gòu)已有93家，為近30萬個家庭住房貸款提供了擔保。v擔保公司的風險管理重點在于對抵押物的評估、處置，以及對借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運作降低風險管理成本。與銀行相比，住房抵押貸款擔保公司擁有對住房處置、變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢，能從專業(yè)的角度，對抵押物房地產(chǎn)的風險作出預(yù)測和防范。個人抵押貸款擔保 v房地產(chǎn)擔保公司主要服務(wù)于政策性住房貸款。v上海：借款人向上海市公積金管理中心或商業(yè)銀行申請住房公積金個人購房貸款或商業(yè)性個人住房貸款時，由擔保公司為其提供承擔連帶責任的保證擔保。v擔保公司提供的三項規(guī)避和降低社會性風險的保障權(quán)利主借人意外事故債務(wù)免除生活特困罰息減免 抵押物滅失債務(wù)免除與房地產(chǎn)金融相適應(yīng)的保險體系v建立政策性住房抵押貸款保險機構(gòu)，為中低收入居民服務(wù) v開發(fā)適應(yīng)市場的險種，活躍住房抵押貸款保險市場 v建立提供擔保的政策性保險機構(gòu)，促進住房抵押貸款證券化政策性住房金融保險v保險范圍限定于中低收入居民的住房抵押貸款。當中低收入居民向銀行申請住房抵押貸款，卻無法滿足銀行的貸款要求時，由政策性保險機構(gòu)與銀行簽訂擔保合同，為借款人提供連帶責任擔保，承擔借款人違約給銀行造成損失的全部責任。多樣化的險種v信用保證保險 v人身保險v定期壽險證券化的擔保機構(gòu)v在我國逐步推行住房抵押貸款證券化，是一種必然趨勢。政府為住房抵押貸款提供擔保，可以促進住房抵押債權(quán)證券化，增加信貸資金的流動性，使住房抵押貸款的規(guī)模不斷擴大。此外，它也有利于增強眾多中小投資者的信心，從而為整個住房金融發(fā)展創(chuàng)造良好的運作環(huán)境。投資購買住房 抵押貸款證券 為住房抵押貸款 證券化提供擔保 提供住房抵押貸款擔保 政策性住房抵押貸款保險機構(gòu) 投資 者 商業(yè)銀行 中高收入購房者 中低收入購房者 商業(yè)性保險公司 提供多種住房抵押貸款保險 政策性住房抵押押貸款保險機構(gòu) 提供住房抵押貸款 謝謝觀看/歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH