第八章房地產(chǎn)金融與稅收,房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)稅收,第一節(jié)概述,一、房地產(chǎn)金融的概念是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。,第一節(jié)概述,二、房地產(chǎn)金融的分類（一）按是否通過金融機構(gòu)1.直接金融：不通過銀行等金融機構(gòu)，直接通過資本市場融資投資者投資、股票、債券特點：直接性、長期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.間接金融：通過銀行等金融機構(gòu)進行融資借款、融資租賃特點：間接性、短期性、相對非流通性、可逆性,第一節(jié)概述,二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)1.權(quán)益資本金融：為獲取可供長期或永久使用的資金而采取的資金融通方式。資金直接構(gòu)成企業(yè)資本。也就是向其他投資者出售公司的所有權(quán)，即用所有者的權(quán)益來交換資金。投資者投資、股票、信托、基金、特點：代表投資者對企業(yè)凈資產(chǎn)的要求權(quán)；屬于企業(yè)法人財產(chǎn)，不能抽回，但可轉(zhuǎn)讓；不需還本付息。,第一節(jié)概述,二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)2.債務(wù)資本金融：通過借入方式取得資金，并支付利息的融資。雙方形成債券債務(wù)關(guān)系。借款、融資租賃、債券特點：債券債務(wù)關(guān)系；約定期限并還本付息；適度債務(wù)資本可降低企業(yè)綜合融資成本、保持投資者控制權(quán)，有利于提高資本收益率和市場價值。,第一節(jié)概述,三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。2.需要房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押。3.資金面臨比較大的經(jīng)濟風險和財務(wù)風險。,第一節(jié)概述,四、房地產(chǎn)融資的模式（一）公司融資模式傳統(tǒng)模式依托現(xiàn)有公司進行融資特點：1.現(xiàn)有企業(yè)統(tǒng)一組織融資并承擔責任和風險。2.在現(xiàn)有企業(yè)資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上融資，并成為企業(yè)增量資產(chǎn)。3.融資后的投資收益和償債能力分析是根據(jù)現(xiàn)有企業(yè)的財務(wù)狀況進行的。,第一節(jié)概述,四、房地產(chǎn)融資的模式（二）項目融資模式新型模式新組建公司進行融資特點：1.房地產(chǎn)項目所需資金來自新建房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資本金和債務(wù)資金。2.新建房地產(chǎn)企業(yè)的投資者承擔全部風險。3.主要根據(jù)房地產(chǎn)項目預期開發(fā)運營情況評估其投資收益，分析其獲利能力和償債能力。,第一節(jié)概述,五、房地產(chǎn)融資的渠道,第八章房地產(chǎn)金融與稅收,房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)稅收,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,傳統(tǒng)融資模式一、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款貸款方式：流動資金貸款、開發(fā)貸款貸款方向：房屋建造、土地開發(fā)（一）貸款的基本條件1.開立基本賬戶或一般存款賬戶，并通過其進行經(jīng)營收入結(jié)算。2.提供擔保（抵押、質(zhì)押、信用）。3.可行性研究結(jié)論可行。4.開發(fā)建設(shè)項目已納入住房開發(fā)建設(shè)計劃。5.已立項，取得土地使用權(quán)。6.自有資金達到35%。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（二）貸款提供的資料1.基本材料：企業(yè)法人主體資格材料2.貸款項目材料：項目合法性及可行性材料用地材料：土地出讓合同、紅線圖、已繳納土地出讓金發(fā)票、國有土地使用證、建設(shè)用地批準書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等報建資料：立項批文、固定資產(chǎn)投資許可證、規(guī)劃設(shè)計方案批復、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程報建審核書、施工許可證等其他前期資料：項目可行性分析報告、現(xiàn)金流量分析預測及開發(fā)銷售進度計劃；商品房預售許可證、施工合同、監(jiān)理合同、施工進度月報、監(jiān)理月報等,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（二）貸款提供的資料其他前提資料：貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，項目預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；具有一定比例的自有資金，一般應(yīng)達到項目預算投資總額的30以上，并能夠在銀行貸款之前投入項目建設(shè)。3.擔保材料4.客戶評價授信客戶只需提供2.3.和貸款證。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過3年。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,二、債券貸款的基本條件向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。（一）五個問題1.發(fā)行價格：與票面價格相比平價發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行2.票面利率、利息支付、支付時間：票面利率=利息/票面價格票面利率等于市場利率，債券發(fā)行價格等于面值平價發(fā)行；票面利率低于市場利率折價發(fā)行；票面利率高于市場利率溢價發(fā)行。3.償還期限和方式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（一）五個問題4.是否記名和流通5.發(fā)行條件：公司法規(guī)定股份有限公司凈資產(chǎn)額不低于3000萬元，有限責任公式凈資產(chǎn)額不低于6000萬元；累計債券總額不超過公司凈資產(chǎn)總額的40%；最近三年平均可分配利潤足以支付債券1年的利息；籌集資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；利率不得超過國務(wù)院限定的利率水平；其他條件,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（二）債券特點1.償還性2.流通性3.安全性4.收益性,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（三）債券種類1.是否有財產(chǎn)擔保：抵押債券和信用債券2.是否轉(zhuǎn)換為公司股票：可轉(zhuǎn)換和不可轉(zhuǎn)換3.利率是否固定4.是否能提前償還5.償還方式：一次到期、分期到期,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（三）債券的收益計算債券收益率=（到期本息和-發(fā)行價格）/（發(fā)行價格*償還期限）*100%債券出售者的收益率=（賣出價格-發(fā)行價格+持有期間的利息）/（發(fā)行價格*持有年限）*100%債券購買者的收益率=（到期本息和-買入價格）/（買入價格*剩余期限）*100%債券持有期間的收益率=（賣出價格-買入價格+持有期間的利息）/（買入價格*持有年限）*100%,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（三）債券的收益計算如某人于1995年1月1日以102元的價格購買了一張面值為100元、利率為10、每年1月1日支付一次利息的1991年發(fā)行5年期國庫券，并持有到1996年1月1日到期，則債券購買者的收益率=(100+100*10%-102)/(102*1)*100%=7.8%債券出售者的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,三、股票股票是股份有限公司在籌集資本時向出資人發(fā)行的股份憑證，代表著其持有者（即股東）對股份公司的所有權(quán)。股票是對公司收益和資產(chǎn)的索取權(quán)。（一）股票的分類1.普通股在公司的經(jīng)營管理和盈利及財產(chǎn)的分配上享有普通權(quán)利的股份，代表滿足所有債權(quán)償付要求及優(yōu)先股東的收益權(quán)與求償權(quán)要求后對企業(yè)盈利和剩余財產(chǎn)的索取權(quán)。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,1.普通股基本權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)。（2）利潤分配權(quán)。（3）優(yōu)先認股權(quán)。（4）剩余資產(chǎn)分配權(quán)。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,2.優(yōu)先股相對于普通股，優(yōu)先股在利潤分紅及剩余財產(chǎn)分配的權(quán)利方面，優(yōu)先于普通股。基本權(quán)利：（1）優(yōu)先分配權(quán)。（2）優(yōu)先求償權(quán)。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,三、股票（二）股票的特點1.不可償還性2.參與性3.收益性4.流通性5.價格波動性和風險性,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（三）股票的種類A股：人民幣普通股票。由我國境內(nèi)的公司發(fā)行，供境內(nèi)機構(gòu)、組織或個人（不含臺、港、澳投資者）以人民幣認購和交易的普通股股票。2.B股：人民幣特種股票。是指那些在中國大陸注冊、在中國大陸上市的特種股票。以人民幣標明面值，只能以外幣認購和交易。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（三）股票的種類3.H股：國有企業(yè)在香港(HongKong)上市的股票。雅居樂、中國地產(chǎn)集團、沿海綠色家園、碧桂園、綠城中國、合生創(chuàng)展、麗豐控股、中新地產(chǎn)、路勁基建、上海證大房地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、上置集團標準普爾非投資級中海標準普爾投資級4.N股：在中國大陸注冊、在紐約（NewYork）上市的外資股。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,項目融資模式一、含義“為一個特定經(jīng)濟實體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障?！?fromPeterK.Nevitt,FrankFabozziProjectFinancing”“融資不是主要依賴項目發(fā)起人的信貸或所涉及的有形資產(chǎn)，提供債務(wù)的參與方的收益在相當大程度上依賴于項目本身效益?！?國際著名法律公司CliffordChance編著的項目融資,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,二、與傳統(tǒng)融資的區(qū)別,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,三、適用范圍和（一）適用范圍資源開發(fā)項目:石油、天然氣、煤炭、鐵、銅等項目的開采基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：鐵路、公路、港口、電信和能源等項目的建設(shè)制造業(yè)項目,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,三、適用范圍和框架結(jié)構(gòu)（二）框架結(jié)構(gòu),第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,四、項目融資的參與方,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,五、項目融資的模式（一）直接融資模式投資者直接安排項目的融資，并直接承擔起融資安排中相應(yīng)的責任和義務(wù)的一種方式，是最簡單的一種項目融資模式。優(yōu)點：1.選擇融資結(jié)構(gòu)及融資方式比較靈活2.債務(wù)和稅務(wù)安排比較靈活3.可以靈活運用發(fā)起人在商業(yè)社會中的信譽缺點：1.實現(xiàn)有限追索相對復雜2.項目貸款很難安排成非公司負債型的融資。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,五、項目融資的模式（二）項目公司融資模式投資者通過建立一個單一目的的項目公司（SPV）來安排融資的一種模式，具體有單一項目子公司和合資項目公司兩種形式這種形式的特點是項目子公司將代表投資者承擔項目中全部的或主要的經(jīng)濟責任,但是由于該公司是投資者為一個具體項目專門組建的,缺乏必要的信用和經(jīng)營歷史(有時也缺乏資金),所以可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。這種信用支持一般至少包括完工擔保和保證項目子公司具備較好經(jīng)營管理的意向性擔保。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,投資者通過項目公司安排融資結(jié)構(gòu)有以下特點：1、在融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)相對簡單；2、項目投資者不直接安排融資，較易實現(xiàn)有限追索和非公司負債型融資的目標要求；3、通過項目公司安排共同融資，避免了投資者之間在融資上的相互競爭，又可充分利用大股東在管理、技術(shù)、市場等方面的優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件；4、在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，缺乏對現(xiàn)金流的直接控制。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（三）“設(shè)施使用協(xié)議”融資模式（TollingAgreement）在某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和使用者之間達成的一種具有“無論使用與否均需付款”性質(zhì)的協(xié)議。以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)安排的項目融資具有以下幾個特點：1.投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活。2.項目的投資者可以利用與項目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來安排融資，分散風險，節(jié)約資金投入。3.具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項目融資不可缺少的組成部分。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（四）“杠桿租賃”融資模式承租人可以獲得固定資產(chǎn)使用權(quán)而不必在使用初期支付其全部資本開支的一種融資結(jié)構(gòu)。一般形式為：當項目公司需要籌資購買設(shè)備時，由租賃公司向銀行融資并代表企業(yè)購買或租入其所需設(shè)備，然后租賃給項目公司。項目公司在項目營運期間以營運收入向租賃公司支付租金，租賃公司以其收到的租金向貸款銀行還本付息。貸款銀行還本付息。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（四）“杠桿租賃”融資模式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（四）“杠桿租賃”融資模式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（五）“生產(chǎn)支付”融資模式（ProductionPayment）建立在由貸款銀行購買某一特定礦產(chǎn)資源儲量的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的，即提供融資的貸款銀行從項目中購買到一個特定份額的生產(chǎn)量，這部分生產(chǎn)量的收益成為項目融資主要償債資金的來源。因此，生產(chǎn)支付是通過直接擁有項目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（六）BOT融資模式政府將一個基礎(chǔ)設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商(一般為國際財團)。承包商在特許期內(nèi)負責項目設(shè)計、融資、建設(shè)和運營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項目所有權(quán)移交政府。1.基本思路是，由項目所在國政府或所屬機構(gòu)為項目的建設(shè)和經(jīng)營提供一種特許權(quán)協(xié)議（ConcessionAgreement）做為項目融資的基礎(chǔ)，由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經(jīng)營者安排融資，承擔風險，開發(fā)建設(shè)項目并在有限的時間內(nèi)經(jīng)營項目獲取商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機構(gòu)。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（六）BOT融資模式2.流程圖政府BOT財團,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,3.特點(1)BOT融資方式是無追索的或有限追索的，舉債不計入國家外債，債務(wù)償還只能靠項目的現(xiàn)金流量。(2)承包商在特許期內(nèi)擁有項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。(3)名義上，承包商承擔了項目全部風險，因此融資成本較高。(4)與傳統(tǒng)方式相比，BOT融資項目設(shè)計、建設(shè)和運營效率一般較高，因此，用戶可以得到較高質(zhì)量的服務(wù)。(5)BOT融資項目的收入一般是當?shù)刎泿?，若承包商來自國外，對宗主國來說，項目建成后將會有大量外匯流出。(6)BOT融資項目不計入承包商的資產(chǎn)負債表，承包商不必暴露自身財務(wù)情況。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,4.具體形式世界銀行在1994年世界發(fā)展報告中指出，BOT有以下幾種具體形式：BOT形式：Build（建設(shè)）、Operate（經(jīng)營）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BOOT形式：Build（建設(shè)）、Own(擁有)、Operate（經(jīng)營）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BOO形式：Build（建設(shè)）、Own(擁有)、Operate（經(jīng)營）BLT形式：Build（建設(shè)）、Lease（租賃）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）TOT形式：Transfer（轉(zhuǎn)讓）、Operate（經(jīng)營）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BDOT形式：“Build,Development,Operate,Transfer”,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,5.融資結(jié)構(gòu),第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,6.例子背景：深圳市軌道交通4號線南起皇崗口岸,北至龍華新城中心,穿越深圳中心區(qū),全長約20.5公里,其中二期續(xù)建工程長約16公里,計劃總投資58億元。根據(jù)國家相關(guān)政策和深圳市公用事業(yè)特許經(jīng)營的有關(guān)規(guī)定,深圳市人民政府通過公開招募投資者以及資質(zhì)審查和意向談判,2004年1月15日,深圳市人民政府和和港鐵簽署了關(guān)于深圳市軌道交通4號線投資建設(shè)運營的原則性協(xié)議,原則上確定了以授予特許經(jīng)營權(quán)的方式由港鐵投資、建設(shè)、運營深圳軌道交通4號線35年(建設(shè)期5年,運營期30年)。在此協(xié)議的基礎(chǔ)上,深港雙方于2004年初開始就土地開發(fā)模式、監(jiān)管、風險防范等重要內(nèi)容進行了近一年的艱苦談判,最終簽署了深圳軌道交通4號線特許經(jīng)營協(xié)議。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,6.例子融資模式：BDOT(建設(shè)-開發(fā)-運營-移交)項目融資模式開發(fā),即整個項目將以資本金投入、銀行貸款、軌道交通運營收入及沿線站點部分土地開發(fā)的增值收益等作為主要現(xiàn)金流來源,由港鐵負責建設(shè)、開發(fā)、運營4號線前30年。投資主體包括深圳市政府和以港鐵為代表的社會投資者。這是我國第一個將BOT付諸實施的軌道交通項目,并在公共設(shè)施用地與周邊土地開發(fā)的結(jié)合方面進行了一次有益的嘗試。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,6.創(chuàng)新之處在于:第一,它是我國首個非贏利性大型基礎(chǔ)設(shè)施融資項目。BDOT模式的成功,不僅在公共設(shè)施的投融資體制改革方面開創(chuàng)了先例,也將在公共設(shè)施用地與周邊土地開發(fā)的結(jié)合方面成為一種有益的探索。第二,軌道交通建設(shè)運營權(quán)和沿線土地開發(fā)權(quán)捆綁建設(shè)的BDOT模式。目前國內(nèi)的軌道交通投資建設(shè)和沿線土地的升值相割裂,軌道交通建設(shè)的投資者不能分享因軌道交通建設(shè)帶來的外延效益,城市軌道交通開通后,直接收益的并非軌道交通公司和政府,而是沿線的物業(yè)開發(fā)商和業(yè)主。香港軌道交通建設(shè)模式是將軌道交通建設(shè)的一部分外延效益返還給投資者用于軌道交通建設(shè),另一部分外延收益作為土地開發(fā)收益上繳政府,政府只需要將一部分沿線物業(yè)開發(fā)權(quán)交由軌道交通公司。這樣,政府無需動用財政資金用于軌道交通建設(shè),同時投資者也獲得了一定的商業(yè)回報,企業(yè)經(jīng)營進入良性循環(huán),軌道交通建設(shè)也走上了可持續(xù)發(fā)展道路。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（七）ABS融資模式1.運行機制,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（七）ABS融資模式2.可證券化的理想資產(chǎn)是1.能在未來產(chǎn)生可預測的穩(wěn)定的現(xiàn)金流2.持續(xù)一定時期的低違約率、低損失率的歷史記錄3.本息的償還分攤于整個資產(chǎn)的存活期間4.金融資產(chǎn)的債務(wù)人有廣泛的地域和人口統(tǒng)計分布5.原所有者已持有該資產(chǎn)一段時間，有良好的信用記錄6.金融資產(chǎn)的抵押物有較高的變現(xiàn)價值7.金融資產(chǎn)具有標準化、高質(zhì)量的合同條款,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,3.目前可進行ABS融資的有：1.居民住宅抵押貸款2.私人資產(chǎn)抵押貸款、汽車銷售貸款，其他各種各種個人消費貸款、學生貸款3.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款、各類工商企業(yè)貸款4.信用卡應(yīng)收貸款、轉(zhuǎn)賬卡應(yīng)收款5.計算機租賃、辦公設(shè)備租賃、汽車租賃、飛機租賃6.交易應(yīng)收款7.人壽、健康保險單8.機票收入、門票收入、會費收入、公共事業(yè)費收入9.石油、天然氣儲備，礦藏儲備，林地10.各種有價證券組合,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,4.ABS融資的特點：1.高檔債券融資，利率低，成本低；國際資本市場融資，適合大規(guī)模資金需求。降低成本2.證券形式提高資產(chǎn)流動性，改善資金來源3.風險隔離，風險分散消除信用風險4.表外融資。提高資本比率5.證券化，較少了交易環(huán)節(jié)和交易費用。能夠更充分利用現(xiàn)有能力，規(guī)模經(jīng)濟6.人才培養(yǎng)和市場完善,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,4.ABS案例美國奧林皮亞公司辦公樓的項目融資案例分析,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式1.內(nèi)容信托契約（TrustDeed)。與公司的股東協(xié)議相似。規(guī)定和規(guī)范信托單位持有人、信托基金受托管理人和基金經(jīng)理之間關(guān)系的基本協(xié)議。信托單位持有人（Unitholders）。類似于公司中的股東，是信托基金資產(chǎn)和其經(jīng)營活動的所有者，不參與信托基金及信托基金所投資項目的管理。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式1.內(nèi)容信托基金受托管理人（Trustee）。代表信托單位持有人持有信托基金結(jié)構(gòu)的一切資產(chǎn)和權(quán)益，代表信托基金簽署任何法律合同。受托管理人由信托單位持有人任命，作用是保護信托單位持有人在信托基金中的資產(chǎn)和權(quán)益不受損害，并負責控制和管理信托單位的發(fā)放和注冊，以及監(jiān)督信托基金經(jīng)理的工作，一般不介入日常的基金管理。一般由銀行或受托管理公司擔任。信托基金經(jīng)理（Manager）。由受托管理人任命，負責信托基金及其投資項目的日常經(jīng)營管理工作。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式2.特點信托基金是通過信托契約建立起來的，而有限責任公司是根據(jù)國家有關(guān)法律組建的；信托基金與公司法人不同，不能作為一個獨立法人而在法律上具有起訴權(quán)和被起訴權(quán)。受托管理人承擔信托基金的起訴和被起訴的責任；,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式2.特點公司的債務(wù)責任有可能與其股東及董事的債務(wù)責任相分離，信托基金的受托管理人作為信托基金的法定代表，他所代表的責任與其個人責任是不能夠分割的；在公司型結(jié)構(gòu)中，公司的資產(chǎn)是由公司而不是其股東所擁有；但在信托基金結(jié)構(gòu)中，受托管理人只是受信托單位持有人的委托持有資產(chǎn)，信托單位持有人對信托基金資產(chǎn)按比例擁有直接的法律和受益人權(quán)益，每一信托單位的價值等于信托基金凈資產(chǎn)的價值除以信托單位總數(shù)。,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式3.例子,第八章房地產(chǎn)金融與稅收,房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)稅收,第三節(jié)融資成本資金成本,一、含義企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價。資金成本一般包括資金籌集成本和資金使用成本兩部分。資金籌集成本是指在資金籌集過程中所支付的各項費用，如發(fā)行股票或債券支付的印刷費、發(fā)行手續(xù)費、律師費、資信評估費、公證費、擔保費、廣告費等。資金籌集成本一般屬于一次性費用，籌資次數(shù)越多，資金籌集成本也就越大。資金使用成本又稱為資金占用費，是指占用資金而支付的費用，它主要包括支付給股東的各種股息和紅利、向債權(quán)人支付的貸款利息以及支付給其他債權(quán)人的各種利息費用等。資金使用成本一般與所籌集的資金多少以及使用時間的長短有關(guān)，具有經(jīng)常性、定期性的特征，是資金成本的主要內(nèi)容。,第三節(jié)融資成本資金成本,二、資金成本的計算（一）一般公式K=D/(P-F)K=D/P(1-f)P籌集資金額D使用費F籌資費f籌資費費率（二）各種資金來源資金成本1.權(quán)益融資資金成本（1）優(yōu)先股成本：公司發(fā)行優(yōu)先股股票籌資，需支付的籌資費有注冊費、代銷費等，其股息也要定期支付，但它是公司用稅后利潤來支付的，不會減少公司應(yīng)上繳的所得稅。,第三節(jié)融資成本資金成本,Kp=Dp/P0(1-f)Kp=i/(1-f)Kp優(yōu)先股成本率P0優(yōu)先股票面值Dp每年股息f股息率例1.某公司發(fā)行優(yōu)先股，票面額按正常市價計算為200萬元，籌資費費率4%，股息年利率為14%，則資金成本率為多少Kp=200*14%200(1-4%)(2)普通股成本兩種方法股利增長模型法。普通股的股利往往不是固定的，因此，其資金成本率的計算通常用股利增長模型法計算。一般假定收益以固定的年增長率遞增，則普通股成本的計算公式為：,第三節(jié)融資成本資金成本,Ks=Dc/Pc(1-f)+gKs=i/(1-f)+gg普通股利年增長率例2：某公司發(fā)行普通股正常市價為56元，估計年增長率為12%，第一年預計發(fā)放股利2元，籌資費率為市價的10%，則發(fā)行普通股的成本為Ks=2/56*(1-10%)+12%資本資產(chǎn)定價模型法。根據(jù)投資者對股票的期望收益確定資金成本。Ks=Rs=RF+(Rm-RF)RF無風險報酬率；股票的系數(shù)；Rm平均風險股票必要報酬率。,第三節(jié)融資成本資金成本,例3：某期間市場無風險報酬率為10%，平均風險股票必要報酬率為14%，某公司普通股值為1.2。留存收益的成本為：（3）保留盈余成本：留存收益，其所有權(quán)屬于股東，是企業(yè)資金的一種重要來源。企業(yè)保留盈余，等于股東對企業(yè)進行追加投資。股東對這部分投資與以前繳給企業(yè)的股本一樣，也要求有一定的報酬，所以，保留盈余也有資金成本。它的資金成本是股東失去向外投資的機會成本，故與普通股成本的計算基本相同，只是不考慮籌資費用。KR=D1/P0+g=i+g,第三節(jié)融資成本資金成本,2.負債融資資金成本（1）債券成本：企業(yè)發(fā)行債券后，所支付的債券利息列入企業(yè)的費用開支，因而使企業(yè)少繳一部分所得稅，兩者抵消后，實際上企業(yè)支付的債券的利息僅為：債券利息（1所得稅稅率）。因此，債券成本率可以按下列公式計算：KB=I(1-T)/B(1-f)KB=ib(1-T)/B(1-f)B-債券籌資額I-債券年利息ib-債券年利息率T-所得稅率例4：某公司發(fā)行總面額500萬元的10年期債券，票面利率12%，發(fā)行費用率為5%，公司所得稅為33%，則該債券的成本為,第三節(jié)融資成本資金成本,2.負債融資資金成本（2）銀行借款成本。向銀行借款，企業(yè)所支付的利息和費用一般可作企業(yè)的費用開支，相應(yīng)減少部分利潤，會使企業(yè)少繳一部分所得稅，因而使企業(yè)的實際支出相應(yīng)減少。對每年年末支付利息、貸款期末一次全部還本的借款，其借款成本率為：Kg=I(1-T)/G-FKg=ig(1-T)/(1-f)G-貸款總額I-貸款年利息ig-貸款年利息率F-貸款費用,第三節(jié)融資成本資金成本,三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化（一）比較綜合資金成本法：尋找綜合資金成本最低的方案,第三節(jié)融資成本資金成本,三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化（二）權(quán)益資本稅后利潤表平衡點分析法：采用負債融資與采用普通股融資時權(quán)益資本稅后利潤表相等的點。例子：房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金總額為8000萬，其中：股本4000萬，銀行借款（10%）2400萬，其他債務(wù)（無利息）1600萬，企業(yè)所得稅率33%，息稅前利潤率為20%，現(xiàn)企業(yè)有一新項目，擬再融資1600萬，是增加銀行借款呢？還是增發(fā)股票呢？,第三節(jié)融資成本資金成本,作業(yè),