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1、第六章 長期投資評估,一、長期投資評估特點 二、股票價值評估 三、債券價值評估 四、遞延資產(chǎn)評估,一、長期投資概念、特點及分類,1、概念：長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資。人們通常把長期投資分為廣義的長期投資和狹義的長期投資兩種。 廣義的長期投資是指企業(yè)投入財力（包括本企業(yè)和企業(yè)以外的投資活動），以期獲得投資報酬的活動和行為。 狹義的長期投資是指企業(yè)向那些并非直接為本企業(yè)使用的項目投入資產(chǎn)，并以利息、使用費、分紅、股息或租金收入等形式獲得收益的行為。,,從資產(chǎn)評估的角度來看，長期投資是指企業(yè)持有的時間超過一年，以獲得投資權(quán)益和收入為目的，向那些并非直接為本企業(yè)使用的項目投入資產(chǎn)的

2、行為。,,2、長期資產(chǎn)的分類實物資產(chǎn)的長期投資。無形資產(chǎn)的長期投資。證券資產(chǎn)的長期投資。 3、長期投資的特點作為投資者，從總的方面來看，長期投資的根本目的是為了獲取投資收益及資本增值。但是，在不同的條件下，長期投資的目的會以不同的表現(xiàn)形式或以階段性的目的表現(xiàn)出來。,,,3、長期投資評估的特點長期投資評估的特點取決于長期投資的特點。（1）長期投資評估是對資本的評估。不論出資的形式如何，投資者都是把資產(chǎn)作為資本投入到另一個企業(yè)或特殊項目上。（2）長期投資評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評估。,三、長期投資評估程序,（一）明確長期投資項目的有關(guān)詳細內(nèi)容。（二）判斷長期投資投出和收回金額計算的

3、正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產(chǎn)負債表的準(zhǔn)確性。（三）根據(jù)長期投資的特點選擇合適的評估方法。（四）評定測算長期投資，得出評估結(jié)論。,第二節(jié)有價證券投資的評估一般估價模型：,式中，PV----現(xiàn)在價值 CF----現(xiàn)金流量 K------貼現(xiàn)率 t-------時間，1---- n 年,,一、債券投資的評估（一）債券及其特點債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。按債券發(fā)行主體來劃分，可以歸納為以下三種：1政府債券。是政府為籌集資金向出資者出據(jù)并承諾在一定時期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。2公司債券。是企業(yè)所發(fā)行的，在一定時

4、期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。由于公司債券的風(fēng)險較高，為了保證投資者的資金安全，很多國家的法律都對公司債券的發(fā)行進行一定的限制，一般體現(xiàn)在：,,(1)對擬發(fā)行債券的公司進行信用評級。 (2)要求發(fā)行公司提供抵押擔(dān)保。 (3)對公司債券發(fā)行額進行限制。 3金融債券。是指銀行及其他金融機構(gòu)所發(fā)行的債券。債券的特點如下：(1)收益穩(wěn)定性。(2)投資風(fēng)險小。,其他分類,按有無擔(dān)保分：抵押債券和無抵押債券 按是否記名分：記名債券和無記名債券 按能否轉(zhuǎn)為普通股分：可轉(zhuǎn)換債券與不可轉(zhuǎn)換債券 按付息方式分：分期付息和一次付息債券 按時間長短分：短期、中期、長期債券 按能否贖回分：可贖回債券和不可贖回債券,資

5、格：,公司法規(guī)定：股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司可以發(fā)行公司債券。,條件：,（1）股份有限公司的凈資產(chǎn)額不低于RMB3000萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于RMB6000萬元； （2）累計債券總額不超過公司凈資產(chǎn)額的40%； （3）最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息； （4）籌集資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策； （5）債券利率不得超過國家規(guī)定的利率水平；即，不得高于銀行同期居民儲蓄定期存款利率的40%。 （6）國務(wù)院規(guī)定的其他條件。,（二）上市債券評估,,,,,在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值?？缮?/p>

6、市交易的債券的現(xiàn)行價格，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價確定評估值。不論評估方法如何，已上市債券的評估值一般不應(yīng)高于證券交易所公布的同種債券的買出價。當(dāng)證券市場投機嚴(yán)重、債券價格嚴(yán)重扭曲時，應(yīng)參照非上市債券的評估方法對之進行評估。,（三）非上市債券評估,不能進入市場自由買賣的債券，無法通過市場取得現(xiàn)行市價，主要采用收益法進行評估。1每年（期）支付利息、到期還本的債券評估。 式中： P----債券的評估值；P0---債券的現(xiàn)值；Ei---債券在第I年的預(yù)期收益（利息）；r----適用的折現(xiàn)率。 注1參見輔助閱讀,,注1ABC公司持有CDE公司發(fā)行的債券，面值總額為5萬元，CDE公司每年按12%支付一

7、次利息，債券期為5年；若銀行存款利息率為10%，預(yù)期5年內(nèi)物價上漲率保持在5%的水平。試求該債券的評估價值。,,答案：P0 = P0（P/F15%5）+P0r（P/A15%5） = 500000.4972+5000012%3.3522 = 44973(元),,2到期后一次性還本付息的債券評估。評估時應(yīng)將債券到期時一次性支付的本利和折現(xiàn)求得評估值。其計算公式為： 式中：P--債券的評估值；F--到期時本金和利息之和；n--評估基準(zhǔn)日到債券還本付息的期限；r--折現(xiàn)率。關(guān)于本利和F的計算，應(yīng)視債券利率是采用單利率計算或是復(fù)利率計算而定。,,（1）采用單利率計算時，計算公式為：F = P0（1+ m

8、r）式中：P0---債券面值或計算本金值；m----債券的期限或計息期限；r----債券利息率。注2參見輔助閱讀 （2）采用復(fù)利率計算時，可按下列公式：F = P0（1+ r）m式中：符號意義同上。,,注2ABC公司購買CDE公司的債券20萬元，5年到期，年利率為10%，計單利；銀行利率為10%，通貨膨脹率為5%；評估時，ABC公司的債券購入時間已滿3年，請評估該債券的價格。,答案：,二、股票投資的評估,（一）股票基本知識 1、股票概念(STOCK) 股票是股份有限公司為籌集主權(quán)資本而發(fā)行的有價證券，是公司簽發(fā)的代表股東所持股份的憑證。它代表了股東對公司的所有權(quán)。,2、股票價格,股票不僅種類

9、多，而且有多種價格，包括 (1)票面價格；(2)發(fā)行價格；(3)賬面價格；(4)清算價格；(5)內(nèi)在價格；(6)市場價格等。,3、股票種類, 按權(quán)利和義務(wù)分：普通股和優(yōu)先股； 按是否記名分：記名股票和無記名股票； 按有無面值分：有面值股票和無面值股票； 按發(fā)行對象和地區(qū)分：A 股、B 股、H 股、N 股； 按發(fā)行時間分：舊股 和 新股。,4、普通股的基本特征,（1）期限上的永久性； （2）責(zé)任上的有限性； （3）收益上的剩余性、不確定性； （4）清償上的滯后性； （5）高風(fēng)險性； （6）股權(quán)分散性。 如（美）約翰.洛克菲勒家族只擁有大通曼哈頓銀行5%的股份，卻能控制其經(jīng)營與發(fā)展長達15年。

10、,,新浪科技訊2007年 10月16日消息，阿里巴巴在昨日舉行的全球路演上公布了招股說明書初稿，根據(jù)該文件顯示，在上市公司中，馬云個人持股比例不到5%。 不過馬云并非中國企業(yè)界的特例，華為精神領(lǐng)袖任正非也僅持有不到1%的股份，華為也是一家采取大部分員工持股的中國企業(yè)。,,絕對控股指占有公司總股本50以上的股份就是絕對控股 相對控股就是占有公司大部份的股份，雖不超過50，但已公司的第一大股東 相對控股,一股獨大,占30%,70%分散 絕對控股:=51% 超絕對控股:75%,5、普通股股東的權(quán)利,（1）享有表決權(quán)，通過股東大會對公司的主要政策和決策行使表決權(quán)； （2）股票出售、轉(zhuǎn)讓權(quán)； （3）優(yōu)先

11、認(rèn)股權(quán)； （4）分享公司利潤的權(quán)利； （5）剩余財產(chǎn)求償權(quán)； （6）對公司帳目及公司事務(wù)的查詢權(quán)。 如：公司章程、股東會議紀(jì)要、會議記錄和財務(wù)報告，監(jiān)督公司的經(jīng)營，提出建議和質(zhì)詢等,6、優(yōu)先股,優(yōu)先股是具有某種優(yōu)先權(quán)的股票。 優(yōu)先股的特征： 優(yōu)先股是公司權(quán)益資本的構(gòu)成部分，但它又不同于普通股，是一種兼具有普通股和債券雙重特點的有價證券。主要特征有二： 1、具有一定的優(yōu)先權(quán)；（優(yōu)先分配股利、優(yōu)先分配剩余資產(chǎn)、享有部分管理權(quán)，當(dāng)研究優(yōu)先股的問題時，有權(quán)參與表決。） 2、優(yōu)先股的股利率是固定的。,優(yōu)先股的種類：,1、累積優(yōu)先股和非累積優(yōu)先股； 2、參與優(yōu)先股與不可參與優(yōu)先股； 3、可轉(zhuǎn)換優(yōu)

12、先股和不可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股； 4、可贖回優(yōu)先股和不可贖回優(yōu)先股； 5、有表決權(quán)和無表決權(quán)優(yōu)先股； 6、股息率可調(diào)整的優(yōu)先股和不可調(diào)。,,（二）上市股票的評估 上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。 其計算公式為： 上市股票評估值=股票股數(shù)評估基準(zhǔn)日該股票市場收盤價,,,（三）非上市股票的評估,1優(yōu)先股的評估。按照慣例，優(yōu)先股在發(fā)行時就規(guī)定了股息率。對優(yōu)先股評估，評估人員可以根據(jù)事先確定的股息率計算優(yōu)先股的年收益率，然后進行折現(xiàn)或資本化處理。其公式為： 式中： P----優(yōu)先股的評估值；Ri---第i年的優(yōu)先股的收益；r----折現(xiàn)率；A----優(yōu)先股的等額股息收益。注3參見輔

13、助閱讀,,注3被評估企業(yè)A擁有企業(yè)B優(yōu)先股100股，每股金額為1000元，股息率為15%，評估人員根據(jù)安全利率為10%，企業(yè)B的經(jīng)營風(fēng)險報酬率為2%，確定本金化率為12%，并根據(jù)上述資料計算企業(yè)A擁有的優(yōu)先股的價格。,,答案：P = （100010015%）/12%= 125000（元）,,如果非上市優(yōu)先股有上市的可能，持有人又有轉(zhuǎn)售意向，此類優(yōu)先股可按照下列公式評估： 式中：P-------評估值；Ai------持有其第i年的定額股息；Rn+1----轉(zhuǎn)讓市價。,,2普通股的評估。普通股的股息和紅利的分配順序是在優(yōu)先股收益分配之后進行的，收益額不固定，實際上是 剩余權(quán)益的分配。(1)固定紅

14、利模型。是針對經(jīng)營比較穩(wěn)定、紅利分配相當(dāng)穩(wěn)定的普通股的評估設(shè)計的。用公式表示： 式中： P------股票評估值；Di-----下一年的紅利額；r------折現(xiàn)率或資本化率。注4參見輔助閱讀,,注4A企業(yè)持有100股B企業(yè)非上市股票，每股票面金額為1000元。評估人員根據(jù)B企業(yè)未來收益水平比較穩(wěn)定，決定按固定紅利模型對A企業(yè)100股股票進行評估，據(jù)分析測算，B企業(yè)未來5年的每股股票紅利分配情況如下：第一年150元，第二年160元，第三年180元，第四年170元，第五年180元。B企業(yè)的風(fēng)險系數(shù)為3%，評估時國債利率為9%。根據(jù)以上資料按固定模型計算每股股票的現(xiàn)值。,,答案：,,,(2)紅利

15、增長模型。 紅利增長模型適合于成長型企業(yè)股票評估。成長型企業(yè)具有發(fā)展前景好、潛力大、追加投資能帶來較高收益的特點。其計算公式為： 式中：P------股票的評估值；Di-----下一年股票的股利額；r------折現(xiàn)率；g------增長比率。注5參見輔助閱讀,,注5ABC公司持有CDE公司非上市法人股100股，每股面值100元。某資產(chǎn)評估事務(wù)所的評估人員根據(jù)ABC公司評估前各年從CDE公司獲得的股票收益和對CDE公司未來經(jīng)營情況及外部環(huán)境的分析，認(rèn)為CDE公司發(fā)行的公司股紅利呈增長趨勢。在可預(yù)見的年份，紅利遞增率約為2%。CDE公司的風(fēng)險報酬率為2%。無風(fēng)險報酬率按國債利率10%（一年期

16、）計算。據(jù)測算，CDE公司股票下一年的紅利率為11%。根據(jù)上述資料，計算ABC公司擁有的每股股票的現(xiàn)值。,答案：,,第三節(jié)股權(quán)投資的評估,基本內(nèi)容一、股權(quán)投資的形式企業(yè)以直接投資形式進行股權(quán)投資，主要是由于組建聯(lián)營企業(yè)、合資經(jīng)營企業(yè)或合作經(jīng)營企業(yè)等而進行的投資。通過協(xié)議或合同，規(guī)定了投資方和被投資方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，以及投資收益的分配形式，比較常見的有：1按投資方投資額占被投資企業(yè)實收資本的比例，參與被投資企業(yè)凈收益的分配。2按被投資企業(yè)的銷售收入或利潤的一定比例提成。3按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬。,二、股權(quán)投資的評估方法,對于股權(quán)投資，無論采用何種收益分配形式，其評估方法一般

17、都應(yīng)選用收益法直接投資評估的基本思路如下。 1.對于合同、協(xié)議明確約定了投資報酬的，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，計作評估值。 2.對到期收回實物資產(chǎn)，按規(guī)定或預(yù)測出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的價值，計算評估值。,,3.對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟利益的，可嘗試測算相應(yīng)的經(jīng)濟收益，折現(xiàn)計算評估值；或根據(jù)剩余的權(quán)利獲利所對應(yīng)的重置價值確定評估值。 4.明顯沒有經(jīng)濟利益，有不能形成任何經(jīng)濟權(quán)利的，按零值計算。,,直接投資由于投資比重不同，可以分為全資投資、控股投資和非控股投資。 1.對全資投資和控股投資企業(yè)的直接投資，對被投資企業(yè)進行整體評估。 2.對非控股

18、投資的直接投資，一般應(yīng)采用收益法進行評估。,第四節(jié)遞延資產(chǎn)的評估,一、遞延資產(chǎn)及其確認(rèn) (一)遞延資產(chǎn)的概念遞延資產(chǎn)是指不能計入當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)在以后若干會計年度內(nèi)分期攤銷的各項費用支出，包括開辦費、租入固定資產(chǎn)的改良支出，公司新股發(fā)行費、產(chǎn)品開發(fā)費用等。,,遞延資產(chǎn)的確認(rèn) 遞延資產(chǎn)是指不能計入當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)在以后若干會計年度內(nèi)分期攤銷的各項費用支出，包括開辦費、租入固定資產(chǎn)的改良支出，公司新股發(fā)行費、產(chǎn)品開發(fā)費用等。作為資產(chǎn)評估對象的遞延資產(chǎn)的界定時，應(yīng)注意：遞延資產(chǎn)屬預(yù)付費用性質(zhì)，收益期滯后，其本身沒有交換價值，不可轉(zhuǎn)讓，一經(jīng)發(fā)生就已消耗，但能為企業(yè)創(chuàng)造未來收益，并從未來收益的會計期間抵

19、補各項支出。。,,就資產(chǎn)評估的角度，特別是從潛在投資者的角度，來看待這些在評估基準(zhǔn)日以前已發(fā)生的預(yù)付性質(zhì)的費用，它的價值并不取決于它在評估基準(zhǔn)日前業(yè)已支付了多少數(shù)額，而是取決于它在評估基準(zhǔn)日之后能夠為企業(yè)新的產(chǎn)權(quán)主體帶來多大的收益。因此，只有它能為新的產(chǎn)權(quán)主體形成某些新的資產(chǎn)和帶來經(jīng)濟利益的權(quán)利的時候，才能成為資產(chǎn)評估的對象。,(二)作為資產(chǎn)評估對象的遞延資產(chǎn)的界定,遞延資產(chǎn)屬預(yù)付費用性質(zhì)，收益期滯后，其本身沒有交換價值，不可轉(zhuǎn)讓，一經(jīng)發(fā)生就已消耗，但能為企業(yè)創(chuàng)造未來收益，并從未來收益的會計期間抵補各項支出。 就資產(chǎn)評估的角度，特別是從潛在投資者的角度，來看待這些在評估基準(zhǔn)日以前已發(fā)生的預(yù)

20、付性質(zhì)的費用，它的價值并不取決于它在評估基準(zhǔn)日前業(yè)已支付了多少數(shù)額，而是取決于它在評估基準(zhǔn)日之后能夠為企業(yè)新的產(chǎn)權(quán)主體帶來多大的收益。 因此，只有它能為新的產(chǎn)權(quán)主體形成某些新的資產(chǎn)和帶來經(jīng)濟利益的權(quán)利的時候，才能成為資產(chǎn)評估的對象。,二、遞延資產(chǎn)的評估方法,1遞延資產(chǎn)未來可產(chǎn)生效益的時間，應(yīng)作為對其評估的主要依據(jù)。2遞延資產(chǎn)在未來單位時間內(nèi)(每年、月)可產(chǎn)生的效益或可節(jié)約的貨幣支出額，取決于遞延資產(chǎn)發(fā)生時預(yù)付費用的數(shù)額、預(yù)付費用取得某項服務(wù)權(quán)利持續(xù)的時間和評估基準(zhǔn)日后該項服務(wù)權(quán)利尚剩余的時間。3遞延資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后所能產(chǎn)生的效益，是否需要考慮其貨幣時間價值，主要應(yīng)根據(jù)新的產(chǎn)權(quán)主體在未來受

21、益期的長短。,,一、單選： 1、上市交易的債券最適合用進行評估。 A成本法 B市場法 C收益法 D歷史成本法 2、被評估債券為2000年發(fā)行，面值100元，期限3年。2002年評估時，面值100元的交易價為110元，該債券的評估值最接近元。 A120 B98 C100 D110 3、被評估債券為非上市企業(yè)債券，3年期，年利率為17%，單利計息，按年付息到期還本，面值100元，共1000張，評估時債券購入已滿1年，第一年利息已經(jīng)收賬，若折現(xiàn)率為10%，被評估債券的價值為元。 A112159 B117000 C1134000 D115470,本章復(fù)習(xí)題,,4、被評估債券為4年起一次還本付息債券10

22、000元，年利率為18%，不計復(fù)利，評估時債券的購入時間已滿3年，當(dāng)年的國庫券利率為10%,評估人員通過對債券發(fā)行企業(yè)了解，認(rèn)為應(yīng)該考慮2%的風(fēng)險報酬率，，則該債券價值最有可能為元。 A15400 B17200 C11800 D15338 二、判斷： 1、長期債券投資評估是對被投資企業(yè)償債能力的評估。 2、上市交易的債權(quán)可按現(xiàn)行市價法以其在評估基準(zhǔn)日證券市場的中間價確定評估值。 3、收益法是評估非上市股票和債券的主要評估方法。 4、債券的評估價值取決于債券的面值、債券的預(yù)期收益、債券的持有年限。,,三、計算： 1、某企業(yè)因產(chǎn)權(quán)變動涉及長期待攤費用評估,截止評估基準(zhǔn)日企業(yè)帳面長期待攤費用科目借方

23、余額為68萬元,其中有企業(yè)辦公樓裝修費用20萬元,預(yù)付銷售部門房屋租金32萬元,承租時間為兩年，承租時間為兩年前，已攤銷租金12萬元帳面余額位20萬元，固定資產(chǎn)修理費用16萬元。 要求：評估該長期待攤費用價值。 2、某被評估企業(yè)持有另一家股份公司發(fā)行的優(yōu)先股500股，每股面值10元，年股息率10%，評估時，國庫券利率為7%，經(jīng)調(diào)查分析，確定風(fēng)險報酬率為2%。 要求：評估該優(yōu)先股價值。,,3、被評估企業(yè)擁有一家百貨公司發(fā)行的15萬股非上市優(yōu)先股票，面額1元/股，該股票發(fā)行時，宣布5年后公開上市，被評估企業(yè)持有該股票已有兩年，每年每股股票的收益率為15%左右，被評估企業(yè)擬在股票公開上市后出售，評估

24、人員在對百貨公司的經(jīng)營情況調(diào)查分析后，認(rèn)為在今后3-5年期間，每股股息率保持在15%是有充分把握的，3年后股票上市的市盈率達到10倍是可觀的，經(jīng)測算折現(xiàn)率為9%。 要求：評估該優(yōu)先股股票價值。,第六章 房地產(chǎn)評估房產(chǎn)評估地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)評估,,,國土部首次公布“租價比”指標(biāo) 2010年3月29日，在國土部公布的一系列數(shù)據(jù)報告中，首次公布了“租價比”指標(biāo)。報告顯示，北京、上海、深圳等一線城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重泡沫。 國土部相關(guān)負責(zé)人解釋，租價比是不動產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低

25、于4.5%，則說明該地區(qū)的房價存在泡沫；如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。 而國土部目前以全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎(chǔ)，持續(xù)跟蹤京滬深等典型城市各類物業(yè)租價比的變化趨勢顯示，近5年來由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢，其中住宅物業(yè)自2008年以后，重點監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)去年的瘋長之后，泡沫全面蔓延至所有重點監(jiān)控城市。 據(jù)統(tǒng)計，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看，在國土部選取的200

26、9年六個樣本城市中，其住宅租價比均低于下調(diào)后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。,,租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為13001200。如果租售比低于1300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1200還是低于1300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。 租售比很好的解決了供求關(guān)系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因為沒有任何開發(fā)商會

27、去炒作租金水平的。 但是在實際應(yīng)用中，要與經(jīng)濟發(fā)展趨勢和通貨膨脹預(yù)期相結(jié)合，國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)是在經(jīng)濟發(fā)展緩慢穩(wěn)定和貨幣穩(wěn)定的情況下形成的，無論是在美國金融危機的情況下還是在中國高速發(fā)展的情況下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作為相對指標(biāo)衡量投資價值還是很好的，比如判斷某一個城市、區(qū)域甚至樓盤的投資價值相對于同類型的單位。也就是說，經(jīng)濟發(fā)展速度相同的地區(qū)，無論城市大小，租售比應(yīng)該接近，否則就有不合理性。,舉例,上海某小區(qū)一套90平方米的住房，目前售價18000元平方米，月租2700元（無家具），合每平方米租金30元。租售比約1600，是1300的國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。意味著上海房產(chǎn)投資價值相對變小

28、，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。 附：其實用租售比描述房價行情，并不如用售租比更為形象，即將數(shù)值反調(diào)。 所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。,學(xué)習(xí)目的和要求：,了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點 熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 熟悉剩余法及基

29、準(zhǔn)地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,,1、張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街，雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)底價為每平方米（建筑面積）800元，該房地產(chǎn)建筑物為3層，總建筑面積700平方米，張某擬購入后一樓用于開設(shè)商鋪，二三樓用于居住，原業(yè)主開出的售價為總價140萬元，賬目為摸清改售價的合理性，找估價師進行估價咨詢，請問估價師在接受委托后，在估價前需要了解估價對象的那些情況？,引例,,1、土地權(quán)屬狀況 2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況 3、改房地產(chǎn)是否符合城市規(guī)劃要求 4、土地使用基本狀況 5、建筑物基本狀況,,2、甲公司1993年通過有償

30、出讓方式獲得某總地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/平方米，甲公司擬分兩期間80棟別墅，第一期40棟于96年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債，拍賣行委托乙評估事務(wù)所評估出拍賣底價為3800元/平方米，拍賣行在當(dāng)月依次為依據(jù)拍賣出6棟，平均價格為3860元/平方米，其余14棟無人問津，退還甲公司。,,當(dāng)1999年6月二期竣工，建成的別墅已5200元的價格全部售出。甲公司因此指責(zé)以房產(chǎn)股價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣價竟然只比露面低價高300元/平方米，遠低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房產(chǎn)股價所堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問它的理由是什么？,第一講

31、房地產(chǎn)評估概述,一、房地產(chǎn)的概念： 1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。 在評估中可以分為土地使用權(quán)評估和建筑物評估。,,2、土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 土地使用權(quán)出租： 土地使用權(quán)抵押：,,3、建筑物 房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的結(jié)構(gòu)包括5種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。,二、房地產(chǎn)的特點：,位置的固定性 供求區(qū)域性 長期使用性 大量投資性 大量投資性 保值增值性 投資風(fēng)險性 難以變現(xiàn)性 政策限制性,三、房地產(chǎn)價格,1、按權(quán)益不同： 所有權(quán)價格

32、 使用權(quán)價格 其他權(quán)利價格 2、按價格形成方式：市場交易價格 評估價格 理論價格 3、按房地產(chǎn)實物形態(tài)：土地價格 建筑物價格 房地產(chǎn)價格,,,,07城市房價指數(shù),,2000-2007全國土地價格指數(shù)（前一年=100）,,,2008年全國主要城市總體綜合地價水平值為2474元/平方米，綜合地價增長率為0.47%。其中，商業(yè)用地平均地價為4148元/平方米，增長率為0.96%；居住用地平均地價為3479元/平方米，平均增長率為0.22%；工業(yè)用地平均地價為607元/平方米，平均增長率為0.54%。 2008年我國3

33、5個重點城市綜合地價水平值為3273元/平方米，地價增長率為0.18%，與2007年13.37%的平均綜合地價增長率相比，下降了13.19個百分點，增長速度大幅降低。其中，商業(yè)用地平均地價為5118元/平方米，增長率為0.92%，增長率同比下降了9.61個百分點；居住用地平均地價為4625元/平方米，平均增長率為0.43%，增長率同比下降了15.01個百分點；工業(yè)用地平均地價為732元/平方米，平均增長率為-0.47%，增長率同比下降了16.24個百分點。商業(yè)、居住、工業(yè)用地平均地價增長幅度為歷年最低。,北京市基準(zhǔn)地價,公布的北京市基準(zhǔn)地價表按照商業(yè)、綜合、居住和工業(yè)四種用途對北京市所有的區(qū)域

34、進行了劃分，最高的級別是一級，最低的是十級，其中商業(yè)、綜合、居住用途的一 級最高土地價格分別達到了9750元建筑平方米、8250元建筑平方米和7000元建筑平方米，而最低的十級則分別只有140元建筑平方米和90元建筑平方米。新的基準(zhǔn)地價表已經(jīng)報市政府批準(zhǔn)，已經(jīng)于2002年12月10日開始施行。,北京市基準(zhǔn)地價表,,,四、房地產(chǎn)評估的理論,1地租理論（說明土地價值的產(chǎn)生） 馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級地租。,,（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金 （2）級差地

35、租：是由于土地自然差別（級差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級差地租2）。 級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。 級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。 （3）壟斷地租：,,2地價理論（說明地產(chǎn)價格的決定理論） 一般商品的價格是以價值為基礎(chǔ)，上下波動的，而價值是生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價格決定也具有特殊性。 地價的本質(zhì)是地租的資本化 。,五、房地產(chǎn)價格及

36、其影響因素,1房地產(chǎn)價格的種類 2房地產(chǎn)價格的影響因素,,房地產(chǎn)評估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能實行的價格，而影響房地產(chǎn)價格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟、社會、政策、心理因素 （2）區(qū)域因素：與位置相關(guān) （3）個別因素： 土地的個別因素： 建筑物個別因素：,四、房地產(chǎn)評估的原則和評估程序,除一般的資產(chǎn)評估原則外，重點強調(diào)： 合法性原則； 最有效使用原則；,,五、房地產(chǎn)評估的適用范圍,為獲取資金而向銀行抵押住房從而獲得貸款的評估 在拆遷中為給予被拆遷人合理的拆遷補償?shù)鹊脑u估 在征收房產(chǎn)、地價等稅中，為避免偷漏稅或課稅不公平而需要進行評估的 建筑物因發(fā)生自然災(zāi)害或意外

37、事故而損毀或滅缺，在進行保險賠償時需要評估的 在房地產(chǎn)交易中，對市場行情把握不準(zhǔn)，可以以評估作為參考依據(jù) 在解決遺產(chǎn)分配、財產(chǎn)分割等糾紛中，需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)評估,六、房地產(chǎn)評估的方法,（一）市場法 （二）收益法 （三）成本法 （四）剩余法 （五）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法 （六）路線價估價法,（一）市場法,1基本原理 2計算方法： 交易時間差異的調(diào)整 區(qū)域因素的調(diào)整 交易條件因素的調(diào)整 個別因素的調(diào)整 容積率差異因素的調(diào)整,,（二）收益法,1基本原理 2計算方法： （1）純收益： 含義：實際純收益與客觀純收益 計算：客觀總收益（年收益）客觀總費用 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計算,,

38、G公司是一家大型商貿(mào)公司，因融通資金需要，委托C評估事務(wù)所對其所屬的商場進行評估。 一、評估對象簡介 商場座落于W市最繁華的商業(yè)街區(qū)，是W市經(jīng)商的黃金地帶。建筑物共24層，其中地下1層，地上23層(裙樓5層，主體塔樓18層)。大廈的裙樓自1994年開始運營，以招商出租營業(yè)場所為主要方式。,商場評估案例,,第一層為日用百貨區(qū)，二、三層是服裝、鞋帽、床上用品區(qū)，四層為家具區(qū)，五層為舞廳、臺球等娛樂區(qū)，地下室按人防工程設(shè)計施工，現(xiàn)為停車場和其他出租經(jīng)營。 主體塔樓為寫字間設(shè)計，外部的面磚貼面、鋁合金窗、玻璃幕墻已經(jīng)安裝完工，電梯已完成采購，但內(nèi)部裝修尚未開始。大廈自營業(yè)以來，一直是W市經(jīng)

39、營較好的商家之一。,,二、評估過程簡介 C評估事務(wù)所的評估人員，按照必要的程序，在對委托評估的資產(chǎn)實施了必要的現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查與詢證的基礎(chǔ)上對委評資產(chǎn)做出了評估，主要做法如下： (一)評估思路與方法的選取 評估對象為經(jīng)營性房地產(chǎn)，但其主體塔樓內(nèi)裝修尚未完工，因此對裙樓運用收益法評估，對塔樓運用重置成本法評估(注：塔樓部分按形象進度，考慮成本構(gòu)成要素，采用成本法計算，此處不再詳列，僅介紹裙樓的評估過程)。,,(二)純收益的求取 1.總收益 預(yù)計在今后一段時間內(nèi)W市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與前幾年相比不會有大的變化，所以各年租金按前3年實際發(fā)生額的平均數(shù)計算調(diào)整。 具體情況是：

40、(1)一至四層為商業(yè)經(jīng)營區(qū)，實際的租金收入由于各樓層經(jīng)營品種不同而有所差別。,,,一層經(jīng)營日用百貨等贏利水平低的商品，租金相對較低； 二、三層經(jīng)營鞋帽、服裝等贏利水平高的商品，租金收入較高； 四層經(jīng)營家具，租金收入偏低。按照最佳效用原則和貢獻原理，一至四層的租金收入應(yīng)從一層至四層遞減。 因此，將各層的實際收入水平調(diào)整為客觀收入，即：每月平均租金收入一層為67元平方米；二層為60元平方米；三層為46元平方米；四層為38元平方米。調(diào)整后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化。,,(2)四層現(xiàn)有部分面積用于辦公，考慮也可出租營業(yè)，故四層的租金收入按四層總面積計算。 (3)五層在未來一段時間內(nèi)，

41、預(yù)計仍按現(xiàn)在用途使用。但是，按目前的收入水平測算，費用大于收入，所以五層用成本法評估。 (4)共享大廳暫作出租營業(yè)使用。為客觀反映其收益水平，比照裙樓將其收入調(diào)整為67元平方米，商場豪華裝修部分價值，按成本法另行計算。,,(5)地下室分為兩部分。一部分為停車場，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停車場收入按其80%計算。 (6)通過以上分析計算調(diào)整，確定各部分租金收入為：一層2,455,416元；二層2,299,680元；三層3,081,264元：四層2,555,880元；地下室386,064元；共享大廳2,999,724元。合計13,778,028元。,,2.總費用 合計包括管理費、房

42、屋保險費、維修費、稅金和不可預(yù)見費五部分，經(jīng)分析計算攤銷到每層分別為：一層980,925元；二層952,113元；三層1,096,707元；四層999,520元；共享大廳1,081,622元；地下室71,422元。合計入182,309元。 3.純收益 為總收益與總費用的差，一層1,474,491元；二層1,347,567元；三層1,984,557元；四層1,556,369元；共享大廳1,918,102元；地下室314,642元。合計8,595,719元。,,(三)折現(xiàn)率的確定 取國債5年期利率折成復(fù)利率，再加風(fēng)險利率確定折現(xiàn)率，為 5.057%。 (四)折現(xiàn)期 土地使用權(quán)剩余年限為其折現(xiàn)期

43、，即34年。這樣可以得到年金系數(shù)為： 1-1(15.057%)3415.057%=16.079,,(五)評估結(jié)果 依據(jù)上述資料得出委評資產(chǎn)的評估值： 1.裙樓評估值15,480萬元，其中一層2,371萬元；二層2,166萬元；三層3,191萬元；四層2,502萬元；五層1,302萬元(按成本法評估)；共享大廳3,442萬元；地下室506萬元。 2.塔樓評估值2,888萬元(按成本法評估得到)。 3.委評資產(chǎn)總評估值為18,868萬元。,評估對象屬于商業(yè)性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠獲得收益，其價值集中體現(xiàn)在它的獲益能力上，所以收益法是商業(yè)性房地產(chǎn)評估最為常用的方法。但評估對象中的塔樓尚未裝修完工，

44、目前尚無收益，且評估目的為融資需要，因此本案例分別采用收益法和成本法對裙樓和塔樓進行評估，并加和求得房地產(chǎn)總價值，評估思路和方法選取都是正確的。,案例分析,,收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對評估對象年純收益的估算和折現(xiàn)率的選用，因此，運用收益法進行房地產(chǎn)評估時，必須在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確地預(yù)測評估對象的年純收益并采用合理的方法測算出折現(xiàn)率，才能對評估對象客觀合理的價格作出正確的判斷。雖然收益法的理論和步驟是惟一的，但在具體操作過程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對待。 收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型兩類。本案例中的房地產(chǎn)是出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃合同計算純收益。,,C評估事

45、務(wù)所根據(jù)調(diào)查研究，預(yù)計在今后一段時間內(nèi)W市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與前幾年不會有大的變化，將租金收入按前3年的租金實際發(fā)生額的平均數(shù)計算調(diào)整，技術(shù)方法合理，測算過程正確，評估結(jié)果符合實際情況。 而且，商場現(xiàn)有的經(jīng)營格局，并未反映出房地產(chǎn)最佳使用狀況，以致使本應(yīng)該獲利高的樓層獲利低，本應(yīng)該獲利較低的樓層獲利反而偏高。評估人員按照最佳效用原則和貢獻原理，將各樓層的實際收入水平調(diào)整為客觀收入水平，并據(jù)此評估出各層的價格，即能滿足房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割變動的需要，又能如實反映評估房地產(chǎn)的真實價格。而且商場目前的整體收益水平基本代表了未來收益水平，因此調(diào)整后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化，這樣就不會因?qū)Ω鳂菍幼饨鸬恼{(diào)

46、整影響委評房地產(chǎn)的整體價格。,,出租型房地產(chǎn)的純收益是按租金收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金來計算的。本案例計算總費用時，未把大廈的年折舊費包括在內(nèi)，這一點是正確的。在實際評估工作中.有很多評估人員在用收益法評估房地產(chǎn)價格時把折舊費包括在總費用中，這種做法是錯誤的。因為如果扣除折舊，就已不是房地產(chǎn)的價格了。本案例中，扣除了一項不可預(yù)見費，這是因為建筑物主體與附屬設(shè)備的使用年限不同，在經(jīng)營期限內(nèi)需要考慮設(shè)備重置發(fā)生的費用(如電梯、空調(diào))，另外還存在重新裝修的可能，將這些費用列為不可預(yù)見費，體現(xiàn)了謹(jǐn)慎原則。,,折現(xiàn)率的確定是運用收益法較為棘手的問題。本案例的折現(xiàn)率是用國債5年期利率折成復(fù)利率，

47、加風(fēng)險利率來確定的。這種確定方法是比較合理的。一般來說，折現(xiàn)率包括三方面內(nèi)容：無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。在目前條件下，根據(jù)通貨膨脹對收益額影響的弱相關(guān)性和不完全性，確定折現(xiàn)率可以不考慮通貨膨脹率。這樣，折現(xiàn)率通常用無風(fēng)險利率加上風(fēng)險報酬率來確定。無風(fēng)險利率是投資者投資應(yīng)獲得的最低報酬率，國外評估機構(gòu)通常以政府長期國債作為無風(fēng)險利率。因此，本案例采用5年期國債復(fù)利率加風(fēng)險利率確定折 現(xiàn)率是可行的。,總體來看，本案例評估思路合理，選用方法適當(dāng)，評估測算過程正確，評估結(jié)果符合市場實際情，但也有以下幾點值得注意的問題：,1.本案例具備采用成本法的條件，應(yīng)將成本法作為其中一種評估方法求出一個值

48、，再與收益法相聯(lián)系，最后綜合確定評估值，或用成本法來驗證評估結(jié)果。 2.計算純收益時應(yīng)考慮空置率和租金損失，如果沒有空置和租金損失，應(yīng)予以說明。,,3.評估中未說明租金收入是否存在租約限制。如果有租約限制，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，而不是采用正?？陀^的租金。因為，如果某些評估對象附帶租約，當(dāng)該評估對象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持這些租約繼續(xù)有效。評估人員對這類房地產(chǎn)進行評估時，應(yīng)注意考慮這些因素的影響。,（三）成本法,若為土地使用權(quán)評估，費用項目為： 1、土地取得費用：若征用農(nóng)用土地，則包括： 土地補償費，青苗補償費，樹木補償費，安置補助費，房屋及地上物拆遷補償費，

49、新菜田開發(fā)建設(shè)基金，耕地占用稅。 若以受讓方式征用城鎮(zhèn)國有土地，土地取得費則包括土地出讓金和動遷費。,房地產(chǎn)重置成本= 土地取得費用+房地產(chǎn)開發(fā)成本+管理費用+ 投資利息+銷售稅費+正常利潤,房地產(chǎn)評估價值=房地產(chǎn)重置成本-三種貶值,,2、土地開發(fā)費用： 基礎(chǔ)設(shè)施配套費：“三通一平費”或“七通一平費” 公用設(shè)施配套費：公共建筑配套費，公共交通配套費，綠化費，自來水建設(shè)費，污水處理建設(shè)費，供電建設(shè)費，煤氣建設(shè)費，人防工程費，商業(yè)網(wǎng)點費等。 小區(qū)配套費：指小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)及非營利性的公共設(shè)施配套費用。,,3、投資利息： 4、土地增值收益： 5、 6、投資利

50、潤 7、土地的經(jīng)濟性貶值（折現(xiàn)法求?。? 若為房地產(chǎn)價值評估，則包括的費用項目還有建筑費。,注：,各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)性用房耐用年限和殘值,房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) 耐用年限 殘值率 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年 0 磚混結(jié)構(gòu)一等 50年 2% 磚混結(jié)構(gòu)二等 50年 2% 磚木結(jié)構(gòu)一等 40年 6% 磚混結(jié)構(gòu)二等 40年 4% 磚混結(jié)構(gòu)三等 40年 3% 簡易結(jié)構(gòu) 10年 0,,,,,,待估地塊為征用農(nóng)地，面積為500平方米，土地取得費為230元/平方米，土地開發(fā)費為246元/平方米，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資占總投資的3/4，第二年投資占總投資的1/4，銀行貸款年利率為8%，

51、土地開發(fā)投資的平均利潤率為10%，土地增值收益率為20%。 要求：計算待估土地開發(fā)后的評估價值。,例題分析,,1、土地取得費=500230=11500元 2、土地開發(fā)費=500246=12300元 3、土地投資利息：31631元 土地取得費利息=11500（1+8%）2-1=19136元 土地開發(fā)費利息=123003/4 （1+8%）1.5-1 +123001/4 （1+8%）0.5-1 =11289+1206=12495元,評估過程,,4、開發(fā)利潤=（11500+12300）10%=23800元 5、土地增值收益= （11500+12300+31631+23800

52、） 10%=58686元 6、土地評估值= 11500+12300+31631+23800+58686 =352117元,（四）剩余法,基本思路 適用范圍：土地使用權(quán)評估。,剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。 剩余法是將被評估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)值，扣除正常投 入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測 算被估地產(chǎn)價格的方法。,剩余法的數(shù)學(xué)公式：,公式中： 租售價為土地建設(shè)后的售價或租價； 建筑費用為開發(fā)建設(shè)待估地產(chǎn)所支出的建筑安裝費用； 專業(yè)費用為開發(fā)建設(shè)待估地產(chǎn)所需要的測量、設(shè)計、工程預(yù)算編制等專業(yè)技術(shù)費用；,,地價=租售價-建筑費-專業(yè)費利息

53、-利潤-稅費,,利息為全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括土地買價、建筑費和專業(yè)費； 利潤為開發(fā)商全部投資的正常投資利潤； 稅費包括土地開發(fā)建設(shè)過程中的各種稅費，如土地使用稅，土地增值稅，營業(yè)稅，城建稅，教育費附加等。,剩余法步驟：,第一，調(diào)查待估土地的基本情況； 第二，選擇最佳的土地開發(fā)方式； 第三，估計建設(shè)期； 第四，預(yù)測土地開發(fā)后的租售價； 第五，估測各項成本費用。,,待估地塊為七通一平空地，面積為1000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許永圖為商住混合，允許建筑容積率為7，覆蓋率50%，土地使用年限為50年，出售時間為2003年10月8日。 根據(jù)城市規(guī)劃和市場調(diào)查，該地塊最佳開發(fā)方式為

54、：建筑商業(yè)居住混合樓。該建筑為框架結(jié)構(gòu)，共14層，總建筑面積為7000平方米，單層建筑面積均為500平方米，其中1-2層為商業(yè)用房，共1000平方米，3-14層為住宅，共6000平方米。 預(yù)計建設(shè)期為2年完成，即2005年10月完成。,剩余法運用舉例,,預(yù)計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出，住宅樓的80%可在完工后全部售出，其余20%半年后才能售出。預(yù)計當(dāng)時售價，商業(yè)樓為4000元/平方米，住宅樓為2500/平方米，折現(xiàn)率為10%。 估計總建筑費用為600萬元，專業(yè)費偉建筑費的6%，利息率為8%，利潤率為20%，水費估計為樓價的4%。,,在未來2年內(nèi)，開發(fā)費用的投入情況位:第一年投

55、入60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費，第二年投入40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費。 要求：評估該地塊2003年10月8日出售時的市場價值。,,1、租售樓價= 2、建筑費= 專業(yè)費=55127476%=330765元 稅費=155870974%=623484元,解析步驟,,3、利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）20% =地價20%+1168702 4、求取低價： 地價=15587097-5512747-330765-623484-1168702-地價20% 地價=6626166元,（五）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法,基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用

56、功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場中，應(yīng)當(dāng)具有相似的價格。 基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。,（六）路線價估價法,1、 路線價估價法指對面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法求算出面臨該街道的其它各宗土地價格的一種估價方法。 2、宗地價格=路線價深度指數(shù)宗地面積 3、步驟：劃分路線價區(qū)段； 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度； 確定路線價；設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的 單位地價。

57、 制定深度指數(shù)表和其他修正率表 求取各地塊價值,,,某路線價區(qū)段,標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，路線價為1000元/平方米,待估臨街各宗地情況如下，臨街深度之樹標(biāo)如下，假設(shè)各宗地的寬度都為6米，計算各宗地的評估價值。 路線價1000元 注：超過標(biāo)準(zhǔn)深度18米以后的地塊為里地。,例題,,A,B,C,D,E,,里地線,臨街深度指數(shù)表：,臨街各地深度分別為：17.5米、13.5米、3米、7米和11米。,,1、某宗工業(yè)用地最高出讓年限為40年，實際轉(zhuǎn)讓年限為35年，若折現(xiàn)率為9%，求年限修正系數(shù)。 2、某市某區(qū)有三層磚混結(jié)構(gòu)的辦

58、公樓一幢，土地總面積為360平方米。房屋建筑面積為510平方米，月租金收入為2.7萬元（整幢出租），訂約日期為1995年1月，建筑物已經(jīng)使用10年，假設(shè)建筑物折現(xiàn)率為10%，耐用年限為60年，土地折現(xiàn)率為8%。試評估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地價格，及有限期為50年的土地價格。,本章復(fù)習(xí)題,,3、見下圖，宗地為正三角形土地，高10米，臨街寬為12米，取其高度的一半即5米為其臨街深度。查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125,求該宗地的價格。,,,路線價=1000元/平方米 10米 12米,,,,,,,,深度指數(shù)表,,1、城

59、鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價為： A某時點城鎮(zhèn)土地的單位面積價格； B某時期城鎮(zhèn)土地的單位面積價格； C某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價格； D某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價格。 2、城鎮(zhèn)土地的標(biāo)定地價為： A某時點城鎮(zhèn)宗地價格； B某時期城鎮(zhèn)宗地價格； C某時點城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)宗地價格； D某時期城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)宗地價格。,,3、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法所要修正的因素是： A地理位置和交通條件； B個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件； C容積率和覆蓋率； D特別利害關(guān)系和特殊動機。 4、最佳使用是（ ）必須考慮的評估前提。 A地產(chǎn)；B房屋建筑物；C企業(yè)資產(chǎn)；D資產(chǎn) 5、國家規(guī)定的工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓年限最高為： A70年 B40年 C60年 D50年,,,