第七章 房地產(chǎn)投資證券化,7-1房地產(chǎn)投資證券化概述 7-1-1房地產(chǎn)證券化的含義與特征 1、證券化與房地產(chǎn)證券化 2、房地產(chǎn)證券化的特征： 房地產(chǎn)證券化實現(xiàn)了傳統(tǒng)的金融機構(gòu)中界信用和市場信用的結(jié)合；實現(xiàn)了企業(yè)整體信用向額定資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化；采用了復(fù)雜的信用贈機技術(shù)。,7-1-2房地產(chǎn)證券化與其他融資方式的區(qū)別： 1、房地產(chǎn)證券化于房地產(chǎn)股票和債券的區(qū)別：兩者的信用基礎(chǔ)不同；對追索權(quán)的規(guī)定不同。 2、房地產(chǎn)投資證券化與項目融資的區(qū)別：資金來源不同；風險隔離的目的不同。 7-1-3房地產(chǎn)證券化的功能：,房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)投資券 房地產(chǎn)投資基金（根據(jù)組織形態(tài)不同分：公司性投資基金和契約型投資基金；根據(jù)基金單位是否可贈機或贖回可分為：開放式基金和封閉式基金 ）。,7-2 房地產(chǎn)投資信托,7-2-1 房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵 1、投資信托的內(nèi)涵 信托的產(chǎn)生及其發(fā)展 信托的職能與作用 信托的種類與特點 2、信托基本原理 信托主體：委托人、受托人和受益人 信托客體 信托行為,7-2-1房地產(chǎn)投資信托的組成 受托人 保管人 房地產(chǎn)投資信托合同 信托計劃及信托資金的管理、處分說明書,7-2-3 房地產(chǎn)投資信托的運作 1、房地產(chǎn)信托資金的運用范圍 (1)、用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理； (2)、投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造； (3)、用于購買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租； (4)、以住房抵押貸款方式運用； (5)、信托文件約定以不動產(chǎn)為標的的其他運用方式。,2、房地產(chǎn)權(quán)益信托 3、房地產(chǎn)抵押貸款信托 4、不受合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托投資 7-2-4房地產(chǎn)信托投資的風險管理 1、設(shè)立房地產(chǎn)信托投資專戶 2、房地產(chǎn)抵押貸款的風險防范 3、房地產(chǎn)權(quán)益信托的風險防范,7-2-5我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展 1、我國房地產(chǎn)投資信托概況 2002年，信托開始介入房地產(chǎn)業(yè)，2002年北京 國投、深圳國投、金信信托三家信托公司發(fā)行了 四只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，共募集資金19.555億元. 2003年共發(fā)行信托產(chǎn)品268個,資金規(guī)模為229.7 億元,其中房地產(chǎn)資金規(guī)模約為60億元.2004年房 地產(chǎn)信托產(chǎn)品89個,資金規(guī)模為129.5億元.2005 年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品98個,資金規(guī)模為123.5億元.,2004、2005年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品情況,規(guī)模,年份,總數(shù),房地產(chǎn),總規(guī)模,房地產(chǎn),2004年房地產(chǎn)信托與其他信托產(chǎn)品收益率的比較,2、目前房地產(chǎn)投資信托的特點 品種單一，90%以上都是針對單一項目的 運作模式單一，多以貸款形式運營 單個計劃規(guī)模小，多數(shù)規(guī)模在12億元 收益率定價單一，多數(shù)參照銀行貸款定價 運作周期短，大多在12年之間 3、我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的背景 國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，特別是2003年6月121號文的出臺，使房地產(chǎn)投資信托得到了起步和發(fā)展,房地產(chǎn)市場運作較為成熟，收益較高；房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期也是信托公司滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要原因 4、我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展趨勢分析 信托方式將成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向 未來2-3年，信托模式將以特定房地產(chǎn)項目為對象的私募性質(zhì)的房地產(chǎn)投資信托 從中長期看，公募性質(zhì)房地產(chǎn)投資信托將是主要方式，逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)投資基金模式,外資地產(chǎn)基金將大舉進入中國 2003年，摩根士丹利進入中國房地產(chǎn)市場2004年，美林集團、美國雷曼兄弟、洛克菲勒澳大利亞麥格里銀行等到進入中國； 2005年，入華地產(chǎn)基金機構(gòu)100多家，資金達28億美元；主要是與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進行合作受其影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)分化，一部分發(fā)展成為專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)；大部分則仍然從事房地產(chǎn)開發(fā)，一部分二者兼?zhèn)洹?7-3 房地產(chǎn)投資基金,7-3-1房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵及類型 1、房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵 2、房地產(chǎn)投資基金的類型 （1）按房地產(chǎn)投資基金的組織形式劃分，可分為公司型基金和契約型基金 （2）按基金的受益憑證可否贖回或追加劃分，可分為封閉型基金和開放型基金,（3）按基金投資的目的劃分，可分為權(quán)益型，抵押型和混合型基金 2、房地產(chǎn)投資基金的構(gòu)成 房地產(chǎn)投資基金是以信托契約為基礎(chǔ)，因此它的構(gòu)成應(yīng)包括五個要素，即：投資人（基金受益人）、基金經(jīng)理人（基金管理公司）、基金托管人（基金保管公司）、基金代理人（證券公司）以及投資顧問。,3、基金的設(shè)立 基金章程 基金契約 招募說明書 4、基金的發(fā)行與交易 5、投資基金的投資限制、費用與收益分配 6、基金的期限、變更、終止,第八章 住房抵押貸款證券化,8-1住房抵押貸款證券化概論 1、含義：是指已經(jīng)發(fā)生的尚未到期的居民住房抵押貸款的交易市場，既未清償?shù)木用褡》總霓D(zhuǎn)讓市場。 2、特點： 交易主體不同（居民與貸款機構(gòu)，住房金融機構(gòu)相互之間或同其他機構(gòu)之間）、 交易規(guī)模不同（零售性、批發(fā)性） 交易關(guān)系的性質(zhì)不同。（借貸關(guān)系或債權(quán)債務(wù)關(guān)系、買賣關(guān)系） 信用風險的審查對象不同（借款人的資信狀況、貸款債權(quán)的出讓任何貸款合同的審查） 交易范圍不同（區(qū)域性、范圍廣） 資金流向和貸款人的角色不同,8-1-2住房抵押貸款的一級市場與二級市場的關(guān)系 1、一級市場與二級市場在功能上存在差別，但又相互補充 2、一級市場十二級市場存在和發(fā)展的基礎(chǔ) 3、二級市場制約著一級市場的發(fā)展，并且是一級市場發(fā)展的推動力 4、住房抵押貸款市場作用的充分發(fā)揮需要二級市場與一級市場協(xié)調(diào)發(fā)展 8-1-3發(fā)展住房抵押貸款二級市場的必要性 1、住房貸款的多風險性和部分高風險性 2、住房貸款的墻區(qū)域性 3、住房貸款的對象主要是中低收入人民,8-1-4 住房抵押貸款二級市場的功能 1、可以使貸款人轉(zhuǎn)移信用風險 2、可以降低住房貸款的流動性風險 3、可以使貸款人避減購買力風險、抵押風險及其他風險 4、有利于調(diào)整資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，買足金融監(jiān)管法規(guī)的要求 5、有利于調(diào)整風險結(jié)構(gòu)、收益性特征不同的資產(chǎn)的配置結(jié)構(gòu) 6、有利于資金在各地區(qū)的有效配置和形成統(tǒng)一的住房貸款市場 7、可以提高住房貸款一級市場的競爭性 8、可以動員更多的資金流入住房貸款市場的一級市場,8-2住房抵押貸款二級市場的構(gòu)建 1、住房抵押貸款二級市場的參與者 住房抵押貸款的創(chuàng)造者（原始權(quán)益人） 二級市場的服務(wù)者：發(fā)行人、信用等級提升機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、服務(wù)人、住房抵押證券的經(jīng)紀機構(gòu)、信托投資機構(gòu)、 二級市場的投資者 2、二級市場的運行程序 住房抵押貸款的創(chuàng)造 住房抵押貸款組合 住房抵押貸款的組合 住房抵押證券的發(fā)行 住房抵押證券本息的償還,3、住房抵押貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式與二級市場的形成 （1）住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓及其對二級市場發(fā)展的限制 住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓時住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)方式，是一種不經(jīng)過證券化而實現(xiàn)貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。 以交易是否有中介人分兩種類型：直接交易和間接交易 以貸款的出讓這是否承擔管理服務(wù)職能分為兩類：管理服務(wù)與債權(quán)利益相分離的交易、管理服務(wù)與債權(quán)利益相不分離的交易,（2）住房抵押貸款證券化與二級市場的發(fā)展,8-3住房抵押貸款證券化的運作模式 表內(nèi)模式 表外模式 8-2-8住房抵押貸款證券化的運行工具 1、抵押過手證券（Mortgage-backed Securities） 2、抵押債券（Mortgage-Bond） 3、抵押轉(zhuǎn)付債券（Mortgage-Pay-through-Securities） 4、本息分離證券SMBS,第九章 房地產(chǎn)保險,9-1保險基本理論和基本原則,9-1-1保險的含義和特征 1、含義：從經(jīng)濟角度、從法律角度。 2、特征 9-1-2保險的性質(zhì)和職能 1、性質(zhì)：經(jīng)濟性、互助性、法律性、科學(xué)性 2、職能：經(jīng)濟補償職能、防災(zāi)防損職能、融資職能。,9-1-3保險基金 1、保險基金的性質(zhì)：是一種處于備用狀態(tài)的應(yīng)付災(zāi)害事故的專項基金；只能用于經(jīng)濟補償或給付；維持簡單再生產(chǎn)的生產(chǎn)性基金。 2、保險基金的特征：用途的規(guī)定性、來源的廣泛性、賠付責任的長期性、增值性、總體返還性。 3、保險基金的構(gòu)成 從來源上看：開業(yè)資本金和保險費收入（賠付費用、保險公司經(jīng)營管理費用、保險公司合理利潤） 從存在形式上看:財產(chǎn)和責任險準備金、人身保險準備金構(gòu)成。,9-1-4保險的基本原則 保險利益原則 最大誠信原則 損失補償原則 近因原則 代位原則 分攤原則,9-2 保險合同,9-2-1保險合同的含義和特征 要式合同 雙務(wù)有償合同 符合合同 保障合同 最大誠信合同 9-2-2保險合同的要素 1、主體：保險合同的當事人（保險人和投保人 ）保險合同的關(guān)系人（被保險人和受益人） 保險合同的中介人（保險代理人、保險經(jīng)紀人、保險公估人）,2、保險合同的客體：投保人或被保險人對保險標的所具有的保險利益。 3、保險合同的內(nèi)容： 基本條款 附加條款 保證條款 9-2-3保險合同的成立和生效 1、保險合同成立的條件：保險合同主體合法、內(nèi)容和法、當事人雙方合意。,2、保險合同訂立的程序：要約和承諾兩個階段。 3、保險合同成立的時間 4、保險合同的生效 9-2-4保險合同的調(diào)整 1、保險合同的變更： 主體變更、客體變更、內(nèi)容變更。 2、保險合同的解除：投保人解除合同、保險人解除合同。 3、保險合同的終止：正常終止、特殊終止,9-3房地產(chǎn)保險的品種,9-3-1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財產(chǎn)保險 1、企業(yè)財產(chǎn)保險 2、家庭財產(chǎn)保險、城鄉(xiāng)居民房屋保險 3、建筑工廠一切險 9-3-2房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責任保險 1、產(chǎn)品責任險 2、產(chǎn)品責任保險的責任范圍 3、職業(yè)責任保險 4、雇主責任保險,9-3-3房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險 1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險：買方信用保險、住宅抵押貸款保險。 2、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù) 合同保證保險 貸款購房保證保險 9-3-4房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險 1、建筑工程團體人身意外傷害保險 2、定居定期保險 3、公積金貸款者定期壽險（貸款者定期壽險、失業(yè)特別附加險）,9-4 房地產(chǎn)保險的運作,9-4-1 投保與承保 1、房地產(chǎn)保險的投保 2、房地產(chǎn)的承保 9-4-2索賠與理賠 1、索賠 2、理賠,第十章國外房地產(chǎn)金融概覽,第一節(jié) 國外房地產(chǎn)金融制度 10-1-1金融制度與房地產(chǎn)金融制度 10-1-2國外房地產(chǎn)金融制度的主要類型 1、直接融資制度 2、儲蓄制度 3、合同制度 4、抵押銀行制度,10-2國外房地產(chǎn)金融機構(gòu),10-2-1國外房地產(chǎn)金融的分類 1、商業(yè)銀行 2、住宅儲蓄貸款機構(gòu) 3、抵押銀行 4、合同制金融機構(gòu) 5、政府公營或保障的金融機構(gòu) 10-2-2幾個國家典型的房地產(chǎn)金融機構(gòu),10-1-3幾個國家典型的住房金融制度 1、美國的住房金融制度 2、英國的住房金融制度 3、德國的住房金融制度 4、新加坡的住房金融制度,1、美國的房地產(chǎn)金融機構(gòu) 房地產(chǎn)金融一級市場金融機構(gòu)：儲蓄與貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、抵押銀行、人壽保險公司、聯(lián)邦住房管理局 、退伍軍人管理局等 國外房地產(chǎn)金融二級市場金融機構(gòu)：聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司。 2、英國的房地產(chǎn)金融機構(gòu)：房屋互助協(xié)會、商業(yè)銀行、住房金融公司等,3、德國的房地產(chǎn)金融機構(gòu)： 抵押銀行、私人建筑協(xié)會和公營建筑協(xié)會、儲蓄銀行、住宅信貸協(xié)會、住宅互助儲金信貸社等 4、新加坡的房地產(chǎn)金融機構(gòu)： 住宅發(fā)展局、中央公積金局、郵政儲蓄銀行。 10-2-3 國際房地產(chǎn)金融機構(gòu) 1、建筑社團和儲蓄協(xié)會國際聯(lián)合會 2、建筑社團和儲蓄協(xié)會亞洲太平洋聯(lián)合會3、世界儲蓄銀行協(xié)會 4、世界銀行和國際金融公司,10-3-3幾個國家典型的房地產(chǎn)金融市場 1、美國的房地產(chǎn)金融市場： 房地產(chǎn)金融一級市場 房地產(chǎn)金融二級市場 2、英國的房地產(chǎn)金融市場 3、德國的房地產(chǎn)金融市場 4、新加坡的房地產(chǎn)金融市場,