,規(guī)模多大？ 選址哪里？ 多長時間？,技術(shù)方案？ 特點？配套 條件如何？,多少資金？ 如何落實? 是否能落實？,資源和市場 需求如何,為什么投資 建設(shè)這個項目,建成后的社 會、經(jīng)濟(jì)和 生態(tài)效益,依據(jù),決策,房地產(chǎn)開發(fā)項目,可行性,第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究,內(nèi) 容,第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述（次重要） 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析（重要） 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險能力分析（重要） 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟(jì)評價,第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述,一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用 （一）房地產(chǎn)可行性研究,在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。,使得決策更加的科學(xué)化、程序化、更加可靠。,（二）房地產(chǎn)可行性研究的作用,在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面提供科學(xué)依據(jù),對不同方案進(jìn)行比較，選擇最佳方案,對項目實施過程進(jìn)行周密安排，保證投資有序進(jìn)行。,（三）房地產(chǎn)可行性研究分類 按照所處的階段和研究的詳細(xì)程度不同： 投資機(jī)會研究對投資項目或投資方向提出建議 初步可行性研究 預(yù)可行性研究。對項目建設(shè)的可能性與潛在 效益進(jìn)行論證分析。 詳細(xì)可行性研究 在初步分析基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行全面論證， 為決策提供確切依據(jù)。,投資機(jī)會研究 主要任務(wù)：以資源條件和市場分析預(yù)測為基礎(chǔ)，粗略選擇投資的項目，尋找最有利的投資機(jī)會。 主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。 其中：（1）通過已有類似工程來估算投資額，按當(dāng)時市價估算項目收入，按大致百分比估算稅費。 （2）投資估算精確度30%，研究費用占總投資額0.1-1.0%，需1-2月完成。,初步可行性研究 主要解決的問題： （1）分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； （2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要； （3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 在初步可行性研究階段，需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查： 市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。 一般來講，大型投資項目為了避免時間、金錢人力的浪費，在正式可行性研究之前做的初步分析。 投資估算精確度20%，研究費用占總投資額0.25-1.5%，需2-4月完成。 詳細(xì)可行性研究 對項目進(jìn)行全面論證，為決策提供確切依據(jù)。 投資估算精確度10%，研究費用占總投資額1-3%（小項目）/0.2-1%(大項目),（三）房地產(chǎn)可行性研究分類 按照研究的對象提供的現(xiàn)狀條件不同： 土地以及開發(fā)項目的可行性研究 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究 續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 房地產(chǎn)可行性研究,根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途不同： 居住用途、商業(yè)用途、辦公用途、旅館用途、餐飲用途、娛樂用途、工業(yè)用途、特殊用途、土地開發(fā)項目可行性研究 根據(jù)項目未來獲取收益的方式不同： 出售型房地產(chǎn)項目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目可行性研究,項目概括,市場分析和 需求預(yù)測,規(guī)劃方案的優(yōu)選,開發(fā)進(jìn)度安排,項目投資估算,財務(wù)評價,風(fēng)險分析,資金的籌集方案 和籌資成本估算,國民經(jīng)濟(jì)評價,結(jié)論,可行性 研究的內(nèi)容,二、可行性研究的內(nèi)容和步驟,P133,第二步,第三步,第四步,第五步,資料收集及市場調(diào)查,開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇,: ,第一步,組織準(zhǔn)備,: ,詳細(xì)研究,編寫研究報告書,（二）可行性研究的步驟,研究團(tuán)隊,項目設(shè)想,籌集研究經(jīng)費,討論和制定研究計劃,組織準(zhǔn)備,明確項目研究背景、界限、范圍、內(nèi)容和要求,獲得基礎(chǔ)資料,項目可行性研究的依據(jù),國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法,經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書、合同等有法律效力的文件,國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施等資料,國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃,自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料,工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料,國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo),項目初步規(guī)劃方案,資料收集及市場調(diào)查,市場供求量,房價,競爭對手,項目地點、用地現(xiàn)狀,自然條件,社會狀況,經(jīng)濟(jì)狀況,交通運輸,基礎(chǔ)設(shè)施,居民人數(shù)、結(jié)構(gòu)、戶數(shù)等,。,方案設(shè)計、優(yōu)化、選擇,方案征集,方案投標(biāo),詳細(xì)研究論證=優(yōu)選項目,（1）分析復(fù)查和審核各項資料、數(shù)據(jù)，明確建設(shè)項目的范圍、投資、經(jīng)營費用和收入等 （2）進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益等分析評價 （3）進(jìn)行風(fēng)險分析、敏感性評估等。,財務(wù)分析,經(jīng)濟(jì)效益,環(huán)境效益,社會效益,編寫報告書,封面,項目名稱、編寫機(jī)構(gòu)和時間,摘要,目錄,簡明扼要介紹項目概況、可行性研究結(jié)果。,必要,正文,附件,附圖,概況、市場調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)方式和進(jìn)度、投資估算、資金籌措、財務(wù)評價、風(fēng)險分析、可行性研究結(jié)論，項目建議，相關(guān)的附表（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表格）,項目位置圖,地形圖,規(guī)劃紅線圖,設(shè)計方案平面圖,城市/項目區(qū)總體規(guī)劃圖,引經(jīng)據(jù)典,從各個角度描繪這個項目投資的美好前景,卻偏偏不提項目投資的不利因素。,高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi),致使別墅環(huán)境被破壞,在一個離市區(qū)頗遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓,在廉價“集資房”規(guī)劃的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū),同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺,原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷,房地產(chǎn)可行性研究注意事項,明確、詳實、內(nèi)容豐富、符合客觀事實；專家論證、確保合理性科學(xué)性；各項內(nèi)容完整、全面。,房地產(chǎn)投資,收益,風(fēng)險,增加,減少,房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是什么？,獲得投資回報！,用貨幣量化房地產(chǎn)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)的前提。,項目的盈利能力！,房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的目的是什么？,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,內(nèi) 容,現(xiàn)金流量、資金的時間價值、資金的等效值（補充） 反映房地產(chǎn)項目財務(wù)狀況的指標(biāo)體系及計算 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資預(yù)測與分析 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算方法（成本費用） 成本費用估算成果的匯總 房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案及租售收入的測算（自學(xué)）,（1）現(xiàn)金流量,（2）資金的時間價值,（3）資金等效值,（補充內(nèi)容）,（1）現(xiàn)金流量,（1）現(xiàn)金流量,房地產(chǎn)開發(fā)活動從貨幣形態(tài)來看，表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。 對于一個特定的系統(tǒng)來講，投入資金、花費成本和獲取收益，都可以看成是貨幣形式體現(xiàn)的資金流入或資金的流出。,現(xiàn)金流量：房地產(chǎn)投資分析中，某項投資活動作為獨立的系統(tǒng)，一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入。 現(xiàn)金流入/現(xiàn)金流出：流入/流出 系統(tǒng)的資金。 凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入的差值。,房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中，二者的具體表現(xiàn)形式： 現(xiàn)金流入：銷售收入，出租收入、利息收入和貸款本金收入等 現(xiàn)金流出：土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等,土地費用,建造費用,經(jīng)營費用,還本付息、稅金,出租收入,利息收入,貸款本金,銷售收入,房地產(chǎn)系統(tǒng),根據(jù)特定房地產(chǎn)項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇適合的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。,房地產(chǎn)投資分析的目的,最大收益！,現(xiàn)金流量圖,項目投資活動資金的流向（收入或支出）、數(shù)額、發(fā)生 的時間都不盡相同。,反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖示。 將系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入時間坐標(biāo)圖中，用來表示各現(xiàn)金流 入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。,現(xiàn)金流量,+,-,+,-,土地費用,建造費用,經(jīng)營費用,稅金,2016年,2017年,2018年,銷售收入,出租收入,2019年,+,-,+,-,方案A：,方案B：,30,50,80,100,200,100,50,50,80,80,100,資金的時間價值和等效值,必須考慮,在實際經(jīng)濟(jì)生活中，資金的投入和支出并不是同時發(fā)生的，往往投資支出在前，收益發(fā)生在后。,資金并非一次性投入，收益也并非一次獲得。,因此在分析對比不同投資方案時，必然會遇到不同時間點、不同數(shù)額貨幣的價值對比問題。,（2）資金的時間價值,（2）資金的時間價值,如： （1）1元錢，今年與去年金額沒有變化，可能是不同價值,資金的價值會隨著時間發(fā)生變化,（2）100萬儲藏起來不用，不論多久，金額不會發(fā)生變化,100萬存到銀行，如存款利率10%，1年后可以得到110萬，這10萬元就是利息。同理，100萬投資再生產(chǎn)，就會帶來利潤。,利息或者利潤都叫做時間的增值。,原資金,投資,儲蓄,閑置,新資金,原資金,原資金,資金的時間價值,資金的時間價值,（2）資金的時間價值,貨幣資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資而增加的價值就成為資金的時間價值。,資金時間價值的表現(xiàn)形式,資金所有者因讓渡資金使用權(quán)而獲得的一部分報酬,資金使用者因獲得使用權(quán)而支付給資金所有者的成本,貸款利息、存款利息,資金時間價值的原理,馬克思主義經(jīng)濟(jì)理論,資金是勞動資料、勞動對象和勞動成果的貨幣反映。,只有投入生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域的資金才能增值，勞動者新創(chuàng)造的剩余價值（利潤）就是資金的增值。,資金的時間價值是企業(yè)投資決策中需要考慮的重要因素,長期投資項目中，各項收支在不同的時點上發(fā)生，且相隔時間長。,必須考慮各種資金的時間價值，才能對投資項目的收支、盈虧做出正確的、恰當(dāng)?shù)姆治龊驮u價。,為了評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時，必須考慮： （1）支出和收入的數(shù)額（2）每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間,在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。,利息的計算方法： （1）單利：按本金計取利息，由本金產(chǎn)生的利息在以后的各期不再加計利息。（銀行定期存款） （2）復(fù)利：本金計取利息，每一個結(jié)息周期利息并入本金再次生利”利滾利”計算時間價值所采取的主要方式,存錢入銀行： Fn(本利和/終值)=P(本金)+In(利息),單利計息： In=P*n*i i：利率,n個計息周期后的本利和： Fn=P（1+i*n）,復(fù)利計息： 利息為i，F(xiàn)n=P(1+i)n,推導(dǎo)如下： 第1個計息周期后的本利和：F1=P(1+i)1,n年的利息為：In=P(1+i)n-P=P(1+i)n-1,第2個計息周期后的本利和：F2=P(1+i)+P(1+i)*i=P(1+i)2,。 第n個計息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1*i=P(1+i)n,第3個計息周期后的本利和： F3=P(1+i)2+P(1+i)2*i=P(1+i)3,（3）等效值,（3）資金等效值,資金等值：在考慮時間因素的情況下（在特定的時間價值下或利率條件下），不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。,本金100元，年利率15%，一年后要還的本利和為115元?，F(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的（實際經(jīng)濟(jì)價值相等）。,資金時間價值在投資項目中的應(yīng)用,*在經(jīng)濟(jì)評價分析中的應(yīng)用： 靜態(tài)分析法：在計算經(jīng)濟(jì)效果時不考慮時間價值 動態(tài)分析法：充分考慮資金時間因素，在價值形態(tài)上進(jìn)行量化把不同時間點上資金折算成同一個點上的資金價值，從而不同投資方案、不同項目經(jīng)濟(jì)效益具有了可比性。,等效值,+,-,+,-,方案A：,方案B：,30,50,80,100,200,100,50,50,80,80,100,以一個相同的時間點為基準(zhǔn)，把不同時間點上的支出和收入折算到同一個時間點上，使它們具有可比性，才能得到正確的結(jié)論。,通常情況，在資金等效值計算的過程中，資金運動的起點時金額稱為現(xiàn)值，資金運動過程中某一時間點上的與現(xiàn)值等值的金額稱為時值（如：年值），在資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。,資金等效值計算是以復(fù)利計算為基礎(chǔ)的： P現(xiàn)值（最初投資基準(zhǔn)點） F-終值（未來值） A連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末 的等額支付金額，簡稱年值 N計息周期數(shù) i折現(xiàn)值，（計息周期的利率）,0,1,2,3,n,P,F,A,A,A,在比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)效益時，常常換算成P或A或F值來進(jìn)行比較。,一個非常重要的概念，分析一項投資的投資價值的一個重要方法就是將該投資的未來預(yù)期收益折為現(xiàn)值進(jìn)行投資決策。,現(xiàn)值P,判斷投資價值的重要依據(jù)！,現(xiàn)值P,（1）一次性支付F,計算現(xiàn)值,（2）等額序列支付A，計算現(xiàn)值,（。）,F=P(1+i)n,（1）一次性支付（現(xiàn)值）=復(fù)利計算,P=F1/(1+i)n=F(1+i)-n,0,1,2,3,n,P,F,例：復(fù)利計算 某人投資1000元于一項物業(yè)，假設(shè)一般物業(yè)投資年報酬率為10%，則1年后該投資原始資金的終值（本利和）為多少？,F=P（1+i）n=1000（1+10%）1=1100,第2年,F=P（1+i）n=1000（1+10%）2=1210,第n年,F=P（1+i）n=1000（1+10%）n,例： 某房地產(chǎn)公司為了促銷、融通資金，推出“還本銷售”方法。如現(xiàn)價10萬元的商品房，10年之后，購房者憑銷售發(fā)票領(lǐng)回買房時的全部房款（假定年利率為12%），按月計復(fù)利。 10年后10萬元的現(xiàn)值是？,P=Fn* (1+in/12)-n*12,=100000/(1+12%/12)10*12,=30299.5(元),購房者實際付款=100000-30299.5=69700.5元,相當(dāng)于房價打7折,對房地產(chǎn)公司來說，這種銷售方法優(yōu)于“七折”銷售,通過這種方法，公司爭取了年利率12%、長達(dá)10年的大額貸款。,（2）等額支付序列（現(xiàn)值） 每個計息周期期末都有一個等額支付金額A（每次存入A）,0,1,2,3,n,P,A,把每一個A看成為一次支付的F，用1次支付復(fù)利計算公式求現(xiàn)值，然后相加： P=A(1+i)n-1/i(1+i)n,一、房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標(biāo)體系,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,靜態(tài)評價指標(biāo),動態(tài)評價指標(biāo),根據(jù)是否考慮資金的時間價值問題：,靜態(tài)投資回收期(Pt),投資收益率(R),財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）,財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),不夠全面準(zhǔn)確，一般做項目的初預(yù)算。,考慮了資金的時間價值和項目的壽命，但計算復(fù)雜，結(jié)果比較全面準(zhǔn)確,建設(shè)工期短的小項目；大中型項目在投資機(jī)會研究或 初步可行性分析階段，較常用,動態(tài)投資回收期(Pt),基準(zhǔn)收益率：是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)。也稱最低要求收益率（MARR）,（三）財務(wù)凈現(xiàn)值,設(shè)定折現(xiàn)率（用項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic），將計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。,某開發(fā)項目方案預(yù)測表,銀行個人儲蓄系統(tǒng),存錢本金,利息,存錢入銀行（復(fù)利）：,n個計息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n P本金，F(xiàn)n 本利和，i利息,土地費用,建造費用,經(jīng)營費用,還本付息、稅金,出租收入,利息收入,貸款本金,銷售收入,房地產(chǎn)系統(tǒng),房地產(chǎn)項目,FNPV=凈現(xiàn)金流量,FNPV0，項目可以被接受 FNPVFNPVB, 選擇A項目 優(yōu)點：考慮了項目期內(nèi)各筆資金的時間價值，明確反映了投資項目的凈利潤，凈現(xiàn)值越大，項目凈利潤越高，經(jīng)濟(jì)效益越好。 缺點： 折現(xiàn)率（最低報酬率）不易確定。其大小與銀行存款利率的高低、項目的經(jīng)營風(fēng)險程度、通貨膨脹率等有關(guān)。 凈現(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，沒有反映出投資企業(yè)的回報（常用內(nèi)部報酬率）,內(nèi)部報酬率,（二）財務(wù)內(nèi)部報酬率,試算法計算FIRR的一般步驟如下： 第一步：初略估計FIRR的值。iFIRR,為減少試算次數(shù)，可先令FIRRic，如果FNPV0,選取更高的折現(xiàn)率。 第二步：分別計算出i1、i2(i10,FNPV2 <0。（通常i1和i2之差不超過5%） 第三步：用線性插入法計算FIRR的近似值，其公式如下,（1）與基準(zhǔn)收益率ic比較，能評判獨立項目的取舍： FIRRic，項目可以被接受 FIRR< ic ，項目被拒絕,（4）能夠比較互斥項目單位投資回報的優(yōu)劣： iA=30%iB=20%,A優(yōu)于B,FIRR是FNPV=0時的折現(xiàn)率，也就是說它是投資項目不虧不盈情況下的折現(xiàn)率。,（2）可以衡量投資項目所承擔(dān)的最高貸款利率： 如果貸款利率FIRR，項目凈現(xiàn)值將小于零，出現(xiàn)虧損。,（3）衡量項目的收益率（折現(xiàn)率） 如果項目的收益率（折現(xiàn)率）FIRR，項目的凈現(xiàn)值將小于零，出現(xiàn)虧損。,（三）投資收益率（=投資利潤率，靜態(tài)） 投資收益率（R）=年凈收益/投資總額x100% 基準(zhǔn)投資收益率（Rc或ic）：投資行為發(fā)生所要求的最低投資收益率國外又被稱為“最小誘人投資收益率”（MARRminimum attractive rate of return） R Rc，項目可以被接受。 R<Rc,項目不被接受。,（四）靜態(tài)投資回收期,Pt（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份1）上一年累積凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量,投資回收期：凈收益額=全部投資時，項目所需要的時間,Pt越小越好！小于基準(zhǔn)靜態(tài)投資回收期，項目可行；大于基本靜態(tài)投資回收期，項目不可行。,（五）動態(tài)投資回收期：,Pt （累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上一年累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值,Pt越小越好！小于等于基準(zhǔn)動態(tài)投資回收期，項目可行；大于基本動態(tài)投資回收期，項目不可行。,小結(jié)：,投入產(chǎn)出的時間不同，如何對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估,小結(jié)：,某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標(biāo)收益率為10%，如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為（ ）,房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20%的折現(xiàn)率計算出項目凈現(xiàn)值為22萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（ ） A小于20%B滿足目標(biāo)收益率要求C大于20%D不滿足目標(biāo)收益率要求,三、項目建設(shè)投資預(yù)測分析,銷售預(yù)測和開發(fā)建設(shè)投資的預(yù)測,成本預(yù)測,成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,微利時代,四、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法,（一）土地費用估算 土地征用拆遷費 土地出讓地價款 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價,四、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法,（一）土地費用估算 土地征用拆遷費 土地出讓地價款 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價,農(nóng) 村,土地補償費 青苗補償費 地上附著物補償費 安置補助費 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 拆遷費 。,土地補償費,是國家建設(shè)征收土地時，為補償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而向其支付的款項,地上附著物和青苗補償費等,被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。,地上附著物和青苗的范圍： 地上附著物：依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上（下）管線等。 青苗：被征收土地上正處于生長階段的農(nóng)作物。,新菜地開發(fā)建設(shè)基金,征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。,城市郊區(qū)菜地(不含縣城、建制鎮(zhèn)的工礦區(qū))，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。,標(biāo)準(zhǔn)為：百萬人口的城市，每征用一畝菜地，繳納7000-10000元；50萬以上不足百萬人口的城市每征用一畝地，繳納5000-7000元；不足10萬人口的城市，每征用一畝菜地，繳納3000-5000元。,征用城市郊區(qū)的菜地,安置補助費,為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費。,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，即人均耕地平均年產(chǎn)值的4至6倍。 但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。,征收其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。,在人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。,城 鎮(zhèn),地上物補償費 拆遷安置費 。,地上物補償費,地上物補償費：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費,對所拆遷的房屋，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補償。,各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ牧稀趧恿瓦\輸?shù)荣M用，按各類建筑物和構(gòu)筑物的等級和結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算，制定符合當(dāng)?shù)匚飪r水平的地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)。,房屋、道路、管線、水渠等,城鎮(zhèn)拆遷安置費,按照拆除的建筑面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置兩種情形。,(一)搬遷補助費;(二)沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費;(三)超過過渡期限的臨時安置補助費;(四)非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。,拆遷費內(nèi)容：,(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費,拆遷安置費標(biāo)準(zhǔn)的計算：,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法,（一）土地費用估算 土地征用拆遷費 土地出讓地價款 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價,土地出讓地價款： 所在的城市、地區(qū)、地段、土地用途以及使用條件、合同等許多方面的因素決定,基準(zhǔn)地價：土地初始價，也稱城市基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。,土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評估而確定。,(一)政府出讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)繳土地出讓金為土地交易成交價。 (二)劃撥土地使用權(quán)申請協(xié)議出讓，不改變原土地用途等土地使用條件，并經(jīng)依法批準(zhǔn)的，應(yīng)繳土地出讓金為土地市場價格的40%。 (三)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請協(xié)議出讓，不改變原土地用途等土地使用條件，經(jīng)依法批準(zhǔn)的,應(yīng)繳土地出讓金為土地市場價格的40%。 (四) 劃撥土地改變土地用途、容積率等土地使用條件，并經(jīng)依法批準(zhǔn)協(xié)議出讓的，應(yīng)繳土地出讓金等于擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格減去擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。 (五)出讓土地改變用途等土地使用條件，并經(jīng)依法批準(zhǔn)的，應(yīng)補繳土地出讓金等于批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下市場價格減去批準(zhǔn)改變時原出讓土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)的市場價格。,湛江市市區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的確定及計算方法【2007】,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法,（一）土地費用估算 土地征用拆遷費 土地出讓地價款 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價,（二）前期工程費 規(guī)劃勘測設(shè)計費 可行性研究費 “三通一平”費,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法,（一）土地費用估算 土地征用拆遷費 土地出讓地價款 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價,（二）前期工程費 規(guī)劃勘測設(shè)計費 可行性研究費 “三通一平”費,占總投資的3%、0.5%,占總投資的1-3%,房屋拆除、場地平整、通水、路電的費用,（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,建筑物兩米以外、項目規(guī)劃紅線以內(nèi),按實際的工程量來估算,（四）房屋開發(fā)費 a/建安工程費,b/附屬工程費,c/室外工程費,變電室、鍋爐房、車棚等,熱力、供水、污水、道路、供電等。,采用的方法：,（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費（非營利性）,（六）開發(fā)間接費,幼兒園、托兒所、派出所等,按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算,開發(fā)商在開發(fā)現(xiàn)場直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。,（七）管理費：企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的期間費用，與產(chǎn)品開發(fā)沒有直接的聯(lián)系（按項目投資或直接費用的3%左右） （八）銷售費用（10-15%） （九）財務(wù)費用（10%） （十）其他費用（臨時用地、咨詢費、公證費） （十一）稅費：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費等等 （十二）不可預(yù)見費：是前面所有費用的3%-7%估算,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算（成本費用）,五、成本費用估算結(jié)果的匯總,六、房地產(chǎn)項目租售方案及租售收入測算 租售方案包括： 租售方式（項目出租、出售還是租售并舉），租售面積和租售面積的比例； 可出租面積、可出售面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 出租和出售的時間進(jìn)度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定； 租金和售價水平的確定； 收款計劃的確定,房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入測算表 單位：建筑面積（m2），銷售收入（元）,房地產(chǎn)投資,收益,風(fēng)險,增加,減少,風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)。（美國，威力特1901年首次提出）,風(fēng)險具有客觀性和不確定性。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險能力分析,一、房地產(chǎn)風(fēng)險,房地產(chǎn)投資風(fēng)險,政策風(fēng)險,社會風(fēng)險,經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,技術(shù)風(fēng)險,自然風(fēng)險,國際風(fēng)險,政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)制度、金融政策、環(huán)保政策、法律風(fēng)險,城市規(guī)劃（容積率、建筑覆蓋率等）、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險等,市場供求風(fēng)險（購買力、單元住宅面積、住戶規(guī)模變化）、財務(wù)風(fēng)險（通貨膨脹、利率變化、資金變現(xiàn)、開發(fā)費用變化、稅率變動）、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變動風(fēng)險,建筑材料改變和更新、施工技術(shù)和工藝革新、設(shè)計變動或計算失誤、設(shè)備故障、損壞或施工事故等,火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、氣溫等,國際政治、國際投資環(huán)境、貨幣匯率變化,二、主要的不確定因素,二、主要的不確定因素,房地產(chǎn)開發(fā)過程中的上述不確定因素或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化，對整個項目的費用或效益產(chǎn)生影響。 它們的變化情況、對收益的影響如何需要進(jìn)行詳細(xì)的分析，才能保證開發(fā)投資決策有充分的依據(jù)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險能力分析,三、房地產(chǎn)項目分析方法,（一）盈虧平衡分析 又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項目盈虧關(guān)系的一種分析方法。,產(chǎn)銷量Q,成本C,收入B；利潤R,如果 設(shè)R為利潤，B為銷售收入，TC為總成本，則有： R=BTC 設(shè)P為銷售價格，Q為房地產(chǎn)商品數(shù)量，則有：B=PQ 設(shè)FC為固定成本，Vc為單位 變動成本，VC 為半變動成本，則有TC=FC+ VC +Vc Q 當(dāng) VC 某些情況作為FC，則有TC=FC+ Vc Q 綜上所述，R與Q的關(guān)系可以表達(dá)為： R=B-TC=PQ-FC-Vc Q,銷售收入函數(shù)、成本函數(shù)、利潤函數(shù),例：某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，其中固定成本3000萬元，單位變動成本1600元/件，銷售額B？變動成本？利潤R？,R=PQ-FC-Vc Q,銷售額B=3000 30000=90000000元=9000萬元 變動成本=1600 30000=48000000元=4800萬元 利潤R=3000*30000/10000-3000-4800=1200萬元,盈虧平衡點(BEP)，又稱保本點，是指開發(fā)項目的利潤為零時的指標(biāo)。 令R=BTC=P Q FC Vc Q=0，則有 Q*=FC/（P Vc） 盈虧平衡點銷售量 R*= P Q* 盈虧平衡點銷售額,盈虧平衡點是項目盈利和虧損的分界點，,例：某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，其中固定成本3000萬元，單位變動成本1600元/件，盈虧平衡點產(chǎn)量Q*？,Q*=FC/（P Vc）,盈利平衡產(chǎn)量Q*=3000*10000/(3000-1600)/10000=2.14(萬件),盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A.銷售收入與成本 B.銷售收入與費用 C.成本與產(chǎn)量 D.銷售收入與銷量 E利潤與成本,銷售收入B,Qf,FC,Q* 平衡點數(shù)量,平衡點銷售價格P*, 平衡點總成本TC*,BEP,盈利,虧損,B=P*Q,TC=FC+VcQ,Q 銷售量/Q 產(chǎn)量,線性平衡盈虧分析,總成本TC,房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析,另外，多因素臨界點組合：多個風(fēng)險因素變化引起的房產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化,（二）項目安全率,項目承受外部風(fēng)險能力的指標(biāo) f=（Q-Q*）/Q 100%,容積率=地上總建筑面積規(guī)劃用地面積 商品房得房率=房子面積總建筑面積,三、敏感性分析 （一）敏感性分析的概念,又叫敏感度分析，就是通過測定一個或多個不確定性因素的變化導(dǎo)致的項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，了解項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對于項目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策，使項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。,敏感性分析的目的：,（1）找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定分析（如概率分析）提供依據(jù)。 （2）研究不確定性因素變動，如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力。 （3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。,1、選擇要分析的不確定性因素 售價和租金 開發(fā)成本 開發(fā)周期 空置率和空置期 貸款利率和貸款額,2、選定分析所用的評價指標(biāo),5、提出控制敏感性因素的建議,4、判定敏感性因素,3、計算不確定性因素變動引起的評價指標(biāo)的變動情況,（二）敏感性分析的步驟,將確定性條件下的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為敏感性分析的評價指標(biāo),單因素,多因素,敏感性分析,3、單因素敏感性分析,例：某一開發(fā)項目投資基本方案如下，其中Ic=10%,1）選取期初投資、價格（租賃收入）和經(jīng)營費用為擬分析的不確定性因素 2）選取凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)作為評價指標(biāo) 3）計算預(yù)測水平下的凈現(xiàn)值評價指標(biāo)，則：,NPV=2000+（600350）（P/A，i，n） = 2000+（600350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.5136 =128.4（萬元） 4）確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標(biāo)值。,租賃收入的敏感性分析,經(jīng)營費用的敏感性分析,期初投資的敏感性分析,作出敏感性曲線圖：,128.4,投資,經(jīng)營費用,價格（收入）,NPV,變化幅度,5、排序并確定敏感性因素 價格（收入）經(jīng)營費用期初投資 6、提出控制方案 首先控制價格，在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或經(jīng)營費用。,敏感性分析可以明確項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對各不確定因素的敏感因素，找出最敏感因素及其變動幅度。,無法知道這種不確定因素發(fā)生變動幅度的概率,某個敏感性因素發(fā)生不利變動的可能性很小，引起的項目風(fēng)險不大； 某個不太敏感因素在未來發(fā)生不利變動的可能性很大，會帶來較大項目風(fēng)險。,概率分析,二、概率分析（風(fēng)險分析）=某種隨機(jī)事件的次數(shù)與各種可能出現(xiàn)的隨機(jī)事件的次數(shù)總和的比值。 不僅考慮了風(fēng)險因素在未來的變動的幅度，還考慮了這種幅度在未來變動的可能性大小及其對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。,(1)概率P（X）及分布 A、P（X）0 B、任何隨機(jī)事件X的概率0P（X）1 C、必然事件概率為1 D、不可能事件概率為0 E、所有隨機(jī)事件的概率總和為1 房產(chǎn)=離散型隨機(jī)變量的概率分布,(2)期望值=預(yù)期收益 E(X)=Xi*P(Xi) 投資項目未來收益的各種可能結(jié)果，用概率為權(quán)數(shù)計算出來的加權(quán)平均數(shù) (3)方差 D(X)=(X-Xi)2*P(Xi) = D(X)= (X-Xi)2*P(Xi),標(biāo)準(zhǔn)差越大，可變性越大，風(fēng)險越大。,概率分析一般步驟 （1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素 （2）選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)（財務(wù)凈現(xiàn)值） （3）分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率（一般是在過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計歸納得出的。） （4）計算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率,例：某房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量如表1，根據(jù)經(jīng)驗和預(yù)測，開發(fā)成本和銷售收入為需要分析的兩個不確定性因素，各自可能發(fā)生的概率如表2，取Ic=10%，試計算項目的財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值、財務(wù)凈現(xiàn)值等于零的概率和凈現(xiàn)值大于1000萬元的累計概率。,表1 單位：萬元,表2,P（FNPV0）=1-P（0）=1 P（FNPV1000）=1-P（1000）=1-0.12=0.88,表3 項目凈現(xiàn)金流序列的全部可能狀態(tài),但概率分析能通過模擬市場可能發(fā)生的情況，就項目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果，因此在西方發(fā)達(dá)國家應(yīng)用日漸流行。,概率分析目前在我國應(yīng)用尚不普遍，因為其需要依據(jù)大量的市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)很難收集。,企業(yè)自身發(fā)展,國家/城市發(fā)展,房地產(chǎn)項目,財務(wù)狀況分析 投資預(yù)測分析 風(fēng)險承受能力分析,國民經(jīng)濟(jì)評價,按照合理配置稀缺資源和社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展原則，采用影子價格、社會折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)，從國民經(jīng)濟(jì)全局的角度，考查投資項目耗費的社會資源和對社會的貢獻(xiàn)，評價投資項目的經(jīng)濟(jì)合理性。,第四節(jié) 國民經(jīng)濟(jì)評價,一、國民經(jīng)濟(jì)評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、價值尺度、折現(xiàn)率、匯率不同,P155,二、國民經(jīng)濟(jì)評價的基本步驟,第五節(jié) 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價,一、環(huán)境影響與評價 （一）環(huán)境影響評價的基本概念,是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境因素進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法和制度。,（二）環(huán)境影響評價管理,二、環(huán)境的影響評價的依據(jù)和內(nèi)容 環(huán)境影響評價的依據(jù) 環(huán)境影響評價的內(nèi)容 三、環(huán)境影響評價的步驟,第六節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究案例,總 結(jié),