第五章 住房公積金,第一節(jié) 住房公積金制度概述 第二節(jié) 住房公積金貸款,第一節(jié) 住房公積金制度概述,一、住房公積金的概念 我國住房公積金是指在職職工及職工所在的單位按照規(guī)定的工資比例繳存的長期住房儲備金，它是具有保障性和互助性的職工個人住房基金，歸職工個人所有。住房公積金家具有專用性、強制性、政策性等特點。,一、住房公積金的概念,公積金制度最早是1955年新加坡建立的綜合性社會保障制度。我國住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進行的制度性安排。1991年，上海市在全國率先推行住房公積金制度；1994年國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決議，明確提出在全國建立住房公積金制度；1998年國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知中，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度；1999年國務(wù)院頒布了住房公積金管理條例，對住房公積金作了進一步規(guī)定。,一、住房公積金的概念,我國住房公積金制度是圍繞住房建立的單一性制度安排，是為住房制度改革而建立的。建立住房公積金制度具有重要意義。從國家角度看，住房公積金制度為住房建設(shè)和消費籌集了穩(wěn)定的資金，有利于建立市場經(jīng)濟體制。繳存公積金的單位可以享有稅收優(yōu)惠，也為解決職工住房問題提供了新的途徑。繳存住房公積金的個人能獲得一筆穩(wěn)定的低息長期貸款，同時個人每月繳存公積金不用交個人所得稅，退休時公積金將連本帶息推給個人，相當于“零存整取”的儲蓄。,一、住房公積金的概念,我國的住房公積金制度與其它國家和地區(qū)的公積金制度在作用和管理上均存在一定的差別。新加坡中央公積金制度是覆蓋全社會的，是一種具有住房、醫(yī)療、投資等綜合保障職能的一項制度，而我國住房公積金參加者市場能夠鎮(zhèn)在職職工用途也只限于住房方面。,一、住房公積金的概念,巴西住房發(fā)展與就業(yè)保障基金會把社會福利計劃與住房發(fā)展相結(jié)合，有效地解決了住房信貸資金來源，建立了較完備的住房信貸市場，經(jīng)過基金多種用途的配合形成了資金的良性循環(huán)，解決了諸多社會經(jīng)濟問題。該基金具有強制性、積累性等特點，以法律規(guī)定的形式進行管理。上述特點與我國住房公積金相似，在用途上則比較廣泛。,一、住房公積金的概念,我國香港特別行政區(qū)1995年制定了強制性公積金計劃條例，并于2000年12月1日開始實施。香港強制性公積金的目標是，確保為全香港就業(yè)人員提供退休以后的經(jīng)濟保障。香港強積金的運行制度與新加坡最初建立中央公積金制度的思路比較接近，該制度也具有強制性型、政策性等特點，與內(nèi)地住房公積金相比主要區(qū)別在于用途。,二、住房公積金管理,（一）住房公積金管理原則 我國住房公積金管理的原則是住房委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督。 1.住房委員會。住房委員會由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其它設(shè)區(qū)的市設(shè)立，由人民政府負責人和財政、建設(shè)等有關(guān)部門的負責人以及工會代表、專家等共同組成，是住房公積金管理的決策機構(gòu)。,（一）住房公積金管理原則,住房委員會在住房公積金管理方面的職責是：制定和調(diào)整住房公積金等具體管理措施，并監(jiān)督實施；擬訂住房公積金繳存的具體比例；確定住房公積金貸款的最高額度；審批住房公積金歸集、使用計劃；審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。,（一）住房公積金管理原則,2.住房公積金管理中心。由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市及其它設(shè)區(qū)的市按照精簡、效能的原則設(shè)立，主要負責住房公積金的管理運作。 住房公積金管理中心的職責主要有：編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；負責住房公積金的核算；審批住房公積金的提取、使用；負責住房公積金的保值和歸還；編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；承辦住房委員會決定的其他事項。,（一）住房公積金管理原則,住房公積金管理中心在住房委員會指定的銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當與委托銀行簽訂委托合同。 3.住房公積金的監(jiān)督。地方人民政府財政部門對本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金歸集、提取和使用情況行使監(jiān)督職能。,（一）住房公積金管理原則,住房公積金管理中心和職工有權(quán)督促單位按時履行下列義務(wù)：住房公積金的繳存登記或者變更、注銷登記；住房公積金賬戶的設(shè)立、轉(zhuǎn)移或者封存；足額繳存住房公積金。 住房公積金管理中心應(yīng)當督促受托銀行及時辦理委托合同約定的業(yè)務(wù)。 職工、單位有權(quán)查詢本人、本單位住房公積金的繳存、提取情況，住房公積金管理中心、銀行不得拒絕。,（二）住房公積金的繳存,職工住房公積金按月繳存，繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例；單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位為住房公積金繳存比例。 住房公積金的繳存由職工所在的單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職工繳納的部分一起存入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。,（二）住房公積金的繳存,1.繳存日：單位為職工繳存和代扣的住房公積金，由單位自發(fā)放月工資之日起5日內(nèi)，存入銀行的公積金賬戶。 2.繳存率：目前大多是職工和單位各按職工工資的5%，二者相加為10%。以后逐年提高。 3.繳存額：等于職工本人上年度的月平均工資乘以職工、單位的住房公積金繳存率之和。各地職工、單位的住房公積金繳存率和繳存額上下限，每年由當?shù)毓e金管理中心會同有關(guān)部門提出，經(jīng)當?shù)刈》课瘑T會審核同意后報當?shù)厝嗣裾鷾省?（二）住房公積金的繳存,4.起息日：住房公積金自存入之日起計息。 5.存款利率：住房公積金實行“低存低貸”的政策，根據(jù)規(guī)定，職工個人住房公積金存款，一般按法定半年期定期存利率計息。住房公積金存款于每年6月30日按上年7月1日銀行掛牌利率結(jié)息，并自結(jié)息日起自動轉(zhuǎn)存。 住房公積金管理中心在委托銀行設(shè)立住房公積金專戶。,（二）住房公積金的繳存,新設(shè)立的單位自設(shè)立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起20日內(nèi)持住房公積金管理中想的審核文件，到委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。單位合并、分立、撤銷、解散或者破產(chǎn)的，應(yīng)當自發(fā)生上述情況之日起30日內(nèi)由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更登記或者注銷登記，并自辦妥變更登記或者注銷登記之日起20日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶轉(zhuǎn)移或者封存手續(xù)。,（二）住房公積金的繳存,新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。,（二）住房公積金的繳存,關(guān)于住房公積金的轉(zhuǎn)移、中斷和恢復(fù)的規(guī)定是： 職工變動工作時，其公積金本息隨之轉(zhuǎn)入新單位名下的職工個人住房公積金賬戶； 職工因故脫離工作單位，中斷工資關(guān)系的，其住房公積金繳存隨之中斷，結(jié)余的住房公積金本息仍保留在原單位的名下的職工個人住房公積金賬戶內(nèi)；,（二）住房公積金的繳存,職工恢復(fù)工作時，在原單位發(fā)工資，則繼續(xù)在原單位繳存住房公積金，如不變動單位的，則應(yīng)辦理住房公積金轉(zhuǎn)移手續(xù)。 單位與職工終止勞動關(guān)系的，但為營造勞動關(guān)系終止之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理變更登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托的銀行辦理職工住房公積金賬戶轉(zhuǎn)移或者封存手續(xù)。,（三）住房公積金的提取和使用,1.住房公積金的提取。職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存款余額：購買、建造、翻修、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并于單位終止勞動關(guān)系的；戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入一定比例的。 職工提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額是，必須經(jīng)所在單位核實并獲得提取證明。,（三）住房公積金的提取和使用,職工離退休、調(diào)離當?shù)?、出國定居，其結(jié)余的住房公積金本息可以辦理支取手續(xù)；職工在職期間去世，其結(jié)余的住房公積金本息可以由繼承人或受遺贈人根據(jù)中華人民共和國繼承法的有關(guān)規(guī)定辦理支取手續(xù)。 職工使用本戶成員或非本戶直系親屬的住房公積金購買住房后，其中某成員需另購住房時，應(yīng)將職工原購住房動用該成員的住房公積金如數(shù)存入該成員住房公積金名戶內(nèi)，方可動用公積金申請購房貸款。,（三）住房公積金的提取和使用,2.住房公積金的使用。住房公積金只能用于支付職工家庭購買自住住房、自建自住住房、私房翻建或大修等費用；職工使用本人公積金不足以支付上述費用的，可經(jīng)配偶、同戶成員或者非同戶直系親屬同意，并經(jīng)指定的金融機構(gòu)確認后，動用其配偶、同戶成員或者非同戶直系親屬的住房公積金。,（三）住房公積金的提取和使用,住房公積金管理中心在保證住房公積金的提取和貸款的前提下，經(jīng)住房委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。住房公積金管理中心不得向他人提供擔保。 住房公積金的增值收益存入住房公積金在委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設(shè)城市廉租住房的補償資金。,（三）住房公積金的提取和使用,住房公積金管理中心的管理費用，由住房公積金管理中心按照規(guī)定的標準編制全年預(yù)算支出總額，報本級人民政府財政部門批準后，從住房公積金增值收益中上繳本級財政，由本級財政撥付。,第二節(jié) 住房公積金貸款,一、住房公積金貸款概述 住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房公積金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。 住房公積金貸款與一般個人住房貸款的區(qū)別在于： 一是性質(zhì)不同。住房公積金貸款屬于委托性個人貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款。,一、住房公積金貸款概述,二是發(fā)放方式不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險是由公積金管理中心承擔貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同。 三是貸款對象有所不同。住房公積金貸款對象昂是指住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工。 四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有不同的規(guī)定，另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。 住房公積金貸款可分為兩類：一類是純公積金貸款（一般稱為住房公積金個人購房貸款），即職工僅申請公積金貸款；另一類是組合貸款（一般稱為個人住房擔保組合貸款）。,二、住房公積金貸款的程序,以上海市為例，住房公積金貸款基本程序包括：借款申請、審批貸款、辦理借款手續(xù)、借款使用及償還等。 （一）借款申請 住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請。借款人提出申請時，需要提交借款申請書、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、房屋買賣合同。借款人配偶或者同戶陳元（均須具有長住戶口）可以作為共同借款人。共同借款人承擔償還公積金貸款的連帶責任。,二、住房公積金貸款的程序,（二）審批手續(xù) 公積金管理中心在受理借款申請之日起15日內(nèi)，按照受理時間的先后順序，做出準予貸款或不予貸款的決定。準予貸款的，公積金管理中心發(fā)放準予貸款決定書，并書面通知申請人到委托銀行辦理貸款手續(xù)。,二、住房公積金貸款的程序,（三）辦理借款手續(xù) 在準予貸款決定書有效期內(nèi)，借款人憑準予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)，借款人可以選擇一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。 受托銀行與借款人應(yīng)當以書面形式簽訂公積金借款合同。 簽訂借款合同和保證合同后，受托銀行按照借款合同約定的時間和金額，以轉(zhuǎn)賬支付的方式將貸款資金支付給房屋出售人。,二、住房公積金貸款的程序,（四）貸款使用及償還 貸款本息的償還方式除支付現(xiàn)金外，借款人可以提取本人住房公積金賬戶存儲余額喲難于償還貸款。當借款人住房公積金賬戶余額不足時，可以提取其配偶、同戶成員和非同戶直系血親的住房公積金賬戶余額但要征得被提取人的書面同意。借款人與非同戶直系血親的關(guān)系，應(yīng)當經(jīng)公證機構(gòu)公證。,二、住房公積金貸款的程序,貸款申請人或者共同貸款申請人不能用其住房公積金賬戶中的余額支付購房首期款，其住房公積金賬戶中余額為零的，不能過的公積金貸款。 經(jīng)貸款機構(gòu)同意，借款人可以提前償還部分或全部貸款本息。借款人死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的繼承人、受遺贈人或者代管人應(yīng)當繼續(xù)履行借款合同，但繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄遺贈的除外。,三、住房公積金貸款方式,（一）貸款期限 貸款期限由公積金管理中心或受托銀行根據(jù)借款人的申請及償還能力確定。每筆公積金貸款最長期限不超過30年，并不得長于借款人法定的離休或者退休以后的5年，共同借款的貸款期限最長不超過30年，并不得超過其中最年輕者法定離休或退休以后的5年。借款人的申請期限短于規(guī)定的最長期限的，貸款期限已申請期限為準。,三、住房公積金貸款方式,（二）貸款金額 每筆公積金貸款的具體金額，按照借款人申請金額和規(guī)定的限額標準計算。 申請金額不超過所有貸款限額的，以申請金額作為貸款金額；申請金額超過任意一項限額的，以其中最低的貸款限額作為貸款金額。,三、住房公積金貸款方式,（三）貸款利率 住房公積金貸款利率，按照國務(wù)院批準的利率標準執(zhí)行。 （四）換款方式 1年期的公積金貸款，應(yīng)當于到期日一次還本付息；1年期以上的公積金貸款，應(yīng)當按月償還貸款本息，可以按月等本息還款，也可以按月等額本金還款。,四、個人住房擔保組合貸款,個人住房擔保組合貸款基本運作方式愚蠢公積金貸款相似，它們的區(qū)別主要反映在以下幾個方面： 第一，申請個人住房擔保組合貸款的，必須同時符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金貸款的規(guī)定和商業(yè)銀行有關(guān)自營性住房貸款的規(guī)定。,四、個人住房擔保組合貸款,第二，組合人貸款由同一銀行發(fā)放的，接待雙方可以分別簽訂住房公積金貸款合同和住房商業(yè)性貸款合同。也可以合并簽訂一份住房擔保貸款合同。 第三，辦理組合貸款的商業(yè)銀行應(yīng)在每月收到貸款本息后，按約定的時間，將其中應(yīng)當歸還給住房公積金貸款本息用轉(zhuǎn)賬的方式劃轉(zhuǎn)到經(jīng)辦住房公積金的貸款銀行。,四、個人住房擔保組合貸款,貸款銀行對抵押物或質(zhì)押物進行處置的，應(yīng)當能夠采用轉(zhuǎn)讓、拍賣或者法律才、法規(guī)、規(guī)章有序的其他方式。處置抵押物所得的價款應(yīng)單干下列雙虛分配：支付與處置抵押物或質(zhì)押物有關(guān)的費用；扣除與抵押物或質(zhì)押物有關(guān)的稅費；如抵押物或質(zhì)押物為共有的，按共有產(chǎn)權(quán)得分償還其他共有權(quán)人；有第一抵押權(quán)人的，償還第一抵押權(quán)人的貸款本息余額及違約金、損害賠償金。 個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應(yīng)明確住房公積金貸款委托認為第一受益人。,五、住房公積金貸款的擔保,住房公積金貸款的擔保方式與商業(yè)銀行其他貸款的擔保方式?jīng)]有本質(zhì)的區(qū)別，目的是要達到商業(yè)銀行人可得貸款擔保。具體方式可分為四種：抵押加擔保。即借款人將所購住房抵押給銀行，同時還要有具有法人資格、符合擔保條件的第三方給與擔保。抵押加購房綜合保險，如果不選擇第三方擔保，可以在辦理房屋抵押時，買一份綜合保險，它將為借款人提供保證、保險。,五、住房公積金貸款的擔保,質(zhì)押。也就是把相當于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存款單等。由房地產(chǎn)公司擔保。淺色彈種方式與商業(yè)銀行的一半個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔保方式基本相同。第四種方式也是國際上通行的方式，擔保公司是政府成立的公司，其擔保性質(zhì)實質(zhì)上是住房擔保。,五、住房公積金貸款的擔保,擔保公司擔保業(yè)務(wù)的流程是： 第一，擔保申請和受理。 第二，辦理房地產(chǎn)公司的有關(guān)手續(xù)。 第三，辦理抵押登記。 第四，通知銀行放款。 第五，領(lǐng)取個人資料。,