臨沂市場調(diào)研報告 2007.8,目的及內(nèi)容,1、調(diào)研臨沂城市經(jīng)濟、政治、人文概況及未來規(guī)劃， 以指導(dǎo)對臨沂房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測。 2、調(diào)研臨沂市房地產(chǎn)住宅市場供應(yīng)特點，綜合分析具 體板塊、項目市場特征、產(chǎn)品特性等。 3、分析發(fā)掘臨沂房地產(chǎn)市場其內(nèi)在規(guī)律，分析住宅市 場現(xiàn)狀的內(nèi)因并預(yù)期市場日后發(fā)展方向。,報告結(jié)構(gòu) A篇區(qū)域概況篇 -地理環(huán)境 -經(jīng)濟環(huán)境 -人口環(huán)境 -人文環(huán)境 -分區(qū)規(guī)劃 B篇市場分析篇 -市場概況綜述 -板塊項目分析 -板塊對比分析 C篇分析總結(jié)篇,A篇 區(qū)域概況篇,臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多的地級市，在 魯西南乃至華北、中原區(qū)域的經(jīng)濟格局中處于重要位置，尤 其是在交通、物流商貿(mào)方面扮演著重要角色。 本篇就房地產(chǎn)宏觀環(huán)境而言，分別從“地理環(huán)境、經(jīng)濟環(huán) 境、人口環(huán)境、人文環(huán)境”等幾個方面綜合分析了解對房地產(chǎn) 市場影響力度較大的幾個宏觀環(huán)境因素，力圖以此為背景根 據(jù)正確把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的大方向。,一、地理環(huán)境,2.交通： 臨沂市交通便利。臨沂機場為國家二級機場， 是魯南地區(qū)最大的民航機場，可起降波音737、麥 道82等機型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的 直飛航班。境內(nèi)以4條過境國道 和14條省道干線為 主。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山） 鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海） 高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成 一個十字形，通車里程達到340公里。,1.區(qū)位： 臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通 中原，南接江蘇，地域南北長223公里，東西寬 161公里?？偯娣e17250.98平方公里，1015萬人口，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省人口最多，面積最大的市。全市土地總面積為1718992.74 公頃 （25784891.1畝），占全省土地總面積的10.93。,3.氣候： 臨沂全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶季風(fēng)區(qū)域半濕潤大陸性氣 候，年平均氣溫13.3度，年平均降水量829mm。為典型北方氣候特點，住宅建筑注 重采光、通風(fēng)、保暖。 4.地形： 臨沂境內(nèi)西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵，中南部為平原。地勢西北高東南 低，自北而南，有魯山、沂山、蒙山、尼山四條主要山脈呈西北東南向延伸，控制著 沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域為中心，北、西、東三面群山環(huán)抱， 向南構(gòu)成扇狀沖積平原。 山地、丘陵、平原面積各占總面積的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、 蒙陰、平邑、費縣、莒南等縣。地勢較高，一般海拔400米以上。山地313855.00 公頃（4707825.0畝），占全市總面積的18%；丘陵為758812.00公頃 （11382180.0畝）占全市總面積的44%； 平原洼地46341.00 公頃.,1.經(jīng)濟增長： 2006年，臨沂市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.9億元，增長16.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值178.7億元，增長3%，其第二產(chǎn)業(yè)增加值730.8億元，增長18.5%.第三產(chǎn)業(yè)增加值495.4億元，增長18.3%。三次產(chǎn)業(yè)增加比例為12.7：52：35.3，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個百分點。國、地稅收入占生產(chǎn)總值比重為6.45%，同比提高0.74個百分點。 民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值比重為 72.8%，提高2.3個百分點。民營經(jīng)濟在生產(chǎn)、 投資、出口等方面均保持較好的發(fā)展態(tài)勢。全 市規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)完成投資388.6億 元，增長56.7%。年末工商注冊私營企業(yè)2萬 家，個體工商戶16.5萬戶；個體私營經(jīng)濟注冊 資金352.5億元，增長32.9%。,二、經(jīng)濟環(huán)境,2.財政收入： 2006年實現(xiàn)地方財政收入58.3億元，增長23.5%，其中稅收收入40.1億元，占地方財政收入比重為68.8%，比2005年提高1.3個百分點，財政支出99億，增長 20.4%。國稅地稅收入合計90.6億元，增長31.1%其中國稅收入55.8億元，增長 37.3%；地稅收入34.8億元，增長22.2%。 2006年全市金融機構(gòu)各項存款余額1014.6億元，比2005年增加104.6億元；其 中儲蓄存款余額671.1億元，增加85億元。各項貸款余額813.9億元，增加138.2億元。 3.固定資產(chǎn)投資： 2006年臨沂規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成530.2億元，同比增長18.3%，其中，第 一產(chǎn)業(yè)投資7.3億元，第二產(chǎn)業(yè)投資350.2億元，其中工業(yè)項目投資266.4億元；第三 產(chǎn)業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬元以上項目460個，完成投資288.8億元，過 億項目210個完成投資202.5億元。 2006年房地產(chǎn)投資完成50億元，增長37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元， 增長69.7%。全年商品房施工面積517.1萬平米，增長58.2%；竣工面積178.7萬平 米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平米，增長69，9；商品房銷售額31.6億元，增 長62.2%。,4.物流商貿(mào) 臨沂擁有全國最大的商品批發(fā)城市場，也是魯南，蘇北地區(qū)最大的商品集散地，活 躍著商貿(mào)活動輻射20多個省、市、自治區(qū)，日交易額達10億人民幣；日流動人口達35萬 人次。 據(jù)規(guī)劃批發(fā)市場改造提升推進，膠合板、化工、裝飾材料、廚具、汽配、摩配、家 電和站前五金市場實現(xiàn)整體搬遷。澳龍國際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立晨 國際物流中心等物流園區(qū)前期項目均已投入運營。立晨物流信息中心。交運信息中心。鐵 通澳龍物流信息中心等與全國近千家批發(fā)市場及國外服務(wù)商建立了物流信息及時交流聯(lián)系。 2006年商品市場交易額725.4億元，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，分別增長 4.98%和5.9%。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額554.7億元，增長16.4%。消費結(jié)構(gòu)升級 推動城鄉(xiāng)市場銷售快速發(fā)展。市三區(qū)和縣城零售額411億元，增長16.8%：縣城以下農(nóng)村 市場零售額143.7億元，增長15.1%。 2006年公路旅客運量9510.4萬人，旅客周轉(zhuǎn)量57.6億人，貨物運輸量10904億 噸，貨物周轉(zhuǎn)量89.2億噸公里。全年航空貨郵量488.6噸，客運量15.9萬人次，分別增長 51.1%和35.1%。,三、人口環(huán)境 臨沂市區(qū)是由蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)組成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方公里，目前在建 城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬，規(guī)劃到2010年，城區(qū)人口145萬人，城市建 設(shè)用地168平方公里 , 人口自然增長率控制在7左右。 截止2006年底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10772元，增長19.9%；城鎮(zhèn)居民人均消 費性支出6877元，增長10%。城市居民人均可支配收入12355元，增長14.4%;城市居民人均 消費性支出8795元，增長17.2%。農(nóng)民人均純收入4083元，增長13.4%。農(nóng)民人均生活消費 性支出2456元，增長12.6%。年末城鄉(xiāng)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。年末 民用汽車擁有量37.9萬輛，比上年增長15.6%，其中私人小汽車10.6萬輛，增長51.1%。,四、人文環(huán)境 臨沂歷史悠久，沂河和沭河流域的近百處細石器文化是一、二萬年前的人類所創(chuàng)造。商朝時期，存過郯、莒、費諸方國。周滅商后，魯國和齊國是周王朝控制東方的重要支柱 ,臨沂地域除分屬齊、魯?shù)葒?，見于春秋的還有顓、陽、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等國。 春秋時期，見于春秋 的有啟陽，中丘、祝丘、費、防、臺、東陽、武城、丘輿、向、次室、蒙、鄆、堂阜、蓋、艾、紀障、密、鄢陵等20個。 聞名的漢代帛畫和孫子兵法、孫臏兵法竹簡等，就出土在臨沂市銀雀山下。春秋時期的曾子、子路，戰(zhàn)國時期的荀況，東漢珠算發(fā)明家劉洪，西漢匡衡，三國時期諸葛亮，東晉書圣王羲之，南北朝文藝批評家劉勰，唐代書法家顏真卿、顏杲卿等，都與臨沂有著千絲萬縷的聯(lián)系。 同時臨沂也是著名的革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭時期， 著名的沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地，是山東華東黨政軍領(lǐng)導(dǎo)指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給臨沂的發(fā)展留下了深深烙印。,五、城市規(guī)劃及分區(qū),規(guī)劃預(yù)測2010年和2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口 分別為493萬和701萬左右：城市化水平分別達到 45%和60%左右。 1、城市性質(zhì) 魯東南地區(qū)的中心城市：全國性商貿(mào)物流中心 之一：歷史文化名城：具有濱水特色的宜居城市。 2、人口規(guī)劃 近期（2010年）：城市人口為145萬人，其中常 住人口118萬人，暫住人口為30萬人。 3、用地規(guī)劃 近期（2010）：城市用地規(guī)模達到160平方公里。 遠期（2020）：城市用地規(guī)模達到219平方公里 4、一河五片規(guī)劃 臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、 東南五片組團的“一河五片、組團發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。,一河五片規(guī)劃,附表：市區(qū)“三區(qū)一片”城市規(guī)模及職能分工,B篇 住宅市場分析篇,臨沂市房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，從1998年形成真正的房地產(chǎn)業(yè)，2000 年后，市城建部門開始規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)，清理整頓房地產(chǎn)市場。全年共取 消28家不符合資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。此后臨沂房地產(chǎn)場 發(fā)展迅猛,2002年全年房地產(chǎn)投資14億元人民幣,房屋開發(fā)施工面積達到150萬 平方米,而2004年全年,臨沂市房地產(chǎn)投資達到26億元人民幣,開發(fā)施工面積250 萬平方米,一下子進入了高產(chǎn)期. 2006年臨沂房地產(chǎn)投資完成50億元，增長37.5%，其中商品房建設(shè)投資 34.5億元，增長69.7%。全年商品房施工面積517.1萬平米，增長58.2%；竣 工面積178.7萬平米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平米，增長69.9%；商 品房銷售額31.6億元，增長62.2%。目前臨沂的房產(chǎn)以居住型為主導(dǎo) 。 截止到2007年3月，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資億多元，施工面積達 361萬平方米，同比增長。,一、市場概述,1.歷史規(guī)模,2007年1至3月，臨沂市商品房和經(jīng)濟適用房交易共6013套，總面積超過47萬平方米。其中商品房為3765套，商品房銷售總面積超過35萬平方米。蘭山區(qū)仍然是房屋消費的“主力軍”，商品房共銷售2649套，占到商品房銷售套數(shù)的70。 一季度臨沂市房屋均價為每平方米2511元，蘭山區(qū)商品房平均價格達到每平米2770元；河?xùn)|區(qū)平均每平方米為2122元；羅莊區(qū)平均房價最低，僅為1873元。 2007年臨沂市一季度新增的商品房和經(jīng)濟適用房總量在44萬平方米左 右，其中商品房新增38萬平方米。,2：2007年新建、在售代表項目列表,3：2007年新建、在售代表項目分布圖,4.小結(jié)： 通過臨沂房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析及宏觀經(jīng)濟發(fā)展的背景，我們可以得出臨沂房地產(chǎn)市場盡管起步較晚、地產(chǎn)項目質(zhì)量參差不齊，但總體市場健康活躍。 尤其通過項目分布圖可以看出由于經(jīng)濟發(fā)展起步晚；城市化水平較低，開發(fā)、在售、在建項目主要集中于市區(qū)蘭山區(qū)，郊區(qū)化發(fā)展尚未成為氣候。在很長一段時間內(nèi)市中心蘭山區(qū)域仍然將是臨沂房產(chǎn)市場最為活躍的區(qū)域。,二、區(qū)域板塊項目研究,房地產(chǎn)市場的競爭不單是樓盤間的競爭，也是板塊的競爭，因其具 有極強的地域性特點。一般情況下，同一區(qū)位的樓盤在戶型組合、銷售 價格、目標客戶等等特性上都較為接近。通過對各個板塊的分析及比 較，掌握各板塊的市場特征及各板塊間的競爭態(tài)勢和優(yōu)劣對比。以便在 樓盤的策劃銷售階段充分發(fā)掘項目樓盤所在板塊的強勢優(yōu)勢，甚至聯(lián)合 同一區(qū)位的各個樓盤聯(lián)合炒作本板塊，借助樓盤所在板塊的市場影響力 和市場美譽度來刺激樓盤的銷售。 因此，板塊分析方法是房地產(chǎn)調(diào)研的重要分析方法之一。,依據(jù)決定板塊劃分的三大因素城市行政網(wǎng)路結(jié)構(gòu)、區(qū)位特征、市民認知，可將臨沂房地產(chǎn)市場劃分為以下五個板塊：,1.濱河板塊： a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至 雙嶺路南至沂河路。 b、概況： 此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、觀天下花 園、開元上城、外灘明珠等項目十分搶眼；板塊內(nèi) 項目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板 塊，對板塊的拉動效應(yīng)較為明顯。隨著本板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開 發(fā)的進展，以及沿河景觀賣點、較多的土地儲備，此板塊的居住環(huán)境會 得到進一步升級，板塊的范圍也將會不斷擴張，潛力巨大。,代表項目列表,c.規(guī)模分析,沂河濱河板塊項目整體規(guī)模較大，在售住宅總供應(yīng)量較大。其中以濱河國際的樓盤規(guī)模為最大，達50萬平米。,D:戶型面積配比分析表,物業(yè)類型： 板塊內(nèi)項目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配 比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場的主流，但多層 依然在消費者心中占有重要地位，成為不少購房者的首選。 戶型配比： 板塊內(nèi)部各項目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為 主流產(chǎn)品，并且都占到各自項目很大的一部分比例，戶型面 積在130-180之間；別墅類產(chǎn)品的戶型面積較大，戶型分布 多在200-400平方米之間。,e.價格分析,依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進的戶型設(shè)計使該板塊內(nèi)的住宅銷售均價居全市各板塊銷售價格的最高位。,2.蘭山中心板塊： a.區(qū)位劃分：東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以 南。 b.概況： 此板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較 早，商業(yè)配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商 貿(mào)最為集中的區(qū)域。此板塊內(nèi)的一大特點是居住區(qū)主 要是各個單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。 此區(qū)域價格和消費群體屬于臨沂市第二梯度,代表項目列表,c.規(guī)模分析,蘭山中心板塊在售樓盤由于總量最多，總體規(guī)模大。板塊內(nèi)住宅項目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬平米，大盤規(guī)模達100萬平米。 受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬平米以下的小規(guī)模樓盤為主,D:戶型面積配比分析表,戶型配比： 受城市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內(nèi)90%以上的住宅項目為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，值得關(guān)注的一個現(xiàn)象是以往不被臨沂市場認可的小戶型開始熱銷,陽光高第,臺北新城都已推出小戶型,銷售狀況良好。 客戶分析: 首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項目周邊原居民等客戶外,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準客戶重要組成部分。,e.價格分析,通過價格的分析，得出板塊內(nèi)住宅項目的銷售均價為2950 元/平米左右。在價格上相對濱河板塊優(yōu)勢明顯.,3.羅莊板塊： a-區(qū)位: 沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以 北圍合的區(qū)域。 b-概述：本板塊距離中心較遠，板塊內(nèi)經(jīng)濟較為發(fā)達，但區(qū)域整體供 應(yīng)量相對于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有 特點為項目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補周邊配套的不足。,項目資料列表,4 .南坊板塊: a-區(qū)位劃分：沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角區(qū)域。 b-概述： 此區(qū)域為臨沂未來的行政中心。雖此板塊 啟動較晚，但土地供應(yīng)量/項目規(guī)模較大。 尤其是2008年市政府搬遷商業(yè)配套的完善 后，潛力不可估量。,項目資料列表,5.河?xùn)|板塊 區(qū)位劃分：沂河以東近郊區(qū)域 概 述：河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表 的沿河片區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，但整體經(jīng)濟的發(fā)展不均及 眾多實力客戶向蘭山板塊項目的流失致使本區(qū)域 在中短時期內(nèi)發(fā)展受限。 代表樓盤有集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、月亮 灣、九曲花園，將來魯信在河?xùn)|區(qū)南部的黃山小區(qū)和濱 河花園也將進入流通市場。,三 板塊對比分析,分析總結(jié)篇,C篇 分析總結(jié)篇,據(jù)臨沂政府城市規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展特點，同時結(jié)合臨沂房地產(chǎn)市場的階段特點和我司的實地調(diào)研,歸納總結(jié)市場如下:,一 價格走勢,二 市場熱點區(qū)域,1.濱河板塊： 臨沂市內(nèi)缺乏必要特色地形,只有沂河流域沿河區(qū)域成為唯一城市亮點, 臨沂在城市規(guī)劃中，將城市劃分為一河五片，環(huán)沂河這一軸的發(fā)展，尤其是濱河大道的建設(shè)。該區(qū)域?qū)⑹桥R沂未來房產(chǎn)開發(fā)的重點之一. 出于整個城市形象考慮，以及地段板塊特點，在整體建設(shè)上以建設(shè)中高檔樓盤為重點。將成為臨沂高檔項目典范區(qū)域。,2.南坊板塊： 臨沂市政府規(guī)劃將搬遷到南坊地區(qū)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榕R沂未來的行政中心，因為在環(huán)境上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，而且客戶資源豐富和整體素質(zhì)較高，該一區(qū)域的房產(chǎn)也將以中高檔為主，而且價格將有一個大幅度的攀升。同時該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)將成為另一個市場熱點,3. 批發(fā)市場周邊區(qū)域： 臨沂經(jīng)濟發(fā)展的一大特點就是商貿(mào)批發(fā)行業(yè)成熟。目前，大量的批發(fā)市場因為市政規(guī)劃的統(tǒng)一搬遷至臨沂城市西區(qū)。按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場周圍，會因為不斷增加和更新的客戶源而產(chǎn)生大量的居住需求。,三 舊村改造值得關(guān)注,臨沂市作為一個高速發(fā)展的新興城市,在高速發(fā)展過程中不可避免的出現(xiàn)”城中村”等局面的出現(xiàn)，臨沂現(xiàn)在的城市面貌和城市規(guī)劃，原有的大量破舊房屋需要進行拆遷或改建。據(jù)臨沂市政府規(guī)劃，計劃用4年的時間完成市區(qū)“城中村”的改造，共計34個村居。其中僅蘭山區(qū)就有24個。保守的估計，四年中僅因城中村改造每年新增的住宅建筑面積將達60萬平方米以上，占到目前我市每年住房銷售總面積的30%，成為住宅市場上一個重要影響因素。,謝 謝,