房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：關(guān)于XXX住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告委 托 方： 估 價(jià) 方：估 價(jià) 人 員 ： 估價(jià)作業(yè)日期：2009年8月24日2009年9月1日估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 目 錄一、致 委 托 方 函3二、估 價(jià) 師 聲 明4三、估價(jià)的假設(shè)、限制條件和特別事項(xiàng)說明5（一）估價(jià)假設(shè)條件5（二）估價(jià)限制條件6（三）特別事項(xiàng)說明6四、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告8（一）委托方及權(quán)利人8（二）估價(jià)方8（三）估價(jià)對(duì)象概況9（四）市場背景分析19（五）估價(jià)目的20（六）估價(jià)時(shí)點(diǎn)20（七）價(jià)值定義20（八）估價(jià)依據(jù)21（九）估價(jià)原則22（十）估價(jià)方法23（十一）估價(jià)結(jié)果24（十二）估價(jià)人員25（十三）估價(jià)作業(yè)日期25（十四）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期25五、附 件26一、 致 委 托 方 函XXXX公司：受貴方的委托，估價(jià)人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價(jià)員則，按照國家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和估價(jià)程序，綜合評(píng)定貴方委托的房地產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果如下：一、估價(jià)對(duì)象：XXXX，共有公寓XX套，總建筑面積共XXXX平方米，房屋類型為公寓。二、估價(jià)目的：為XX公司資產(chǎn)收購提供XXXX住宅房地產(chǎn)無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價(jià)值參考。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2009年8月30日四、房地產(chǎn)權(quán)利人：XXXX五、估價(jià)結(jié)果：無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價(jià)值：RMBXXX萬元（大寫：人民幣XXXX元整），折合建筑面積單價(jià)：RMBXXXX元/平方米注：1、估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。2、本報(bào)告僅限XXXX有限公司使用。3、鑒于本報(bào)告估價(jià)之目的，估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象的他項(xiàng)權(quán)利狀況和限制權(quán)利狀況進(jìn)行查詢，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也未考慮估價(jià)對(duì)象可能設(shè)置上述權(quán)利對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值的影響。特此奉達(dá)XXXX有限公司法定代表人：XXXX 2009年9月1日二、 估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見；4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告；5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘；6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助；參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊號(hào)：XXXX注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊號(hào)：XXX三、 估價(jià)的假設(shè)、限制條件和特別事項(xiàng)說明（一） 估價(jià)假設(shè)條件1、本報(bào)告所稱“市場價(jià)值”系指我們對(duì)估價(jià)對(duì)象全部假設(shè)和限制條件下，且權(quán)屬完整下的價(jià)值反映。2、“市場價(jià)值”是指交易雙方有充裕的時(shí)間、必要的信息和相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)而達(dá)成的交易價(jià)格。即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的公開交易市場。所謂公開市場是指一個(gè)競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，買賣雙方不因任何利益抬高或降低估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值?！笆袌鰞r(jià)值”基于以下基本假設(shè)：(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)至報(bào)告提出日期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定。(2)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)有法定用途不變。(3)房地產(chǎn)在正常情況下進(jìn)行正常交易。(4)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬完整。(5)有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易程序符合國家法律規(guī)定。3、本報(bào)告以委托方提供的資料和評(píng)估人員實(shí)地勘查、調(diào)查走訪為依據(jù)，估價(jià)人員對(duì)委托方提供的資料真實(shí)性未作調(diào)查，如因資料的真實(shí)性問題引起估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的失真，本公司不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4、權(quán)利人合法有償取得房地產(chǎn)。5、估價(jià)人員僅對(duì)估價(jià)對(duì)象物業(yè)作一般性的查看，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試。報(bào)告估價(jià)的假設(shè)前提為假設(shè)估價(jià)對(duì)象物業(yè)的工程質(zhì)量達(dá)到國家建筑施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。（二） 估價(jià)限制條件1、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。2、本估價(jià)結(jié)果為于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2009年8月30日），對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)為出讓取得的宗地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通一平狀態(tài)下估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所表現(xiàn)的無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下的市場價(jià)值。3、發(fā)生估價(jià)時(shí)點(diǎn)后重大事項(xiàng)時(shí)（重大事項(xiàng)是指估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的用途、數(shù)量、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、室內(nèi)裝修、設(shè)施、尚可使用年限等發(fā)生明顯變化）不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。4、估價(jià)時(shí)未考慮估價(jià)對(duì)象潛在的債權(quán)債務(wù)狀況。（三） 特別事項(xiàng)說明1、鑒于本報(bào)告估價(jià)之目的，估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的他項(xiàng)權(quán)利狀況、限制權(quán)利狀況以及租賃狀況進(jìn)行查詢，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也沒有考慮估價(jià)對(duì)象可能設(shè)置上述權(quán)利對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值的影響。2、本報(bào)告所提供的估價(jià)結(jié)果為本報(bào)告的估價(jià)對(duì)象以及本次估價(jià)目的所涉及的全部物業(yè)整體收購時(shí)估價(jià)對(duì)象的參考價(jià)值，僅作為本報(bào)告所限定的估價(jià)目的而使用。估價(jià)結(jié)果中已經(jīng)考慮了所涉物業(yè)整體收購時(shí)的折價(jià)因素，不能作為該資產(chǎn)包分割交易的價(jià)值依據(jù)，也不能作為交易雙方涉稅的價(jià)值依據(jù)，提請報(bào)告使用人注意。3、本報(bào)告專為委托方所用，并為本報(bào)告所列明之目的而作，除按規(guī)定送有關(guān)政府管理部門之外，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得向任何媒體公開或轉(zhuǎn)載于任何文件。對(duì)委托方不適當(dāng)?shù)氖褂帽緢?bào)告所引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)不負(fù)擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。4、對(duì)存在的影響房地產(chǎn)估價(jià)值的瑕疵事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說明，而估價(jià)人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。5、本次估價(jià)假定國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化，未考慮遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。當(dāng)上述事項(xiàng)以及估價(jià)中其他情況發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果將會(huì)失效。四、 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告（一） 委托方及權(quán)利人委托方：名稱：XXX有限公司住所：XXX法定代表人：XXX注冊資本：XXX萬元實(shí)收資本：XXX萬元公司類型：有限責(zé)任公司注冊號(hào)：XXX權(quán)利人：Tradename(s): XXXAddress: XXXMailing address: XXXTelephone number: XXXFax number: XXXDate of establishment: XXXDescription of business conducted: XXX（二） 估價(jià)方估價(jià)方名稱： XXX有限公司法定代表人： XXX辦公地址： XXX聯(lián)系電話： XXX資質(zhì)等級(jí)： 房地產(chǎn)評(píng)估一級(jí)證書編號(hào)： XXX（三） 估價(jià)對(duì)象概況1、估價(jià)對(duì)象范圍估價(jià)對(duì)象為XXX有限公司位于XXX住宅房地產(chǎn)，土地使用權(quán)來源為轉(zhuǎn)讓，土地用途為住宅用地，房屋類型為公寓，房屋XXX套，總建筑面積為XXX平方米。2、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況及限制狀況（1）產(chǎn)權(quán)登記狀況估價(jià)對(duì)象XXX套公寓已經(jīng)全部辦理了獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，因估價(jià)對(duì)象屬同一個(gè)住宅小區(qū)，土地共用，根據(jù)委托方提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)登記狀況如下：權(quán)利人：XXX有限公司房地坐落：XXX土地狀況：土地使用權(quán)來源：XXX土地用途：XXX地號(hào)：XXX宗地（丘）面積：XXXXXX套公寓房的房屋狀況分別列表如下：（2）他項(xiàng)權(quán)利狀況及其他權(quán)利限制狀況鑒于本報(bào)告估價(jià)之目的，估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象的他項(xiàng)權(quán)利狀況和其他權(quán)利限制狀況進(jìn)行查證，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也沒有考慮估價(jià)對(duì)象可能設(shè)置上述權(quán)利對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（3）租賃狀況經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，估價(jià)對(duì)象XXX套公寓房部分出租、部分空置。由于本報(bào)告的估價(jià)目的為資產(chǎn)收購，短期租約對(duì)其價(jià)值影響較小，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也沒有考慮該租賃權(quán)對(duì)其價(jià)值的影響。3、估價(jià)對(duì)象利用狀況經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象法定用途為住宅，現(xiàn)狀用途為公寓，現(xiàn)已部分對(duì)外出租，部分處于空置狀態(tài)。4、房屋及地上附著物狀況（1）四至狀況估價(jià)對(duì)象四至：XXX。（2）內(nèi)部環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目案名為XXX，是由XXX房地產(chǎn)開發(fā)建造，項(xiàng)目共分XXX期開發(fā)，其中一期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號(hào)分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括2房、3房、4房和復(fù)式房；二期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號(hào)分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括3房、4房、5房和復(fù)式房。整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格帶有XXX風(fēng)格。小區(qū)內(nèi)地勢起伏，處處可見小橋流水和大面積綠化，整個(gè)小區(qū)的綠化覆蓋率超過50%，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)設(shè)有約XXX萬平方米的高級(jí)會(huì)所，擁有XXX（其中包括XXX。整個(gè)小區(qū)由XXX負(fù)責(zé)物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)約為人民幣XXX元/平方米/月。小區(qū)目前的住戶主要以XXX人士為主，入住率較高，是一個(gè)主打XXX概念的高檔公寓社區(qū)。（3）建筑物狀況據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，估價(jià)對(duì)象房屋共XXX幢，共有公寓XXX套，總建筑面積為XXX平方米，建筑物概況如下：估價(jià)對(duì)象XXX幢房屋分別為XXX，屬于小區(qū)的一期項(xiàng)目，均為XXX層帶電體的多層公寓，一梯XXX戶，電梯為XXX無機(jī)房電梯，各單元均有中央空調(diào)到戶，24小時(shí)供應(yīng)冷熱水，各套房屋的建筑面積多在XXX平方米以上，均為大戶型的3房、4房、5房或復(fù)式，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)包括：露臺(tái)、陽臺(tái)及天井： XXX窗：XXX門：XXX廚房：XXX洗衣間：XXX主臥衛(wèi)生間：XXX客用衛(wèi)生間：XXX化妝間：XXX起居室、餐廳：XXX臥室：XXX5、區(qū)域狀況（1）區(qū)域概況閔行區(qū)位于XXX。北緯XXX度，東經(jīng)XXX度。東與XXX區(qū)相接；南靠XXX；西與XXX接壤；北與XXX毗鄰；虹橋國際機(jī)場位于XXX。XXX流經(jīng)北境，XXX縱貫?zāi)媳薄XX是上海市主要對(duì)外交通樞紐，是西南地區(qū)主要XXX新區(qū)。估價(jià)對(duì)象地處XXX社區(qū)，該區(qū)域依托XXX學(xué)校，已經(jīng)打造成了一個(gè)高檔居住區(qū)，周邊知名物業(yè)有XXX等。（2）商業(yè)繁華程度估價(jià)對(duì)象所在的XXX，該區(qū)域商業(yè)繁華程度XXX，商業(yè)設(shè)施主要依托XXX的商業(yè)配套，區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施XXX。但是，隨著XXX大規(guī)模導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套將逐漸完善。（3）交通便捷度估價(jià)對(duì)象地處XXX，周邊出行的主要交通干道包括XXX公路，隨著XXX拓寬和XXX即將建成，區(qū)域內(nèi)的交通條件將大大改善。目前，估價(jià)對(duì)象距離XXX學(xué)校均為XXX分鐘車程，距離虹橋機(jī)場約XXX分鐘，距離家樂福均為XXX分鐘車程，距離浦東國際機(jī)場約XXX分鐘機(jī)場。（4）公建配套設(shè)施完善度估價(jià)對(duì)象區(qū)域目前的公建配套設(shè)施主要依托XXX的生活配套，但估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)的XXX功能幾乎涵蓋了生活的各個(gè)方面，基本能夠滿足業(yè)主的生活需要。公建配套設(shè)施方面最具優(yōu)勢的就是教育配套，估價(jià)對(duì)象所處的XXX也正是基于此而得到了很好的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)知名的學(xué)校包括：XXXXXX （5）基礎(chǔ)設(shè)施完備度估價(jià)對(duì)象位于XXX，宗地紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通（即上水、雨水、污水、電、通訊、燃?xì)?、道路）一平（即場地平整）”，能滿足業(yè)主正常生活的需要。（6）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度估價(jià)對(duì)象地處XXX，周邊以居住區(qū)為主，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的XXX社區(qū)，雖然區(qū)域內(nèi)大環(huán)境質(zhì)量較為一般（XXX為交通主干道，車流量大，路況一般；XXX正在建設(shè)中，整個(gè)區(qū)域就是一個(gè)建設(shè)中的大工地），但估價(jià)對(duì)象內(nèi)部環(huán)境非常優(yōu)美。（7）土地等級(jí)根據(jù)上海市基準(zhǔn)地價(jià)（更新成果）（2003年），估價(jià)對(duì)象位置屬于上海市XXX級(jí)地價(jià)區(qū)。（四） 市場背景分析指數(shù)攀上新高 呈現(xiàn)普漲態(tài)勢     2009年7月，上海二手房價(jià)格指數(shù)為2427點(diǎn)，較6月上升29點(diǎn)，環(huán)比漲幅1.21%。經(jīng)過最近3個(gè)月的連續(xù)快速回升，二手房價(jià)格指數(shù)于7月躍上歷史最高點(diǎn)，且同比上漲1.31%。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在自住、改善以及投資等多樣購房需求合力推動(dòng)下，二手房市場雖出現(xiàn)價(jià)格快速上漲，但部分剛性需求購房者購買力開始減弱，表現(xiàn)為低總價(jià)可售房源稀缺且報(bào)價(jià)高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。 市中心區(qū)漲幅回落據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市18個(gè)區(qū)縣中的12個(gè)中心城區(qū)均表現(xiàn)為上升，平均漲幅為1.44%。5個(gè)市中心區(qū)7月平均漲幅為1.38%，環(huán)比回落25.2%，漲幅呈現(xiàn)沖高回落的態(tài)勢。漲幅居前的為盧灣區(qū)，上漲1.59%，其次為靜安區(qū)1.44%，長寧區(qū) 1.34%，黃浦區(qū)1.31%，徐匯區(qū)1.21%。非中心城區(qū)中，寶山區(qū)保持上漲趨勢，漲幅較快，7月漲幅為1.51%。嘉定、青浦、金山、崇明等區(qū)縣，市場以一手新盤為主，二手房偏少，整體價(jià)格波動(dòng)不明顯。中心區(qū)域的沖高回落，既顯示了購房者無力追漲，又代表賣方市場的強(qiáng)硬態(tài)度。上海市二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，受市中心盤源供應(yīng)稀缺，同時(shí)入市需求旺盛的影響，一段時(shí)期內(nèi)中心城區(qū)二手房價(jià)格仍然會(huì)向上，當(dāng)需求力減弱到一定程度后，價(jià)格即會(huì)進(jìn)入盤整期。 56個(gè)板塊全線上漲據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市70個(gè)控制點(diǎn)中的56個(gè)控制點(diǎn)板塊均出現(xiàn)上漲，無一下跌，漲幅較前期穩(wěn)定。漲幅超過2%的板塊有4個(gè)，較6月大幅減少的有8個(gè)，平均漲幅2.15%，環(huán)比下降20.1%。其中，漲幅最大的為芷江路板塊，為2.35%。顯然，在內(nèi)環(huán)附近的地段出現(xiàn)了“補(bǔ)漲效應(yīng)”。上海市二手房指數(shù)辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這幾個(gè)板塊盡管位于中心區(qū)位，但歷來受市場關(guān)注度不高，價(jià)格走勢偏弱，原因在于周邊居住環(huán)境相對(duì)較差，老房多于新盤。隨著內(nèi)環(huán)內(nèi)成交火爆，可挑選房源越來越少，這些屬于優(yōu)質(zhì)地段的“次優(yōu)房源”因處于價(jià)格低谷而被挖掘出，并逐漸受到購房者關(guān)注。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，7月成交量下降，主要是自住需求減少，該類需求相對(duì)固定，但在價(jià)格快速上升階段，放緩其購買行為。 （五） 估價(jià)目的為XXX有限公司資產(chǎn)收購提供XXX住宅房地產(chǎn)無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價(jià)值參考。（六） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年8月30日（七） 價(jià)值定義1、價(jià)格類型：房地產(chǎn)市場價(jià)值2、價(jià)值內(nèi)涵：房地產(chǎn)市場價(jià)值為位于XXX（國有轉(zhuǎn)讓住宅用地使用權(quán)、土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外達(dá)到“七通一平”、房屋類型為公寓，共XXX套，總建筑面積為XXX平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，竣工日期為XXX年）于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2009年8月30日）及在滿足全部假設(shè)和限制條件下所表現(xiàn)的估價(jià)對(duì)象無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價(jià)值。（八） 估價(jià)依據(jù)1、法規(guī)依據(jù)(1)中華人民共和國土地管理法及實(shí)施細(xì)則；(2)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；(3)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；(4)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。2、行為依據(jù)(1)房地產(chǎn)估價(jià)委托協(xié)議書。3、產(chǎn)權(quán)依據(jù)(1)上海市房地產(chǎn)權(quán)證；(2) 委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；(3) 權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。4、取價(jià)依據(jù)(1)房地產(chǎn)評(píng)估法規(guī)資料匯編；(2)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察記錄；(3)房地產(chǎn)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘、進(jìn)行多次周邊市場調(diào)查了解類似物業(yè)情況，所得資料；(4)其他相應(yīng)的估價(jià)資料。（九） 估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循下列估價(jià)原則：1、工作原則本次估價(jià)工作遵循了公平性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則。公平性原則是指房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。客觀性原則是指估價(jià)人員從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在估價(jià)過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。專業(yè)性原則是指估價(jià)人員具有良好的教育背景，相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，確保估價(jià)方法正確、估價(jià)結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。2、經(jīng)濟(jì)原則本次估價(jià)工作遵循了估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、合法性原則、最高最佳使用原則，替代原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指政府的有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收和經(jīng)濟(jì)市場行情均以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行為標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀在估價(jià)時(shí)點(diǎn)這一時(shí)點(diǎn)上表現(xiàn)出來的市場價(jià)值。合法原則是以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。最高最佳使用原則，是指委估房地產(chǎn)的最高最佳用途在法律上是允許的，經(jīng)濟(jì)上是可行的（即不能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用），技術(shù)上是可行的（不能把房屋建筑工程方面技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用）。替代原則是指在同一市場供求關(guān)系中，具有相同或類似使用的價(jià)值和質(zhì)量的物品，在經(jīng)歷了多次供與求交替后，其價(jià)格是趨向一致的。（十） 估價(jià)方法1、估價(jià)思路與方法：估價(jià)對(duì)象為XXX內(nèi)的XXX幢公寓樓共XXX套公寓房，一方面，該物業(yè)在市場上的買賣實(shí)例較多，可比性較強(qiáng)，適宜采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；另一方面，估價(jià)對(duì)象物業(yè)屬收益性物業(yè)，開發(fā)商或小業(yè)主持有該物業(yè)多以出租經(jīng)營為主，該案的租賃市場非?；钴S，租金回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，也適宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。最后，對(duì)上述兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析處理，得出估價(jià)對(duì)象各套公寓房無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下的市場價(jià)值，同時(shí)考慮本報(bào)告估價(jià)之目的，結(jié)合該類型房地產(chǎn)整體收購時(shí)的折價(jià)率，最終確定估價(jià)對(duì)象整體收購的參考價(jià)值。市場比較法即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值的方法。市場比較法的基本公式為：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值可比實(shí)例的交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)收益法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值。收益法的基本公式為：P = 未來收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和 =式中: P估價(jià)值 r資本化率 n估價(jià)對(duì)象尚可收益期 Fi末來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額。2、估價(jià)技術(shù)路線：2.1 市場比較法2.1.1 選取可比實(shí)例2.1.2 進(jìn)行比較修正2.1.3 求取比準(zhǔn)價(jià)格2.2 收益法2.2.1 估算潛在毛收入2.2.2 估算有效毛收入 估算運(yùn)營費(fèi)用 估算房地產(chǎn)年凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，求取收益價(jià)值 綜合確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值（十一） 估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價(jià)原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了詳細(xì)勘察、了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，綜合評(píng)估出位于XXX住宅房地產(chǎn)整體收購的價(jià)值：無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價(jià)值：RMBXXX萬元（大寫：人民幣XXX元整），折合建筑面積單價(jià)：RMBXXX元/平方米（十二） 估價(jià)人員注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊號(hào)：XXX注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊號(hào)：XXX（十三） 估價(jià)作業(yè)日期2009年8月24日2009年9月1日（十四） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期當(dāng)房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時(shí)，本報(bào)告從提出之日起應(yīng)用有效期原則上可長達(dá)1年，即自估價(jià)報(bào)告出具之日2009年9月1日起至2010年8月31日止。XXX有限公司2009年9月1日五、 附 件1、上海市房地產(chǎn)權(quán)證2、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照3、權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照4、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖5、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場照片6、估價(jià)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照7、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書8、估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)證書以上附件除特別注明外，其余均為復(fù)印件。