第五章 個(gè)人住房貸款,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述 第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具 第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,一、個(gè)人住房貸款的概念及種類 （一）個(gè)人住房貸款的概念 個(gè)人住房貸款是金融機(jī)構(gòu)向購買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,一、個(gè)人住房貸款的概念及種類 （二）個(gè)人住房貸款的種類（4種劃分） 1、按資金來源劃分 個(gè)人住房貸款可分為自營性貸款（也稱商業(yè)性貸款）、委托性貸款（也稱公積金貸款）、組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成，兩個(gè)貸款品種的貸款主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同 ）。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）個(gè)人住房貸款的種類（4種劃分） 2、按住房用途劃分 首次住房貸款是指銀行向在住房一級市場購買由房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房的自然人發(fā)放的貸款，也稱“一手房”貸款。 再交易住房貸款是指銀行向在住房二級市場購買再次住房交易住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”貸款。 房屋開發(fā) 土地開發(fā) 購房抵押貸款,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）個(gè)人住房貸款的種類（4種劃分） 3、按貸款用使用分 P56 個(gè)人住房貸款可分為個(gè)人購買貸款、個(gè)人大修住房貸款等。 4、按購買住房類型劃分 個(gè)人住房貸款可分為購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款、個(gè)人購買商品住房貸款等。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,二、個(gè)人住房貸款的特征 1、貸款期限長 2、零售性（或分散性） 3、分期償還（由借款人在還款期內(nèi)按月分期償還貸款本息）,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,三、個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語 1、貸款金額 是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來說，銀行會有所謂的貸款限額。比如我國目前對個(gè)人住房貸款的數(shù)額規(guī)定不得超過房價(jià)的70。 2、首付比率 指購買住房時(shí)首期付款額占所購住房總價(jià)的比率。 3、貸款價(jià)值比率 也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購房地產(chǎn)價(jià)值的比率。銀行一般有最高貸款價(jià)值比率的規(guī)定，目前我國規(guī)定，貸款金額最高不得超過所購房地產(chǎn)價(jià)值的70。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,三、個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語 4、償還比率 償還比率通常是指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。在個(gè)人住房貸款中，通常采用的是按月分期付款的方式償還，其償還比率即為借款人的月還款額占月收入的比率。在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，銀行通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個(gè)指標(biāo)，并規(guī)定一個(gè)最高比率。 5、貸款余額 貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,四、個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式（目前有五種形式） 1、以所購住房作抵押 抵押是個(gè)人住房貸款主要的也是最有效的擔(dān)保形式。貸款人持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行借款合同時(shí)，貸款人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。 住房貸款抵押包括現(xiàn)房抵押和期房抵押。期房抵押，是指購房人在按規(guī)定支付首期房價(jià)款后，由銀行或公積金管理中心代其支付其余的購房款，購房人將所購期房抵押給銀行或管理中心作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,四、個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式（目前有五種形式） 2、抵押加連帶責(zé)任保證 即借款人或第三人提供住房作為抵押，同時(shí)在抵押登記完成前提供第三人連帶責(zé)任保證。主要有兩種形式： （1）以期房作抵押須由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。（2）住房置業(yè)擔(dān)保。在借款人不能按規(guī)定提供貸款擔(dān)保時(shí)，住房置業(yè)擔(dān)保公司出面為借款人申請住房貸款，與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。申請擔(dān)保的借款人要向擔(dān)保公司提供本人或第三人的合法房屋進(jìn)行反擔(dān)保，房屋抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，抵押人還需辦理抵押房屋保險(xiǎn)。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,四、個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式（目前有五種形式） 3、抵押加購買住房貸款保險(xiǎn) 即借款人或第三人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)，由借款人購買住房貸款保險(xiǎn)。中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法規(guī)定，以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)，目前各地的房屋保險(xiǎn)年費(fèi)率不低于0.8，由借款人一次性支付。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,四、個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式（目前有五種形式） 4、質(zhì)押擔(dān)保 即借款人或第三人用銀行存單、債券等權(quán)利憑證作為借款人貸款的質(zhì)物交貸款人保管，當(dāng)借款人不能如期還款時(shí)，貸款人依法處理質(zhì)物償還貸款本息、罰息及費(fèi)用。 5、連帶責(zé)任保證 即保證單位為借款人全程提供連帶責(zé)任保證，借款人不能如期還款時(shí)，由保證單位代借款人償還剩余的貸款本息、罰息及費(fèi)用。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,五、住房置業(yè)擔(dān)保 （一）住房置業(yè)擔(dān)保的概念 住房置業(yè)擔(dān)保是指依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。 住房置業(yè)擔(dān)?？梢灾С謧€(gè)人住房消費(fèi)，發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）住房置業(yè)擔(dān)保的程序 1、借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保 應(yīng)具備下列條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件；（3）收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；（4）已訂立合法有效的住房購銷合同；（5）已足額交納購房首付款；（6）符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）住房置業(yè)擔(dān)保的程序 2、擔(dān)保公司受理借款人的申請（若借款人資信不良，可拒絕擔(dān)保） 3、簽訂有關(guān)合同、辦理有關(guān)手續(xù) 在住房置業(yè)擔(dān)保被批準(zhǔn)后，擔(dān)保公司與貸款人簽訂書面保證合同，且保證合同是從合同。住房置業(yè)擔(dān)保的保證期間由擔(dān)保公司與貸款人約定，但不得短于個(gè)人住房借款合同規(guī)定的還款期限，且不得超過擔(dān)保公司的營業(yè)期限。擔(dān)保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）住房置業(yè)擔(dān)保的程序 4、解除擔(dān)保 借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。 借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（三）住房置業(yè)擔(dān)保公司 擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或股份有限公司，其實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。要保證貸款人與擔(dān)保公司的獨(dú)立性。 擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)除外）。擔(dān)保公司應(yīng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存入借款人的貸款銀行。當(dāng)擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。擔(dān)保公司還應(yīng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金。擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的30倍；超過30倍的，應(yīng)追加實(shí)有資本。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,六、個(gè)人住房貸款的性質(zhì) 抵押和按揭兩者都是房地產(chǎn)資金市場中融資的重要工具和手段。嚴(yán)格來說，這兩者是有較大差異的。在我國現(xiàn)行法律中，如中華人民共和國民法通則、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、擔(dān)保法以及城市房地產(chǎn)管理法等法規(guī)，均只有“抵押”的有關(guān)規(guī)定，而無“按揭”的有關(guān)規(guī)定。由于我國的法律制度中，沒有按揭貸款制度，往往把國外有關(guān)的“按揭”貸款統(tǒng)稱為抵押貸款，在實(shí)踐工作中，也把“按揭”當(dāng)成抵押，個(gè)人住房貸款實(shí)質(zhì)上是按揭貸款。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（一）個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì) 個(gè)人住房貸款，即房地產(chǎn)按揭或房屋按揭，就是購房者（按揭人）在按揭合同期限內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)（按揭權(quán)人）租樓，按揭期滿買樓的一種法律行為。房地產(chǎn)發(fā)展商既是售樓人，又是按揭人的擔(dān)保人，同時(shí)也是按揭權(quán)人的部分代理人。這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，為了幫助居民購置物業(yè)，借助金融機(jī)構(gòu)融資形式。 從按揭購樓行為過程來看，按揭人首先買下非按揭樓宇部分，把這部分當(dāng)作“租樓”按金，向按揭權(quán)人“租用”按揭樓宇，交付的貸款月息就是按揭樓宇租金，按揭期（實(shí)質(zhì)上就是租期）滿買樓；而對于按揭權(quán)人來說，就是買下按揭樓宇給按揭人租用，按揭期滿賣出樓宇的法律行為。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,六、個(gè)人住房貸款的性質(zhì) 從現(xiàn)有的一系列法律規(guī)定中可看出：能設(shè)定抵押權(quán)的，只能是法定的（即已合法取得的）財(cái)產(chǎn)或者房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押貸款是產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)的所有權(quán)中一部分權(quán)益賦予抵押權(quán)人，以此作為債務(wù)資金的償還保證。但抵押權(quán)人并未實(shí)際占有抵押物，也不能享有使用權(quán)和收益權(quán)，只有當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)（即抵押人到期未歸還抵押貸款），抵押權(quán)人方能依法律程序拍賣抵押房地產(chǎn)并從中優(yōu)先受償。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,“抵押”與“按揭” 最明顯的區(qū)別是：“按揭”中，按揭權(quán)人成為按揭物業(yè)的屬主權(quán)和所有權(quán)人；而“抵押”中，抵押權(quán)人并沒有成為物業(yè)的屬主權(quán)和所有權(quán)人。區(qū)分按揭和抵押最簡單的方法，即當(dāng)事人（抵押權(quán)人和按揭權(quán)人）在民事訴訟中的地位來看，在抵押訴訟中抵押權(quán)人只能以抵押受益人的身份參加，不能以所有權(quán)人或業(yè)主的身份參加訴訟；而按揭訴訟中按揭權(quán)人是以所有權(quán)人的身份或業(yè)主的名義參加訴訟。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別 1、債務(wù)承擔(dān)手段不同 抵押是債務(wù)人將自己擁有的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)作為還款的擔(dān)保；而按揭貸款是按揭人將自己非按揭樓宇的房地產(chǎn)作為“按金”，向按揭權(quán)人租用按揭樓宇。 2、債權(quán)債務(wù)參與人不同 抵押是借貸雙方參與，即債權(quán)人（抵押權(quán)人）和債務(wù)人（抵押人）參與，債權(quán)人既是貸款者，又是受押人；債務(wù)人既是借款者，又是出押人。而按揭貸款參與人有發(fā)展商、按揭人、按揭權(quán)人。按揭人必須與發(fā)展商訂立樓宇買賣合同或樓宇預(yù)售合同并付了非按揭樓價(jià)款后，方可與按揭權(quán)人簽訂按揭購樓貸款合同。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別 3、債務(wù)資金運(yùn)用及目的不同 抵押的目的是為獲得貸款，但資金可以自由運(yùn)用；按揭貸款的目的是為了購置物業(yè)，資金不能移作他用，只能用于特定房屋的購買。 4、債務(wù)還貸形式不同 抵押貸款還款形式，可以是到期一次償付貸款本金、利息，也可以是分期償還；而按揭貸款還款形式是等額還款，即“每月支付”或叫“月供”，月供項(xiàng)目分為兩部分，即供按揭貸款月息及定額月存樓價(jià)款。,第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述,（二）按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別 5、債權(quán)人審查債務(wù)人資信重點(diǎn)不同 房地產(chǎn)抵押貸款，債權(quán)人審查重點(diǎn)內(nèi)容是：抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，抵押房地產(chǎn)具體情況（建筑結(jié)構(gòu)、坐落地點(diǎn)、四至范圍、新舊程度、建筑面積、占地面積等），抵押房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值等。 現(xiàn)房按揭主要審查樓宇質(zhì)量如何，房屋銷售情況以及按揭人收入狀況等；期房按揭主要審查發(fā)展商資信如何，發(fā)展商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋施工進(jìn)度、竣工時(shí)間、預(yù)售手續(xù)（包括是否辦理了房屋預(yù)售許可證等）是否完備、齊全，按揭人收入狀況及月供能力穩(wěn)定性如何等。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,一、月等額償還按揭貸款 P67 月等額償還按揭貸款（Constant Payment Mortgage，CPM）方式是指借款人每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。該還款方式適合于在未來預(yù)期收入穩(wěn)定的借款人。 月等額償還額等于以貸款金額為現(xiàn)值計(jì)算的年金。設(shè)貸款金額為P，貸款月利率為i，按月計(jì)算的貸款期限為n，月償還額為A，用現(xiàn)金流量圖如下。,0,1,2,3,n-1,n,P,A,A,A,A,A,各期貼現(xiàn)值：,已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P,0,1,2,3,n-1,n,P,A,A,A,A,A,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-2某城市居民購買一套住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬，年利率5.04，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率未變，那么，該居民每月償還額為多少? 解：已知P20（萬元），月利率i5.04%12，n1512180（期）,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,在整個(gè)貸款期內(nèi)，若遇法定利率調(diào)整，貸款期限1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按調(diào)整后的利率重新計(jì)算月償還額。設(shè)貸款本金為P，月利率為i，貸款期數(shù)為n，當(dāng)借款人償還m期后，利率調(diào)整為i，求利率調(diào)整后的月還款額A為多少? 1、先計(jì)算M 時(shí)點(diǎn)上未清償貸款本金P，有兩種方法： 方法一：未清貸款余額可采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計(jì)算，即等于第m期后的償還額的現(xiàn)值之和。公式為：,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,1、先計(jì)算M 時(shí)點(diǎn)上未清償貸款本金P，有兩種方法： 方法二：即用貸款總額P減去m期累加的現(xiàn)值，然后再計(jì)算m期時(shí)點(diǎn)的值，該值即為未清償貸款余額。公式為：,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,2、計(jì)算利率為i時(shí)的月償還額,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-3 例5-2中的個(gè)人住房貸款20萬，年利率5.04，貸款期限15年。假設(shè)該家庭已按月等額償還了5年，當(dāng)年利率上升為6%，那么從第6年年初開始月償還額為多少？ 解：已知P=20（萬元），i5.04%12，n=180（期），m=60（期），i=6%12，求A。（1）計(jì)算第5年年末未清本金余額。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-3計(jì)算（續(xù)） P=149255（元）,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,遇法定利率調(diào)整時(shí)，若月償還額不變，則還款期增加或縮短，則要計(jì)算還款期，其計(jì)算公式為,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,某購房者擬購買一套價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，首付30萬元，其余向銀行申請年利率為6%、貸款期限為20年、按月等額本息償還方式的70萬元的貸款。根據(jù)以上已知條件，計(jì)算該購房者前5個(gè)月中各月償還的本金和利息各為多少？,已知條件：年利率為6%，貸款期限為20年，月等額本息還款方式，貸款額度為70萬。 先求月等額還款額為： 則第1月應(yīng)還的利息為：700000（6%/12）=3500（元） 第1月應(yīng)還的本金為：5015.023500=1515.02（元） 則第2月應(yīng)還利息為：（7000001515.02） （6%/12） =3492.42元 第2月應(yīng)還的本金為： 5015.023492.42=1522.6（元）,則第3月應(yīng)還利息為：（7000001515.021522.6） （6%/12） =3484.81元 第3月應(yīng)還的本金為：5015.023484.81=1530.21（元） 則第4月應(yīng)還利息為：（7000001515.021522.6 1530.21） （6%/12） =3477.16元 第4月應(yīng)還的本金為：5015.023477.16=1537.86（元） 則第5月應(yīng)還利息為：（7000001515.021522.6 1530.211537.86）（6%/12） =3469.47元 第5月應(yīng)還的本金為：5015.023469.47=1545.55（元）,前5個(gè)月中每月所還的本金和利息,已知條件：年利率為6%，貸款期限為20年，月等額本息還款方式，貸款額度為70萬。 （1）先求月等額還款額為： 第2月初的本金為： 698484.98=700000-1515.02,已知條件：年利率為6%，貸款期限為20年，月等額本息還款方式，貸款額度為70萬。 （1）先求月等額還款額為： 第3月初的本金為： 696962.397000001515.021522.60,已知條件：年利率為6%，貸款期限為20年，月等額本息還款方式，貸款額度為70萬。 （1）先求月等額還款額為： 最后1個(gè)月月初的本金為： 即最后1個(gè)月5015.02元的月供中中本金是4990.07元，利息為24.95元,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,二、等額本金償還按揭貸款 等額本金償還按揭貸款（Constant Amortization Mortgage，CAM）方式是在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。這種還款方式的每期償還額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。其計(jì)算公式為 式中：ak第k期的月還款額；P貸款本金；n還款期數(shù)；k還款第k期。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-5在例5-2中的個(gè)人住房貸款20萬，年利率5.04，貸款期限15年。假設(shè)該居民選擇等額本金償還按揭貸款方式，其他條件不變，那么該居民第1期及第60期的月還款額為多少？,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,等額本金償還工具與月等額償還工具兩者的差異表現(xiàn)在：（1）兩者還款數(shù)額不同。月等額償還的數(shù)額每期是一個(gè)固定數(shù)，而等額本金償還的數(shù)額隨還款期數(shù)的增加而呈減少的現(xiàn)象。 （2）每期還款額中本金、利息所占比例不同。月等額償還方式先期以支付利息為主，后期以本金為主；而等額本金償還方式每期的本金是相同的，利息隨還款期數(shù)的增加而相應(yīng)減少。 （3）兩種還款方式中的利息總額不同。月等額償還方式因采用復(fù)利計(jì)息方式，總還款額中利息總和比等額本金還款的利息總額高。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,三、遞增式償還按揭貸款 遞增式償還按揭貸款（Graduated Payment Mortgage，GPM）方式是指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份，均以相等的額度償還。一般是在貸款期內(nèi)最初的5年或10年里，每年的月還貸額相同，但逐年以一定的比率遞增，其前期月償還額低于等額償還方式計(jì)算的還款額，這種還款方式適合于年輕人申請個(gè)人住房貸款。這種還款方式也稱分級支付方式、漸進(jìn)式還款方式。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,三、遞增式償還按揭貸款 遞增式償還按揭貸款用現(xiàn)金流量圖表示，見下圖。,0,1,2,3,n-1,n年,P,M1,M1(1+S)n-1,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,三、遞增式償還按揭貸款 遞增式償還按揭貸款的計(jì)算公式：,在此n為年數(shù),第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,三、遞增式償還按揭貸款 遞增式償還按揭貸款的計(jì)算公式： 計(jì)算月還款額，如果不考慮月利息，則計(jì)算公式：,Mt為第t年的月還款額,在此n為年數(shù),第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,三、遞增式償還按揭貸款 計(jì)算月還款額，如果考慮月利息，則計(jì)算公式：,在此n為年數(shù),第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,三、遞增式償還按揭貸款 計(jì)算月還款額，如果考慮月利息，則計(jì)算公式：,在此n為年數(shù),第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,三、遞增式償還按揭貸款 從以上兩種情況來看，很顯然不考慮月利息的第一種情況，比考慮月利息的第二種情況，支付的利息少。 但是考慮月利息的第二種情況與現(xiàn)實(shí)個(gè)人住房貸款的實(shí)際操作更接近，所以第二種情況更有實(shí)際意義。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-6某居民家庭向銀行申請住房貸款30萬元購買一套住宅，年利率12%，貸款期限10年，最初6年還款額每年遞增7.5%，第6年開始采用月等額償還，試計(jì)算第一年的月還貸額和第6年后的月償還額為多少（用兩種方法計(jì)算）？ 解：已知P=30（萬元），i=12%，n=10（年），s=7.5%； 求M1，這里以考慮月利息的情況來計(jì)算。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,四、漂浮式按揭貸款 所謂漂浮式按揭貸款（Balloon Mortgage，BM），是指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于月等額償還方式計(jì)算的還款額，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還款。 美國在20世紀(jì)30年代，所采取的每月只償還利息部分，到期一次性償還本金的按揭貸款方式，實(shí)際上就是一種漂浮式按揭貸款。 現(xiàn)代的漂浮式貸款是貸款人為了向借款人轉(zhuǎn)嫁部分通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，而在傳統(tǒng)的漂浮式貸款方式基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,漂浮式按揭貸款的償還額計(jì)算可分為三個(gè)步驟。第一步：按月等額償還方式計(jì)算月還款額，即 第二步：按月償還系數(shù)確定實(shí)際償還額。 漂浮式貸款的月償還系數(shù) 在此，a為漂浮式貸款的月償還額占月等額償還方式中月還款額的比例。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,漂浮式按揭貸款的償還額計(jì)算可分為三個(gè)步驟。 第三步：按等額支付序列的年金終值公式計(jì)算最后一次的還款額。漂浮式按揭還款方式中，每月少償還額部分應(yīng)按等額支付序列計(jì)算其終值，其計(jì)算公式為： 在此，F(xiàn)為年金終值；A0為每月少償還的金額。 最后一次還款還應(yīng)加上該期的實(shí)際償付額（A1），那么，最后一次還款額為：,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,五、可變利率按揭貸款 前面介紹的四種還款方式，是固定利率還款方式，即在貸款期內(nèi)，若國家法定利率未調(diào)整，即使市場利率變化后，也按原先的利率計(jì)算還款。固定利率按揭還款方式不能隨市場利率的變化而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，難以防止借貸雙方在通貨膨脹條件下可能出現(xiàn)的損失。下面介紹可變利率按揭貸款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-9某銀行提供了一筆10萬元的住房貸款，年利率10%，期限10年，當(dāng)借款人償還1年后，市場利率上升至12%，但法定利率未做調(diào)整，當(dāng)?shù)?年年末時(shí)法定利率調(diào)至12%，那么銀行的這筆住房貸款的收益如何？ 計(jì)算前5年的月償還額現(xiàn)值可以分析這個(gè)問題。 （1）該筆貸款的月償還額，即,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,（2）前5年還貸金額的現(xiàn)值：,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,（2）第5年年末未清償貸款余額的現(xiàn)值： 該筆貸款銀行收益的現(xiàn)值為：60457.334922=95379.3 由此可得銀行在該筆貸款上的凈收益為： 95379.3100000=4620.7（元）,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,由以上的實(shí)際例子可知：銀行若采用固定利率放貸，不隨市場利率上升而調(diào)整，將面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)市場利率下跌時(shí)，借款人會大量提前還款，違約行為大量出現(xiàn)，這一方面使銀行面臨損失；另一方面，銀行的資金需要重新尋找投資的出路，加重資金運(yùn)用成本。 可變利率按揭貸款是指合同規(guī)定的利率可以浮動，這種浮動幅度是按事先預(yù)定的市場指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而確定的。推行可變利率按揭貸款的目的就是使客戶與銀行共擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)，一方面，不能使借款人的負(fù)擔(dān)過重，以防違約的大量出現(xiàn)；另一方面，銀行也能從利率變化中降低風(fēng)險(xiǎn)，以取得穩(wěn)定的收益。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,可變利率按揭貸款根據(jù)其運(yùn)作方式不同，主要有隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款和利率可調(diào)整按揭貸款兩種方式。 1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款（Price Level Adjusted Mortgage，PLAM）這種按揭還款方式是借貸雙方只確定貸款的初始利率（不考慮通貨膨脹），約定在一段時(shí)間后按照市場價(jià)格指數(shù)（比如消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）對貸款余額進(jìn)行調(diào)整。 2、可調(diào)整利率按揭貸款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）這種貸款工具是住房貸款時(shí)，雙方確定一個(gè)略低于市場利率的初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，使之與市場利率相一致。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款（PLAM） 其特點(diǎn)是在雙方確定初始利率后，約定按市場價(jià)格指數(shù)對月還貸額或貸款余額進(jìn)行調(diào)整。其具體步驟為： （1）按合同約定利率和借貸條件來計(jì)算月還貸額；（2）根據(jù)變化的市場價(jià)格指數(shù)來調(diào)整貸款余額；（3）按市場價(jià)格指數(shù)調(diào)整的貸款余額和初始利率（合同利率）計(jì)算月還款額。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-10某居民與銀行簽訂了一份住房貸款合同，貸款金額為10萬元，年期10年，合同利率4%。同時(shí)約定，在貸款期內(nèi)，按物價(jià)指數(shù)對貸款余額進(jìn)行調(diào)整，在貸款的頭3年物價(jià)指數(shù)上漲了3%，第4年年初按物價(jià)指數(shù)調(diào)整還款額，若還款期不變，則月還款額為多少？,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,解：（1）計(jì)算4%利率下的月還款額：,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,（2）按物價(jià)指數(shù)調(diào)整貸款余額。 計(jì)算第4年年初未清償貸款余額： 按物價(jià)指數(shù)3%調(diào)整貸款余額：,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,（3）按調(diào)整后的貸款余額，4%的利率計(jì)算月還款額 則可得從第4年年初每月償還額1042元。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,2、可調(diào)整利率按揭貸款（ARM） 可調(diào)整利率按揭貸款的初始利率如何確定、后期的利率如何調(diào)整。 初始利率是借款合同成立時(shí)雙方所確定的利率，它是銀行為保證一定的有效利率而精心設(shè)計(jì)的，初始利率通常略低于市場利率，這是銀行為吸引客戶而采取的一種手段。利率調(diào)整既考慮原先給予客戶的優(yōu)惠，又考慮通貨膨脹率。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,2、可調(diào)整利率按揭貸款（ARM） 在實(shí)際中為了計(jì)算的簡便，利率加上通貨膨脹率為調(diào)整后的市場利率。利率調(diào)整期可以是1年、3年、5年，一般以1年為調(diào)整期。 可調(diào)整利率貸款包括利率調(diào)整無上限的按揭貸款、對利率調(diào)整有上限的按揭貸款、對每期還貸額的調(diào)整幅度有限制的按揭貸款三種。,（1）利率調(diào)整無限制的按揭貸款。這種工具對利率調(diào)整不設(shè)任何限制。 例5-12居民與銀行簽訂了一份可調(diào)整利率的按揭貸款合同，目前市場利率為6%，雙方約定的初始利率為5.5%，貸款期為15年，前5年每年調(diào)整一次，其通貨膨脹率每年上漲0.5%。前5年的月償還額計(jì)算如下表：,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,2、可調(diào)整利率按揭貸款（ARM） （2）利率調(diào)整有上限的按揭貸款。這種還款方式是指銀行一次調(diào)整利率所允許的最大幅度。比如，市場利率上漲了4%，假如每次所允許的最大調(diào)整幅度為2%，則銀行第一次只能將初始利率調(diào)高2%。這是保障借款人不會因利率調(diào)整過高而帶來償還債務(wù)的過多負(fù)擔(dān)。有利率上限的貸款，初始利率一般按當(dāng)時(shí)的市場利率確定。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,2、可調(diào)整利率按揭貸款（ARM） （3）還貸額有上限的按揭貸款。這種貸款方式是對借款人的月償還額作最高限制，因?yàn)槔收{(diào)高，月償還額會大幅度增加。因此，考慮借款人的支付能力，對月償還額一般作上限規(guī)定。由于受貸款償付額的限制，調(diào)整后的月還貸額與實(shí)際支付額會出現(xiàn)一定的差額，這筆差額按當(dāng)年的復(fù)利計(jì)算，并列入下年度的未清償貸款余額，這便會使未清償?shù)馁J款余額增加，這種現(xiàn)象叫負(fù)攤還，即負(fù)分期付款。年負(fù)分?jǐn)傤~應(yīng)計(jì)算到年末貸款余額，作為計(jì)算以后月等額償還的本金。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,3、可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn) （1）可變利率抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)。主要包括： 第一，因利率可變，所以其初始利率較固定利率貸款的利率要低，可以吸引更多的客戶； 第二，因初始利率低、還款額低，所以達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的客戶多，有利于銀行在貸款時(shí)做更全面的評價(jià)，選擇性更大； 第三，在高利率時(shí)取得的貸款，隨著市場利率的降低還款額減少，不會出現(xiàn)市場利率低而貸款利率高對借款人不利的情況，迫使借款人違約或進(jìn)行二次抵押、再抵押； 第四，利率隨市場而變則不會造成銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,3、可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn) （2）可變利率按揭貸款的缺點(diǎn)。主要包括： 第一，由于利率是波動的，雖然初始利率低，但未來有升高的可能性，使借款人利率風(fēng)險(xiǎn)加大； 第二，利率變化過大、過頻會引起還款額大幅度上升，導(dǎo)致借款人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性加大； 第三，較低的初始利率可能會很快上升，借款人由低利率而形成的還款額低可能會迅速消失； 第四，還款額過大的波動造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過大； 第五，利率每次變動都要雙方協(xié)商，所以雙方常對怎樣分?jǐn)偫曙L(fēng)險(xiǎn)爭論不休，討價(jià)還價(jià)，交易成本較高。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,六、逆向年金抵押貸款 逆向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgage，RAM）和通常的按揭貸款不同，是貸款人逐月付給房地產(chǎn)所有者一定的資金，抵押合同期滿，借款人則一次性還貸。在國外，許多人退休后收入下降，致使生活水平受到影響，由金融機(jī)構(gòu)每月向其提供固定數(shù)額的貸款，作為老年人生活費(fèi)用的補(bǔ)助，貸款期末（一般為10年）一次性償還貸款，作為逆向年金貸款，銀行所獲得的貸款收益是免稅的。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,六、逆向年金抵押貸款 計(jì)算方法如下：（1）對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，發(fā)放貸款的本金、利息之和為房地產(chǎn)價(jià)值的一定百分比，一般為房地產(chǎn)價(jià)值的50%； （2）合理確定貸款期；（3）計(jì)算每月付給借款人的數(shù)額，用等額序列支付的儲存基金（償債基金）公式計(jì)算。其計(jì)算公式為,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,六、逆向年金抵押貸款 當(dāng)貸款到期，處分抵押房地產(chǎn)，清償銀行貸款；借款未到期借款人死亡，處分抵押房地產(chǎn)，清償銀行借款后剩余部分交由繼承人；若無繼承人的捐給社會福利機(jī)構(gòu)。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,例5-15某銀行同意向一老年人補(bǔ)償未來8年的生活費(fèi)用，采取逆向年金抵押方式，銀行對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估，評估值為50萬元，若年利率為6%，銀行按評估值的40%發(fā)放，那么，該老人每月能得到多少生活費(fèi)？到期后，銀行的收益如何？ 解：已知n=812=96（期），F(xiàn)5040%=20（萬元），i6%/120.5%,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,解：已知n=812=96（期），F(xiàn)5040%=20（萬元），i6%/120.5%,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,逆向年金抵押貸款作為一種特殊的住房貸款，有其自身的優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)也有其缺點(diǎn)。 優(yōu)點(diǎn)：（1）可以使房屋所有人利用房屋取得資金，進(jìn)行消費(fèi)和其他方面的投資，提高了資產(chǎn)的流動性； （2）利用房屋取得資金，是人們?nèi)〉蒙钯M(fèi)用的最后選擇，這有利于社會問題的解決； （3）終生養(yǎng)老金抵押貸款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有權(quán)利住在已抵押的房屋中，既解決了生活資金又解決了居住問題。,第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具,逆向年金抵押貸款缺點(diǎn)：（1）獲取這些資金的成本較高（包括利息和轉(zhuǎn)讓費(fèi)）；（2）借款人違約風(fēng)險(xiǎn)加大，在房屋升值幅度小或貶值時(shí)更是如此；（3）在利率較高情況下，借款人得到的借款數(shù)較低。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,一、自營性個(gè)人住房貸款的運(yùn)作 （一）個(gè)人住房貸款的審查 個(gè)人住房貸款的審查，包括對借款人申請材料的審查、借款人資信審查、抵押物審查、質(zhì)押權(quán)利審查、對保證人的審查等。信貸人員按照安全性、效益性、流動性的原則，評估申請人所要求貸款的可行性，提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式以及其他貸款決策方面的具體意見。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,借款人申請個(gè)人住房貸款應(yīng)向貸款行提交下列材料：（1）合法的身份證件；（2）借款人償還能力證明材料；（3）合法的購（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準(zhǔn)文件；（4）抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書； （5）保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；（6）借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。（即首付款的發(fā)票）,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（二）個(gè)人住房貸款的審批與發(fā)放 自營性個(gè)人住房貸款的額度一般為所購（建造、大修）住房價(jià)款或評估價(jià)值的70%，最高不得超過80%，貸款期限最長為30年；政策性個(gè)人住房貸款的期限最長為30年，貸款額度按照當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行人民銀行規(guī)定的法定利率。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,銀行與借款人應(yīng)根據(jù)借款用途、不同的貸款擔(dān)保方式簽訂有關(guān)合同。 （1）抵押貸款。貸款行與借款人簽訂個(gè)人住房借款合同，同時(shí)與抵押人簽訂個(gè)人住房抵押合同。 （2）質(zhì)押貸款。貸款行與借款人簽訂個(gè)人住房借款合同，同時(shí)與出質(zhì)人簽訂個(gè)人住房質(zhì)押合同。 （3）保證貸款。貸款行與借款人簽訂個(gè)人住房借款合同，同時(shí)與保證人簽訂個(gè)人住房保證合同。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須辦理抵押物登記手續(xù)。登記后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件），均應(yīng)按規(guī)定手續(xù)交貸款行保管并承擔(dān)保管責(zé)任。以所購房屋為抵押的，如抵押人未取得房屋所有權(quán)證，貸款行和抵押人可持依法生效的商品房預(yù)售合同（期房）或房屋買賣合同辦理抵押備案手續(xù)，待辦妥抵押物的房屋所有權(quán)證后，再正式辦理抵押登記手續(xù)。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，用財(cái)產(chǎn)作抵押的，須辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不得短于借款期限，借款合同有效期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。抵押期間，保險(xiǎn)單正本由貸款行保管，有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)借款人可到貸款行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司或委托貸款行辦理，并特別約定一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付至貸款行指定的賬戶。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,貸款行與借款人簽訂借款合同后，根據(jù)貸款擔(dān)保的方式和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，借款人和貸款行都可以要求辦理公證。 貸款行在收到抵押物收押證明，辦妥保險(xiǎn)、公證后，按借款合同約定的放款日期辦理放款手續(xù)。如遇人民銀行法定貸款利率調(diào)整時(shí)，執(zhí)行最新公告利率。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（三）個(gè)人住房貸款的回收 借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。目前個(gè)人住房貸款采取委托扣款方式和柜面還款方式兩種。目前，我國個(gè)人住房貸款償還方式主要是月等額償還法和等額本金還款法。 （四）個(gè)人住房貸款的違約責(zé)任及處置 違約是指借款合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，違約一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。個(gè)人住房貸款的違約方可能為貸款人、借款人或保證人。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,1、違約情形（）貸款人未按合同約定的時(shí)間、數(shù)額和方式向借款人提供借款；（）借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息；（）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款； （）借款期間，借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時(shí)、足額歸還貸款本息；（）借款人擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押等；（）借款人拒絕或妨礙貸款行對貸款使用情況和抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查；,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,1、違約情形（7）借款人提供的文件、資料不實(shí)，已經(jīng)或者可能造成貸款損失；（8）借款人與他人簽訂有損貸款行權(quán)益的合同或協(xié)議；（9）保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質(zhì)押權(quán)利價(jià)值明顯減少影響貸款行實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵（質(zhì)）押物； （10）借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕繼續(xù)履行原借款合同； （11）借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險(xiǎn)；（12）借款人其他違反借款合同的行為。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,2、違約的處置方式 違約發(fā)生后，根據(jù)違約原因和違約性質(zhì)采取不同的處置方式，一般的方法有催收、延長貸款期限、停止發(fā)放或提前收回已發(fā)放貸款本息、收取違約金、要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任、處置抵（質(zhì)）押物。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,3、抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置（1）抵押物的處置方式。貸款行根據(jù)實(shí)際情況可以通過與借款人協(xié)商處置抵押物和依法處置抵押物。與借款人協(xié)商處置抵押物時(shí)，通過變賣、拍賣方式或以協(xié)議處置抵押物，所得款項(xiàng)用于清償借款人所欠銀行的本息，余額歸借款人。并簽訂書面協(xié)議，使貸款行取得抵押物的處置權(quán)。貸款行依法處置抵押物時(shí)，貸款行與借款人無法達(dá)成一致意見時(shí)，可通過申請強(qiáng)制執(zhí)行或通過法院訴訟程序依法取得抵押物處置權(quán)，并采取公開拍賣等方式對抵押物進(jìn)行處置。 （2）質(zhì)押權(quán)利的處置方式。貸款行根據(jù)實(shí)際情況通過出質(zhì)人以現(xiàn)金清償、協(xié)議處理質(zhì)物受償、申請法院拍賣質(zhì)物受償?shù)确绞教幹觅|(zhì)押物。,補(bǔ) 充 內(nèi) 容,二手房轉(zhuǎn)按揭 二手房交易過程中經(jīng)常會出現(xiàn)買賣雙方都是通過銀行按揭貸款獲得足夠的購房資金，此時(shí)就需要辦理“轉(zhuǎn)按揭”。 由于近年來的二手房買賣中，下家需貸款的額度及年數(shù)通常要高于上家原先的貸款額度及年數(shù)。現(xiàn)行的轉(zhuǎn)按揭貸款不再是像過去那樣純粹地將上家原先貸款關(guān)系中的主貸人（即上家）更改為下家，而是下家重新在上家原先的貸款銀行或者除上家原貸銀行之外的其他銀行申請貸款，然后用下家的貸款為上家去還貸。,轉(zhuǎn)按揭具體操作流程,1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)下家有無還貸能力。在銀行同意下家貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注：上家還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按）。2、下家向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用。銀行通常都會指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為下家放完貸款后，如果發(fā)生上家違約或者下家違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的3至6之間。同時(shí)，上家需向銀行及擔(dān)保公司簽署出售承諾書，而下家需向銀行出具擔(dān)保委托書。,轉(zhuǎn)按揭具體操作流程,3、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后（審核通常需要五個(gè)工作日），且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，上家及下家申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。4、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為上家辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。5、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司及中介機(jī)構(gòu)陪同下去交易中心過戶，過戶完畢，收件收據(jù)由擔(dān)保公司持有。6、由擔(dān)保公司代為領(lǐng)取產(chǎn)證并將他項(xiàng)權(quán)力證明交給銀行。7、銀行收到他項(xiàng)權(quán)利證書后，三個(gè)工作日內(nèi)將上家所貸款項(xiàng)扣除為上家還貸款的款項(xiàng)后，剩余部分直接支付給上家。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,二、住房公積金個(gè)人住房貸款 （一）住房公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn) 1、專項(xiàng)消費(fèi)性貸款 2、政策性貸款 3、委托貸款,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（二）申請住房公積金住房貸款的條件 1、住房公積金貸款的適用范圍 主要包括以下兩類： （1）購買自住住房。購買以下住房時(shí)可以申請住房公積金貸款：公有住房、集資建房或合作建房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房、上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。 （2）建造、翻建、大修自住住房。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,2、申請條件 申請條件應(yīng)符合以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）貸款申請人應(yīng)是繳存住房公積金的職工。（2）職工申請住房公積金貸款只能用于購買、建造、翻建、大修自住住房。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（三）貸款的程序（1）借款人應(yīng)首先向管理中心提出貸款申請。借款人應(yīng)出具本人身份證件、房屋買賣合同和自籌資金存款證明等有關(guān)材料。 （2）管理中心對申請進(jìn)行初審。管理中心要審查借款人的資格、資信、借款用途等情況，核定貸款額度、期限和利率，并對抵押物或擔(dān)保物進(jìn)行核查。 （3）貸款銀行作為受托人進(jìn)行調(diào)查。住房公積金貸款實(shí)行銀行一票否決制，貸款銀行對貸款投向有異議的，可對該筆貸款提出否決。 （4）管理中心對貸款申請進(jìn)行審批，簽發(fā)委托貸款通知單。管理中心要在受理申請后15個(gè)工作日內(nèi)做出是否準(zhǔn)予借款的決定，并通知借款人。 （5）受托銀行與借款人簽訂借款合同、抵押（質(zhì)押、保證）合同，并依法辦理登記手續(xù)。 （6）劃轉(zhuǎn)貸款。借款合同生效后，管理中心向受托銀行出具貸款通知書，并將管理中心在受托銀行委托存款戶中的資金轉(zhuǎn)入委托貸款基金賬戶，再由受托銀行將委托貸款基金賬戶中的資金劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（四）貸款額的確定（1）不得高于按照借款人住房公積金賬戶儲存余額的倍數(shù)確定的貸款限額；（2）不得高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額，個(gè)人住房貸款比例應(yīng)一般不高于房屋全部價(jià)款的70%，最高不得超過80%； （3）不得高于按照還款能力確定的貸款限額。 （4）不得高于最高貸款額度。 申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額，申請金額超過任意一項(xiàng)限額的，以其中最低的限額作為貸款金額。其中的倍數(shù)、規(guī)定比例和最高貸款額度，每年由各地住房委員會確定并向社會公布執(zhí)行。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,三、住房組合貸款 組合貸款是指管理中心運(yùn)用住房公積金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人發(fā)放的，用于購買同一套自住住房的個(gè)人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱。當(dāng)個(gè)人通過住房公積金貸款不足以支付購房款時(shí)，可以向受委托辦理住房公積金貸款的經(jīng)辦銀行申請組合貸款。兩部分貸款要同時(shí)辦理申請和審批手續(xù)，兩部分貸款審批完成后，經(jīng)辦銀行將兩筆資金同時(shí)撥付到售房單位賬戶。在組合貸款中，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借（還）款日期和還款方式都應(yīng)是相同的，但執(zhí)行不同的借款利率。一般組合貸款的貸款總額為借款人所購房屋價(jià)款的70%。組合貸款要分別簽署住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩份借款（擔(dān)保）合同。組合貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，對抵押物（質(zhì)物）進(jìn)行處置或向保證人求償后所得款項(xiàng)應(yīng)首先用于清償住房公積金貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,四、個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范 （一）個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 1、信用風(fēng)險(xiǎn) 主要表現(xiàn)有：一是借款人因失業(yè)、收入水平降低、意外事故喪失勞動能力等導(dǎo)致喪失還款能力；二是借款人提供虛假的收入證明材料騙貸，導(dǎo)致貸款無法收回。 2、“假按揭”風(fēng)險(xiǎn) “假按揭”主要表現(xiàn)是不以真實(shí)購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。據(jù)中國工商銀行估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（一）個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 3、市場風(fēng)險(xiǎn) 若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，將面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致借款人無力還款，如房地產(chǎn)價(jià)格下跌，購房者變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)所有者。 4、管理風(fēng)險(xiǎn) 表現(xiàn)：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)；二是由于銀行間的競爭，部分銀行放寬貸款條件，各項(xiàng)個(gè)貸制度、政策落實(shí)不到位；三是部分基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,四、個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范 （一）個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 5、法律風(fēng)險(xiǎn) 六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定。被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出，只能對該住房實(shí)行查封、扣押，但被執(zhí)行人仍可居住該房屋。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（二）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)管理的措施： 1、嚴(yán)格貸款審查 （1）建立個(gè)人信用體系，不斷完善個(gè)人信用檔案、信用記錄和個(gè)人信用評估制度，建立個(gè)人失信的懲罰制度。 （2）嚴(yán)格審查借款申請人的基本情況，主要包括：借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等內(nèi)容。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（二）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理 （3）商業(yè)銀行應(yīng)通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；應(yīng)通過借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過了解借款人目前的居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。 （4）商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。,第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,（二）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理 2、健全個(gè)人住房貸款監(jiān)管制度（1）商業(yè)銀行應(yīng)建立個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，制定不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等制度； （2）商業(yè)銀行應(yīng)建立逾期貸款催收系統(tǒng)和催收程序。應(yīng)將相關(guān)個(gè)人信用資料包括逾期客戶名單等實(shí)行行內(nèi)共享； （3）在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中引入保險(xiǎn)和擔(dān)保機(jī)制，分散個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。,