附件以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南第一章總則第一條為規(guī)范以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則制定本指南。第二條本指南所稱以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則及會計(jì)核算、披露的有關(guān)要求，根據(jù)委托對評估基準(zhǔn)日以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的所涉及的各類資產(chǎn)和負(fù)債公允價(jià)值或者特定價(jià)值進(jìn)行評定和估算，并出具資產(chǎn)評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。第三條執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指南。第四條資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以參照本指南執(zhí)行以下與以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，主要包括：（一）開展與價(jià)值估算相關(guān)的議定程序，以協(xié)助企業(yè)判斷與資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值相關(guān)的參數(shù)、特征等，主要包括：1.估算或者測算資產(chǎn)的更新或者復(fù)原重置成本；2.協(xié)助企業(yè)判斷、確定資產(chǎn)使用年限、尚可使用年限、實(shí)物狀態(tài)、質(zhì)量等參數(shù)、特征，以及驗(yàn)證資產(chǎn)的真實(shí)存在性；3.協(xié)助企業(yè)確定、判斷資產(chǎn)獲利能力和預(yù)測資產(chǎn)的未來收益；4.執(zhí)行與負(fù)債價(jià)值有關(guān)的議定程序。（二）協(xié)助企業(yè)管理層對能否持續(xù)可靠地取得公允價(jià)值做出正確的評價(jià)。第二章基本遵循第五條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，獨(dú)立進(jìn)行分析和估算并形成專業(yè)意見。第六條執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的概念、原則及其與資產(chǎn)評估準(zhǔn)則相關(guān)概念、原則之間的聯(lián)系與區(qū)別，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識及經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力受理相關(guān)評估業(yè)務(wù)。執(zhí)行某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作及相關(guān)報(bào)告等。第七條由于會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)的修改，導(dǎo)致在執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)時(shí)無法完全遵守本指南的要求，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報(bào)告中進(jìn)行說明。第八條執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)并充分理解會計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會計(jì)核算、披露的具體要求。第九條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)提醒委托人根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、購買日、減值測試日、首次執(zhí)行日等。第十條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人提供涉及評估對象和評估范圍的必要資料。委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法提供并保證其真實(shí)性、完整性、合法性。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法對執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)中使用的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。第十一條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評估業(yè)務(wù)的具體情況合理確定評估假設(shè)。第三章評估對象第十二條執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人進(jìn)行充分協(xié)商，明確評估對象，并充分考慮評估對象的法律、物理與經(jīng)濟(jì)等具體特征對評估業(yè)務(wù)的影響。第十三條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注會計(jì)準(zhǔn)則中特定會計(jì)事項(xiàng)所對應(yīng)的評估對象，從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人處取得的評估對象的具體組成等詳細(xì)資料，關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債在企業(yè)營運(yùn)中的作用；并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行妥當(dāng)?shù)姆诸悺５谑臈l在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的合并對價(jià)分?jǐn)偸马?xiàng)涉及的評估業(yè)務(wù)時(shí)，對應(yīng)的評估對象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被購買方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債，該評估對象與被購買方企業(yè)價(jià)值評估所對應(yīng)的對象不同。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注各類可辨認(rèn)無形資產(chǎn)的識別及計(jì)量。第十五條在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的包括商譽(yù)在內(nèi)的各類資產(chǎn)減值測試涉及的評估業(yè)務(wù)時(shí)，對應(yīng)的評估對象可能是單項(xiàng)資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組合。其中，固定資產(chǎn)減值測試的評估對象一般以資產(chǎn)組的形式出現(xiàn)；商譽(yù)減值測試的評估對象主要以資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的形式出現(xiàn)。第十六條在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，對應(yīng)的評估對象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約期限及租金內(nèi)涵等對公允價(jià)值評估的影響，包括租期、租金收取方式、約定租金相對于市場租金的差異、租金內(nèi)涵、特殊使用目的、分割或者合并使用的差異等，剔除不屬于評估對象收益以及非正常因素的影響。第十七條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注金融資產(chǎn)和金融負(fù)債公允價(jià)值計(jì)量過程中是否以單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組為計(jì)量單位、資產(chǎn)核算分類、混合金融工具是否分拆等重要影響事項(xiàng)。第四章價(jià)值類型第十八條執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會計(jì)核算與披露的具體要求、評估對象等相關(guān)條件明確價(jià)值類型。會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的計(jì)量屬性可以理解為相對應(yīng)的評估價(jià)值類型。第十九條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)減值測試，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象在減值測試日的可回收價(jià)值、資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值以及公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額之間的聯(lián)系及區(qū)別。（一）可回收價(jià)值等于資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額孰高者。在已確信資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額其中任何一項(xiàng)數(shù)值已經(jīng)超過所對應(yīng)的賬面價(jià)值，并通過減值測試的前提下，可以不必計(jì)算另一項(xiàng)數(shù)值。（二）計(jì)算資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時(shí)，對資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的預(yù)測應(yīng)基于特定實(shí)體現(xiàn)有管理模式下可能實(shí)現(xiàn)的收益。預(yù)測一般只考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目在簡單維護(hù)下的剩余經(jīng)濟(jì)年限，即不考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)項(xiàng)目于預(yù)測期末的變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)納入資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算。（三）計(jì)算公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí)，會計(jì)準(zhǔn)則允許直接以公平交易中銷售協(xié)議價(jià)格，或者與評估對象相同或相似資產(chǎn)在其活躍市場上反映的價(jià)格，作為計(jì)算公允價(jià)值的依據(jù)。當(dāng)不存在相關(guān)活躍市場或者缺乏相關(guān)市場信息時(shí)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以根據(jù)企業(yè)以市場參與者的身份，對單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的運(yùn)營作出合理性決策，并適當(dāng)?shù)乜紤]相關(guān)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)有效配置、改良或重置前提下提交的預(yù)測資料，參照企業(yè)價(jià)值評估的基本思路及方法，分析及計(jì)算單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的公允價(jià)值。計(jì)算公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的具體要求合理估算相關(guān)處置費(fèi)用。第二十條 凈重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似資產(chǎn)所需支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的預(yù)計(jì)金額減去體現(xiàn)相關(guān)貶值因素的預(yù)計(jì)金額，貶值因素主要包括實(shí)體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值。第五章評估方法第二十一條執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評估方法。第二十二條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)參照會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，關(guān)注所采用的評估數(shù)據(jù)，并知曉公允價(jià)值獲取層級受評估方法選擇及評估數(shù)據(jù)來源的影響。第二十三條選擇評估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)與前期采用的評估方法保持一致。如果前期采用評估方法所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)因發(fā)生重大變化而不再適用，或者通過采用與前期不同的評估方法使得評估結(jié)論更具代表性、更能反映評估對象的公允價(jià)值或者特定價(jià)值，可以變更評估方法。第二十四條采用市場法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，應(yīng)當(dāng)關(guān)注相關(guān)市場的活躍程度，從相關(guān)市場獲得足夠的交易案例或者其他比較對象，盡可能選擇最接近、比較因素調(diào)整較少的交易案例或者其他比較對象作為參照物。第二十五條采用市場法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，應(yīng)當(dāng)對參照物的比較因素進(jìn)行比較并做出恰當(dāng)調(diào)整，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注作為參照物的交易案例的交易背景、交易地點(diǎn)、交易市場、交易時(shí)間、交易條件、付款方式等因素。第二十六條采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，可以根據(jù)評估對象的特點(diǎn)及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評估方法。第二十七條采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則對收益法應(yīng)用的有關(guān)規(guī)定，恰當(dāng)考慮收益法的適用性，合理選擇收益口徑。第二十八條采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，應(yīng)當(dāng)從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人獲取評估對象的經(jīng)營狀況及相關(guān)收益預(yù)測資料，按照會計(jì)與評估相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定，與委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人討論未來各種可能性，結(jié)合被評估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展趨勢，考慮宏觀經(jīng)濟(jì)因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，分析未來收益預(yù)測資料與評估目的及評估假設(shè)的適用性。第二十九條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，確信折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑保持一致。第三十條采用成本法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評估對象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。第三十一條對于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場的，或者不能可靠地以收益法進(jìn)行評估的資產(chǎn)，可以采用成本法進(jìn)行評估。但資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)獲取企業(yè)的承諾，并在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露，其評估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值可以通過資產(chǎn)未來運(yùn)營得以全額回收的前提下成立。第三十二條對同一評估對象采用多種評估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對形成的各種測算結(jié)果進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評估方法測算結(jié)果的合理性及所使用數(shù)據(jù)質(zhì)量及數(shù)量的基礎(chǔ)上，形成評估結(jié)論。第三十三條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同所記載的與資產(chǎn)或者負(fù)債價(jià)值相關(guān)的金額不一定等同于該項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債于某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。第三十四條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)稅收法律、行政法規(guī)對評估對象價(jià)值估算的影響，并在相關(guān)評估過程中予以恰當(dāng)?shù)目紤]和處理。第六章披露要求第三十五條資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含必要信息，使資產(chǎn)評估報(bào)告使用人能夠正確理解評估結(jié)論，其中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露以下內(nèi)容：（一）評估對象的具體描述；（二）價(jià)值類型的定義及其與會計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會計(jì)核算、披露要求的對應(yīng)關(guān)系；（三）評估方法的選擇過程和依據(jù)；（四）評估方法的具體運(yùn)用，結(jié)合相關(guān)計(jì)算過程、評估參數(shù)等加以說明；（五）關(guān)鍵性假設(shè)及前提；（六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的測算、邏輯推理、形成過程和相關(guān)評估數(shù)據(jù)的獲取來源；（七）對企業(yè)提供的財(cái)務(wù)等評估中使用的資料所做的重大或者實(shí)質(zhì)性調(diào)整。第三十六條執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露評估結(jié)論所受到的限制，并提醒委托人關(guān)注其對財(cái)務(wù)報(bào)告的影響。第三十七條資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露本次與前次評估相同或者類似資產(chǎn)或者負(fù)債時(shí)采用的評估方法是否一致；當(dāng)出現(xiàn)不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)描述相應(yīng)的變動并說明變動的原因。第七章附則第三十八條本指南自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 9 日發(fā)布的關(guān)于印發(fā)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）的通知（中評協(xié)2007169 號）同時(shí)廢止。 END