第二章 房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識(shí),第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值 第二節(jié)金融風(fēng)險(xiǎn)管理概述,第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值,一、貨幣時(shí)間價(jià)值概述 （一）貨幣時(shí)間價(jià)值的概念 貨幣時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而形成的增值，它表現(xiàn)為同一數(shù)量的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。 對(duì)貨幣時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的回答是不盡相同的。 薩伊的“資本生產(chǎn)力說(shuō)”。資本、勞動(dòng)、土地是生產(chǎn)的三要素在生產(chǎn)中它們各自提供了服務(wù)，因此，利息、工資、地租便是它們各自的報(bào)酬。 西尼爾的“節(jié)欲論”。資本來(lái)源于儲(chǔ)蓄，要儲(chǔ)蓄就必須節(jié)制當(dāng)前的消費(fèi)和享受，利息就來(lái)源于對(duì)未來(lái)享受的等待，是對(duì)為積累資本而犧牲消費(fèi)的一種報(bào)酬。,一、貨幣時(shí)間價(jià)值概述,凱恩斯的“流動(dòng)偏好論”。貨幣是靈活的資產(chǎn)，人們普遍具有對(duì)貨幣的靈活偏好，如果人們放棄了這種流動(dòng)性偏好，就應(yīng)當(dāng)獲得一定的報(bào)酬。 西方一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，資金的時(shí)間價(jià)值的產(chǎn)生源于“時(shí)間偏好”。形成“時(shí)間偏好”的主要原因：一是通貨膨脹的因素。二是風(fēng)險(xiǎn)因素。三是現(xiàn)時(shí)消費(fèi)的因素。,一、貨幣時(shí)間價(jià)值概述,（二）貨幣時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)形式 貨幣時(shí)間價(jià)值最直觀的表現(xiàn)形式是利息。 從量的規(guī)定性來(lái)看，貨幣的時(shí)間價(jià)值是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率。 貨幣時(shí)間價(jià)值量的大小取決于下列因素：資金的使用時(shí)間長(zhǎng)短；資金數(shù)量，數(shù)量越大時(shí)間價(jià)值越大；利率，以社會(huì)平均資金利潤(rùn)率為基礎(chǔ)的利率越高，資金時(shí)間價(jià)值越大。,二、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算,（一）單利的計(jì)算 單利（simple interest）是指無(wú)論借款經(jīng)過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間，只以本金作為計(jì)算利息的基礎(chǔ)，所產(chǎn)生的利息不再加入本金計(jì)算利息的計(jì)息方式。 在利息的計(jì)算中，統(tǒng)一使用一下符號(hào)： f本金和利息之和，又稱終值（future value）； i利率，指年利息額與本金之比，用百分比表示； I利息； p本金，又稱期初金額或現(xiàn)值（present value）； t計(jì)息期的時(shí)間，通常以年為單位； n計(jì)息期的期數(shù)，例如按年計(jì)息，則3年的計(jì)息期期數(shù)n=3。,（一）單利的計(jì)算,1.單利終值的計(jì)算。計(jì)算公式為： f=p+pit =p(1+it) 2.單利現(xiàn)值的計(jì)算。如果已知單利終值f，則單利現(xiàn)值的計(jì)算公式為： P=f-I 其中，利息I=pit 因此, P=f(1+it),(二)復(fù)利的計(jì)算,復(fù)利（compound interest）是指每經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息期，將所產(chǎn)生的利息加入本金再計(jì)利息的計(jì)算利息的方式，俗稱“利滾利”。 1.復(fù)利終值的計(jì)算。 f=p(1+i) n,(二)復(fù)利的計(jì)算,2.復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算。復(fù)利現(xiàn)值是未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的資金案復(fù)利折算到現(xiàn)在的價(jià)值，或者說(shuō)未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的終值相當(dāng)于現(xiàn)在的本金數(shù)額。把未來(lái)金額折算成現(xiàn)值的過(guò)程叫折現(xiàn)貨貼現(xiàn)（discount），貼現(xiàn)中使用的利率成為折現(xiàn)率或貼現(xiàn)率。 復(fù)利現(xiàn)值與復(fù)利終值是對(duì)等的概念，計(jì)算公式可從復(fù)利終值公式中推導(dǎo)出來(lái)。即復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算公式為： P=f(1+i)n 其中，1/(1+i)n 為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，用符號(hào)（p/f，i,n）表示。,（三）平利率和有效利率的計(jì)算,平利率（flat interest rate）是指在復(fù)利計(jì)算中以一年為計(jì)息期時(shí)的利率，銀行的存款和一般性貸款采用平利率。有效利率（effective interest rate）是指在復(fù)利計(jì)算中計(jì)息期不等于一年（如按季、按月、按日）時(shí)折算的年利率，它是一種復(fù)合利率。,（三）平利率和有效利率的計(jì)算,平利率用簡(jiǎn)單的百分比表示資金的年利率。有效利率可根據(jù)平利率和計(jì)息期計(jì)算出來(lái)。計(jì)算公式為： i=(1+r/N)N -1 式中：i有效利率； r平利率； N每年復(fù)利次數(shù),（四）年金的計(jì)算,年金（annuity）是指定期、等額連續(xù)的系列支付。 按照支付的時(shí)間和次數(shù)不同，年僅可以劃分為后付年金、即期年金、遞延年金、和永續(xù)年金等。 （1）后付年金終值的計(jì)算： 設(shè)按復(fù)利計(jì)算的后付年金終值為f,利率為i，期數(shù)為n，后付年金終值計(jì)算公式為： 其中，,是后付年金的終值系數(shù)，計(jì)為（f/a,i,n）。,（四）年金的計(jì)算,（2）后付年金現(xiàn)值的計(jì)算。根據(jù)終值有關(guān)系數(shù)的假定，后付年金的現(xiàn)值計(jì)算公式是： 后付年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)為（p/a,i.n）。,（四）年金的計(jì)算,(3)后付年金資金回收公式。這也是房地產(chǎn)抵押貸款還款的基本公式，是已知貸款額（現(xiàn)值），在一定利率下求月均還款額（每期支付額a）。由上述后付年金現(xiàn)值計(jì)算公式可得： 上式即為抵押貸款月均還款額的基本計(jì)算公式。公式中的系數(shù)是后付年金現(xiàn)值系數(shù)的倒數(shù)，它把現(xiàn)值折算為年金，也稱投資回收系數(shù)，計(jì)為（a/ p,i,n）。,（四）年金的計(jì)算,2.即期年金（annuity due）。又稱預(yù)付年金或先付年金，指在每期期初支付的年金。 （1）即期年金終值的計(jì)算。 式中： 為即期年金終值系數(shù)，它與后付年金系數(shù)相比，期數(shù)加1，系數(shù)減1，可計(jì)為(f/a,i,n+1)-1。,（四）年金的計(jì)算,（2）即期年金現(xiàn)值的計(jì)算。 式中系數(shù)為即期年金現(xiàn)值系數(shù)，它與后付年金現(xiàn)值系數(shù)相比，系數(shù)加1，期數(shù)減1?？捎?jì)為(p/a,i,n-1)+1。,（四）年金的計(jì)算,3.遞延年金。是指年金第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金。遞延年金終值的計(jì)算與后付年金的計(jì)算完全相同，只不過(guò)期數(shù)要減去遞延的期數(shù)。例如：付款期為60個(gè)月，從第5個(gè)月開(kāi)始付款，則公式中期數(shù)n=60-5=55。 遞延年金的現(xiàn)值計(jì)算可采用下述方法：先按后付年金計(jì)算現(xiàn)值，然后減去遞延期的年金現(xiàn)值（也按后付年金計(jì)算），可以得到遞延年金的現(xiàn)值。,（四）年金的計(jì)算,4.永續(xù)年金。指無(wú)期限支付的年金形式，也就是支付期無(wú)限長(zhǎng)的年金。由于支付期無(wú)限長(zhǎng)，永續(xù)年金沒(méi)有終值。永續(xù)年金的現(xiàn)值計(jì)算可以通過(guò)后付年金現(xiàn)值計(jì)算公式推導(dǎo)出來(lái)： 當(dāng)n趨向無(wú)窮大是，(1+i)-n=0,則永續(xù)年金現(xiàn)值計(jì)算公式為：p=ai。,三、利率的影響因素,（一）影響利率的因素 1.中央銀行貨幣政策。 2.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 3.價(jià)格水平。 4.證券市場(chǎng)。 5.國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。,三、利率的影響因素,（二）利率的構(gòu)成 利率是資金市場(chǎng)上資金的價(jià)格，利率水平的確定與其它商的價(jià)格確定原理相類似，它取決于資金市場(chǎng)的供給與需求。在確定市場(chǎng)利率時(shí)，要綜合考慮影響資金供給與需求的諸因素。一般說(shuō)來(lái)，在資金市場(chǎng)上利率可用下式表示： 利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現(xiàn)力附加率+違約風(fēng)險(xiǎn)附加率+到其風(fēng)險(xiǎn)附加率,（二）利率的構(gòu)成,1.純粹利率。是指無(wú)通貨膨脹、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)情況下的社會(huì)平均利潤(rùn)率。 2.通貨膨脹附加率。市場(chǎng)利率（名義利率）是實(shí)際利率與通貨膨脹率之和。 3.變現(xiàn)力附加率。變現(xiàn)力是指非貨幣金融資產(chǎn)，在市場(chǎng)上以較短的時(shí)間和較小的成本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金及等價(jià)物的能力。 4.違約風(fēng)險(xiǎn)附加率。違約風(fēng)險(xiǎn)也稱信貸風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人未能如期償付本金和利息的風(fēng)險(xiǎn)。 5.到期風(fēng)險(xiǎn)附加率。是指因到期時(shí)間長(zhǎng)短不同而形成利率差別。,三、利率的影響因素,（三）貸款價(jià)格的確定 1.基本原理。金融機(jī)構(gòu)通常是根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度確定貸款價(jià)格，從而保證銀行在既定的風(fēng)險(xiǎn)情況下實(shí)現(xiàn)合理的收益率和利潤(rùn)目標(biāo)。貸款價(jià)格確定的基本原理是，風(fēng)險(xiǎn)性貸款的價(jià)格期望收益率必須大于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，并符合利潤(rùn)最大化原則。 設(shè)一筆貸款的違約概率為d，能按約收回貸款本息的概率為1-d，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為r,則該風(fēng)險(xiǎn)貸款的價(jià)格r*應(yīng)滿足以下公式： （1+r*）(1-d)=1+r 則貸款的價(jià)格為： r*=(1+r)(1-d)-1 上式反映了貸款風(fēng)險(xiǎn)與貸款價(jià)格的正相相關(guān)關(guān)系。,（三）貸款價(jià)格的確定,2.貸款定價(jià)方法： （）成本相加定價(jià)法(Cost Plus Loan Pricing)。這種方法認(rèn)為，貸款價(jià)格是貸款機(jī)構(gòu)各項(xiàng)成本之和。 貸款利率籌資成本管理和運(yùn)行費(fèi)用違約風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償預(yù)期利潤(rùn)水平 （）價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)模式(Price Leadership)。這種定價(jià)方法原理認(rèn)為，貸款利率由基準(zhǔn)利率與違約風(fēng)險(xiǎn)附加率、到期風(fēng)險(xiǎn)附加率組成，計(jì)算公式為： 貸款利率基準(zhǔn)利率違約風(fēng)險(xiǎn)附加率到期風(fēng)險(xiǎn)附加率 其中，基準(zhǔn)利率是銀行為最優(yōu)客戶提供的利率水平，它包括經(jīng)營(yíng)管理成本和預(yù)期利潤(rùn)。違約風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)是對(duì)非最優(yōu)客戶要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。到期風(fēng)險(xiǎn)附加率是對(duì)長(zhǎng)期貸款要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。,（三）貸款價(jià)格的確定,（）低于基準(zhǔn)利率定價(jià)(Below-Prime pricing)。這是世紀(jì)年代以來(lái)對(duì)以基準(zhǔn)利率和LIBOR為基礎(chǔ)的定價(jià)體系的修正。這種定價(jià)方法的基本公式是： 貸款利率貨幣市場(chǎng)借貸利率風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)加價(jià) 其中風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)加價(jià)幅度很小，使得貸款利率幾乎與籌資成本相當(dāng)。,（三）貸款價(jià)格的確定,（）客戶盈利分析(Customer Profitability Analysis,CPA)。這種定價(jià)模型是從與客戶整體關(guān)系的角度采取的定價(jià)方式。其基本原理是分析客戶與銀行整體關(guān)系中的凈稅前收益率的貢獻(xiàn)。該收益率為客戶貸款和服務(wù)收入凈額與可貸資金凈額的比率。貸款和服務(wù)收入凈額是貸款和服務(wù)收入減去貸款和服務(wù)費(fèi)用。用公式表示為： 稅前收益率（貸款和服務(wù)收入貸款和服務(wù)費(fèi)用）可貸資金凈額 客戶盈利性分析的一個(gè)簡(jiǎn)化方法是：成本收益貸款定價(jià)法。它是計(jì)算客戶在貸款中銀行貸款收入凈額與可貸資金凈額的比率。,第二節(jié)金融風(fēng)險(xiǎn)管理概述,一、銀行風(fēng)險(xiǎn)的分類 風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種不利結(jié)果的變動(dòng)程度。從總體上說(shuō)，銀行風(fēng)險(xiǎn)可分為四類。 （一）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) （environmental risks）是指由國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定的風(fēng)險(xiǎn)?？煞譃榱⒎L(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和管制風(fēng)險(xiǎn)。 （二）管理風(fēng)險(xiǎn) (management risks)是由銀行管理者能力和素質(zhì)等因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）交付風(fēng)險(xiǎn) (delivery risks)是銀行提供的金融服務(wù)所引起的風(fēng)險(xiǎn)。分為操作風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)等。 （四）金融風(fēng)險(xiǎn) (financial risks)是銀行資產(chǎn)負(fù)債管理中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是由于未來(lái)事件的不確定性造成銀行收益損失的可能性。包括信貸風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和資本風(fēng)險(xiǎn)。 以上銀行風(fēng)險(xiǎn)的種類以及基本含義可歸納為下表。,一、銀行風(fēng)險(xiǎn)的分類,銀行風(fēng)險(xiǎn)的種類及其基本含義,二、金融風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制,（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理 信貸業(yè)務(wù)是銀行業(yè)務(wù)的核心，由信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也是銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵之一。 衡量貸款未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)有：信貸集中程度、信貸增長(zhǎng)率和高利率貸款比率、準(zhǔn)備金與違約貸款比率。 1.信貸集中程度反映銀行信貸地區(qū)或行業(yè)集中程度，及可能由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 2.信貸增長(zhǎng)率和高利率貸款比率。 3.準(zhǔn)備金與違約貸款比率，它反映銀行對(duì)未來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期及承受能力。,（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理,國(guó)外商業(yè)銀行衡量信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要概念有：逾期貸款（past-due loans），指不能按信貸合同規(guī)定的條件在約定的時(shí)間內(nèi)付給利息及本金，但違約時(shí)間不超過(guò)90天的貸款；違約貸款或稱不良貸款（non-performing loans）,指不履行貸款合同條件的貸款，不能按合同規(guī)定的條件在其定的時(shí)間內(nèi)付給利息及償還本金；貸款總損失（gross loan charge-offs）,即銀行實(shí)際核準(zhǔn)的未能收回的貸款總額；貸款凈損失（net loan charge-offs）,指總損失與總損失中已收回的貸款之差，它是總損失中真正不能收回的部分，將直接減少銀行的準(zhǔn)備金。,（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理,信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理主要由信貸分析（credit analysis）、信貸控制（credit control）、資產(chǎn)證券化（asset securitization）、特殊信貸評(píng)估組成。 日常信貸風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括：借款人信用分析、財(cái)務(wù)狀況分析和預(yù)測(cè)、抵押物評(píng)估和設(shè)定抵押、貸款定價(jià)、貸款協(xié)議的確定等內(nèi)容。,（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理,一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性和盈利性是金融業(yè)務(wù)中相互依存的兩個(gè)重要概念。流動(dòng)性好的資產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)盈利性就差，兩者之間的矛盾是銀行經(jīng)營(yíng)管理中需要解決的主要問(wèn)題。 傳統(tǒng)的衡量流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是用銀行面臨的付現(xiàn)要求與銀行籌措資金或出售資產(chǎn)來(lái)滿足這種要求的比例，它又可以用多種比例。如可出售的短期證券與總存款的比例、流動(dòng)負(fù)債與總資產(chǎn)的比例、流動(dòng)資產(chǎn)與總負(fù)債的比例、總資產(chǎn)與總資本的比例。目前流行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)側(cè)重于衡量銀行滿足流動(dòng)需要的實(shí)際與可能的先進(jìn)來(lái)源，流動(dòng)資產(chǎn)與借入資金之比也是其重要指標(biāo)。 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理主要控制可能發(fā)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，其手段包括流動(dòng)性計(jì)劃（liquidity plan）、意外事故計(jì)劃（contingency plan）、成本與價(jià)格模型、對(duì)資金來(lái)源開(kāi)發(fā)等。,（三）利率風(fēng)險(xiǎn)管理,利率風(fēng)險(xiǎn)管理強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的利率敏感資產(chǎn)與負(fù)債的差額管理以及對(duì)此差額的有效分析。傳統(tǒng)的衡量指標(biāo)為利率敏感資產(chǎn)與利率敏感負(fù)債的比例或差額。前瞻性的指標(biāo)有：若干不同到期的資產(chǎn)和負(fù)債之間的差額指標(biāo)；包含再投資及利率變化因素的利率敏感資產(chǎn)與負(fù)債的動(dòng)態(tài)差額；對(duì)立利率敏感資產(chǎn)、負(fù)債及資產(chǎn)負(fù)債表外項(xiàng)目的儲(chǔ)蓄衡量等。 1997年“巴塞爾銀行業(yè)務(wù)監(jiān)管委員會(huì)”公布了利率風(fēng)險(xiǎn)管理的12原則，強(qiáng)調(diào)銀行應(yīng)當(dāng)建立綜合性的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，有效地辨別、測(cè)算、監(jiān)控利率風(fēng)險(xiǎn)頭寸。12原則分為5大類：第一類，董事會(huì)及高層管理人員的作用；第二類，利率風(fēng)險(xiǎn)管理政策及監(jiān)控規(guī)程；第三類，奉獻(xiàn)測(cè)算與監(jiān)控系統(tǒng)；第四類，獨(dú)立控制機(jī)制；第五類，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)掌握的信息。,（四）資本風(fēng)險(xiǎn)管理,資本風(fēng)險(xiǎn)管理注重：資本計(jì)劃、貸款持續(xù)增長(zhǎng)分析、紅利政策分析、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整引起的資本適度性等。傳統(tǒng)指標(biāo)是分析銀行普通股與總資產(chǎn)的比例、與總負(fù)債的比例。更為有效的比例有：包括不同風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)或風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整資產(chǎn)與普通股或銀行資本的比例；奉獻(xiàn)調(diào)整的增長(zhǎng)率與資本增長(zhǎng)率的比較；以及包含了表外業(yè)務(wù)項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)等。,三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是最主要的金融風(fēng)險(xiǎn)，它是指借款人違約造成房地產(chǎn)貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)，可以分為： 1.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。這是指借款人信用狀況的不確定性造成貸款損失的可能性。 2.借款人的還款能力風(fēng)險(xiǎn)。借款人的還款能力如何，也是決定銀行是否愿意提供貸款的重要尺度。 3.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。主要包括房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)。,（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人持有的住房貸款債券或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而遭受損失的可能性。它表現(xiàn)在資產(chǎn)和負(fù)債兩個(gè)方面。一方面，貸款人可能因貸款債權(quán)不易變現(xiàn)，喪失金融市場(chǎng)上更為有利的投資機(jī)會(huì)；另一方面，如果存款人要求提取存款，而住房抵押貸款債權(quán)不能及時(shí)變現(xiàn)，可能發(fā)生存款人“擠提”現(xiàn)象，造成貸款機(jī)構(gòu)資金周轉(zhuǎn)不靈。防范房地產(chǎn)貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要方法是房地產(chǎn)證券化，通過(guò)證券化和抵押二級(jí)市場(chǎng)出售房地產(chǎn)貸款，獲得較強(qiáng)的流動(dòng)性。另外，還可以通過(guò)吸收長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源緩解流動(dòng)性矛盾。,（三）利率風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的情況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的期限很長(zhǎng)，在固定利率貸款的情況下，如果市場(chǎng)利率上升，銀行的利差將會(huì)縮小甚至導(dǎo)致虧損，從而形成利率風(fēng)險(xiǎn)。 可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，它本身就是在固定利率劇烈變動(dòng)時(shí)期，貸款機(jī)構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來(lái)的。,（四）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)貸款的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指引經(jīng)濟(jì)周期的變化提及通貨膨脹等因素給貸款機(jī)構(gòu)造成風(fēng)險(xiǎn)的可能性。房地產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期變化十分敏感。經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上升，需求旺盛，往往造成房地產(chǎn)泡沫；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格下跌，又可能給房地產(chǎn)貸款造成巨大損失。房地產(chǎn)貸款經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制，重點(diǎn)是密切經(jīng)濟(jì)周期變化和房地產(chǎn)業(yè)的變化，研究相應(yīng)的對(duì)策。其它避險(xiǎn)手段還有，通過(guò)信貸政策控制房地產(chǎn)貸款的比重，做好抵押物評(píng)估認(rèn)定等。,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類,（一）貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類 目前國(guó)際上還沒(méi)有一套被普遍接受的貸款分類標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有權(quán)威的準(zhǔn)則和指導(dǎo)方針，各國(guó)的分類標(biāo)準(zhǔn)可以分為以下三種：以美國(guó)為代表，把貸款分為5類，即正常（pass）、關(guān)注（other assets especially mentioned）、次級(jí)（substandard）、可疑（doubtful）、損失（loss）。目前采用這種分類方法的國(guó)家相對(duì)較多，并有增加的趨勢(shì)；澳大利亞和新西蘭的做法，即把貸款分為正常和受損害兩大類；歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的做法是，其監(jiān)管當(dāng)局一般不對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)分類做出規(guī)定，只是進(jìn)行道義上的規(guī)勸。各國(guó)的分類方法盡管有差異，但是對(duì)正確的分類原則看法一致，那就是分類的結(jié)果要能揭示資產(chǎn)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)程度，能夠及時(shí)全面地反映金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，并能夠據(jù)此記提呆賬準(zhǔn)備金。,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類,（二）我國(guó)的貸款分類 1998年，中國(guó)人民銀行頒布了貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則，對(duì)貸款分類做出了基本規(guī)定。該原則提出貸款風(fēng)險(xiǎn)分類采用美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)和分類依據(jù)，分類的目的在于揭示貸款的實(shí)際價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)程度，加強(qiáng)信貸管理，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放、管理、監(jiān)控、催收及不良資產(chǎn)管理的問(wèn)題，為提取呆帳準(zhǔn)備金提供依據(jù)。各類貸款特征如下表。,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類,我國(guó)貸款5級(jí)分類的主要特征,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類,續(xù)前表 我國(guó)貸款5級(jí)分類的主要特征,