第四章 住房金融,4-1住房金融概述,4-1-1住房金融的含義及研究對象 含義：廣義與狹義 4-1-2住房金融的基本特征 1、住房金融的核心是住房消費(fèi)信貸（住房信用是住房金融的核心內(nèi)容；住房消費(fèi)信貸是住房信用的核心） 2、住房資金融通的長期穩(wěn)定性 3、住房金融融資的對象主要是居民，貸款具有零星性 2、住房資金融通的政策性和專門性（稅收補(bǔ)貼、政策性住房金融機(jī)構(gòu)、政策性住房金融工具）（專款專用、契約式融資、抵押貸款方式） 4-1-3住房金融結(jié)構(gòu)類型 1、住房金融籌資類型：直接路線、契約路線、存款金融路線、抵押銀行系統(tǒng),2、住房金融結(jié)構(gòu)的類型 開放式結(jié)構(gòu)、封閉式、混合式,4-2 我國住房公積金制度,4-2-1住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn) 1、住房公積金的性質(zhì) 2、住房公積金的特點(diǎn)：義務(wù)性、互助性、保障性 4-2-2住房公積金的歸集、使用和提取 1、住房公積金的歸集(對象、基數(shù)、比例等) 2、住房公積金的使用（個(gè)人、管理中心） 3、住房公積金的提取（消費(fèi)提取、喪失繳存條件的提?。?簡化的住房公積金歸集和使用過程,單 位,職工,職工,住房公積金 管理中心,職工,中央政府,住房公積金貸款,償還住房公積金貸款,購買債券,債券本息償還,住房公積金繳存,住房公積金提取,現(xiàn)行住房公積金的管理制度： 1、住房公積金的管理原則：住房公積金的管理實(shí)行住房委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則 2、組織體系： 中央住房公積金政策制定與監(jiān)督執(zhí)行機(jī)構(gòu) 省級(jí)住房公積金 管理指導(dǎo)機(jī)構(gòu) 住房公積金管理決策機(jī)構(gòu)：住房委員會(huì) 住房公積金管理監(jiān)督 機(jī)構(gòu)：財(cái)政部門 住房公積金管理運(yùn)作機(jī)構(gòu)：管理中心 住房公積金業(yè)務(wù)代理機(jī)構(gòu)：受托銀行,4-2-3住房公積金的利率和稅收 1、利率政策 存款利率:當(dāng)年歸集的0.72 % 上年結(jié)轉(zhuǎn)的1.72% 貸款利率:1-5年 5-30年 沉淀資金利率：1.89% 2、稅收政策：免稅 4-2-4住房公積金制度安排和政策實(shí)施中的問題 1、住房公積金制度中的幾個(gè)問題 ： 住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理問題 住房公積金運(yùn)行的監(jiān)督問題 職工個(gè)人的貸款勸和提村權(quán)問題,2、住房公積金政策實(shí)施中的幾個(gè)問題：住房公積金歸集率不高住房公積金管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置混亂職工個(gè)人權(quán)益缺乏保障住房公積金的互助性難以發(fā)揮,4-3我國住房金融發(fā)展分析,4-3-1商業(yè)銀行在住房金融中的主導(dǎo)作用 4-3-2改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。 4-3-3設(shè)計(jì)適合居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具。 1、成立國家住房公積金總局 2、以市場為基礎(chǔ)，實(shí)行公積金貸款利率市場化 4-3-4培育住房二級(jí)抵押市場。,思考題,1、我國住房金融制度存在的問題及對策。 2、中外住房金融制度比較。 3、我國住房金融效率分析 4、住房公積金貸款工具創(chuàng)新研究。,第五章 個(gè)人住房貸款,5-1 個(gè)人住房貸款概述 5-1-1個(gè)人住房貸款的概念及種類 1、個(gè)人住房貸款的概念 2、個(gè)人住房貸款的種類 按資金來源：自營性、委托性和組合貸款 按住房交易形態(tài)：首次住房貸款和再交易住房貸款 按貸款用途：個(gè)人住房貸款和個(gè)人大修住房貸款 按購買住房類型：經(jīng)濟(jì)使用房和商品房貸款,期限 基準(zhǔn)利率 下限利率 利差 0-6月 5.22% 4.70% 0.52 6月-1年 5.58% 5.02% 0.56 1-3年 5.76% 5.18% 0.58 3-5年 5.85% 5.27% 0.58 5-30年 6.12% 5.51% 0.61 以北京為例:工、農(nóng)、中三家銀行房貸執(zhí)行下限；建行執(zhí)行上限。,5-1-2個(gè)人住房貸款的特征 貸款期限長 零售性 分期償還 5-1-3個(gè)人住房貸款的幾個(gè)主要術(shù)語 貸款金額、首付比率、貸款價(jià)值比率、償還比率、貸款余額 5-1-4個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式 以所購住房作抵押、抵押加連帶責(zé)任保證、抵押加購買住房貸款保險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證,5-1-5住房置業(yè)擔(dān)保 1、概念 2、程序： 借款人向擔(dān)保公司申請住房職業(yè)擔(dān)保 擔(dān)保公司受理借款人的申請 簽定有關(guān)合同，辦理有關(guān)手續(xù) 解除擔(dān)保 3、住房置業(yè)擔(dān)保公司,5-1-6個(gè)人住房貸款的性質(zhì) 1、個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)：房屋按揭 2、按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別： 債務(wù)承擔(dān)手段不同、 債權(quán)債務(wù)參與人不同、 債務(wù)資金運(yùn)用及目的不同、 債務(wù)還貸方式不同、 債權(quán)人審查債務(wù)人資信重點(diǎn)不同。,5-2個(gè)人住房貸款工具,5-2-1 月等額償還按揭貸款 5-2-2 等額本金償還按揭貸款 5-2-3 遞增式償還按揭貸款 5-2-4 漂浮式按揭貸款 5-2-5 可變利率按揭貸款 1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款 2、可調(diào)整利率按揭貸款 3、可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn) 5-2-6逆向年金抵押貸款,5-3 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,5-3-1自營性個(gè)人住房貸款的運(yùn)作 1、個(gè)人住房貸款的審查 2、個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放 3、個(gè)人住房貸款的回收 4、個(gè)人住房貸款的違約責(zé)任及處置 違約情形、違約的處置方式、抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置,5-3-2住房公積金個(gè)人住房貸款 1、住房公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)： 專項(xiàng)消費(fèi)性貸款 政策性貸款 委托貸款 2、申請住房公積金貸款的條件 適用范圍、申請條件 3、貸款的程序 4、貸款金額的確定 5-3-3住房組合貸款,第六章 房地產(chǎn)開發(fā)融資,6-1房地產(chǎn)開發(fā)抵押融資,6-1-1普通抵押: 房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押 6-1-2最高額抵押 1、最高額抵押的含義： 特點(diǎn)：最高額抵押是為將來發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保、擔(dān)保債權(quán)的不特定性、抵押的債權(quán)具有最高限額、對一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。,2、最高額抵押的意義及缺陷： 促進(jìn)資金融通、強(qiáng)化交易關(guān)系 妨礙抵押物擔(dān)保價(jià)值的發(fā)揮、容易滋生抵押權(quán)人的不當(dāng)行為。 3、最高額抵押設(shè)定應(yīng)注意的問題： 抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍 決算期的約定 債權(quán)最高額的確定最高抵押的轉(zhuǎn)讓與實(shí)現(xiàn) 最高額抵押合同的變更：除最高限額、最高抵押抵押期間、對抗順序在后的抵押人外，可以變更合同條款。,6-1-3集合抵押 1、集合抵押的含義 2、集合抵押的設(shè)定和效力： 設(shè)定是應(yīng)明確包括的具體的個(gè)體財(cái)產(chǎn)，設(shè)定后新增財(cái)產(chǎn)不列入標(biāo)的范圍。 效力：基于標(biāo)的物的集合性與不可分性，所以未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，集合抵押的財(cái)產(chǎn)的各個(gè)組成部分不得轉(zhuǎn)讓或位普通債權(quán)人的利益而被執(zhí)行；未經(jīng)同意而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的可追及并實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。,3、集合抵押的優(yōu)點(diǎn)和不足： 優(yōu)點(diǎn)：可最大限度發(fā)揮企業(yè)財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保能力；有利于發(fā)揮企業(yè)財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值。 缺點(diǎn)：適用范圍較為狹窄；程序繁雜。 6-1-4浮動(dòng)抵押 1、浮動(dòng)抵押的概念及適用范圍 浮動(dòng)抵押與集合抵押的區(qū)別：標(biāo)的物范圍不同、標(biāo)的物是否確定、標(biāo)的物處分的權(quán)限不同。 浮動(dòng)抵押的設(shè)定一般僅為股份有限公司。,2、浮動(dòng)抵押的設(shè)定：必須到所屬地工商部門辦理登記。 3、浮動(dòng)抵押權(quán)標(biāo)的物的特定和抵押權(quán)的效力 4、浮動(dòng)抵押權(quán)與其他擔(dān)保物權(quán)的關(guān)系： 由法定擔(dān)保物權(quán)的，法定擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先 存在多個(gè)浮動(dòng)抵押權(quán)時(shí)，已成立的先后順序決定其效力 普通抵押權(quán)設(shè)定在先的，則優(yōu)先于浮動(dòng)抵押權(quán),6-1-5增值分享抵押貸款 特點(diǎn)：一方面可以降低借款的融資成本，另一方面銀行又可以參與房地產(chǎn)增值收益的反享，減少未來市場風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。,6-2 房地產(chǎn)開發(fā)貸款,6-2-1房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類及特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類：流動(dòng)資金貸款、開發(fā)貸款 2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)：按項(xiàng)目貸款、貸款額度大、貸款占用時(shí)間長、貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。,二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的相關(guān)規(guī)定 1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批與發(fā)放 3、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的回收與展期 4、經(jīng)濟(jì)適用房貸款 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范 違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 防范措施：,6-3項(xiàng)目融資,6-3-1項(xiàng)目融資的含義和特征 1、項(xiàng)目融資的含義 無追索權(quán)項(xiàng)目融資 有追索權(quán)項(xiàng)目融資 2、項(xiàng)目融資的特點(diǎn) 項(xiàng)目導(dǎo)向、有限追索、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、非公司負(fù)債型融資、信用結(jié)構(gòu)多樣化。,6-3-2 項(xiàng)目融資與公司融資的比較： 貸款對象不同 籌資渠道不同 追索性質(zhì)不同 還款來源不同 6-3-3項(xiàng)目融資的優(yōu)勢與不足： 1、優(yōu)勢：有限追索項(xiàng)目融資能有效地實(shí)現(xiàn)融資目的；實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資；實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。 2、不足：風(fēng)險(xiǎn)分配的復(fù)雜性、增加了貸款的風(fēng)險(xiǎn)；成本高。,6-3-4項(xiàng)目融資的適用范圍: 資源開發(fā)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目、有可靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流的項(xiàng)目。 6-3-5項(xiàng)目融資的參與者及其權(quán)責(zé) 1、項(xiàng)目發(fā)起人 2、項(xiàng)目公司和借款方 3、貸款銀行：安排行、代理行、管理行、技術(shù)銀行、保險(xiǎn)銀行。,6-3-6項(xiàng)目融資的運(yùn)行程序 1、項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)： 項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu) 2、項(xiàng)目融資的階段 投資決策分析階段 融資決策分析階段 融資結(jié)構(gòu)分析階段 融資談判階段 項(xiàng)目融資的執(zhí)行階段,6-4 BOT 項(xiàng)目融資模式,6-4-1 BOT 項(xiàng)目融資的含義及其主要形式 1、含義：由項(xiàng)目所在國政府或所屬機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的建設(shè)或經(jīng)營提供一種特許經(jīng)營協(xié)議作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)，由本國公司或者外國公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營者安排融資承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目并在一定時(shí)間內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤，最后，根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。,2、主要形式： 標(biāo)準(zhǔn)BOT (Build-Operate-Transfer) BOOT (Build-Own-Operate-Transfer) BOO (Build-Own -Operate) BTO (Build-Transfer-Operate) DBFO (Design Build-Finance-Transfer) FBOOT (Finance-Build-Own -Operate-Transfer) BOL (Build-Operate-Lease) DBOM (Design-Build-Operate-Maintain) DBOT (Design-Build-Operate-Transfer) BRT (Build-Rent-Transfer),6-4-2特許權(quán)協(xié)議的主要內(nèi)容及特許雙方的權(quán)責(zé) 1、特許權(quán)協(xié)議的主要內(nèi)容：特許權(quán)的范圍、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的融資及其方式、項(xiàng)目的經(jīng)營與維護(hù)、項(xiàng)目的收費(fèi)水平及計(jì)算方法、項(xiàng)目的移交、合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。 2、特許權(quán)協(xié)議雙方的權(quán)責(zé)： 業(yè)主政府部門的權(quán)責(zé) 項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé) 6-4-3、BOT融資的基本造作流程: 建設(shè)、經(jīng)營、擁有、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移四個(gè)階段。,思考題： 1、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)公司籌資方式探討。 2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營管理 。,