第五章 物業(yè)服務合同,第一節(jié) 合同基本知識 第二節(jié) 物業(yè)服務合同概述 第三節(jié) 物業(yè)服務合同的類型 第四節(jié) 物業(yè)服務合同的簽訂 第五節(jié) 物業(yè)服務合同的變更與解除 第六節(jié) 物業(yè)服務合同的續(xù)聘與解聘,洛克菲勒的故事,有一天，一個朋友對洛克菲勒說，他有一筆五萬美無的債款討不回來，而且因為他和借款者交情不錯，當時沒有簽署正式的借據(jù)，現(xiàn)在想控告他欠款也沒有證據(jù)了。他問洛克菲勒有何良策討回這筆借款。 “很簡單，你寫一封信，催他還十萬借款?！?“可是，他實際上只欠我五萬呀！”那位朋友說。 “當他回信辯解時，你就有證據(jù)了?！甭蹇朔评瞻察o地回答。,簽訂與履行物業(yè)管理合同 是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務的核心內(nèi)容 是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務的基石,故事啟迪,本章主要內(nèi)容,第一節(jié) 合同基本知識 第二節(jié) 物業(yè)服務合同概述 第三節(jié) 物業(yè)服務合同的類型 第四節(jié) 物業(yè)服務合同的簽訂 第五節(jié) 物業(yè)服務合同的變更與解除 第六節(jié) 物業(yè)服務合同的續(xù)聘與解聘,第一節(jié) 合同基本知識,一、合同要約 二、邀請要約 三、合同承諾 四、合同的要件 五、合同的類型 六、簽訂合同的原則,第一節(jié) 合同基本知識,合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。 一、合同要約 （一）要約的含義 要約：訂立合同的意思表示（承諾是對要約的接受） 如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。 合同的成立以最后的要約與承諾生效為準。,（二）合同要約的構(gòu)成要件 要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。 要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。 要約必須傳達到受要約人才能生效。,一、合同要約,邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無需承擔法律責任。 拍賣 拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。 廣告 原則上，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)做出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。如懸賞廣告是要約。 標價 標價是邀請要約，不是要約。 招標 招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。,二、邀請要約,合同承諾的構(gòu)成要件 承諾必須由受要約人或其代理人作出 承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出 承諾必須與要約的內(nèi)容一致 承諾必須傳達給要約人,三、合同承諾,合同要件即有效合同應當具備的必要條件包括： （1）當事人的締約能力 （2）當事人的真實意思表示 （3）合同的內(nèi)容合法 （4）合同的形式合法,四、合同的要件,口頭合同 書面合同 事實合同,五、合同的類型,合同簽訂應遵循的基本原則： 主體平等 合同自由 權(quán)利義務公平對等 誠實信用 守法和維護社會公益,六、簽訂合同的原則,第二節(jié) 物業(yè)服務合同概述,一、物業(yè)服務合同的含義 二、物業(yè)服務合同的特征 三、物業(yè)服務合同的簽訂過程 四、物業(yè)服務合同的生效條件 五、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容 六、物業(yè)服務合同的作用 七、物業(yè)管理違約責任,一、物業(yè)服務合同的含義,物業(yè)服務合同是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務，物業(yè)委托人支付物業(yè)管理費用的合同。 物業(yè)服務合同是一種非典型合同，在合同法中沒有單獨設(shè)立該類型合同。 物業(yè)服務合同的簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關(guān)系。 物業(yè)服務合同應當采用書面形式。,同創(chuàng)奧韻,二、物業(yè)服務合同的特征,以約定有關(guān)當事人在管理服務中的權(quán)力、義務關(guān)系為核心.； 是當事人意思表示一致的產(chǎn)物，屬于集體合同； 訂立以當事人相互信任為前提； 是有償合同； 目的在于受托人以委托人的名義和費用處理和管理委托人事物，所以不但要支付費用還要支付酬金 是勞務合同 標的是一定的勞務而不是成果 屬于承諾性、雙方性合同 經(jīng)過要約和承諾，有雙向的權(quán)利義務規(guī)定 受到較多行政干預 因是日常生活和城市正常秩序，所以受到干預，簽合同后到行政部門備案,三、物業(yè)服務合同的簽訂過程,要約邀請發(fā)布招標公告 要約遞交投標書 承諾發(fā)中標通知書 簽服務合同完成書面形式,案例分析1,A物業(yè)管理公司與B住宅小區(qū)的業(yè)主委員會商定由A物業(yè)管理公司對B小區(qū)進行管理。雙方口頭說明管理事項，但未簽書面合同。 后由于夏日炎炎，狂風暴雨次數(shù)較多，對小區(qū)外部設(shè)施和花草樹木破壞較大，A物業(yè)公司對小區(qū)進行了全面整理，為此墊付了一大筆資金。 后來，A物業(yè)管理公司貼出公告要增收服務費，但業(yè)主們都未增收服務費不解，并拒繳。 雙方爭執(zhí)不下，最終上了法庭。,法律規(guī)定應采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。,四、物業(yè)服務合同的生效條件,行為人具備相應的民事行為能力； 意思表達真實； 行為不違反法律和社會公共利益。,物業(yè)服務合同的組成（三部分） 合同首部 合同主文也稱為合同正文 合同結(jié)尾 具體內(nèi)容,五、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容,具體內(nèi)容 當事人雙方的名稱和住所 物業(yè)管理的區(qū)域范圍 委托管理的事項 物業(yè)的服務期限 雙方的權(quán)利和義務 物業(yè)服務質(zhì)量 物業(yè)管理服務費用 違約責任 其他事項,五、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容,六、物業(yè)服務合同的作用,物業(yè)服務合同是實施專業(yè)化、社會化、市場化管理模式的基礎(chǔ)； 物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中權(quán)利和義務的法律依據(jù)，在物業(yè)管理中具有不可替代的地位和作用。 是否依法訂立 內(nèi)容是否詳細 是否具有可操作性,七、物業(yè)管理違約責任,承擔物業(yè)管理違約責任的主要方式： 1.繼續(xù)履約 2.采取補救措施 3.賠償損失 4.違約金,案例分析2,A投資公司是一住宅小區(qū)的開發(fā)商，2005年上半年A公司將小區(qū)住宅預售給業(yè)主，2005年下半年小區(qū)建成，遷入100家住戶。 2006年1月，A公司與B物業(yè)管理公司簽訂小區(qū)物業(yè)管理承包合同。約定將小區(qū)該住宅公寓的物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司，承包期10年，物業(yè)承包費按實際住宅面積計算，每月每平方米1元；B物業(yè)管理公司向A投資支付履約保證金50萬元。 隨后，A陸續(xù)將60000平方米的住宅面積交給B。B在管理過程中向業(yè)主收取了物業(yè)服務費，但從未按合同約定向A支付承包金。 A起訴B，希望法庭判B償付拖欠承包金，并承擔違約責任。 但被告反訴稱：原承包合同中關(guān)于每月按1元每平方米收繳承包金的約定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無效條款。A沒有按約定的面積交付房屋，造成B少收200萬元。,第三節(jié) 物業(yè)服務合同的類型,一、物業(yè)服務合同的類型 二、前期物業(yè)服務合同 三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議 四、物業(yè)服務合同 五、三個物業(yè)服務合同的差異 六、物業(yè)服務合同與相關(guān)合同的比較,一、物業(yè)服務合同的類型,按照簽訂主體的不同 按照物業(yè)的性質(zhì)不同 按照服務提供的所在階段不同,一、物業(yè)服務合同的分類,1.按照簽訂主體的不同（誰跟誰簽） 物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同 物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主或與建設(shè)單位 業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂的合同 在業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后簽訂的合同 (業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理企業(yè)) 物業(yè)服務合同主體包括： 建設(shè)單位; 業(yè)主委員會; 物業(yè)服務企業(yè),一、物業(yè)服務合同的分類,1.按照簽訂主體的不同 2.按照物業(yè)的性質(zhì)不同 居住性物業(yè)服務合同 經(jīng)營性物業(yè)服務合同,一、物業(yè)服務合同的分類,1.按照簽訂主體的不同 2.按照物業(yè)的性質(zhì)不同 3.按照服務提供的所在階段不同 前期物業(yè)服務合同 前期物業(yè)管理服務協(xié)議 物業(yè)服務合同,二、前期物業(yè)服務合同,1.概念 前期物業(yè)服務合同：指建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前與所選聘的物業(yè)服務公司簽訂的書面物業(yè)服務合同 2.合同主體： 甲方：開發(fā)商或建設(shè)單位 乙方：經(jīng)招投標選聘的物業(yè)管理公司,3. 前期物業(yè)服務合同的時效 簽訂日期 在開發(fā)商取得預售許可證（期房）或現(xiàn)房銷售之前 合同期限 物業(yè)管理條例第26條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止” 應有最長期限，如不超過2-3年（保護業(yè)主利益） 也應有最短期限，不短于1年（保護物業(yè)公司利益）,二、前期物業(yè)服務合同,4.前期物業(yè)服務合同的特征,由建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂； 是一種過渡性的合同； 要式合同 要式合同是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同,二、前期物業(yè)服務合同,案例分析3-如何簽定前期物業(yè)服務合同,黃先生與黃太太利用多年積蓄在市內(nèi)購買了一套全新160平方米四室二廳的套房，在簽訂購房合同時，眼明心細的黃先生發(fā)現(xiàn)合同附件五中有這樣的內(nèi)容：“賣方已將臨時業(yè)主公約、前期物業(yè)服務合同范本展示給買方，買方已知悉并接受臨時業(yè)主公約和前期物業(yè)服務合同的全部條款及內(nèi)容”，于是問售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口保證說只是一個臨時物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費，黃先生聽了，也沒要求詳細看兩個文件就簽了合同。 入住半年后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納半年管理費，簽物業(yè)協(xié)議時，黃先生發(fā)現(xiàn)管理費高達4.8元平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報相關(guān)部門批復的，并強調(diào)業(yè)主在簽訂購房合同時就已簽訂過接受此合同的條款，現(xiàn)在只是補簽。黃先生感到受騙了，投訴到市消委會。,一個新的小區(qū)交房時，業(yè)主還不能成立業(yè)主大會來制訂業(yè)主公約，只能是開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時公約，業(yè)主照單簽字，而等到小區(qū)業(yè)主大會成立，有個較長過渡期，而臨時業(yè)主公約、前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主利益。而臨時業(yè)主公約、前期物業(yè)服務合同一般存在相當?shù)牟缓侠項l款或不公平條款。 附件五的該條款單方面說明買方已經(jīng)接受全部條款，剝奪了買方對條款提出異議的權(quán)利，屬于霸王條款。 前期物業(yè)管理協(xié)議往往是發(fā)展商單方面制訂的，消費者要仔細閱讀，對于其中不公正的合同條款要及時與發(fā)展商交涉，對于發(fā)展商口頭承諾的內(nèi)容應當要求其寫入合同。,案例分析3-評析,案例分析4-課堂分組討論,高某在某小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費2476元。高某認為自己沒有入住，沒有享受到服務，且物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費。 在法庭上，對高某是否應當交費，原、被告雙方意見不一。 原告方認為，前期物業(yè)服務合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務合同中的權(quán)利義務，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應當按約支付物業(yè)管理費。 被告方則認為，高某沒有簽訂物業(yè)服務合同，不應受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應當駁回原告的訴訟請求。,案例分析4-課堂分組討論,討論： 在本案中你支持原告還是被告，其理由是什么？,案例分析4-評析,評析1： 高某的小區(qū)因入住率低的原因，至今仍未召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，所以業(yè)主委員會還沒有與小區(qū)物業(yè)公司訂立物業(yè)服務合同。 這種情況在現(xiàn)實生活中經(jīng)常發(fā)生，由于業(yè)主委員會成立之前物業(yè)不能沒有人管理，因此物業(yè)管理法律制度設(shè)計了前期物業(yè)服務合同來臨時性地替代物業(yè)服務合同。 依據(jù)物業(yè)管理條例第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。,案例分析4-評析,評析2： 本案中，高某在簽訂商品房買賣合同時，房產(chǎn)開發(fā)商就將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)服務合同作為出售合同的附件，要求高某簽字。高某在前期物業(yè)服務合同上簽字后，合同當事人就變更為開發(fā)商委托的物業(yè)服務企業(yè)和高某雙方。 因此，該服務合同無疑具有法律拘束力，高某應當按照服務合同約定的交費標準支付物業(yè)費，而不能以未入住為由拒付。 況且，小區(qū)的物業(yè)管理是由物業(yè)服務企業(yè)實施的統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并不是只為一個或某幾個業(yè)主單獨提供服務，而是為整個小區(qū)提供綠化管理、清潔道路、保安服務等工作，因此高某因自身原因未入住該小區(qū)不能對抗物業(yè)公司按約履行合同義務后請求的收取費用的權(quán)利。,5. 前期物業(yè)服務合同范本解讀 2004年，建設(shè)部制定了前期物業(yè)服務合同（示范文本），供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽約參考使用。 這個范本共9章43條，涉及前期物業(yè)管理的方方面面。 表面上看，這個服務合同是由開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。但合同又規(guī)定，購房者與開發(fā)商簽訂的物業(yè)買賣合同，應當包含本合同約定的內(nèi)容；購房者簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。 因此，對此示范文本的解讀是同學掌握與理解前期物業(yè)服務合同一個重要環(huán)節(jié)。,二、前期物業(yè)服務合同,5. 前期物業(yè)服務合同范本解讀 示范文本意義深遠 包干制、酬金制選其一 未售房屋物業(yè)費開發(fā)商交 業(yè)主承擔連帶責任 規(guī)定物業(yè)承接驗收辦法 明確規(guī)定物業(yè)用房 擅自提高物業(yè)費要雙倍退還 臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應在約定期限內(nèi)恢復原狀 督促物管公司及時“交接” 明晰房屋保修責任,二、前期物業(yè)服務合同,1.協(xié)議主體 甲方：開發(fā)商、或開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司、或開發(fā)商和開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司 乙方：購房人 2.簽訂時間： 購房人在簽訂購房合同前,三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議,3.協(xié)議期限：同前期物業(yè)服務合同 購房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預售）合同時，應同時簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。 物業(yè)管理條例第二十五條規(guī)定：該協(xié)議的目的是保障前期物業(yè)管理活動當事人（包括業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)雙方）的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛。 前期物業(yè)管理協(xié)議有效期：從房屋出售之日起，至業(yè)主委員會成立后與其選定的物業(yè)管理公司簽訂新的物業(yè)服務合同生效為止。,三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議,4.前期物業(yè)管理服務協(xié)議的基本特征： 購房人在購房時必須同時簽訂協(xié)議； 協(xié)議的基本內(nèi)容應與前期物業(yè)服務合同一致； 協(xié)議應在政府主管部門備案； 協(xié)議的內(nèi)容必須對所有購房人一致。,三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議,案例分析5-業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？,小王購買了一套期房。 住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。 小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？為什么？,案例分析5-業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？,物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。 原因：,案例分析5-業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？,原因有以下三個： 業(yè)主在購買房屋時，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應該履行向業(yè)主交付房屋的義務，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因為業(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。,逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實格格不入。 物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當然有權(quán)拒絕。 如果物業(yè)管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。,案例分析5-業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？,物業(yè)服務合同的概念 物業(yè)服務合同指在成立業(yè)主委員會后，與所選聘的物業(yè)服務公司簽訂的書面物業(yè)服務合同。 是物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理活動的主要依據(jù) 是物業(yè)管理活動中服務者與被服務者、聘方與被聘方之間建立物業(yè)管理法律關(guān)系的一個重要文件,四、物業(yè)服務合同,四、物業(yè)服務合同,1.業(yè)主委員會成立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段。 2.業(yè)主委員會應聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理公司，并簽訂物業(yè)服務合同。 3.合同的雙方為業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。委托管理期限由雙方協(xié)議商定，一般為3年。 4.物業(yè)服務合同簽訂后，前期物業(yè)服務合同與前期物業(yè)管理服務協(xié)議同時終止。 5.委托期滿，需要再次決定是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理公司。,五、三個物業(yè)服務合同的差異,1、物業(yè)服務合同與委托合同 2、物業(yè)服務合同與雇傭合同 3、物業(yè)服務合同與承攬合同,六、物業(yè)服務合同與相關(guān)合同的比較,1、物業(yè)服務合同與委托合同,定義： 物業(yè)服務合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會委托其選聘的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進行綜合管理與服務而簽訂的、明確雙方權(quán)利與義務關(guān)系的協(xié)議 委托合同，又稱為委任合同，是指一方委托他方處理事務，他方允諾處理事務的合同 聯(lián)系： 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理權(quán)的享有必須以業(yè)主的委托為前提，兩者之間存在委托與受托關(guān)系是毋庸置疑的,區(qū)別： 合同的形式不同 合同的目的不同 合同的解除不同 忠實義務的負擔不同 轉(zhuǎn)委托的獲得和受托人的數(shù)量不同 報酬的支付方式不同 合同法律后果的歸屬不同 合同的存續(xù)期間不同,1、物業(yè)服務合同與委托合同,2、物業(yè)服務合同與雇傭合同,定義： 雇傭合同，是指當事人一方在特定的期限內(nèi)，為他方提供勞務，他方給付報酬的合同 相似點： 第一，與雇傭合同一樣，物業(yè)服務合同也是提供勞務類的合同 第二，兩者都是有償及雙務合同 不同點： 雇傭必須以給付勞務本身為目的，但提供勞務并不是物業(yè)服務合同的目的，只是進行物業(yè)管理的手段,3.物業(yè)服務合同與承攬合同,定義： 承攬合同是承攬人按照訂做人的要求完成工作，交付工作成果，訂做人給付報酬的合同 相同點： 承攬合同中承攬人為了完成工作必須付出勞務 物業(yè)管理服務中的部分特約服務本來就屬于承攬合同的范圍 在承攬合同中，訂做人注意的是承攬人的人力、技術(shù)、設(shè)備等工作條件 兩者都是雙務、有償合同,區(qū)別： 第一，工作內(nèi)容不同： 攬合同的標的是訂做人要求承攬人完成并交付的工作成果，往往是有形的； 物業(yè)服務合同給付的內(nèi)容是一系列服務本身，具有無形性； 第二，報酬支付不用： 訂做人支付報酬是以承攬人完成符合要求的工作成果為條件的； 物業(yè)管理具有長期性，業(yè)主和非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費并不是以完成工作為限制的； 第三，解除條件不同： 根據(jù)合同法第二百六十八條規(guī)定，承攬合同中的訂做人可以隨時解除合同； 物業(yè)服務合同則不行。,3.物業(yè)服務合同與承攬合同,第四節(jié) 物業(yè)服務合同的簽訂,一、簽訂原則 二、注意事項,目前政府制訂了全國性的物業(yè)服務合同示范文本。 簽訂合同時可以參照政府頒布的示范文本為基礎(chǔ)。 簽訂合同時需要注意以下四個要點： “宜細不宜粗”的原則 不應有無償、無期限的承諾 既要實事求是，更要留有余地 明確違約責任的界定及爭議的解決方式,一、簽訂原則,1.“宜細不宜粗”的原則,一般物業(yè)服務合同中對委托的管理服務應包括五個層次的約定： 針對委托項目的約定； 該委托項目的具體內(nèi)容； 該委托項目的管理服務的質(zhì)量標準； 該委托項目的管理和服務費用； 對物業(yè)服務企業(yè)的獎懲約定條款。,2.不應有無償無期限的承諾,物業(yè)管理本質(zhì)上講是有償服務，無償提供服務是福利制的產(chǎn)物，不是市場經(jīng)濟的要求。 無償服務會導致住用人之間享受到的服務不一致。 無償提供服務在實踐中證明是有害、行不通的。 物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，實踐中也是難以做到的。,3.既要實事求是，更要留有余地,物業(yè)服務企業(yè)要量力而行。 分期建設(shè)項目，對各建成使用期的物業(yè)管理承諾。 各項承諾要恰到好處，留有余地；寧可不足，不可過頭。,4.明確違約責任的界定及爭議的解決方式,明確各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責任以及承擔相應責任的前提條件。 要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。 三層解決方式：協(xié)商；調(diào)解；仲裁或訴訟。,完善不規(guī)范條款 變更局部條件 討論未中標公司的改進意見 修改報價 簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書，擬訂并簽訂合同協(xié)議書,二、注意事項,第五節(jié) 物業(yè)服務合同的變更與解除,一、物業(yè)服務合同的變更 二、物業(yè)服務合同的解除,1.概念 指合同生效后，在履行過程中，因合同簽訂時所依據(jù)的主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方當事人依據(jù)法律法規(guī)和合同規(guī)定對原合同內(nèi)容進行的修改或補充。 2.合同的變更有兩種情況： 一方先提出變更自己的權(quán)利義務，另一方只作與之相對應的變更 雙方同時提出合作變更，一方變更條款時，另一方作相應變更 無論何種變更，都要求雙方協(xié)商一致。,一、物業(yè)服務合同的變更,案例分析6-物業(yè)公司績效顯著，擬提高物業(yè)費,方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，無亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員24小時值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。 經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的20提高到26%，園林綠化維護良好，增加了社區(qū)活動場所，開展了正常的社區(qū)文體活動。 因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出：物業(yè)管理費由原來的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到業(yè)主委員會的拒絕。 請問：方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理？你有什么建議？,案例分析6-物業(yè)公司績效顯著，擬提高物業(yè)費,要求是否合理應視其具體情況。 如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務的水平和服務質(zhì)量，增加了物化勞動和活勞動的投入，則要求提高收費標準是合理合法的。 如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通，自作主張增加各種投入來提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務水準，事后要求提高管理費就不合理了。 建議該公司真誠地與業(yè)主委員會商量，將每一個支出項目請業(yè)主委員會審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會認可以后，才確定實際要增加的物業(yè)管理費的幅度和標準。,1.概念 物業(yè)服務合同的解除是指在合同有效期內(nèi)，依法終止合同的權(quán)利和義務，終止合同的履行。 2.原因： 約定解除合同的條件成立； 事后協(xié)商解除； 因物業(yè)服務企業(yè)被吊銷資質(zhì)、解散、撤銷、破產(chǎn)等不再具備簽訂合同的主體資格； 合同期滿； 其他原因,二、物業(yè)服務合同的解除,第六節(jié) 物業(yè)服務合同的續(xù)聘與解聘,一、物業(yè)服務合同的續(xù)聘 二、物業(yè)服務合同的解聘,物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘有兩種情況： 首次業(yè)主大會召開后，對原開發(fā)商聘用的物業(yè)服務企業(yè)的再次聘用。 業(yè)主大會對原聘用的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理委托期限到期后的再次聘用。 是否續(xù)聘，要充分考慮廣大業(yè)主的意見。,一、物業(yè)服務合同的續(xù)聘,物業(yè)服務企業(yè)的解聘也有兩種情況： 自然解聘，即合同期滿后不再續(xù)聘。 提前解聘，指在合同期限內(nèi)，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行，即提前解除合同。 提前解聘屬于提前解除合同，是合同解除中的約定解除。它會對日常物業(yè)管理工作造成很大影響，需要十分慎重。 解聘后要更換物業(yè)服務企業(yè)，需要做好新物業(yè)公司的招投標工作。,二、物業(yè)服務合同的解聘,案情陳述 某花園小區(qū)數(shù)名業(yè)主將該小區(qū)的業(yè)主委員會和G物業(yè)服務公司告上法庭，要求法院判令兩被告簽訂的物業(yè)管理服務合同無效。 原因是G物業(yè)服務公司是前期物業(yè)服務公司，服務質(zhì)量低劣，業(yè)主普遍不滿意，但小區(qū)業(yè)主委員會未召開業(yè)主大會，擅自聘請G物業(yè)服務公司繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，并私下簽訂了物業(yè)管理委托合同。 業(yè)主們認為業(yè)主委員會未依照物業(yè)管理條例規(guī)定召開業(yè)主大會就選聘物業(yè)服務企業(yè)，嚴重侵犯了他們的合法權(quán)益，要求法院伸張正義，維護業(yè)主權(quán)益。,案例分析7-未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務合同無效？,討論話題 業(yè)主委員會為何要私自與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)管理服務合同？ 未召開業(yè)主大會的情況下簽訂的物業(yè)管理服務委托合同是否有效?,案例分析7-未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務合同無效？,思路提示 本案例關(guān)鍵在于弄清業(yè)主委員會的職責范圍 如果超出了其職責范圍，其行為就不合法，業(yè)主權(quán)益被侵害時，就應當通過合法途徑討回公道。,案例分析7-未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務合同無效？,本案啟示 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會常設(shè)機構(gòu)，理應維護業(yè)主的權(quán)益。 由于業(yè)主委員會成員的自利性短期行為，雖然會一時得逞，但從長遠看，隨著業(yè)主權(quán)利意識的覺醒，這種違背業(yè)主意愿的行為也會無處遁形。,案例分析7-未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務合同無效？,第一，物業(yè)服務合同簽定的程序要合法。因為業(yè)主委員會簽定這個合同是代表業(yè)主簽定的，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例必須2/3以上業(yè)主通過才能簽定。而怎樣算業(yè)主大會通過，還需要根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定來辦理?？傊?，簽定物業(yè)服務合同的前提是要程序合法。沒有這個前提就必然直接造成合同的無效，帶來物業(yè)管理糾紛，造成大量的社會問題。 嚴格按照國務院條例規(guī)定的程序制訂、簽定服務合同，是保證業(yè)主權(quán)益的根本途徑，是保障合同當事人權(quán)益的基本前提。具體來講，程序至少包括：,業(yè)主委員會如何簽定物業(yè)服務合同？,1.業(yè)主委員會應該對物業(yè)管理企業(yè)的確定方式進行討論，并無保留向全體業(yè)主介紹，廣泛征求業(yè)主的意見，最終通過業(yè)主大會決議的形式確定選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式。沒有一個公開公正公平的選聘方式，無標準進行物業(yè)管理合同的簽定和物業(yè)管理企業(yè)選聘都是沒有任何意義的。 業(yè)主委員會首先要明確招標在選聘物業(yè)管理企業(yè)的作用，并向全體業(yè)主宣傳招標的意義。同時根據(jù)招標投標法的規(guī)定，聘請招標代理機構(gòu)全程負責招標過程，確保招標公正公平公開，最終維護全體業(yè)主的利益，使業(yè)主獲得質(zhì)價相當?shù)奈飿I(yè)服務。,業(yè)主委員會如何簽定物業(yè)服務合同？,2、招標文件應該包括物業(yè)服務合同的草案，實際上已經(jīng)確定物業(yè)服務合同的主要條款內(nèi)容。即使不采取招標方式，進行詢價方式也需要明確有關(guān)業(yè)主的需求。一般是業(yè)主委員會和咨詢代理顧問一起草擬合同條款，再廣泛征求業(yè)主意見。 3、根據(jù)業(yè)主意見，修訂合同草案、招標方案或者招標文件。 4、通過評標后確定中標單位，并向全體業(yè)主公告中標結(jié)果。 5、根據(jù)招投標文件和中標通知書等簽定合同，并向全體業(yè)主公告服務合同全文。 6、物業(yè)服務合同必須向每位業(yè)主提供一份，并在業(yè)主委員會辦公室和物業(yè)管理處備查。,業(yè)主委員會如何簽定物業(yè)服務合同？,第二，服務合同的內(nèi)容除遵守當?shù)卣ㄒ?guī)文件外，必須體現(xiàn)全面、具體的要求，主要實現(xiàn)服務內(nèi)容、質(zhì)量和收費的統(tǒng)一。對合同內(nèi)容的要求至少包括： 1、能夠基本滿足業(yè)主的普遍服務需求； 2、服務內(nèi)容根據(jù)行業(yè)標準和有關(guān)規(guī)范確定，并且具體量化，具有可操作性、可檢驗性； 3、收費內(nèi)容與服務內(nèi)容完全一致，并且細致完整，不重復、不漏算，并符合包干制或酬金制實現(xiàn)的要求； 4、應該聘請專業(yè)顧問作為業(yè)主和業(yè)主委員會的顧問，或者作為公正第三方，對物業(yè)管理進行監(jiān)督、控制，特別是服務質(zhì)量和財務的監(jiān)督； 5、服務合同應該明確規(guī)定業(yè)主參與合同管理的權(quán)利，全面監(jiān)督物業(yè)公司甚至業(yè)主委員會的工作； 6、違約責任必須明確具體細致全面，并有利于業(yè)主委員會和全體業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行；合同要獎懲分明，鼓勵物業(yè)公司為業(yè)主節(jié)省成本，并提供優(yōu)質(zhì)服務。,業(yè)主委員會如何簽定物業(yè)服務合同？,第三，建議服務合同委托專業(yè)機構(gòu)起草，或者提供咨詢意見，并由專業(yè)機構(gòu)承擔一定法律責任。由于合同條款的歧義或者瑕疵，造成合同糾紛的，專業(yè)機構(gòu)承擔必要的責任。如果聘請專業(yè)機構(gòu)擔任合同執(zhí)行的顧問，更加有利于合同的全面履行。專業(yè)機構(gòu)的意見應該和合同草案向全體業(yè)主公告。,業(yè)主委員會如何簽定物業(yè)服務合同？,“我”是某城區(qū)新住宅小區(qū)的業(yè)主委員會臨時負責人，經(jīng)各業(yè)主的討論，同意選聘已物色和考察好了的某物業(yè)公司來管理小區(qū)。 物業(yè)公司多次催我和他們簽訂服務合同，但因我文化水平不高，不太清楚該如何簽訂合同，為此特請教： 簽訂物業(yè)服務合同該注意些什么問題呢？ 如果簽訂了合同是否還必須公證才生效？ 分組完成這一情景練習,情景模擬,