房地產(chǎn)企業(yè)本錢會計 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計本錢的組成(一)土地本錢為獲得土地使用權(quán)所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；(二)前期工程費是指在工程前期準備階段發(fā)生的各項支出，包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建立承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；(四)市政根底設(shè)施費是指建立各項根底設(shè)施發(fā)生的費用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環(huán)境等費用；(五)公共配套設(shè)施費是指為開發(fā)工程效勞的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費用；(六)開發(fā)間接費用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)工程而發(fā)生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設(shè)施建立費也應在本科目中核算。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢會計核算中存在的問題(一)本錢類會計科目與預算部門編制的目的本錢科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程開工驗收后的完工產(chǎn)品本錢結(jié)轉(zhuǎn)是以目的本錢為根據(jù)，目的本錢往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在本錢執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對目的本錢執(zhí)行情況的監(jiān)視與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的本錢類會計科目與預算部門的目的本錢科目一致，有利于本錢結(jié)轉(zhuǎn)時的核對、經(jīng)營管理中的本錢控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到本錢科目的統(tǒng)一，造成本錢核算與審核工作的脫節(jié)、本錢控制流程混亂，給日常本錢核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。(二)本錢費用的歸集與分攤欠缺標準性與統(tǒng)一性"房地產(chǎn)行業(yè)會計準那么"在各大類本錢的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原那么，由于本錢分攤的方法很多，有些企業(yè)對于本錢歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關(guān)的標準與制度，所以導致了一些企業(yè)在本錢歸集與分攤方面的隨意性，導致本錢信息不準確。(三)會計人員對于稅法中關(guān)于本錢的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，本錢會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。本錢核算上的失誤會給企業(yè)帶來稅收風險。本錢核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在本錢抵扣上造成多抵本錢的情況。(四)財務人員的綜合專業(yè)程度不高，影響了企業(yè)的本錢控制、本錢分析以及工程可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的本錢會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目的本錢的制定流程、本錢的分攤、本錢控制、本錢分析等相關(guān)知識，這樣才能適應企業(yè)的需求。譬如：本錢控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發(fā)生的本錢是否含在目的本錢之內(nèi)、有無超支情況，對本錢執(zhí)行情況加以監(jiān)視與分析。一些本錢數(shù)據(jù)需由財務人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會應用于本錢分析與工程可行性分析之中，為企業(yè)中高層指導者作出決策提供根據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的本錢會計人員在專業(yè)層次上比擬單一，專業(yè)知識集中在本錢會計核算上，業(yè)務視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識面的積極性，組織協(xié)調(diào)才能差，從而造成了企業(yè)的本錢管理程度落后，影響了企業(yè)的整體管理程度。三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢會計核算的對策(一)做到本錢科目的統(tǒng)一本錢類會計科目與預算部門編制的目的本錢科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改本錢科目時，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足本錢會計核算、本錢結(jié)轉(zhuǎn)、本錢核對的要求，也滿足了本錢控制、本錢分析的需要。本錢核算與管理是一項需要各個相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進展，有利于進步工作效率。(二)制定統(tǒng)一的本錢歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同本錢，保證本錢數(shù)據(jù)的準確性針對本錢歸集與分攤的隨意性問題，企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標桿企業(yè)的管理經(jīng)歷制定相關(guān)的本錢管理制度，讓企業(yè)的本錢核算與管理工作根據(jù)一定標準執(zhí)行。在本錢的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟用處等進展本錢歸集。下面對于在本錢歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發(fā)貸款利息根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與"房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理方法"規(guī)定，是要資本化處理計入"開發(fā)間接費"科目，而非計入"財務費用"科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問題上，有的企業(yè)容易模糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡單的方法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣闊業(yè)主效勞的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除本錢。假如不能滿足這兩點要求就應按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建立等營銷設(shè)施建立費按稅法規(guī)定應作為開發(fā)本錢計入"開發(fā)間接費用"科目，有些企業(yè)將營銷設(shè)施建立費作為費用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，本錢會計應該加以注意。四是"開發(fā)間接費用"科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與"管理費用"科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)工程的人員發(fā)生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費用應歸入"管理費用"科目。在本錢分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個單位工程之間分攤的本錢，企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進展分攤。但一定要合理確定各本錢科目的分攤方法，土地類本錢按照占地面積分攤比擬合理；前期工程、建筑安裝、根底設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費按照建筑面積分攤比擬合理。這個分攤原那么，只是一個指導框架，詳細明細科目的分攤規(guī)那么會有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各本錢科目的特點結(jié)合開發(fā)工程的特點來確定，比方：大市政配套費是屬于土地本錢的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于本錢歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，本錢會計人員在本錢歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關(guān)部門勾通，根據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證本錢數(shù)據(jù)的可靠性、準確性。(三)加大稅收制度的學習，純熟掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的本錢抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于本錢抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現(xiàn)問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品開工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品本錢時，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算獲得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票缺乏金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在"房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法，即國稅發(fā)202231號文"中規(guī)定的。有些企業(yè)會誤認為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)本錢就可以，忽略了獲得發(fā)票情況，多抵扣了本錢。為理解決這個問題，企業(yè)可以在完工前要求一些長期合作或者戰(zhàn)略合作單位提早提供發(fā)票，本錢會計在賬務中做預提處理，盡量把發(fā)票缺乏額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應防止把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計提本錢的規(guī)定相混淆。在"國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知"中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開工驗收后，根據(jù)合同規(guī)定，拘留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進展本錢抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提早開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使本錢得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，防止稅收風險。(四)增加培訓，進步本錢會計人員綜合專業(yè)程度在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，本錢會計人員不僅需要純熟掌握會計核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預算、目的本錢的編制、本錢控制、經(jīng)營分析等方面的知識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理程度的進步，很多本錢控制、本錢分析、工程可行性分析方面的工作是需要各個相關(guān)部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業(yè)應該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓，進步本錢會計人員的綜合素質(zhì)程度，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速開展。四、完畢語綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計本錢的核算工作復雜又艱巨，此工作需要具有高素質(zhì)、高程度、精通業(yè)務知識以及有一定判斷力的財務人員承當。企業(yè)應對本錢會計核算與本錢管理工作加以重視。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的指引下，合理制定本企業(yè)的本錢核算與管理制度，并定期對本錢會計及相關(guān)崗位進展系統(tǒng)的培訓與考核，提升企業(yè)本錢核算與管理的專業(yè)度，進而進步企業(yè)的整體管理程度。 閆淵 單位：北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)