房地產(chǎn)金融與未來(lái)發(fā)展,易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所,一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡,1998年住房改革的貨幣化是契機(jī) 金融產(chǎn)品創(chuàng)新，住房按揭發(fā)展之動(dòng)力（2002年） 2003年沙斯出現(xiàn)后的一起一伏 2004年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開(kāi)始 2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面開(kāi)展 2006年政府房地產(chǎn)市場(chǎng)新的理解,二，2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后所表現(xiàn)的特征,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)東部增長(zhǎng)有所減緩，但中部、西部上升 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)減弱但出現(xiàn)區(qū)域性轉(zhuǎn)移 高擋房是房地產(chǎn)企業(yè)追求熱點(diǎn)、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢 擬購(gòu)房者開(kāi)始理性，已購(gòu)房者面對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)壓力加大，銀行正在推出不同的利率，以降低這些風(fēng)險(xiǎn) 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有所回緩 房地產(chǎn)成了社會(huì)問(wèn)題焦點(diǎn) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有新認(rèn)識(shí),三，宏觀調(diào)控：房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀淺析,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)比上一年有所放緩，如由2004年增長(zhǎng)28.1%，下降到2005年增長(zhǎng)19.8%，但是這種增長(zhǎng)放緩表現(xiàn)為一個(gè)十分特別的現(xiàn)象，即國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)由東部轉(zhuǎn)到中西部，如2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資東部增長(zhǎng)為14%，而中部與西部地區(qū)則增長(zhǎng)加快兩者分別32.5%和33.4%。 2006年1-2月全國(guó)增長(zhǎng)19.7%，與2005年基本持平，而東、中、西部分別為19.4% 、26.4%、 15.7%，即東部的房地產(chǎn)投資又開(kāi)始快速增長(zhǎng),四，宏觀調(diào)控：房地產(chǎn)局部過(guò)熱,我們的研究表明，1991-2004年平均每年泡沫度40.6%，1999-2003年房地產(chǎn)泡沫度10%左右，（國(guó)際警戒線為5%），2004年上升到13.9%，2005年將上升到14.9%。 同時(shí)，在其他條件不變的情況下（或以現(xiàn)在的這種態(tài)勢(shì)發(fā)展），2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為26%，2007年為40.9%，2008年為59.4%。 如果考察基本價(jià)值、泡沫與泡沫的修正值，2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為22.1%，2006年為32.8%，2007年為48.5%，2008年將達(dá)到68%。,五，宏觀調(diào)控：房?jī)r(jià)運(yùn)行狀況潛析,2005年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有所放緩。2005年房屋銷售價(jià)格指數(shù)一季度同比上漲9.8% （2004年為7.7%，下同） ，二季度上漲6.8% （ 10.4% ） ，三季度上漲6.1% （ 9.9% ） ，四季度上漲6.5% （ 10.8% ），但表現(xiàn)為年初上漲快，中間兩季度回落，年底又回升 。2006年1-2月70個(gè)大城市上漲5.5% 房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)上的問(wèn)題，政府可操控價(jià)格，如北京在連續(xù)多年快速增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，2004年是5.7%， 2005年房屋銷售價(jià)格指數(shù)一季度同比上漲6.5% ，二季度上漲6.8% ，三季度上漲6.3% ，四季度上漲7.4% ，2005年全年6.8%.又?jǐn)?shù)據(jù)表明，2005年1-11月份房?jī)r(jià)上漲24.9%，全年19.2%，2006年1-2月上漲17.3%。,六，房?jī)r(jià)高低如何來(lái)判斷,房?jī)r(jià)收入比，2004年城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比，如果以戶均75平方米計(jì)算為8.2倍（一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為3-6倍），以戶均100平方米計(jì)算為10.9倍，而上海及北京這樣大城市收入房?jī)r(jià)比在12倍以上，有些城市甚至超過(guò)20倍以上 居民按揭貸款與月可收入比，一般28-35%，超過(guò)35%就過(guò)高 居民家庭負(fù)債率，即家庭應(yīng)負(fù)債余額與可支配收入比，最為不超過(guò)50% 如果大于這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)就高，各地情況不同，不可用一地的房?jī)r(jià)與另一地方的房?jī)r(jià)比較,七，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素非市場(chǎng)，產(chǎn)品市場(chǎng)化 土地、資金、建筑規(guī)劃、勞動(dòng)力及其產(chǎn)品具有一定壟斷性 住房本身的特性，不動(dòng)性、唯一性、壟斷性、生活必需性、耐用性、昂貴性、土地國(guó)有性、規(guī)劃控制性等 利用銀行金融桿杠容易把房?jī)r(jià)炒高 銀行與地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格決定因素,八，2006年房?jī)r(jià)到底如何走,房?jī)r(jià)大漲是開(kāi)發(fā)商、銀行與地方政府之希望 如何化解民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲存在的顧慮. 全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲跌意義不是太大，不同產(chǎn)品如何看漲跌，二手房?jī)r(jià)格才是房?jī)r(jià)漲跌參考 目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)計(jì)算給市場(chǎng)提供的信息有限，也造成市場(chǎng)上的很多困惑 2006年房?jī)r(jià)變化如何與政府政策分析,九，房市出現(xiàn)區(qū)域性轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn) 在上海、長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展有所減緩 部分市場(chǎng)向深圳、廣州轉(zhuǎn)移 市場(chǎng)部分也蔓延到二線、三線城市，但不是十分明顯 宏觀調(diào)控重心 北京、廣東可能是今年房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn),十，宏觀調(diào)控,政府在調(diào)控與不調(diào)控之間的選擇. 擬購(gòu)房者開(kāi)始理性，已購(gòu)房者面對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)壓力加大 銀行正在推出不同的利率品種，以吸引客戶與降低風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)資本金與不良貸款率約束 房?jī)r(jià)成了社會(huì)問(wèn)題焦點(diǎn) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有新認(rèn)識(shí)，但在誤區(qū) 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走，完全中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理解，在于房?jī)r(jià)成為社會(huì)問(wèn)題之后各當(dāng)事人之間如何博弈，這種博弈力量對(duì)比十分重要,十一，2006年是否成為住房消費(fèi)年,何為住房消費(fèi)？住房是投資還是消費(fèi)？ 如果住房是消費(fèi)為何房?jī)r(jià)不反映在CPI中 民眾會(huì)不會(huì)進(jìn)入現(xiàn)行房屋市場(chǎng)？ 2005年個(gè)人住房消費(fèi)信貸，4-12月減少1700億；增長(zhǎng)下降15.8% 住房消費(fèi)的部分障礙 政府住房政策宗旨是什么 大陸與香港房地產(chǎn)發(fā)展模式比較,十二，如何來(lái)理解目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是復(fù)歸了 如何來(lái)看待最近房?jī)r(jià)上漲 如何來(lái)判斷房市的信息 目前國(guó)內(nèi)民眾對(duì)房地產(chǎn)投資的幾個(gè)誤區(qū),十三，房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)有深化：遏制過(guò)熱和房?jī)r(jià)快速上漲仍然是重點(diǎn)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)（傾向中低檔產(chǎn)品，減少高檔產(chǎn)品）、住房保障體系、環(huán)保建筑、大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展 如何在過(guò)熱與健康發(fā)展求平衡 2006年政府可能會(huì)推出什么宏觀政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)要發(fā)展關(guān)鍵是如何發(fā)展,謝 謝 大 家 ！,